Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(102)-1558/2025 02.07.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası hakimlər Nəbizadə Rahib Sahib oğlu (məruzəçi), Hüseyn Aida Əli qızı və Kərimov Səyyad Əli oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazi rliyi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması” tələbinə dair inzibati iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 30 yanvar 2025-ci il tarixli, 2-1(103)588/2025 saylı qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə əsasən işə yazılı icraat qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. 30 yanvar 1991-ci il tarixli Abşeron rayon XDS İcraiyyə Komitəsinin 12 saylı sərəncamı ilə Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subtropik sovxoz küçəsində 96 nömrəli ev (yaşayış sahəsi 63.5 kv.m, köməkçi sahəsi – 152,7 kv.m) 5 otaqdan ibarət yaşayış evi X13 ayrılmışdır.
2. X20 həmin yaşayış evi üzrə mülkiyyət hüquqlarını dövlət qeydiyyatından keçirmiş və 30 dekabr 2005-ci ildə Dövlət Tikinti və Arxitektura Komitəsi Baş X4, Mülkiyyət Hüquqlarının Qeydiyyatı və Şəhərsalma Kadastrı İdarəsinin Qeydiyyat Vəsiqəsini əldə etmişdir.
3. X2 AN- İ ******* nömrəli 14 fevral 2006-cı il tarixli “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi”nə əsasən fərdi yaşayış evinin 588,0 kv.m torpaq sahəsində yerləşən 137,6 kv.m yaşayış evini X5, 420,0 kv.m torpaq sahəsində yerləşən 52,5 kv.m sahəsi olan tövləni X8 mülkiyyətinə vermişdir. X9 qeyd edilən müqavilə əsasında mülkiyyətinə verilmiş yaşayış evinə dair mülkiyyət hüququnu dövlət qeydiyyatına aldırmış və müvafiq çıxarış əldə etmişdir. X21 isə mülkiyyət hüququnu müqavilə bağlanıldıqdan sonra dövlət qeydiyyatına aldırmamış 2012-ci ildə vəfat etmişdir.
4. İddiaçı Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subt ropik sovxozda yerləşən torpaq sahəsi üzərində hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması üçün cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə müraciət etmişdir.
5. Cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi 19 noyabr 2021-ci il tarixli məktubla müraciətə cavab olaraq bildirmişdir ki, təqdim edilən alqısatqı müqaviləsində özgəninkiləşdirilən tikili (tövlə) daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması üçün predmet deyildir. Bundan əlavə idarədə mövcud arxiv məlumatlarına əsasən qeyd edilən ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair X13 (əvvəlki mülkiyyətçi) Abşeron rayon XDS İcraiyyə Komitəsinin 12 nömrəli, xx.xx.1991-ci il tarixli qərarından çıxarış aşkar edilmişdir. Odur ki, qeyd edilən torpaq sahəsi üzərində X10 mülkiyyət hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra özgəninkiləşdirilə bilər. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
6. İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək “cavabdehin xx.xx.2023-cü il tarixli imtinası (hərəkətsizliyi) əsassız hesab edilməklə Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subtro pik sovxozda yerləşən daşınmaz əmlakın reyestrində iddiaçının adına qeydiyyata alınması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması”nı xahiş etmişdir.
7. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı X21 ilə 24 iyul 1991-ci il tarixdə nikaha daxil olmuş, bu barədə Bakı şəhəri Nizami rayon VVAQ şöbəsində nikahın bağlanması haqqında aktların qeydiyyatı kitabında 653 №-li qeyd aparılmışdır. Abşeron rayon X17 İcraiyyə Komitəsinin xx.xx.1991-ci il tarixli 12 nömrəli qərarı ilə Maştağa Subtropik sovxozunun işçisi X13 fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün torpaq sahəsinin ayrılması, həmin həyətyanı torpaq sahəsində fərdi yaşayış evinin tikintisinə icazə verilməsi qərara alınmışdır. Abşeron rayon X4, Mülkiyyət Hüquqlarının Qeydiyyatı və Şəhərsalma Kadastr İdarəsi tərəfindən verilmiş 30 dekabr 2005 -ci il tarixli Qeydiyyat vəsiqəsinə əsasən Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subtropik sovxozunda 96 nömrəli beş otaqdan ibarət evin ( yaşayış sahəsi: 63.5 kv.metr, köməkçi sahə: 152.7 kv.metr) üzərində X10 mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmışdır. Həmin tarixdə fərdi yaşayış evinə dair tərtib olunmuş texniki pasportda “tövlə” torpaq sahəsinin baş planında qeydiyyatında mövcud olmuşdur. Notarial qaydada təsdiq olunmuş xx.xx.2006-cı il tarixli, reyestrdə 4Ə-1-111 № ilə qeyd edilmiş daşınmaz əmlakın alqı-satqısı müqaviləsinə əsasən qeyd olunan yaşayış evi X9 və X8 adlarına özgəninkiləşdirilmişdir. Həmin müqavilənin şərtinə görə Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subtropik sovxozunda 1008.0 kv.m torpaq sahəsində yerləşən yaşayış sahəsi: 63.5 kv.metr, köməkçi sahə: 152.7 kv.metr olan 5 otaqdan ib arət yaşayış evindən 588.0 kv.m torpaq sahəsində yerləşən 136.6 kv.m yaşayış evinin X6; 420.0 kv.m torpaq sahəsində yerləşən 52.5 kv.m sahəsi olan tövlənin isə X8 mülkiyyətinə verilməsi razılaşdırılmışdır. Abşeron rayonu, Subtropik sovxozu ərazisində istifadəsində olan 0.0151 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 63.5 kv.m. yaşayış, 152.7 kv.metr köməkçi sahədən ibarət 96 nömrəli fərdi yaşayış evi tam mülkiyyət hüququ ilə X5 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Daha sonra inzibati ərazi bölgüsündə dəyişiklik olduğu üçün A.Qəniyevin adına yeni çıxarış verilmişdir. İddiaçının əri X21 12 iyul 2012-ci il tarixdə ölmüş, onun sağlığında Notarial qaydada təsdiq olunmuş xx.xx.2006-cı il tarixli, reyestrdə 4Ə-1-111 № ilə qeyd edilmiş daşınmaz əmlakın alqı-s atqı müqaviləsinə əsasən almış olduğu Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subtropik sovxozunda 420.0 kv.m torpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən 52.5 kv.m sahəsi olan tövləyə dair hüquqlarının dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasını həyata keçirə bilməmişdir. Alqı-satqıdan sonrakı bütün dövr ərzində torpaq sahəsi və onun üzərindəki köməkçi tikili-tövlə daimi istifadəsində olmuşdur və həmin torpaq sahəsinə iddiaçıdan başqa heç kim sahiblik etməmişdir. İddiaçının əri X21 12 iyul 2012-ci il tarixdə ölmüşdür. Sonrada həmin tikili və torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüquqlarının təsdiqi məqsədi ilə iddiaçının arvadı cavabdeh inzibati orqana müraciət etsə də, inzibati orqan müraciətin təmin edilməsindən əsassız olaraq imtina etmişdir.
8. Sonradan iddiaçı məhkəməyə iddianın dəqiqləşdirilməsi b arədə ərizə təqdim edərək, iddia tələbinin “Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subtropik sovxozu ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 420.0 kv.m torpaq sahəsinə və həmin torpaq sahəsinin üzərində yerləşən 52.5 kv.m sahəsi olan tövlə üzərində mülkiyyət hüququnun mərhum X14 məxsus olması barədə arayışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehə həvalə edilməsi” kimi qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-1959/2024 saylı, 22 iyul 2024-cü il tarixli qərardadı ilə ərizə icraata qəbul edilmişdir.
10. Cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim olunmuş iddiaya qarşı yazılı etirazda göstərilmişdir ki, qeyd olunan ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evi (yaşayış sahəsi: 63.5 kv.metr, köməkçi sahə: 152.7 kv.metr) üzərində X10 mülkiyyət hüququ xx.xx.2005-ci il tarixində qeydiyyata a lınmışdır. Həmin tarixdə fərdi yaşayış evinə dair tərtib olunmuş texniki pasportda “tövlə” torpaq sahəsinin baş planında qeyd olunsa da, onun üzərində mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmamışdır. İddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2006-cı il tarixli, 4Ə-1- 111 nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən qeyd olunan fərdi yaşayış evi X5 adına özgəninkiləşdirilmişdir. Həmin alqı-satqı müqaviləsində X8 adına özgəninkiləşdirilməsi nəzərə tutulan “tövlə” üzərində hər hansı hüquq qeydiyyata alınmadığından alqı-satqı müqaviləsinin predmeti ola bilməz.
11. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 22 iyul 2024-cü il tarixli, 2-1(112)-1959/2024 saylı qərarı ilə (hakim X7) iddia tələbi təmin edilmiş, Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subtropik sovxozu ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 42 0.0 kv.m torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsinin üzərində yerləşən 52.5 kv.m sahəsi olan tövlə üzərində mülkiyyət hüququnun mərhum X14 məxsus olması barədə arayışın İddiaçı verilməsi öhdəliyinin cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilməsi qərara alınmışdır.
12. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçının iddia tələbi ilə bağlı ilkin hüquq müəyyənedici sənədlər olduğundan iddia tələbi əsaslıdır.
13. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək birinci instansiya məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. b) apelyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
14. Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(103)-588/2025 nömrəli iş üzrə 30 yanvar 2025-ci il tarixli qərarı ilə (hakimlər X11 (məruzəçi), X22 və X18) apelyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı İnzibati Məhkəməsinin 22 iyul 2024-cü il tarixli, 2-1(112)-1959/2024 nömrəli qərarı qismən ləğv edilmiş iş üzrə yeni qərar çıxarılaraq iddia qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subtropik sovxozu ünvanında yerləşən 52.5 kv.m sahəsi olan tövlə və həmin tövlənin yerləşdiyi 52,5 kv.m torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun mərhum X14 məxsus olması barədə arayışın İddiaçı verilməsi öhdəliyi cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilmişdir.
15. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi iddianın təmin edilən hissəsi ilə əlaqədar qeyd etmişdir, cavabdehin iddiaya dair məhkəməyə təqdim etdiyi etirazının əsasını təşkil edən hallar kimi - X10 mülkiyyət hüququ xx.xx.2005-ci il tarixində qeydiyyata alınması, həmin tarixdə fərdi yaşayış evinə dair tərtib olunmuş texniki pasportda “tövlə” torpaq sahəsinin baş planında qeyd olunsa da, onun üzərində mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmaması və alqı-satqı müqaviləsində X8 adına özgəninkiləşdirilməsi nəzərə tutulan “tövlə” üzərində hər hansı hüquq qeydiyyata alınmadığından alqı-satqı müqaviləsinin predmeti ola bilməməsini göstərmişdir. Halbuki, əmlaka dair sahiblik və istifadə hüququ anlayışı qanunda açıq aydın göstərilmişdir. Yəni ki tövlənin alqı-sat qı müqaviləsinin predmeti olmaması və ya tövlə barədə mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmasına dair istisna hallar qanunvericiliklə müəyyən edilməmişdir.
16. İddianın təmin edilməyən hissəsi ilə əlaqədar olaraq apellyasiya instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, X13 0,07 ha torpaq sahəsi ayrıldığı halda onun 14 fevral 2006-cı il tarixli “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi”nə əsasən, özünə məxsus olan Sabunçu rayon Maştağa qəsəbəsi Subtropik sovxozunda 1008,0 kv.m torpaq sahəsinin: 588,0 kv.m torpaq sahəsinin X5 və 420,0 kv.m torpaq sahəsinin X12 faktiki istifadə və sahibliklərinə verməsi özü-özlüyündə qeyri-müəyyən və məqsədəuyğun deyildir. Həmçinin bölgü sxeminə dair 31 iyul 2021-ci il tarixli müqavilənin (X9 və X19 arasında bağlanmış) hazırki iş üzrə heç bir hüquqi əsası yox dur. Odur ki, cavabdehin imtinası iddia tələbinin bu hissəsinə münasibətdə əsaslıdır.
17. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarının qismən ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməyən hissədə təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
18. Şikayətdə Mülki Məcəllənin 152.1-ci, Torpaq Məcəlləsinin 84.1-ci, “Torpaq islahatı haqqında” Qanunun 10-cu maddəsinə, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 22.2-ci maddəsinə istinad edilərək qeyd edilmişdir ki, apellyasiya instansiya məhkəməsinin qərarı qanunsuz və əsassızdır.
19. Belə ki, mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasına əsaslar mövcud olsa da, yəni mövcud hüquqmüəyyənedici sənədlər ols a da, həmin hüququn reallaşdırılmasından əvvəl şəxsin ölümü həmin hüququn itirilməsinin əsası qismində çıxış etmir. AN – İ ******* nömrəli 14 fevral 2006-cı il tarixli “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi”nə əsasən 420,0 kv.m torpaq sahəsində yerləşən 52,5 kv.m sahəsi olan tövlə X8 mülkiyyətinə vermişdir. X21 həmin müqaviləyə əsasən 1000.00 manat pul ödəmişdir. Lakin 420.00 kv.m torpaq sahəsinə münasibətdə iddianın rədd edilməsi həmin hissəyə münasibətdə mülkiyyət hüququnun ölmüş şəxs və vərəsə üçün tam şəkildə itirilməsi əsası kimi çıxış etmiş olacaqdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
20. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir. Tətbiq edilən hüquq 21. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu Maddə
2. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı 2.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. 2.2. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır. 2.3. Daşınmaz əmlak üzərində qeydiyyata alınmış hüquq mübahisələndirilə bilər. 2.4. Hüquqların dövlət qeydiyyatı ilə bağlı mübahisələr məhkəmə qaydasında həll edilir. Ma ddə 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar; 8.0.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol, habelə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol; 8.0.3. daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilə lər, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, daşınmaz əmlak sertifikatı; 8.0.4. qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları; 8.0.5. 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri; 8.0.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); 8.0.7. 2007-ci il mayın 22-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində olan bağ təsərrüfatı idarələri tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış bağ sahələr inə dair verilən icarə müqavilələri, sərəncamlar və orderlər kollektiv bağçılıq-yoldaşlıq təsərrüfatının üzvlərinin siyahısına müvafiq olaraq verilmiş üzvlük kitabçası və ya üzvlərin iclasının protokolundan çıxarış; 8.0.8. bu Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər. Maddə
22. Daşınmaz əmlakla bağlı etibarlı idarəetmə, qəyyumluq və vərəsəlik... 22.2. Müqavilə və ya digər əsaslara görə, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət və ya digər əşya hüququnu əldə etmiş şəxs həmin hüququ təsdiq edən çıxarış almadan öldükdə onun qanun və ya vəsiyyət üzrə vərəsəsinə hüququn ölmüş şəxsə məxsus olması haqqında arayışı qeydiyyat orqanı verir. Hüquqların dövlət q eydiyyatı haqqında çıxarış həmin arayış əsasında verilmiş vərəsəlik sənədləri təqdim edən vərəsənin adına rəsmiləşdirilir. 22. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin Siyahısı”nın təsdiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il 13 yanvar tarixli 439 nömrəli Fərmanı Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 109-cu maddəsinin 32-ci bəndini rəhbər tutaraq, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139-1.1.8-ci maddəsinə uyğun olaraq qərara alıram: 1. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində h üquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin Siyahısı” təsdiq edilsin (əlavə olunur).
2. Müəyyən edilsin ki, bu Fərmanın 1-ci hissəsi ilə təsdiq olunan Siyahıda nəzərdə tutulmuş sənədlər müvafiq əmlaka hüququn əmələ gəldiyi anda həmin əmlak magistral boru kəmərlərinin, yüksək gərginlikli elektrik şəbəkələrinin, nəqliyyat infrastrukturu obyektlərinin və suların mühafizə zonalarında, neft və qaz yataqlarının işlənməsi üçün təsərrüfat subyektlərinin istifadəsində olan torpaq sahələrində yerləşmədiyi hallarda daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması üçün əsas hesab edilir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il 13 yanvar tarixli 439 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əld ə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin Siyahısı
1. Azərbaycan Respublikası Sovet Sosialist Respublikaları İttifaqının tərkibində olduğu dövrdə qüvvədə olmuş qanunvericiliyə əsasən Azərbaycan Respublikasının ərazisində səlahiyyətli orqanlar tərəfindən yaşayış və bağ evləri, habelə onların altında olan və ya belə evlərin tikintisi üçün ayrılmış torpaq sahələrinə dair aşağıdakı sənədlər: 1.1. yerli sovetlərin icraiyyə komitələrinin təsərrüfat şöbələri tərəfindən verilən torpaq qeydləri; 1.2. yerli sovetlərin icraiyyə komitələrinin texniki inventarlaşdırma büroları tərəfindən verilən torpaq qeydləri; 1.3. şəhər və rayon xalq deputatları sovetlərinin icraiyyə komitələri tərəfindən verilən torpaqdan istifadə hüququna dair dövlət aktı; 1.4. rayon, şəhər, qəsəbə və kənd zəhmətkeş deputatları sovetləri və xalq deputatları sovetləri tərəfindən torpaq sahələrinin ayrılması barədə qəbul edilmiş qərarlar; 1.5. tikinti hüququ barədə notariat qaydasında təsdiq edilmiş 1948-ci il avqustun 26-dək bağlanmış müqavilələr; 1.6. şəxsi mülkiyyət hüququ ilə yaşayış evlərinin tikintisi üçün torpaq sahələrinin verilməsi haqqında notariat qaydasında təsdiq edilmiş 1948-ci il avqustun 26-dan sonra bağlanılmış müqavilələr; 1.7. yaşayış evinə tikinti hüququnun təsdiq edilməsi barədə məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş 1948-ci il avqustun 26-dək qəbul edilmiş qərarları; 1.8. yaşayış evinin (mənzilin) şəxsin mülkiyyətinə verilməsi barədə rayon xalq deputatları sovetləri icraiyyə komitələrinin qərarları və həmin qərarlarda nəzərdə tutulduğu hallarda şəxsin əldə etdiyi yaşayış evinin (mənzilin) dəyərinin ödənilməsi barədə sənəd; 1.9. ər-arvad arasında yaşayış evinin (sahəsinin) bölünməsi haqqında notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilə (dövlət notariat kontorları olmayan yaşayış məntəqələrində müvafiq rayon, şəhər, qəsəbə və kənd xalq deputatları sovetləri tərəfindən təsdiq edilmiş müqavilə); 1.10. ər-arvad arasında yaşayış evinin (sahəsinin) bölünməsi haqqında yoldaşlıq məhkəməsinin qərarı. 1.11. Azərbaycan SSR Kommunal Təsərrüfatı Nazirliyi tərəfindən verilmiş şəxsi mülkiyyət hüququ ilə evlərin inventarizasiya və qiymətləndirilməsinə aid pasportlar.
2. Azərbaycan Respublikası Sovet Sosialist Respublikaları İttifaqının tərkibində olduğu dövrdə, habelə Azərbaycan Respublikası müstəqillik əldə etdikdən sonra “Daşınmaz əmla kın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək olan dövrdə qanunvericiliyə əsasən Azərbaycan Respublikasının ərazisində səlahiyyətli orqanlar və digər təşkilatlar tərəfindən yaşayış və bağ evləri, habelə onların altında olan və ya belə evlərin tikintisi üçün ayrılmış torpaq sahələrinə dair aşağıdakı sənədlər: 2.1. şəhər və rayon xalq deputatları sovetləri tərəfindən 1992-ci il yanvarın 24-dən 1995-ci il dekabrın 19-dək verilmiş torpağa mülkiyyət, sahiblik, daimi istifadə hüququna dair dövlət aktı və torpaqdan müvəqqəti istifadə hüququna dair şəhadətnamə; 2.2. rayon, şəhər, qəsəbə və kənd xalq deputatları sovetləri tərəfindən torpaq sahələrinin ayrılması barədə 1991-ci il noyabrın 9-dan 1995-ci il dekabrın 19-dək qəbul edilmiş qərar; 2.3. kənd və qəsəbə ya şayış məntəqələrində (o cümlədən statusu dəyişdirilərək şəhərə (qəsəbəyə) çevrilmiş, habelə ləğv edilərək ərazisi şəhər və ya qəsəbələrin ərazisinə verilmiş kəndlərdə) 2001-ci il yanvarın 1-dək inşa edilmiş yaşayış evlərinə və (və ya) onların yerləşdiyi torpaq sahələrinə, eləcə də yaşayış evlərinin tikintisi üçün ayrılmış torpaq sahələrinə dair təsərrüfatbaşına kitablardan çıxarış; 2.4. üzərində mülkiyyət hüquqları qeydiyyata alınmış yaşayış evinin torpaq sahəsinə münasibətdə texniki inventarlaşdırma orqanları tərəfindən 2001-ci il yanvarın 1dək tərtib olunmuş texniki pasport (həyətyanı torpaq sahəsinin ölçüsü göstərildiyi halda); 2.5. yaşayış evlərinin və bağ evlərinin tikintisi üçün həyətyanı torpaq sahələrinin verilməsi barədə kolxoz üzvlərinin ümumi yığıncağının və ya müvəkkillərinin y ığıncağının qərarı, sovxoz (həmçinin həmin sovxozun yenidən təşkili qaydasında onun bazasında yaradılaraq dövlət orqanlarının tabeliyində olan kənd təsərrüfatı müəssisəsi) rəhbərinin (direktor və s.) əmri, yaxud həyətyanı torpaq sahəsi barədə qaytanlanmış torpaq kitablarından (o cümlədən kolxoz və sovxoz torpaqlarına dair qaytanlanmış kitablardan) çıxarış; 2.6. fərdi mənzil, habelə kooperativ evlərin və bağların tikilməsi üçün mənzil-tikinti və bağ-tikinti kooperativlərinə, çoxmənzilli yaşayış evlərinin tikintisi üçün fərdi evtikdirənlərin mənzil-tikinti kollektivlərinə torpaq sahələrinin ayrılması barədə müvafiq olaraq şəhər, qəsəbə və kənd xalq deputatları sovetlərinin icraiyyə komitələri tərəfindən 1991-ci il noyabrın 9-dək qəbul edilmiş qərarlar; 2.7. yerli icra hakimiyyəti başçısının qərarı əsasında yaşayış evinin tikintisi məqsədilə torpaq sahələrinin ayrılması barədə, yaxud müvafiq torpaq sahəsinin yerli icra hakimiyyəti başçısının qərarında nəzərdə tutulan şəxslər arasında bölüşdürülməsi barədə aidiyyəti inzibati ərazi dairəsi üzrə nümayəndə tərəfindən 2001-ci il yanvarın 1dək verilmiş qərar.
23. Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsi: Maddə
91. Mübahisə ilə bağlı işə kassasiya qaydasında yenidən baxılmasının hədləri Ali Məhkəmə mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində baxır və yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə
94. Kassasiya şikayətinin verilməsinə dair tələblər 94.1. Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkə mə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir. 94.2. Şikayətdə mübahisə edilən məhkəmə qərarı və ya qərardadı barədə məlumatlar göstərilməli və şikayət əsaslandırılmalıdır.... 94.4. Şikayətin əsaslandırma hissəsində şikayəti verən şəxsin tələbi göstərilməlidir. Maddə
96. Ali Məhkəmədə icraat... 96.8. Şikayət əsassızdırsa, Ali Məhkəmə şikayətin təmin edilməməsi barədə qərar qəbul edir. 96.9. Ali Məhkəmə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarını (qərardadını) dəyişdirmədən saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı, həmin qərara qar şı verilmiş şikayətlə tələb edilən həddə (həcmdə) dəyişdirilə bilər. Maddə
98. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı 98.1. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı qətidir. Kassasiyanın mümkünlüyü, kassasiya baxışının hədləri
24. Kassasiya şikayəti vaxtında verilmiş, formal baxımdan lazımi qaydada əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də, şikayət mümkün hesab edilmişdir.
25. Apelyasiya məhkəməsinin qərarı qismən, iddianın təmin edilməyən hissəsində mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı həmin hissədə yoxlanılacaqdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
26. İş materiallarından görünür ki, hazırkı iş üzrə iddiaçının hüquqi marağı Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subtropik sovxozu ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 420.0 kv.m torpaq sahəsinə və həmin torpaq sahəsinin üzərində yerləşən 52.5 kv.m sahəsi olan tövlə üzərində mülkiyyət hüququnun mərhum X14 məxsus olması barədə arayışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehə həvalə edilməsinə yönəlmişdir.
27. Birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının iddia tələbini tam təmin etsə də, apellyasiya instansiya məhkəməsi iddianı qismən Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subtropik sovxozu ünvanında yerləşən 52.5 kv.m sahəsi olan tövlə və həmin tövlənin yerləşdiyi 52,5 kv.m torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun mərhum X14 məxsus olması barədə arayışın İddiaçı verilməsi hissəsində təmin etsə də, 420,0 kv.m torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun mərhum X14 məxsus olması barədə arayışın verilmə si tələbini rədd etmişdir.
28. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hazırkı iş üzrə kassasiya baxışının predmeti məhz apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən iddianın rədd edilmiş hissəsi-420,0 kv.m torpaq sahəsinin mülkiyyət hüququnun mərhum X14 məxsus olması barədə arayışın verilməsi təşkil edir. Odur ki, hüquqi dəyərləndirmə kasasiyanın predmeti, yəni iddianın rədd edilmiş hissəsi üzrə aparılacaqdır.
29. İş materiallarına əlavə edilmiş “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi”ndən görünür ki, X3 rayon Maştağa qəsəbəsi Subtropik sovxozunda 1008,0 kv.m torpaq sahəsinin 420.0 kv.m torpaq sahəsində yerləşən 52.5 kv.m sahə olan tövləni X1 (iş vər 14).
30. Müqavilənin məzmunundan da aydın olduğu kimi alqı-satqı predmeti 420.0 kv.m torpaq sahəsi deyil, 52.5 kv.m sahə olan tövlə olmuşdur. Bun dan əlavə qeyd edilməlidir ki, eyni “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi” əsasında digər şəxsə satılmış tikili ilə bağlı reyestrdə qeydə alınmış məlumatlardan tikilin yerləşdiyi torpaq sahəsinin müstəsna olaraq bələdiyyə mülkiyyətində olduğu və yalnız istifadəyə verildiyi qeyd edilmişdir.
31. Məhkəmə kollegiyası reyestrdəki məlumatın həqiqili prezumpsiyasına istinad edərək bildirir ki, (prezumpsiya ondan ibarədir ki, satılmış torpaq sahə bələdiyyənin mülkiyyətindədir) torpaq sahəsi bələdiyyə mülkiyyətində olduğundan bələdiyyənin müvafiq qərarı və razılığı olmadan hər hansı şəxs tərəfindən özgəninləşdirilə bilməzdi.
32. Eyni zamanda qeyd etmək lazımdır ki, iş materiallarına əlavə edilmiş satıcı X10 adına tərtib edilən qeydiyyat vəsiqəsində sadəcə olaraq Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, Subtropik sovxoz küçəsində 96 nömrəli ev (yaşayış sahəsi 63.5 kv.m, köməkçi sahəsi – 152,7 kv.m) 5 otaqdan ibarət yaşayış evinin ayrıldığı qeyd edilmiş, lakin torpaq sahəsinin ölçüsü barədə hər hansı məlumat öz əksini tapmamışdır.
33. Baxmayaraq ki, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il 13 yanvar tarixli 439 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin Siyahısının 2.4-cü bəndində qanunverici inventarlaşdırma orqanları tərəfindən 2001-ci il yanvarın 1-dək tərtib olunmuş texniki pasportlarda həyətyanı torpaq sahəsinin ölçüsü göstərildiyi halda mülkiyyət hüquqların qeydiyyatını imperativ t ələb kimi göstərmişdir.
34. Lakin yuxarıda da qeyd edildiyi kimi satıcı X10 adına tərtib edilən qeydiyyat vəsiqəsində torpaq sahənin ölçüsü (bu ölçü ümumiyyətlə qeyd edilməyib) göstərilməmişdir (iş vər 47).
35. Həmçinin qeyd etmək lazımdır ki, iş materiallarında Abşeron rayon XDS İcraiyyə Komitəsinin 12 nömrəli, 30 yanvar 1991-ci il tarixli qərarından çıxarış əlavə edilmişdir. Həmin çıxarışda satıcı X13 fərdi yaşayış evinin tikintisi ilə əlaqədar olaraq 0,07 ha hesabı ilə torpaq sahəsinin ayrıldığı qeyd edilsə də, “Daşınmaz əmlakın alqısatqı müqaviləsi”ndə torpaq sahəsinin ümumi ölçüsünün 1008,0 kv.metr olduğu qeyd edilmişdir (iş vər 53).
36. Beləliklə, yuxarıda sadalanan halları ümumiləşdirən məhkəmə kollegiyası bildirir ki, 420,0 kv.m torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun mərhum X14 məxsus olması barədə arayışın verilməsi üçün qanunla tələb edilən hüquqmüəyyənedici sənədlər olmadığından, iddiaçının iddia tələbi bu hissədə əsaslı sayıla bilməz.
37. Belə olan halda, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı maddi və prosessual hüquq normalarına əməl edilməklə qəbul olunduğundan, məhkəmənin mübahisəyə dair gəldiyi nəticə qanuni və əsaslı sayılmalıdır.
38. Beləliklə, kassasiya şikayətinin təmin olunması üçün əsaslar olmadığından, kassasiya şikayəti təmin edilməməli və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
39. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 30 yanvar 20 25-ci il tarixli, 21(103)-588/2025 saylı qərarı mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir.