Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(102)-1709/2025 13.01.2026 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun qeydə alınıb reyestrdən çıxarışın verilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası Hakimlər Məmmədli Bəhram Məmməd oğlu (məruzəçi), Kərimov Səyyad Əli oğlu və Nəbizadə Rahib Sahib oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “fərdi yaşayış evinin yerləşd iyi torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun qeydə alınıb reyestrdən çıxarışın verilməsi” tələbinə dair inzibati iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2-1(103)-572/2025 nömrəli qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə dair işə yazılı məhkəmə icraatı qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İŞİN HALLARİ 1. “Buzovna qəsəbəsi, Buzovna-Mərdəkan yolunun sağ tərəfində vətəndaş X3 tikdiyi fərdi yaşayış evinin hüquqi qeydiyyata alınması haqqında” Bakı şəhəri Xəzər rayon İcra Hakimiyyəti başçısının 109 nömrəli, 05 may 2017-ci il tarixli sərəncamdan görünür ki, həmin sərəncamla “Buzovna qəsəbəsi, Buzovna – Mərdəkan yolunun sağ tərəfində vətəndaş X3 tikdiyi 1 mərtəbəli, 2 yaşayış otağı – 38 kv.m, köməkçi sahə - 77.4 kv.m to rpaq sahəsində başqa tikili olmayan cəmi torpaq sahəsi – 1735,0 kv.mdən ibarət olan yaşayış evi və torpaq sahəsi qeydiyyata alınması, Bakı şəhər XDS İK-nın 19.08.87-ci il tarixli, 19/338 saylı qərarına əsasən həmin yaşayış evini inventarizasiya edib, vətəndaş Babazadə Tofiq oğlunun adına reyestrdən çıxarış və texniki pasport verilməsi Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi İdarəsindən xahiş edilməsi qərara alınmışdır.” 2. 10.02.2021-ci il tarixli, AN-İ ******* nömrəli “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi”nə əsasən, satıcı (X7) ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin tam mülkiyyət üzrə ona məxsus olan hissədə alıcının (İddiaçı) mülkiyyətinə verir. 3. 04/1196 nömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixdə tərtib edilmiş Texniki pas porta əsasən, ünvan 2 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin tikintialtı sahəsinin 0,0117 kv.m olması göstərilmiş, torpaq sahəsinin və yaşayış evinin texniki göstəriciləri qeyd edilmişdir. 4. 1121015824 nömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixli çıxarışa əsasən, ünvan 2 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi İddiaçı adına dövlət qeydiyyatına alınmışdır. 5. “...Azərbaycan Dəmir Yolu Yol Xidməti rəisinin Bakı-Sabunçu yol distansiyasına ünvanlanmış xx.xx.1989-cu il tarixli P-440 nömrəli məktubunda qeyd olunur ki, xidməti torpaq ayırmaları haqqında əsasnaməyə və Azərbaycan SSR Nazirlər Sovetinin xx.xx.1973-cü il tarixli 270 nömrəli qərarına əsasən bağ-bostan bitkilərinin əkilməsi üçün ilə Buzovna-Mərdəkan mənzili 20 km pk2-də dəmiryolçu X8 12,5 sot torpaq sahəsi təhkim edilir.
6. Azərbaycan Dəmir Yollar ı” QSC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli və 13-1-24/2-Ə-1690/139/2023 nömrəli məktublarında məhkəməyə bildirilir ki: “...Keçmiş dəmiryolçu X8 Azərbaycan Dəmir Yolu Yol Xidmətinin xx.xx.1989-cu il tarixli P440 nömrəli məktubu ilə Buzovna-Mərdəkan mənzili 20 km pk2-də bağ-bostan bitkilərinin əkilməsi üçün 12,5 sot torpaq sahəsi ayrılmışdır. Dəmir yolunun təhkim zolağının tənzimlənməsi ilə əlaqədar verilmiş Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2005-ci il tarixli 33 nömrəli qərarı qüvvəyə minənədək torpaq sahələri dəmiryolçuların müddətsiz istifadəsinə Azərbaycan SSR Nazirlər Sovetinin xx.xx.1973-cü il tarixli 270 nömrəli qərarına əsasən Azərbaycan Dəmir yolu rəisinin xx.xx.1979-cu il tarixli 29/N nömrəli əmrinə uyğun olaraq verilmişdir.” 7. "xxxx" QSC-nin İddiaçı ünvanladığı xx.xx.20 24-cü il tarixli, 13-1-24/2-A-2456/139/2024 nömrəli məktubunda bildirilir ki, Xəzər rayonunun ərazisində "xxxx" QSC-yə məxsus Mərdəkan dəmir yolu xətti də daxil olmaqla, dəmir yolunun Bağlar-Qala sahəsi 2009-cu ildə ləğv olunaraq sökülüb götürülmüşdür. İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTLARİ a. Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
8. İddiaçı (bundan sonra – “iddiaçı”) Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (bundan sonra – “cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi (dəqiqləşmə ərizəsi) ilə məhkəməyə müraciət edərək, “Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şağan qəsəbəsi, Mərdəkan-Buzovna şossesində 0,1647.6 ha torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüququ İddiaçı adına dövlət reyestrində qeydə alınmaqla müvafiq çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə q oyulması” barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şağan qəsəbəsi, Mərdəkan-Buzovna şossesində 0,0117 ha torpaq sahəsində yerləşən 275F saylı fərdi yaşayış evini 2021-ci il tarixdə alqı-satqı yolu ilə X2 almışdır. Torpaq sahəsini və evi aldıqdan sonra dövlət reyestrində qeydə aldırmaq üçün cavabdehə müraciət etmiş, sonradan təkrar müraciət edərək fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi köhnə mülkiyyətçi olan X5 adına Azərbaycan Dəmir yol Xidməti tərəfindən xx.xx.1989-cu il tarixdə ayrılmışdır. Qeyd edilən sənədi və arxiv arayışını təkrarən cavabdehə təqdim etməklə torpaq sahəsinə dair çıxarışın verilməsini xahiş etsə də, cavabdeh ərizəni təmin etməmiş, qanunla nəzərdə tutulan sənədləri təqdim etməməyi əsas gətirərək müraciətinə imtina etmişdir. Halbuki torpaq sahəsinə dair qanunla müəyyən edilmiş sənəd və arxiv arayışı təqdim edilmişdir.
10. Cavabdeh etirazında bildirmişdir ki, fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il 13 yanvar tarixli 439 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin Siyahısı”nda nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilməmişdir. Həmçinin, idarənin mütəxəssisləri tərəfindən göstərilən torpaq sahəsinə yerli baxış z amanı məlum olmuşdur ki, torpaq sahəsinin faktiki ölçüsü 1647.6 kv.m təşkil edir. Ərazinin hər iki sərhədi şərtidir. Elektron kadastr məlumatına əsasən torpaq sahəsi sökülmüş dəmiryolu xəttinin mühafizə zonasında yerləşir.
11. Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2-1(112)-4800/2024 nömrəli qərarı ilə iddia tələbi təmin edilmişdir. (hakim – M.Hacıbəyova).
12. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçıya Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şağan qəsəbəsi, Mərdəkan-Buzovna şossesində 0,1700 ha torpaq sahəsinin ayrılması barədə Bakı şəhər Xəzər rayon İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2017-ci il tarixli, 109 nömrəli Sərəncamı verilmişdir. İnzibati orqanı olan Bakı şəhər Xəzər rayon İcra Hakimiyyətinin sözügedən inzibati aktı hal-hazırda qüvvədədir.
13. Cav abdeh qeyd edilən əsasların mövcud olmasına dair halları məhkəməyə bildirməmişdir. Halbuki vətəndaşın adına torpağın ayrılmasına dair inzibati akt - Xəzər rayon İcra Hakimiyyətinin sərəncamı qüvvədə olduğu halda, hüquqların qeydə alınmasından imtina edən inzibati orqan bunu işin hallarına istinadən əsaslandırmalı və bu halın “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 15-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hansı əsasla daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatı aparmağa maneə törətdiyini göstərməlidir.
14. Cavabdeh həmin qərardan apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişlər. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzib ati Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 21(103)-572/2025 nömrəli qərarı ilə apellyasiya şikayəti qismən təmin edilərək Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-4800/2024 saylı xx.xx.2024-cü il tarixli qərarı ləğv edilmiş iş üzrə yeni qərar çıxarılaraq iddia qismən təmin edilmiş, iddiaçının ünvan 4 ünvanında mülkiyyətində olan, fərdi yaşayış evinin 117 kv.m ölçüyə malik tikintialtı torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınıb, evlə birgə vahid əmlak kimi ona reyestrdən çıxarış verilməsi öhdəliyi cavabdehin üzərinə qoyulmuş, qalan hissədə iddia rədd edilmişdir (sədrlik edən – C.Yusifov, hakimlər – G.Abbasova, A.Oruczadə).
16. Apellyasiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, istər Azərbaycan SSR Nazirlər Sovetinin xx.xx.1973-cü il tarixli 2 70 nömrəli qərarına, istərsə də müstəqillik dövründə qəbul edilmiş Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2005-ci il tarixli 33 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş Dəmir yolu nəqliyyatı təyinatlı torpaqlardan və dəmir yolunun xüsusi mühafizə zonasına aid torpaqlardan istifadə olunması “Qaydaları”na əsasən - dəmir yolunun sanitariya-mühafizə zonasında torpaq sahələri onların mülkiyyətçiləri və ya istifadəçiləri tərəfindən yalnız bostan və tərəvəz becərilməsi, habelə örüş və ot çalını məqsədləri üçün fiziki və ya hüquqi şəxslərə qısamüddətli istifadəyə verilə bilər və təhkim zolağı hüdudlarında torpaq sahələrindən müvəqqəti istifadə edən hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən bu ərazidə hər hansı əsaslı tikinti işlərinin aparılmasına, yol verilmir.
17. Həmin torpaq sahəsi, bağ-bostan bitkilərinin əkilməsi üçün keçmiş dəmiryolçu X8 təhkim edildiyi, həm də Azərbaycan Dəmir Yolu Yol Xidmətinə (sonradan isə "xxxx" QSCnin balansına) aid olduğu halda, digər tərəfdən qüvvədə olan “Yerli icra hakimiyyətləri haqqında Əsasnamə”də yerli icra hakimiyyətinin - fərdi yaşyış evinin tikintisi üçün torpaqayırma səlahiyyətinə malik olmadığı halda, Xəzər rayon İcra hakimiyyəti başçısı tərəfindən “Buzovna-Mərdəkan yolunda yerləşən 1735 kv.m torpaq sahəsinin “X3” (əvvəlki mülkiyyətçi) adına qeydiyyata alınması barədə imperativ formalı sərəncam qəbul edilə bilməzdi.
18. Qeyd olunanlar baxımından, məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, Bakı şəhəri Xəzər rayon İcra Hakimiyyəti başçısının 109 nömrəli, 05 may 2017-ci il tarixli sərəncamı 1735 kv.m torpaq sahəsinin evin tikintialtı hissəsinə düş ən payı istisna olmaqla, qalan hissədə torpaq sahəsi üzərində, müvafiq sərəncamvermə səlahiyyəti olmadığından, X3 adına qeydə alınması hissəsində sərəncam etibarsızdır.
19. Evin tikintialtı torpaq sahəsinə gəldikdə, artıq fərdi yaşayış evinə iddiaçının mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınıb ona reyestrdən çıxarış verildiyi halda, həmin hissədə iddia tələbi əsaslıdır. Birincisi ona görə ki, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsi baxımından, fərdi yaşayış evinin altı, onu almış və həmin evdə yaşayan iddiaçıya məxsusdur. İkincisi, Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci bəndinin 11-ci abzası nəzərdə tutur ki, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən tikili və qurğuya mülkiyyət hüququ keçdikd ə torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna xitam verilir. Məcəllənin qeyd olunan tələbi baxımından, əvvəlki mülkiyyətçinin evin yerləşdiyi tikintialtı torpaq sahəsi üzərində istifadə hüququna artıq xitam verilmişdir. Həm əvvəlki mülkiyyətçinin, həm də sonrakı, yəni, hazırkı iddiaçının adına verilmiş, işdə olan reyestr çıxarışları və texniki pasporta əsasən müəyyən olunur ki, evin tikintialtı sahəsi 117 kv.m təşkil edir. Torpaq sahəsinin bina (fərdi yaşayış evi) və ya qurğu yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir. Konkret halda da məhz alqı-satqı müqaviləsinin tərəfləri 117 kv.m torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evinin satılıb-alınması barədə razılığı və həmin müqavilənin bağlanmasından artıq 4 ildən də çox müddətin keçməsi və bu zaman çərçivəsində hər hansı mübahisənin mövcud olmaması onlar arasında müvafiq razılaşmanın əldə edildiyini deməyə əsas verir.
20. İddiaçı həmin qərardan kassasiya şikayəti verərək, qərarın ləğv edilməsinə və iddianın təmin edilməsinə dair qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞİ ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ a. Kassasiya şikayətinin dəlilləri
21. Kassasiya şikayəti onuna əsaslandırmışdır ki, "xxxx" QSC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli məktubundan aydın olur ki, keçmiş dəmiryolçu X8 Azərbaycan Dəmir Yolu Yol Xidmətinin xx.xx.1989-cu il tarixli P-440 nömrəli məktubu ilə Buzovna-Mərdəkan mənzili 20 km pk2-də bağ-bostan bitkilərinin əkilməsi üçün ayrılmış 12,5 sot torpaq sahəsi onun müddətsiz istifadəsinə Azərbaycan Dəmir yolu rəisin in xx.xx.1979-cu il tarixli 29/N nömrəli əmrinə uyğun olaraq verilmişdir. Həmin vaxt isə bu növ məsələləri tənzimləyən Azərbaycan SSR Nazirlər Sovetinin xx.xx.1973-cü il tarixli 270 nömrəli qərarı qüvvədə olmuşdur.
22. Dövlət müstəqilliyi əldə ediləndən sonra isə bu növ məsələlər Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2005-ci il tarixli 33 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş Dəmir yolu nəqliyyatı təyinatlı torpaqlardan və dəmir yolunun xüsusi mühafizə zonasına aid torpaqlardan istifadə olunması Qaydalarına əsasən tənzimlənir.
23. Göründüyü kimi, Buzovna-Mərdəkan yolunda 1250 kv.m (12,5 sot) torpaq sahəsi keçmiş dəmiryolçu X8 Azərbaycan Dəmir yolu rəisinin xx.xx.1979-cu il tarixli 29/N nömrəli əmri ilə verilmişdir və həmin əmr hazırda da qüvvədə olmaqla etibarlıdır.
24. Bundan baş qa, nəzərə alınmalıdır ki, Xəzər rayonu ərazisində "xxxx" QSC-yə məxsus Mərdəkan dəmir yolu xətti də daxil olmaqla, dəmir yolu Bağlar-Qala sahəsi 2009cu ildə ləğv olunaraq sökülüb götürülmüşdür. Ona görə də keçmiş dəmiryolçu X8 Buzovna-Mərdəkan mənzili 20 km pk2- də bağ-bostan bitkilərinin əkilməsi üçün müddətsiz istifadəsinə ayrılmış 12,5 sot torpaq sahəsi sökülmüş dəmir yolu xəttinin xüsusi mühafizə zonasına aid torpaq sahəsi sayıla bilməz.
25. Adıçəkilən ünvanda yerləşən 12,5 sot torpaq sahəsi xx.xx.1979-cu il tarixdən 2021-ci ilədək fasiləsiz və mübahisəsiz qaydada keçmiş dəmiryolçu X6 istifadəsində olmuşdur.
26. Bakı şəhəri Xəzər RİHB-nin adıçəkilən sərəncamında Buzovna qəsəbəsi, Buzovna - Mərdəkan yolunun sağ tərəfində vətəndaş X3 tikdiyi fərdi yaşayış evinin və onun faktiki yerləşdi yi torpaq sahəsinin ölçüləri faktiki yerləşmə vəziyyətinə, yəni 1735,0 kv.m-ǝ uyğundur. Dövlət mülkiyyətində olan 1735,0 kv.m torpaq sahəsinin heç bir hissəsi həmin vaxt dəmir yolu xəttinin xüsusi mühafizə zonasına aid torpaq sahəsi sayıla bilməzdi.
27. Bundan başqa, Bakı şəhəri Xəzər RİH yerli icra hakimiyyəti orqanı olduğuna görə keçmiş dəmiryolçu X9 həmin dövlət orqanının fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün torpaqayırma səlahiyyətinə malik olmasına şübhə ilə yanaşa bilməzdi.
28. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə üzrə sonuncu dəlili onunla bağlıdır ki, Bakı şəhəri Xəzər RİHB-nin 109 nömrəli xx.xx.2017-ci il tarixli sərəncam 1735 kv.m. torpaq sahəsinin evin tikintialtı hissəsinə düşən payı istisna olmaqla, qalan hissədə torpaq sahəsi üzərində, müvafiq sərəncamvermə səlahi yyəti olmadığından, X3 adına qeydə alınması hissəsində sərəncam etibarsızdır. Göründüyü kimi, apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi qənaətini birtərəfli qaydada yalnız cavabdeh inzibati orqanın iddia ərizəsinə etirazının və apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsaslandırmışdır. Əlbəttə, belə vəziyyətdə apellyasiya instansiya məhkəməsinin qərarı qanuni və əsaslı sayıla bilməz. b. Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
29. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
30. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinə əsasən: Maddə 55 Müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının və ya bələdiyyələrinin qərarları və onlarla bağlanan müqavilələr, hüquqi və fiziki şəxslər arasında bağlanan müqavilələr və torpaqla bağlı digər əqdlər, məhkəmənin torpaq sahəsi üzərində hü ququn müəyyən edilməsinə dair qərarı, vərəsəlik hüququ əsasında və qanunvericiliklə müəyyən edilmiş digər yollar fiziki və hüquqi şəxslərin torpaq sahəsi üzərində hüquqlarının yaranmasının əsaslarından hesab olunur. Maddə 65 torpaq sahəsinin yerquruluşu planı torpaq sahəsinin müəyyən miqyasda tərtib edilmiş və planaalma aparılan anda özündə ərazinin bütün vəziyyətini (bitki örtüyü, çaylar, yollar və digər obyektlər), şərti işarələr və nişanələr vasitəsilə əks etdirən xəritədir. Torpaq sahələrinin sərhədlərinin yerdə (naturada) müəyyən edilməsi yerquruluşu qaydasında aparılır. Torpaq sahəsinin planı və ölçüsünün hazırlanması, onun sərhədlərinin yerə (naturaya) keçirilməsi yerquruluşu işlərinin aparılmasına hüququ olan təşkilatlar tərəfindən həyata keçirilir və yerdə yoxlandıqdan sonra müv afiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən təsdiq edilir. Torpaq sahəsinin təsdiq edilmiş planı torpaq sahəsinin istifadəyə və ya icarəyə verilməsi (satılması) barədə müqavilənin ayrılmaz hissəsidir. Torpaq sahələrinin sərhədləri yerə (naturaya) keçirildikdən sonra onun sahəsi ölçülür və torpaqların istifadəyə və ya icarəyə verilməsi (satılması) barədə müqavilə bağlanılır. Maddə 66 Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin hər hansı hüquqda hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının və ya bələdiyyənin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üzərində bütün hüquqların başqasına keçməsi isə tərəflər arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirili r. Müqavilədə tərəflərin hüquqları və vəzifələri, torpaq sahəsinin hüquqi statusu, öhdəliklər, məhdudiyyətlər və servitutlar, müqaviləyə xitam verilməsinin əsasları və torpaqların istifadəsi və mühafizəsi üzrə digər şərtlər nəzərdə tutulur.2.Torpaq üzərində hüquqlar (müddəti on bir aydan az olan icarə və istifadə hüquqları istisna olmaqla) qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınır və həmin reyestrdən çıxarışla rəsmiləşdirilir. Maddə 67. torpaq üzərində hüquqların (müddəti on bir aydan az olan icarə və istifadə hüquqları istisna olmaqla) dövlət qeydiyyatı qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır. Maddə 68. torpaq sahələri üzərində hüquqlar torpaq sahələrinin sərhədlərinin yerdə müəyyə n edilməsindən, onların planı və ölçüsünün tərtib edilməsindən, torpaq sahələrinin verilməsi barədə müqavilənin bağlanmasından və onun müəyyən olunmuş qaydada dövlət qeydiyyatından keçirilməsindən sonra yaranır.
31. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: 139.1. mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır. 139-1.1. daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 139- 1.1.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar; 152.2. sahiblik hüququ - əmlaka (əşyaya) faktik sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. (152.3.) İstifadə hüququ - əmlakdan (əşyadan) onun faydalı təbii xassələrini hasil etməyin, habelə ondan fayda götürməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. İstifadədən fayda gəlir, artım, bəhər, törəmə şəklində və başqa formalarda ola bilər. (152.4.) sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.
32. Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Mad də 12.1. Məhkəmə proses iştirakçılarının izahatları, ərizə və təklifləri ilə, onların təqdim etdikləri sübutlarla və işdə olan digər materiallarla kifayətlənməyərək, mübahisənin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halları xidməti vəzifəsinə görə araşdırmağa borcludur. Maddə 58.7. Sübutlar məhkəmə tərəfindən tam və hərtərəfli araşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilir. Maddə
91. Ali Məhkəmə mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində baxır və yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 94.1. Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir. Maddə 94.2. Şikayətdə mübahisə edilən məhkəmə qərarı və ya qərardadı barədə məlumatlar göstərilməli və şikayət əsaslandırılmalıdır. Maddə 94.4. Şikayətin əsaslandırma hissəsində şikayəti verən şəxsin tələbi göstərilməlidir. Maddə 96.9. Ali Məhkəmə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarını (qərardadını) dəyişdirmədən saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı, həmin qərara qarşı verilmiş şikayətlə tələb edilən həddə (həcmdə) dəyişdirilə bilər. Maddə 98.1. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı qətidir. KASSASİYANİN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
33. Kassasiya şikayəti vaxtında ver ilmişdir. Kassasiya şikayəti formal baxımdan lazımi qaydada əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də, şikayət üzrə kassasiya mümkün hesab edilmişdir.
34. Məhkəmə kollegiyası bildirir ki, iddiaçı kassasiya şikayətində məhkəmə qərarının tam ləğv edilməsi xahiş etsə də, apellyasiya məhkəməsinin qərarı ilə iddia qismən təmin edilmişdir. Bu səbəbdən hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı iddianın təmin edilməmiş hissəsinə münasibətdə yoxlanılacaqdır. KASSASİYA İNSTANSİYASİ MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
35. Məhkəmə kollegiyası işin materiallarını və kassasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, kassasiya şikayəti qismən əsaslıdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman obyektiv araşdırma prinsipinin tələblə rinə riayət edilməmiş, mübahisə ilə bağlı işin halları tam və hərtərəfli araşdırılmamış, İPM-in 12, 58-ci maddələrinin tələblərinə əməl olunmamışdır. Bu baxımdan apellyasiya instansiya məhkəməsinin qərarı mübahisələndirilən hissədə ləğv olunmalı, iş təkrar həmin hissədə baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilməlidir.
36. Nəzərə alınmalıdır ki, apellyasiya məhkəməsinin qərarı ilə iddia tələbi iddiaçının mülkiyyətində olan, fərdi yaşayış evinin 117 kv.m ölçüyə malik tikintialtı torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınıb, evlə birgə vahid əmlak kimi ona reyestrdən çıxarış verilməsi hissəsində təmin olunduğundan və həmin hissədən cavabdeh tərəfindən kassasiya şikayəti verilmədiyindən həmin hissə kassasiyanın predmeti deyildir.
37. Məhkəmə kollegiyası a pellyasiya instansiya məhkəməsinin iddianın qismən rədd edilməsi ilə bağlı gəlmiş olduğu nəticəni əsaslı hesab etmir və qərarın həmin hissədə ləğv edilməsini, işin yenidən araşdırılması üçün apellyasiya instansiya məhkəməsinə qaytarılmasını lazım bilir.
38. Hazırkı iş üzrə iddiaçının hüquqi marağı torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydə alınmaqla müvafiq çıxarışın verilməsinə nail olmaqdır.
39. Məhkəmə kollegiyası bildirir ki, iş üzrə mübahisə predmeti bir torpaq sahəsindən ibarət olsa da, iş materiallarında iki fərqli şəxsə müxtəlif vaxtlarda torpaq sahəsinin təhkim edilməsi və ya ayrılmasına dair sənədlər mövcuddur.
40. İlk öncə iş materiallarında və apellyasiya instansiya məhkəməsinin qərarında adıçəkilən X8 münasibətdə qeyd olunmalıdır ki, həmin şəxsin keçmi ş dəmiryolçu olması və ona bağ-bostan bitkilərinin əkilməsi üçün 12,5 sot torpaq sahəsinin təhkim edilməsi işin mübahisəsiz halını təşkil etmişdir.
41. X1 təhkim edilmiş 12,5 sot torpaq sahəsinin aqibəti, yəni həmin torpaq sahəsi barədə edilmiş sonrakı hərəkətlərə dair iş materiallarına başqa sənədlər mövcud deyildir.
42. İş materiallarında və mübahisələndirilən qərarda adıçəkilən ikinci şəxs isə X4r. Bu şəxs hazırkı mübahisə predmetinin əvvəlki mülkiyyətçisi olmuşdur.
43. Məhz Bakı şəhəri Xəzər rayon İcra Hakimiyyəti başçısının 109 nömrəli, 05 may 2017-ci il tarixli sərəncamı ilə 1735,0 kv.m-dən ibarət olan yaşayış evi və torpaq sahəsi qeydiyyata alınması və Bakı şəhər XDS İK-nın 19.08.87-ci il tarixli, 19/338 saylı qərarına əsasən həmin yaşayış evini inventarizasiya edib, vətəndaş Tofiq Babazadənin adına reyestrdən çıxarış və texniki pasport verilməsi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi İdarəsindən xahiş edilmişdir.
44. Daha sonra həmin sərəncam əsasında ümumi sahəsi 88,9 fərdi yaşayış evinə X3 adına verilmiş mülkiyyət hüququ xx.xx.2021-ci il tarixdə qeydə alınaraq ona reyestrdən çıxarış verilmiş, torpaq sahəsi isə çıxarışda dövlət mülkiyyəti kimi qeyd olunmuşdur.
45. X7 ilə hazırkı iş üzrə iddiaçı notarial qaydada bağlanmış alqı-satqı müqaviləsindən və sonuncunun adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışdan isə görünür ki, Tofiq Babazadə tərəfindən iddiaçıya yalnız ümumi sahəsi 88,9 kv.m fərdi yaşayış evi satılmış və iddiaçının həmin evə mülkiyyət hüququ xx.xx.2021-ci il tarixdə reyestrdə qeydə alınaraq ona çıxarış verilmiş, çıx arışda evin yerləşdiyi torpaq sahəsi dövlət mülkiyyəti kimi qeydə alınmışdır. Tofiq Babazadə və iddiaçı barəsində qeyd edilmiş sənədlərin mövcudluğu da işin mübahisəsiz hallarıdır.
46. Mübahisələndirilən qərardan və iş materiallarından aydın olur ki, nə tərəflər, nə də məhkəmə tərəfindən X8 təhkim edilmiş torpaq sahəsi ilə iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilən torpaq sahəsinin fərqli olması mübahisə predmeti olmayaraq həmin torpaq sahələri eyni torpaq sahəsi kimi qəbul edilmişdir.
47. Apellyasiya məhkəməsi isə iddianı qismən rədd edilməsini məhz İcra hakimiyyətinin torpaqayırma səlahiyyətinə malik olmaması və bu səbəbdən sərəncamın həmin hissədə etibarsız hesab edilməsi ilə əlaqələndirmişdir.
48. Bundan başqa, qərarda Dəmir yolu nəqliyyatı təyinatlı torpaqlardan və dəmir yolunun xüsusi müh afizə zonasına aid torpaqlardan istifadə olunması “Qaydaları”na istinad edilərək rədd əsaslarında biri kimi bu hallarda qeyd olunmuşdur.
49. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tələbin əsaslılığına qiymət verərkən ilk öncə X8 təhkim edilmiş torpaq sahəsinin iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilən 0,0117 ha torpaq sahəsi ilə eyni torpaq sahəsi olubolmamasını müəyyən etməli olduğu halda, bu hala ümumiyyətlə qiymət verməmişdir.
50. Nəzərə alınmalıdır ki, iş materialları ilə bu torpaq sahələrinin bir-biri ilə əlaqəsini müəyyən etmək mümkün deyildir.
51. Məhkəmə kollegiyası “əlaqə” dedikdə torpaq sahəsinin X8 təhkim edildikdən sonra nə vaxt və ya hansı qaydada edilmiş müvafiq sənədləşmələr və ya hərəkətlər nəticəsində hazırkı mübahisə predmeti olmuş torp aq sahəsi ilə eyni olması üçün əsas olmuş sübutları nəzərdə tutur.
52. Maraqlıdır ki, məhkəmə bu torpaq sahələrini eyni torpaq sahəsi kimi qəbul etdiyi halda X8 təhkim edilmiş torpaq sahəsinin 12,5 sot olmasına baxmayaraq hazırda mübahisələndirilən 0,0117 ha torpaq sahəsi ilə fərqli ölçülərdə olmasının səbəblərinə qiymət verməyərək ancaq icra hakimiyyətinin səlahiyyətinin olmamasına istinad etmişdir.
53. İş materiallarında aydınlaşdırılmayan məsələlərdən biri də məhkəmə tərəfindən etibarsız hesab edilmiş Bakı şəhəri Xəzər rayon İcra Hakimiyyəti başçısının 109 nömrəli, 05 may 2017-ci il tarixli sərəncamında istinad edilən Bakı şəhər XDS İK-nın 19.08.87-ci il tarixli, 19/338 saylı qərarıdır. Ümumiyyətlə, məhkəmə icraatı zamanı həmin qərarla bağlı hər hansı dəqiqləşmə və ya araşdırma aparılma mışdır. Halbuki qərarın torpaq sahələri arasında uyğunluğun, eləcə də digər ziddiyyətli məqamların aydınlaşdırılmasına mühüm əhəmiyyəti ola bilərdi.
54. Xüsusilə qeyd olunmalıdır ki, iddiaçı iddia ərizəsində mübahisəli torpaq sahəsinin xx.xx.1979-cu il tarixdən 2021-ci ilədək fasiləsiz və mübahisəsiz qaydada keçmiş dəmiryolçu X6 istifadəsində olmasını bildirsə də, mübahisə edilən torpaq sahəsi ilə bağlı Bakı şəhəri Xəzər rayon İcra Hakimiyyəti başçısının X7 barəsindəki sərəncamı xx.xx.2017-ci il tarixli olmuşdur.
55. Bundan başqa, məhkəmə kollegiyası qərarında Dəmir yolu nəqliyyatı təyinatlı torpaqlardan və dəmir yolunun xüsusi mühafizə zonasına aid torpaqlardan istifadə olunması “Qaydaları”na istinad etsə də, iş materiallarına əlavə edilmiş "xxxx" QSC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli məktub unu nəzərə almamışdır.
56. Belə ki, həmin məktubda Xəzər rayonunun ərazisində "xxxx" QSC-yə məxsus Mərdəkan dəmir yolu xətti də daxil olmaqla, dəmir yolunun Bağlar-Qala sahəsi 2009-cu ildə ləğv olunaraq sökülüb götürülməsi qeyd edilmişdir. Göründüyü kimi dəmir yolunu xəttinin söküldüyü təqdirdə mühafizə zonasının qalıb-qalmamasına, ümumiyyətlə RİH-in 2017-ci il tarixli sərəncamı verilərkən torpağın dəmir yolu qurumunun balansında olubolmamasına mötəbər sübutlar əsasında məhkəmə qiymət verməmişdir.
57. Qeyd edilənlər baxımından məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən iş üzrə qanuni və əsaslı qərarın qəbulu üçün zəruri olan həcmdə araşdırma aparılmamış, iş üzrə düzgün qərarın qəbuluna imkan verən mühüm faktiki hallar müəyyən olunmamışdır. Nəzərə almaq lazımdır ki, məhkəmə tərəfindən zəruri faktiki hallar müəyyən olunmadan və onlara həmin hallara tətbiq edilməli olan hüquq normaları ilə əlaqəli şəkildə qiymət verilmədən, qəbul edilmiş hazırkı məhkəmə qərarı əsaslandırılmış məhkəmə aktı kimi qiymətləndirilə bilməz.
58. Belə ki, hüququn təməl prinsiplərindən biri hüquqi müəyyənlik prinsipidir. Bu prinsipə əməl olunmadan səmərəli və obyektiv ədalət mühakiməsinin həyata keçirilməsi mümkünsüzdür.
59. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “N.Əbilovun şikayəti üzrə” 13 iyun 2008-ci il tarixli qərarında ifadə olunmuş hüquqi mövqeyə görə, məhkəmələr tərəfindən qəbul edilmiş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adınd an çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusion məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalara yol verilməməlidir.
60. Beləliklə, təkrar apellyasiya baxışı zamanı işə baxacaq məhkəmə kollegiyası aşağıda qeyd olunacaq göstərişlərə əməl etməklə iş üzrə düzgün qərarın qəbuluna imkan verən mühüm faktiki hallar müəyyən etməlidir:
1. X8 təhkim edilmiş torpaq sahəsi ilə hazırkı mübahisə edilən torpaq sahəsinin eyni olmasına dair araşdırma apararaq bu halı təsdiq edən sənədlər əldə edilməli;
2. Qeyd olunmuş uyğunluq müəyyən edildiyi təqdirdə X8 torpaq sahəsinə təhkim edilmə barədə sənədlərin “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində və Azərbaycan Resp ublikası Prezidentinin 2015-ci il 13 yanvar tarixli 439 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin Siyahısı”nda nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlərə aid olubolmamasına qiymət verilməli;
3. Qeyd olunmuş uyğunluq müəyyən edildiyi təqdirdə X8 təhkim edilmiş 12.5 sot torpaq sahəsinin hazırkı mübahisələndirilən 0,0117 ha torpaq sahəsi ilə ölçü fərqlərinin səbəbi müəyyən edilməli;
4. Bakı şəhəri Xəzər rayon İcra Hakimiyyəti başçısının 109 nömrəli, 05 may 2017-ci il tarixli sərəncamında qeyd olunan Bakı şəhər XDS İK-nın 19.08.87-ci il tarixli, 19/338 saylı qərarı əldə edilərək işin halları ilə müqayisəli araşdırılmalı; 5. "xxxx" QSC-yə məxsus Mərdəkan dəmir yolu xətti də daxil olmaqla, dəmir yolunun Bağlar-Qala sahəsi 2009-cu ildə ləğv olunaraq sökülməsi barədə iş materiallarındakı sənədlərə qiymət verərək torpaq sahəsinin dəmiryolu xəttinin mühafizə zonasında yerləşib-yerləşməməsi halına, eləcə də RİH-in 2017-ci il tarixli sərəncamı verilərkən torpağın Dəmir yolu qurumunun balansında olub-olmamasına mötəbər sübutlar əsasında qiymət verməlidir.
61. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, yalnız yuxarıda göstərilən hallara aydınlıq gətirilməklə obyektiv həqiqətə nail olmaq mümkündür.
62. Belə olan halda, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2-1(103)-572/2025 nömrəl i qərarı mübahisələndirilən hissədə ləğv edilməli, iş həmin hissədə təkrar baxılması üçün apellyasiya məhkəməsinə göndərilməlidir.
63. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: Kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 21(103)-572/2025 nömrəli qərarı mübahisələndirilən hissədə ləğv edilsin. İş həmin hissədə təkrar baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarılsın. Kassasiya şikayəti qalan hissədə təmin edilməsin. Qərar qətidir.