Ali Məhkəmə Qərar — İş №2-1(102)-2482/2019

Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(102)-2482/2019 24.09.2019 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyası İddiaçı Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə QƏRAR Açar sözlər: mənzilə mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması. GİRİŞ HİSSƏ Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyası Hakimlər: Məmmədov Xəqani Səyyad oğlu (sədrlik edən və məruzəçi hakim), X4, X2 ibarət tərkibdə, Cahanov Məhəmməd Atakişi oğlunun katibliyi, İddiaçı və vəkilin iştirakı ilə İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında DƏDRX-nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı mənzilə dair mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması tələbinə dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 2-1(103)-696/2019 saylı iş üzrə 17 aprel 2017-ci il tarixli qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə əsasən işə Ali Məhkəmənin binasında 24 sentyabr 2019-cu il tarixdə açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. TƏSVİRİ HİSSƏ «xxxx» MMC ilə İddiaçı arasında bağlanılmış 30 iyun 2017-ci il tarixli yaşayış binasında mənzil tikintisi haqqında müqaviləyə əsasən «xxxx» MMC Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Yeni Yasamal yaşayış massivi 3a-da tikilməkdə olan binadakı üç otaqdan ibarət 118 kv.m sahəsi olan, İ giriş İİ mərtəbədə yerləşən 2 №-li mənzili İiddiaçı verməyi, alıcı isə həmin mənzili qəbul etməyi və qabaqcadan müəyyənləşdirilmiş mənzilin dəyəri olan 102350 manatı vaxtında ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. «xxxx» MMC tərəfindən verilmiş 30 iyun 2017-ci il tarixli maliyyə arayışından müəyyən olunur ki, mənzilin razılaşdırılmış dəyəri İiddiaçı tərəfindən ödənilmişdir və onun hər hansı qalıq borcu yoxdur. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 11.02.2016-cı il tarixli, 46 №-li Sərəncamı ilə təsdiq edilmiş tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi haqda dövlət qəbul komissiyasının Aktına əsasən «xxxx» MMC tərəfindən ünvan 1 ünvandakı 14 mərtəbəli 1 girişli yaşayış binası (kürsü mərtəbəsi qeyri-yaşayış sahəsi) mövcud (məskunlaşdırılmış) vəziyyətdə istismara qəbul edilmişdir. Cavabdeh 23 iyul 2018-ci il tarixli məktubla iddiaçının sözügedən mənzilə dair mül kiyyət hüquqlarını daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata almaqdan imtina etmişdir. İmtina onunla əsaslandırılmışdır ki, sözügedən yaşayış binası üzərində “xxxx” MMC-nin hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra ərizəçi tərəfindən təqdim ediləcək notarial qaydada təsdiq edilmiş alqı-satqı müqaviləsi əsasında mənzilə mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı aparıla bilər. Bundan sonra imtinanı qanunsuz hesab edən iddiaçı hazırkı tələblə məhkəməyə müraciət etmişdir. 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 2-1(81)-3846/2018 saylı, 13 dekabr 2018-ci il tarixli qərarı (hakim - T.Ə.Əsədova) ilə iddia tələbi təmin edilərək Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Yeni Yasamal yaşayış massivi 3-də yerləşən (hazırkı ünvan: Yeni ünvan 3lı binanın 118 kv.m sahədən ibarət 3 ot aqlı 2 nömrəli mənzilə hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması və İiddiaçına hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi öhdəliyi Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında DƏDRX-nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin üzərinə qoyulmuşdur. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 2-1(103)-696/2019 saylı, 17 aprel 2019-cu il tarixli qərarı ilə (sədrlik edən və məruzəçi hakim – K.N.Abiyeva, hakimlər – M.N.Tağızadə və Ü.A.Mayılov) cavabdehin apellyasiya şikayəti təmin edilərək 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 13 dekabr 2018-ci il tarixli qərarı ləğv olunmuş, iş üzrə yeni qərar qəbul edilməklə iddia rədd olunmuşdur. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati-İqti sadi Kollegiyasının 17 aprel 2019-cu il tarixli qərarını ləğv edib iddia tələbinin təmin edilməsinə dair yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin dəlilləri Apellyasiya məhkəməsinin qərarı qanunsuz və əsassız olduğundan, həmçinin maddi və prosessual normalarının pozulması yolu ilə çıxarıldığından ləğv edilməli və iddia tələbinin təmin edilməsinə dair yeni qərar qəbul edilməlidir. Belə ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Yeni Yasamal 2-ci yaşayış massivi 3a saylı binanın 118 kv.m sahəsi olan 3 otaqlı 2 saylı mənzili “xxxx” MMC tərəifndən 07 aprel 2008-ci il tarixli müqaviləyə əsasən X1 və bu barədə maliyyə arayışı verilmişdir. 30 iyun 2017-ci il tarixdə isə X6 qeyd olunan mənzili İiddiaçına satmışdır. Mübahisəli mənzil artıq 07 aprel 2008-ci il tarixdə satıldığından “xxxx” MMC həmin mənzilə dair hər hansı hüququn sahibi deyildir. 30 iyun 2017-ci il tarixdə mənzil iddiaçıya satılmamış, həmin mənzilə dair olan müqavilə və maliyyə arayışı mənzilin ilkin sahibi X3 yazılı razılığına əsasən İiddiaçının adına dəyişdirilmişdir. Beləliklə, mənzilin dəyəri mənzilin ilkin sahibi tərəfindən tam ödənilmiş və bu barədə maliyyə arayışı verilmişdir. 2017-ci ildə isə mənzilin ilkin sahibi mənzili iddiaçıya satmış və mənzilin ilkin sahibinin razılığı ilə mənzilə dair müqavilə və maliyyə arayışı iddiaçının adına dəyişdirilmişdir. İşdəki sənədlərlə bir daha təsdiq olunur ki, mənzilin dəyəri 2008-ci ildə tam ödənilmişdir. Belə olan halda isə binanı inşa etmiş hüquqi şəxs artıq özgəninkiləşdirdiyi mənzil üzərində hər hansı hüquq əldə edə və eyni mənzili təkrar sata bilməzdi. 15 dekabr 2017-ci ildən Mülki Məcəlləyə əlavə edilmiş 178.8-ci maddəyə əsasən tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifə si daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir. Mənzil Məcəlləsinin 113.2-ci maddəsində isə təsbit edilmişdir ki, bu Məcəllənin 113.1-ci maddəsində göstərilən qərar mənzil-tikinti kooperativi binalarının yaşayış sahələrinə köçmə üçün, nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə isə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması üçün əsasdır. Tərəflərin izahatları Məhkəmə iclasında iddiaçı və vəkili kassasiya şikayətinin məzmununa uyğun izahat verərək şikayətin təmin edilməsini xahiş etdil ər. İşə baxılmasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq cavabdeh tərəf məhkəmə iclasında nümayəndəsinin iştirakını təmin etməmişdir. Məhkəmə işə cavabdeh tərəfin iştirakı olmadan baxılmasını və qərar qəbul edilməsini mümkün hesab etmişdir. Belə ki, ona təqdim edilmiş məhkəmə bildirişində iclasa gəlmədikləri halda da işə baxılmasının və iş üzrə qərar qəbul edilməsinin mümkünlüyü barədə xəbərdarlıq olunmuşdur (İPM-in 62.3-cü maddəsi). ƏSASLANDİRİCİ HİSSƏ Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 91-ci maddəsinə əsasən Ali Məhkəmə mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində baxır və yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya şikayəti qanunla müəyyən ol unmuş tələblərə riayət olunmaqla verilmişdir, şikayətin mümkün sayılmaması üçün əsaslar yoxdur. Aşağıda göstərilənlərə əsasən isə kollegiya hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı ləğv olunmaqla iddianın təmin edilməsinə dair yeni qərar çıxarılmalıdır. «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8.0.6-cı maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslarından biri - mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil tikinti kooperativi üzlərinin ümumi yığıncağının qərarıdır (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə). Həmin Qanunun 8.0.9 və 8.0.9.2-ci maddələrinə əsasən isə Azərbaycan Respublikasının Şəhərsa lma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinə əsasən tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi to rpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istə yən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 112.1-ci maddəsinə görə mənzil-tikinti kooperativinin üzvü pay haqqını tam ödədikdə, yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə edir. Həmin Məcəllənin 113.1-ci maddəsinə əsasən mənzil-tikinti kooperativinə üzv qəbul edilmiş fiziki və ya hüquqi şəxsə mənzil-tikinti kooperativi binasında ödənilən pay haqqının miqdarına müvafiq olaraq mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı əsasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsi verilir. Mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qeyd olunan qərarı həmin kooperativə yeni üzv qəbul edildikdə mənzil-tikinti kooperativinə üzvlüyə qəbul edilmə haqqında qərarla birlikdə qəbul edilir və həmin qərarda mənzil-tikinti kooperativi binasının ünvanı, verilən sahənin (mənzilin və ya qeyri-yaşayış sahəsinin) dəqiq ölçüləri, mərtəbə göstərilməklə binada yerləşməsi və digər mövcud göstəriciləri göstərilməli, həmçinin verilən sahənin (mənzilin və ya qeyri-yaşayış sahəsinin) plan-cizgisi bu qərara əlavə olunmalıdır. Həmin Məcəllənin 113.2-ci maddəsində isə təsbit edilmişdir ki, bu Məcəllənin 113.1-ci maddəsində göstərilən qərar mənzil-tikinti kooperativi binalarının yaşayış sahələrinə köçmə üçün, nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə isə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması üçün əsasdır. Qanunvericiliyin göstərilən müddəalarının hazırkı işin hallarına tətbiqi baxımından kollegiya hesab e dir ki, apelyasiya məhkəməsi iddianın rədd edilməli olduğu ilə bağlı səhv nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, işdəki sənədlərlə müəyyən edilir ki, mübahisəli mənzil əvvəlcə 07 aprel 2008-ci il tarixdə X1, mənzilin dəyəri onun tərəfindən ödənilmiş və bu barədə maliyyə arayışı verilmişdir. 30 iyun 2017-ci il tarixdə isə X6 qeyd olunan mənzili İiddiaçına satmış və mənzilin dəyərini özü almışdır. Başqa sözlə, apellyasiya məhkəməsinin müəyyən etdiyinin əksinə olaraq mübahisəli mənzil ilkin olaraq 2017-ci ildə iddiaçıya satılmamışdı. Bundan əvvəl mənzil onun ilkin sahibi olan X1, daha sonra isə 2017-ci ildə mənzilin ilkin sahibinin razılığı ilə mənzilə dair müqavilə və maliyyə arayışı iddiaçının adına dəyişdirilmişidir. Hər bir halda, mənzilə dair müqavilə bağlaeılmış, həmin müqavilənin dəyəri tamami lə ödənilmişdir. Bundan başqa, binanın tikintisi üçün torpaq sahəsi Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin 15.09.2005-ci il tarixli, 247 saylı sərəncamı ilə ayrılmış, eləcə də mənzilin yerləşdiyi binanın tikintisi 2010-cu ildə başa çatmış və Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 11.02.2016-cı il tarixli, 46 №-li Sərəncamı ilə bina istismara qəbul edilmişdir. Kollegiya cavabdehin istinad etdiyi yaşayış binasına «xxxx» MMC-nin mülkiyyət hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra təqdim ediləcək notariat qaydasında təsdiq edilmiş alqı-satqı müqaviləsi əsasında mənzilə mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatının aparılmasının mümkün olduğuna dair dəlili də əsassız hesab edir. Belə ki, tərəflər arasında bağlanılmış 07 aprel 2008-ci il müqavilə ilə «xxxx» MMC inşa etdiyi binadak ı mənzili dəyərini almaqla satmışdır. Ona görə də, həmin mənzilə dair «xxxx» MMC hər hansı hüququn sahibi deyildir. Dəyəri tam ödənildiyi üçün mənzilə mülkiyyət hüququ 07 aprel 2008-ci il və 30 iyun 2017-ci il tarixli müqavilələrə əsasən iddiaçıya keçmişdir. «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanunun 15-ci maddəsində hüquqların dövlət qeydiyyatından imtinanın əsasları göstərilmişdir. Kollegiya nəzərə alır ki, hazırkı iş üzrə iddiaçının mübahisəli mənzilə dair mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasından imtinaya səbəb ola biləcək həmin əsaslardan hər hansı birinin mövcudluğu da müəyyən edilməmişdir. NƏTİCƏVİ HİSSƏ Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 96-cı maddəsini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçının kassasiya şikayət i təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 2-1(103)-696/2019 saylı iş üzrə 17 aprel 2019-cu il tarixli qərarı ləğv edilsin. İş üzrə yeni qərar çıxarılmaqla iddia təmin edilsin. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Yeni Yasamal yaşayış massivi 3-də yerləşən (hazırkı ünvan: Yeni ünvan 3lı binanın 118 kv.m sahədən ibarət 3 otaqlı 2 nömrəli mənzilə hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması və İiddiaçına hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi öhdəliyi Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında DƏDRX-nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin üzərinə qoyulsun.