Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(102)-368/2024 24.01.2024 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri PHŞ 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: çıxarışa dair qeydin və texniki pasportun qismən ləğv olunması və mənzilin mülkiyyətə verilməsinə dair müvafiq qeydin aparılması; üç tərəfli müqavilə "xxxx" X2, “X4” MMC və "xxxx" MMC) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası Hakimlər Zakir Quliyev (məruzəçi), Rahib Nəbizadə və Səyyad Kərimovdan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (üçüncü şəxslər: "xx xx" X2, “X4” MMC və "xxxx" MMC) qarşı “çıxarışa dair qeydin və texniki pasportun qismən ləğv olunması və mənzilin mülkiyyətə verilməsinə dair müvafiq qeydin aparılması” tələbinə dair iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(103)-985/2023 nömrəli, 21 sentyabr 2023-cü il tarixli qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə əsasən işə yazılı icraat qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İŞİN HALLARİ
1. İddiaçı cavabdeh orqana müraciət edərək, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətindən alınmış xx.xx.2018-ci il tarixli RX ******* nömrəli Çıxarış və texniki pasportun ona 05 avqust 2013-cü il tarixdə ’‘X4" MMC ilə bağlanmış GZEİM-A-64/2013 saylı müqavilə ilə satılmış Bakı şəhəri, ünv an 1 ünvanında yerləşən 64 saylı mənzilə nisbətdə ləğv edilməsini və ona həmin mənzilə dair müvafiq çıxarış və texniki pasport verilməsini xahiş etmişdir.
2. Cavabdeh tərəfin həmin müraciətdən imtina edilmişdir. İmtina onunla əsaslandırılmışdır ki, qeyd olunan mənzil daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində "xxxx" Elmi-İstehsalat Müəssisəsinin adına qeydiyyata alınmışdır. ünvan 2 ünvanda inşa edilmiş binada yerləşən 64 saylı mənzilin iddiaçı tərəfindən əldə edilməsinə dair notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə təqdim ediləcəyi təqdirdə qeyd olunan daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı aparıla bilər. İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTLARİ a. Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək xx.xx.2018-ci il tarixli, R X ******* nömrəli çıxarışa dair qeyd və texniki pasportun Bakı şəhəri, ünvan 1 ünvanında yerləşən 64 saylı mənzilə nisbətdə ləğv edilməsi və mənzilin onun mülkiyyətinə verilməsinə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində müvafiq qeydin aparılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, o, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, M.Kazımovski küçəsi, bina 54-56, blok A, mənzil 64 ünvanında ailə üzvləri ilə birgə yaşayır. Həmin mənzili 05 avqust 2013-cü il tarixdə “X4" MMC ilə aralarında bağlanmış GZEİM-A-64/2013 saylı müqavilə ilə əldə etmişdir. Həmin müqavilənin birinci bölməsindən göründüyü kimi “X4" MMC "xxxx" MMC tərəfindən ona verilmiş 10 iyul 2013-cü il tarixli etibarnamə əsasında "xxxx" X2 tərəfindən tikilən müvafiq mən zili iddiaçıya satmışdır. xx.xx.2021-ci il tarixdə "xxxx" X2 (EİM) iddiaçının və ailə üzvlərinin 64 saylı mənzildən köçürülməsi və mənzilin boşaldılması tələbi barədə Binəqədi Rayon Məhkəməsinə iddia ərizəsi ilə müraciət etmişdir. xx.xx.2021-ci il tarixdə "xxxx" EİM iddia həcminin artırılmasına dair ərizə verərək ilkin iddia tələbi ilə bərabər 05 avqust 2013-cü il tarixdə “X4” MMC ilə İddiaçı arasında bağlanmış GZEİM-A-64/2013 saylı müqavilənin etibarsız hesab olunması barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir. İddianın əsası kimi "xxxx" EİM Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Mirmahmud Kazımovski küçəsi, bina 54-56 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasına tam mülkiyyət hüququ əldə etməyə imkan verən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətindən alınmış xx.xx. 2018-ci il tarixli. RX ******* nömrəli çıxarışı göstərmişdir. Həmin çıxarış qanunvericiliyin tələbləri pozulmaqla tərtib edilmişdir. Belə ki, "xxxx" EİM qeyd olunan mənzilin “X4” MMC tərəfindən müvafiq müqavilə ilə satılmasından xəbərsiz olduğunu bildirsə də, mübahisə predmeti olan binanın mənzillərinin yarısının “X4” MMC tərəfindən satılması, bununla bağlı “Zaman" EİM ilə “X4” MMC arasında müqavilənin və müvafiq etibarnamənin mövcud olmasından bina sakinlərinin əksəriyyətinin məlumatı olmuşdur. Əks halda binaya ümumi nəzarəti həyata keçirən "xxxx" EİM 8 ildən artıq müddətdə həmin vətəndaşların mənzilləri təmir edib məskunlaşmasına, orada yaşamasına imkan verməzdi. Eyni zamanda bu sakinlər, eləcə də İddiaçı mütəmadi olaraq kommunal ödənişlər etmiş və "xxxx" EİM həmin mənzildə yaşamaların a dair arayışlar əldə edərək müvafiq orqanlara təqdim etmişdir. “Zaman" EİM mənzillərin “X4" MMC tərəfindən satılmasından xəbərdar olmuş və hərəkətsizlik nümayiş etdirməklə razılığını bildirmişdir.
5. Cavabdeh iddiaya dair etirazın əsasını imtina məktubunda göstərilənlər təşkil edir.
6. Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadı ilə "xxxx" X2 və “X4” MMC, xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadı ilə isə "xxxx" MMC hazırkı inzibati məhkəmə icraatına üçüncü şəxs qismində cəlb edilmişdir.
7. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-4771/2022 nömrəli, 2 sentyabr 2022-ci il tarixli qərarı ilə (hakim S.Salahova) iddia rədd edilmişdir.
8. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı həmin əmlakın dəyərini tam olaraq ödəməmiş, bununla da onun mənzilə mülkiyyət hüququ yaranmamışdır. Digər tərəfdən, x x.xx.2009-cu il tarixli birgə fəaliyyət müqaviləsində “A” blokunda 4820,64 kv.metr yaşayış və 1556 kv.metr qeyri-yaşayış, “B” blokunda isə 3649,52 kv. metr yaşayış sahəsi olmaqla, ümumilikdə 10026,16 kv.metr daşınmaz əmlak sahəsinə "xxxx" MMC-nin müqavilənin 2.2, 3.1 və 4.3-cü bəndlərinə əsasən özünün bütün öhdəliklərini tam yerinə yetirdikdən sonra "xxxx" MMC-nin mülkiyyətini təşkil edəcəyi göstərilsə də, işdən müəyyən olunur ki, həmin əmlaka "xxxx" MMC-nin deyil, "xxxx" EİM-in mülkiyyət hüququ qeydə alınmış, "xxxx" MMC bu halı mübahisələndirməmişdir.
9. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 9 fevral 2016-cı il tarixli qərarının Azərbaycan Respublika sının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” xx.xx.2016-cı il tarixli Qərarında “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” AR Qanununun 10.2-ci maddəsi şərh edilərək, göstərilmişdir ki, “… Qanunun 10.2.1-ci maddəsində vurğulanır ki, hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan birinin olması kifayətdir. Bu normanın mətninə və məzmununa görə, Qanunun 8-ci maddəsində təsbit olunmuş əsaslardan (sənədlərdən) hər hansı biri təqdim olunduqda, qeydiyyat orqanı əlavə olaraq digər əsaslardan (sənədlərdən) başqasının da təqdim olunmasını tələb etməyə haqlı deyil.”
10. Göründüyü kimi, qanunvericiliyin tələbi ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakla bağlı mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınması üçün normativhüquqi aktlarla nəzərdə tutulan əsaslardan biri qeydiyyat orqanına mütləq təqdim olunmalıdır.
11. İddiaçı həmin qərardan apellyasiya şikayəti verərək qərarın ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. b. apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
12. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(103)-985/2023 nömrəli, 21 sentyabr 2023-cü il tarixli qərarı ilə (hakimlər: C.Yusifov - sədrlik edən və məruzəçi, Ş.Məmmədova və P.Hüseynov) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
13. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin hüquqi mövqeyi ilə razılaşmışdır.
14. İddiaçı həmin qərardan kassasiya şikayəti verərək qərarın ləğv edilməsini və iddia tə ləbinin təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞİ ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ a. Kassasiya şikayətinin dəlilləri
15. İddiaçının kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı hazırda Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, M.Kazımovski küçəsi, bina 54-56, blok A, mənzil 64 ünvanında ailə üzvlərim ilə birgə yaşayır. Həmin mənzili 05 avqust 2013-cü il tarixdə “X4" MMC ilə aralarında bağlanmış GZEİM-A-64/2013 saylı müqavilə ilə əldə etmişdir. Həmin müqavilədən göründüyü kimi “X4" MMC "xxxx" MMC tərəfindən ona verilmiş 10 iyul 2013-cü il tarixli etibarnamə əsasında "xxxx" X2 tərəfindən tikilən müvafiq mənzili İddiaçı satmışdır. Qeyd edilən müqaviləyə əsasən mənzilə faktiki sahiblik hüququ İddiaçı keçdikdən sonra 8 ildən artıq müddətdə "xxxx" EİM iddiaçının mənzili təmir edib məskunlaşmasından, orada yaşamalarından və yuxarıda adı çəkilən mübahisə predmeti olan mənzilin ona satılmasına dair müqavilədən xəbərdar olmuş və bununla razılaşmışdır, əks halda isə həmin vaxt etirazını bildirməklə həmin müqavilənin mövcudluğunu müəyyən edib mübahisələndirə bilərdi.
16. Bundan əlavə, "xxxx" EİM tərəfindən “X4” MMC ilə aralarında olan müqavilənin ləğv edilməsinə dair iddia qaldırmaması və ya sübut təqdim edilməməsi müqavilənin qüvvədə olduğunu təsdiq edir.
17. Həmçinin nəzərə almaq lazımdır ki, adı çəkilən mənzil İddiaçı satıldığı vaxt yaşayış binasının tikintisi üçün qanuni icazə alınmadığından həmin yaşayış binasına mülkiyyət hüququndan bəhs oluna bilməz. Yalnız xx.xx.2018-ci ildə "xxxx" EİM tərəfindən yaşayış binası mü vafiq icazələr alındıqdan sonra binaya mülkiyyət hüququ yaranmışdır. Lakin nəzərə almaq lazımdır həmin tarixdə artıq binanın bir çox mənzilləri başqa şəxslərə satıldığı kimi, 64 nömrəli mənzil də İddiaçı satılmışdı. Belə olduqda isə, adı çəkilən mənzil qanuni olaraq bağlanmış müqavilə əsasında iddiaçının sahibliyində olduğu halda "xxxx" EİM-in adına mülkiyyət hüququ əsasında rəsmiləşdirilməsi qanunsuzdur. Bu səbəbdən də düşünürük ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş xx.xx.2018-ci il tarixli, RX ******* nömrəli çıxarış Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, X3 qəsəbəsi, Mirmahmud Kazımovski küçəsi, bina 54-56, blok “A” ünvanında yerləşən 64 saylı mənzilə nisbətdə ləğv edilməli və iddiaçının həmin mənzilə mülkiyyət hüququ tanınmalıdı r. b. Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
18. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim etməmişdir. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
19. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsi: Maddə 112.1. Mənzil tikinti kooperativinin üzvü pay haqqını tam ödədikdə, yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə edir. 20. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun: Maddə
8. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 8.0.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); Maddə 10.2. Hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qeydiyyat orqanına verilən ərizəyə aşağıdakılar əlavə olunur: 10.2.1. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan biri; 10.2.2. Torpaq sahəsinin planı və ölçüsü; 10.2.3. torpaq sahəsində yerləşən bina, qurğu, tikililərin və digər daşınmaz əmlakın (onların tərkib hissələrinin) texniki pasportu, plan-cizgisi; 10.2.4. dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə sənəd. Maddə
15. Hüquqların dövlət qeydiyyatından imtina 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3. hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyar ı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4. daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6. bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda.
21. İnzibati Prosessual Məcəllə: Maddə
91. Ali Məhkəmə mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində baxır və yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə
94. Kassasiya şikayətinin verilməsinə dair tələblər 94.1. Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının t am formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir. 94.2. Şikayətdə mübahisə edilən məhkəmə qərarı və ya qərardadı barədə məlumatlar göstərilməli və şikayət əsaslandırılmalıdır. (-). 94.4. Şikayətin əsaslandırma hissəsində şikayəti verən şəxsin tələbi göstərilməlidir. Maddə
96. Ali Məhkəmədə icraat (-). Maddə 96.8. Şikayət əsassızdırsa, Ali Məhkəmə şikayətin təmin edilməməsi barədə qərar qəbul edir. (-). 96.9. Ali Məhkəmə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarını (qərardadını) dəyişdirmədən saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Apel lyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı, həmin qərara qarşı verilmiş şikayətlə tələb edilən həddə (həcmdə) dəyişdirilə bilər. (-). Maddə
98. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı 98.1. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı qətidir KASSASİYANİN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
22. Kassasiya şikayəti vaxtında verilmişdir, formal baxımdan lazımi qaydada əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də, şikayət üzrə kassasiya mümkün hesab edilmişdir.
23. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam olaraq yoxlanılacaqdır. KASSASİYA İNSTANSİYASİ MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
24. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin inzibati ko llegiyasının 21 sentyabr 2023-cü il tarixli qərarı ilə iddiaçının apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsi, Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-4771/2022 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli qərarının dəyişdirilmədən saxlanılması nəticəsinə gələrkən belə hesab etmişdir ki, 64 saylı mənzil qanuni əsaslarla üçüncü şəxsin adına qeydiyyatdan keçmişdir. İddiaçı isə konkret halda, 64 saylı mənzilə dair "xxxx" EİM-nin adına aparılmış qeydiyyatın və tərtib olunmuş texniki pasportun ləğv edilməsini tələb edir. Halbuki, yuxarıda qeyd edildiyi kimi, onun tərəfindən həmin mənzilin dəyərini tam ödəmədiyi halda mənzilə mülkiyyət hüququ yaranmasından söhbət gedə bilməz. Belə olan halda da o, 64 saylı mənzilə dair "xxxx" EİM-nin adına aparılmış qeydiyyatın və tərtib olunmuş texniki pasportun ləğv edilməsini tə ləb etməkdə haqlı hesab oluna və hüquqları pozulmuş hesab edilə bilməz.
25. Beləliklə də apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ilə iddianın rədd olunmasını işdə olan sübutlarla və qanunvericiliyin tələblərinə uyğun nəticə kimi qiymətləndirir.
26. Məlum olduğu kimi, iddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, "xxxx" X1 (“EİM”) məxsus xx.xx.2018-ci il tarixli, RX ******* nömrəli çıxarışa dair qeydin və texniki pasportun Bakı şəhəri, ünvan 1 ünvanında yerləşən 64 saylı mənzilə nisbətdə ləğv edilməsi və mənzilin onun mülkiyyətinə verilməsinə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində müvafiq qeydin aparılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
27. İddiaçı iddia ərizəsində göstərmişdir ki, iddiaçı ailə üzvləri ilə birlikdə Bakı şəhəri, Bi nəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, M.Kazımovski küçəsi, bina 54-56, blok A, mənzil 64 ünvanında yaşayır. Həmin mənzili 05 avqust 2013-cü il tarixdə “X4" MMC ilə aralarında bağlanmış GZEİM-A-64/2013 saylı müqavilə ilə əldə etmişdir. Həmin müqavilənin birinci bölməsindən göründüyü kimi “X4" MMC, "xxxx" MMC tərəfindən ona verilmiş 10 iyul 2013-cü il tarixli etibarnamə əsasında "xxxx" EİM tərəfindən tikilən binada yerləşən mənzili iddiaçıya satmışdır.
28. Qeyd edilməlidir ki, sözügedən müqavilədən aşkar göründüyü kimi, "xxxx" “X4” MMC iddiaçı ilə müqavilə bağlayarkən həmin mənzilin mülkiyyətçisi deyil, sadəcə olaraq "xxxx" MMC-nin vermiş olduğu etibarnaməyə əsasən hərəkət etmişdir.
29. Eyni zamanda iş materiallarından görünür ki, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsində, ATS-in qərbində müvafiq qaydada t ikinti üçün ayrılmış torpaq sahəsində "xxxx" MMC-nin (tərəfdaş) sifarişi və maliyyə vəsaiti hesabına "xxxx" EİM tərəfindən çoxmərtəbəli yaşayış binasının inşası məqsədilə xx.xx.2009-cu il tarixli birgə fəaliyyət müqaviləsi bağlanmışdır.
30. Həmin müqavilənin 2-ci hissəsinə əsasən "xxxx" EİM aşağıdakıları öhdəsinə götürmüşdür: “- müqavilənin 1-ci bəndində göstərilən ünvanda tikinti üçün torpaq sahəsinin ayrılmasına dair Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin sərəncamının alınması; - tikinti-quraşdırma işlərinin həyata keçirilməsi; - müqavilənin digər bəndlərində nəzərdə tutulan öhdəliklərin tam yerinə yetirilməsi. "xxxx" MMC-nin isə müqavilə öhdəlikləri isə aşağıdakılardan ibarətdir: - müqavilənin 1-ci bəndində göstərilən ünvanda çoxmərtəbəli yaşayış binasının inşasının maliyyələşdirilməsi; -layi hə-smeta sənədlərinin müvafiq qaydada hazırlanması, razılaşdırılması, dövlət ekspertizasından keçirilməsi və təsdiqi; - tikinti-quraşdırma işlərinin başlanmasına icazənin və digər tələb olunan sənədlərin müvafiq qaydada alınması; - obyektin müvafiq qaydada istismara qəbul olunmasının təmin edilməsi.”
31. Bununla yanaşı həmin müqavilə ilə tərəflər aşağıdakılar barədə razılığa gəlmişlər: - birgə fəaliyyət üçün istifadə edilən əmlak, o cümlədən həmin fəaliyyət çərçivəsində yaradılan daşınmaz əmlak bu müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmadığı hallarda "xxxx" MMC-nin mülkiyyətini təşkil edir(3.1); - tərəflərin biri digərinin əmlakından istifadəsi ümumi razılıq əsasında həyata keçirilir (3.2); - birgə fəaliyyət nəticəsində inşa olunan yaşayış binasının sahəsi hazırkı müqavilənin 1 saylı əlavəsin də göstərilən surətdə bölüşdürüləcəkdir (5.1).
32. Həmin müqavilənin 1 saylı əlavəsində isə göstərilmişdir ki, inşa olunan iki bloklu yaşayış binasının sahəsinin müqavilənin 5.1-ci bəndinə əsasən bölünür, “A” blokunda 4820,64 kv.metr yaşayış və 1556 kv.metr qeyri-yaşayış, “B” blokunda isə 3649,52 kv. metr yaşayış sahəsi olmaqla, ümumilikdə 10026,16 kv.metr daşınmaz əmlak sahəsinə "xxxx" MMC-nin, müqavilənin 2.2, 3.1 və 4.3-cü bəndlərinə əsasən özünün bütün öhdəliklərini tam yerinə yetirdikdən sonra mülkiyyət hüququ əldə edir, binanın yerdə qalan sahələrinə isə "xxxx" EİM mülkiyyət hüququnu qəbul və təsdiq edir (“A” blokunda yaşayış sahəsi 102.02 kv.metr olan 64 saylı mənzilin "xxxx" MMCyə keçən mənzil olduğu işin mübahisələndirilməyən halıdır).
33. Burada xüsusi olaraq qeyd edilməlidir, mə nzili iddiaçıya satan “X4” MMC ümumiyyətlə xx.xx.2009-cu il tarixli birgə fəaliyyət haqqında müqavilənin tərəfi olmamışdır.
34. İddiaçı kassasiya şikayətində yazır ki, “Həmin müqavilədən göründüyü kimi “X4” MMC tərəfindən ona verilmiş 10 iyul 2013-cü il tarixli etibarnamə əsasında "xxxx" X2 tərəfindən tikilən müvafiq mənzili İddiaçı satmışdır”.
35. Yəni, iddiaçının qənaətinə görə 05 avqust 2013-cü il tarixli müqavilə mənzilin (daşınmaz əmlakın) alqı-satqı müqaviləsidir.
36. Burada qeyd edilməlidir ki, əgər iddiaçı hesab edir ki, sözügedən müqavilə daşınmaz əşyanın özgəninkiləşdirilməsi barədə müqavilədirsə, o halda Mülki Məcəllənin 394-cü maddəsinə görə belə müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməli idi, lakin müqavilə notariat qaydasında təsdiq edilməmişdir.
37. Digər tərəfdən iddiaçı ka ssasiya şikayətində yazır ki, “... "xxxx" EİM iddiaçının mənzili təmir edib məskunlaşmasından, orada yaşamalarından və yuxarıda adı çəkilən mübahisə predmeti olan mənzilin ona satılmasına dair müqavilədən xəbərdar olmuş və bununla razılaşmışdır, əks halda isə həmin vaxt etirazını bildirməklə həmin müqavilənin mövcudluğunu müəyyən edib mübahisələndirə bilərdi.
38. Bundan əlavə, "xxxx" EİM tərəfindən “X4” MMC ilə aralarında olan müqavilənin ləğv edilməsinə dair iddia qaldırmasına və ya sübut təqdim edilməməsi müqavilənin qüvvədə olduğunu təsdiq edir.”
39. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçının bu dəlilləri əsassızdır.
40. Belə ki, əvvəla "xxxx" EİM ilə “X4” MMC arasında iddiaçının bağlanmış olduğunu iddia etdiyi müqavilə, eyni ilə etibarnamə kimi işdə mövcud deyildir.
41. Yəni, iddiaç ının bu mövqeyi heç bir sübutla təsdiq olunmur, yalnız ehtimallar üzərində qurulmuşdur.
42. Digər tərəfdən, hətta sözügedən etibarnamə mövcud olduğu halda, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, Mülki Məcəllənin “Əqdlərdə təmsilçilik” adlanan XVİ fəslinin 362-ci maddəsində verilmiş etibarnamənin anlayışından göründüyü kimi, etibarnamə hüquqi təbiəti baxımından həmin məcəllənin XL fəslində yer almış “Tapşırıq” anlamına uyğun gəlir.
43. Belə ki, həmin məcəllənin 777.1-ci maddəsinə tapşırıq müqaviləsinə görə, tapşırığı həyata keçirməyi öhdəsinə götürən şəxs (vəkalət alan) başqa şəxsin (vəkalət verənin) ona tapşırdığı əqdləri, işləri və ya digər xidmətləri konkret nəticə əldə olunmasına təminat vermədən icra etməyi öhdəsinə götürür.
44. Həmin Məcəllənin 781-ci maddəsinə müvafiq olaraq vəkalət al an istənilən vaxt vəkalət verənin tələbi ilə ona tapşırığın icrası gedişi haqqında informasiya, habelə tapşırığın icrasından sonra hesabat verməlidir.
45. Başqa sözlə tapşırığın icrasından sonra vəkalət verənə hesabat vermək hazırkı halda “X4” MMC-nin vəzifəsi və öhdəliyidir.
46. Bununla yanaşı qeyd edilməlidir ki, işdən göründüyü kimi "xxxx" EİM iddiaçıya və “X4” MMC-yə qarşı Binəqədi rayon məhkəməsinə iddia ilə müraciət edərək, məlum xx.xx.2013-cü il tarixli müqavilənin etibarsız hesab edilməsini və iddiaçının sözügedən mənzildən çıxarılması, eləcə də mənzilin boşaldılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
47. Binəqədi rayon məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qərardadı ilə, iddiaçının hazırkı iddiası üzrə qaldırılmış inzibati iş üzrə qəbul ediləcək məhkəmə aktı qanuni qüvvə yə minənədək "xxxx" EİM-in iddiası üzrə başlanılmış mülki işin icraatı dayandırılmışdır.
48. Eyni zamanda yuxarıda artıq göstərildiyi kimi işdə olan “X4” MMC (icraçı) və İddiaçı (sifarişçi) arasında bağlanmış xx.xx.2013-cü il tarixli GZEİM-A-64/2013 saylı müqavilə bağlanmışdır.
49. Həmin müqavilənin 2-ci bəndindən görünür ki, icraçının sifarişçi ilə tikintisini razılaşdığı yer, 19 mərtəbəli, 2 bloklu bina, “A” bloklu, 14-cü mərtəbə, 64 nömrəli mənzil olmaqla, razılaşma qiyməti ümumi dəyəri 73500 manat, ümumi satış sahəsi 102.02 kv.metr, 2 otaqdan ibarət mənzildir.
50. Həmin müqavilənin 3-cü bəndinə əsasən “İcraçı" aşağıdakıları öhdəsinə götürmüşdür: -müqaviləyə 1 Saylı əlavədə göstərilən texniki şərtlərə uyğun olaraq yaşayış binasını tikib istifadəyə vermək və tikinti başa çatdıqdan sonra əvvəlcədən nəzərdə tutulmuş mənzilin bütün Sənədlərini “Sifarişçi”yə təhvil vermək; Həmin müqavilə ilə “sifarişçi" isə öhdəsinə aşağıdakıları götürmüşdür: -bu müqaviləyə və ona 2 Nömrəli əlavəyə uyğun olaraq mənzilin müəyyən edilmiş dəyərini “İcraçı"ya ödəmək, aldığı mənzilin onun adına sənədləşdirilməsi üçün lazım olan bütün sənədlərin əslini və ya onların notarial qaydada təsdiq edilmiş surətlərini "xxxx"nın tələbinə uyğun hazırlayıb təqdim etmək, Sənədləşmə zamanı yaranacaq bütün notarial və digər xərcləri ödəmək.
51. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi haqlı olaraq qeyd etmişdir ki, tədqiq olunan xx.xx.2013-cü il tarixli, GZEİM-A-64/2013 saylı müqavilə şərtlərindən göründüyü kimi, məzmunu və mahiyyəti, eləcə də hüquqi təbiəti baxımından, faktiki olaraq həmin müqavi lə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsi nəzərə alınmaqla podrat müqaviləsinin məzmununa uyğun gəlir.
52. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəllənin qeyd olunan 178.8-ci maddəsi isə nəzərdə tutur ki, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çat dırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir.
53. Həmçinin apellyasiya məhkəməsi düzgün olaraq vurğulamışdır ki, konkret halda, yeni inşa olunan çoxmənzilli yaşayış binasında mənzil əldə etmək istəyən iddiaçı, bu arzusunu reallaşdırarkən binanı inşa edən "xxxx"nı MTK və ya MMC olmasını fərqləndirməmiş, dolayısı ilə kooperativ üzvlüyünə qəbul olunmaq niyyət i ilə hərəkət edərək, mənzilə olan ehtiyacının öz vəsaiti hesabına ödənilməsi üçün həmin ünvanda inşa edilən binada yerləşən mənzilin tikilməsində iştirak etmişdir və bu baxımdan, mübahisələndirilən ünvanda yeni inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasında yerləşən 64 saylı mənzil, MTK binasında yerləşən mənzil kimi qiymətləndirilməlidir.
54. İş materiallarından göründüyü kimi, icraçı tərəfindən faktiki olaraq mənzil tikilib sifarişçiyə (iddiaçıya) təhvil verilsə də, sonuncu tərəfindən onlar arasında bağlanmış müqavilə üzrə ödəməli olduğu 73500 manat dəyərində pay haqqından cəmi, 8000 manatı məbləği ödənilmiş, 65500 manatı ödənilməmiş qalmışdır ki, bu da iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilmir, etiraf olunur.
55. Halbuki, «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanunun 8.0.6-cı maddəsinə ə sasən mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə) daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur.
56. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 112.1-ci maddəsinə əsasən mənzil tikinti kooperativinin üzvü pay haqqını tam ödədikdə, yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə edir.
57. İddiaçı tərəfindən isə qanunvericiliyin qeyd olunan tələblərinə riayət olunmamış, yəni pay haqqını tam ödəməmişdir ki, bu da onun həmin mənzilə mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatının aparıl masını və müvafiq texniki pasport tərtib olunmasını istisna edir.
58. Eyni zamanda apellyasiya məhkəməsi doğru olaraq belə qənaətə gəlmişdir ki, həmin mənzilə (64 saylı) mənzilə dair üçüncü şəxs "xxxx" EİM-nin adına aparılan qeydiyyata gəldikdə, cavabdeh orqan tərəfindən bu zaman qanunvericiliyin tələbləri pozulmamışdır.
59. Belə ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 10.2-ci maddəsinə əsasən, hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qeydiyyat orqanına verilən ərizəyə aşağıdakılar əlavə olunur: 10.2.1. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan biri; 10.2.2-ci maddəsinə əsasən, torpaq sahəsinin planı və ölçüsü; 10.2.3. torpaq sahəsində yerləşən bina, qurğu, tikililərin və digər daşınmaz əmlakın (onların tərkib hissələrinin) texniki pa sportu, plan-cizgisi; 10.2.4. dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə sənəd.
60. İş materialları üzrə Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2015-ci il tarixli sərəncamından görünür ki, "xxxx" Elmi-İstehsalat Müəssisəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli, 13 saylı müraciəti nəzərə alınaraq, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2004cü il tarixli, 295 saylı sərəncamı ilə ünvan 4 ünvanda "xxxx" X1 ayrılmış ərazidə körpü və yeraltı tunelin tikintisi ilə əlaqədar tikintisi nəzərdə tutulan yaşayış binası Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2008-ci il tarixli, 295 saylı sərəncamına əsasən Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsi, 3123-cü məhəllədə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2005-ci il tarixli, 267 saylı sərəncamı ilə həmin müəssisəyə ayrılmış torpaq sahəsində mövcud olan binaların (2 ədəd 1 qirişli) şərq hissəsində inşa olunaraq (1 ədəd 2 qirişli), onun həyətyani ərazisinin yaradılması, kommunal və mühəndisi qurğularının tikintisi məqsədilə əraziyə bitişik torpaq sahəsinin "xxxx" EİM-in icarə əsasında istifadəsinə verilməsi və torpaq sahəsinin ölçülərinin dəqiqləşdirilərək “0,8916 ha” müəyyən edilməsi qərara alınmışdır.
61. Bununla yanaşı Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2015-ci il tarixli sərəncamına əsasən "xxxx" Elmi-İstehsalat Müəssisəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli, 45 saylı müraciəti (BŞİH-nin xx.xx.2015-ci il tarixli, 7-4299/17 saylı qeydiyyatı) və sonradan iş qaydasında təqdim edilmiş tikinti sənədləri nəzərə alınaraq, Bakı şəhəri, ünvan 5 ünvanda "xxxx" Elmi-İstehsalat Müəssisəsinin sifarişi ilə, tikintisi qeydiyyatdan keçirilmədən və tikinti quraşdırma i şlərinin aparılmasına icazə sənədi alınmadan 2008-2011-ci illərdə inşa olunmuş və istismara qəbul edilmədən artıq məskunlaşdırılmış 19 (+mansarda) mərtəbəli 2 girişli yaşayış binasının (1- ci mərtəbəsi qeyri-yaşayış sahəsi, zirzəmi mərtəbəsi yeraltı avtodayanacaq) müstəsna hal kimi mövcud vəziyyətdə istismarına icazə verilmiş və «Tikinti obyektinin istismarına icazənin vahid formasının» təsdiq edilməsi haqqında» Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2014-cü il 11 sentyabr tarixli 302 nömrəli qərarına uyğun qaydada müvafiq icazə sənədinin hazırlanması qərara alınmışdır.
62. Eyni zamanda, xx.xx.2015-ci il tarixli 0027 nömrəli tikinti obyektinin istismarına icazə sənədindən görünür ki, sifarişçi "xxxx" Elmi-İstehsalat Müəssisəsinin M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsindəki yaşayış binasının istismar ına xx.xx.2015-ci il tarixdən icazə verilmişdir.
63. Bundan başqa daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən RX seriyalı ******* nömrəli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında çıxarışdan görünür ki, xx.xx.2018-ci ildə "xxxx" EİM-ə ünvan 6 ünvanında yerləşən 22821 kv.metr sahəsi olan çoxmərtəbəli yaşayış binasına dair mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarış verilmişdir.
64. Həmçinin qeyd olunmalıdır ki, apellyasiya məhkəməsi haqlı olaraq göstərmişdir ki, xx.xx.2009-cu il tarixli birgə fəaliyyət müqaviləsində “A” blokunda 4820,64 kv.metr yaşayış və 1556 kv.metr qeyri-yaşayış, “B” blokunda isə 3649,52 kv. metr yaşayış sahəsi olmaqla, ümumilikdə 10026,16 kv.metr daşınmaz əmlak sahəsinə "xxxx" MMC-nin müqavilənin 2.2, 3.1 və 4.3-cü bəndlərinə əsasən özünün bütün öhdəliklərini tam yerinə yetirdikdən son ra "xxxx" MMC-nin mülkiyyətini təşkil edəcəyi göstərilsə də, işdən müəyyən olunur ki, həmin əmlaka "xxxx" MMC-nin deyil, "xxxx" EİM-in mülkiyyət hüququ qeydə alınmış, "xxxx" MMC tərəfindən bu hal mübahisələndirilməmişdir.
65. Bütün yuxarıda göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin 21 sentyabr 2023-cü il tarixli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
66. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: İddiaçının kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(103)-985/2023 nömrəli, 21 sentyabr 2023-cü il tarixli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir.