Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-1(102)-3943/2025 10.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının İddiaçı İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti xxxx X1 * saylı Qəbələ Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: daşınmaz əmlaka dair mülkiyyət hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması; çoxmənzilli yaşayış binasının fərdi yaşayış evi kimi qeydiyyata alınmasının mümkünsüzlüyü) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası Hakimlər Vəliyeva Elşanə Rafiq qızı (məruzəçi), Bədəlov Kəmaləddin Nurəddin oğlu və Vəliyev Sərvər Yaqub oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrı X1 * saylı Qəbələ Ərazi İdarəsinə qarşı “Oğuz rayonu, Calut kəndində yerləşən fərdi yaşayış evinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alaraq mülkiyyət hüququna dair ona çıxarışın verilməsi öhdəliyinin cavabdeh orqanın üzərinə qoyulması” tələbinə dair inzibati iş üzrə Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *-*(***)-***/**** nömrəli qərarından cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə əsasən işə yazılı icraat qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İŞİN HALLARI
1. Oğuz rayonu, Calut kəndində yerləşən 0.12 ha torpaq sahəsi ##.##.2023-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən iddiaçının tam xüsusi mülkiyyətindədir. Həmin torpaq sahəsinə dair B ****** nömrəli plan və ölçü sənədi də verilmişdir.
2. İddiaçı göstərilən torpaq sahəsində məlumatlandırma icraatı qaydasında tikinti işləri aparmış və həmin tikilinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi üçün cavabdehə müraciət etmişdir. Cavabdeh inzibati orqan tərəfindən iddiaçının müraciəti ilkin olaraq təmin edilmiş və həmin tikili fərdi yaşayış evi kimi qeydiyyat aparılaraq ##.##.2024-cü il tarixli dövlət reyestrindən çıxarış verilmişdir.
3. Sonradan iddiaçı yenidən cavabdehə müraciət edərək (iş materiallarının 67–72-ci səhifələri) verilmiş çıxarışın texniki problemlərə görə ləğv edilməsini xahiş etmişdir. Bu müraciət əsasında cavabdeh tərəfindən fərdi yaşayış evi kimi aparılmış əvvəlki qeydiyyat ləğv edilmiş və həmin çıxarış hazırda qüvvədə deyildir.
4. Daha sonra iddiaçı yenidən cavabdehə müraciət edərək sözügedən tikili üzərində onun mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsini xahiş etmişdir.
5. Cavabdeh ##.##.2024-cü il tarixli imtina bildirişi ilə qeyd etmişdir ki, idarənin mütəxəssisləri tərəfindən ərazidə texniki inventarlaşdırma işləri aparılmış və əldə olunan məlumatlar araşdırılan zamanı məlum olmuşdur ki, təqdim edilmiş tikinti obyektinin layihəsi iki və dahə çox mənzildən ibarət olduğu üçün həmin tikinti obyekti çox mənzilli yaşayış binası hesab edilir. Çox mənzilli yaşayış binalarının laihələndirilməsi “AZDTN 2.7-2 yaşayış binaları laihələndirmə normaları"-na uyğun olaraq hazırlanmışdır. Sözü gedən tikinti obyekti çox mənzilli yaşayış binası olduğundan həmin tikili Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 74-cü maddəsinə əsasən tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektinə aid olduğu müəyyən edilmişdir. Qeyd olunan səbəbə görə müraciətinin icrası mümkün olmamışdır.
İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTLARI
a. birinci instansiyası məhkəməsində icraat
6. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, “Oğuz rayonu, Calut kəndində yerləşən fərdi yaşayış evinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi öhdəliyinin cavabdeh orqanın üzərinə qoyulması” barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Oğuz rayonu, Calut kəndində yerləşən fərdi yaşayış evinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması ilə bağlı cavabdehə müraciət etmişdir. Cavabdeh isə qanunsuz olaraq bundan imtina etmişdir. Cavabdeh orqan hesab edir ki, təqdim etdiyi sənədlərdən əlavə tikintiyə icazə sənədi də, təqdim edilməlidir. Belə ki, cavabdehin qənaətinə görə qeydə alınmalı obyekt çoxmənzilli yaşayış binasıdır. Göründüyü kimi, cavabdehin imtinası qanunsuzdur. Belə ki, “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 15-ci maddəsində daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtinanın konkret əsasları nəzərdə tutulmuşdur. Cavabdeh inzibati orqan isə bu əsaslar olmadan əmlakın dövlət reyestrindən müvafiq çıxarışın verilməsindən qanunsuz olaraq imtina etmişdir.
8. Cavabdeh inzibati orqan iddiaya dair imtina məktubuna uyğun etiraz təqdim edərək Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 75.1-75.3, 75.2-75.16-cı maddələrinə istinad edərək iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
9. Şəki İnzibati Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qərardadla məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmiş, ekspertizanın aparılması Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspertlərinə həvalə edilmişdir.
10. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli məktubuna əlavə edilmiş *-**-**/*-**/**** nömrəli ekspert rəyinin nəticə hissəsində aşağıdakılar qeyd edilmişdir: – Oğuz rayonu, Calut kəndi ərazisində yerləşən, mübahisə predmenti olan tikilinin faktiki texniki göstəriciləri ilə iş materiallarında olan (seh.14-27), həmin tikiliyə dair “X4 and Construction” MMC tərəfindən tərtib edilmiş və Oğuz Rayon İcra Hakimiyyətinin memarlıqtikinti şöbəsi tərəfindən təsdiq edilmiş ''X2"ndə qeyd olunan texniki göstəricilər müqayisələndirilən zaman həmin tikilinin faktiki texniki göstəricilərinin yuxarıda qeyd olunan “X3”ndə qeyd olunan texniki göstəricilər ilə uyğunluq təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur. – Oğuz rayonu, Calut kəndi ərazisində yerləşən, mübahisə predmeti olan tikilinin 3 mərtəbədən ibarət olduğunu, hündürlüyünün 9.90 metr olduğunu (“0" səviyyəsindən, yəni birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək) həmçinin aşırımlar arasındakı məsafənin 6 metrdən çox olmadığını nəzərə alaraq həmin tikilinin Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 80.1-ci maddəsinə əsasən məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyekti olduğu müəyyən olunur.
11. Şəki İnzibati Məhkəməsinin ## ###### 2025-ci il tarixli, *-*(***)-***/**** nömrəli qərarı ilə (hakim V.Musayev) iddia rədd edilmişdir.
12. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, “... ekspert tərəfindən yalnız tikilinin mərtəbəliliyi, hündürlüyü və aşırımlar arası məsafə nəzərə alınmaqla tədqiqat aparılmışdır. Lakin bu meyarlar tikilinin təyinatı barədə obyektiv nəticəyə gəlmək üçün kifayət deyildir. Belə ki, tikilinin layihələndirilməsi və konstruktiv xüsusiyyətləri onun təyinatına uyğun qiymətləndirilməmişdir. İş materiallarında olan, iddia olunan tikiliyə aid ''X2"nə baxış keçirilərkən sözügedən tikilinin fərdi yaşayış evinə yox, çoxmənzilli binaya uyğun olması qənaəti yarandığından məhkəmə tərəfindən tikiliyə yerli baxış keçirilməklə “Fərdi yaşayış evləri layihələndirmə normaları” (AzDTN 2.7-3) və “Yaşayış binaları layihələndirmə normaları” (AzDTN 2.7-2) əsasında qiymətləndirmə aparılmışdır. Belə ki, AzDTN 2.7-3 normalarına əsasən fərdi yaşayış evi bir ailə üçün nəzərdə tutulan və yerüstü mərtəbələrinin sayı 3-dən çox, hündürlüyü 12 metrdən artıq olmayan yaşayış sahəsidir. Belə evlərdə ümumi istifadə üçün nəzərdə tutulmuş sahələr (dəhliz, qalereya, ümumi giriş və s.) olmur. AzDTN 2.7-2 normalarına əsasən çoxmənzilli bina iki və ya daha çox mənzildən ibarət olub, mənzillərin ümumi istifadə sahələri (dəhlizlər, pilləkən qəfəsləri və liftlər) və mühəndiskommunikasiya sistemləri ilə təmin olunduğu binalardır. Bu binalar müstəqil mənzilləri əhatə edir. Tədqiqat obyektinə yerli baxış keçirilən zaman müəyyən edilmişdir ki, tikilidə giriş çıxış ümumi olmaqla hər mərtəbədə ümumi sahələr (dəhlizlər, pilləkən qəfəsləri) o cümlədən, 3 təcrid olunmuş- ayrıca mətbəxi, hamamı və sanitar qovşağı olan yaşayış sahələri mövcuddur. Tikilidə fərdi yaşayış evinə xarakterik olan hər hansı əlamət yoxdur. Belə ki, fərdi yaşayış evləri yalnız bir ailənin istifadəsi üçün nəzərdə tutulduğu halda, faktiki olaraq hər mərtəbədə bir yox, bir neçə ailənin yaşaması üçün nəzərdə tutulmuş təcrid mənzillər mövcuddur və həmin mənzillərin hər biri müstəqil olaraq planlaşdırılmışdır. Nəzərə alınmalıdır ki, iki və ya daha çox mənzildən ibarət, ümumi giriş-çıxışlı və mühəndis-kommunikasiya sistemləri birgə istifadəyə uyğun olan tikililər çoxmənzilli bina hesab edilir. Hazırkı tikilinin hər mərtəbəsində müstəqil mənzillərin olması tikilinin çoxmənzilli bina olmasını açıq şəkildə sübut edir. Məlumatlandırma icraatı yalnız müəyyən edilmiş normativlər nəzərə alınmaqla fərdi yaşayış evlərinə tətbiq edilir. Hazırkı iş üzrə tikilinin çoxmənzilli binanın xüsusiyyətlərini daşıması bu icraatın tətbiqini istisna edir. Odur ki, tikilinin memarlıq-planlaşdırma xüsusiyyətləri və yerində baxış zamanı aşkar edilən faktlar onun çoxmənzilli bina olduğunu təsdiqlədiyindən, həmçinin təqdim edilmiş ekspert rəyinin yuxarıda qeyd olunan normativlərə və faktiki vəziyyətə aşkar şəkildə zidd olması müəyyən edildiyindən məhkəmə, tikilinin məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyekti olması ilə bağlı ekspert rəyini iş üzrə mötəbər sübut qismində qəbul etmir. Mübahisəli tikili Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin tələbləri baxımından barəsində icazə tələb olunan tikinti obyekti hesab edildiyindən sözügedən daşınmaz əmlak obyekti üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması üçün “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.10.1-ci maddəsində göstərilən şərtlər yerinə yetirilməlidir. Belə ki, istinad olunan normaya görə Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il ######ın #-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair- tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə- daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur. Hazırkı iş üzrə sadalanan şərtlər yerinə yetirilmədiyindən cavabdeh orqanın imtinası qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmuşdur.”
13. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, həmin qərarın ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin olunmasını xahiş etmişdir.
b. apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
14. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *- *(***)-***/**** nömrəli qərarı ilə (hakimlər: T.Həsənov - sədrlik edən və məruzəçi, E.İsayev və R.Rəfiyev) apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, Şəki İnzibati Məhkəməsinin ## ###### 2025-ci il tarixli qərarı ləğv edilmiş, iddia təmin edilərək cavabdehin üzərinə Oğuz rayonu, Calut kəndində ##.##.2023-cü il tarixdə ********** nömrə ilə qeydiyyata alınan yaşayış məntəqələri kateqoriyalı 0.12 ha torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evinin iddiaçı İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi öhdəliyi qoyulmuşdur.
15. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini aşağıdakı kimi əsaslandırmışdır: – Cavabdeh orqanın iddiaçıya ünvanladığı bildirişdən görünür ki, iddiaçı həmin tikilinin çoxmənzilli yaşayış binası kimi deyil, fərdi yaşayış evi kimi qeydiyyata alınmasını cavabdeh orqandan xahiş etmiş, cavabdeh orqan da “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 15-ci maddəsinə istinadla imtina cavabı vermişdir. İmtina cavabından belə görünür ki, əgər iddiaçı həmin tikilinin fərdi yaşayış evi kimi qeydiyyatının aparılması ilə bağlı müraciət etmiş olsaydı, onun müraciəti təmin ediləcəkdir. Halbuki iddiaçı həmin tikilinin fərdi yaşayış evi kimi qeydiyyatının aparılması ilə bağlı müraciət etmişdir. – Həmçinin, iş materiallarından görünür ki, iddiaçı iddia qaldırmamışdan öncə bir dəfə də cavabdeh orqana fərdi yaşayış evinin qeydiyyata alınması barədə müraciət etmiş, cavabdeh orqan tərəfindən isə iddiaçının müraciəti təmin olunaraq Oğuz rayonu, Calut kəndində yerləşən yaşayış məntəqələri kateqoriyalı 0.12 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən ümumi sahəsi 1064,3 kv.m. fərdi yaşayış evi ##.##.2024-cü il tarixdə 1924001135 qeydiyyat nömrəsi ilə iddiaçı İddiaçı adına qeydiyyata alınaraq həmin torpaq sahəsi və fərdi yaşayış evinə dair 405013042358-***** reyestr nömrəli çıxarış verilmişdir. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ** nömrəli reyestr kitabının ** nömrəli vərəqində qeydiyyata alınmışdır. Daha sonra isə cavabdeh orqan çıxarışı qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmayaraq səlahiyyəti olmadan ləğv etmiş, bundan sonra isə iddiaçı, yenidən fərdi yaşayış evinə dair qeydiyyatın aparılması ilə bağlı ilk dəfə təqdim etdiyi sənədlərə heç bir əlavə və dəyişiklik etmədən cavabdeh orqana müraciət etmişdir. Halbuki “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 18.2-ci maddəsində göstərilmişdir ki, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ yüklü deyildirsə və bu cür əmlak mülkiyyətçinin iradəsi ilə sökülüb tam məhv edilmişdirsə, onun ərizəsi əsasında qeydiyyat orqanı mülkiyyət hüququnun qeydiyyatını ləğv edir. Ərizənin forması müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir. – Göründüyü kimi, mülkiyyətçinin ərizəsi əsasında yalnız daşınmaz əmlak məhv olmuşdursa, qeydiyyat cavabdeh orqan tərəfindən ləğv oluna bilər. Bu halda da cavabdeh orqan qanunvericiliyin tələblərini pozaraq mülkiyyətçinin formal (texniki problemlərə görə qeydiyyatın ləğvini istəyir) ərizəsini əsas götürərək iddiaçının adına verilmiş fərdi yaşayış evinə dair qeydiyyatı ləğv etmişdir. – Cavabdeh orqan həmçinin məktubunda qeyd edir ki, iddiaçı hüquqların dövlət qeydiyyatına dair müvafiq sənədləri əldə etdikdən sonra həmin qeydiyyatla razılaşmadığını bildirmişdir. Bu hal da məhkəmə kollegiyası tərəfindən inandırıcı qəbul edilmir. Ona görə ki, iddiaçının fərdi yaşayış evinə dair verilmiş çıxarışın ləğvinə dair ərizəsi ## ###### 2024-cü il tarixdə tərtib edilmiş, daha sonra iddiaçı eyni müraciətlə ## #### 2024-cü il tarixdə cavabdeh orqana müraciət etmişdir. İddiaçının əvvəlki qeydiyyatla razılaşmadığı halda (cavabdeh bildirir) ləğv olunmuş qeydiyyatın eyni ilə yenidən aparılması barədə müraciət etməsi də cavabdeh orqanın dəlillərini təkzib edir. – Nəticədə eyni hüquqmüəyyənedici sənədlərlə iddiaçının fərdi yaşayış evi üzərində mülkiyyət hüququ, kateqoriyası yaşayış məntəqələrinin torpaqları olmaqla sonradan ləğv olunmuş olsa belə çıxarışla qeydə alınmış, eyni vəziyyətdə olan, tələbi eyni faktiki hallara və hüquqi əsaslara söykənən hazırki vəziyyətdə iddiaçıya münasibətdə hüququn qeydiyyata alınmasından və çıxarışın verilməsindən cavabdeh tərəfindən imtina olunmuşdur. Bununla da, hazırkı mübahisəyə münasibətdə cavabdeh inzibati orqan tərəfindən bərabərlik (bərabər yanaşma) və müəyyənlik prinsipi pozulmuşdur.
16. Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək, həmin qərarın ləğv edilməsini və iddianın təmin olunmamasını xahiş etmişdir.
KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞI ETİRAZIN DƏLİLLƏRİ a. kassasiya şikayətinin dəlilləri
17. Cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri aşağıdakılardan ibarətdir: – Cavabdeh qanunvericiliyin tələblərinə riayət etməklə təqdim edilmiş sənədləri dövlət reyestrində saxlanılan məlumata uyğunluğu yoxlamış, habelə ərazidə texniki inventarlaşdırma işləri aparılmış və əldə olunan məlumatlar araşdırılan zamanı məlum olmuşdur ki, təqdim edilmiş tikinti obyektinin layihəsi iki və daha çox mənzildən ibarət olduğu üçün həmin tikintiobyekti çoxmənzilli yaşayış binası hesab edilir. Сохmənzilli уаşayış binalarının layihələndirilməsi "АZDТN 2.7-2 уаşауış binaları layihələndirmə normalarına uyğun olaraq hazırlanmışdır. Sözügеdən tikinti оbуеkti çox mənzilli уаşауіş binası оlduğundаn həmin tikili Аzəгbаусаn Rеsрublikası Şəhərsalma və Tikinti Мəcəlləsinin 74-сü mаddəsinə əsasən tikintisinə icazə tələb оlunan tikinti оbуеktinə aid оlduğu müəyyən еdilmişdir. Qeyd olunan səbəbə görə mürасiətinin iсгаsı mümkün оlmаmışdır. – Mübahisəli tikili Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin tələbləri baxımından barəsində icazə tələb olunan tikinti obyekti hesab edildiyindən sözügedən daşınmaz əmlak obyekti üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması üçün “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.10.1-ci maddəsində göstərilən şərtlər yerinə yetirilməlidir. Lakin iddiaçı, o cümlədən məhkəmə kollegiyası buna əməl etməyərək tikiliyə məlumatlandırılma icraatı çərçivəsində yanaşmışdır. Məhkəmə kollegiyası özü qərarında göstərmişdir ki, (bənd 59) iddiaçının tikintiyə və istismarına icazə sənədi mövcud deyildir. İddiaçı mülkiyyətində olan torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evini artıq tikib başa çatdırmışdır. Bu halda onun tikintiyə icazə sənədini də alması qeyri mümkündür. Göründüyü kimi, məhkəmə kolelgiyası bir növ iddiaçı tərəfindən yol verdiyi pozuntunu qanuniləşdirməyə cəhd etməklə qanunsuz və əsassız qərar qəbul etmişdir.
b. kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
18. İddiaçı kassasiya şikayətinə etiraz təqdim edərək Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *-*(***)-***/**** nömrəli qərarınə dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
19. Mülki Məcəllə: Maddə 139-1. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 139-1.1. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: ... 139-1.1.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il ######ın #-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 139-1.1.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 139-1.1.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) göndərilən məlumat;
20. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun: Maddə 2. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı 2.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. 2.2. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır. 2.3. Daşınmaz əmlak üzərində qeydiyyata alınmış hüquq mübahisələndirilə bilər. 2.4. Hüquqların dövlət qeydiyyatı ilə bağlı mübahisələr məhkəmə qaydasında həll edilir.
Maddə 3. Daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı haqqında qanunvericilik 3.1. Daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı haqqında qanunvericilik Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasından, Mülki Məcəlləsindən, bu qanundan və digər normativhüquqi akt
Maddə 8. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: .... 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il ######ın #-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 8.0.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) göndərilən məluma
Maddə 15. Hüquqların dövlət qeydiyyatından imtina 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3. hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4. daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6. bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda.
21. Mənzil Məcəlləsi: Maddə 13. Yaşayış sahələrinin növləri ... 13.2. Otaqlardan, habelə yaşama ilə əlaqədar məişət və digər ehtiyacların ödənilməsi üçün nəzərdə tutulmuş yardımçı sahələrdən ibarət fərdi müəyyən edilmiş ev yaşayış evi hesab edilir. 13.3. Bir və ya bir neçə otaqdan, habelə yaşama ilə əlaqədar məişət və digər ehtiyacların ödənilməsi üçün nəzərdə tutulmuş yardımçı sahələrdən ibarət, çoxmənzilli binanın ümumi istifadədə olan sahələrinə birbaşa daxil olmaq imkanını təmin edən strukturca ayrıca sahəsi mənzil hesab edilir.
22. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi: Maddə 74. Tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri 74.1. Bu Məcəllənin 79-80-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş tikinti obyektləri istisna olmaqla, digər obyektlərin tikintisinə icazə tələb olunur
Maddə 80. Məlumatlandırma icraatı 80.1. Mülkiyyətində, icarəsində və ya istifadəsində olan torpaq sahəsində təyinatı üzrə yerüstü mərtəbələrinin sayı 3-dən, hündürlüyü 12 metrdən (binanın hündürlüyü “0” səviyyəsindən, yəni birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək (çardaqaltı döşəmənin alt hissəsi) və aşırımlarının uzunluğu 6 metrdən çox olmayan fərdi yaşayış evlərinin, habelə bu Məcəllənin 79.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan tikinti obyektlərinin tikintisi ilə bağlı məlumatlandırma icraatı həyata keçirilir və onların tikintisi üçün tikinti layihəsinin yalnız zirzəmilərin, mərtəbələrin, dam örtüklərinin planlarından, kəsiklərdən və fasadlardan ibarət memarlıq-planlaşdırma və tikinti ərazisinin baş planı bölmələrinin hazırlanması tələb olunur.
23. Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsi: Maddə 12.1. Məhkəmə proses iştirakçılarının izahatları, ərizə və təklifləri ilə, onların təqdim etdikləri sübutlarla və işdə olan digər materiallarla kifayətlənməyərək, mübahisənin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halları xidməti vəzifəsinə görə araşdırmağa borcludur. Maddə 58.7. Sübutlar məhkəmə tərəfindən tam və hərtərəfli araşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilir. Maddə 91. Ali Məhkəmə mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində baxır və yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 94.1. Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir. Maddə 94.2. Şikayətdə mübahisə edilən məhkəmə qərarı və ya qərardadı barədə məlumatlar göstərilməli və şikayət əsaslandırılmalıdır. Maddə 94.4. Şikayətin əsaslandırma hissəsində şikayəti verən şəxsin tələbi göstərilməlidir. Maddə 96.9. Ali Məhkəmə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarını (qərardadını) dəyişdirmədən saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı, həmin qərara qarşı verilmiş şikayətlə tələb edilən həddə (həcmdə) dəyişdirilə bilər. Maddə 98.1. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı qətidir.
KASSASİYANİN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
24. Kassasiya şikayəti mümkündür. Şikayət vaxtında verilmişdir, formal baxımdan lazımi qaydada əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbləri göstərilmişdir.
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam olaraq yoxlanılacaqdır.
KASSASİYA İNSTANSİYASI MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
26. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman prosessual hüquq normalarının tələblərinə riayət edilməmiş, habelə mübahisəli hüquq münasibətlərinə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilməmişdir. Bu səbəbdən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı ləğv edilməli və iddia rədd edilməlidir. Bu aşağıdakı səbəblərdən irəli gəlir.
27. Məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş işin faktiki hallarından görünür ki, Oğuz rayonu, Calut kəndində yerləşən 0.12 ha torpaq sahəsi ##.##.2023-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən iddiaçının tam xüsusi mülkiyyətindədir. Həmin torpaq sahəsinə dair B ****** nömrəli plan və ölçü sənədi də verilmişdir. İddiaçı göstərilən torpaq sahəsində məlumatlandırma icraatı qaydasında tikinti işləri aparmış və həmin tikilinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi üçün cavabdehə müraciət etmişdir. Cavabdeh inzibati orqan tərəfindən iddiaçının müraciəti ilkin olaraq təmin edilmiş və həmin tikili fərdi yaşayış evi kimi qeydiyyat aparılaraq ##.##.2024-cü il tarixli dövlət reyestrindən çıxarış verilmişdir. Sonradan iddiaçı yenidən cavabdehə müraciət edərək (iş materiallarının 67–72-ci səhifələri) verilmiş çıxarışın texniki problemlərə görə ləğv edilməsini xahiş etmişdir. Bu müraciət əsasında cavabdeh tərəfindən fərdi yaşayış evi kimi aparılmış əvvəlki qeydiyyat ləğv edilmiş və həmin çıxarış hazırda qüvvədə deyildir.
28. Hazırda iddiaçı yenidən həmin tikilinin fərdi yaşayış evi kimi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsini xahiş edir.
29. Məhkəmə kollegiyası ilk öncə qeyd edir ki, iddia olunan tikiliyə aid ''X2"nə baxış keçirilərkən sözügedən tikilinin fərdi yaşayış evinə yox, çoxmənzilli binaya uyğun olması qənaəti formalaşır.
30. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, hazırkı tikilinin qiymətləndirilməsi “Fərdi yaşayış evləri layihələndirmə normaları” (AzDTN 2.7-3) və “Yaşayış binaları layihələndirmə normaları” (AzDTN 2.7-2) əsasında aparılmalıdır. Belə ki, AzDTN 2.7-3 normalarına əsasən fərdi yaşayış evi bir ailə üçün nəzərdə tutulan və yerüstü mərtəbələrinin sayı 3-dən çox, hündürlüyü 12 metrdən artıq olmayan yaşayış sahəsidir. Belə evlərdə ümumi istifadə üçün nəzərdə tutulmuş sahələr (dəhliz, qalereya, ümumi giriş və s.) olmur. AzDTN 2.7-2 normalarına əsasən çoxmənzilli bina iki və ya daha çox mənzildən ibarət olub, mənzillərin ümumi istifadə sahələri (dəhlizlər, pilləkən qəfəsləri və liftlər) və mühəndis-kommunikasiya sistemləri ilə təmin olunduğu binalardır. Bu binalar müstəqil mənzilləri əhatə edir.
31. İddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş layihədən görünür ki, inşa edilmiş tikili çoxmənzilli 3 mərtəbəli fərdi yaşayış binasından ibarətdir. Belə ki, layihədən (iş səh. 20) görünür ki, tikilidə giriş çıxış ümumi olmaqla hər mərtəbədə ümumi sahələr (dəhlizlər, pilləkən qəfəsləri) o cümlədən, 5 təcrid olunmuş (iki üç otaqlı və üç iki otaqlı) - ayrıca mətbəxi, hamamı və sanitar qovşağı olan yaşayış sahələri mövcuddur.
32. Tikilidə fərdi yaşayış evinə xarakterik olan hər hansı əlamət yoxdur. Fərdi yaşayış evləri yalnız bir ailənin istifadəsi üçün nəzərdə tutulduğu halda, faktiki olaraq hər mərtəbədə bir yox, bir neçə ailənin yaşaması üçün nəzərdə tutulmuş təcrid mənzillər mövcuddur və həmin mənzillərin hər biri müstəqil olaraq planlaşdırılmışdır. Odur ki, həmin tikili çoxmənzilli yaşayış evi olmaqla ona məlumatlandırma icraatı deyil, tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyekti kimi tikintiyə icazə proseduru tətbiq edilməli idi.
33. Məhkəmə Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin tələblərini nəzərə alaraq hesab edir ki, iddiaçı tərəfindən mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması tələb olunan tikili məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyeki deyil, tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektiidir. Belə olan təqdirdə müvafiq tikililər üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanununun 8.0.10.1-ci maddəsinə uyğun olaraq (tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün) torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə sənədi əsasında həyata keçirilməlidir.
34. İşdə olan ##.##.2024-cü il tarixli, *-**-**/*-**/**** nömrəli ekspert rəyinə qəldikdə isə həmin tikilinin Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 80.1-ci maddəsinə əsasən məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyekti olduğu qeyd edilsə də, ekspert tərəfindən yalnız tikilinin mərtəbəliliyi, hündürlüyü və aşırımlar arası məsafə nəzərə alınmaqla tədqiqat aparılmışdır. Lakin bu meyarlar tikilinin təyinatı barədə obyektiv nəticəyə gəlmək üçün kifayət deyildir. Belə ki, tikilinin layihələndirilməsi və konstruktiv xüsusiyyətləri onun təyinatına uyğun qiymətləndirilməmişdir.
35. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanununun 8.0.10.1-ci maddəsində nəzərə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər mövcud deyil və iddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Buna görə də, qanunvericiliyin tələblərinə uyğun hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilmədiyindən iddiaçının qeyd edilən tikiliyə mülkiyyət hüququnun tanınması üçün “qanuni gözləntisi” yoxdur.
36. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin inzibati orqanın apardığı qeydiyyatı özünün ləğv etməsinə səlahiyyətli olmaması və bərabərlik hüququnun pozulması ilə bağlı qeyd etdiklərini isə əsassız hesab edir. Belə ki, “xxxx" X1 Nizamnaməsinin 3.1.12-ci bəndində əsasən hüquqların dövlət qeydiyyatı zamanı buraxılan texniki səhvləri qanunla müəyyən edilmiş qaydada aradan qaldırmaq və hüquqların dövlət qeydiyyatı zamanı yaranan münasibətlərin maraqlı iştirakçılarına səhvlərin aradan qaldırılması barədə yazılı məlumat vermək DƏDKR-in vəzifələrinə aid edilmişdir.
37. Eyni zamanda qeyd edilməlidir ki, hüquq bərabərliyi prinsipi qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmayan inzibati praktikanın davam etdirilməsini tələb etmir. Eyni hüquqmüəyyənedici sənədlər əsasında digər şəxsin və ya əvvəlki dövrdə iddiaçının özü ilə bağlı daşınmaz əmlak üzərində hüququn dövlət qeydiyyatına alınaraq çıxarış verilməsi faktı, hazırkı halda həmin hüququn yenidən qeydiyyata alınması üçün müstəqil hüquqi əsas hesab edilə bilməz. Qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmayan və sonradan ləğv edilmiş dövlət qeydiyyatının mövcudluğu digər şəxslər və ya eyni şəxs üçün analoji hüququn yaranmasına səbəb olmur. Bu baxımdan, cavabdeh inzibati orqanın sonradan qanunvericiliyin tələblərinə uyğun mövqe sərgiləyərək hüququn dövlət qeydiyyatından imtina etməsi özlüyündə bərabərlik və ya müəyyənlik prinsiplərinin pozulması kimi qiymətləndirilə bilməz.
38. Digər tərəfdən nəzərə alınmalıdır ki, apellyasiya məhkəməsi iddiaçının keçmiş dövlət qeydiyyatı ilə razılaşmayaraq həmin qeydiyyatın ləğv edilməsi üçün cavabdeh orqana müraciət etməsini inandırıcı hesab etməsə də, iddiaçının belə müraciət etməsini təkzib etməsi iş materiallarından görünmür. Əksinə, işdə olan sənədlərlə iddiaçının ## ###### 2024-cü il və ## #### 2024-cü il tarixli müraciətləri təsdiq olunur. Bu baxımdan, cavabdeh orqanın qeyd edilən xüsusatla bağlı dəlilləri əsassız hesab oluna bilməz.
39. Göstərilənləri nəzərə alaraq məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin olunmalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı ləğv edilməli, iş üzrə yeni qərar qəbul edilməli, iddia tələbi rədd edilməlidir.
40. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Kassasiya şikayəti təmin edilsin. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının # ######## 2025-ci il tarixli, *- *(***)-***/**** nömrəli qərarı ləğv edilsin. Iddia rədd edilsin. Qərar qətidir.