Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-1(102)-4009/2025 23.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyasının Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: bələdiyyə qərarı ilə satılmış torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın və torpaq sahəsinin plan-ölçüsünün verilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyası Hakimlər Bədəlov Kəmaləddin Nurəddin oğlu (məruzəçi), Vəliyeva Elşanə Rafiq qızı və Vəliyev Sərvər Yaqub oğlundan ibarət tərkibdə, IŞIN HALLARI
1. Bakı Şəhər Icra Hakimiyyətinin ##.##.2000-ci il tarixli, *** nömrəli sərəncamı ilə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin “Bələdiyyələrin əraziləri və torpaqları haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun tətbiq edilməsi barədə ##.##.1999-cu il tarixli Fərmanına əsasən Binəqədi rayonu üzrə 295,73 ha torpaq sahəsi sərəncama edilmiş əlavədə göstərilən sahələr daxilində Binəqədi Bələdiyyəsinə təhvil verilmişdir.
2. Bakı Şəhər Icra Hakimiyyətinin ##.##.2002-ci il tarixli, *** nömrəli sərəncamına əsasən Binəqədi rayonu üzrə 295,73 ha torpaq sahəsinin sərəncama edilmiş əlavədə göstərilən sərhədlər daxilində Binəqədi Bələdiyyəsinə verilməsi barədə Bakı Şəhər Icra Hakimiyyətinin ##.##.2000-ci il tarixli, *** nömrəli sərəncamına qismən dəyişiklik edilmiş və sərəncama edilmiş əlavədə göstərilən 37,2 ha olan 8-ci sahənin şərqində, Atatürk və Z.Bünyadov prospektlərinin, Ə.Naxçıvani küçəsinin kəsişməsində yerləşən torpaq sahəsindən dövlət mülkiyyətində olan 3,02 ha torpaq sahəsi çıxıldıqdan sonra bələdiyyəyə verilmiş 8-ci torpaq sahəsinin ərazisi 34,18 ha, Binəqədi Bələdiyyəsinə verilən ümumi torpaq sahəsi 292,71 ha müəyyən edilmişdir.
3. Bakı şəhəri Binəqədi rayonu Binəqədi Bələdiyyəsinin ##.##.2005-ci il tarixli, *** nömrəli qərarı ilə Binəqədi rayonu, 7 mkr. *** saylı Uşaq Bağçasının yanında İddiaçı istifadə etdiyi, bələdiyyəyə məxsus 411 kv.m torpaq sahəsinin sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmaq üçün alqı-satqı yolu ilə, əlavə edilmiş cizgiyə uyğun olaraq, onun mülkiyyətinə verilməsi (hər kv.m üçün 25000 manat ödəmək şərtilə) qərara alınmışdır.
4. Binəqədi rayonu Binəqədi Bələdiyyəsinin mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin alqı-satqı yolu ilə mülkiyyətə verilməsi barədə müqaviləyə əsasən, Binəqədi rayonu, 7-ci mkr. *** saylı Uşaq Bağçasının yanında yerləşən 411 kv.m. bələdiyyəyə məxsus torpaq sahəsi İddiaçı mülkiyyətinə verilmişdir.
5. Situasiya planından görünür ki, iddiaçıya ayrılmış 411 kv.m torpaq sahəsinin planı Bələdiyyə mülkiyyətinin Idarə edilməsi şöbəsinin mühəndis-memarı tərəfindən tərtib olunmuşdur.
6. Kassa mədaxil orderinin qəbzindən görünür ki, iddiaçı torpaq sahəsinin dəyərini bələdiyyəyə ödəmişdir.
7. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Icra Hakimiyyəti * nömrəli Sahə Inzibati Ərazi Dairəsi üzrə Nümayəndəliyi tərəfindən verilmiş məktubdan görünür ki, nümayəndəliyin əməkdaşları tərəfindən 7-ci mikrorayon, *** saylı Uşaq Bağçasının ətrafına baxış keçirilmişdir. Baxış zamanı məlum olmuşdur ki, *** saylı Uşaq Bağçasının hasarı ilə torpaq sahəsi arasında məsafə var və bağçaya heç bir maneəçilik törətmir.
8. Iddiaçı İddiaçı hazırkı tələblə ##.##.2024-cü il tarixli ərizə ilə cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə müraciət etmiş, lakin onun müraciəti cavablandırılmamışdır.
IŞ ÜZRƏ QƏBUL EDILMIŞ MƏHKƏMƏ AKTLARI
a) birinci instansiya məhkəməsində icraat
9. Iddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Inzibati Məhkəməsinə müraciət edərək, 411 kv.metr torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınaraq buna dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın və torpaq sahəsinin plan-ölçüsünün verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulmasını xahiş etmişdir.
10. Iddiaçı tələbini bu qərarın 1-8-ci bəndlərində qeyd olunnanlara uyğun əsaslandırmışdır.
11. Cavabdehin yazılı etirazı onunla əsaslandırılmışdır ki, torpaq sahəsinə dair Azərbaycan Respublikası Prezidentinin ## ###### 1997-ci il tarixli *** nömrəli Fərmanının həmin dövrdə qüvvədə olan bəndinə əsasən ləğv edilmiş Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsi tərəfindən təsdiq edilmiş torpaqların alqı-satqısına dair akt təqdim edilməmiş və torpaq sahəsinin yerləşməsini müəyyən etməyə imkan verən sənəddə (yerləşmə cizgisi) bələdiyyənin qərarına istinad olunmamışdır. Elektron kadastr məlumatlarına əsasən, göstərilən torpaq sahəsi dövlət mülkiyyəti torpağıdır, sahənin bələdiyyə torpağı olması barədə bazada məlumat yoxdur. Həmçinin sahə *** saylı Uşaq Bağçasının hasarından 1,6 metr məsafədə yerləşir. Təqdim edilmiş cizgidə perimetrik ölçü və konfiqurasiya ilə faktiki sahə arasında fərqlər mövcuddur. Vahid elektron kadastr bazada sözügedən torpaq sahəsinin yerləşdiyi ərazidə “xxxx” ASC-yə məxsus yeraltı su anbarı olması ilə bağlı məlumat mövcuddur (bununla bağlı aidiyyəti təşkilatın rəyi alınmalıdır). Bundan əlavə, təqdim edilmiş yerləşmə cizgisində dəqiq istinadlar, istinad məsafələri və perimetrik ölçülər qeyd edilmədiyindən sənədlərin göstərilən sahəyə aid olub-olmamasını müəyyən etmək mümkün olmamışdır. Idarənin mütəxəssisləri tərəfindən keçirilən texniki baxış zamanı göstərilən torpaq sahəsinin faktiki olaraq 430,0 kv.m təşkil etdiyi, torpaq sahəsinin üzərində beton örtüklü idman meydançası olmaqla hər tərəfdən metal torla sərhədləndiyi müəyyən edilmişdir. Faktiki sahənin bir tərəfindən 0,5-1,0 m məsafədə çoxmərtəbəli bina mövcuddur.
12. Bakı Inzibati Məhkəməsinin (hakim: O.X.Həsənov) ## #### 2025-ci il tarixli, *- *(***)-****/**** nömrəli qərarı ilə iddia tələbi təmin edilərək, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Binəqədi qəsəbəsi, 7-ci mkr., *** saylı Uşaq Bağçasının yanında yerləşən 411 kv.m torpaq sahəsi üzərində iddiaçı İddiaçı mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması və bu barədə, reyestrdən çıxarışın və plan-ölçünün verilməsi öhdəliyinin cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə həvalə edilməsi qərara alınmışdır.
13. Birinci instansiya məhkəməsinin əsaslandırması: 13.1. Məhkəmə, ilkin olaraq qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, yuxarıda adıçəkilən maddi hüquq normalarının tələbindən də göründüyü kimi, bələdiyyə orqanı mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin fiziki və hüquqi şəxslərin mülkiyyətinə verilməsi ilə bağlı sərəncam vermək kimi müstəsna səlahiyyətə malikdir ki, bunun davamı kimi həmin torpaqayırma barədə qərar əsasında torpaq sahəsi ayrılmış şəxsin hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınmasının zəruriliyi də müvafiq maddi hüquq normalarında öz əksini tapmışdır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinin tələbindən də görünür ki, bələdiyyə qərarı hüququn dövlət qeydiyyatına alınması əsası qismində çıxış edir. 13.2. Konstitusiya Məhkəməsinin hazırkı növ işlər üzrə formalaşdırdığı mövqeyə uyğun olaraq məhkəmə qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, istər DTXK-nın rəyinin olmaması, yerləşmə cizgisində dəqiq istinad məsafələri və perimetrik ölçülərin göstərilməməsi, inzibati aktın qüvvədə olması, eləcə də iddiaçının həmin akta münasibətdə etimad hüququnun mövcud olması baxımından aparılan qiymətləndirmə nəticəsində hüququn dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina üçün əsasın olmadığı ilə bağlı nəticəyə gəlinməsinə əsas yaradır. Məhkəmə, eyni zamanda onun da qeyd edilməsini zəruri hesab edir ki, ayrılmış torpaq sahəsi bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahəsi olmuşdur ki, bununla bağlı bələdiyyə orqanının təqdim etdiyi yerli icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, eləcə də xəritədən də müəyyən edilir ki, adıçəkilən torpaq sahəsi məhz bələdiyyə mülkiyyətinə verilmiş ərazidə yerləşir. Odur ki, bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin bələdiyyə orqanı tərəfindən rəy alınmadan satılması iddiaçının etimad hüququnun mövcudluğuna xələl gətirə bilməz, bu səbəbdəndir ki, qüvvədə olan inzibati akt əsasında hüququn dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina üçün də əsas ola bilməz. Cavabdeh məhkəməyə torpaq sahəsinin bələdiyyə mülkiyyətində olmamasını müəyyən edən konkret sübut təqdim edə bilməmişdir. 13.3. Məhkəmə, torpaq sahəsinin yerləşdiyi ərazidə “xxxx” ASC-yə məxsus yeraltı su anbarının olmasına münasibətdə Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000ci il ## #### tarixli ** nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Su mühafizə zonalarının, onların sahil mühafizə zolaqlarının ölçülərinin, sərhədlərinin və istifadəsinin müəyyən edilməsi Qaydaları”nın aşağıdakı müddəalarını əsas gətirir. Həmin Qaydalarə əsasən, su mühafizə zonalarının, sahil mühafizə zolaqlarının və su mühafizə nişanlarının lazımi vəziyyətdə saxlanması su istifadəçilərinə həvalə edilir. Torpaq mülkiyyətçiləri, istifadəçiləri və icarəçiləri onların torpaq sahələrində yerləşən su mühafizə zonaları və sahil mühafizə zolaqları üçün müəyyən edilmiş istifadə rejiminə riayət etməlidirlər. Mülkiyyətdə, istifadədə və icarədə olan torpaq sahələrində su mühafizə zonalarının müəyyən edilməsi həmin torpaqlar üzərində mülkiyyət, istifadə və icarə hüquqlarına xitam verilməsinə səbəb olmur, habelə onlara dair əqdlərin bağlanmasına qadağan qoymur. Göründüyü kimi, qüvvədə olan Qaydalarda su mühafizə zonalarına daxil olan torpaq sahələrinin istifadə rejiminə riayət edilməsi nəzərdə tutulsa da, onların xüsusi mülkiyyətdə olmasına heç bir qadağa yoxdur. Əksinə, həmin torpaq sahələri torpaq mülkiyyətçisinin və ya istifadəçisinin istifadəsində qalır və onlar tərəfindən həmin Qaydaların tələblərinə riayət edilməklə istifadə oluna bilər. 13.4. Məhkəmə cavabdehin irəli sürdüyü digər imtina əsası ilə bağlı bildirir ki, cavabdeh mübahisə predmetini təşkil edən torpaq sahəsinin *** saylı Uşaq Bağçasına 1,6 metr, çoxmənzilli yaşayış binasına isə 0,5-1 metr məsafədə yerləşdiyini iddia etsə də, bu halın iddiaçının gözlənilən mülkiyyət hüquqlarının məhdudlaşdırılmasına səbəb olduğunu hüquqi və faktiki əsaslarla sübuta yetirməmişdir. Belə ki, birincisi, cavabdeh tərəfindən göstərilən məsafənin torpaq sahəsinin istifadəsinə hansı konkret formada maneə yaratdığı aydın şəkildə əsaslandırılmamış, bu barədə hər hansı hüquqi və ya texniki dəlillər təqdim olunmamışdır. Digər tərəfdən, nəzərə almaq lazımdır ki, aidiyyəti üzrə yerli icra hakimiyyətinin nümayəndəliyi tərəfindən aparılmış baxış nəticəsində torpaq sahəsinin Uşaq Bağçasının normal fəaliyyətinə hər hansı maneə törətmədiyi müəyyən edilmişdir. Bu hal məhkəmə üçün əlavə əsas kimi çıxış edir və cavabdehin irəli sürdüyü mövqenin hüquqi baxımdan əsassız olduğunu bir daha təsdiq edir. 13.5. Torpaq sahəsinin faktiki ölçüsünün sənəddə göstərilən ölçüdən çox olması isə iddianın təminini istisna etmir. Belə ki, iddiaçı hazırkı iddia tələbi ilə ona bələdiyyə qərarı əsasında ayrılmış 411 kv.m torpaq sahəsinə hüquqlarının qeydiyyatını reallaşdırmağa nail olmaq istəyir ki, bu da faktiki olaraq onun əlavə torpaq sahəsinə deyil, yalnız qanunla ona ayrılmış sahəyə iddialı olduğunu göstərir. Bundan əlavə, məhkəmə tərəfindən həyata keçirilmiş yerli baxış nəticəsində də müəyyən edilmişdir ki, iddia edilən torpaq sahəsi dəmir metal torla əhatələnmişdir və futbol meydançası xüsusiyyətinə malikdir. Qərb hissə bir neçə mərtəbəli qeyri-yaşayış sahəsi, arxa hissə bağça ilə sərhəddir. Bağça ərazisinə hər hansı müdaxilə müəyyən edilmir, həm bağça, həm iddia olunan ərazi fərqli formada hasarlanmışdır. Belə ki, torpaq sahəsi dəmir metal torla, ümumi bağça ərazisi isə daşla hasarlanmış, bir-birindən təcrid edilmiş vəziyyətdədir. Yeraltı su anbarının giriş hissəsi hasarlanmış sahə daxilində yox, hasardan kənar ərazidədir. Futbol meydançası yaşayış binasından aralıda yerləşir. Binanın qarşısında yaşıllıq ərazisi mövcuddur ki, iddia olunan sahə həmin yaşıllıq ərazisindən təxminən bir neçə metr məsafədə olmaqla, yaşayış binasının özündən aralı məsafədə yerləşir. Bundan əlavə, yaşayış sahələrinin ön hissəsində müxtəlif təyinatlı qeyri-yaşayış sahələrinin mövcud olduğu müəyyən edilir ki, iddia olunan sahə digər qeyri-yaşayış sahəsi ilə yan-yanadır. Bundan əlavə, Binəqədi Bələdiyyəsinin ## ###### 2024-cü il tarixli məktubundan da görünür ki, həmin bələdiyyə Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti tərəfindən bələdiyyəyə torpaq sahəsinin ayrılmasına dair sərəncama istinad edərək, iddia olunan sahənin həmin ərazi hüdudları daxilində olduğunu və iddiaçının vergi uçotunda olması və sair barədə aidiyyəti sənədlərin məhkəməyə təqdim etmişdir.
14. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, həmin qərarın ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməməsi barədə yeni qərar qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
b) apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyasının (hakimlər: X.A.Cəmilova /sədrlik edən və məruzəçi/, R.Ə.Səmədov və O.N.Ismayılov) ## ######## 2025-ci il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarı ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin hüquqi mövqeyi ilə razılaşaraq həmçinin qeyd etmişdir ki, işin apellyasiya baxışı zamanı iddiaçının adına rəsmiləşdirilməsini tələb etdiyi torpaq sahəsi ilə bağlı eyni hüquqmüəyyənedici sənədləri təqdim edən şəxslərə münasibətdə mülkiyyət hüquqlarının cavabdeh qurum tərəfindən qeydə alınıb-alınmaması məsələsinin yoxlanılması məqsədilə cavabdeh quruma sorğu verilmişdir. Məhkəmə sorğusu əsasında iddiaçının adına rəsmiləşdirilməsini tələb etdiyi torpaq sahəsinə bitişik, onun yanında və ya qonşuluğunda yerləşən torpaq sahələri üzərində ayrı-ayrı şəxslərin mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması ilə bağlı çıxarışların və həmin çıxarışların verilməsi üçün əsas olan sənədlərin məhkəməyə təqdim edilməsi cavabdeh inzibati orqandan tələb edilmişdir. Həmin sorğuya cavab olaraq iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin qonşuluğunda yerləşən sahibkarlıq məqsədləri üçün ayrılmış, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçmiş torpaq sahələrinə dair arxiv qovluqları məhkəmə kollegiyasına təqdim olunmuşdur. Həmin sənədlər nəzərdən keçirilərkən müəyyən olundu ki, iddiaçının mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınmasını tələb etdiyi torpaq sahəsinin qonşuluğunda yerləşən torpaq sahələri ilə bağlı təqdim olunan eyni hüquqmüəyyənedici sənədlər əsasında mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. Həmin torpaq sahələri də Binəqədi bələdiyyəsinin inzibati ərazisinə aiddir. Sorğuya cavab olaraq təqdim olunmuş sənədlərdən aydın olmuşdu ki, iddiaçının adına rəsmiləşdirilməsini tələb etdiyi torpaq sahəsinin qonşuluğunda yerləşən və eyni məqsədlərlə, yəni sahibkarlıq fəaliyyəti məqsədləri üçün ayrılmış torpaq sahələrinə dair ayrı-ayrı fiziki şəxslərin adına həm cavabdeh qurumun inzibati praktikası əsasında, həm də məhkəmə qərarının icrası ilə bağlı çıxarışlar verilmişdir.
17. Cavabdeh həmin qərardan kassasiya şikayəti verərək, qərarın ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
KASSASIYA ŞIKAYƏTININ VƏ ONA QARŞI ETIRAZIN DƏLILLƏRI a) kassasiya şikayətinin dəlilləri:
18. Cavabdehin kassasiya şikayəti iddiaya etiraz və apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun əsaslandırılmışdır.
b) kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
19. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir.
TƏTBIQ EDILƏN HÜQUQ
20. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 139. Daşınar və daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır. 139.2. Daşınar əmlaka hüquqlar yalnız qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. 139.3. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada tərtib edilən və aparılan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində həyata keçirilir. ... Maddə 139-1. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 139-1.1. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 139-1.1.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar; ...
21. Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsi: Maddə 86. Torpaq sahəsinin alqı-satqısının xüsusiyyətləri
1. Azərbaycan Respublikasının torpaq qanunvericiliyi ilə müəyyən olunmuş qaydada qeydiyyata alınmış aşağıdakı torpaq sahələri və torpaqla bağlı hüquqlar alqısatqı obyekti ola bilər: ... bələdiyyələrin ehtiyat fondunun özəlləşdirilə bilən torpaqları; ...
6. Bələdiyyə mülkiyyətindəki torpaqların alqı-satqısı ərazinin inkişaf planları, yerquruluşu, yaşayış məntəqələrinin baş planı şəhərsalma sənədləri əsasında planlaşdırılır və qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada bələdiyyələr tərəfindən həyata keçirilir.
22. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 2. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı 2.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. 2.2. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır. Maddə 4. Əvvəllər yaranmış hüquqların tanınması 4.1. Bu Qanun qüvvəyə mindiyi günədək daşınmaz əmlaka hüquqların ayrı-ayrı qeydiyyat orqanları tərəfindən aparılmış dövlət qeydiyyatı öz hüquqi qüvvəsini saxlayır. … Maddə 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar; … Maddə 10. Hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün sənədlərin təqdim edilməsi ... Hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan birinin olması kifayətdir. … Maddə 12. Hüquqların dövlət qeydiyyatının rəsmiləşdirilməsi 12.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi və başqasına keçməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən hazırlanan sənədlər əsasında qeydiyyat orqanı tərəfindən verilən dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir.
23. “Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 6. Torpaq sahələrinin mülkiyyətə, istifadəyə və icarəyə verilməsinin ümumi qaydaları … 6.2. Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların hər hansı hüquqla hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi bələdiyyələrin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Müqavilədə tərəflərin hüquqları və vəzifələri, torpaq sahəsinin hüquqi statusu, öhdəliklər, servitutlar və digər məhdudiyyətlər, müqaviləyə xitam verilməsinin əsasları və torpaqların istifadəsi və mühafizəsi üzrə başqa şərtlər nəzərdə tutulur. … 6.5. Torpaq sahəsinin mülkiyyətə, istifadəyə və icarəyə verilməsi bələdiyyələrin qərarı ilə sahənin xüsusiyyətinə və torpağın ayrılma məqsədinə, mövcud texniki normalar, habelə yerquruluşu və şəhərsalma sənədlərinə uyğun olaraq müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının razılığı alındıqdan sonra torpaqayırma qaydasında həyata keçirilir.
24. “Bələdiyyə torpaqlarının ayrılmasına dair sənədlərin hazırlanması və razılaşdırılması qaydaları haqqında” Əsasnamə: Bənd 1. Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların mülkiyyət, istifadə və icarə hüququ ilə hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi bələdiyyələrin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Bənd 7. Ərazinin planlaşdırılması və tikintisi layihələri olmadıqda, bu Əsasnamənin 5-ci bəndində göstərilmiş obyektlərin yerləşdirilməsi və ya tikintisi üçün, habelə fərdi yaşayış və bağ evlərinin, fərdi və kooperativ qarajların tikintisi zərurəti yarandığı hallarda yeni yaşayış məhəllələrinin salınması üçün bələdiyyələr torpaq sahələrinin seçilməsini və ayrılmasını dəqiqləşdirmək məqsədi ilə ərazinin yerquruluşu təsərrüfat planı, yaşayış məntəqəsinın baş planı əsasında yaxın dövr üçün şəhərsalma və tikinti normalarına uyğun olaraq ərazinin planlaşdırılması və tikintisi layihələrinin hazırlanmasını və həyata keçirilməsini təşkil edirlər. Bələdiyyələr ərazinin planlaşdırılması və tikintisi layihələrini müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırırlar. Müvafiq icra hakimiyyəti orqanı memarlıq-planlaşdırma baxımından obyektlərin yerləşdirilməsinə təklif verə bilər. Mövcud yaşayış məhəllərində tikintisi mümkün olan ayrı-ayrı binaların yerləşdirilməsi üçün sahənin seçilməsi də bu bənddə göstərilmiş qaydada həyata keçirilir. Bənd 17. Bələdiyyə hüquqi və fiziki şəxsin müraciətində göstərilmiş yerdə torpaq sahəsinin ayrılmasını məqsədəuyğun hesab etdiyi halda 5 gün müddətində müraciətdən çıxarışı torpaq sahəsinin planını (cizgisini) hazırlamaq üçün müvafıq icra hakimiyyəti orqanına göndərir. Bənd 18. Müvafıq icra hakimiyyəti orqanı 10 gün müddətində bələdiyyənin və ərizəçinin iştirakı ilə ayrılması nəzərdə tutulan torpaq sahəsinin yerini, habelə torpaq sahəsinin yerləşdiyi zonanı (torpaq sahəsinin normativ qiymətini müəyyən etmək üçün) dəqiqləşdirir. Bənd 19. Ayrılması nəzərdə tutulan torpaq sahəsinin məqsədli təyinatı yaşayış məntəqəsinin baş planına, ərazinin planlaşdırılması və tikintisi layihələrinə uyğun olduğu halda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı yerquruluşu işlərini (planalma) aparır və həmin yerin planını (cizgisini) sahənin ölçüsündən asılı olaraq tələb olunan miqyasda (1:500, 1:2000, 1:5000 və ya 1:10000 miqyasında) hazırlayır.
25. “Inzibati icraat haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 12. Bərabərlik prinsipi 12.1. Hamı qanun və inzibati orqan qarşısında bərabərdir. 12.2. Inzibati orqan tərəfindən eyni mühüm faktiki hallara malik olan müxtəlif işlər üzrə müxtəlif qərarların qəbul edilməsi qadağandır. Maddə 13. Etimad hüququnun qorunması prinsipi 13.1. Inzibati orqanların inzibati praktikasına fiziki və ya hüquqi şəxslərin etimadı qanunla qorunur. 13.2. Inzibati orqan mövcud inzibati praktikaya uyğun hərəkət etməyə borcludur.... … Maddə 67. Qanunsuz inzibati aktın ləğv olunması … 67.5. Maraqlı şəxsin məzmununa etimad göstərdiyi və həmin etimadın qanunla qorunduğu, habelə başqa şəxslərin hüquqlarına və ya qanunla qorunan maraqlarına, dövlət maraqlarına və ya ictimai maraqlara ziyan vurmadığı hallarda, maraqlı şəxsə münasibətdə birdəfəlik və ya cari pul və ya əşya öhdəliklərinin nəzərdə tutulduğu və ya belə öhdəliklərin əmələ gəlməsinə səbəb olmuş qanunsuz əlverişli inzibati aktın ləğv olunmasına yol verilmir. Maraqlı şəxsin ona verilmiş pul vəsaitlərini xərclədiyi və ya əmlakdan istifadə etdiyi və buna görə də onları qaytarmaq iqtidarında olmadığı və ya onları qaytardığı təqdirdə əhəmiyyətli ziyana məruz qalacağı hallarda, həmin şəxs etimadın qanunla qorunması hüququna malikdir.
26. Azərbaycan Respublikasının Inzibati Prosessual Məcəlləsi: Maddə 91. Mübahisə ilə bağlı işə kassasiya qaydasında yenidən baxılmasının hədləri Ali Məhkəmə mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində baxır və yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 94. Kassasiya şikayətinin verilməsinə dair tələblər 94.1. Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir. 94.2. Şikayətdə mübahisə edilən məhkəmə qərarı və ya qərardadı barədə məlumatlar göstərilməli və şikayət əsaslandırılmalıdır. .... 94.4. Şikayətin əsaslandırma hissəsində şikayəti verən şəxsin tələbi göstərilməlidir. Maddə 96. Ali Məhkəmədə icraat ... 96.4. Kassasiya mümkün sayıldıqda, Ali Məhkəmədə işə yazılı icraat qaydasında baxılır. Məhkəmə hüququn inkişafının və ya məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etdikdə, işə məhkəmə iclasında baxılması barədə qərardad qəbul edir. Bu barədə proses iştirakçılarına məlumat verilir. ... 96.8. Şikayət əsassızdırsa, Ali Məhkəmə şikayətin təmin edilməməsi barədə qərar qəbul edir. 96.9. Ali Məhkəmə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarını (qərardadını) dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı, həmin qərara qarşı verilmiş şikayətlə tələb edilən həddə (həcmdə) dəyişdirilə bilər. ... Maddə 98. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı 98.1. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı qətidir.
KASSASIYANIN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASIYA BAXIŞININ HƏDLƏRI
27. Kassasiya şikayəti vaxtında verilmiş, şikayət formal baxımdan lazımi qaydada əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də şikayət üzrə kassasiya mümkün hesab edilmişdir.
28. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam olaraq yoxlanılacaqdır.
KASSASIYA INSTANSIYASI MƏHKƏMƏSININ MÖVQEYI
29. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman prosessual hüquq normalarının tələblərinə riayət edilmiş, habelə mübahisəli hüquq münasibətlərinə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarının ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
30. Şikayətdə fundamental vacib hüquqi məsələlərin qaldırılmadığı təqdirdə, yuxarı instansiya məhkəmələrinin, xüsusən məhkəmə baxışının predmetini yalnız hüquqi məsələlərin təşkil etdiyi kassasiya instansiyası məhkəmələrinin şikayəti yalnız ona aid müvafiq qanunvericiliyə istinad etməklə rədd etmələri məqbul hesab oluna bilər (Avropa Insan Hüquqları Məhkəməsinin “Məzahir Cəfərov Azərbaycana qarşı” işi üzrə qərarı).
31. Məhkəmə kollegiyası xüsusilə qeyd edir ki, kassasiya şikayətinin dəlilləri əsasən mahiyyətcə iddiaya qarşı etiraz və apellyasiya şikayətinin dəlillərini təkrarlamaqla onlarla eynilik təşkil edir. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən hazırkı mübahisə üzrə zəruri olan həddə, eləcə də iddia tələbinin dəlillərindən irəli gələn işin hallarının tam və hərtərəfli araşdırılması təmin edilmişdir. Ona görə də işin faktiki halları ilə bağlı apellyasiya məhkəməsinin araşdırmaları yetərli hesab olunur.
32. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qanunvericiliyin yuxarıda istinad olunan normalarına əsasən bələdiyyə qərarı ilə iddiaçıya satılmış 411 kv.metr torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması, bu barədə çıxarışın və torpaq sahəsinin plan-ölçüsünün verilməsi ilə bağlı lazımi qaydada araşdırma aparmış, haqlı olaraq birinci instansiya məhkəməsinin iddianın təmin edilməsi barədə mövqeyi ilə razılaşmışdır.
33. Məhkəmə bununla bağlı istinad etdiyi sübutları prosessual qanunvericiliyin mümkünlük, aidiyyət və mötəbərlik tələblərini nəzərə almaqla qiymətləndirmişdir. Odur ki, apellyasiya məhkəməsinin qərarında ətraflı şərh olunmuş həmin məsələləri təkrarlamağa lüzum qalmır. Apellyasiya məhkəməsi mübahisənin müəyyən olunmuş faktiki hallarına maddi hüquq normalarını da düzgün tətbiq etmişdir, ona görə də kollegiya apellyasiya məhkəməsinin maddi hüquq normalarının tətbiqi ilə bağlı qiymətləndirməsi ilə də razılaşır.
34. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, mübahisələndirilən məhkəmə qərarı kassasiya şikayəti verilə bilən hüquq pozuntusuna əsaslanmadığından, şikayət təmin edilmədən, apellyasiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
35. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən, məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyasının ## ######## 2025-ci il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir.