Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-1(102)-4100/2025 22.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının xxxx xxxx cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin * saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (üçüncü şəxslər: Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti və üçüncü şəxs2 MMC) qarşı üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququnun qeydə alınaraq bu barədə müvafiq çıxarışın və texniki pasportun verilməsi; işin hallarının tam araşdırılmaması) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası Hakimlər Məmmədli Bəhram Məmməd oğlu (məruzəçi), Kərimov Səyyad Əli oğlu və Nəbizadə Rahib Sahib oğlundan ibarət tərkibdə, xxxx xxxx cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin * saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (üçüncü şəxslər: Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti və üçüncü şəxs2 MMC) qarşı “qeyri-yaşayış sahəsi üzərində xxxxnın mülkiyyət hüquqlarının onun mülkiyyətində olan digər qeyri-yaşayış sahəsi ilə birlikdə vahid reyestr nömrəsi altında dövlət reyestrində qeydiyyata alınması və bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın və texniki pasportun verilməsi” tələbinə dair inzibati iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *-*(***)-***/**** nömrəli qərarından cavabdeh və üçüncü şəxs Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətlərinə dair işə yazılı məhkəmə icraatı qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İŞİN HALLARI 1.Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının ##.##.2005-ci il tarixli, *** saylı “Özünəməxsus ərazidə ofis və yaşayış binasının, istehsalatın və istirahət zonasının layihələndirilməsi haqqında” sərəncamından görünür ki, üçüncü şəxs2 MMC-nin ##.##.2005-ci il tarixli, ** saylı müraciəti nəzərə alınaraq, Nizami rayonu, Ş.Mirzəyev küçəsindəki, 2511-2512-ci məhəllədə həmin MMC-yə 0.4 ha torpaq sahəsində yaşayış binasının tikintisinin layihələşdirilməsinə icazə verilmişdir. 2.Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin “Tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi haqda dövlət komissiyasının aktı”ndan görünür ki, Dövlət Qəbul Komissiyası ünvan 1 və 5 “b” ünvanında 2 ədəd 13 mərtəbəli 1 girişli yaşayış binasının (1-ci mərtəbələri qeyri-yaşayış sahəsi) istismara qəbul edilməsini qərara almışdır. 3.üçüncü şəxs2 MTK üzvlərinin ümumi iclasının ##.##.2012-ci il tarixli, ** saylı protokolundan çıxarışdan görünür ki, vətəndaş xxxx kooperativə üzv qəbul olunmaqla, MTK-nın Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Ə.Kürçaylı, 2511-2512 məhəllədə yüksək mərtəbəli yaşayış binasına bitişik pavilyonun ümumi sahəsi 175 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin payçısı olmasının təsdiq edilməsi qərara alınmışdır. 4.üçüncü şəxs2 MTK-nın maliyyə arayışından görünür ki, xxxx həqiqətən MTK-nın Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Ə.Kürçaylı, 2511-2512 məhəllədə yüksək mərtəbəli yaşayış binasına bitişik pavilyonun ümumi sahəsi 175.0 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin sahibidir. Qeyri-yaşayış sahəsinin pay haqqını 175000 manat tam ödəmişdir. MTK-ya borcu yoxdur. 5.Çoxmənzilli yaşayış binasında 1-ci mərtəbəsində qeyri-yaşayış sahəsi haqqında ##.##.2012-ci il tarixli *** saylı müqavilənin surətindən görünür ki, “sifarişçi”nin (xxxx) Bakı şəhəri ərazisində çoxmənzilli yaşayış binasının 1 mərtəbəsində qeyri-yaşayış sahəsi tikilməsinin sifarişinə əsasən, “podratçı” (üçüncü şəxs2 MTK) ünvan 6 ünvanında inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının İ mərtəbəsində qeyri-yaşayış sahəsi tikib “sifarişçi”yə təhvil verilməsini və “sifarişçi öz növbəsində onun sifarişi ilə tikilən qeyri-yaşayış sahəsini qəbul edib haqqını ödəməsini öz öhdəsinə götürmüşdür. 6.Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş “Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestri”ndən ##.##.2011-ci il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışa əsasən, ünvan 3 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi xüsusi mülkiyyət hüququ ilə tam hissədə xxxx adına dövlət qeydiyyatına alınmışdır. 7.Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının ##.##.2023-cü il tarixli, 3-52/2-S-94- ***/**** saylı məktubundan görünür ki, göstərilən ticarət obyektinin (xxxxnın mübahisələndirdiyi) müvafiq qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq, tərəflərindən xxxx adına sənədləşdirilməsinə etirazlarının olmadıqlarını bildirmişlər. 8.Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin * saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən ##.##.2024-cü il tarixli, ************ nömrəli məktubla ünvan 5 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin texniki vəziyyətini əks etdirən müayinə aktının (koordinatlar əlavə edilməklə) təsdiq edilmiş surəti məhkəməyə təqdim edilmişdir. Həmin daşınmaz əmlakın texniki vəziyyətini əks etdirən müayinə (baxış) aktından görünür ki, QYB-sı 13 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci mərtəbəsinə bitişik 1 mərtəbəli obyektdir. 1-ci mərtəbə ilə obyektin arası açıqdır. Təqdim olunmuş layihəyə uyğundur. Obyektin faktiki eskizi və koordinatları akta əlavə olunur. 9.Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli, **/*** saylı ekspert rəyinə əsasən: - İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi * saylı Bakı Ərazi İdarəsinin ##.##.2025ci il tarixli, *-**-*-**/*-*****/**** saylı mütəxəssis rəyinə və baxış zamanı əldə olunan məlumatlara əsasən, qeyri-yaşayış obyekti çoxmərtəbəli yaşayış binasının (13 mərtəbəli) 1-ci mərtəbəsinə bitişik birmərtəbəli tikilidir. Faktiki olaraq ümumi sahəsi 157.5 kv.m təşkil edir. Sözügedən qeyri-yaşayış obyekti çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci mərtəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi ilə ara sərhəddi açıqdır. - Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsi, məhəllə 2511-2512 ünvanında yerləşən, sahəsi 172.06 kv.m olması iddia edilən qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsi Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısınn ##.##.2005-ci il tarixli, *** saylı Sərəncamı ilə üçüncü şəxs2 MMC-yə ayrılmış **/*** nömrəli 2012-ci il tarixli ayrıc aktının daxilində yerləşdiyi müəyyən edilir. - Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsi, məhəllə 2511-2512 ünvanında yerləşən, sahəsi 172.06 kv.m olması iddia edilən qeyri-yaşayış sahəsinin perimetrik ölçüləri razılaşdırılmış layihəyə uyğundur. Lakin faktiki tikintialtı sahəsi 173.3 kv.m faydalı sahəsi 157.5 kv.m-dir. - Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsi, məhəllə 2511-2512 ünvanında yerləşən, sahəsi 172.06 kv.m olması iddia edilən qeyri-yaşayış sahəsinin bitişik olduğu çoxmərtəbəli yaşayış binasının istismara qəbul aktında olan 1-ci binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin cəminin daxilində öz əksini tapmadığı müəyyən edilmişdir. - Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsi, məhəllə 2511-2512 ünvanında yerləşən, sahəsi 172.06 kv.m olması iddia edilən qeyri-yaşayış sahəsi **/**-*** saylı ##.##.2012-ci il tarixli razılaşdırılmış layihəsinə əsasən yüngül metal konstruksiyadan inşa edilmiş, faktiki pəncərələrinin arasında olan boşluqlar kərpiclə hörülmüş, obyektin daxilində divar alçipanla üzlənmiş, xarici divarı isə sementlə suvanmış, obyektin giriş hissəsində üzlük daş vurulmuşdur. Dam hissəsi yüngül metal konstruksiyadandır. İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTLARI a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
10. xxxx (bundan sonra – “xxxx”) Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyesteri publik hüquqi şəxsinin * saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (bundan sonra – “cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, “Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsindəki məhəllə 2511-2512 ünvanında yerləşən 172.06 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi üzərində xxxxnın mülkiyyət hüquqlarının xxxxnın mülkiyyətində olan ünvan 4 ünvanına yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi ilə birlikdə vahid reyestr nömrəsi altında dövlət reyestrində qeydiyyata alınması, bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın və texniki pasportun verilməsi öhdəliyinin cavabdeh orqanın üzərinə qoyulması” barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 4 ünvanında yerləşən 200.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən MA seriyalı ******* nömrəli çıxarışa əsasən, xxxxnın xüsusi mülkiyyəti kimi qeydiyyata alınmışdır. Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti başçısının ## ####### 2005-ci il tarixli, *** nömrəli sərəncamı əsasında Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsində 2511-2512-ci məhəllədə üçüncü şəxs2 MMC-yə 0.4 ha torpaq sahəsində yaşayış binasının tikintisinə icazə verilmişdir. Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin **/**-*** nömrəli, 2012-ci il # ###### tarixli məktubundan görünür ki, yuxarıda qeyd edilən sərəncam, ayrıc aktı və digər sənədlər nəzərə alınmaqla Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsindəki 2511-2512-ci məhəllədə tikintisi gedən * saylı yaşayış binasına bitişik yüngül konstruksiyadan ibarət əlavə sahəsinin təqdim olunmuş memarlıq-planlaşdırmasının eskiz həlli razılaşdırılmışdır. xxxx ilə üçüncü şəxs2 MTK arasında bağlanmış *** nömrəli, ## ###### 2012-ci il tarixli müqavilə əsasında yuxarıda qeyd edilən qeyri-yaşayış sahəsinə bitişik olan 175.0 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi də xxxxya satılmış və xxxx tərəfindən dəyəri tam ödənilmişdir. Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Aparatının Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə ünvanladığı *-**/*-S-**-***/**** nömrəli 2023-cü il # ##### tarixli məktubdan görünür ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsindəki 2511-2512-ci məhəllə ünvanında üçüncü şəxs2 MMC-yə ayrılmış torpaq sahəsinin sxemdə göstərilmiş 172.06 kv.m hissəsində Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin **/**-*** nömrəli, 2012-ci il # ###### tarixli məktubu ilə razılaşdırılmış layihə əsasında tərəfindən inşa olunmuş ticarət obyektinin sənədləşdirilməsinə etirazın olmadığı bildirilmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsinə dair bütün hüquqmüəyyənedici sənədləri toplayaraq ## ######## 2022-ci il tarixdə cavabdeh inzibati orqana müraciət edilsə də, hal-hazıradək müraciətə heç bir cavab verilməmiş, obyektə baxış keçirilməmiş, ümumiyyətlə, müraciət üzrə heç bir inzibati hərəkətlər aparılmamışdır.
12. Cavabdeh iddia tələbinə qarşı yazılı etirazında bildirmişdir ki, qeyri-yaşayış sahəsinə dair “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilməmişdir. Həmçinin təqdim edilən sənədlər üçüncü şəxs2 MMC-nin adınadır. Belə ki, elektron kadastr məlumatına əsasən qeyri-yaşayış sahəsi bitişik olduğu çoxmərtəbəli yaşayış binasının konturundan kənarda yerləşir və istismara qəbul aktında öz əksini tapmamışdır. Bundan əlavə, qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsi çoxmərtəbəli yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair verilmiş kadastr planından kənarda yerləşməklə, dövlət mülkiyyəti torpağıdır. Qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsi ilə bağlı da xxxx tərəfindən heç bir hüquqmüəyyənedici sənəd təqdim edilməmişdir. İdarənin mütəxəssisləri tərəfindən göstərilən əmlaka yerli baxış zamanı məlum olmuşdur ki, qeyri-yaşayış binasının faktiki ölçüsü 157.5 kv.m təşkil edir. Qeyriyaşayış binası birmərtəbəli olmaqla çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci mərtəbəsinə bitişik tikilidir.
13. Bakı İnzibati Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərardadı ilə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti və üçüncü şəxs2 MMC məhkəmə icraatına zəruri cəlbetmə qaydasında üçüncü şəxslər qismində cəlb edilmişlər.
14. Bakı İnzibati Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarı ilə iddia tələbi təmin olunmamışdır (hakim - M.Hacıbəyova).
15. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, xxxx mübahisəli əmlak üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində göstərilən sənədləri cavabdehə və məhkəməyə təqdim edə bilməmiş, belə ki bu sənədlər xxxxda hal-hazırda mövcud deyil. Əlavə olaraq həmin əmlakın istismara icazə sənədləri nə cavabdehə, nə də məhkəməyə təqdim edilməmişdir. xxxxnın məhkəməyə təqdim etdiyi sənədlərdən məlum olur ki, xxxx ilə üçüncü şəxs2 MTK arasında müqavilə bağlanılmış və xxxx qeyri yaşayış sahəsinin haqqını (pulunu) tam ödəmişdir. Lakin hazırda həmin qeyri-yaşayış sahəsi mövcud olsa da, onun heç bir hüquqmüəyyənedici sənədi, yəni tikintiyə icazə və istismara icazə sənədləri mövcud deyildir. Həmin tikili yüngül konstruksiyadan ibarət pavilyon deyil, yüksək mərtəbəli binasının birinci mərtəbədə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə bitişik, tikintiyə icazə sənədi olmayan tikilidir.
16. Məhkəmə hesab etmişdir ki, xxxxnın mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinə dair hüquqlarının mövcud vəziyyətdə və mövcud sənədlər əsasında dövlət qeydiyyatının cavabdeh tərəfindən aparılması qanun tələblərinə ziddir. Belə ki, cavabdeh bu göstərilənləri nəzərə alaraq, xxxxnın tələbinin təmin edilməsindən imtina etmiş və cavabdehin imtinası qanunun tələblərinə uyğun olmuşdur.
17. xxxx həmin qərardan apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
18. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *-*(***)-***/**** nömrəli qərarı ilə apellyasiya şikayəti təmin edilərək Bakı İnzibati Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarı ləğv edilmiş və iş üzrə yeni qərar qəbul edilərək iddia təmin edilmişdir (Sədrlik edən - N.Nəbizadə, hakimlər - M.Tağızadə, K.Əkbərov).
19. Apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin hüquqi mövqeyi ilə razılaşmayaraq bildirmişdir ki, işin hallarından da göründüyü kimi, Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti başçısının ## ####### 2005-ci il tarixli, *** nömrəli sərəncamı əsasında Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsində 2511-2512-ci məhəllədə üçüncü şəxs2 MMC-yə 0.4 ha torpaq sahəsində yaşayış binasının tikintisinə icazə verilmişdir. Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin **/**-*** nömrəli, ## ###### 2012-ci il tarixli məktubundan görünür ki, qeyd edilən sərəncam, ayrıc aktı və digər sənədlər nəzərə alınmaqla Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsindəki 2511-2512-ci məhəllədə tikintisi gedən * saylı yaşayış binasına bitişik yüngül konstruksiyadan ibarət əlavə sahəsinin təqdim olunmuş memarlıq-planlaşdırmasının eskiz həlli razılaşdırılmışdır. ünvan 2 ünvanında yerləşən 200.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən MA seriyalı ******* nömrəli çıxarışa əsasən 009011001447-05301-083005 reyestr nömrəsi əsasında xxxxnın xüsusi mülkiyyəti kimi qeydiyyata alınmışdır. Bundan sonra iddianın predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsinin tikintisi ilə bağlı “Çoxmənzilli yaşayış binasının 1 mərtəbəsində qeyri-yaşayış sahəsi haqqında” sifarişçi - xxxx ilə “podratçı” üçüncü şəxs2 MTK arasında ##.##.2012-ci il tarixli, *** nömrəli müqavilə bağlanılmışdır. Həmin müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri ərazisində çoxmənzilli yaşayış binasının 1 mərtəbəsində qeyri-yaşayış sahəsi tikilməsinin sifarişinə əsasən “podratçı” (üçüncü şəxs2 MTK) Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsi, 2511-2522 ünvanda inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 1 mərtəbəsində qeyri-yaşayış sahəsi tikib sifarişçiyə təhvil verilməsini və sifarişçi öz növbəsində onun sifarişi ilə tikilən qeyri-yaşayış sahəsini qəbul edib haqqını ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. Həmçinin üçüncü şəxs2 MTK üzvlərinin ümumi iclasının ** nömrəli, ##.##.2012-ci il tarixli protokolundan çıxarışdan görünür ki, xxxx həmin kooperativə üzv qəbul olunmaqla, MTK-nın Bakı şəhəri, Əliağa Kürçaylı küçəsi, 2511-2512 məhəllədə yüksək mərtəbəli yaşayış binasına bitişik pavilyonun ümumi sahəsi 175,0 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin payçısı olmasının təsdiq edilməsi qərara alınmışdır. xxxx həqiqətən MTK-nın Bakı şəhəri, Əliağa Kürçaylı küçəsi, 2511-2512 məhəllədə yüksək mərtəbəli yaşayış binasına bitişik pavilyonun ümumi sahəsi 175,0 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin sahibidir, qeyri-yaşayış sahəsinin pay haqqını 175000 manat tam ödəmişdir, onun MTK-ya borcu yoxdur.
20. Eyni zamanda ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsi, məhəllə 2511-2512 ünvanında yerləşən, sahəsi 172.06 kv.m olması iddia edilən qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsi Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının ##.##.2005-ci il tarixli, *** saylı Sərəncamı ilə üçüncü şəxs2 MMC-yə ayrılmış **/*** nömrəli 2012-ci il tarixli ayrıc aktının daxilində yerləşir və qeyri-yaşayış sahəsinin perimetrik ölçüləri razılaşdırılmış layihəyə uyğundur.
21. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, xxxx qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi binanın inşası üçün pay haqqı ödəmiş, MTK ilə bağlanmış (hər hansı şəxs tərəfindən mübahisələndirilməyən) müqaviləyə əsasən, xxxx qeyd edilən qeyri-yaşayış sahəsinin payçısı hesab edilmişdir. xxxxnın müqavilə üzrə borcunun olmaması isə müvafiq maliyyə arayışı ilə təsdiq olunmuşdur. Belə olan halda xxxxnın qeyri-yaşayış sahəsi üzərində mülkiyyət hüquqları yaranmışdır ki, cavabdeh bu hüquqlarının qeydiyyata alınmasından imtina etmiş, bununla da xxxxnın hüquqlarının pozulmasına səbəb olmuşdur.
22. Cavabdeh həmin qərardan kassasiya şikayəti verərək, qərarın ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
23. Üçüncü şəxs Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti həmin qərardan kassasiya şikayəti verərək, qərarın ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞI ETİRAZIN DƏLİLLƏRİ
a. Cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri
24. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, qeyri-yaşayış sahəsinə dair “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilməmişdir. Həmçinin təqdim edilən sənədlər üçüncü şəxs2 MMC-nin adınadır. Belə ki, elektron kadastr məlumatına əsasən, qeyri-yaşayış sahəsi bitişik olduğu çoxmərtəbəli yaşayış binasının konturundan kənarda yerləşir və istismara qəbul aktında öz əksini tapmamışdır. Bundan əlavə, qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsi çoxmərtəbəli yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair verilmiş kadastr planından kənarda yerləşməklə, dövlət mülkiyyəti torpağıdır. Qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsi ilə bağlı da xxxx tərəfindən heç bir hüquqmüəyyənedici sənəd təqdim edilməmişdir. İdarənin mütəxəssisləri tərəfindən göstərilən əmlaka yerli baxış zamanı məlum olmuşdur ki, qeyri-yaşayış binasının faktiki ölçüsü 157.5 kv.m təşkil edir. Qeyri-yaşayış binası birmərtəbəli olmaqla çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci mərtəbəsinə bitişik tikilidir. Məhkəmə tərəfindən qeyd olunanlarla bağlı tam və ətraflı araşdırma aparmamış, qərarın icra edilməsinin mümkünlüyü yoxlanılmamışdır.
b. Üçüncü şəxs Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin kassasiya şikayətinin dəlilləri Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə qərar qəbul edərkən işin hallarını və hazırkı iddia ilə bağlı münasibətləri tənzimləyən mülki, torpaq və digər qanunvericilik aktlarının düzgün araşdırmamış, nəticədə iddiaya münasibətdə tətbiq edilməli olmayan qanunvericilik normaları əsasında qərarı əsaslandırmaqla yanlış nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, iş materiallarında olan cavabdeh qurumun məktubundan, eyni zamanda ekspert və mütəxəssis rəyləri ilə müəyyən olunur ki, iddia predmeti olan qeyriyaşayış 25.binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi çoxmərtəbəli yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair verilmiş kadastr planından kənarda yerləşməklə, dövlət mülkiyyətindədir. Bundan əlavə, qeyd olunan sənədlərlə müəyyən olunur ki, iddia predmeti olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Şirin Mirzəyev küçəsi, məhəllə 2511-2512 ünvanında yerləşən, sahəsi 172.06 kv.m olması iddia edilən qeyri-yaşayış sahəsi onun bitişik olduğu çoxmərtəbəli yaşayış binasının istismara qəbul aktında olan 1-ci binanın 1ci mərtəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin cəminin daxilində öz əksini tapmamışdır.
26. İş materialları ilə müəyyən olunur ki, iddia tələbinin və hazırkı məhkəmə qərarının hüquqi əsasını podratçı üçüncü şəxs2 MTK-nın direktoru nümayəndə3 ilə sifarişçi xxxx arasında bağlanmış “çoxmənzilli yaşayış binasının İ mərtəbəsində qeyriyaşayış sahəsi haqqında ##.##.2012-ci il tarixli, *** nömrəli müqavilə” təşkil edir. Belə ki, qeyd olunan müqavilənin 1.1-ci bəndindən görünür ki, “Sifarişçi” Sadıqovun Bakı şəhəri ərazisində çoxmənzilli yaşayış binasının 1-ci mərtəbəsində qeyri-yaşayış sahəsi tikilməsinə dair sifarişinə əsasən, “Podratçı”nın ünvan 6 ünvanında inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 1 mərtəbəsində qeyri-yaşayış sahəsi tikib “Sifarişçi”yə təhvil verilməsini və “Sifarişçi” öz növbəsində onun sifarişi ilə tikilən qeyri-yaşayış sahəsini qəbul edib haqqını ödəməsini öz öhdəsinə götürürlər. İşin araşdırılmış halları ilə sübut olunmuşdur ki, mübahisə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsi bitişik olduğu çoxmərtəbəli yaşayış binasının konturundan kənarda yerləşməklə, yaşayış binasının istismara qəbul aktında öz əksini tapmamışdır. Halbuki hər hansı tikilinin hüquqi statusunun qeyri-yaşayış obyekti kimi qəbul edilməsi üçün əsas şərtlərdən biri müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən həmin tikilinin istismarına icazə verilməsidir. Belə ki, iş materiallarında olan Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin ##.##.2012-ci il tarixli, **/**-*** nömrəli məktubu, eləcə də ekspert və mütəxəssis rəyləri ilə müəyyən olunur ki, mübahisəli obyektin Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinə təqdim edilmiş ilkin eksiz layihəsində yüngül konstruksiyadan ibarət tikili kimi nəzərdə tutulması müəyyən olunur. Belə olan halda, xxxx və III şəxs üçüncü şəxs2 MMC tərəfindən qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq səlahiyyətli dövlət qurumları tərəfindən mübahisəli tikilinin qeyri-yaşayış sahəsi kimi istismarına icazə verilməsi ilə bağlı müvafiq sənədlər məhkəməyə təqdim olunmalı olduğu halda, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin natamam sənədlər əsasında özünün formal mülahizələr ilə gəldiyi nəticə qanunsuz sayılmalıdır. xxxxnın hazırkı iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət edə bilməsi üçün hər hansı subyektiv hüququ yoxdur. Mübahisə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsi üzərində ilkin hüquqlar podratçı üçüncü şəxs2 MMC-nin adına qeydiyyata alınmalı olduğu və bunun əsasında alqı-satqı əməliyyatları aparılmalı olduğu halda, işin araşdırılmış halları ilə mübahisə predmeti olan tikilinin qeyri-yaşayış obyekti kimi podratçı təşkilat tərəfindən inşa edilmiş yaşayış binasının istismara qəbul aktında öz əksini tapmamışdır. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqlar qeydiyyat sənədlərinə əsasən müəyyən olunur. Mövcud halda qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq hazırkı iddianın hüquqi əsasını təşkil edən müqavilə əmlak üzərində subyektiv hüquqa malik olmayan podratçı təşkilat tərəfindən bağlanıldığından, heç bir hüquqi nəticəyə səbəb ola bilməyən etibarsız əqd kimi qəbul edilməlidir.
27. Hazırkı halda mübahisəli əmlaka dair üçüncü şəxs2 MMC adına hər hansı hüquqlar daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmadığından, onun tərəfindən qeyd olunan tikilinin qeyri-yaşayış obyekti kimi satılması barədə müqavilə hər hansı hüquqi əhəmiyyət kəsb edə bilməz. Bundan əlavə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi tərəfindən hazırkı işə baxılması zamanı iddianın hüquqi əsasını təşkil edən “Çoxmənzilli yaşayış binasının İ mərtəbəsində qeyri-yaşayış sahəsi haqqında ##.##.2012-ci il tarixli, *** nömrəli müqavilə”də üçüncü şəxs2 MTK-nın direktoru nümayəndə3 ilə sifarişçi xxxxnın “qohumluq əlaqəsinin olub-olmaması-ata və oğul”, beləliklə hazırkı iddianın subyekt tərkibi baxımından eyni tərəflər arasında formal və faktiki xarakterli münasibətlərdən irəli gələn “yalan əqdə” əsaslanmasını, əslində qeyd olunan müqavilənin “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.0.6cı maddəsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatının alınması məqsədilə formal olaraq “görünüş üçün” bağlanmış müqavilə olması məsələsinə düzgün hüquqi qiymət verilməmişdir. Hazırkı mübahisə predmeti olan tikili qeyri-yaşayış sahəsi kimi üçüncü şəxs2 MMC-yə məxsus yaşayış binası istismara qəbul aktında nəzərdə tutulması səbəbdən “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanununun 8.0.9.2-ci maddəsinə uyğun olaraq MMC-nin həmin əmlak üzərində hüquqlarının qeydiyyatı mümkün olmadığından və mövcud halda MMC-nin həmin əmlak üzərində mülkiyyətçi kimi subyektiv hüququ yaranmadığından, hazırda iddia üzrə əslində “eyni tərəflər” olan xxxx və üçüncü şəxs “xxxx” MMC arasında bağlanmış qeyri-yaşayış sahəsi haqqında ##.##.2012-ci il tarixli, *** nömrəli müqavilə “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında Azərbaycan Respublikası Qanunu”nun 8.0.6-cı maddəsinə uyğun “formal görünüş” yaratmaqla, tərəflərin əsl məqsədinin qeyd olunan “yalan əqd” əsasında “xxxx” MMC-nin adına mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınmasından ibarət olmasını nümayiş etdirir.
28. Üzərində qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada subyektiv hüququ yaranmadığı halda, tikiliyə dair bağlanmış ##.##.2012-ci il tarixli, *** nömrəli müqavilə “etibarsız əqd” olduğundan, hər hansı hüquqi nəticəyə səbəb ola bilməz. Bununla bağlı bildirilir ki, qeyri-yaşayış təyinatlı bəzi tikinti obyektlərinin təhlükəsiz istismarının təmin edilməsi, tikinti sektorunun likvidliyinin artırılması, habelə vətəndaşların və sahibkarlıq subyektlərinin əmlak hüquqlarının tanınmasının səmərəli şəkildə təşkili məqsədilə “Qeyriyaşayış təyinatlı bəzi tikinti obyektlərinin istismarına icazə verilməsi ilə bağlı əlavə tədbirlər haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidenti tərəfindən ##.##.2023-cü il tarixli, **** nömrəli Fərman qəbul edilmişdir. Bu baxımdan, hazırkı mübahisənin həlli ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Prezidentinin ##.##.2023-cü il tarixli, **** nömrəli Fərmanı ilə yaradılmış bir mexanizm mövcud olduğundan, hazırkı işə baxmış məhkəmələr tərəfindən qeyd olunan mexanizm çərçivəsində mübahisəli torpaq sahəsi və üzərində yerləşən tikiliyə dair hüquqlarının qeydə alınması məqsədilə müraciət edilməsi ilə bağlı prosessual qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq hüquqi yardım göstərilməsi xxxxnın hüquqlarının təmin olunması baxımından daha effektiv və əlçatan üsul hesab oluna bilərdi.
29. Hazırkı iddia tələbinin mahiyyətindən göründüyü kimi, xxxxnın əsas məqsədi üzərində müvafiq hüquqmüəyyənedici sənədlərə malik olmadığı tikilinin qeyri-yaşayış obyekti kimi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasına nail olmaqdan ibarət olduğundan, bununla bağlı olaraq qanunvericiliyə uyğun olaraq təqdim olunmalı olan əsas sənədlərdən biri icarə müqaviləsi təşkil edir ki, xxxx tərəfindən bununla bağlı olaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə müraciət olunmalıdır. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi tərəfindən hazırkı qərarda qanunvericiliyin tələblərini nəzərə almadan ifadə olunan hüquqazidd mövqeyi əsasında gəldiyi nəticə müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən istismarına icazə verilməmiş qanunsuz tikililərin, formal alqı-satqı müqavilələri əsasında mülkiyyətə verilməsinə əsas ola biləcəyindən, nəticədə qeyd olunan hallar yanlış məhkəmə təcrübəsinin formalaşmasına səbəb olacağından əsassız hesab edilməli və qərar ləğv olunmaqla iddia rədd edilməlidir. c. Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
30. Kassasiya şikayətlərinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir.
TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
31. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ – subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. Maddə 178.8. Tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir.
32. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 2.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. Maddə 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il ######ın #-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 8.0.9.1. hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə — torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə və ya yaşayış evinin istismara qəbul aktı; 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyriyaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə — torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il ######ın #-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün — torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıqplanlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; Maddə 10.2. Qeydiyyat orqanına verilən ərizəyə aşağıdakılar əlavə olunur: 10.2.1. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan biri; Maddə 11.1. Hüquqların mövcudluğunu, əldə edilməsini, başqasına keçməsini, məhdudlaşdırılmasını (yüklənməsini), onlara xitam verilməsini təsdiq edən sənədlər hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla müəyyən edilmiş tələblərə uyğun olmalıdır. Maddə 12.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi və başqasına keçməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən hazırlanan sənədlər əsasında qeydiyyat orqanı tərəfindən elektron üsulla təqdim olunan dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir. Çıxarışda daşınmaz əmlakın reyestr nömrəsi göstərilməlidir. Çıxarış qeydiyyat orqanının vəzifəli şəxslərinin müvafiq elektron imzası ilə təsdiqlənməklə “Elektron hökumət” portalında yerləşdirilir və hüquq sahibinin elektron üsulla real vaxt rejimində əldə etməsi imkanı təmin olunur. Hüquq sahibinin istəyindən asılı olaraq çıxarış elektron üsulla (o cümlədən elektron poçt ünvanı vasitəsilə) hüquq sahibinə göndərilir. Maddə 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən, dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3. hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4. daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6. bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda.
33. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi Maddə 75.1. Barəsində icazə tələb olunan tikinti şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə zidd olmadığı təqdirdə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı (qurum) (reklam qurğularının tikintisinə istisna olmaqla) tikintiyə icazə verməlidir. Reklam qurğularının tikintisinə icazənin verilməsi qaydası bu Məcəllənin 81-ci maddəsi ilə müəyyən edilir. Tikintiyə icazə müvafiq tikinti ərazisi üçün qüvvədə olan müfəssəl plan əsasında verilir. Belə plan olmadıqda və ya onun müddəti bitdikdə, tikintiyə icazə verilməsinin mümkünlüyü bu Məcəllənin 11-ci maddəsinə, o cümlədən ərazilərin zonalaşdırılması, tikintinin növü və miqyası ilə bağlı müfəssəl qaydalara və yaşayış məntəqələrində yanaşı sahələrdə tikinti aparılmasının əsas şərtlərinə əsasən yoxlanılır. Maddə 75.2. Sifarişçi tikintiyə icazə almaq üçün müraciət etməzdən əvvəl tikinti aparmaq istədiyi ərazidə aparılacaq tikintinin icazə verilən parametrlərini (ərazinin tikinti əmsalı, ərazinin tikinti sıxlığı əmsalı, tikinti obyektlərinin hündürlüyü və s.) öyrənmək məqsədi ilə obyektin təyinatını göstərməklə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanına (quruma) sorğu ilə müraciət edə bilər. Həmin müraciətə 10 gün müddətində əsaslandırılmış cavab verilməlidir. Maddə 75.3. Sifarişçi tikintiyə icazə almaq üçün müvafiq icra hakimiyyəti orqanına (quruma) ərizə ilə müraciət edir. Ərizəyə aşağıdakı sənədlər əlavə olunur: 75.3.1. torpaq sahəsi üzərində tikinti aparılmasına səlahiyyət verən mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənədin surəti; 75.3.2. tikinti layihəsi; ... Maddə 75.5. Tikintiyə dair sənədlərin tamlığı təmin edildikdən sonra, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı (qurum) aşağıdakıları təmin edir: 75.5.1. tikinti layihəsinin şəhərsalma sənədlərinə (qüvvədə olan müfəssəl plana, belə plan olmadıqda və ya onun müddəti bitdikdə, tikintiyə icazə verilməsinin mümkünlüyünün Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 11-ci maddəsinə, o cümlədən ərazilərin zonalaşdırılması, tikintinin növü və miqyası ilə bağlı müfəssəl qaydalara və yaşayış məntəqələrində yanaşı sahələrdə tikinti aparılmasının əsas şərtlərinə) uyğun olubolmaması barədə rəy verilməsini; Maddə 102.2. Obyekt şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyi halda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum (reklam qurğularına münasibətdə isə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum) tərəfindən tikinti obyektinin istismarına icazə verilir. İstismara icazə tikinti obyekti müayinə edildikdən (tikinti obyektinə baxış keçirildikdən) və onun müəyyən edilmiş tələblərə uyğunluğu təsbit edildikdən sonra verilir.
34. Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsi Maddə 12.1. Məhkəmə proses iştirakçılarının izahatları, ərizə və təklifləri ilə, onların təqdim etdikləri sübutlarla və işdə olan digər materiallarla kifayətlənməyərək, mübahisənin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halları xidməti vəzifəsinə görə araşdırmağa borcludur. Maddə 58.7. Sübutlar məhkəmə tərəfindən tam və hərtərəfli araşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilir. Maddə 91. Ali Məhkəmə mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində baxır və yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 94.1. Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir. Maddə 94.2. Şikayətdə mübahisə edilən məhkəmə qərarı və ya qərardadı barədə məlumatlar göstərilməli və şikayət əsaslandırılmalıdır. Maddə 94.4. Şikayətin əsaslandırma hissəsində şikayəti verən şəxsin tələbi göstərilməlidir. Maddə 96.5. Şikayətin əsaslı olduğu hallarda Ali Məhkəmə, bir qayda olaraq, mübahisə ilə bağlı işə dair özü qərar qəbul edir. Mübahisə ilə bağlı iş üzrə araşdırmanın davam etdirilməsinin zəruri olduğu aşağıdakı hallarda, Ali Məhkəmə mübahisə edilən qərarı ləğv etməyə və işi təkrar baxılması üçün müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərməyə haqlıdır: 96.5.1. apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat zamanı yol verilmiş ciddi prosessual pozuntular səbəbindən əhəmiyyətli sayda və ya geniş həcmdə sübutların araşdırılması tələb olunduqda; 96.5.2. apellyasiya instansiyası məhkəməsi mahiyyəti üzrə qərar qəbul etmədikdə. ... 96.9. Ali Məhkəmə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarını (qərardadını) dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı, həmin qərara qarşı verilmiş şikayətlə tələb edilən həddə (həcmdə) dəyişdirilə bilər Maddə 98.1. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı qətidir.
KASSASİYANIN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASİYA BAXIŞININ HƏDLƏRİ
35. Kassasiya şikayətləri vaxtında verilmişdir. Kassasiya şikayətləri formal baxımdan lazımi qaydada əsaslandırılmış və şikayətçilərin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də, şikayətlər üzrə kassasiya mümkün hesab edilmişdir.
36. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam olaraq yoxlanılacaqdır.
KASSASİYA İNSTANSİYASI MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
37. Məhkəmə kollegiyası işin materiallarını və kassasiya şikayətlərinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, kassasiya şikayətləri qismən əsaslıdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman obyektiv araşdırma prinsipinin tələblərinə riayət edilməmiş, mübahisə ilə bağlı işin halları tam və hərtərəfli araşdırılmamış, İPM-in 12, 58-ci maddələrinin tələblərinə əməl olunmamışdır. Bu səbəbdən, apellyasiya məhkəməsinin qərarı ləğv edilməli, iş təkrar apellyasiya baxışına göndərilməlidir. Qeyd edilməlidir ki, verilmiş kassasiya şikayətlərinin dəlilləri mahiyyət etibarı ilə üst-üstə düşdüyündən həmin dəlillərə birlikdə münasibət göstəriləcək.
38. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin qərarının ləğvi ilə əlaqədar mövqeyini aşağıdakı kimi əsaslandırmağı məqsədəmüvafiq hesab edir.
39. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8-ci maddəsində təsbit edilmişdir. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı o zaman mümkün olur ki, həmin əmlakla bağlı hüquqmüəyyənedici sənədlər “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8-ci maddəsində göstərilmiş sənədlərə uyğun gəlsin.
40. Mübahisələndirilən qərardan görünür ki, məhkəmə xxxxnın qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi binanın inşası üçün pay haqqı ödəməsini, MTK ilə bağlanmış (hər hansı şəxs tərəfindən mübahisələndirilməyən) müqaviləyə əsasən, qeyd edilən qeyriyaşayış sahəsinin payçısı hesab edildiyini, xxxxnın müqavilə üzrə borcunun olmamasını rəhbər tutaraq xxxxnın qeyri-yaşayış sahəsi üzərində mülkiyyət hüquqlarının yaranmasını və cavabdehin bu hüquqların qeydiyyata alınmasından imtina etməsinin isə əsassız olması qənaətinə gəlmişdir.
41. Bundan başqa, işə baxmış məhkəmə kollegiyası iş üzrə keçirilmiş ekspert rəyinə istinad edərək iddia edilən qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısınn ##.##.2005-ci il tarixli, *** saylı Sərəncamı ilə üçüncü şəxs2 MMC-yə ayrılmış **/*** nömrəli 2012-ci il tarixli ayrıc aktının daxilində yerləşməsi və qeyri-yaşayış sahəsinin perimetrik ölçüləri razılaşdırılmış layihəyə uyğun olmasına da istinad etmişdir.
42. Məhkəmə kollegiyası bildirir ki, xxxx tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi binanın inşası üçün pay haqqı ödənilməsi, qeyd edilən qeyri-yaşayış sahəsinin payçısı hesab edildiyi, xxxxnın müqavilə üzrə borcun olmaması işin mübahisəsiz halıdır. Lakin qeyd olunmuş işin bu mübahisəsiz halları, eləcə də ekspert rəyi mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı üçün yetərli əsas ola bilməz.
43. Nəzərə alınmalıdır ki, belə obyektin dövlət reyestrində qeydiyyatı və çıxarışın verilməsi üçün tikintiyə icazə və istismara icazə sənədləri tələb edilir. Tikintiyə icazə ilə bağlı məhkəmə kollegiyası işə baxmış apellyasiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşsa da, istismara icazə ilə bağlı kassasiya şikayətinin dəlillərini əsaslı hesab edərək bildirir ki, iş materiallarında mübahisə predmeti olan qeyriyaşayış 44.sahəsinin istismarına icazə verilməsi müəyyən edilməmişdir.
45. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin görə, tikinti obyektinin istismarına icazə verilməsi tikintisi başa çatmış obyektin və ya onun bir hissəsinin şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyinin və ondan təyinatı üzrə istifadənin mümkünlüyünün təsdiq edilməsidir.
46. Bu səbəbdən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsinin istismara icazə sənədi olmamasına baxmayaraq sadalanan sənədlər əsasında iddia tələbinin təmin edilməsi ilə bağlı mövqeyi əsassız olmuşdur.
47. Buna baxmayaraq nəzərə alınmalıdır ki, hazırkı mübahisə predmeti “yüksəkmərtəbəli yaşayış binasına bitişik pavilyon” və ya “yüngül konstruksiyadan ibarət qeyri-yaşayış” sahəsi ilə bağlı olduğundan işə baxmış məhkəmə kollegiyası ümumiyyətlə istinad edilən tikiliyə münasibətdə sahəvi qanunvericiliyə əsasən, istismara icazə sənədinin tələb edilib-edilməməsinə qiymət verməmişdir.
48. Bundan başqa, məhkəmə kollegiyası bildirir ki, iş materiallarında olan ##.##.2025-ci il tarixli ekspert rəyində “qeyri-yaşayış obyektinin faktiki olaraq ümumi sahəsi 157.5 kv.m təşkil etməsi” bildirilmişdir. Bununla yanaşı, cavabdeh tərəfindən verilmiş etirazda da “qeyri-yaşayış binasının faktiki ölçüsünün 157.5 kv.m təşkil edilməsi” dəlili irəli sürülmüşdür. Buna baxmayaraq işə baxmış məhkəmə kollegiyası 172.06 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə münasibətdə iddia tələbini tam təmin etmiş və ölçülərlə bağlı ziddiyyətlərə aydınlıq gətirməmişdir.
49. Beləliklə, təkrar apellyasiya baxışı zamanı işə baxacaq məhkəmə kollegiyası aşağıda qeyd olunacaq göstərişlərə əməl etməklə iş üzrə düzgün qərarın qəbuluna imkan verən aşağıdakı mühüm faktiki hallar müəyyən etməlidir:
1. Hüquqlarının dövlət reyestrində qeydiyyata alınması irəli sürülmüş qeyri-yaşayış sahəsinə münasibətdə istismara icazə sənədinin tələb edilib-edilməməsi;
2. İstismara icazə tələb edildiyi halda xxxxnın hal-hazırda bu imkanının tükənibtükənməməsi;
3. Bu imkanların tükəndiyi halda məhkəmə icraatı zamanı müvafiq rəylər alınmaqla bu imkanın bərpa edilib-edilməsinin mümkünlüyü;
4. Qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki ölçüsü ilə bağlı qeyd edilmiş hallara qiymət verilməsi.
50. Odur ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən növbəti apellyasiya baxışı zamanı sadalanmış hallar yoxlanılmalı və digər sübutlarla qarşılıqlı şəkildə müəyyən edilməli, nəticəsindən asılı olaraq qərar qəbul edilməlidir.
51. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, yalnız yuxarıda göstərilən hallara aydınlıq gətirilməklə obyektiv həqiqətə nail olmaq mümkündür.
52. Qeyd edilənlər baxımından məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən iş üzrə qanuni və əsaslı qərarın qəbulu üçün zəruri olan həcmdə araşdırma aparılmamış, iş üzrə düzgün qərarın qəbuluna imkan verən mühüm faktiki hallar müəyyən olunmamışdır. Nəzərə almaq lazımdır ki, məhkəmə tərəfindən zəruri faktiki hallar müəyyən olunmadan və onlara həmin hallara tətbiq edilməli olan hüquq normaları ilə əlaqəli şəkildə qiymət verilmədən, qəbul edilmiş hazırkı məhkəmə qərarı əsaslandırılmış məhkəmə aktı kimi qiymətləndirilə bilməz.
53. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “N.Əbilovun şikayəti üzrə” ## #### 2008-ci il tarixli qərarında ifadə olunmuş hüquqi mövqeyə görə, məhkəmələr tərəfindən qəbul edilmiş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusion məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalara yol verilməməlidir.
54. Beləliklə, kassasiya şikayətlərinin dəlilləri qismən, yəni apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsi hissəsində əsaslı olduğundan həmin hissədə təmin edilərək qərar ləğv edilməli, iş təkrar baxılması üçün apellyasiya məhkəməsinə göndərilməli, iş üzrə əlavə araşdırmaya zərurət yarandığından şikayətlər iddianın təmin edilməməsi hissəsində rədd edilməlidir.
55. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Kassasiya şikayətləri qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, 2- 1(103)- ***/**** nömrəli qərarı ləğv edilsin. İş təkrar baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarılsın. Kassasiya şikayətləri qalan hissədə təmin edilməsin. Qərar qətidir.