Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(102)-763/2022 24.05.2022 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının İddiaçı "xxxx" MMC-nin cavabdeh Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 5 saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: bələdiyyə torpağının subicarəyə verilməsi; notarial qaydada təsdiqlənməmiş müqavilə əsasında yaranmış icarə hüququnun qeydə alınması) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası Hakimlər Bədəlov Kəmaləddin Nurəddin oğlu (məruzəçi), Rəsulbəyova Nigar İmran qızı və Hüseynov İlqar Kamil oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı "xxxx" MMC-nin (xx.xx.2018-ci il tarixdə qeydə alınmışdır; VÖEN: **********) cavabdeh Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 5 saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsinə qarşı “Xaçmaz şəhəri, Ləcət kəndində kənd təsərrüfatı məhsulları istehsal` etmək üçün icarəyə verilmiş 50 ha torpaq sahəsinin "xxxx" MMC-nin adına icarə hüququ əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması, həmin 50 ha torpaq sahəsinə dair Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması” tələbinə dair iş üzrə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 27 yanvar 2022-ci il tarixli 2-1(105)-49/2022 nömrəli qərarından cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə əsasən işə yazılı məhkəmə icraatı qaydasında ba xaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İŞİN HALLARİ
1. Ləcət bələdiyyəsi ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış 10 sentyabr 2004-cü il tarixli Torpaq icarə müqaviləsinə əsasən, Ləcət bələdiyyəsi 50.0 ha. torpaq sahəsini 50 il müddətinə "xxxx" MMC-yə icarəyə vermişdir. 2. “Torpaqdan müvəqqəti istifadə hüququna dair” JN-5906 saylı, KOD 30215018 nömrəli şəhadətnaməyə əsasən, "xxxx" MMC-nin mübahisə predmeti olan torpaq sahəsi üzərində müvəqqəti istifadə hüququ qeydiyyata alınmışdır. 3. “Torpaq sahəsinin subicarəyə verilməsi haqqında” 31 oktyabr 2004-cü il tarixli müqaviləyə əsasən, "xxxx" MMC Xaçmaz rayonu Ləcət bələdiyyəsindən icarəyə aldığı 50.0 ha. kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahəsini "xxxx" MMC-yə icarəyə vermişdir.
4. Xaçmaz rayonu Ləcət bələdiyyəsi cavabdehlər "xxxx" MMC, "xxxx" MMC və Əml ak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 5 saylı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ilə Sumqayıt İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinə müraciət edərək, “iddiaçı ilə "xxxx" MMC arasında 10 sentyabr 2004-cü il tarixində bağlanmış torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi, 26 oktyabr 2004-cü il tarixli, JN-5906 KOD 30215018 saylı torpaqdan müvəqqəti istifadə hüququna dair şəhadətnamənin ləğv olunması, "xxxx" MMC ilə "xxxx" MMC arasında göstərilən torpaq sahəsinin subicarəyə verilməsi barədə 30 oktyabr 2004-cü il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv olunması”nı məhkəmədən xahiş etmişdir. Sumqayıt İnzibati-İqtisadi Məhkəmənin 18 avqust 2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmiş, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin 11 yanv ar 2018-ci il tarixli qərardadı ilə iddiaçının apellyasiya şikayətindən imtinası qəbul edilərək apellyasiya icraatına xitam verilmişdir.
5. İddiaçı 12 mart 2021-ci il tarixli ərizə ilə cavabdehə müraciət edərək Xaçmaz rayonu, Ləcət kəndində yerləşən 50.0 ha. torpaq sahəsi üzərində icarə hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasını xahiş etmiş, cavabdeh 1 aprel 2021-ci il tarixli məktubla müraciətin təmin olunmasından imtina edərək bildirmişdir ki, "xxxx" MMC ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış 31 oktyabr 2004-cü il tarixli icarə müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunmamışdır. Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə əsasən isə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTLARİ a) birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. İddiaçı "xxxx" MMC cavabdeh Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 5 saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsinə qarşı iddia qaldıraraq Xaçmaz şəhəri, Ləcət kəndində kənd təsərrüfatı məhsulları istehsal etmək üçün icarəyə verilmiş 50.0 ha torpaq sahəsinin "xxxx" MMC-nin adına icarə hüququ əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması, həmin 50.0 ha torpaq sahəsinə dair Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
7. İddiaçı tələbini belə əsaslandırmışdır ki, cavabdehin hərəkətləri əsassız və qanunsuzdur. Belə ki, Ləcət bələdiyyəsi ilə "xxxx" MM C arasında bağlanmış 10 sentyabr 2004-cü il tarixli “İcarə müqaviləsinin” 2.2-ci bəndinə əsasən, “İcarəçi” “İcarəyəverən”dən icarəyə aldığı həmin 50.0 ha. kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahəsini təyinatı üzrə istifadə edilməsindən ötrü bütünlüklə və ya onun hissəsini subicarəyə, yəni üçüncü şəxslərə icarəyə verə bilər. Göründüyü kimi, "xxxx" MMC tərəfindən qanunvericiliyə uyğun qaydada, icarə müqaviləsinin 2.2-ci bəndinə əsasən, həmin torpaq sahəsi, eyni müddət daxilində "xxxx" MMC-nin subicarəsinə verilmiş və bu barədə olan 31 oktyabr 2004-cü il tarixi, “subicarə müqaviləsi” Azərbaycan Respublikasının Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsində 27 aprel 2005-ci il tarixində torpaq icarəsi müqavilələrinin Dövlət qeydiyyat kitabının 508-ci səhifəsində 01896 nömrə ilə Dövlət qeydiyyatına alı nmışdır. "xxxx" MMC Ləcət bələdiyyəsi ilə 10 sentyabr 2004-cü il tarixdə bağladığı Torpaq icarə müqaviləsindən irəli gələn icarə hüququnu daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata aldırmadan 31 oktyabr 2004-cü il tarixli icarə müqaviləsi ilə "xxxx" MMC-yə ötürdüyündən və torpaq sahəsi 16 ildən artıq müddətdir ki, "xxxx" MMC-nin istifadəsində olduğundan icarə hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində "xxxx" MMC-nin adına qeydiyyata alınmalıdır. Bundan başqa, qanunvericilikdə notarial qaydada təsdiqlənməsi məcburi olan müqavilələrin siyahısı qeyd edilmişdir. Qeyd edilən müqavilələr sırasında icarə müqaviləsinin notarial qaydada təsdilənməsi nəzərdə tutulmamışdır. Göründüyü kimi, cavabdeh müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənməməsinə istinad edərək müraciətin təmin olunmasından imtina etsə də, həmin imtina "xxxx" MMC-nin icarə hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması üçün mötəbər qiymətləndirilməlidir. Bundan başqa, qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsində "xxxx" MMC ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış torpaq sahəsinin subicarəyə verilməsi barədə 30 oktyabr 2004-cü il tarixli müqaviləyə münasibət bildirilərkən müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənməsinin məcburiliyinin olması kimi mövqedən çıxış edilməmişdir. Cavabdeh qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş səlahiyyətlərini yerinə yetirməmiş, qanunsuz və əsassız olaraq "xxxx" MMC-yə məxsus icarə hüququnun qeydiyyata alınmasından imtina etmişdir.
8. Cavabdeh iddia tələbinə etiraz edərək iddianın rədd edilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. Etirazın əsasını imtina məktubunda qeyd olunanl ar təşkil edir.
9. Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinin 10 iyun 2021-ci il tarixli, 2-1(118)-1047/2021 nömrəli qərarı (hakim Leyla Mirzəyeva) ilə iddia təmin edilərək, Xaçmaz şəhəri, Ləcət kəndində kənd təsərrüfatı məhsulları istehsal etmək üçün icarəyə verilmiş 50.0 ha. torpaq sahəsi üzərində "xxxx" MMC-nin icarə hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması və bu barədə, reyestrdən çıxarışın verilməsi öhdəliyinin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 5 saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsinin üzərinə vəzifə olaraq qoyulması qərara alınmışdır.
10. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, Mülki Məcəllənin 146-cı maddəsi daşınmaz əmlak üzərində məhkəmə qərarı əsasında yaranan hüququn notarial qaydada təsdiqlənməsini istisna edir. Sözügedən torpaq sahəsi üzə rində subicarə hüququ məhkəmə qərarı ilə yaranmasa da, həmin hüquq məhkəmə qaydasında mübahisələndirilmiş, məhkəmə qətnaməsi ilə icarə müqaviləsinə hüquqi qiymət verilmiş və həmin müqavilə ləğv edilməmişdir. Bu isə qanunvericiliyin tələbinə uyğun olaraq həmin müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənməsinin məcburiliyini istisna edir.
11. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək həmin qərarın ləğv olunmasını xahiş etmişdir. b) apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
12. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 27 yanvar 2022-ci il tarixli 2-1(105)-49/2022 nömrəli qərarına əsasən (hakimlər: Rəşadət Ağayev - sədrlik edən və məruzəçi, Hökümə Babayeva və İlqar Dəmirov) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinin 10 iyun 2021-ci il tarixli, 2-1(118)-10 47/2021 nömrəli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
13. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin hüquqi mövqeyi ilə razılaşmışdır.
14. Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 27 yanvar 2022-ci il tarixli 2-1(105)-49/2022 nömrəli qərarının ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞİ ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ a) kassasiya şikayətinin dəlilləri
15. Kassasiya şikayətinin dəlillərinin əsasını etirazda qeyd olunanlar təşkil edir. Şikayətdə əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.1, 8.0.3, 8.0.5-ci maddələrini düzgün tətbiq etməmiş, Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddə sinin tələblərini pozmuşdur. Belə ki, iddiaçı ilə Xaçmaz rayonu Ləcət bələdiyyəsi arasında torpaq sahəsinin icarəsinə dair heç bir müqavilə bağlanmadığından adıçəkilən Qanunun 8.0.1-ci maddəsi hazırkı mübahisəyə tətbiq oluna bilməzdi. Həmçinin, Xaçmaz şəhəri, Ləcət kəndində kənd təsərrüfatı məhsulları istehlak etmək üçün 50.0 ha. torpaq sahəsinin subicarəyə verilməsi barədə "xxxx" MMC ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış müqavilə notariat qaydasında təsdiq edilməmişdir. Belə olan halda isə iddiaçının hüququ dövlət qeydiyyatına alına bilməzdi.
16. Eyni zamanda, iddiaçıya müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən daşınmaz əmlak üzərində hüquqları təsdiq edən heç bir akt, şəhadətnamə və qeydiyyat vəsiqəsi verilməmişdir. Belə olan halda, adıçəkilən Qanunun 8.0.5-ci maddəsi də hazırkı mübahisəyə tətbiq oluna bilməzdi. b) kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
17. İddiaçı kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim etmiş, etirazda apellyasiya instansiya məhkəməsinin qərarının dəyişdirilmədən saxlanılması xahiş olunmuşdur. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
18. Mülki Məcəllə Maddə 144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Təsdiqləmə zamanı notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. Onlar təsdiqlədikləri müqavilənin yanlışlığı üçün məsuliyyət daşıyır Maddə 146.1. Daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notar iat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla). 19. “Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” Qanun Maddə 6.1. Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar Azərbaycan Respublikasının torpaq qanunvericiliyinə, "Bələdiyyələrin əraziləri və torpaqları haqqında" Azərbaycan Respublikasının Qanununa və torpaq münasibətlərini tənzimləyən digər normativ hüquqi aktlara uyğun olaraq mülkiyyətə, istifadəyə və icarəyə verilir. Maddə 6.2. Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların hər hansı hüquqla hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi bələdiyyələrin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Müqavilədə tərəflərin hüquqları və vəzifələ ri, torpaq sahəsinin hüquqi statusu, öhdəliklər, servitutlar və digər məhdudiyyətlər, müqaviləyə xitam verilməsinin əsasları və torpaqların istifadəsi və mühafizəsi üzrə başqa şərtlər nəzərdə tutulur. Maddə 6.9. Bələdiyyə torpaqları üzərində mülkiyyət, istifadə, icarə və digər hüquqlar qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada dövlət qeydiyyatına alınır. Maddə 11.3. Bələdiyyə mülkiyyətində olan bütün torpaqlar qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada icarəyə verilə bilər. Maddə 11.9. Bələdiyyə torpaqlarının icarəyə verilməsi şərtləri, müddəti və icarə haqqı tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilir və bələdiyyələr ilə həmin torpaqların icarəçiləri arasında qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada bağlanılan müqavilədə təsbit olunur. Maddə 11.11. İcarəçi icarəyə götürdüyü torpaq sahəsini subica rəyə yalnız bələdiyyələrin razılığı ilə verə bilər. Maddə 11.13. Torpaq icarəsinə dair münasibətlər Azərbaycan Respublikasının torpaq və mülki qanunvericiliyi ilə tənzimlənir.
20. İnzibati Prosessual Məcəllə Maddə 12.1. Məhkəmə proses iştirakçılarının izahatları, ərizə və təklifləri ilə, onların təqdim etdikləri sübutlarla və işdə olan digər materiallarla kifayətlənməyərək, mübahisənin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halları xidməti vəzifəsinə görə araşdırmağa borcludur. Maddə 58.7. Sübutlar məhkəmə tərəfindən tam və hərtərəfli araşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilir. Maddə
91. Ali Məhkəmə mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində baxır və yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 94.1. Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir. Maddə 94.2. Şikayətdə mübahisə edilən məhkəmə qərarı və ya qərardadı barədə məlumatlar göstərilməli və şikayət əsaslandırılmalıdır. Maddə 94.4. Şikayətin əsaslandırma hissəsində şikayəti verən şəxsin tələbi göstərilməlidir. Maddə 96.8. Şikayət əsassızdırsa, Ali Məhkəmə şikayətin təmin edilməməsi barədə qərar qəbul edir. Maddə 96.9. Ali Məhkəmə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarını (qərardadını) dəyişdirmədən saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul e də bilər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı, həmin qərara qarşı verilmiş şikayətlə tələb edilən həddə (həcmdə) dəyişdirilə bilər. Maddə 98.1. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı qətidir. KASSASİYANİN MÜMKÜNLÜYÜ, MƏHKƏMƏ BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
21. Kassasiya şikayəti vaxtında verilmiş, formal baxımdan lazımi qaydada əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də, şikayət üzrə kassasiya mümkün hesab edilmişdir.
22. Şikayətdə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam olaraq yoxlanılacaqdır. KASSASİYA İNSTANSİYASİ MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
23. Məhkəmə kollegiyası işin materiallarını və kassasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, kassasiya şikayəti əsassızdır. Bu səbəbdən şikayət təmin edilməməli, apellyasiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
24. Belə ki, iş üzrə iddiaçının tələbi onunla "xxxx" MMC ilə arasında bağlanmış xx.xx.2004-cü il tarixli subicarə müqaviləsi əsasında (torpağın mülkiyyətçisi bələdiyyədir) icarəyə verilmiş 50.0 ha torpaq sahəsi üzərində icarə hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasıdır.
25. Cavabdeh reyestr orqanının həmin hüquqların qeydə alınmasından imtinasının, eyni zamanda kassasiya şikayətinin əsas dəlili bağlanmış müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməməsi ilə əlaqədardır.
26. Bu baxımdan, hazırkı iş üzrə müəyyən edilməli və qiymət verilməli məsələ torpaq sahəsi ilə bağlı icarə müqavilələrinin (o cümlədən subicarə müqavilələrinin) not ariat qaydasında bağlanmasının qanunvericiliklə nəzərdə tutulub-tutulmaması ilə bağlıdır.
27. Mülki Məcəllənin 406.1-ci maddəsinə əsasən, müqavilə əqdlərin bağlanması üçün nəzərdə tutulan hər hansı formada bağlana bilər, bu şərtlə ki, bu Məcəllədə həmin növ müqavilə üçün müəyyən forma təyin edilməsin.
28. Göründüyü kimi, müqavilənin forma tələbləri ilə bağlı şərt qanunla birbaşa tənzimlənmədiyi halda, müqavilə azadlığı prinsipi baxımından tərəflərin mülahizəsindən asılıdır.
29. İcarə müqaviləsi ilə bağlı münasibətlər Mülki Məcəllənin 34-cü fəsli (700-722-ci maddələr) ilə tənzimlənir. Həmin fəsildə isə icarə müqaviləsinin notarial formada bağlanmalı olması ilə bağlı müddəa nəzərdə tutulmamışdır.
30. Bununla yanaşı, Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
31. Həmin Məcəllənin 329.1-ci maddəsinə əsasən, əgər qanunla başqa hal müəyyən edilməmişdirsə, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır.
32. Həmin Məcəllənin 139-1.1.3-cü maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur.
33. Eyni zamanda, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.3-cü maddəsi də məzmun baxımından Mülki Məcəllənin 139-1.1.3-cü maddəsini təkrarlayır.
34. Cavabdeh Mülk i Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.3-cü maddəsi istinad edərək hesab edir ki, hazırkı iş üzrə mübahisə predmeti olan subicarə müqaviləsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması üçün notariat qaydasında təsdiq edilməlidir.
35. Məhkəmə kollegiyası Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinin icarə müqaviləsinə tətbiqi ilə bağlı, başqa sözlə, həmin maddədə nəzərdə tutulan əqdin notariat qaydasında təsdiq edilməsi ilə bağlı forma şərtinin icarə müqaviləsinə aidiyyəti ilə bağlı aşağıdakıları qeyd edir.
36. Hüquq nəzəriyyəsinə əsasən, əşya hüquqları əşya üzərində hüquqi baxımdan birbaşa hakimiyyət təmin edən və bu səbəblə də hər kəsə qarşı irəli sürülə bilən əmlak xarakterli hüquqlardır. Əşya hüquqlarının predmeti bir qayda olaraq ə şyadır. Əşya dedikdə isə mülki hüquq subyektlərinin faktiki sahiblik etmək imkanına və iqtidarına sahib olduqları iqtisadi dəyər kəsb edən və xüsusi mülkiyyətə əlverişli olan fiziki cisimlər başa düşülür. Bir şeyin, mülki hüquq baxımından “əşya” sayıla bilinməsi üçün həmin şey müəyyən və müstəqil əşya keyfiyyəti qazanmış olmalı və üzərində şəxsi hakimiyyətin təsis edilməsi mümkün olmalıdır.
37. Əşya hüquqları hər kəsə qarşı irəli sürülə bilər və hər kəs bu hüquqa hörmət etməlidir (başqa sözlə, mütləq hüquqlardır). Bu baxımdan, əşya hüquqları hər kəs tərəfindən bilinməsini təmin edən təzahür formasında olmalıdır. Buna ədəbiyyatda “əşya hüquqlarının şəffalığı” prinsipi də deyilir. Daşınmaz əmlakla bağlı əşya hüquqlarının mövcudluğu “reyestrdəki qeydlər” vasitəsi ilə müəyyən olunur. Eyni za manda, əşya hüquqlarında “vicdanlılığın qorunması” prinsipi rəhbər tutulur (MM-nin 140,148.2,149.2-ci maddələri). Əşya hüquqlarından istifadə edilməməsi onların aradan qalxmasına səbəb olmur.
38. Digər tərəfdən, bir şəxsin başqa bir şəxsdən müəyyən bir hərəkəti yerinə yetirməsini və ya müəyyən bir hərəkəti etməkdən çəkinməsini tələb etmək imkanını təmin edən səlahiyyətlər tələb hüququnu yaradır. Tələb hüququ, əşya hüquqlarından fərqli olaraq yalnız onları əmələ gətirən hüquq münasibətinin, daha doğrusu onu əmələ gətirən öhdəlik münasibətinin tərəfinə qarşı irəli sürülə bilir. Tələb hüquqları hər kəsə qarşı irəli sürülə bilinmədiyindən nisbi hüquqlardır. Bununla belə, qanunla nəzərdə tutulan hallarda dövlət reyestrində qeydə alındığı təqdirdə tələb hüququ üçüncü şəxsə qarşı irəli sürülə bil ər. Hüquq ədəbiyyatında belə hüquqlar təsiri gücləndirilmiş nisbi hüquqlar adlandırılır.
39. Qanunla nəzərdə tutulmadığı hallarda isə hər hansı bir nisbi hüququn reyestrdə qeydə alınması, həm qanunvericiliyə ziddir, həm də bu cür qanunsuz qeydiyyata əsaslanaraq nisbi hüququn üçüncü şəxslərə qarşı irəli sürülməsi hüquqi baxımdan mümkünsüzdür. Bu, mülki qanunvericiliyin öhdəlik və əqdlərlə bağlı ümumi sistemindən, həm əşya hüquqlarına dair Mülki Məcəllənin 3-cü bölməsindən, eləcə də 139.1-ci maddəsinin xüsusi müddəasından, həm də reyestr haqqında qanunvericiliyin ümumi sistematikasından irəli gəlir.
40. Yuxarıda qeyd edilənlər icarə münasibətləri nöqteyi-nəzərindən tətbiq edildikdə icarə müqaviləsindən yaranan hüquqların tələb hüququna aid olduğu müəyyən olunur.
41. Belə ki, Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
42. Göründüyü kimi, icarə müqaviləsi, öhdəlik əmələ gətirən digər qarşılıqlı müqavilələrdə olduğu kimi, onun tərəfləri üçün tələb hüquqları və şəxsi öhdəliklər əmələ gətirir. İcarə müqaviləsinin predmeti əşya olsa da, icarə müqaviləsi ilə əşya barəsində “sərəncam” verilmir. Bu baxımdan, məhz icarəçinin əşyadan istifadə hüququ mahiyyət etibarilə əşya hüququ deyil, tələb hüququdur. Sərəncam hüququ isə mülkiyyətdə olan əmlakın müqəddəratının həll edilməsin in hüquqi imkanlarını nəzərdə tutur ki, bu hüquq yalnız mülkiyyətçiyə məxsusdur. İcarə müqaviləsində isə icarəyəverənin mütləq mülkiyyətçi olması ilə bağlı imperativ norma yoxdur. İcarəyə verənin mülkiyyətçi olması hüquqi zərurət deyildir. Əksinə, bu cür yanaşma, Mülki Məcəllənin məqsədlərinə (mülki dövriyyə azadlığının təmin edilməsi) və prinsiplərinə (iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı), “iqtisadiyyatın bazar münasibətləri əsasında inkişafı” və “azad sahibkarlığa təminat verilməsi” ilə bağlı konstitusion göstərişlərin məqsəd və hüquqi funksiyalarına zidd olmaqla yanaşı, gündəlik həyat ehtiyaclarına da uyğun deyildir.
43. Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsinin məzmunundan da görünür ki, icarə müqaviləsi ilə bir tərəf (icarəyə verən) icarə predmetindən istifadəni qarşı tərəfə vermək öhdə liyi daşıyır, qarşı tərəf isə (icarəçi) bunun müqabilində ona əvəz ödəməyi öhdəsinə götürür. İcarə müqaviləsi isə bağlandığı andan etibarən onların bu müqavilə üzrə hüquq və öhdəlikləri yaranmış olur. Qanunvericilikdə daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınmasının mümkünlüyü nəzərdə tutulması isə müqavilə üzrə hüquqların və öhdəliklərin reyestrdə qeydə alındıqdan sonra yarandığı mənasına gəlmir. Belə bir qeydiyyat eyni zamanda, icarədən irəli gələn tələb hüququnu əşya hüququna çevirmir. Bu cür qeydiyyat icarə hüququnu üçüncü şəxslərə açıqladığı kimi, icarəyəgötürənin icarə müqaviləsindən irəli gələn tələb hüququnun hamıya qarşı, o cümlədən əmlak üzərində əşya hüququ əldə edən şəxslərə qarşı da irəli sürülməsinin mümkünlüyünü təmi n edir.
44. Beləliklə, icarə müqaviləsi ilə ötürülən hüquqlar əşya hüququna deyil, tələb hüququna aid olduğundan Mülki Məcəllədə icarə müqaviləsinin forma şərti ilə bağlı imperativ norma mövcud deyildir və yuxarıda qeyd edilənlərə əsasən MM-nin 144.1-ci maddəsi icarə müqaviləsinə münasibətdə tətbiq edilə bilməz.
45. Digər tərəfdən, Mülki Məcəllənin 329.1-ci maddəsi yalnız MM ilə deyil, digər qanunvericilik aktlarında da müqavilənin forma tələblərinin təsbit edilə bilməsinin mümkünüyünü qeyd etmişdir.
46. Bu baxımdan, torpaq sahəsinə dair bağlanmış icarə müqaviləsinə münasibətdə “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun normaları nəzərdən keçirilməlidir.
47. Həmin Qanunun 10-cu maddəsi torpağın icarəyə verilməsi ilə bağlı xüsusi müddəaları özündə əks etdirir və xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların b ilavasitə icarəyə verilməsi zamanı icarəyəverən və icarəçi arasında bağlanmış müqavilənin notarial qaydada təsdiq edilməli olduğunu bildirir.
48. Bununla yanaşı, həmin maddədə dövlət və bələdiyyə torpaqlarının icarəyə verilməsi zamanı icarəyəverən və icarəçi arasında notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilənin bağlanılması şərti nəzərdə tutulmamışdır.
49. Həmin maddənin xx.xx.2008-ci il tarixədək qüvvədə olan redaksiyasına əsasən (mübahisə predmeti olan subicarə müqaviləsi 2004-cü ildə bağlanmışdır) bələdiyyə öz mülkiyyətində olan torpaq sahəsini bilavasitə öz qərarı ilə icarəyə verə bilərdi.
50. Həmçinin, “Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” Qanunun 11.11-ci maddəsinə əsasən, icarəçi icarəyə götürdüyü torpaq sahəsini subicarəyə yalnız bələdiyyələrin razılığı ilə verə bilər. 5
1. Yuxarıda qeyd edilənlərdən belə bir nəticə hasil olur ki, Mülki Məcəllədə icarə müqaviləsinin forma şərti ilə bağlı imperativ norma mövcud deyildir, sahəvi qanunvericilik olan “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 10-cu maddəsi isə yalnız xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavasitə icarəyə verilməsi zamanı icarəyəverən və icarəçi arasında notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilənin bağlanmasını tələb edir. Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrinə münasibətdə isə notarial təsdiqli müqavilənin bağlanmasına zərurət yoxdur.
52. Qeyd olunan hüquqi mövqenin işin hallarına tətbiqi ilə əlaqədar məhkəmə kollegiyası aşağıdakıları qeyd edir.
53. İşin apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən araşdırılan halları ilə müəyyən olunur ki, iddiaçı ilə "xxxx" MMC arasında subicarə müqaviləsi 31 ok tyabr 2004-cü il tarixdə bağlanılmışdır. Xaçmaz rayonu Ləcət bələdiyyəsi cavabdehlər "xxxx" MMC, "xxxx" MMC və Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 5 saylı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ilə Sumqayıt İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinə müraciət edərək “iddiaçı ilə "xxxx" MMC arasında 10 sentyabr 2004-cü il tarixində bağlanmış torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi, 24 oktyabr 2004-cü il tarixli JN-5906, KOD 30215018 saylı torpaqdan müvəqqəti istifadə hüququna dair şəhadətnamənin, "xxxx" MMC ilə "xxxx" MMC arasında göstərilən torpaq sahəsinin subicarəyə verilməsi barədə 30 oktyabr 2004-cü il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv olunması”nı məhkəmədən xahiş etmiş, Sumqayıt İnzibati-İqtisadi Məhkəmənin 18 avqus t 2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmiş, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin 11 yanvar 2018-ci il tarixli qərardadı ilə iddiaçının apellyasiya şikayətindən imtinası qəbul edilərək apellyasiya icraatına xitam verilmiş, bununla da Sumqayıt İnzibati-İqtisadi Məhkəmənin 18 avqust 2017-ci il tarixli qətnaməsi qanuni qüvvəyə minmişdir.
54. Göründüyü kimi, bələdiyyə qəbul etdiyi qərarla bilavasitə öz mülkiyyətində olan torpaq sahəsini "xxxx" MMC-yə icarəyə vermiş, sonuncu da iddiaçı ilə 31 oktyabr 2004-cü il tarixdə subicarə müqaviləsi bağlamışdır.
55. İddiaçı da hazırda həmin müqavilə əsasında icarə hüquqlarının qeydə alınmasını tələb edir ki, cavabdeh inzibati orqan bu halda yalnız subicarə müqaviləsinin bağlanmasına bələdiyyənin razılığının olub-olmamasını qiymətləndirə bilərdi.
56. İşin hallarından görünür ki, subicarə müqaviləsinin bağlanması zamanı bələdiyyənin buna razılıq verməsi barədə iş materiallarında sübut yoxdur. Lakin, bələdiyyə daha sonra məhkəmədə iddia qaldıraraq digər tələblərlə yanaşı, həm də torpaq sahəsinin subicarəyə verilməsi haqqında müqavilənin ləğv edilməisni tələb etmiş, bu zaman isə subicarə müqaviləsinin bağlanmasına dair razılığın verilmədiyi dəlilinə istinad etməmiş, subicarə müqaviləsinin müddəti, icarə haqqı və digər əsaslara istinad etmişdir. Sumqayıt İnzibati-İqtisadi Məhkəmənin 18 avqust 2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə həmin tələb rədd edilmiş, daha sonra bələdiyyə verdiyi apellyasiya şikayətindən imtina etmiş, beləliklə, subicarə müqaviləsinin etibarlılığı məhkəmə qaydasında təsdiq edilmişdir. Subicarə müqaviləsinin qanuniliyini tanıyan məhkəmə aktı qanuni qüvvədə olduğundan, bu vəziyyət işin xüsusi halları baxımından subicarə müqaviləsinin bağlanmasına bələdiyyənin razılığının olmasına dair qanunvericinin tələbini istisna edir.
57. Qeyd edilənlərə əsasən, cavabdeh reyestr orqanının icarə hüquqlarının qeydə alınmasından imtinasının qanuni əsası yoxdur. Əlavə olaraq, cavabdehin “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.3-cü maddəsi baxımından yalnız notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələrin daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunmasına dair dəlili ilə bağlı isə qeyd olunmalıdır ki, həmin maddədə, o cümlədən MM-nin eyni məzmunlu 139-1.1.3-cü maddəsində notariat qa ydasında təsdiq edilmiş müqavilələr dedikdə, qanunvericilikdə notarial təsdiqlənməsi forma şərti baxımından məcburi olan müqavilərdən söhbət gedir. Mülki Məcəllə ilə tərəflərin üzərinə notarial qaydada bağlanmasına dair imperativ göstəriş qoyulmamış müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsini tələb etmək qanunvericilik normalarına ziddir.
58. Yuxarıda şərh edilənlərə əsasən, məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: Cavabdehin kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 27 yanvar 2022-ci il tarixli 2-1(105)-49/2022 nömrəli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir. İddiaçı "xxxx" MMC-nin cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 5 saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə (№ 2-1(102)-763/2022) hakim İlqar Hüseynovun XÜSUSİ RƏYİ Daşınmaz əmlaka dair icarə müqaviləsi ilə ötürülən hüquqların əşya hüququna aid olmadığına, Mülki Məcəllədə icarə müqaviləsinin forma şərti ilə bağlı imperativ normanın mövcud olmadığına və Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinin icarə müqaviləsinə münasibətdə tətbiq oluna bilmədiyinə, bu əsasla Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 27 yanvar 2022-ci il tarixli 2-1(105)-49/2022 nömrəli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmasına dair həmkarlarımın qənaəti ilə aşağıdakı səbəblərə görə razı deyiləm. İlk növbədə, qeyd olunmalıdır ki, hazırkı işdə mübahisə daşınmaz əmlaka dair icarə müqaviləsinin tərəfləri arasında deyil, iddiaçı hüquqi şəxslə daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatını aparan inzibati orqan arasındadır. Bu hüquqların dövlət reyestrində qeydə alınması şərtləri və qaydaları “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunla müəyyən edilir. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 2.1-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. Normanın məzmunundan göründüyü kimi, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı məhz Mülki Məcəlləyə uyğun olaraq əmələ gələn, məhdudlaşdırılan, başqasına keçən və xitam verilən hüquqların tanınmasını və təsdiqini nəzərdə tutur. Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsi isə qeyd-şərtsiz olaraq tələb edir ki, daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Təsdiqləmə zamanı notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. Öz növbəsində, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət reyestrində qeydə alınması əsaslarını və qaydalarını müəyyən edən “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0, 8.0.3-cü maddəsi isə daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqası na keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün məhz daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələri tanıyır. Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinin və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.3-cü maddəsinin tələbləri təmin olunmadığı halda, cavabdeh qeydiyyat orqanının üzərinə iddia olunan hazırkı məzmunda öhdəlik qoyula bilməz. İcarəçinin əşyadan istifadə hüququnun əşya hüququ olmadığına dair qənaət də əsaslı deyil və heç bir hüquq normasına əsaslanmır. Əksinə, Mülki Məcəllənin 158.1, 158.1.2-ci maddələrinin tələbinə görə, mülkiyyət hüququ ilə yanaşı “əmlakdan istifadə hüququ” da əmlak hüququ sayılır. Hazırkı işdə "xxxx" MMC müqavilədə göstərilən torpaq sahəsi üzərində istifadə hüququnu Ləcət bələdi yyəsinin qərarı və sonuncu ilə bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən əldə etmiş, bu hüquq dövlət qeydiyyatına alınmış və "xxxx" MMC-nin adına “Torpaqdan müvəqqəti istifadə hüququna dair” şəhadətnamə verilmişdir. Öz növbəsində "xxxx" MMC torpaqdan istifadə hüququ (əmlak hüququ) üzərində sərəncam verərək onu subicarə müqaviləsinə əsasən başqasına - hazırkı iş üzrə iddiaçıya keçirmişdir. Bu sərəncam vermə barədə müqavilə isə notariatda təsdiq edilməli idi. Beləliklə, cavabdehin imtinası Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinin və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.3-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olduğundan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı ləğv edilməli, iddia rədd edilməli idi.