Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(103)-1090/2025 14.08.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: “çıxarışın verilməsi”) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası X2 (sədrlik edən və məruzəçi), Abbasova Günel Məhərrəm qızı və Oruczadə Aytən Pənah qızından ibarət tərkibdə, Nizamlı Aygün Ülviyyət qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil3 və cavabdehin nümayəndəsi X1 iştirakları ilə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “çıxarışın verilməsi” tələbinə dair iş üzrə Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-8312/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qərarından cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə şifahi məhkəmə icraatı qaydasında Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi: İŞİN HALLARİ
1. Bakı şəhər Binəqədi rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının “Vətəndaş İddiaçı mülkiyyətində olan mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi haqqında” xx.xx.2022-ci il tarixli 264 nömrəli Sərəncamının surətindən görünür ki, vətəndaş İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 2 saylı mənzilin qeyriyaşayış sahəsinə keçirilməsi qərara alınmışdır.
2. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın surətindən (elektron) görünür ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Mirmahmud Kazımovski küçəsi, məhəllə 3215, ev 8 (yeni qaydalarla: AZ 1114, ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsinə (sahəsi 70.09 kv.m) İddiaçı xüsusi mülkiyyət hüququ (tam) xx.xx.2022-ci ildə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır (qeydiyyat nömrəsi **********).
İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTİ
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, çıxarışın verilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. İddiaçı iddia tələbinin dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, əlavə inşa edilmiş 66,4 kv.m sahədən zirzəminin ölçüsü (26,4 kv.m) çıxılmaqla yerdə qalan 40 kv.m nəzərə alınmaqla ünvan 3 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması və bu barədə çıxarışın və texniki pasportun verilməsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsi xahiş etmişdir.
5. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, ümumi sahəsi 64,92 kv.m olan mənzil sahəsi mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışla ona məxsus olmuşdur. Bundan sonra mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə dair yerli icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı əsasında cavabdehə müraciət edilmiş, cavabdeh çıxarışla qeyri-yaşayış sahəsini adına rəsmiləşdirsə də, ölçü 70,09 kv.m kimi göstərilmişdir. Halbuki, həmin qeyriyaşayış sahəsinin sərəncamdan da görünür ki, çoxdur. Həmin əlavə sahə nəzərə alınmadan çıxarışın verilməsi əsassızdır.
6. Cavabdeh iddiaya dair etirazla məhkəməyə müraciət edərək iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, qeyri-yaşayış sahəsinə 62,2 kv.m sahə inşa edilmiş və həmin sahə binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulmuş yerdə yerləşir.
8. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-8312/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə (hakim O.Həsənov) iddia tələbi təmin edilmiş, əlavə inşa edilmiş 66,4 kv.m sahədən zirzəmi sahə (layihədə 26,4 kv.m göstərilən) çıxılmaqla yerdə qalan 40 kv.m sahə əlavə kimi nəzərə alınmaqla ünvan 4 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə İddiaçı mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla onun adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın və texniki pasportun verilməsi öhdəliyi cavabdehə həvalə edilmişdir.
9. Məhkəmə öz mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdehin əlavə tikililərin inşa edilməsi barədə mövqeyi adıçəkilən tələblərlə ziddiyyət təşkil edir. Mənzil qanunvericiliyin tələbindən də göründüyü kimi daşınmaz əmlakda yenidən qurma işlərinin artırılması, əlavə tikililərin inşa edilməsinə dair hər hansı qadağan mövcud deyil. Həmin yenidən qurma işlərinin aparılması və əlavə tikililərin inşa edilməsi aidiyyəti inzibati orqanın razılığı və texniki tələblər gözlənilməklə mümkündür ki, səlahiyyətli qurum kimi yerli icra hakimiyyəti orqanı da razılaşdırılmış layihə, qəbul komissiyası aktı və texniki rəyə uyğun olaraq müvafiq sərəncamla 66,40 kv.m əlavə tikilinin inşa edilməsi ilə birgə 142,80 ölçüdə olan əmlakın qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadəsinə razılıq vermişdir. Bu zaman isə, cavabdehin istinad etdiyi imtina əsasları müəyyən edilməmiş, sərəncamla qeyri-yaşayış sahəsi kimi iddiaçının hər hansı şəxsin hüquqi maraqlarına toxunmadan əmlakın istifadəsinin qanuniliyi tanınmışdır. Nəzərə alınmalıdır ki, inzibati orqanın adıçəkilən sərəncamı qüvvədədir, hər hansı orqan tərəfindən ləğv edilməmişdir.
10. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)- 8312/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qərarının ləğv edilməsini və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
11. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(103)-632/2024 nömrəli, 22 may 2024-cü il tarixli qərarı ilə (hakimlər: P.Hüseynov /sədrlik edən və məruzəçi/, Ş.Məmmədova və M.Qarayeva) apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qərar qəbul edilmiş, iddia rədd edilmişdir.
12. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, iddiaçı əlavə sahəyə dair hüquqmüəyyənedici sənəd kimi Bakı şəhər Binəqədi rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2022-ci il tarixli 264 nömrəli Sərəncamına istinad etsə də, həmin sərəncamda əlavə sahə fərqinin hüquqi əsasları göstərilməmişdir. İddiaçının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasını xahiş etdiyi əlavə sahə qeydiyyatdan keçmiş qeyri-yaşayış sahəsinə və binaya bitişik əlavə sahədir. Həmin əlavə sahəyə aid hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması üçün «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan hər hansı biri iddiaçı tərəfindən həm inzibati orqana, həm də məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Belə ki, qeyd olunan əlavə tikili ilə əlaqədar sənədlər, o cümlədən əlavə sahənin yerləşdiyi torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə sənədləri təqdim edilməmişdir.
13. Bundan başqa, iddiaçının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasını xahiş etdiyi əlavə sahə binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulmuş yerdə yerləşir. Həmin sahə yaşayış binasının sakinlərinin ümumi paylı mülkiyyətindədir. Həmin sahənin iddiaçının adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması digər sakinlərin hüquqlarının pozulmasına səbəb olar. 14.İddiaçı həmin qərardan kassasiya şikayəti verərək, qərarın ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
c) Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat
15. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(102)- 2465/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qərarı ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(103)-632/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qərarı ləğv edilmiş və iş təkrar baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilmişdir.
APELLYASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞİ ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ
d) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
16. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri iddia ərizəsinə etirazın dəlilləri ilə oxşarlıq təşkil etməklə onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “çıxarışın verilməsi” barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Sonradan iddiaçı 26 may 2023-cü il tarixdə dəqiqləşmə vermişdir. Məhkəmənin hüquqi yardımla bağlı təklifinə əsasən iddiaçı tələbini yenidən dəqiqləşdirərək məhkəmədən 05 iyun 2023-cü il tarixli ərizə ilə əlavə inşa edilmiş 66,4 kv.m sahədən zirzəminin ölçüsü (26,4 kv.m) çıxılmaqla yerdə qalan 40 kv.m nəzərə alınmaqla ünvan 5 ünvanda yerləşən qeyriyaşayış sahəsinə mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması və bu barədə çıxarış və texniki pasportun verilməsinin cavabdehə həvalə edilməsini xahiş etmişdir. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 09 iyun 2023-cü il tarixli qərarı ilə İddiaçı iddiası təmin edilmiş, əlavə inşa edilmiş 66,4 kv.m sahədən zirzəmi sahə (layihədə 26,4 kv.m göstərilən) çıxılmaqla yerdə qalan 40 kv.m sahə əlavə kimi nəzərə alınmaqla ünvan 4 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə İddiaçı mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla onun adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın və texniki pasportun verilməsi öhdəliyi cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normaları əhəmiyyətli dərəcədə pozulduğundan və düzgün tətbiq edilmədiyindən Bakı İnzibati Məhkəməsinin 09 iyun 2023-cü il tarixli qərarı ləğv olunmalıdır. Aparılmış araşdırma nəticəsində məlum olmuşdur ki, qeyri-yaşayış sahəsinə əlavə 62,2 kv.m sahə inşa olunmuş və həmin sahə binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulmuş yerdə yerləşir. İş materiallarından görünür ki, Bakı İnzibati Məhkəməsi qeyd olunan halları nəzərə almamış, əsassız olaraq iddia tələbini təmin etmişdir. Bu səbəbdən də həmin məhkəmə tərəfindən qəbul olunmuş 09 iyun 2023-cü il tarixli qərar ləğv olunmalı, iddiaçının iddia tələbinin təmin olunmaması barədə yeni qərar qəbul olunmalıdır.
e) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
17. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
f) Prosses iştirakçılarının izahatları
18. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi apellyasiya şikayətinin təmin olunmasını, birinci instansiya məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
19. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili apellyasiya şikayətinin təmin olunmamasını, birinci instansiya məhkəməsinin qərarının dəyişdirilmədən saxlanılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
20. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu:
Maddə 2.1. daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. Maddə 2.2. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır. Maddə 7. daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının qeydiyyatı üçün zəruri olan mərzçəkmə və inventarlaşdırma işlərinin aparılması, habelə müvafiq texniki sənədlərin tərtibi qaydası qanunvericiliklə müəyyən edilir Maddə 8. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə. Maddə 10.2. Qeydiyyat orqanına verilən ərizəyə hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan biri, torpaq sahəsinin planı və ölçüsü, torpaq sahəsində yerləşən bina, qurğu, tikililərin və digər daşınmaz əmlakının (onların tərkib hissələrinin) texniki pasportu, plancizgisi, dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə sənəd əlavə olunur. Maddə 11.1. Hüquqların mövcudluğunu, əldə edilməsini, başqasına keçməsini, məhdudlaşdırılmasını (yüklənməsini), onlara xitam verilməsini təsdiq edən sənədlər hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla müəyyən edilmiş tələblərə uyğun olmalıdır. Maddə 12.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi və başqasına keçməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən hazırlanan sənədlər əsasında qeydiyyat orqanı tərəfindən elektron üsulla təqdim olunan dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir. Maddə 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu Qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; bu Qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. 23.1. Qeydiyyat orqanının vəzifəli şəxsləri bu qanuna uyğun olaraq dövlət reyestrində daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatının dəqiqliyinə və vaxtında aparılmasına, dövlət reyestrindən verilən məlumatın tam və düzgün olmasına cavabdehdirlər.
21. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi:
Maddə 20. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsi şərtləri 20.1. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsinə bu Məcəllənin və şəhərsalma haqqında qanunvericiliyin tələblərinin nəzərə alınması şərti ilə yol verilir. 20.2. Yaşayış sahəsindən qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən sahəyə gediş-gəliş yaşayış sahələrinə gediş-gəlişi təmin edən sahələrdən istifadə etmədən mümkün olmadıqda və ya belə gediş-gəlişi qurmağa texniki imkan olmadıqda, keçirilən sahə eyni zamanda, mənzilin tərkib hissəsi kimi qaldıqda, yaxud həmin sahənin mülkiyyətçisi və ya başqa şəxs tərəfindən daimi yaşayış yeri kimi istifadə edildikdə, habelə keçirilən sahəyə mülkiyyət hüquqları digər şəxslərin hüquqları ilə yüklü edilmiş olduqda (xeyrinə yüklülük qeydə alınmış şəxslərin yazılı razılığı olduğu hallar istisna olmaqla), yaşayış sahəsinin qeyriyaşayış sahəsinə keçirilməsinə yol verilmir. 20.3. Çoxmənzilli binalarda mənzillərin qeyri-yaşayış sahələrinə keçirilməsinə o halda yol verilir ki, belə mənzil həmin binanın birinci mərtəbəsində yerləşsin. Digər mərtəbədə yerləşən mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən mənzilin bilavasitə altında yerləşən sahələrin yaşayış sahələri olmadığı hallarda yol verilir. ... Maddə 21. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsi qaydası 21.1. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının və ya müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qurumun (bundan sonra – keçirilməni həyata keçirən orqan) qərarı əsasında həyata keçirilir. 21.2. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsi üçün müvafiq sahənin mülkiyyətçisi və ya onun tərəfindən səlahiyyət verilmiş şəxs (bundan sonra bu fəsildə - ərizəçi) keçirilən sahənin yerləşdiyi ərazi üzrə keçirilməni həyata keçirən orqana aşağıdakı sənədləri təqdim edir: 21.2.1. sahənin keçirilməsi haqqında ərizə (ərizədə yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinin məqsədləri göstərilməlidir); 21.2.2. keçirilən sahə üzərinə hüquqları müəyyənləşdirən sənədlər (əsli və ya notariat qaydasında təsdiqlənmiş surəti); 21.2.3. keçirilən sahənin texniki təsviri göstərilməklə planı (keçirilən sahə yaşayış sahəsi olduqda onun texniki pasportu); 21.2.4. keçirilən sahənin yerləşdiyi binanın mərtəbəli planı. ... 21.3. Sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan bu Məcəllənin 21.2-ci maddəsində göstəriləndən başqa, digər sənədləri tələb edə bilməz. Sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan tərəfindən sənədlərin qəbul edilməsi barədə onların siyahısı, qəbul edilmə tarixi göstərilməklə qəbz verilir. 21.4. Sahənin keçirilməsi və ya ondan imtina haqqında qərar sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan tərəfindən bu Məcəllənin 21.2-ci maddəsinə uyğun olaraq təqdim edilmiş müvafiq ərizənin və digər sənədlərin baxılmasının nəticələri əsasında göstərilən sənədlərin həmin orqana təqdim edildiyi gündən otuz gündən gec olmayaraq qəbul edilməlidir. 21.5. Sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan bu Məcəllənin 21.4-cü maddəsində göstərilən qərarlardan birini qəbul etdiyi gündən üç iş günündən gec olmayaraq göstərilən qərarlardan birinin qəbul edilməsini təsdiqləyən sənədi ərizəçiyə təqdim edir və ya ərizədə göstərilən ünvana göndərir. Həmin sənədin forma və məzmunu müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir. Sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan ərizəçiyə həmin sənədi verməklə və ya göndərməklə yanaşı, qəbul edilmiş qərar barədə barəsində qərar qəbul edilən sahəyə bitişik olan sahələrin mülkiyyətçilərini məlumatlandırır. 21.6. Keçirilən sahənin yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə edilməsini təmin etmək üçün həmin sahədə yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və ya digər işlərin aparılması zəruri olan hallarda bu Məcəllənin 21.5-ci maddəsində göstərilən sənəddə belə işlərin aparılmasına dair tələblər, aparılması zəruri olan digər işlərin siyahısı göstərilməlidir. 21.7. Əgər keçirilən sahədə yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və (və ya) digər işlərin görülməsi tələb edilmirsə, bu Məcəllənin 21.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş sənəd sahənin keçirilməsini təsdiq edir və həmin sahənin yaşayış və ya qeyriyaşayış sahəsi kimi istifadə edilməsi üçün əsasdır. 21.8. Sahənin yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə edilməsi üçün yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və (və ya) digər işlərin görülməsi tələb edilirsə, bu Məcəllənin 21.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş sənəd həmin sənəddə nəzərdə tutulmuş müvafiq yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və (və ya) siyahısı göstərilən digər işlərin ərizəçi tərəfindən görülməsi üçün əsasdır. 21.9. Bu Məcəllənin 21.8-ci maddəsində göstərilən yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və (və ya) digər işlərin başa çatması sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan tərəfindən yaradılan qəbul komissiyasının aktı ilə təsdiqlənir. Yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və (və ya) digər işlərin bitməsini (sona çatmasını) təsdiqləyən qəbul komissiyasının aktı sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan tərəfindən dövlət kadastr uçotunun aparılması məqsədi ilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrini aparan orqana göndərilməlidir. Qəbul komissiyasının aktı sahənin keçirilməsinin başa çatmasını təsdiqləyir və keçirilmiş sahənin yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə edilməsi üçün əsasdır. 21.10. Keçirilmiş sahə yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə edilərkən yanğın təhlükəsizliyi, sanitariya-gigiyena, ekoloji və qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş digər tələblərə, o cümlədən, çoxmənzilli binalarda qeyri-yaşayış sahələrinin istifadəsinə dair tələblərə riayət olunmalıdır.
22. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2 dekabr 2016-cı il tarixli, 491 nömrəli Qərarı:
1. “Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək yerli icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə və ya yerli icra hakimiyyəti orqanının qərarı əsasında mülkiyyətində, istifadəsində və ya icarəsində olan torpaq sahəsində tikinti layihəsi ekspertizadan keçirilmədən inşa edilmiş, mərtəbəsinin sayı 1-dən, hündürlüyü 4 metrdən, aşırımlarının uzunluğu 6 metrdən, ümumi sahəsi 500 kvadratmetrdən çox olmayan, həmçinin mərtəbələrinin sayı 2-dən, hər mərtəbəsinin hündürlüyü 4 metrdən, aşırımlarının uzunluğu 6 metrdən, ümumi sahəsi 500 kvadratmetrdən çox olmayan, istismarına sadələşdirilmiş icazə verilməsi tətbiq olunan qeyri-yaşayış binalarının (tikinti obyektlərinin) istismar təyinatının Siyahısı” təsdiq edilsin (1 nömrəli əlavə).
2. “Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək yerli icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə və ya yerli icra hakimiyyəti orqanının qərarı əsasında mülkiyyətində, istifadəsində və ya icarəsində olan torpaq sahəsində tikinti layihəsi ekspertizadan keçirilmədən inşa edilmiş, mərtəbəsinin sayı 1-dən, hündürlüyü 4 metrdən, aşırımlarının uzunluğu 6 metrdən, ümumi sahəsi 500 kvadratmetrdən çox olmayan, həmçinin mərtəbələrinin sayı 2-dən, hər mərtəbəsinin hündürlüyü 4 metrdən, aşırımlarının uzunluğu 6 metrdən, ümumi sahəsi 500 kvadratmetrdən çox olmayan, qeyriyaşayış binalarının (tikinti obyektlərinin), istismar təyinatı bu qərarın 1 nömrəli əlavəsinə uyğun olan və aparılmış müayinənin nəticələrinə əsasən istismara hazırlığı barədə rəy verilmiş tikinti obyektinin istismarına icazənin forması” təsdiq edilsin (2 nömrəli əlavə).
23.“İnzibati icraat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu:
68.1. Qanuni əlverişsiz inzibati akt, həmin aktın ləğv olunmasının qanunla birbaşa qadağan edildiyi hallar istisna olmaqla, onu qəbul etmiş orqan tərəfindən tam və ya qismən ləğv oluna bilər. 68.2. Qanuni əlverişli inzibati akt yalnız aşağıdakı hallarda ləğv edilə bilər: 68.2.1. inzibati aktın ləğvi qanunla birbaşa nəzərdə tutulduğu halda və ya inzibati aktın özündə bu barədə müvafiq qeyd olduğu halda; 68.2.2. maraqlı şəxsin inzibati aktla müəyyən edilmiş imtiyazlardan (hüquqlardan) istifadə etmədiyi və ya lazımi qaydada və müddətdə istifadə etmədiyi halda; 68.2.3. inzibati aktın qəbulundan sonra yaranmış hüquqi və ya faktiki hallara görə həmin aktın qüvvədə qalması dövlət maraqlarına və ya ictimai maraqlara ziyan vura bildiyi halda; 68.2.4. inzibati aktın qəbulu üçün əsas olmuş hüquq normasının dəyişməsi nəticəsində inzibati orqanın həmin aktı qəbul etməməyə haqlı olduğu və maraqlı şəxsin inzibati aktla müəyyən edilmiş imtiyazlardan (hüquqlardan) istifadə etmədiyi və ya ona münasibətdə inzibati aktla təminat verilmiş öhdəliklər yerinə yetirilmədiyi və ya həmin aktın qüvvədə qalmasının dövlət maraqlarına və ya ictimai maraqlara ziyan vura bildiyi hallarda.
24. Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsi: Maddə 68.1. məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. Maddə 68.2.məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır. Maddə 82. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində və hüquqi məsələlər, habelə sübutlar və faktlar (faktiki hallar) əsasında mahiyyəti üzrə tam həcmdə baxır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmçinin bu Məcəllənin 12-ci maddəsinin tələblərinə əsasən yeni təqdim olunmuş sübutları (sübutetmə vasitələrini) və faktları (faktiki halları) da nəzərə alır. Maddə 87.6 Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı apellyasiya tələbi həddində dəyişdirilə bilər. Maddə 87.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, bir qayda olaraq, mübahisə ilə bağlı işə mahiyyəti üzrə baxaraq həll edir. Məhkəmə icraatının davam etdirilməsinin zəruri olduğu aşağıdakı müstəsna hallarda apellyasiya instansiyası məhkəməsi, barəsində şikayət verilmiş məhkəmə qərarını ləğv edərək işi müvafiq inzibati məhkəməyə göndərə bilər: Maddə 87.7.1. inzibati məhkəmədə icraat zamanı yol verilmiş ciddi prosessual pozuntular səbəbindən əhəmiyyətli sayda və ya geniş həcmdə sübutların araşdırılması tələb olunduqda; Maddə 87.7.2. inzibati məhkəmə tərəfindən mahiyyəti üzrə qərar qəbul edilmədikdə; Maddə 87.8. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qərarını əsaslandırmağa borcludur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxladıqda, həmin qərardakı əsaslara istinad edə bilər. Lakin hər bir halda apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibət bildirilməlidir. Maddə 94.1 Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir.
APELLYASİYANİN MÜMKÜNLÜYÜ, APELLYASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
25. Apellyasiya şikayəti vaxtında verilmiş, şikayət formal baxımdan lazımi qaydalarla əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də, şikayət mümkün hesab edilmişdir.
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən yeni təqdim olunmuş sübutlar (sübutetmə vasitələrini) və faktlar (faktiki halları) da nəzərə alınaraq birinci instansiya məhkəməsinin qərarı tam olaraq yoxlanılır.
27. Qanunun tələbinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində və hüquqi məsələlər, habelə sübutlar və faktlar (faktiki hallar) əsasında mahiyyəti üzrə tam həcmdə baxır.
APELLYASİYA İNSTANSİYASİ MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
28. Yuxarıda istinad olunan prosessual normalarda təsbit olunmuş işin hallarının araşdırılması prinsipinin tələbinə əsasən, məhkəmə proses iştirakçılarının izahatları, onların təqdim etdikləri sübutlarla və işdə olan digər materiallarla kifayətlənməyərək, mübahisənin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halları araşdırmağa borcludur. Sübutlar məhkəmə tərəfindən tam və hərtərəfli araşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilməlidir. Bu, məhkəmənin xidməti vəzifəsindən irəli gəlir.
29. Birinci instansiyası məhkəməsinin hazırkı iş üzrə qəbul etdiyi 2-1(112)-8312/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə iddia tələbi təmin edilmişdir.
30. Məhkəmə kollegiyası işin hallarına dair tərəflərin izahatlarını dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini inzibati iş materialları ilə birlikdə araşdırıb, işin hallarına hüquqi qiymət verərək aşağıdakılara əsasən bu nəticəyə gəlir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməli, Bakı İnzibati Məhkəməsinin qərarı ləğv olunmalı, iş üzrə yeni qərar qəbul edilməklə iddia tələbi rədd edilməlidir.
31. İddiaçının hazırkı iş üzrə hüquqi marağı və ondan irəli gələn irəli sürdüyü tələbi əlavə inşa edilmiş 66,4 kv.m sahədən zirzəminin ölçüsü (26,4 kv.m) çıxılmaqla yerdə qalan 40 kv.m nəzərə alınmaqla ünvan 3 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması və bu barədə çıxarışın və texniki pasportun verilməsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsinə nail olmaqdır. Belə ki, ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli çıxarışın və iş materiallarının 4-cü səhifəsində olan cavabdehə göndərilmiş məktubun surətlərindən görünür ki, ümumi sahəsi 70,09 kv.m olan daşınmaz əmlak qeyri-yaşayış sahəsi kimi iddiaçının mülkiyyətindədir.
32. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmır və hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən işin faktiki hallarına düzgün qiymət verilməmişdir.
33. AR İPM-in 12.1-ci madddəsinə əsasən, məhkəmə proses iştirakçılarının izahatları, ərizə və təklifləri ilə, onların təqdim etdikləri sübutlarla və işdə olan digər materiallarla kifayətlənməyərək, mübahisənin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halları xidməti vəzifəsinə görə araşdırmağa borcludur.
34. Həmin Məcəllənin 58.7-ci maddəsinə əsasən, sübutlar məhkəmə tərəfindən tam və hərtərəfli araşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilir.
35. Birinci instansiya məhkəməsi nəticəsini onunla əsaslandırmışdır ki, “cavabdehin əlavə tikililərin inşa edilməsi barədə mövqeyi adıçəkilən tələblərlə ziddiyyət təşkil edir. Mənzil qanunvericiliyin tələbindən də göründüyü kimi daşınmaz əmlakda yenidən qurma işlərinin artırılması, əlavə tikililərin inşa edilməsinə dair hər hansı qadağan mövcud deyil. Həmin yenidən qurma işlərinin aparılması və əlavə tikililərin inşa edilməsi aidiyyəti inzibati orqanın razılığı və texniki tələblər gözlənilməklə mümkündür ki, səlahiyyətli qurum kimi yerli icra hakimiyyəti orqanı da razılaşdırılmış layihə, qəbul komissiyası aktı və texniki rəyə uyğun olaraq müvafiq sərəncamla 66,40 kv.m əlavə tikilinin inşa edilməsi ilə birgə 142,80 ölçüdə olan əmlakın qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadəsinə razılıq vermişdir. Bu zaman isə, cavabdehin istinad etdiyi imtina əsasları müəyyən edilməmiş, sərəncamla qeyri-yaşayış sahəsi kimi iddiaçının hər hansı şəxsin hüquqi maraqlarına toxunmadan əmlakın istifadəsinin qanuniliyi tanınmışdır. Nəzərə alınmalıdır ki, inzibati orqanın adıçəkilən sərəncamı qüvvədədir, hər hansı orqan tərəfindən ləğv edilməmişdir.”
36. Kollegiya bildirir ki, məhkəmə maddi hüquq normalarının tələbləri baxımından işin hallarına hərtərəfli yanaşmamışdır.
37. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 4 may 2015-ci il tarixli 516 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti haqqında Əsasnaməyə görə, Xidmət aşağıdakı vəzifələri yerinə yetirir: 3.0.19. yaşayış fondundan qeyri-yaşayış fonduna və ya əksinə keçirilmiş daşınmaz əmlak obyektləri barədə məlumatları dövlət reyestrinə daxil etmək;
38. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2020-ci il 12 may tarixli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti haqqında Əsasnaməyə görə, Xidmətin vəzifələri aşağıdakılardır: 3.0.18. daşınmaz əmlakın dövlət reyestrini aparmaq, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət və ya digər əşya hüquqlarının qeydiyyatını həyata keçirmək; 3.0.19. daşınmaz əmlakın kadastr uçotuna alınmasını təmin etmək, daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrını, dövlət torpaq kadastrını və onun tərkib hissəsi olan torpaq reyestrini tərtib etmək və aparmaq, daşınmaz əmlakın kadastr qiymətinin müəyyən edilməsi sahəsində tədbirlər görmək;
39. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 2.2-ci maddəsinə əsasən, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır.
40. Həmin Qanunun 15-ci maddəsinə əsasən hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə;
41. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsinə əsasən, yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra – çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin sərhədi və ölçüləri torpaq qanunvericiliyinin və şəhərsalma fəaliyyəti haqqında qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla müəyyən edilir.
42. İşdən aydındır ki, Bakı şəhər Binəqədi Rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının “Vətəndaş İddiaçı mülkiyyətində olan mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi haqqında” xx.xx.2022-ci il tarixli 264 nömrəli Sərəncamının surətindən görünür ki, vətəndaş İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 2 saylı mənzilin qeyriyaşayış sahəsinə keçirilməsi qərara alınmışdır. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın surətindən (elektron) görünür ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Mirmahmud Kazımovski küçəsi, məhəllə 3215, ev 8 (yeni qaydalarla: AZ 1114, ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə (sahəsi 70.09 kv.m) İddiaçı xüsusi mülkiyyət hüququ (tam) xx.xx.2022-ci ildə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır (qeydiyyat nömrəsi **********).
43. Çıxarışdan görünür ki, ümumi sahəsi 70,09 kv.m olan daşınmaz əmlak qeyriyaşayış sahəsi kimi iddiaçının mülkiyyətindədir. Yerli icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən tərtib edilmiş texniki rəydən görünür ki, mənzilin qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə olunmasına hər cür şərait yaradılmış, hal-hazırda da həmin mənzil qeyri-yaşayış kimi istifadə edilməkdədir. Bu səbəbdən də Komissiya hesab edir ki, mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi mümkündür. Qəbul komissiyasının aktından görünür ki, mənzilin ümumi sahəsi 142,80 kv.m (66,40 kv.m əlavə tikili) təşkil edir və onun qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi mümkündür. Yerli icra hakimiyyəti orqanının sərəncamından görünür ki, iddiaçının mülkiyyətində olan mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi qərara alınmış və müvafiq qaydada sənədləşmə işlərinin aparılması üçün sərəncamın surətinin aidiyyəti orqanlara o cümlədən cavabdehə təqdim edilməsi müəyyən edilmişdir. Yerli icra hakimiyyəti orqanının iddiaçıya ünvanlanmış bildirişindən də görünür ki, ümumi sahəsi 142,80 kv.m olan mənzilin qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə olunması ilə bağlı sərəncamın qəbulu barədə iddiaçı məlumatlandırılmışdır.
44. Bundan sonra iddiaçı yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi barədə sərəncama uyğun olaraq hüququn qeydə alınması və çıxarışın verilməsi ilə bağlı cavabdehə müraciət etmiş, cavabdeh isə həm ilkin imtina məktubunda, həm də apellyasiya şikayətində daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina edilməsinin əsası kimi 2 halı qeyd etmişdir: mənzildə yenidənqurma işləri aparılaraq inşa edilən əlavə sahəyə dair hüquq müəyyənedici sənədlər təqdim edilməmişdir; həmin sahənin binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan ümumi istifadədə olan sahədə yerləşir.
45. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Mirmahmud Kazımovski küçəsi, məhəllə 3215, ev 8 (yeni qaydalarla: AZ 1114, ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 9 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci mərtəbəsində yerləşməsi və hazırda həmin mənzilin qeydiyyata alınmış 70,09 kv.m sahəsindən əlavə sahənin də qeyri-yaşayış sahəsi kimi mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasının tələb edildiyi işin faktiki halıdır.
46. Cavabdeh inzibati orqan imtinasında hüququn qeydə alınmamasının faktiki əsasını bildirmiş, lakin birinci instansiya məhkəməsi cavabdehin dəlili ilə bağlı araşdırma aparmamış, yalnız iddiaçının təqdim etdiyi rayon icra hakimiyyətinin xx.xx.2022-ci il tarixli 264 nömrəli sərəncamına əsaslanmışdır.
47. Həmin sərəncamda iddiaçının mülkiyyətində olan xx.xx.2022-ci il tarixli çıxarışa əsasən ümumi sahəsi 70,09 kv.m olaraq qeydiyyata alınmış 110A saylı mənzilin faktiki sahəsi 142,80 kv.m. hesab edilərək qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi, ümumi sahədəki fərqin mənzildə aparılmış təmir-bərpa və rekonstruksiya işləri səbəbindən yaranması, mənzilin ümumi sahəsinin 142,80 kv.m ölçülər daxilində qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinin məqsədəuyğun hesab edilməsi qeyd edilmişdir.
48. İşin faktiki hallarından görünür ki, iddiaçı 70.9 kv.m dən əlavə olaraq ümumi isifadədə olan torpaq sahəsində daşınmaz əmlak inşa edərək binanın konturlarından kənara çıxmaqla yanaşı həmin əmlakın yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair mötəbər hüquq müəyyənedici sənəd mövcud deyildir. Bundan əlavə, mübahisənin mühüm məqamı ondan ibarətdir ki, iddiaçının mülkiyyət hüququnu əldə etmək istədiyi sahənin bir hissəsi birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan ümumi istifadədə olan binada yerləşən mənzillərin mülkiyyətçilərə məxsus sahədə yerləşməsidir.
49. Bununla bağlı Kollegiya qeyd edir ki, iddiaçı tərəfindən sonradan (nə inzibati icraat zamanı inzibati orqana, nə də ki əvvəlki məhkəmə icraatları zamanı təqdim edilməmişdir) təqdim edilmiş “Torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında” Müqavilənin surəti hüquq müəyyənedici sənəd deyil. Belə ki, qanunvericilikdə torpaq torpaq sahəsinin ayrılması (icarəyə verilməsi) kollegial qaydada həyata keçirildiyi nəzərə alındıqda buna dair bələdiyyənin qərarı və iclas protokolu da məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Həmçinin sonradan təqdim edilmiş “müqavilə”dən irəli gələrək ödəniş qəbzinin tarixi məhkəmə icraatı gedişatının tarixinə (xx.xx.2025) təsadüf edir. İddiaçı tərəfindən müqavilənin bağlanıldığı tarixə və ya həmin tarixə yaxın torpağa dair hər hansı ödəniş qəbzi də təqdim edilməmişdir.
50. Əlavə olaraq Kollegiya qeyd edir ki, hazırkı mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasının tələb edildiyi daşınmaz əmlakın inşasına icazə və buna dair hüququn tanınmasının hüquqi rejimi qanunvericilikdə fərqli qaydada tənzimlənir. Belə ki, işin fatiki hallarından göründüyü kimi əlavə sahə çox mənzilli binaya bitişik olsa da, qeyri-yaşayış sahəsi kimi faktiki olaraq yeni daşınmaz əmlak inşa edilmişdir. Belə olan halda qeyd edilən binanın konturlarından kənar inşa edilmiş daşınmaz əmlak Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin müddəaları nəzərə alınmaqla inşa edilməli və sənədləşməli idi, yəni həmin daşınmaz əmlakın yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair hüquq müəyyənedici sənədi, tikintiyə icazə, layihənin razılaşdırılması və s. sənədlər mövcud olmalı idi.
51. Kollegiya qeyd edir ki, sözügedən sərəncamın 70.9 kv.m. ilə bağlı yaşayışın qeyriyaşayış sahəsinə keçirilməsi istisna edilməklə, qalan hissəsi etibarsız inzibati aktdır. Belə ki, vətəndaş İddiaçı mülkiyyətində olan mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi haqqında” xx.xx.2022-ci il tarixli 264 nömrəli Sərəncamı müvafiq çıxarışda əks olunan daşınmaz əmlakın 70,09 kv.m hissəsi istisna olmaqla, qalan hissədə yuxarıda qeyd edilən Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin müddəalarından yan keçməyə, yəni sui-istifadəyə səbəb olan əsasdır. Həmçinin, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin müddəalarının hazırkı işin faktiki hallarına tətbiqi nəzərə alındıqda, İddiaçı mülkiyyətində olan mənzilin qeyriyaşayış sahəsinə keçirilməsi haqqında” xx.xx.2022-ci il tarixli 264 nömrəli Sərəncamının 70,09 kv.m hissəsi istisna olmaqla, qalan hissəsinin etibarsız olduğu müəyyən olunur. Belə ki, müvafiq sərəncamın qeyd edilən hissəsi istisna olmaqla, qalan hissəsi səlahiyyəti olmayan inzibati orqan tərəfindən inzibati aktın qəbul edilməsi kimi qiymətləndirilməlidir.
52. “İnzibati icraat haqqında” Azərbaycan Respublikasının 65.1.2-ci maddəsinə əsasən müvafiq səlahiyyəti olmayan inzibati orqan tərəfindən qəbul edilmiş inzibati akt etibarsız hesab edilir.
53. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.0.10.1-ci maddəsinə əsasən tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsasdır.
54. Göründüyü kimi qanunvericiliyin tələbi ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakla bağlı mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınması üçün “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslardan biri qeydiyyat orqanına mütləq təqdim olunmalıdır. Lakin işdən görünür ki, sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinə münasibətdə istinad edilən Qanununun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan hər hansı biri mövcud deyil və iddiaçı cavabdeh inzibati orqana müraciət edərkən belə əsaslardan heç birini təqdim etməmişdir.
55. İddiaçı hazırkı məzmunda iddiasının təmin olunması üçün müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihəni, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarını, qeyri-yaşayış sahəsinin istismara qəbul aktını təqdim etməli olduğu halda bunu etməmişdir. İddiaçının təqdim etdiyi sərəncam və qəbul aktı (mənzillərin ölçülərinin dəqiqləşdirilməsinə dair) isə hüquqi təbiətinə görə yuxarıda sadalanan hüquqmüəyyənedici sənədləri əvəz edə bilməz.
56. Bunun əksinə, işə apellyasiya qaydasında baxılarkən aparılan məhkəmə araşdırması zamanı, həm tərəflərin izahatlarından, həm də işdə olan mübahisəli sahənin əvvəlki və faktiki halına dair tərtib edilmiş planından (texniki pasport, müayina aktına əlavə edilmiş tikinti planı) aydın görünür ki, iddiaçı hazırda adına qeydiyyata alınmasını tələb etdiyi 66,40 kv.m. sahə 9 mərtəbəli yaşayış binasının sakinlərinin ümumi istifadəsindədir.
57. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(102)- 2465/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qərarında qeyd edilmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş yuxarıda göstərilən işin faktiki hallarından görünür ki, iddiaçının sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinə aid adına mülkiyyət hüququna dair müxtəlif rəqəmlər (70,09 kv.m, 66,40 kv.m. və 64,92 kv.m.) yer almaqla yanaşı, iddiaçının inşa etdiyi əlavə tikili kimi 66,40 kv.m. rəqəmi yazılmışdır. 30. Eyni zamanda işin 62-ci səhifəsində olan xx.xx.2022-ci il tarixli cavabdehin tərtib etdiyi “Daşınmaz əmlakın texniki vəziyyətini əks etdirən müayinə (baxış) aktında əlavə tikilinin faktiki sahəsi kimi yuxarıda göstərilmiş rəqəmlərdən fərqli bir rəqəm, yəni 62,2 kv. metr qeyd edilmişdir. Belə olan halda “əlavə tikili”nin 66,40 kv.m. ölçüdə olmasının haradan götürülməsi məsələsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən araşdırılmamışdır.
58. Bununla bağlı, təkrar apellyasiya icraatı zamanı “Göstərilən işin obyektiv araşdırılması üçün zərurət yarandığından ünvan 3 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə əlavə inşa edilmiş sahənin konkret ölçüləri (zirzəmisiz) və əlavə inşa edilmiş sahənin yerləşdiyi torpaq sahəsinin kateqoriyası və mülkiyyətçisi barədə məlumatların xx.xx.2025-ci il tarixədək məhkəməyə təqdim edilməsi tələb olunur.” məzmunlu sorğu verilmişdir.
59. Həmin sorğuya verilmiş cavab məktubunda (müayinə aktında) qeyd edilmişdir ki, qeydiyyatdan keçmiş q/y sahəsinə və binaya bitişik St.a = 40.8 m2, Ü/S=36.7 m2 olan əlavə 1-ci mərtəbə sahəsi və həmin artırılmış hissənin altında ümumi sahəsi 26.0 m2 olan y/zirzəmi sahəsi mövcuddur. Məlumat üçün tərtib edilmiş T/pasportda əlavə sahələr yəni sonradan inşa edilmiş sahələr göstərilmişdir. Faktiki vəziyyətə uyğun eskiz tərtib edilərək rəyə əlavə edildi.
60. Həmçinin Kollegiya qeyd edir ki, sözügedən daşınmaz əmlak hər bir halda yuxarıda qeyd edilən qanunvericiliyin tələblərinə cavab verməyən qaydada inşa edildiyindən və sənədləşdirilmədiyindən qeyd edilən halın araşdırılması da mübahisənin iddiaçının xeyrinə dəyişilməsinin əsası qismində çıxış edə bilməmişdir.
61. Bundan əlavə analoji işlərlə bağlı Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(102)-718/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qərarında qeyd edilmişdir ki, kassasiya şikayətinin dəlillərini əsassız, cavabdeh inzibati orqanın imtinasını isə qanuna uyğun hesab edən məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunan hüquqmüəyyənedici sənədlər "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8-ci maddəsində dəqiq göstərilmişdir. İddiaçı tərəfindən mübahisələndirilən mənzilin qeyriyaşayış sahəsinə dəyişdirilmiş 59,09 kv.m hissəsi hüquqmüəyyənedici sənəd əsasında cavabdeh inzibati orqan tərəfindən qeydiyyata alınmışdır. İddiaçı tərəfindən təmir-tikinti və rekonstruksiya işləri səbəbindən artırılan 90,31 kv.m hissə və həmin hissənin yerləşdiyi torpaq sahəsi ilə bağlı "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8-ci maddəsində göstərilən hüquqmüəyyənedici sənədlərdən heç biri təqdim edilməmişdir. Belə olan halda, cavabdeh inzibati orqanın imtinası əsaslı olmuş və iddiaçının hüquqlarını məhdudlaşdırmamışdır.
62. AR MM-in 35.2-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi mülkiyyətə sahiblik edir, ondan istifadə edir və bu Məcəllə və mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verir. 35.3-cü maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binada ümumi mülkiyyətin azaldılmasına yalnız həmin binanın yenidən qurulması yolu ilə binanın bütün sahə mülkiyyətçilərinin razılığı ilə yol verilir. 35.4-cü maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında qəbul edilmiş qərara əsasən çoxmənzilli binada ümumi mülkiyyət obyektləri digər şəxslərin istifadəsinə verilə bilər, bu şərtlə ki, belə qərar vətəndaşların və hüquqi şəxslərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini pozmasın.
63. Belə olan halda, məhkəmə kollegiyası qeyd edilən sahənin lazımi hüquq müəyyənedici sənədlər olmadan iddiaçının adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasına dair iddia tələbinin təmin edilməsini çoxmərtəbəli yaşayış binasının digər sakinlərinin mülkiyyətindən istifadə hüququnun pozulması halı kimi qiymətləndirir.
64. Göründüyü kimi, birinci instansiya məhkəməsi işin mübahisə üzrə tətbiq edilməli olan maddi hüquq normalarının tələblərini nəzərə almamış, işin qeyd edilən faktiki halına dair araşdırma aparmamış və mübahisə üzrə yalnış qiymətləndirmə etmişdir.
65. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, cavabdehin apellyasiya şikayəti təmin edilməli, Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-8312/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ləğv edilməli, iddia təmin olunmamalıdır.
66. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası İPM-nin 68.1-ci, 68.2ci, 68.3-cü, 87.6-cı, 87.8-ci, 94.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
qərara aldı:
Apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-8312/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ləğv edilsin. İddia tələbi təmin edilməsin. Qərardan, Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay müddətində, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına verilə bilər.