Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qərar — İş №2-1(103)-2643/2025

Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-1(103)-2643/2025 07.05.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Cavabdeh qarşı “mənzilə dair yeni çıxarışın verilməsi” tələbinə dair işi üzrə Hakimlər Ismayılov Orxan Nadir oğlunun (sədrlik edən və məruzəçi), X5 və X9 ibarət tərkibdə, Dəmirova Nəcimə Arif qızının katibliyi, Iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakı ilə, Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Cavabdeh qarşı “mənzilə dair yeni çıxarışın verilməsi” tələbinə dair inzibati iş üzrə Bakı Inzibati Məhkəməsinin ## ##### 2025-ci il tarixli, e-*-*(***)-****/**** nömrəli qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə şifahi məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları ##.##.2022-ci il tarixli, AN-İ seriyalı, ******* №-li daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən X1 (satıcı) ünvan 1 ünvanında yerləşən, yaşayış sahəsi 52 kv.m olan 2 otaqlı mənzili İddiaçı satmışdır. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Cavabdeh Hüquqlarn dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən ********** qeydiyyat nömrəli, ##.##.2023-cü il tarixli çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsi, ev 4, ** saylı mənzil üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmışdır. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Icra Hakimiyyəti başçısının *** №-li, ## ###### 2008-ci il tarixli “Bakı şəhərinin qəsəbələrinin sosial-iqtisadi inkişafının surətləndirilməsinə dair tədbirlər Proqramı”na əsasən Zabrat qəsəbəsi, Nərimanov küçəsində yerləşən * saylı evin sökülüb yenidən tikilməsi ilə əlaqədar mənzillərin sahələrində dəyişikliklər edilməsi barədə” Sərəncamına əsasən Rayon Icra Hakimiyyəti tərəfindən vətəndaşlara verilmiş orderlərdə və sərəncamlarda müvafiq dəyişiklik edilmişdir. Bakı şəhər Icra Hakimiyyəti Mənzil-Kommunal Təsərrüfatı Departamenti Sabunçu Rayon Mənzil-Kommunal Təsərrüfatı Birliyinin ## ###### 2025-ci il tarixli məktubuna əsasən Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsi * saylı bina Sabunçu rayon Mənzil-Kommunal Təsərrüfatı Birliyinin balansında ** saylı Mənzil-Kommunal Istismarı Sahəsinin xidməti ərazisindədir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin **** saylı, ## ###### 2006-cı il tarixli, sərəncamı ilə təsdiq edilmiş “Bakı şəhərinin qəsəbələrinin sosial-iqtisadi inkişafının sürətləndirilməsinə dair tədbirlər Proqramı”nda Bakı şəhəri, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsində yerləşən * saylı ev qəzalı vəziyyətdə olduğu üçün həmin binanın sökülüb yenidən tikilməsi Azərbaycan Respublikası Dövlət Neft Şirkətinə tapşırılmışdır. Azərbaycan Respublikası Dövlət Neft Şirkəti tərəfindən bina sökülərək yerində yenidən 2 (iki) iki mərtəbəli 34 mənzilli kommunal şəraitli bina tikilmiş və sakinlərin istifadəsinə verilmişdir. ARDNŞ-in sifarişi əsasında binanın sökülərək yerində tikilməsinə dair sənədlər Azərbaycan Respublikası Dövlət Neft Şirkətinə məxsusdur. Bina yenidən yerində tikilərkən mənzillərin yaşayış sahəsində müvafiq dəyişikliklər olmuşdur. Bunları nəzərə alaraq Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Icra Hakimiyyəti başçısının “Bakı şəhərinin qəsəbələrinin sosialiqtisadi inkişafının sürətləndirilməsinə dair tədbirlər Proqramına” əsasən Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsində yerləşən * saylı evin sökülüb yenidən tikilməsi ilə əlaqədar mənzillərin sahələrində dəyişikliklər edilməsi barədə” *** saylı, ## ###### 2008-ci il tarixli sərəncamı olmuşdur. Cavabdehin # #### 2025-ci il tarixli məktubuna əsasən Idarənin mütəxəssisi tərəfindən tərtib edilmiş müayinə aktına əsasən sözügedən ünvanda yerləşən bina sökülmüşdür və yerində yeni bina tikilmişdir, lakin həmin binada qeydiyyatdan keçmiş mənzil aşkar edilməmişdir. Iddiaçı həmin mənzil üzərində qeydiyyata alınmış hüquqlarda cari dəyişiklik edilməsi ilə bağlı Cavabdeh * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə müraciət etmişdir. Cavabdeh iddiaçının müraciətini təmin etməkdən imtina edərək bildirmişdir ki, Idarənin mütəxəssisləri tərəfindən keçirilən texniki baxış zamanı qeyd edilən ünvanda olan mənzilin söküldüyü və yerində yeni binanın inşa edildiyi müəyyən olunmuş, bu səbəbdən qeydiyyatdan keçmiş mənzilin ümumi sahəsini hesablamaq mümkün olmamışdır. Həmçinin yeni inşa edilmiş mənzilə dair “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsində icraat Iddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilə dair hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, ##.##.2023-cü il qeydiyyat tarixli çıxarışda düzəliş edilməsi üçün sözügedən mənzilin ümumi sahəsinin faktiki kv. metrinə uyğun yeni çıxarış verilməsi cavabdehin üzərinə öhdəlik qoyulması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmənin ##.##.2024-cü il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərardadı ilə X6 və X3 üçüncü şəxs qismində (zəruri cəlbetmə) inzibati məhkəmə icraatına cəlb edilmişdir. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı ## ####### 2022-ci il tarixli, AN-İ № ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi ilə satıcı X4 ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 100 kv metr, yaşayış sahəsi 52 kv metr olan 2 otaqlı fərdi yaşayış sahəsini almışdır. Həmin mənzilin dəyəri tərəfindən tam şəkildə satıcı Nizami Əlişova ödənilmişdir. Belə ki, Bakı şəhərinin qəsəbələrinin kompleks inkişafının təmin edilməsi və problemlərinin aradan qaldırılması (kommunal xidmətlər, məktəblərin və səhiyyə ocaqlarının tikintisi, qəsəbəətrafı və qəsəbədaxili yolların salınması, iş yerlərinin açılması və s) üçün Azərbaycan Respublikasının Prezidenti tərəfindən ## ###### 2006-cı il tarixdə “Bakı şəhərinin qəsəbələrinin sosial-iqtisadi inkişafının sürətləndirilməsinə dair tədbirlər proqramının təsdiq edilməsi” haqqında sərəncam imzalanmışdır. Sözügedən tədbirlər proqramına əsasən Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Icra Hakimiyyətinin başçısı tərəfindən Bakı şəhəri, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsində yerləşən * saylı ev qəzalı vəziyyətdə olduğu üçün sökülüb yenidən tikilməsi ilə əlaqədar mənzillərin sahələrində dəyişiklik edilməsi barədə Sərəncam imzalanmışdır. Həmin Sərəncama uyğun olaraq Bakı şəhəri, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsində yerləşən * saylı ev Azərbaycan Respublikası Dövlət Neft Şirkəti tərəfindən sökülərək yerində yenidən 2 mərtəbəli 34 mənzilli komunal şəraitli bina tikilmişdir. Bakı şəhəri, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsində yerləşən * saylı ev sökülərək yerində yeni bina inşa edilərkən mənzillərin sahələrindən müxtəlif dəyişikliklər edilmişdir. Buna görə də Bakı şəhəri, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsində yerləşən * saylı evdə yaşayan sakinlərə məxsus özəl mənzillərə Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Reyestri PHŞ-nin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinin reyestr kitabında, Icra Hakimiyyəti tərəfindən verilmiş orderlərdə və texniki pasportda müqavfiq dəyişikliklər edilmişdir. ********** qeydiyyat nömrəli, ##.##.2023-cü il qeydiyyat tarixli çıxarışla ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən evin hazırda ümumi sahəsi faktiki olaraq 100 kv metr olsa da, lakin ********** qeydiyyat nömrəli, ##.##.2023-cü il qeydiyyat tarixli çıxarışda həmin evin ümumi sahəsi 52 kvadrat metr göstərilmişdir. Mənzilə baxış keçirdikdə onun ümumi sahəsinin 100 kv metr olduğunu açıq-aydın görmək olar. Cavabdeh iddiaya dair etirazla məhkəmə müraciət etmişdir. Etirazın dəlilləri imtina məktubunun dəlilləri ilə eyni məzmunludur. Əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, sökülmüş daşınmaz əmlak üzərində hüquqların ləğv edilməsinə dair notarial qaydada təsdiq edilmiş ərizə təqdim olunmamışdır. Birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə Bakı Inzibati Məhkəməsinin ## ##### 2025-ci il tarixli, e-*-*(***)-****/**** nömrəli qərarı ilə (hakim Bəhlul Cəlalov) iddia tələbi rədd edilmişdir. Iddiaçı birinci instansiya məhkəməsinin qeyd edilən qərarından apellyasiya şikayəti verərək, Bakı Inzibati Məhkəməsinin ## ##### 2025-ci il tarixli, e-*-*(***)-****/**** nömrəli qərarının ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri Iddiaçı apellyasiya şikayətini iddia ərizəsinə uyğun əsaslandırmış əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, məhkəmə işin hallarını hərtərəfli, tam və obyektiv araşdırmamış, iş üzrə mövcud olan sübutlara düzgün qiymət verməmiş, həmçinin işə qərəzli yanaşmışdır. Tərəflərin izahatları, prosessual məsələlər Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmiş cavabdeh inzibati orqan nümayəndəsinin məhkəmə məhkəmə iclasında iştirakını təmin etməmiş, səbəbləri barədə məlumat verməmişlər. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Inzibati Prosessual Məcəlləsinin 62.3-cü maddəsinə əsaslanaraq işə cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Apellyasiya məhkəməsində, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili apellyasiya şikayətini müdafiə edərək şikayətin təmin edilməsini və Bakı Inzibati Məhkəməsinin ## ##### 2025-ci il tarixli, e-*-*(***)-****/**** nömrəli qərarının ləğv edilməsini, iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Tətbiq edilən hüquq “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun: Maddə 2. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı 2.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. 2.2. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır. 2.3. Daşınmaz əmlak üzərində qeydiyyata alınmış hüquq mübahisələndirilə bilər. 2.4. Hüquqların dövlət qeydiyyatı ilə bağlı mübahisələr məhkəmə qaydasında həll edilir. Maddə 3. Daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı haqqında qanunvericilik 3.1. Daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı haqqında qanunvericilik Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasından, Mülki Məcəlləsindən, bu qanundan və digər normativhüquqi aktlardan ibarətdir Maddə 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: ... 8.0.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); … 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il ######ın #-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyriyaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il ######ın #-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıqplanlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; Həmin Qanunun 10.2.1-ci maddəsində vurğulanır ki, hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan birinin olması kifayətdir. Bu normanın mətninə və məzmununa görə, Qanunun 8-ci maddəsində təsbit olunmuş əsaslardan (sənədlərdən) hər hansı birinin təqdim olunması cavabdeh tərəfindən qeydiyyatın aparılması üçün yetərli sayılmalıdır. Maddə 12. Hüquqların dövlət qeydiyyatının rəsmiləşdirilməsi 12.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi və başqasına keçməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən hazırlanan sənədlər əsasında qeydiyyat orqanı tərəfindən elektron üsulla təqdim olunan dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir. Çıxarışda daşınmaz əmlakın reyestr nömrəsi göstərilməlidir. Çıxarış qeydiyyat orqanının vəzifəli şəxslərinin müvafiq elektron imzası ilə təsdiqlənməklə “Elektron hökumət” portalında yerləşdirilir və hüquq sahibinin elektron üsulla real vaxt rejimində əldə etməsi imkanı təmin olunur. Hüquq sahibinin istəyindən asılı olaraq çıxarış elektron üsulla (o cümlədən elektron poçt ünvanı vasitəsilə) hüquq sahibinə göndərilir. Maddə 15. Hüquqların dövlət qeydiyyatından imtina 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3. hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4. daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6. bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. Maddə 18. Məhv olunmuş daşınmaz əmlakın qeydiyyatının ləğvi 18.1. Məhv olunmuş daşınmaz əmlakın qeydiyyatının ləğvi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 150-ci maddəsinə uyğun olaraq aparılır. 18.2. Daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ yüklü deyildirsə və bu cür əmlak mülkiyyətçinin iradəsi ilə sökülüb tam məhv edilmişdirsə, onun ərizəsi əsasında qeydiyyat orqanı mülkiyyət hüququnun qeydiyyatını ləğv edir. Ərizənin forması müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: Maddə 150. Məhv olmuş daşınmaz əmlakın qeydiyyatının ləğvi 150.1. Əgər daşınmaz əmlak tam məhv olarsa və bunun nəticəsində onun qeydiyyatı hər cür hüquqi mənasını itirərsə, maraqlı şəxs məhkəmə qaydasında qeydiyatın ləğvini tələb edə bilər. Daşınmaz əmlakın məhv olması daşınmaz əmlakın dövlət reyestrini tərtib edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanının vəzifəli şəxsi tərəfindən təsdiqlənməlidir. 150.2. Istənilən maraqlı şəxs qeydiyyatın ləğvi barəsində bundan xəbər tutduğu vaxtdan on gün ərzində məhkəməyə şikayət edə bilər “Şəhərsalmanın əsasları haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun: 1-ci maddəsinin 6-cı abzasına əsasən dövlət şəhərsalma norma və qaydaları — müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən tərtib və təsdiq edilən, şəhərsalma fəaliyyətində əməl olunan normativ hüquqi aktlar və normativ-texniki sənədlər hesab olunur; 12-ci maddəsinə əsasən şəhərsalma fəaliyyəti ərazilərin və yaşayış məskənlərinin təhlükəsizliyi, təbii və texnogen təsirlərdən qorunması tələblərinə əməl olunmaqla qanunvericilikdə müəyyən olunmuş qaydada həyata keçirilir; 17-ci maddəsinə əsasən şəhərsalma fəaliyyəti sahəsində şəhərsalma norma və qaydalarına, tikinti qaydalarına, təsdiq olunmuş şəhərsalma sənədlərinə əməl etmək hüquqi və fiziki şəxslərin vəzifələridir; 19-cu maddəsinə əsasən şəhərsalma fəaliyyətinə nəzarətin məqsədi fiziki və hüquqi şəxslər tərəfindən qanunvericilik aktlarının tələblərinə və təsdiq olunmuş şəhərsalma sənədlərinə mütləq əməl olunmasını təmin etməkdən, ərazilərdə və mövcud tikililərdə qanunsuz olaraq yenidən planlaşdırma, yenidənqurma, konstruktiv dəyişikliklər edilməsinin qarşısını almaqdan ibarətdir. Şəhərsalma fəaliyyətinə nəzarət təsdiq olunmuş şəhərsalma sənədlərinə və şəhərsalma norma və qaydalarına uyğun olaraq qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən həyata keçirilir. 25-ci maddəsinin 7-ci abzasına əsasən, tikintisi başa çatmış bina və qurğuların istismara verilməsi qaydaları pozulduqda hüquqi və fiziki şəxslər inzibati və mülki məsuliyyət daşıyırlar. “Şəhərsalmanın əsasları haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanına əsasən “Şəhərsalmanın əsasları haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 17-ci, 19-cu və 25-ci maddəsinin 7-ci abzasında nəzərdə tutulmuş “müvafiq icra hakimiyyəti orqanları”nın səlahiyyətlərini Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyi, Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi, Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi və yerli icra hakimiyyəti orqanları öz səlahiyyətləri daxilində həyata keçirirlər. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il # ######## tarixli, *** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Şəhərsalma fəaliyyətinə, o cümlədən, şəhərsalma sənədlərinin həyata keçirilməsində sifarişçinin, tərtibatçının və podratçının fəaliyyətinə də nəzarətin həyata keçirilməsi Qaydaları”nın 1.3-cü bəndinə əsasən Şəhərsalma sənədləri və tikinti layihələrinin həyata keçirilməsində şəhərsalma fəaliyyətinə dövlət memarlıq-tikinti nəzarəti funksiyalarını respublika səviyyəsində Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi və Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi, yerli səviyyədə Naxçıvan Muxtar Respublikası Nazirlər Kabinetinin Memarlıq və Şəhərsalma Idarəsi, respublikanın digər şəhər və rayonlarının yerli icra hakimiyyətlərinin memarlıqtikinti xidmətləri həyata keçirirlər. Həmin Qaydaların 2.1-ci bəndinə əsasən, dövlət memarlıq-tikinti nəzarəti funksiyasını həyata keçirən xidmətlərin əsas vəzifələri sifarişçi, tərtibatçı və podratçı tərəfindən şəhərsalma və tikintinin (yeni tikilən və yenidən qurulan bina, qurğu, mühəndisnəqliyyat obyekti və kommunikasiyaları) bütün mərhələlərinin, habelə tikintisi tamamlanmış obyektlərin istismara qəbulunun və tikililərin keyfiyyət səviyyəsinin qüvvədə olan tikinti norma, qayda və standartlarına, təsdiq olunmuş layihə sənədlərinin tələblərinə uyğun olmasına nəzarət etməkdir. Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabinetinin ##.##.2008-ci il tarixli *** saylı qərarı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyi tərəfindən tikinti sahəsində dövlət nəzarətinin mərhələlərlə həyata keçirilməsi Qaydaları”nın 3.6.13.6.6-cı bəndlərinə əsasən tikintisi başa çatmış obyektlər mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq, Agentliyin nümayəndələrinin iştirakı ilə yaradılmış sifarişçi və ya dövlət qəbul komissiyaları tərəfindən istismara qəbul edilir. Obyekt istismara bütövlüklə və yaxud hissə-hissə (tikintinin növbələri kimi) qəbul edilə bilər. Yaşayış binaları, o cümlədən mənzillər yalnız elektrik, qaz və su xətlərinə tam həcmdə qoşulduqdan və sayğaclarla təchiz edildikdən sonra istismara qəbul üçün dövlət qəbul komissiyasına təqdim edilə bilərlər. Yalnız tikintinin başlanmasına və aparılmasına icazə sənədləri olan, layihə-smeta sənədləri dövlət ekspertizasından keçmiş və təsdiq edilmiş, tikintisi zamanı bütün norma, standart və qaydalara riayət edilməsinə dair Agentlik tərəfindən müsbət rəy verildikdən sonra qəbul komissiyası işə başlaya bilər. Bu obyektlər müvafiq qanunvericiliyə uyğun olaraq yaradılmış qəbul komissiyası tərəfindən istismara qəbul ediləndən sonra istismar oluna bilər və onlara kommunal xidmətlər (tikinti obyektlərinin texniki və yanğın təhlükəsizliyini təmin edən kommunikasiya xətləri istisna olmaqla) göstərilə bilər. Qəbul komissiyasının tərkibinə sifarişçinin, podratçının, subpodratçının, layihəçinin, istismarçının, Fövqəladə Hallar Nazirliyi X8 Xidmətinin, Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi Baş Dövlət Tikinti Müfəttişliyinin və tələb olunan hallarda X19 Görülməsi və Dağ-X7 Agentliyinin, Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyinin, Səhiyyə Nazirliyinin Respublika Gigiyena və Epidemiologiya Mərkəzinin, Əmək və Əhalinin Sosial Müdafiəsi Nazirliyi yanında X10 Xidmətinin, Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin, yerli icra hakimiyyəti (şəhərin tərkibində olan rayonlar üzrə həm şəhər, həm də rayon icra hakimiyyəti) və ya bələdiyyə orqanının, kommunal xidmətləri göstərən təşkilatların (qaz, su, elektrik və kanalizasiya) və tələb olunan hallarda digər müvafiq təşkilatların nümayəndələri daxil edilməlidir. Istismara qəbul edilmək üçün təqdim edilən obyekt və yaxud onun tikinti növbəsi təsdiq olunmuş layihə və müqavilə sənədlərinə və qüvvədə olan tikinti norma və standartlarına uyğun və tam hazır vəziyyətdə olmalıdır. Bu obyektdə və yaxud onun tikinti növbələrində radiasiya təhlükəsizliyi, sanitargigiyena və təhlükəsizlik texnikası tələblərinə uyğun şərait təmin edilməlidir. Qəbul komissiyası işin yekunu üzrə obyektin istismara qəbul edilməsi və ya edilməməsi haqqında qərar qəbul edir və bu qərar akt formasında rəsmiləşdirilir. Inzibati Prosessual Məcəllə: Maddə 85.1. Şikayət məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 30 gün, məhkəmə qərardadının isə elan olunduğu gündən 10 gün müddətində inzibati məhkəmə vasitəsilə verilir. Maddə 87.5. Şikayətlə bağlı qərar apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən şifahi məhkəmə baxışı qaydasında qəbul edilir. Maddə 87.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı apellyasiya tələbi həddində dəyişdirilə bilər. Maddə 87.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, bir qayda olaraq, mübahisə ilə bağlı işə mahiyyəti üzrə baxaraq həll edir. Məhkəmə icraatının davam etdirilməsinin zəruri olduğu aşağıdakı müstəsna hallarda apellyasiya instansiyası məhkəməsi, barəsində şikayət verilmiş məhkəmə qərarını ləğv edərək işi müvafiq inzibati məhkəməyə göndərə bilər: inzibati məhkəmədə icraat zamanı yol verilmiş ciddi prosessual pozuntular səbəbindən əhəmiyyətli sayda və ya geniş həcmdə sübutların araşdırılması tələb olunduqda; inzibati məhkəmə tərəfindən mahiyyəti üzrə qərar qəbul edilmədikdə. Maddə 87.8. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qərarını əsaslandırmağa borcludur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxladıqda, həmin qərardakı əsaslara istinad edə bilər. Lakin hər bir halda apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibət bildirilməlidir. Maddə 87.9. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin şikayətlə bağlı hüquqi mövqeyi birinci instansiya məhkəmələri üçün məcburidir. Maddə 89. Bu Məcəllənin 94.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müddətdə şikayətin verilmədiyi və ya inzibati məhkəmə icraatının iştirakçıları tərəfindən şikayətin geri götürüldüyü hallarda, məhkəmə qərarı onun təqdim olunduğu gündən 30 gün, məhkəmə qərardadı isə 10 gün keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Şikayətin geri götürülməsi haqqında bəyanat yazılı şəkildə məhkəməyə təqdim olunmalıdır. Apellyasiya instansiyasi məhkəməsinin mövqeyi Məhkəmə kollegiyası iş materiallarını və apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti əsassızdır. Bu səbəbdən şikayət təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılmalıdır. Iddia ərizəsindən məlum olur ki, iddiaçının hüquqi marağı ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilə dair hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, ##.##.2023-cü il qeydiyyat tarixli çıxarışda düzəliş edilməsi üçün sözügedən mənzilin ümumi sahəsinin faktiki kv. metrinə uyğun yeni çıxarış verilməsinə nail olmaqdan ibarətdir. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, hazırkı iddia tələbi məcburetmə haqqında iddialara deyil, öhdəliyin icrası haqqında iddialara aid olsa da, cavabdehin imtinası onun hərəkətsizliyində ifadə olunmuşdur. Bu isə mahiyyət etibarilə inzibati aktın qəbulundan imtina edilən zaman göstərilən hərəkətsizliyə bərabərdir. Beləliklə, məcburetmə haqqında iddialarda olduğu kimi öhdəliyin icrası haqqında iddialar üzrə də həmin öhdəliyin icra edilməli olmasını zəruri edən faktiki şərtlərin mövcudluğunu sübut etmək vəzifəsi iddiaçının, belə öhdəliyin icrasını istisna edən faktiki şərtlərin mövcudluğunu sübut etmək vəzifəsi isə cavabdehin üzərinə düşür ki, hazırkı halda iddiaçı iddianı sübuta yetirə bilməmiş, tələbi ilə bağlı mötəbər dəlilləri məhkəməyə təqdim etməmişdir. Iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin əsas dəlili odur ki, məhkəmə işin hallarını hərtərəfli, tam və obyektiv araşdırmamış, iş üzrə mövcud olan sübutlara düzgün qiymət verməmiş, həmçinin işə qərəzli yanaşmışdır. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinə münasibətdə qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası qanunvericiliyinin mübahisəli hüquq münasibətlərinin yarandığı vaxt qüvvədə olan, həm də bundan sonrakı qanunvericiliyin müəyyən etdiyi qaydalar onu tələb edir ki, tikintisi başa çatmış yaşayış evinin istismara qəbul edilməsini təsdiq edən istismara qəbul aktı mövcud olmalıdır ki, həmin binada yerləşən mənzillərin dövlət reyestrində qeydiyyatının aparılması mümkün olsun. Lakin iddiaçıya məxsus mənzilin yerləşdiyi mübahisəli yaşayış binasının istismara qəbul aktı mövcud deyildir. Apellyasiya baxışı zamanı məhkəmə tərəfindən müvafiq sorğular verilmişdir. Məhkəmənin sorğularına cavab olaraq: - Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin ## #### 2025-ci il tarixli, *-**/*-****/**** nömrəli məktubu ilə bildirilmişdir ki, Komitənin arxivində mövcud olan müvafiq sənədlərə baxış nəticəsində Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsi, ev 4 ünvanında yerləşən yaşayış binasının tikintisi ilə bağlı sənəd aşkar edilməmişdir. -Cavabdeh # ##### 2026-cı il tarixli cavab məktubu ilə bildirilmişdir ki, Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsi, ev 4, ** saylı mənzil (ümumi sahəsi 52,94 kv.m, yaşayış sahəsi 27,14 kv.m olaraq) ilkin olaraq ##.##.2013-cü il tarixdə X26 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsi, ev 4, ** saylı mənzil (ümumi sahəsi 116 kv.m, yaşayış sahəsi 90,3 kv.m) ilkin olaraq ##.##.1992-ci il tarixdə X11 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsi, ev 4, ** saylı mənzil (ü/s 62,40 kv.m, y/s 40 kv.m) ilkin olaraq ##.##.2001-ci il tarixdə X14 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Sözügedən mənzilin 22 kv.m hissəsi Bakı şəhəri ** saylı dövlət notariat kontoru tərəfindən təsdiq edilmiş ##.##.2001-ci il tarixli 4-Ə/1- ** reyestr nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən X2 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Sözügedən bina sökülmüş yenidən inşa edilmiş Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsi, * saylı binada **a saylı mənzil (ümumi sahəsi 42.31 kv.m, yaşayış sahəsi 15.3 kv.m) ##.##.2011-ci il tarixdə X2 adına, ** saylı mənzil (ümumi sahəsi 39, 8 kv.m, yaşayış sahəsi 20.4 kv.m) ##.##.2011-ci il tarixdə X15 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Bakı Şəhəri, Sabunçu rayonu, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsi, ev 4, ** saylı mənzil ##.##.2023-cü il tarixdə İddiaçı adına qeydiyyatdan keçmişdir. Sözügedən mənzilə dair mülkiyyət hüququnun ləğv edilməsi ilə bağlı məlumat aşkar edilməmişdir. Qeyd olunmalıdır ki, Cavabdeh ## ##### 2026-cı il tarixli məktubu ilə Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Zabrat qəsəbəsi, N.Nərimanov küçəsi, ev 4, ** saylı mənzilin ilkin qeydə alınmasına əsas olan sənədlər təqdim edilmiş və müəyyən edilmişdir ki, həmin mənzilin sahəsi ilkin hüquqmüəyyənedici sənədlərdə də 116 m2 qeyd olunmuşdur. Başqa sözlə desək, iddiaçıya münasibətdə cavabdeh orqan tərəfindən bərabərlik prinsipinin tələbləri pozulmamışdır. Belə olan halda məhkəmə tərkibi qeyd edir ki, iddiaçı İddiaçı ##.##.2022-ci il tarixli müqavilə ilə mənzili alarkən onun sahəsi sənədlərdə 52 kv.m olaraq göstərilmiş və o, əmlakı məhz bu göstəricilərlə qəbul etmişdir. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı hüquqmüəyyənedici sənədlərə (alqı-satqı müqaviləsinə) əsaslanır. Iddiaçı sahənin 100 kv.m olması barədə yeni çıxarış tələb etsə də, onun mülkiyyət hüququnun əsasını təşkil edən notarial müqavilədə mənzilin sahəsi fərqli (kiçik) göstərilmişdir. Müqavilədə dəyişiklik edilmədən reyestrdə sahənin artırılması mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı prinsiplərinə ziddir. Bundan başqa, iş materiallarından və SOCAR-ın ##.##.2025-ci il tarixli məktubundan göründüyü kimi, sözügedən bina qəzalı olduğu üçün sökülmüş və yerində yeni bina inşa edilmişdir. Lakin yeni inşa edilmiş binanın mənzillərinin istismara qəbulu və hər bir mənzilin fərdi sahəsinin reyestrdə qeydiyyatı üçün "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanunun 8ci maddəsində nəzərdə tutulan sənədlər cavabdeh orqana təqdim edilməmişdir. Iddiaçının istinad etdiyi Sabunçu RIH-nin 2008-ci il tarixli *** nömrəli sərəncamı ümumi xarakter daşıyır və konkret olaraq ** saylı mənzilin sahəsinin 100 kv.m olmasını təsdiq edən fərdi hüquqmüəyyənedici sənəd qismində çıxış edə bilməz. Həmçinin analoji mənzillər (19, 35, 29 və **a saylı mənzillər) üzrə aparılan araşdırma göstərir ki, həmin mənzillərin qeydiyyatı onların ilkin hüquqmüəyyənedici sənədlərində göstərilən sahələrə uyğun aparılmışdır. Məsələn, ** saylı mənzilin sahəsinin 116 kv.m olması hələ söküntüdən əvvəlki ilkin sənədlərdə (1992-ci il) təsbit edilmişdir. Iddiaçının mənzili üzrə isə həm alqı-satqı müqaviləsində, həm də mövcud çıxarışda sahə 52 kv.m olaraq qalmaqdadır. Beləliklə, iddiaçının hazırkı iş üzrə tələb hüququnun mövcudluğuna dair dispoziya şərtləri ödənilmir. Belə olan halda, birinci instansiya məhkəməsi işin hallarını düzgün qiymətləndirərək iddianın rədd edilməsi barədə qanuni qərar qəbul etmişdir. Nəticəvi hissə Yuxarıda göstərilənlərə və IPM-in 4.1, 68, 69, 81-82, 87, 89, 90 və 94-cü maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qərara aldı: Iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin olunmasın. Iş üzrə Bakı Inzibati Məhkəməsinin ## ##### 2025-ci il tarixli e-*-*(***)-****/**** nömrəli qərarı dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılsın. Qərardan tam formada təqdim olunduğu gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyasına (Bakı şəhəri, Y.Səfərov küçəsi 14, 1193-cü məhəllə) kassasiya şikayəti verilə bilər. Qərardan şikayət verilmədiyi və ya proses iştirakçıları tərəfindən geri götürüldüyü halda, qərar onun təqdim olunduğu gündən 1 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.