Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-1(103)-3527/2025 17.07.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI hakimlər X6 (sədrlik edən və məruzəçi), Əkbərov Kamran Hüseyn oğlu və X7 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi X16, cavabdehin nümayəndəsi X30 iştirakı ilə iddiaçı İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti cavabdeh2 (üçüncü şəxslər üçüncü şəxs1 MTK və "xxxx" MMC) qarşı "mənzilə mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınaraq çıxarışın və texniki pasportun verilməsi" tələbinə dair iş üzrə Bakı Inzibati Məhkəməsinin *-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2025-ci il tarixli qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında şifahi məhkəmə baxışı qaydasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. IŞIN HALLARI: üçüncü şəxs1 MTK ilə X12 arasında bağlanmış ##.##.2011-ci il tarixli ** nömrəli müqaviləyə əsasən, MTK Suraxanı rayonu Yeni Günəşli qəsəbəsi V yaşayış massivində inşa edilən yaşayış binasının 4-cü girişində yerləşən 14-cü mərtəbədəki *** nömrəli mənzili payçıya təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Daha sonra iş materiallarında olan "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş ##.##.2023-cü il tarixli **/** nömrəli arayışa əsasən, Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisində ##.##.2023-cü ildə yazılmış ərizəyə uyğun olaraq, sözügedən mənzil ##.##.2023-cü ildə İddiaçı adına keçirilmişdir. Arayışda həmçinin qeyd olunmuşdur ki, mənzilin dəyəri əvvəlki payçı tərəfindən tam ödənildiyindən İddiaçı MTK qarşısında hər hansı borcu yoxdur. Iddiaçı İddiaçı ərizə ilə cavabdehə müraciət edərək Bakı şəhəri Suraxanı rayonu Yeni Günəşli qəsəbəsi V yaşayış sahəsi **M nömrəli evin 4-cü giriş 14-cü mərtəbə *** nömrəli 1 otaqlı (73 kv.m) mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq, bu barədə dövlət reyestrindən çıxarışın və texniki pasportun verilməsini xahiş etmişdir. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ünvanlanmış ##.##.2024-cü il tarixli ************ nömrəli cavab məktubunda bildirilmişdir ki, aparılan araşdırma zamanı qeyd olunan ünvanda yerləşən yaşayış binasının istismarına icazə sənədinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə təqdim edilmədiyi müəyyən edilmişdir. ünvan 2 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak üzərinə həbs qoyulması və həmin ünvanda inşa edilmiş yaşayış binasındakı yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin alqısatqısı və sənədləşdirilməsinin üçüncü şəxs1 MTK-ya qadağan edilməsi barədə Bakı Şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** nömrəli ##.##.2015-ci il tarixli icra vərəqəsi daxil olmuşdur. ünvan 2 ünvanında inşa edilmiş yaşayış binasında yerləşən *** nömrəli mənzilə dair ##.##.2024-cü il tarixli protokoldan çıxarış, ##.##.2023-cü il tarixli maliyyə arayışı və ##.##.2023-cü il tarixli ** nömrəli müqavilə "xxxx" MMC tərəfindən təsdiq edilmişdir. "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.0.9.2-ci maddəsinə əsasən, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il ######ın #-dək) inşa edilmiş tikililərə dair çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı daşınmaz əmlak üzərində hüquq əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsaslardan biri hesab edilir. Həmin Qanunun 8.0.10.1-ci maddəsinə əsasən, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən sonra (2013-cü il ######ın #-dən sonra) tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə təqdim olunmalıdır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 162.1-ci maddəsinə əsasən, iddianın təmin edilməsi məhkəmənin təşəbbüsü ilə və ya tərəflərin xahişi ilə həmin məhkəmənin özü tərəfindən ləğv oluna bilər. "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun 14.5-ci maddəsinə əsasən, bu Qanunun 14.3cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müddət ərzində daşınmaz əmlakın həbs edilməsi, barəsində əqdlərin bağlanmasına qadağan qoyulması və ya qeydiyyata alınmalı olan hüquq barəsində mübahisə edən digər maraqlı şəxsdən şikayətin verilməsi haqqında məhkəmədən məlumat daxil olduqda qeydiyyat məhkəmədə iş həll olunanadək dayandırılır. BIRINCI INSTANSIYA MƏHKƏMƏSINDƏ APARILAN ICRAAT: Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti cavabdeh2n * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Inzibati Məhkəməsinə müraciət edərək Bakı şəhəri Suraxanı rayonu Yeni Günəşli qəsəbəsi V yaşayış sahəsi **M nömrəli evin 4-cü giriş 14-cü mərtəbə *** nömrəli 1 otaqlı (73 kv.m) mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq, bu barədə dövlət reyestrindən çıxarışın və texniki pasportun verilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulmasını xahiş etmişdir. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri Suraxanı rayonu Yeni Günəşli qəsəbəsi "V" yaşayış sahəsi **M nömrəli evin *** nömrəli mənzilinə dair "xxxx" MMC ilə iddiaçı İddiaçı arasında ##.##.2023-cü il tarixli ** nömrəli müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqavilə şərtinə əsasən, əvvəlki mülkiyyətçi X12 mənzilin dəyərini kooperativə tam həcmdə ödədiyindən İddiaçı mənzilə dair heç bir borcu yoxdur. Müqavilə şərtlərinə əsasən, Bakı şəhəri Suraxanı rayonu Yeni Günəşli qəsəbəsi "V" yaşayış sahəsi **M nömrəli evin 4 giriş 14-cü mərtəbə *** nömrəli 1 otaqlı (73 kv.m) mənzil İddiaçı təhvil verilmişdir. Mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması üçün müvafiq sənədlərlə * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə müraciət etmiş, lakin cavabdeh ##.##.2024-cü il tarixli ************ nömrəli məktubla cavab verib formal mülahizələrə əsaslanaraq tələbini icra etməkdən imtina etmişdir. Hazırda sözügedən bina orada yaşayan sakinlərin istifadəsinə verilmiş, bütün kommunal xidmətlərlə təchiz edilmişdir. Bəzi sakinlər öz mülkiyyət hüquqlarını dövlət qeydiyyatına aldıraraq, bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış almışlar. Hazırkı ünvanda yaşayan sakinlərə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış verilmişdirsə, onun da belə bir hüququ vardır. Bakı Inzibati Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qərardadı ilə üçüncü şəxs1 MTK və "xxxx" MMC iş üzrə inzibati məhkəmə icraatına üçüncü şəxs qismində cəlb edilmişlər. Cavabdeh iddiaya yazılı etirazında bildirilmişdir ki, qeyd olunan ünvanda yerləşən yaşayış binasının istismarına icazə sənədi * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə təqdim edilməmişdir. ünvan 2 ünvanında inşa edilmiş yaşayış binasında yerləşən *** nömrəli mənzilə dair ##.##.2024-cü il tarixli protokoldan çıxarış "xxxx" MMC tərəfindən təsdiq edilmişdir. ünvan 2 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak üzərinə həbs qoyulması və həmin ünvanda inşa edilmiş yaşayış binasındakı yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin alqı-satqısı və sənədləşdirilməsinin üçüncü şəxs1 MTK-ya qadağan edilməsi barədə Bakı Şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** nömrəli ##.##.2015-ci il tarixli icra vərəqəsi daxil olmuşdur. Mənzilin faktiki ümumi sahəsi 64,6 kv.m təşkil edir. Bakı Inzibati Məhkəməsinin *-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2025-ci il tarixli qərarı ilə iddia rədd edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi qərarını onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdehin iddiaçının müraciətindən imtinası inzibati icraatın prinsiplərinə zidd hesab edilə bilməz. Əvvəla ona görə ki, iddiaçının iddia etdiyi mənzil 15 mərtəbəli yaşayış binasında yerləşən çoxsaylı mənzillərdən yalnız biridir və həmin binada yalnız 9 əmlak qeydiyyata alınmışdır. Məhkəmə aktları ilə əmlaka olan hüquqlar qeydiyyata alındıqdan sonra cavabdeh inzibati orqan həmin binada məhkəmənin gəldiyi nəticəni əsas götürüb həmin binada digər əmlaklara dair hüquqları qeydiyyata almamış, başqa sözlə, məhkəmənin gəldiyi nəticəni öz inzibati praktikasına çevirməmişdir. Məhkəmənin digər əmlakla bağlı gəldiyi nəticə yalnız həmin əmlaklarla bağlı olduğundan və cavabdeh məhkəmə aktından sonra da digər əmlaklara dair hüquqları qeydiyyata alaraq öz inzibati praktikasına çevirmədiyindən, mövcud olmayan inzibati praktikaya etimad və ya bərabər yanaşılma prinsipi qorunmur və tətbiq edilmir. Iddiaçının məhkəmə aktında adıçəkilən digər şəxslərin adına əmlaklara dair mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasına gəlincə, həmin mənzillərin qeydiyyatı nəzərə alınarsa belə, bu hal da IIQ-18-ci maddəsində nəzərdə tutulan "çoxun azı ehtiva etməsi" prinsipinə əsas vermir. Hazırkı halda istismara qəbul olunmamış çoxmərtəbəli yaşayış binasında yalnız bir neçə mənzilin qeydiyyata alınması Qanunun 8.0.9 və 8.0.10-cu maddələrinin tətbiqini əhəmiyyətsiz, istismara qəbulla bağlı başqa bir inzibati orqanın apara biləcəyi inzibati icraat (istismara qəbulla bağlı) mərhələsini adlamağa əsas verə bilər ki, bu hal da qanunvericiliyin məqsədinə uyğun hesab edilmir. APELLYASIYA ŞIKAYƏTININ DƏLILLƏRI: Iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək Bakı Inzibati Məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin olunmasını xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsinin dəlilləri ilə əsaslandırılmışdır. TƏRƏFLƏRIN IZAHATLARI: Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Inzibati kollegiyasının ##.##.2026-cı il tarixli qərardadına əsasən, cavabdeh Azərbaycan Respublikasının Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin tabeliyində cavabdeh1 hüquq varisi olan Azərbaycan Respublikasının Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin tabeliyində cavabdeh2 ilə əvəz edilmişdir. Məhkəmə iclasında cavabdehin nümayəndəsi X30 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, onun məzmununa uyğun izahat verdi. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımı qaydada xəbərdar edilməsinə baxmayaraq iddiaçı və üçüncü şəxslərin nümayəndələri məhkəmə iclasında iştirak etməmiş və məhkəməyə bunun səbəbləri barədə məlumat verməmişlər. Ona görə də məhkəmə iclası onların iştirakı olmadan keçirildi. TƏTBIQ EDILƏN HÜQUQ: "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanunu: 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: Maddə 8. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar. 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il ######ın #-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il ######ın #-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; ##.##.2013-cü ilədək qüvvədə olan "Şəhərsalmanın əsasları haqqında" Azərbaycan Respublikasının Qanunu: 1-ci maddənin 6-cı abzası. Dövlət şəhərsalma norma və qaydaları — müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən tərtib və təsdiq edilən, şəhərsalma fəaliyyətində əməl olunan normativ-hüquqi aktlar və normativ-texniki sənədlər hesab olunur.
12. Şəhərsalma fəaliyyəti ərazilərin və yaşayış məskənlərinin təhlükəsizliyi, təbii və texnogen təsirlərdən qorunması tələblərinə əməl olunmaqla qanunvericilikdə müəyyən olunmuş qaydada həyata keçirilir. -17-ci maddəsinə görə şəhərsalma fəaliyyəti sahəsində şəhərsalma norma və qaydalarına, tikinti qaydalarına, təsdiq olunmuş şəhərsalma sənədlərinə əməl etmə hüquqi və fiziki şəxslərin vəzifələridir.
19. Şəhərsalma fəaliyyətinə nəzarətin məqsədi fiziki və hüquqi şəxslər tərəfindən qanunvericilik aktlarının tələblərinə və təsdiq olunmuş şəhərsalma sənədlərinə mütləq əməl olunmasını təmin etməkdən, ərazilərdə və mövcud tikililərdə qanunsuz olaraq yenidən planlaşdırma, yenidənqurma, konstruktiv dəyişikliklər edilməsinin qarşısını almaqdan ibarətdir. Şəhərsalma fəaliyyətinə nəzarət təsdiq olunmuş şəhərsalma sənədlərinə və şəhərsalma norma və qaydalarına uyğun olaraq qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən həyata keçirilir. 25-ci maddənin 7-ci abzası. Tikintisi başa çatmış bina və qurğuların istismara verilməsi qaydaları pozulduqda hüquqi və fiziki şəxslər inzibati və mülki məsuliyyət daşıyırlar. ""Şəhərsalmanın əsasları haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə" Azərbaycan Respublikası Prezidentinin ##.##.1999-cu il tarixli *** nömrəli Fərmanına əsasən, "Şəhərsalmanın əsasları haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun 17-ci, 19-cu və 25-ci maddəsinin 7-ci abzasında nəzərdə tutulmuş "müvafiq icra hakimiyyəti orqanları"nın səlahiyyətlərini Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyi, Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi, Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi və yerli icra hakimiyyəti orqanları öz səlahiyyətləri daxilində həyata keçirirlər.
Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin ##.##.2000-ci il tarixli *** nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmiş "Şəhərsalma fəaliyyətinə, o cümlədən şəhərsalma sənədlərinin həyata keçirilməsində sifarişçinin, tərtibatçının və podratçının fəaliyyətinə də nəzarətin həyata keçirilməsi Qaydaları": 1.3. Şəhərsalma sənədləri və tikinti layihələrinin həyata keçirilməsində şəhərsalma fəaliyyətinə dövlət memarlıq-tikinti nəzarəti funksiyalarını respublika səviyyəsində Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi və Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi, yerli səviyyədə Naxçıvan Muxtar Respublikası Nazirlər Kabinetinin Memarlıq və Şəhərsalma Idarəsi, Respublikanın digər şəhər və rayonlarının yerli icra hakimiyyətlərinin memarlıq tikinti-xidmətləri həyata keçirirlər. 2.1. Dövlət memarlıq-tikinti nəzarəti funksiyasını həyata keçirən xidmətlərin əsas vəzifələri sifarişçi, tərtibatçı və podratçı tərəfindən şəhərsalma və tikintinin (yeni tikilən və yenidən qurulan bina, qurğu, mühəndis-nəqliyyat obyekti və kommunikasiyaları) bütün mərhələlərinin, habelə tikintisi tamamlanmış obyektlərin istismara qəbulunun və tikililərin keyfiyyət səviyyələrinin qüvvədə olan tikinti norma, qayda və standartlarına, təsdiq olunmuş layihə sənədlərinin tələblərinə uyğun olmasına nəzarət etməkdir. Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabinetinin ##.##.2008-ci il tarixli *** nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmiş "Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyi tərəfindən tikinti sahəsində dövlət nəzarətinin mərhələlərlə həyata keçirilməsi Qaydaları" (ləğv edilmişdir): 3.6. obyektin istismara qəbul edilməsi mərhələsində: 3.6.1. tikintisi başa çatmış obyektlər mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq, Agentliyin nümayəndələrinin iştirakı ilə yaradılmış sifarişçi və ya dövlət qəbul komissiyaları tərəfindən istismara qəbul edilir. Obyekt istismara bütövlüklə və yaxud hissə-hissə (tikintinin növbələri kimi) qəbul edilə bilər; yaşayış binaları, o cümlədən mənzillər yalnız elektrik, qaz və su xətlərinə tam həcmdə qoşulduqdan və sayğaclarla təchiz edildikdən sonra istismara qəbul üçün Dövlət qəbul komissiyasına təqdim edilə bilərlər; 3.6.2. yalnız tikintinin başlanmasına və aparılmasına icazə sənədləri olan, layihə-smeta sənədləri dövlət ekspertizasından keçmiş və təsdiq edilmiş, tikintisi zamanı bütün norma, standart və qaydalara riayət edilməsinə dair Agentlik tərəfindən müsbət rəy verildikdən sonra qəbul komissiyası işə başlaya bilər; 3.6.3. bu obyektlər müvafiq qanunvericiliyə uyğun olaraq yaradılmış qəbul komissiyası tərəfindən istismara qəbul ediləndən sonra istismar oluna bilər və onlara kommunal xidmətlər (tikinti obyektlərinin texniki və yanğın təhlükəsizliyini təmin edən kommunikasiya xətləri istisna olmaqla) göstərilə bilər; 3.6.4. qəbul komissiyasının tərkibinə sifarişçinin, podratçının, subpodratçının, layihəçinin, istismarçının, Fövqəladə Hallar Nazirliyi X17 Xidmətinin, Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi Baş Dövlət Tikinti Müfəttişliyinin və tələb olunan hallarda X33 Görülməsi və Dağ-X13 Agentliyinin, Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyinin, Səhiyyə Nazirliyinin Respublika Gigiyena və Epidemiologiya Mərkəzinin, Əmək və Əhalinin Sosial Müdafiəsi Nazirliyi yanında X23 Xidmətinin, Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin, yerli icra hakimiyyəti (şəhərin tərkibində olan rayonlar üzrə həm şəhər, həm də rayon icra hakimiyyəti) və ya bələdiyyə orqanının, kommunal xidmətləri göstərən təşkilatların (qaz, su, elektrik və kanalizasiya) və tələb olunan hallarda digər müvafiq təşkilatların nümayəndələri daxil edilməlidir; 3.6.5. istismara qəbul edilmək üçün təqdim edilən obyekt və yaxud onun tikinti növbəsi təsdiq olunmuş layihə və müqavilə sənədlərinə və qüvvədə olan tikinti norma və standartlarına uyğun və tam hazır vəziyyətdə olmalıdır. Bu obyektdə və yaxud onun tikinti növbələrində radiasiya təhlükəsizliyi, sanitar-gigiyena və təhlükəsizlik texnikası tələblərinə uyğun şərait təmin edilməlidir; 3.6.6. qəbul komissiyası işin yekunu üzrə obyektin istismara qəbul edilməsi və ya edilməməsi haqqında qərar qəbul edir və bu qərar akt formasında rəsmiləşdirilir;
Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin: 101.1. Tikinti obyektinin istismarına icazə verilməsi tikintisi başa çatmış obyektin və ya onun bir hissəsinin şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyinin və ondan təyinatı üzrə istifadənin mümkünlüyünün təsdiq edilməsidir. 101.2. Tikinti obyektinin (tikintisinə icazə tələb olunan reklam qurğuları istisna olmaqla) istismarına icazə müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum, tikintisinə icazə tələb olunan reklam qurğularının istismarına icazə isə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum tərəfindən verilir. 102.1. Tikintisinə icazə tələb edilən tikinti obyektinin (reklam qurğuları istisna olmaqla) istismarına icazə üçün müraciətə sifarişçi tərəfindən aşağıdakı sənədlər əlavə edilir: 102.1.1. tikinti sənədlərinin əsli və ya notarial qaydada təsdiq edilmiş surətləri; 102.1.2. şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərdə nəzərdə tutulmuş hallarda obyektin istismara verilməsindən əvvəl tikintinin, onun hissələrinin və ya mühəndiskommunikasiya təminatı sistemlərinin istismara hazırlığının yoxlanıldığını təsdiq edən sənədlər. 102.2. Obyekt şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyi halda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum (reklam qurğularına münasibətdə isə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum) tərəfindən tikinti obyektinin istismarına icazə verilir. Istismara icazə tikinti obyekti müayinə edildikdən (tikinti obyektinə baxış keçirildikdən) və onun müəyyən edilmiş tələblərə uyğunluğu təsbit edildikdən sonra verilir.
"Inzibati icraat haqqında" Azərbaycan Respublikasının Qanunu: 13.1. Inzibati orqanların inzibati praktikasına fiziki və ya hüquqi şəxslərin etimadı qanunla qorunur. 13.2. Inzibati orqan mövcud inzibati praktikaya uyğun hərəkət etməyə borcludur. Yalnız ictimai maraqların tələb etdiyi hallarda mövcud inzibati praktika yeni praktika ilə dəyişdirilə bilər. Yeni inzibati praktika davamlı olmalı və ümumi xarakter daşımalıdır. 13.5. Fiziki və ya hüquqi şəxslərin etimadı qanunsuz hərəkətlərə əsaslana bilməz.
Azərbaycan Respublikasının Inzibati Prosessual Məcəlləsi: 87.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı apellyasiya tələbi həddində dəyişdirilə bilər. 87.8. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qərarını əsaslandırmağa borcludur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxladıqda, həmin qərardakı əsaslara istinad edə bilər. Lakin hər bir halda apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibət bildirilməlidir.
APELLYASIYA INSTANSIYASI MƏHKƏMƏSININ MÖVQEYI:
Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman prosessual hüquq normalarının tələblərinə riayət edilmiş, habelə mübahisəli hüquq münasibətlərinə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Birinci instansiya məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. Iddiaçının hüquqi marağı və buna uyğun olaraq iddia tələbi Bakı şəhəri Suraxanı rayonu Yeni Günəşli qəsəbəsi V yaşayış sahəsi **M nömrəli evin 4-cü giriş 14-cü mərtəbə *** nömrəli 1 otaqlı (73 kv.m) mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması, ona reyestrdən bu barədə çıxarışın və texniki pasportun verilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulmasından ibarətdir. Iddiaçı mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasına əsas verən sənəd kimi, üçüncü şəxs1 MTK ilə onun arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli ** nömrəli müqaviləyə istinad edir. Cavabdehin imtinasının əsas dəlili göstərilən binanın istismarına icazə sənədinin olmamasından ibarətdir. Yuxarıda sadalanan qanunvericilik normalarından müəyyən olunur ki, istər ##.##.2013-cü ilədək, istərsə də ##.##.2013-cü ildən sonra qüvvədə olan qanunvericilik çoxmənzilli binalarda yaşayış sahələri üzərində mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması üçün təqdim edilməli olan sənədlər sırasında binanın istismara qəbul aktı və tikinti obyektinin istismarına icazəni nəzərdə tutmuşdur. Iddiaçının iddia etdiyi mənzilin yerləşdiyi binaya aid belə bir sənəd yoxdur. Istismara qəbul aktının və istismara icazənin mövcud olmamasını tərəflər mübahisələndirmir. Kollegiya bu qənaətdədir ki, həmin sənədin olmaması iddiaçının mənzilə mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasını istisna edir. Lakin iddiaçı bildirir ki, göstərilən binada yaşayan sakinlərin bir çoxunun hüquqları dövlət qeydiyyatına alınaraq onlara çıxarışlar təqdim edilmişdir, bu səbəbdən on da çıxarış verilməlidir. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçının həmin dəlilinin etimad hüququnun qorunması prinsipi baxımından qiymətləndirilməsi üçün cavabdehin inzibati praktikası öyrənilməlidir. Çünki inzibati orqanların inzibati praktikasına fiziki və ya hüquqi şəxslərin etimadı qanunla qorunur və inzibati orqan mövcud inzibati praktikaya uyğun hərəkət etməyə borcludur. Cavabdeh birinci instansiya məhkəməsinə verdiyi ##.##.2025-ci il tarixli *-**-*-**/*- ****/**** nömrəli arayışda bildirmişdir ki, ##.##.2025-ci il tarixə olan məlumata əsasən, üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən inşa edilmiş Bakı şəhəri Suraxanı rayonu "V" yaşayış sahəsi **M nömrəli binada 9 ədəd mənzil daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçmişdir. Cavabdehin ##.##.2025-ci il tarixli *-**-*-**/*-*****/**** nömrəli məktubunda göstərilmişdir ki, Bakı şəhəri Suraxanı rayonu Yeni Günəşli qəsəbəsi V yaşayış sahəsi ev 13M *** nömrəli mənzil üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən verilmiş ##.##.2014-cü il tarixli *** nömrəli müqaviləyə əsasən ##.##.2016-cı ildə X3, *** nömrəli mənzil üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən verilmiş 45 nörməli ##.##.2010-cu il tarixli arayışa əsasən ##.##.2016-cı ildə ilkin olaraq X4 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Həmin binada *** nömrəli mənzil * saylı Bakı Inzibati-Iqtisadi Məhkəməsinin ##.##.2017-ci il tarixli *-*(**)-****/**** nömrəli qərarına, üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən verilmiş ##.##.2014-cü il tarixli *** nömrəli müqaviləyə, ** nömrəli ##.##.2016-cı il tarixli maliyyə arayışına, üçüncü şəxs1 MTK təsisçilərinin ümumi yığıncağın ##.##.2014-cü il tarixli protokolundan çıxarışa əsasən, ilkin olaraq ##.##.2018-ci ildə X24 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Evin *** nömrəli mənzili * saylı Bakı Inzibati-Iqtisadi Məhkəməsinin ##.##.2018-ci il tarixli *-*(**)-****/**** nömrəli qərarına, üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən verilmiş ##.##.2010-cu il tarixli ** nömrəli müqaviləyə, ** nömrəli ##.##.2010-cu il tarixli mənzilin addan-ada keçirilməsi barədə müqaviləyə, üçüncü şəxs1 MTK təsisçilərinin ümumi yığıncağın ##.##.2010-cu il tarixli protokolundan çıxarışa əsasən ilkin olaraq ##.##.2018-ci ildə X5 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Evin ** nömrəli mənzili * saylı Bakı Inzibati-Iqtisadi Məhkəməsinin ##.##.2019-cu il tarixli *-*(**)-***/**** nömrəli qərarına, üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən verilmiş ##.##.2018-ci il tarixli ** nömrəli arayışa, ##.##.2013-cü il tarixli ** nömrəli, ##.##.2013-cü il tarixli ** nömrəli, maliyyə arayışlarına, ** nömrəli ##.##.2013-cü il tarixli müqaviləyə əsasən ##.##.2019-cu ildə X25 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Evin *** nömrəli mənzili üçüncü şəxs1 MTK təsisçilərinin ümumi yığıncağın ##.##.2018-ci il tarixli protokolundan çıxarışa, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyasının *-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2023-cü il tarixli qərarına, üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən verilmiş ##.##.2018-ci il tarixli ** nömrəli müqaviləyə, ##.##.2018-ci il tarixli ** nömrəli mənzilin addan-ada keçirilməsi barədə müqaviləyə əsasən ##.##.2024-cü ildə X18 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Evin ** nömrəli mənzili Bakı Inzibati Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qərarına, üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən verilmiş ** nömrəli ##.##.2014-cü il tarixli müqaviləyə, ** nömrəli ##.##.2014-cü il tarixli maliyyə arayışına əsasən ##.##.2024-cü ildə X8 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Evin *** nömrəli mənzili Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyasının ##.##.2024-cü il tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qərarına əsasən ##.##.2025-ci ildə X19 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Evin *** nömrəli mənzili Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyasının ##.##.2024-cü il tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qərarına əsasən ##.##.2025-ci ildə X19 adına qeydiyyatdan keçmişdir. Iddiaçı Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə başqa şəxslərin adına olan bir neçə "Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış" təqdim etmişdir. Məhkəmə tərəfindən cavabdehə sorğu edilərək həmin qeydiyyatların məhkəmə qərarı əsasında aparılıb-aparılmaması barədə məlumat tələb olunmuşdur. Cavabdehin ##.##.2026-cı il tarixli cavab məktubunda göstərilmişdir: - Bakı şəhəri Suraxanı rayonu "V" yaşayış sahəsi ev 13M *** nömrəli mənzil üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən verilmiş ##.##.2014-cü il tarixli ** nömrəli maliyyə arayışına, *** nömrəli, ##.##.2014-cü il tarixli müqaviləyə əsasən ##.##.2016-cı ildə X3 adına qeydiyyatdan keçmişdir və hazırda mülkiyyətindədir. - Evin *** nömrəli mənzili üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən verilmiş ##.##.2014-cü il tarixli ** nömrəli maliyyə arayışına əsasən ##.##.2016-cı ildə X4 adına ilkin qeydiyyatdan keçmiş, * saylı Bakı "ASAN xidmət" mərkəzində notariat ofisinun xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmiş 4Ə-*** reyestr nömrəli ##.##.2020-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən X14 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmiş 4Ə-** reyestr nömrəli ##.##.2025-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən ##.##.2025-ci ildə X15 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmiş 4Ə-*** reyestr nömrəli ##.##.2025-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən ##.##.2025-ci ildə X20 adına qeydiyyatdan keçmişdir və hazırda mülkiyyətindədir. - ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 726,7 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən verilmiş ##.##.2010-cu il tarixli ** nömrəli maliyyə arayışına, *** nömrəli, ##.##.2010-cu il tarixli müqaviləyə, * saylı Bakı Inzibati-Iqtisadi Məhkəməsinin ##.##.2013-cü il tarixli *inz(**)-****/**** nömrəli qərarına əsasən ##.##.2013-cü ildə X1 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri * saylı Bakı "ASAN Xidmət" ində Ədliyyə Nazirliyinin notariat kontorunun xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmiş ##.##.2014-cü il tarixli 4Ə/*** reyestr nömrəli alqısatqı müqaviləsinə əsasən ##.##.2022-ci ildə X41 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri ** saylı DNK-nın 4Ə-*** reyestr nömrəli ##.##.2015-ci il tarixli bağışlama müqaviləsinə əsasən ##.##.2015-ci ildə X2 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri ** saylı DNK-nın ##.##.2022-ci il tarixli 3M-*** reyestr nömrəli tarixli bağışlama müqaviləsinin ləğvi barədə sazişə əsasən ##.##.2022-ci ildə X41 adına qeydiyyatdan keçmişdir və hazırda mülkiyyətindədir. Eyni ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 120 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi üçüncü şəxs1 MTK tərəfindən verilmiş ##.##.2010-cu il tarixli ** nömrəli maliyyə arayışına, ** nömrəli, ##.##.2010-cu il tarixli müqaviləyə, Suraxanı Rayon Məhkəməsinin ##.##.2014-cü il tarixli *(***)-****/**** nömrəli qərarına əsasən ##.##.2014-cü ildə X28 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri * saylı DNK-nın ##.##.2014-cü il tarixli 4Ə/**** reyestr nömrəli bağışlama müqaviləsinə əsasən ##.##.2014-cü ildə X22 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri * saylı DNK-nın 4Ə-** reyestr nömrəli ##.##.2017-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən ##.##.2017-ci ildə X21 adına qeydiyyatdan keçmişdir və hazırda mülkiyyətindədir. Eyni ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 883,8 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi Suraxanı Rayon Məhkəməsinin ##.##.2014-cü il tarixli *(***)-****/**** nömrəli qərarına əsasən ##.##.2014-cü ildə X28 adına ilkin qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri * saylı DNK-nın 4Ə-*** reyestr nömrəli ##.##.2019-cu il tarixli bağışlama müqaviləsinə əsasən sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin 626,0 kv.m hissəsi ##.##.2019-cu ildə X9 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri * saylı DNKnın 4Ə-**** reyestr nömrəli ##.##.2014-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin yerdə qalan hissəsi ##.##.2019-cu ildə X22 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri * saylı DNK-nın 4Ə-**** reyestr nömrəli ##.##.2019-cu il tarixli bağışlama müqaviləsinə əsasən sözügedən qeyri-yaşayış sahəsi (tam) ##.##.2019-cu ildə X9 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri * saylı DNK-nın 4Ə-*** reyestr nömrəli ##.##.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin 120 kv.m hissəsi ##.##.2021-ci ildə X45 adına qeydiyyatdan keçmişdir və hazırda mülkiyyətindədir. Bakı şəhəri * saylı DNK-nın 4Ə-*** reyestr nömrəli ##.##.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin 546,9 kv.m hissəsi ##.##.2021-ci ildə X9 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri * saylı DNK-nın 4Ə-*** reyestr nömrəli ##.##.2024-cü il tarixli bağışlama müqaviləsinə əsasən sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin 546,9 kv.m hissəsi ##.##.2024-cü ildə X22 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri * saylı DNK-nın 4Ə-*** reyestr nömrəli ##.##.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə, 8I-**** reyestr nömrəli ##.##.2021-ci il tarixli bölgü sxeminə əsasən ##.##.2021-ci ildə sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin 120 kv.m hissəsi X10 adına qeydiyyatdan keçmişdir və hazırda mülkiyyətindədir. Bakı şəhəri * saylı DNKnın 4Ə-**** reyestr nömrəli ##.##.2025-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin 242 kv.m hissəsi X11, 304,9 kv.m hissəsi isə X22 adına qeydiyyatdan keçmişdir və hazırda mülkiyyətlərindədir. Bakı şəhəri * saylı DNK-nın 4Ə-*** reyestr nömrəli ##.##.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin **,9 kv.m hissəsi ##.##.2021-ci ildə X9 adına qeydiyyatdan keçmiş, Bakı şəhəri * saylı DNK-nın 4Ə/*** reyestr nömrəli ##.##.2024-cü il tarixli bağışlama müqaviləsinə əsasən sözügedən qeyriyaşayış sahəsinin **,9 kv.m hissəsi ##.##.2024-cü ildə X22 adına qeydiyyatdan keçmişdir və hazırda mülkiyyətindədir. Sadalanan sənədlərlə müəyyən edildi ki, eyni binada yerləşən və qeydiyyata alınmış daşınmaz əmlakların bir hissəsinin qeydiyyatı müxtəlif məhkəmələrin qərarları əsasında aparılmışdır. Nəzərə almaq lazımdır ki, cavabdeh həmin qeydiyyatları digər əmlaklara münasibətdə təkrarlamamış və öz inzibati praktikasına çevirməmişdir. Ona görə də məhkəmə qərarları əsasında aparılmış qeydiyyatlar cavabdehin inzibati praktikası kimi qəbul edilə bilməz. Göstərilən binada məhkəmə qərarı olmadan cavabdehin özü tərəfindən qeydiyyata alınmış iki daşınmaz əmlak aşkar edilmişdir: *** nömrəli mənzil ##.##.2016-cı ildə X4 adına və *** nömrəli mənzil ##.##.2016-cı ildə X3 adına qeydiyyata alınmışdır. Həmin qeydiyyatların aparılmasından sonra 10 il müddət keçmiş və ötən müddətdə cavabdeh bu təcrübəni davam etdirməmişdir. Başqa sözlə, cavabdehin qeyd olunan praktikası davamlı olmamış və ümumi xarakter daşımamışdır. Kollegiya göstərilən hallara görə bu qənaətə gəlir ki, iddiaçı cavabdehin inzibati praktikasına istinad etməkdə haqlı deyil. Bununla yanaşı, kollegiya iddiaçının bərabərlik prinsipinə istinadını da əsaslı hesab etmir. Belə ki, düzdür, "Inzibati icraat haqqında" Qanunun 12-ci maddəsi hamının qanun və inzibati orqan qarşısında bərabərliyini təsbit etməklə, inzibati orqan tərəfindən eyni mühüm faktiki hallara malik olan müxtəlif işlər üzrə müxtəlif qərarların qəbul edilməsini qadağan edir, lakin inzibati orqandan bu cür davranış yalnız diskresion səlahiyyətlərin həyata keçirilməsi zamanı gözlənilə bilər. Hazırkı işdə isə cavabdehin diskresion səlahiyyətlərinin həyata keçirilməsindən söhbət getmir. Beləliklə, kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri birinci instansiya məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsinə əsas vermir. Ona görə də apellyasiya şikayəti təmin edilməməli və birinci instansiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılmalıdır. Yuxarıda qeyd olunanları nəzərə alaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Iddiaçı İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Inzibati Məhkəməsinin *-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2025-ci il tarixli qərarı dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılsın. Qərardan tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.