Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(103)-3940/2025 15.01.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri X15nə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: “çıxarışın verilməsi”) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası X4 (sədrlik edən və məruzəçi), Mədətli Fərid İlham oğlu və X5 ibarət tərkibdə, Nizamlı Aygün Ülviyyət qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakı ilə, İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri X15nə qarşı “mənzilə dair çıxarışın və texniki pasportun verilməsi” tələbinə dair iş üzrə Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-3936/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə şifahi məhkəmə icraatı qaydasında Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi: İŞİN HALLARİ
1. Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2004-cü il tarixli, 537 nömrəli sərəncamından görünür ki, Ə.Quliyev küçəsi 106 saylı evin 1 otaqlı yaşayış sahəsi 8,0 kv.m. olan 1 saylı mənzilinin icarə müqaviləsi vət.S.Ə.İsmayılovla bağlanmış və həmin ünvanda keçmiş icarədar Nisimovun boşalmış 2 otaqlı yaşayış sahəsi 37,5 kv.m. olan mənzili də onun mənzil sahəsinə əlavə edilməklə o, gələcəkdə 4 nəfər ailə tərkibi ilə (özü, 3 oğlu) 3 otaqlı yaşayış sahəsi 45,5 kv.m. olan 1 saylı mənzilin icarədarı hesab edilmişdir.
2. xx.xx.2011-ci il tarixli, ********** nömrəli Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, ümumi sahəsi 56,7 kv.metr, yaşayış sahəsi 11.2 kv.metr olan mənzilə X6 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır.
3. Qanun üzrə vərəsəlik hüququ haqqında xx.xx.2019-cu il tarixli şəhadətnamədən görünür ki, xx.xx.2018-ci il tarixdə ölmüş X8 vərəsəsi oğlu İddiaçı- Bakı şəhəri, Ə.Quliyev küçəsi, ev 106 və o miras əmlakdan 1/1 hissədə pay almalıdır. Şəhadətnamə verilən miras əmlak DƏDRX-nin Bakı Şəhər Ərazi İdarəsi tərəfindən xx.xx.2011-ci il tarixdə X7 verilmiş **********28-05101-093001 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 56.7 kv.m olan 3 otaqlı mənzildən ibarətdir.
4. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2022-ci il tarixli, ********** nömrəli çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 56,7 kv.metr olan mənzilə X3 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır.
5. Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2019-cu il tarixli, 127 nömrəli sərəncamından görünür ki, müəyyən edilmişdir ki, Əlövsət Quliyev küçəsi 106 saylı evin 1 saylı mənzili DƏDRX-nin 1 1 19045924 Qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2019-cu il tarixli Çıxarışına əsasən tam mülkiyyət hüququ ilə vətəndaş İddiaçı məxsusdur və mənzilin faktiki olaraq yaşayış sahəsi 50.9 m2, ümumi sahəsi 86.9 kv.metrdir. Buna görə də qərara alınmışdır ki, vətəndaş İddiaçı məxsus Nəsimi rayonu, Əlövsət Quliyev küçəsi 106 saylı evin 1 saylı mənzilin ümumi sahəsi 86.9 m2 hesab edilsin.
6. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2022-ci il tarixli, ********** nömrəli çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən X3 xüsusi mülkiyyətindəolan mənzilin ümumi sahəsi 74.7 kv.metrdir.
7. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı Və Reyestri X15 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 3-21-3-30/2-3388/2025 nömrəli məktubundan görünür ki, mənzilin faktiki və texniki pasportda yaşayış sahəsi 50.9 kv.m (3 otaq), ümumi sahəsi 95.5 kv.m təşkil edir. Lakin hüquqmüəyyənedici sənədlərə əsasən mənzilin ümumi sahəsi 74.7 kv.mdir. Qeyd olunanlarla yanaşı, iddiaçının istifadəsində 21.4 kv.m torpaq sahəsi var.
8. İddiaçı xx.xx.2024-cü il tarixdə ərizə ilə cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri X15nə müraciət edərək, ünvan 3 ünvanında yerləşən 1 nömrəli mənzilin ümumi sahəsinin faktiki ölçülərinin qeydiyyatının düzəldilməsini, ümumi sahənin 95,5 kv.m. olması ilə bağlı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyat aparılması, Texniki Pasportda əks olunmuş həmin ölçünün çıxarışa da daxil edilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində cari düzəlişin edilməsini xahiş etmişdir.
9. Cavabdeh xx.xx.2024-cü il tarixli, **********89 saylı məktubla iddiaçının tələbini təmin etməkdən imtina etmiş və bildirmişdir ki, mənzilin qeydiyyata alınması ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli müraciəti zamanı İdarənin mütəxəssisləri tərəfindən ünvana texniki baxış keçirilərkən texniki pasportda əksini tapan 8, 9, 10, 11 saylı sahələrin binanın konturundan kənarda yerləşdiyi müəyyən olmuşdur. Odur ki, qeydiyyat aparılarkən müvafiq qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq həmin sahələr (20.8 kv.m) nəzərə alınmamışdır. İdarəyə daxil olmuş eyni məzmunlu xx.xx.2023-cü il tarixli ərizəyə **********21 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli məktubla cavab verilmişdir. İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTİ
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
10. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilinin ümumi sahəsinin ölçüləri ilə bağlı mövcud qeydiyyatın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində düzəldilməsi, mənzilin ümumi sahəsinin 95,5 kv.m olması ilə bağlı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatın aparılması, Texniki Pasportda əks olunmuş həmin ölçünün çıxarışa da daxil edilməsi və əks etdirilməsi, buna dair idiaçıya müvafiq Çıxarış və Texniki pasportun verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, hazırda yaşadığı ünvan 1 (bir) iddiaçının ata mülküdür, miras yolu ilə əldə etdiyi əmlakdır. Belə ki, bu mülk iddiaçının 90 illik əmlakı, yaşayış yeridir. Həmin ünvandakı əmlak ona atasından miras əmlak olaraq keçmiş və vərəsəlik yolu ilə təkrar qeydiyyatla adına 2019-cu ildə sənədləşdirilmişdir. X2 həmin əmlak həyat yoldaşından (yəni anasından), ona isə (yəni anasına) öz anasından (yəni ana nənəsindən) miras olaraq qalmışdır. Anasının vəfatından sonra xx.xx.2011-ci il tarixdə atası (2018-ci ildə vəfat etmişdir) yaşadığı mənzili özəlləşdirərək ********** qeydiyyat nömrəsi ilə ilkin qeydiyyata aldırmış, ona MA seriyalı, ******* nömrəli çıxarış verilmişdir. Mənzil həmin qeydiyyatla atasının adına rəsmiləşdirərkən keçmişdə icarədar qonşu Nisimov soyadlı şəxsin sahibliyində olmuş mənzil ilkin qeydiyyata alınmış yaşayış sahəsinin tərkibinə Bakı şəhəri, Nəsimi RİH başçısının xx.xx.2004-cü il tarixli 537 nömrəli sərəncamı ilə daxil edilsə də, nənəsinin keçmişdə sahibi olduğu 1 nömrəli mənzilin sahəsi yeni qeydiyyata alınmış yaşayış sahəsinin tərkibinə daxil edilməmişdir. 2018-ci ildə atası vəfat edəndən sonra mənzil vərəsəlik yolu ilə adına sənədləşdirilərkən də eyni xətaya yol verilmiş, yardımçı hissələr və keçmişdə nənəsinin sahiblik etdiyi sahələr mənzilinin tərkib hissəsinə daxil edilməmişdir. Belə ki, texniki pasportda mənzilin yalnız yaşayış otaqları əks etdirilmiş, yardımçı hissələr və sahələr isə texniki pasportda əks olunmamışdır. 2019-cu ilin iyul ayında Nəsimi RİH-ə müraciət etmiş, mənzilinin faktiki ölçülərinin (heç bir yeni tikili aparılmadan mövcud olan faktiki sahənin) dəqiqləşdirilməsini, buna dair sərəncam verilməsini xahiş etmişdir. Nəsimi RİH başçısının 29 iyul 2019-cu il tarixli, 127 nömrəli sərəncamı ilə, artıq 90 ilə yaxındır ki, anasından-nənəsindən-babasından qalmış, halhazırda ona məxsus/faktiki istifadəsində olan sözügedən mənzilin ümumi sahəsi və yardımçı sahələri dəqiqləşdirilmişdir. Sərəncamda, həmçinin, şəxsi hesab vərəqəsində müvafiq dəyişikliyin edilməsi qərara alınmış, çıxarışda (qeydiyyat vəsiqəsində) müvafiq dəyişikliyin edilməsi üçün sərəncamın surətinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestri orqanına göndərilməsi qənaəti əks olunmuşdur. Sərəncam Bakı şəhəri Nəsimi RİH nəzdində fəaliyyət göstərən X1 26 iyul 2019-cu il tarixli 41 nömrəli Rəyi və həmin Komissiyanın eyni tarixli eyni nömrəli Qəbul Aktı əsasında verilmişdir. Rəydə və Qəbul aktında bildirilmişdir ki, ümumi sahədəki fərq, vətəndaş İddiaçı uzun illər istifadəsində olan köməkçi sahənin hesablanmaması səbəbindən yaranmışdır. X1 həmin rəyindən də görünür ki, faktiki istifadəsində olan əlavə sahələr yeni tikilmiş sahələr deyildir, bunlar illər öncə tikilmiş sahələrdir, uzun illərdir ki, iddiaçının istifadəsindədir. 2022-ci il tarixində etdiyi müraciət əsasındakı inzibati icraatın gedişində aparılmış fərdi texniki inventarlaşdırma nəticəsində tərtib edilmiş Texniki Pasportun “xüsusi qeydlər” hissəsində göstərilmişdir ki, "Hüquqmüəyyənedici sənədlərə əsasən mənzilin ümumi sahəsi 74,7kv.m olduğu halda, faktiki yaşayış sahəsi 95,5 kv.m müəyyən edilmişdir.” Qüvvədə olan qanunvericilikdə əlavə tikililər istisna olmaqla faktiki istifadədə olan sahələrin qeydiyyata alınması, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində hüquqların qeydiyyatının sahənin faktiki göstəriciləri əsasında aparılmasının təmin edilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. ünvan 4 ünvanında yerləşən hazırki yaşayış sahəsi 2004-cü ilədək, yəni Bakı şəhəri, Nəsimi RİH başçısının xx.xx.2004cü il tarixli 537 nömrəli sərəncamı qəbul edilənədək öncədən iki ayrı-ayrı tikililərdən ibarət olmuşdur. Bu tikilinin bir hissəsi - texniki pasportda əksini tapan 8, 9, 10, 11 saylı sahələr (20,8kv.m-lik hissə) ayrıca mənzil hissəsi olmuş, burada iddiaçının ana xətti ilə nənələri yaşamışlar. Məhz həmin hissə binanın konturlarından ayrıdır - bu texniki pasportda da əks olunmuşdur. Yerdə qalan hissə isə həmin tarixə kimi qonşuları Nisimov soyadlı şəxsin sahibliyində olmuşdur. O, həmin hissənin icarədarı olmuşdur. Sözügedən sərəncamla Nisimovun mənzili hissəsi ilə ana xətti ilə nənələrinə, son olaraq vərəsəlik yolu ilə anasına məxsus olmuş 20,8 kv.m-lik mənzil hissəsi birləşdirilmişdir. Bu iki mənzilin arasında olan kiçik ölçülü həyətyanı sahəsi nənəsinə aid olan tikilinin tərkib hissəsi olmuşdur. Bu hissədən iddiaçı həyət və istirahət yeri kimi istifadə etmiş, çünki mənzil sahəsi çox darısqal olduğu üçün, nənələrinin günü çox vaxt həyətdə keçmişdir. Bu mənzilin yol infrastrukturuna giriş-çıxışı Əlövsət Quliyev küçəsi tərəfindən deyil, arxa tərəfdən - indiki Həzi Aslanov küçəsi tərəfindən olmuşdur. Nisimov soyadlı şəxsin mənzilinin çıxışı isə Əlövsət Quliyev küçəsi tərəfindən olmuşdur. Mənzillər birləşdirildikdən sonra iki mənzil arasındakı kiçik ölçülü həyətyanı sahə həmin mənzilin sahibi kimi iddiaçının qanuni sahiblik və istifadəsinə keçmişdir. Cavabdeh orqanın "binanın konturlarından kənarda" ifadəsinin izahı da budur. Əslində, burada "konturdan kənarda yerləşmə" ifadəsinin işlədilməsi düzgün deyildir. Çünki, mənzillər sərəncamla birləşdirilmiş və vahid şəxsin istifadə və sahibliyinə verilmişdir. Bu yaşayış sahələrindən, eləcə də, bu iki mənzil hissəsini birləşdirən sahədən yalnız iddiaçı və ailəsi istifadə etmişdir. Binanın digər sakinlərinin (cəmi 3 ailədir) buradan istifadəsi mümkün deyildir, çünki, onların birbaşa Əlövsət Quliyev küçəsinə ayrıca çıxışları vardır. Burada ümumi paylı mülkiyyət anlayışına girən element və obyektlər mövcud deyildir. Əvvəla, sözügedən mənzil və mənzilin hissələrini birləşdirən həyət sahəsi binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlərdən deyildir. Buradan iddiaçıdan başqa heç bir qonşu istifadə etmir. İkincisi, sözügedən iki mənzil hissəsini birləşdirən həyət binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş torpaq sahəsinə də aid deyildir. Bina/ev sakinlərinin istifadə etdiyi ümumi həyət/torpaq sahəsi Əlövsət Quliyev küçəsinə olan giriş-çıxış sahəsidir. Üçüncüsü isə 8, 9, 10,11 saylı sahələrdən (20,8 kv.m-lik hissə) ibarət ayrıca mənzil hissəsi və həyəti üzərində bina/ev yerləşmir. Bura ayrıca bir yaşayış sahəsi sahəsi, müstəqil bir daşınmaz əmlak obyekti olmuşdur. Bu hissə ilə bağlı keçmiş Nəsimi rayon XDS-nin İK-nin xx.xx.1980-ci il tarixli sərəncamı olmuşdur. Sərəncamda qeyd olunmuşdur ki, 106 nömrəli evin 8 kv.m- dən ibarət (burada yaşayış sahəsinin ölçüsü göstərilmiş, köməkçi sahələrin ölçüləri göstərilməmişdir) 1 nömrəli mənzili ilə bağlı İsmayılova Roza ilə (5 nəfərdən ibarət ailəsi ilə birlikdə) kirayə müqaviləsi bağlanmışdır. 5 nəfər bir otaqda yaşaya bilməz, bunun yardımçı sahələri və həyəti də olmuşdur ki, bu da məhz indiki 20,5kv.m-lik sahə və onu 106 nömrəli evlə birləşdirən kiçik ölçülü həyətdir. İmtinadan görünür ki, cavabdeh orqan ölçüləri mübahisə etməmişdir, bu ölçüləri Texniki Pasporta da daxil etmişdir. Cavabdeh orqanın yeganə dəlili odur ki, 20,5 kv.m-lik hissə 106 saylı binanın konturlarından kənarda yerləşdiyi üçün həmin sahəni 1 nömrəli sahənin digər hissəsi ilə birləşdirmək və vahid qeydiyyata alıb vahid çıxarışa daxil etmək mümkün deyiİdir. Halbuki bu əsassızdır və əlində olan sübutlarla uyğunsuzdur. Belə ki, hər iki mənzil hissəsi (həyətyanı sahə ilə birlikdə nənəsinə məxsus 20,5 kv.m-lik hissə və Nisimova məxsus tikili hissəsi) birləşdirildikdən sonra ümumi istifadə anlayışı aradan qalxmış, mənzil həyətyanı sahə ilə birlikdə vahid daşınmaz əmlak obyekti olmuşdur.
12. Cavabdeh iddiaya dair etirazla məhkəməyə müraciət edərək iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
13. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, mənzilin qeydiyyata alınması ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli müraciəti zamanı İdarənin mütəxəssisləri tərəfindən ünvana texniki baxış keçirilərkən texniki pasportda əksini tapan 8, 9, 10, 11 saylı sahələrin binanın konturundan kənarda yerləşdiyi müəyyən olmuşdur. Odur ki, qeydiyyat aparılarkən müvafiq qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq həmin sahələr (20.8 kv.m) nəzərə alınmamışdır.
14. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-3936/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qərarı ilə iddia tələbi rədd edilmişdir.
15. Məhkəmə öz mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı istifadəsində torpaq sahəsinin olmasından istifadə edərək binanın həyətində tikilmiş tikililəri artırmaqla mülkiyyətində olan mənzilin sahəsini genişləndirmiş, lakin bu zaman nə həmin tikililərə, nə də tikilinin yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair hər hansı bir hüquqmüəyyənedici sənədi məhkəməyə təqdim etməmişdir.
16. Belə olan halda məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı qanunvericiliklə tələb olunan sənədləri cavabdehə təqdim etmədiyindən cavabdehin imtinası qanuni olmuş, bu imtina onun hüquqlarının pozulmasına səbəb olmamışdır.
17. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)- 3936/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qərarının ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
APELLYASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞİ ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ
b) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
18. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri iddia ərizəsinin dəlilləri ilə oxşarlıq təşkil edir.
c) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
19. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz təqdim edilməmişdir.
d) Prosses iştirakçılarının izahatları
20. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili apellyasiya şikayətinin təmin olunmasını, birinci instansiya məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
21. Məhkəmə kollegiyasının iclasının vaxtı və yeri barədə xəbərdar edilməsinə baxmayaraq cavabdeh məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 62.3-cü maddəsinə əsasən işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
22. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası:
Maddə 12. Dövlətin ali məqsədi İ. İnsan və vətəndaş hüquqlarının və azadlıqlarının, Azərbaycan Respublikasının vətəndaşlarına layiqli həyat səviyyəsinin təmin edilməsi dövlətin ali məqsədidir; Maddə 13. Mülkiyyət İİ. Mülkiyyət dövlət mülkiyyəti, xüsusi mülkiyyət və bələdiyyə mülkiyyəti növündə ola bilər; Maddə 29. Mülkiyyət hüququ İ. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır; İİ. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur; İİİ. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir;
23. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi:
Maddə 12.2. Yaşayış sahəsi dedikdə - Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlak hesab edilən və vətəndaşların daimi yaşaması üçün yararlı olan (müəyyən edilmiş sanitariya və texniki norma və qaydalara, qanunvericiliyin digər tələblərinə cavab verən) ayrıca sahə başa düşülür; Maddə 13.1. Yaşayış sahələrinə aşağıdakılar aiddir: 13.1.1. yaşayış evi, yaşayış evinin hissəsi; 13.1.2. mənzil, mənzilin hissəsi; 13.1.3. otaq;
24.“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu:
Maddə 2. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı 2.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. 2.2. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır. 2.3. Daşınmaz əmlak üzərində qeydiyyata alınmış hüquq mübahisələndirilə bilər. 2.4. Hüquqların dövlət qeydiyyatı ilə bağlı mübahisələr məhkəmə qaydasında həll edilir. Maddə 3. Daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı haqqında qanunvericilik 3.1. Daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı haqqında qanunvericilik Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasından, Mülki Məcəlləsindən, bu qanundan və digər normativhüquqi aktlardan ibarətdir. Maddə 8. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsasları 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar; 8.0.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol, habelə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol; 8.0.3. daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, daşınmaz əmlak sertifikatı; 8.0.4. qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları; 8.0.5. 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri; 8.0.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); 8.0.7. 2007-ci il mayın 22-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində olan bağ təsərrüfatı idarələri tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış bağ sahələrinə dair verilən icarə müqavilələri, sərəncamlar və orderlər kollektiv bağçılıq-yoldaşlıq təsərrüfatının üzvlərinin siyahısına müvafiq olaraq verilmiş üzvlük kitabçası və ya üzvlərin iclasının protokolundan çıxarış; 8.0.8. bu Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər. 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 8.0.10-1. müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqan (qurum) tərəfindən müəyyənləşdirilmiş hallarda və qaydada tikinti obyektlərinə münasibətdə - tikinti obyektinin istismarına icazə və torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət və ya icarə hüququnu təsdiq edən sənəd; Maddə 11. Hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün təqdim edilən sənədlərə tələblər 11.1. Hüquqların mövcudluğunu, əldə edilməsini, başqasına keçməsini, məhdudlaşdırılmasını (yüklənməsini), onlara xitam verilməsini təsdiq edən sənədlər hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla müəyyən edilmiş tələblərə uyğun olmalıdır. Maddə 15. Hüquqların dövlət qeydiyyatından imtina 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3. hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4. daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6. bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. 15.2. Hüquqların dövlət qeydiyyatından əsaslandırılmış imtina barədə ərizəçiyə 5 gün müddətində bildiriş göndərilir. Bildirişin forması müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.
25. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 25 oktyabr 2010-cu il tarixli Qərarında göstərilmişdir ki, “Azərbaycan Respublikası qanunvericiliyində təsbit edilmiş mülkiyyət hüququnun təminatı mexanizmi məhz daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyat əsasında həyata keçirilir. Daşınmaz əmlaka aid olan məlumatların vahid dövlət reyestrində qeydiyyatı həm dövlət, həm də mülkiyyətçilərin mənafelərinin qorunması baxımından vacibdir. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı nəticəsində şəxsin qanuni əsaslarla əldə etdiyi müvafiq daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun tanınması bu hüququn pozulmasının qarşısını alır. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı əmlaka dair mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənədlərin həqiqiliyinə və əsaslılığına təminat kimi qiymətləndirilir. Dövlət orqanlarının bu istiqamətdəki fəaliyyətinin əsas məqsədlərindən biri isə hər kəsin hüquq və qanuni mənafelərinin qorunmasıdır. Bu baxımdan qeyd olunan sahədə dövlət orqanlarına həvalə edilmiş səlahiyyətlərin həyata keçirilməsi nəticəsində hər bir fiziki və ya hüquqi şəxsin hüquqlarının, o cümlədən mülkiyyət hüquqlarının tam həcmdə reallaşdırılmasının əsassız olaraq məhdudlaşdırılmasının yolverilməzliyi də xüsusi əhəmiyyət kəsb edir.”
26. “İnzibati icraat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu:
13.1. İnzibati orqanların inzibati praktikasına fiziki və ya hüquqi şəxslərin etimadı qanunla qorunur.
17. Fiziki və ya hüquqi şəxslərin hüquqi statusuna (prinsipial hərəkət azadlığına) hər hansı müdaxiləni nəzərdə tutan tədbirlər inzibati orqanın güddüyü qanuni məqsədə mütənasib olmalı, həmin məqsədə çatmaq üçün öz məzmunu, yeri, vaxtı və əhatə etdiyi şəxslərin dairəsi baxımından zəruri və yararlı olmalıdır. 19.1. İnzibati icraat zamanı işin faktiki halları ilə əlaqədar fiziki və ya hüquqi şəxslər tərəfindən təqdim olunan sənədlər və dəlillər, onların həqiqətə uyğun olmadığı sübuta yetirilməyibsə, mötəbər hesab olunur. Fiziki və ya hüquqi şəxslərdən həmin sənədlərin və dəlillərin mötəbərliyini təsdiq edən əlavə sənədlərin və ya məlumatların tələb olunması qadağandır. 19.2. Təqdim olunmuş sənədlərin və dəlillərin mötəbərliyinə əsaslı şübhələr olduğu hallarda, inzibati orqan müstəqil şəkildə və öz hesabına onların mötəbərliyinin müəyyən edilməsi üçün tədbirlər görür. 24.1. İnzibati orqan inzibati icraat zamanı işin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halları hərtərəfli, tam və obyektiv araşdırmağa borcludur. 24.2. İnzibati orqan maraqlı şəxslərin xeyrinə olan halların araşdırılmasından və nəzərə alınmasından imtina edə bilməz.
27. Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsi:
Maddə 68.1. məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. Maddə 68.2.məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır. Maddə 82. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində və hüquqi məsələlər, habelə sübutlar və faktlar (faktiki hallar) əsasında mahiyyəti üzrə tam həcmdə baxır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmçinin bu Məcəllənin 12-ci maddəsinin tələblərinə əsasən yeni təqdim olunmuş sübutları (sübutetmə vasitələrini) və faktları (faktiki halları) da nəzərə alır. Maddə 87.6 Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı apellyasiya tələbi həddində dəyişdirilə bilər. Maddə 87.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, bir qayda olaraq, mübahisə ilə bağlı işə mahiyyəti üzrə baxaraq həll edir. Məhkəmə icraatının davam etdirilməsinin zəruri olduğu aşağıdakı müstəsna hallarda apellyasiya instansiyası məhkəməsi, barəsində şikayət verilmiş məhkəmə qərarını ləğv edərək işi müvafiq inzibati məhkəməyə göndərə bilər: Maddə 87.7.1. inzibati məhkəmədə icraat zamanı yol verilmiş ciddi prosessual pozuntular səbəbindən əhəmiyyətli sayda və ya geniş həcmdə sübutların araşdırılması tələb olunduqda; Maddə 87.7.2. inzibati məhkəmə tərəfindən mahiyyəti üzrə qərar qəbul edilmədikdə; Maddə 87.8. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qərarını əsaslandırmağa borcludur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxladıqda, həmin qərardakı əsaslara istinad edə bilər. Lakin hər bir halda apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibət bildirilməlidir. Maddə 94.1 Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir.
APELLYASİYANİN MÜMKÜNLÜYÜ, APELLYASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
28. Apellyasiya şikayəti vaxtında verilmiş, şikayət formal baxımdan lazımi qaydalarla əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də, şikayət mümkün hesab edilmişdir.
29. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən yeni təqdim olunmuş sübutlar (sübutetmə vasitələrini) və faktlar (faktiki halları) da nəzərə alınaraq birinci instansiya məhkəməsinin qərarı tam olaraq yoxlanılır.
30. Qanunun tələbinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində və hüquqi məsələlər, habelə sübutlar və faktlar (faktiki hallar) əsasında mahiyyəti üzrə tam həcmdə baxır.
APELLYASİYA İNSTANSİYASİ MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
31. Yuxarıda istinad olunan prosessual normalarda təsbit olunmuş işin hallarının araşdırılması prinsipinin tələbinə əsasən, məhkəmə proses iştirakçılarının izahatları, onların təqdim etdikləri sübutlarla və işdə olan digər materiallarla kifayətlənməyərək, mübahisənin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halları araşdırmağa borcludur. Sübutlar məhkəmə tərəfindən tam və hərtərəfli araşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilməlidir. Bu, məhkəmənin xidməti vəzifəsindən irəli gəlir.
32. Birinci instansiyası məhkəməsinin hazırkı iş üzrə qəbul etdiyi xx.xx.2025-ci il tarixli, 2-1(112)-3936/2025 nömrəli qərarı ilə iddia tələbi təmin edilməmişdir.
33. Məhkəmə kollegiyası işin hallarına dair tərəflərin izahatlarını dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini inzibati iş materialları ilə birlikdə araşdırıb, işin hallarına hüquqi qiymət verərək aşağıdakılara əsasən bu nəticəyə gəlir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı İnzibati Məhkəməsinin qərarı ləğv olunmalı, iş üzrə yeni qərar qəbul edilməklə iddia tələbi qismən təmin edilməlidir.
34. İş materiallarında olan Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2004-cü il tarixli, 537 nömrəli sərəncamından görünür ki, Ə.Quliyev küçəsi 106 saylı evin 1 otaqlı yaşayış sahəsi 8,0 kv.m. olan 1 saylı mənzilinin icarə müqaviləsi vət.S.Ə.İsmayılovla bağlanmış və həmin ünvanda keçmiş icarədar Nisimovun boşalmış 2 otaqlı yaşayış sahəsi 37,5 kv.m. olan mənzili də onun mənzil sahəsinə əlavə edilməklə o, gələcəkdə 4 nəfər ailə tərkibi ilə (özü, 3 oğlu) 3 otaqlı yaşayış sahəsi 45,5 kv.m. olan 1 saylı mənzilin icarədarı hesab edilmişdir.
35. xx.xx.2011-ci il tarixli, ********** nömrəli Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, ümumi sahəsi 56,7 kv.metr, yaşayış sahəsi 11.2 kv.metr olan mənzilə X6 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır.
36. Qanun üzrə vərəsəlik hüququ haqqında xx.xx.2019-cu il tarixli şəhadətnamədən görünür ki, xx.xx.2018-ci il tarixdə ölmüş X8 vərəsəsi oğlu İddiaçı- Bakı şəhəri, Ə.Quliyev küçəsi, ev 106 və o miras əmlakdan 1/1 hissədə pay almalıdır. Şəhadətnamə verilən miras əmlak DƏDRX-nin Bakı Şəhər Ərazi İdarəsi tərəfindən xx.xx.2011-ci il tarixdə X7 verilmiş **********28-05101-093001 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 56.7 kv.m olan 3 otaqlı mənzildən ibarətdir.
37. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2022-ci il tarixli, ********** nömrəli çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 56,7 kv.metr olan mənzilə X3 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır.
38. Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2019-cu il tarixli, 127 nömrəli sərəncamından görünür ki, müəyyən edilmişdir ki, Əlövsət Quliyev küçəsi 106 saylı evin 1 saylı mənzili DƏDRX-nin 1 1 19045924 Qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2019-cu il tarixli Çıxarışına əsasən tam mülkiyyət hüququ ilə vətəndaş İddiaçı məxsusdur və mənzilin faktiki olaraq yaşayış sahəsi 50.9 m2, ümumi sahəsi 86.9 kv.metrdir. Buna görə də qərara alınmışdır ki, vətəndaş İddiaçı məxsus Nəsimi rayonu, Əlövsət Quliyev küçəsi 106 saylı evin 1 saylı mənzilin ümumi sahəsi 86.9 m2 hesab edilsin.
39. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2022-ci il tarixli, ********** nömrəli çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən X3 xüsusi mülkiyyətində olan mənzilin ümumi sahəsi 74.7 kv.metrdir.
40. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı Və Reyestri X15 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 3-21-3-30/2-3388/2025 nömrəli məktubundan görünür ki, mənzilin faktiki və texniki pasportda yaşayış sahəsi 50.9 kv.m (3 otaq), ümumi sahəsi 95.5 kv.m təşkil edir. Lakin hüquq müəyyənedici sənədlərə əsasən mənzilin ümumi sahəsi 74.7 kv.mdir. Qeyd olunanlarla yanaşı, iddiaçının istifadəsində 21.4 kv.m torpaq sahəsi var.
41. İddiaçı xx.xx.2024-cü il tarixdə ərizə ilə cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri X15nə müraciət edərək, ünvan 3 ünvanında yerləşən 1 nömrəli mənzilin ümumi sahəsinin faktiki ölçülərinin qeydiyyatının düzəldilməsini, ümumi sahənin 95,5 kv.m. olması ilə bağlı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyat aparılması, Texniki Pasportda əks olunmuş həmin ölçünün çıxarışa da daxil edilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində cari düzəlişin edilməsini xahiş etmişdir.
42. Cavabdeh xx.xx.2024-cü il tarixli, **********89 saylı məktubla iddiaçının tələbini təmin etməkdən imtina etmiş və bildirmişdir ki, mənzilin qeydiyyata alınması ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli müraciəti zamanı İdarənin mütəxəssisləri tərəfindən ünvana texniki baxış keçirilərkən texniki pasportda əksini tapan 8, 9, 10, 11 saylı sahələrin binanın konturundan kənarda yerləşdiyi müəyyən olmuşdur. Odur ki, qeydiyyat aparılarkən müvafiq qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq həmin sahələr (20.8 kv.m) nəzərə alınmamışdır. İdarəyə daxil olmuş eyni məzmunlu xx.xx.2023-cü il tarixli ərizəyə **********21 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli məktubla cavab verilmişdir.
43. Birinci instansiya məhkəməsi mübahisələndirilən qərarında gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı istifadəsində torpaq sahəsinin olmasından istifadə edərək binanın həyətində tikilmiş tikililəri artırmaqla mülkiyyətində olan mənzilin sahəsini genişləndirmiş, lakin bu zaman nə həmin tikililərə, nə də tikilinin yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair hər hansı bir hüquqmüəyyənedici sənədi məhkəməyə təqdim etməmişdir. Belə olan halda məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı qanunvericiliklə tələb olunan sənədləri cavabdehə təqdim etmədiyindən cavabdehin imtinası qanuni olmuş, bu imtina onun hüquqlarının pozulmasına səbəb olmamışdır.
44. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşmayaraq bildirir ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29-cu maddəsinin İİİ hissəsinə görə hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təşbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir.
45. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.
46. Həmin Məcəllənin 139.2-ci maddəsinə əsasən daşınar əmlaka hüquqlar yalnız qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda dövlət qeydiyyatına alınmalıdır.
47. Həmin Məcəllənin 139.3-cü maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada tərtib edilən və aparılan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində həyata keçirilir.
48. Həmin Məcəllənin 146.2-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir.
49. Həmin Məcəllənin 152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
50. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 2.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır.
51. Həmin Qanunun 2.2-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır.
52. Həmin Qanunun 4.1-ci maddəsinə əsasən bu Qanun qüvvəyə mindiyi günədək daşınmaz əmlaka hüquqların ayrı-ayrı qeydiyyat orqanları tərəfindən aparılmış dövlət qeydiyyatı öz hüquqi qüvvəsini saxlayır.
53. Həmin Qanunun 8.0-cı maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2009-cu il oktyabrın 1-dək) dövlət və ya ictimai mənzil fondundan yaşayış sahəsinin verilməsinə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, order və ya mənzil kirayəsi müqaviləsi; 8.0.12. 2006cı il iyulun 6-dan 2009-cu il iyunun 24-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən daşınmaz əmlaka dair verilmiş şəhadətnamələr.
54. Həmin Qanunun 10.2.1-ci maddəsində vurğulanır ki, hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan birinin olması kifayətdir. Bu normanın mətninə və məzmununa görə, Qanunun 8-ci maddəsində təsbit olunmuş əsaslardan (sənədlərdən) hər hansı birinin təqdim olunması cavabdeh tərəfindən qeydiyyatın aparılması üçün yetərli sayılmalıdır.
55. Həmin Qanunun 12.1-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi və başqasına keçməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən hazırlanan sənədlər əsasında qeydiyyat orqanı tərəfindən verilən dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir. 56.Yuxarda qeyd edilən qanunvericiliyin tələblərindən də göründüyü kimi müvafiq order daşınmaz əmlaka dair mülkiyyət hüququnun qeydə alınması üçün əsasdır.
57. Hazırki işdən müəyyən olunur ki, cavabdeh inzibati orqanın iddiaçının tələbinin təmin olunmasından imtinası onunla əsaslandırılmışdır ki, mənzilin qeydiyyata alınması ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli müraciəti zamanı İdarənin mütəxəssisləri tərəfindən ünvana texniki baxış keçirilərkən texniki pasportda əksini tapan 8, 9, 10, 11 saylı sahələrin binanın konturundan kənarda yerləşdiyi müəyyən olmuşdur. Odur ki, qeydiyyat aparılarkən müvafiq qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq həmin sahələr (20.8 kv.m) nəzərə alınmamışdır.
58. Lakin, iş materiallarında olan Caparidze rayon İcraiyyə Komitəsi Mənzil İdarəsinin 03785 nömrəli, xx.xx.1956-cı il tarixli orderinə əsasən müəyyən edilmişdir ki, vətəndaş İzrailova A.R-ya 3 nəfər ailəsi ilə P.Montin küçəsi, ev 106, mənzil 1 ünvanında yerləşən 8.0 kv.m sahə verilmişdir.
59. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə mübahisəli ünvana baxış keçirilmiş və Caparidze rayon İcraiyyə Komitəsinin orderində qeyd edilmiş 8 kv.m sahənin hazırkı iş üzrə cavabdeh tərəfindən verilmiş imtinada göstərilən əlavə sahənin istifadə olunduğu, 2 mərtəbəli binaya bitişik vəziyyətdə yerləşdiyi və müvafiq texniki pasportda göstərildiyi müəyyən edilmişdir.
60. Göründüyü kimi, mübahisələndirilən 8 kv.m sahənin hüquq müəyyənedici sənədi mövcud olduğundan həmin sahəyə münasibətdə cavabdehin imtinası iddiaçının hüquqlarını pozmuşdur. Belə ki, Caparidze rayon İcraiyyə Komitəsi sözügedən məsələ üzrə səlahiyyətli orqan olduğundan bununla bağlı order verdiyindən, həmçinin xx.xx.2004cü il tarixli, 537 nömrəli Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyətinin sərəncamı qanunvericliklə mülkiyyət hüququnun qeydə alınması əsası kimi müəyyən edildiyindən və hazırdada qeyd edilən hüquq müəyyənedici sənədlər qüvvədə olduğundan (ləğv və ya etibarsız hesab edilmədiyindən) iddiaçının 8 kv.m sahəyə münasibətdə mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasından imtinası qanunsuz və əsassız olmuşdur. 61.Həmçinin Kollegiya qalan 12.8 kv.m münasibətdə qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə düzgün olmuşdur. Belə ki, iddiaçının hazırkı tələbinin digər əsası olan Bakı şəhəri Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyətinin 29 iyul 2019-cu il tarixli, 127 nömrəli sərəncamıdır ki, həmin məzmunlu sərəncam daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında qanunvericiliyə əsasən mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınma əsası olaraq müəyyən edilməmişdir. 62.Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti başçısının 29 iyul 2019-cu il tarixli, 127 nömrəli sərəncamı səlahiyyəti olmayan inzibati orqan tərəfindən inzibati aktın qəbul edilməsi kimi qiymətləndirilməlidir. 63.Belə ki, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2012-ci il 6 iyun tarixli 648 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Yerli icra hakimiyyətləri haqqında Əsasnamə”də yerli icra hakimiyyətlərinin vətəndaşların mülkiyyətində və istifadəsində olan yaşayış sahələrinin ölçülərinin dəqiqləşdirilməsi ilə bağlı səlahiyyəti təsbit edilməmişdir. 64.“İnzibati icraat haqqında” Azərbaycan Respublikasının 65.1.2-ci maddəsinə əsasən müvafiq səlahiyyəti olmayan inzibati orqan tərəfindən qəbul edilmiş inzibati akt etibarsız hesab edilir. 65.Göründüyü kimi qanunvericiliyin tələbi ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakla bağlı mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınması üçün “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslardan biri qeydiyyat orqanına mütləq təqdim olunmalıdır. Lakin işdən görünür ki, sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinə münasibətdə istinad edilən Qanununun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan hər hansı biri mövcud deyil və iddiaçı cavabdeh inzibati orqana müraciət edərkən belə əsaslardan heç birini təqdim etməmişdir. 66.Beləliklə, qeyd olunmalıdır ki, hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina edilməsi üçün müəyyən olunmuş hallar “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 15.1-ci maddəsində sadalanmışdır və həmin hallar aşağıdakılardan ibarətdir: 15.1.1 – dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2 – hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericilklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3 – hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4 – daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5 – daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6 – bu Qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda.
67. Göründüyü kimi, qanunverici hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtinanın əsaslarını dəqiq müəyyən etmişdir. Qanunvericilikdə müəyyən edilən imtina əsaslarında daşınmaz əmlakın binanın konturlarından kənarda yerləşmə əsası ilə (cavabdeh həmin əsasla imtina etmişdir) mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasından imtina nəzərdə tutulmamışdır.
68. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-3936/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qərarı ləğv edilməli, qeyd edilən əsaslardan irəli gələrək iddia qismən təmin edilməli və ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilinin ümumi sahəsinin ölçüləri ilə bağlı mövcud qeydiyyatın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində düzəldilməsi, mənzilin ümumi sahəsinin 82,7 kv.m olması ilə bağlı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatın aparılması, texniki pasportda əks olunmuş həmin ölçünün çıxarışa da daxil edilərək buna dair idiaçıya müvafiq yeni çıxarış və texniki pasportun verilməsi öhdəliyi cavabdehin üzərinə qoyulmalıdır.
69. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası İPM-nin 68.1-ci, 68.2ci, 68.3-cü, 87.6-cı, 87.8-ci, 94.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası
qərara aldı:
Apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-3936/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qərarı ləğv edilsin. İddia tələbi qismən təmin edilsin. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-3936/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qərarı ləğv edilməli, qeyd edilən əsaslardan irəli gələrək iddia qismən təmin edilməli və ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilinin ümumi sahəsinin ölçüləri ilə bağlı mövcud qeydiyyatın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində düzəldilməsi, mənzilin ümumi sahəsinin 82,7 kv.m olması ilə bağlı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatın aparılması, texniki pasportda əks olunmuş həmin ölçünün çıxarışa da daxil edilərək buna dair idiaçıya müvafiq yeni çıxarış və texniki pasportun verilməsi öhdəliyi cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri X15nə həvalə edilsin. İddia tələbi qalan hissədə rədd edilsin. Qərardan, Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay müddətində, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına verilə bilər.