Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-1(103)-3945/2025 14.05.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Iddiaçı üçüncü şəxs3nun (X5) cavabdeh Cavabdeh qarşı mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması tələbinə dair işi üzrə Açar sözlər: (mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması) Hakimlər Ismayılov Orxan Nadir oğlunun (sədrlik edən və məruzəçi), X1 və X2 ibarət tərkibdə, Dəmirova Nəcimə Arif qızının katibliyi, Iddiaçı üçüncü şəxs3nun (X5) iştirakı ilə, Iddiaçı üçüncü şəxs3nun (X5) cavabdeh Cavabdeh qarşı, üçüncü şəxs2 MTK və üçüncü şəxs1 üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə “daşınmaz əmlaka hüququn dövlət qeydiyyatının aparılması” tələbinə dair inzibati iş üzrə Bakı Inzibati Məhkəməsinin ## #### 2025-ci il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə şifahi məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları Texniki Inventarlaşdırma və Mülkiyyət Hüquqlarının Qeydiyyat Idarəsinin ##.##.1997- ci il tarixli, ÖM seriyalı ****** nömrəli qeydiyyat vəsiqəsindən görünür ki, ünvan 1ndə yerləşən ** nömrəli evin 20 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət * nömrəli mənzili üçüncü şəxs3nun adına xüsusi mülkiyyət kimi hüquqi qeydiyyatdan keçmişdir; Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Icra Hakimiyyətinin ##.##.1999-cu il tarixli, **** nömrəli sərəncamından görünür ki, üçüncü şəxs3na ünvan 1ndə yerləşən ** nömrəli evin * nömrəli mənzilini söküb əvəzində təsdiq edilmiş fərdi layihə əsasında yenisini tikməyə icazə verilmişdir. Iddiaçı ərizə ilə cavabdehə müraciət edərək, ünvan 1, 26/2 küçəsində inşa edilmiş mənzilin fərdi yaşayış evinə keçirilməsi və reyestrdən çıxarışın və texniki pasportun verilməsi, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasını xahiş etmişdir. Cavabdeh inzibati orqan ##.##.2024-cü il tarixli məktubla müraciətin təmin olunmasından imtina etmişdir. Cavab məktubunda bildirilmişdir ki, “qeyd olunan məsələ ilə bağlı müraciətinizə ************ nömrəli, ##.##.2023-cü il tarixli məktubla cavab verilmişdir. Bundan başqa, əcnəbi olduğunuzdan torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması mümkün deyildir. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin 48.3-cü maddəsinə əsasən əcnəbilər və vətəndaşlığı olmayan şəxslər, xarici hüquqi şəxslər, beynəlxalq birliklər və təşkilatlar, habelə xarici dövlətlər Azərbaycan Respublikasında torpaq sahələrini yalnız icarə hüququ əsasında əldə edə bilərlər.” Birinci instansiya məhkəməsində icraat Iddiaçı üçüncü şəxs3 cavabdeh Cavabdeh * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, üçüncü şəxs3na məxsus ünvan 1, 26/2 küçəsində inşa edilmiş mənzilin fərdi yaşayış evinə keçirilməsi və reyestrdən çıxarışın və texniki pasportun verilməsi, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun X4 adına qeydiyyata alınması vəzifəsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmənin ##.##.2025-ci il tarixli qərardadı ilə üçüncü şəxs2 MTK və üçüncü şəxs1 üçüncü şəxs qismində (zəruri cəlbetmə) inzibati məhkəmə icraatına cəlb edilmişdir. Məhkəmənin ##.##.2025-ci il tarixli qərardadı ilə, iddia “mənzilin fərdi yaşayış evinə keçirilməsi və torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun X4 adına qeydiyyata alınması” tələbləri hissəsində mümkün sayılmamışdır. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, üçüncü şəxs3 ünvan 1 26/2 küçəsi ərazisində inşa edilmiş mənzilin fərdi yaşayış evinə keçirilməsi və yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il ## ###### tarixli, *** nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin siyahısında nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlərə əsasən ünvan 1, ev 26/2 ərazisində inşa edilmiş fərdi yaşayış evi üzərində mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış , texniki pasportun verilməsi üçün müraciət etmişdir. Azərbaycan Respublikasının Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Cavabdeh * saylı Bakı Ərazi Idarəsinin məktubunda bildirilmişdir ki, müraciətin icrası müəyyən edilmiş tələblərə uyğun olmalıdır. Bakı şəhəri, Sabunçu Rayonu Icra Hakimiyyətinin ## ###### 1999-cu il tarixli, **** nömrəli sərəncamına əsasən ona məxsus fərdi yaşayış evi sökülüb yenidən təsdiq edilmiş fərdi layihə əsasənda yenisinin tikilməsi haqqında qərar qəbul edilmişdir. Cavabdeh * saylı Bakı Ərazi Idarəsi iddiaya dair etirazla məhkəməyə müraciət edərək, qeyd etmişdir ki, qeyd olunan ünvanda yerləşən əmlakların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mənzil kimi qeydiyyata alındığı məlum olmuşdur. Odur ki, mənzillərin fərdi yaşayış evinə keçirilməsi və yerləşdiyi torpaq sahəsi üzərindəki hüquqların qeydiyyata alınmasına dair “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il ## ###### tarixli *** nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin Siyahısı”nda nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilməmişdir. Bundan başqa, fərdi yaşayış evinə dair təqdim olunan layihə Rayon Icra Hakimiyyəti tərəfindən təsdiq edilməmişdir. Həmçinin cavabdeh etiraza əlavəsində bildirmişdir ki, elektron kadastr məlumatlarına əsasən iddiaçı tərəfindən göstərilən əmlak üçüncü şəxs2 Mənzil Tikinti Kooperativi tərəfindən müraciəti olmuş koordinatlar daxilində yerləşir, bir hissəsi isə üçüncü şəxs1 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış əmlakla ilə üst-üstə düşür. Idarənin mütəxəssisləri tərəfindən texniki baxış və inventarlaşdırma işləri aparılan zaman daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış mənzilin söküldüyü müəyyən edilmişdir, lakin sökülmüş mənzilin qeydiyyatının ləğvinə dair ərizə təqdim edilməmişdir. Bundan başqa, torpaq sahəsində 2 ədəd yaşayış evinin inşa olunduğu və sahənin faktiki ölçüsünün 235 kv.m olduğu məlum olmuşdur. Birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə Bakı Inzibati Məhkəməsinin ## #### 2025-ci il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarı ilə (hakim Həmid Ağalarov) iddiaçı üçüncü şəxs3nun (X5) cavabdeh Cavabdeh * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə qarşı, üçüncü şəxs2 MTK və üçüncü şəxs1 üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə “daşınmaz əmlaka hüququn dövlət qeydiyyatının aparılması” tələbinə dair iddiası “yaşayış sahəsinə dair reyestrdən çıxarışın və texniki pasportun verilməsi” tələbi hissəsində təmin edilməmişdir. Iddiaçı birinci instansiya məhkəməsinin qeyd edilən qərarından apellyasiya şikayəti verərək, Bakı Inzibati Məhkəməsinin ## #### 2025-ci il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarının ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri Iddiaçı apellyasiya şikayətində qeyd etmişdir ki, iddia ərizəsinə mübahisə predmeti olan fərdi yaşayış evimə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən ##.##.1999-cu il tarixli qeydiyyat vəsiqəsini və həmçinin 1999-cu ildə tərtib edilmiş şəxsi mülkiyyətdə olan mənzilin texniki pasportunu təqdim etmişdir. Həmçinin təqdim etdiyi sənədlərdən biri də Bakı şəhəri Icrakom və Bakıplan yanında Şəhər Hesab-lnventarizasiya Bürosu tərəfindən ## ###### 1956-cı ildə inv. 1097 nömrəsində qeyd olunan fərdi yaşayış evinin texniki pasportu tərtib edilmiş, həmin planda yaşayış evinin sahəsi 120,55 kv.m və torpaq sahəsinin 360 kv.m, həyətyanı sahə 239.45 kv.m qeyd edilmişdir. Həmin texniki pasport hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması üçün əsaslardan biridir. Bundan başqa o, Bakı şəhəri Sabunçu rayon Icra Başçısının ##.##.1999-cu il tarixli **** saylı sərəncamını da təqdim etmişdir. Həmin sərəncamdan da açıq-aydın görünür ki, ona köhnə evi söküb əvəzində yenisini tikməyə icazə verilmişdir. Yəni həm bu evin sökülüb yenidən tikilməsi müvafiq icra hakimiyyətinin razılığı ilə icra olunmuş həm də bu evin yerləşdiyi torpaq sahəsi də qanuni onun istifadəsində olmuşdur. Amma əfsuslar olsun ki, nə cavabdeh müvafiq orqan nə də, məhkəmə bunu nəzərə almamış və bununla da “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Haqqında” AR Qanunun 8-ci maddəsinin və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il ## ###### tarixli, *** nömrəli Fərmanının tələblərini pozmuşlar. Yuxarıda adıçəkilən hər iki normativ hüququ aktda nəzərdə tutulmuş sənədlərin siyahısında onun məhkəməyə təqdim etdiyi sənədlərin də adı var. Həmin bu qanunlara görə 2001-ci ilə kimi texniki inventarlaşdırma büroları tərəfindən mülkiyyət hüququ əsasında tərtib edilmiş texniki pasportlarda ölçüləri göstərilmiş torpaq sahələrinə dair vətəndaşların mülkiyyət hüququ tanınır və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydiyyata alınır. Eyni zamanda daşınmaz əmlakın dövlət Reyester xidməti yaranana qədər müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən daşınmaz əmlakla bağlı sərəncamlar, qərarlar, şəhadətnamələr dövlət tərəfindən tanınır və həmin hüquqlara dair Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən müvafiq çıxarışları verilir. Ona görə də hesab edirəm ki, mənim mülkiyyətimdə olan fərdi yaşayış evimin yerləşdiyi torpaq sahəsinə dairdə mülkiyyət hüququ tanınmalı və müvafiq çıxarışda verilməlidir. Bundan başqa iddiasının mənzilin fərdi yaşayış evi kimi qeydiyyata alınması məsələsinə gəldikdə isə, həmin fərdi yaşayış evi də Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Icra Başçısının verdiyi sərəncam əsasında təsdiq edilmiş layihə əsasında inşa olunmuşdur. Həmçinin, məhkəmə tərəfindən Azəərbaycan Respublikası Prezidentinin ##.##.1997-ci il tarixli *** saylı Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Vətəndaşların qanuni istifadəsində olan (fərdiyaşayış evlərinin, həyətyanı sahələrin, fərdi, kollektiv və korporativ bağlarının dövlət bağçılıq təsərrüfatının idarəçilik bağların) torpaqların onların mülkiyyətinə verilməsi haqqında” əsasnamənin tələbləri pozulmuşdur. Belə ki, bu qanuna görədə vətəndaşların istifadəsində olan torpaq sahələri onların mülkiyyətinə verilib. Qeyd etmək istəyirəm ki, AR MPM-nin 217 maddəsinə əsasən məhkəmə qətnamə qəbul edərkən həmin hüquqi münasibətlərin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına tətbiq edir. Inzibati işin sənədlərindən də görünür ki, mübahisə predmeti olan fərdi yaşayış evi 1999-cu ildə sökülüb tikilmişdir. Təbii ki, qanunvericiliyə görə də həmin vaxt qüvvədə olan qanunvericilik aktları tətbiq olunmalı idi. Ona görə də, cavabdeh orqanın ondan hal-hazırda tələb edilən sənədləri istəməsi qanunsuz və əsassızdır. 1999-cu ildə mənzilin təyinatını dəyişmək üçün yeganə sənəd yerli icra hakimiyyətinin sərəncamı idi ki, o da həmin sərəncamı cavabdehə təqdim etmişdir. Bundan başqa, ##.##.2025-ci il tarixli “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyesteri Haqqında” AR Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsi təsdiq edən sənədlərin siyahısının” təsdiq edilməsi haqqında Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il ## ###### tarixli, *** nömrəli Fərmanda dəyişiklik edilmiş və həmin Fərmanın məzmunda 2.8-ci bənd əlavə edilmişdir. Həmin əlavə edilmiş 2.8-ci bəndə görə- Yaşayış evi tipli hüquqi mənzillərin sökülərək yerində fərdi yaşayış evinin inşa olunması barədə yerli icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihəsi mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması üçün əsasdır. Yəni artıq bu qanunla da onun həmin bu fərdi yaşayış evinə hüquqları tanınmaldır. Qonşuluğunda yerləşən bir neçə manzilə dair mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışın surətini məhkəməyə təqdim etmişdir. Lakin məhkəmə tərəfindən həmin sənədlərə də düzgün hüquqi qiymət verilməmişdir. Belə ki, inzibati orqan qanunvericiliyin tələbinə görə bütün vətəndaşlara eyni cür yanaşmalı olduğu halda əsassız olaraq onların aralarında ayrı seçkilik etmişdir. Əgər eyni ünvanda yaşadığımız digər şəxslərə çıxarış verilmişdirsə onda ona da müvafiq çıxarış verilməli idi. Lakin cavabdeh orqan tərəfindən qanun normasına riayət olunmamış və onun hüquqları pozulmuşdur. Tərəflərin izahatları, prosessual məsələlər Apellyasiya məhkəməsində iddiaçı apellyasiya şikayətini müdafiə edib şikayətin təmin edilməsini və Bakı Inzibati Məhkəməsinin ## #### 2025-ci il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarının ləğv edilməsi və iddianın təmin olunmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə kollegiyasının iclasının vaxtı və yeri barədə cavabdehə və üçüncü şəxslərə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq, nümayəndələrinin məhkəmə iclasında iştirakını təmin etməmiş, üçüncü şəxs üçüncü şəxs1 iştirak etməmiş və səbəbləri barədə heç bir məlumat verməmişlər. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası IPM-nin 62-ci maddəsinə əsasən cavabdehin və üçüncü şəxsin nümayəndələrinin, həmçinin üçüncü şəxs üçüncü şəxs1 iştirakları olmadan şikayət üzrə işə baxılmasını mümkün hesab edir. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: 139.3. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada tərtib edilən və aparılan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində həyata keçirilir. Maddə 152. Mülkiyyət hüququnun anlayışı və məzmunu 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 2. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı 2.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. 2.2. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır. 2.3. Daşınmaz əmlak üzərində qeydiyyata alınmış hüquq mübahisələndirilə bilər. 2.4. Hüquqların dövlət qeydiyyatı ilə bağlı mübahisələr məhkəmə qaydasında həll edilir. Maddə 3. Daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı haqqında qanunvericilik 3.1. Daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı haqqında qanunvericilik Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasından, Mülki Məcəlləsindən, bu qanundan və digər normativhüquqi aktlardan ibarətdir. Maddə 8. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: ... 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il ######ın #-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 8.0.9.1. hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə: 8.0.9.1.1. icarədə və ya istifadədə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə və ya yaşayış evinin istismara qəbul aktı; 8.0.9.1.2. məqsədli təyinatına görə yaşayış evinin tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd; 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il ######ın #-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: ... 8.0.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd; ... Maddə 15. Hüquqların dövlət qeydiyyatından imtina 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3. hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4. daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6. bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il ## ###### tarixli, *** nömrəli fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin siyahısı”:
1. Azərbaycan Respublikası Sovet Sosialist Respublikaları Ittifaqının tərkibində olduğu dövrdə Azərbaycan Respublikasının ərazisində yaşayış və bağ evləri, habelə onların altında olan və ya belə evlərin tikintisi üçün ayrılmış torpaq sahələrinə dair qüvvədə olmuş qanunvericilikdə nəzərdə tutulan aşağıdakı sənədlər: ...
2. Azərbaycan Respublikası Sovet Sosialist Respublikaları Ittifaqının tərkibində olduğu dövrdə, habelə Azərbaycan Respublikası müstəqillik əldə etdikdən sonra “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək olan dövrdə Azərbaycan Respublikasının ərazisində yaşayış və bağ evləri, eləcə də onların altında olan və ya belə evlərin tikintisi üçün ayrılmış torpaq sahələrinə dair qüvvədə olmuş qanunvericilikdə nəzərdə tutulan aşağıdakı sənədlər: ... 2.8. yaşayış evi tipli mənzillərin sökülərək yerində fərdi yaşayış evinin inşa olunması barədə yerli icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş qərarlar və fərdi yaşayış evinin yerli icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihəsi (layihədə torpaq sahəsinin ölçüsü göstərildikdə. Layihə olmadığı və ya həmin layihədə torpağın ölçüsü göstərilmədiyi hallarda yaşayış evi və onun altında olan torpaq sahəsi əsas götürülməklə)
Inzibati Prosessual Məcəllə: Maddə 85.1. Şikayət məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 30 gün, məhkəmə qərardadının isə elan olunduğu gündən 10 gün müddətində inzibati məhkəmə vasitəsilə verilir. Maddə 87.5. Şikayətlə bağlı qərar apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən şifahi məhkəmə baxışı qaydasında qəbul edilir. Maddə 87.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı apellyasiya tələbi həddində dəyişdirilə bilər. Maddə 87.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, bir qayda olaraq, mübahisə ilə bağlı işə mahiyyəti üzrə baxaraq həll edir. Məhkəmə icraatının davam etdirilməsinin zəruri olduğu aşağıdakı müstəsna hallarda apellyasiya instansiyası məhkəməsi, barəsində şikayət verilmiş məhkəmə qərarını ləğv edərək işi müvafiq inzibati məhkəməyə göndərə bilər: inzibati məhkəmədə icraat zamanı yol verilmiş ciddi prosessual pozuntular səbəbindən əhəmiyyətli sayda və ya geniş həcmdə sübutların araşdırılması tələb olunduqda; inzibati məhkəmə tərəfindən mahiyyəti üzrə qərar qəbul edilmədikdə. Maddə 87.8. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qərarını əsaslandırmağa borcludur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxladıqda, həmin qərardakı əsaslara istinad edə bilər. Lakin hər bir halda apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibət bildirilməlidir. Maddə 87.9. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin şikayətlə bağlı hüquqi mövqeyi birinci instansiya məhkəmələri üçün məcburidir. Maddə 89. Bu Məcəllənin 94.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müddətdə şikayətin verilmədiyi və ya inzibati məhkəmə icraatının iştirakçıları tərəfindən şikayətin geri götürüldüyü hallarda, məhkəmə qərarı onun təqdim olunduğu gündən 30 gün, məhkəmə qərardadı isə 10 gün keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Şikayətin geri götürülməsi haqqında bəyanat yazılı şəkildə məhkəməyə təqdim olunmalıdır.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsinin mövqeyi
Məhkəmə kollegiyası iş materiallarını və apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti əsaslı olduğundan təmin edilməlidir. Belə ki, ilk növbədə qeyd etmək lazımdır ki, ##.##.2026-cı il tarixli məhkəmə iclasında iddiaçı iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə təqdim edərək, iddia tələbinə “Texniki Inventarlaşdırma və Mülkiyyət Hüquqlarının Qeydiyyat Idarəsinin ##.##.1997-ci il tarixli, ÖM seriyalı ****** nömrəli qeydiyyat vəsiqəsinin ləğv edilməsi və həmin torpaq sahəsində yeni inşa edilmiş fərdi yaşayış evinə mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınmasına dair çıxarış verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması” kimi baxılmasının davam etdirilməsini xahiş etmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli qərardadı ilə iddiaçının iddia tələbinin dəyişdirilməsi barədə ərizəsi icraata qəbul edilmişdir. Beləliklə, iddiaçının hüquqi marağı Texniki Inventarlaşdırma və Mülkiyyət Hüquqlarının Qeydiyyat Idarəsinin ##.##.1997-ci il tarixli, ÖM seriyalı ****** nömrəli qeydiyyat vəsiqəsinin ləğv edilməsi və ünvan 1 26/2 küçəsi ünvanındakı torpaq sahəsində yeni inşa edilmiş fərdi yaşayış evinə mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınmasına dair çıxarış verilməsinə nail olmaqdan ibarətdir. Cavabdeh inzibati orqan tələbi təmin etməkdən imtina edərkən qeyd etmişdir ki, “qeyd olunan məsələ ilə bağlı müraciətinizə ************ nömrəli, ##.##.2023-cü il tarixli məktubla cavab verilmişdir. Bundan başqa, əcnəbi olduğunuzdan torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması mümkün deyildir. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin 48.3-cü maddəsinə əsasən əcnəbilər və vətəndaşlığı olmayan şəxslər, xarici hüquqi şəxslər, beynəlxalq birliklər və təşkilatlar, habelə xarici dövlətlər Azərbaycan Respublikasında torpaq sahələrini yalnız icarə hüququ əsasında əldə edə bilərlər.” Birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinin rədd edilməsi ilə bağlı gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, ##.##.2013-cü il tarixdən sonra, o cümlədən həmin tarixdən əvvəl inşa edilmiş daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması üçün tikintisinə icazə tələb olunan və məlumatlandırma icraatı tələb olunan tikililəri münasibətdə sənədlərin əhatə dairəsi fərqləndirilmişdir. Hazırkı iddia predmetini təşkil edən fərdi yaşayış evinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması üçün “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8.0.10.2-ci maddəsində göstərilmiş hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilməlidir. Həmin sənədlər, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıqplanlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəddir. Hazırkı iş üzrə mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması tələb edilən fərdi yaşayış evi üzərində isə həmin hüququn qeydiyyata alınması üçün nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilməmişdir. Belə ki, işin mübahisəsiz halıdır ki, mübahisə predmeti fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi iddiaçının mülkiyyətində, icarəsində və ya qanuni istifadəsində deyildir. Mübahisə predmeti fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi yerdə daha əvvəl iddiaçının adına mənzilinin qeydiyyatdan keçmiş olması, həmin mənzilin sökülərək yerində tikilmiş fərdi yaşayış evinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasına əsas ola bilməz. Yenidən qurulma ilə bağlı icra hakimiyyətinin razılığı da vəziyyəti iddiaçının xeyrinə dəyişmir. Çünki evin yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair iddiaçının hüququmüəyyənedici sənədi olmadığından “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8.0.10.2-ci maddəsinin tələbləri ödənilmir. Məhkəmə tərkibi birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşmır və apellyasiya şikayətinin dəlillərinə və ümumilikdə işin hallarına münasibətdə aşağıdakıları qeyd edir. Ilk növbədə qeyd etmək lazımdır ki, apellyasiya baxışı zamanı cavabdeh inzibati orqana müvafiq sorğular verilmişdir. Həmin sorğulara cavabdeh tərəfindən verilmiş ## ###### 2026-cı il tarixli məktubla bildirilmişdir ki, “ünvan 1, ev 26/2 ünvanına dair müvafiq məlumatların və sənədlərin surətinin verilməsi barədə müraciətinizə Cavabdeh * saylı Bakı Ərazi Idarəsində baxılmışdır. Bununla əlaqədar olaraq bildiririk ki, ##.##.1999-cu il tarixdə üçüncü şəxs3nun adına qeydiyyata alınmış ünvan 1, ev 26, mənzil 2 ünvanına dair arxiv sənədlərinin təsdiq edilmiş surətini təqdim edirik. Nəzərinizə çatdırırıq ki, sözügedən qeydiyyat vəsiqəsinin ləğv edilməsi ilə bağlı hər hansı məlumat aşkar edilməmişdir”. Eyni zamanda cavabdehin ## #### 2026-cı il tarixli məktubu ilə ilə bildirilmişdir ki, vahid elektron kadastr baza məlumatlarına əsasən əvvəlki (öncəki) rəydə qeyd olunmuş 005011008141-***** reyestr nömrəli digər şəxsin (üçüncü şəxs1) adına qeydiyyata alınmış fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi ilə üst-üstə düşmə halı texniki xəta ilə bağlı olduğu üçün aktual deyil (üst-üstə düşmə yoxdur). Əlavə olaraq qeyd edirlər ki, Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu Icra Hakimiyyətinin ##.##.2016-cı il tarixli, ** saylı sərancamı əsasında 0.8434 ha torpaq sahəsinə dair üçüncü şəxs2 MTK-nın adına verilmiş ayrıc aktının tərəf ölçülərinə əsasən iddia olunan sahə ilə üst-üstə düşmə halı müşahidə edilsə də, yerində ##.##.2018-ci ildə mövcud istifadə olunan 0.60 ha torpaq sahələri ilə bağlı tərtib olunmuş plan və ölçü üzrə sahə ilə üstüstə düşmür. Bundan əlavə həmin sahə üzərində hazırda çoxmərtəbəli yaşayış evləri(binaları) yerləşir. Iş materiallarında olan Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Icra Hakimiyyətinin ##.##.1999-cu il tarixli, **** nömrəli sərəncamından görünür ki, üçüncü şəxs3na ünvan 1ndə yerləşən ** nömrəli evin * nömrəli mənzilini söküb əvəzində təsdiq edilmiş fərdi layihə əsasında yenisini tikməyə icazə verilmişdir. Beləliklə, məhkəmə tərkibi tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, iddiaçının daşınmaz əmlakın (fərdi yaşayış evinin) onun adına qeydə alınması üçün ilkin hüquqmüəyyənedici sənədi mövcudur. Başqa sözlə, iddiaçının mülkiyyət hüququnun qeydə alınması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş dispozisiya şərtləri ödənilir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin Siyahısı”nın təsdiq edilməsi barədə” 2015-ci il ## ###### tarixli *** nömrəli və “Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il ## ###### tarixli, *** nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin Siyahısı”nda dəyişikliklər edilməsi barədə” 2015-ci il ## ####### tarixli *** nömrəli fərmanlarında dəyişiklik edilməsi haqqında Azərbaycan Respublikası Prezidentinin ## #### 2025-ci il tarixli, *** nömrəli Fərmanı ilə “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin Siyahısı”na 2.8-ci bəndi əlavə edilmişdir (2.8. yaşayış evi tipli mənzillərin sökülərək yerində fərdi yaşayış evinin inşa olunması barədə yerli icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş qərarlar və fərdi yaşayış evinin yerli icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihəsi (layihədə torpaq sahəsinin ölçüsü göstərildikdə. Layihə olmadığı və ya həmin layihədə torpağın ölçüsü göstərilmədiyi hallarda yaşayış evi və onun altında olan torpaq sahəsi əsas götürülməklə)). Bundan başqa, qeyd olunmalıdır ki, iddiaçı üçüncü şəxs3 əcnəbi statusunda olmaqla Belarus Respublikasının vətəndaşı olsa da, bu hal ünvan 1 26/2 küçəsi ünvanındakı yeni inşa edilmiş fərdi yaşayış evinin (torpaq sahəsi istisna olmaqla) onun adına qeydə almaqdan imtina etmək üçün əsas deyildir. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ləğv edilməli və iddia tələbi təmin edilməlidir. Nəticəvi hissə
Yuxarıda göstərilənlərə və IPM-in 4.1, 68, 69, 81-82, 87, 89, 90 və 94-cü maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qərara aldı:
Iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Iş üzrə Bakı Inzibati Məhkəməsinin ## #### 2025-ci il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarı ləğv edilsin. Iddia təmin edilsin. Texniki Inventarlaşdırma və Mülkiyyət Hüquqlarının Qeydiyyat Idarəsinin ##.##.1997-ci il tarixli, ÖM seriyalı ****** nömrəli qeydiyyat vəsiqəsinin ləğv edilməsi və ünvan 1 26/2 küçəsi ünvanındakı torpaq sahəsində yeni inşa edilmiş fərdi yaşayış evinə (torpaq sahəsi istisna olmaqla) üçüncü şəxs3nun (X5) mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınmasına dair çıxarışın verilməsi öhdəliyi cavabdeh Azərbaycan Respublikasının Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyetsri publik hüquqi şəxsinin üzərinə qoyulsun. Qərardan tam formada təqdim olunduğu gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyasına (Bakı şəhəri, Y.Səfərov küçəsi 14, 1193-cü məhəllə) kassasiya şikayəti verilə bilər. Qərardan şikayət verilmədiyi və ya proses iştirakçıları tərəfindən geri götürüldüyü halda, qərar onun təqdim olunduğu gündən 1 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.