Azərbaycan Respublikası adından QƏRARDAD Bakı şəhəri İş № 2-1(103)-4484/2025 16.12.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə (Açar sözlər: üçüncü şəxs qismində cəlb edilmə və məhkəmə qərarının ləğv edilməsi) Hakimlər Abbasova Günel Məhərrəm qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, Mədətli Fərid İlham oğlu və X7 ibarət tərkibdə, Səmədzadə Günay Sarastən qızının katibliyi ilə, İddiaçının nümayəndəsi X4 iştirakı ilə, İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “daşınmaz əmlaka hüququn dövlət qeydiyyatının aparılması” tələbinə dair iş üzrə Bakı İnzibati Məhkəməsinin 23 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2-1(112)-2990/2025 nömrəli qərardadından X1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən inzibati işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İŞİN HALLARİ
1. İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyəti onun (əvvəlki adı: "xxxx" İKB ASC) (reyestr nömrəsi **********10-6301) mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 1732,2 kv.m. olmaqla, 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının tərkib hissəsi olan kürsü mərtəbəsinin (zirzəmisinin) üzərində İddiaçı ASC-nin mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınması və müvafiq çıxarışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qərarı ilə iddia təmin edilmiş, İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin (əvvəlki adı: "xxxx" İKB ASC) (reyestr nömrəsi **********10-6301) mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 1732,2 kv.m. olmaqla, 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının tərkib hissəsi olan kürsü mərtəbəsinin (zirzəmisinin) üzərində İddiaçı ASC-nin mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla, hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsini öhdəliyi Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin tabeliyində Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilmişdir.
3. Sözügedən qərar qanuni qüvvəsini aldığından xx.xx.2025-ci il tarixli məktubla icra edilməsi üçün cavabdehə göndərilmişdir.
4. Cavabdeh tərəfindən məhkəmənin qərarı icra edilmiş və iddiaçının adına ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli elektron çıxarış hazırlanmışdır.
5. X1 xx.xx.2025-ci il tarixdə “üçüncü şəxs qismində cəlb edilmə və məhkəmə qərarının ləğv edilməsi” barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, onun üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilməsini və Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2- 1(112)-2990/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qərarının ləğv edilməsini xahiş etmişdir.
6. Ərizə onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi X2 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ümumi sahəsi 1732,2 kv.m olmaqla qeydiyyatdan keçirilmişdir, AN-İ ******* nömrəli alqı-satqı müqaviləsi ilə "xxxx" İKB-yə (İddiaçı ASC-yə) C.Məmmədova tərəfindən satılmışdır. Həmin qeyri-yaşayış sahəsinin 866 kv.m zirzəmi sahəsi isə həmin müqavilələrdə göstərilməmişdir. Belə ki, C.Məmmədova Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinə müraciət edərək memarlıq-planlasdırma layihəsinin yeni variantını təqdim etmişdir. Bu razılaşdırılmış memarlıq-planlasdırma layihəsi əsasında ictimai-iaşə obyektinin ikinci və üçüncü mərtəbələrinə aidiyyəti olmayan birinci mərtəbəsinin ayrıca giris-çıxışı və istifadə forması müəyyən olunmuşdur. Bundan başqa, 866 kv.m. faktiki sahəsi olan həmin zirzəmi C.Məmmədova və onun arasında xx.xx.2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmaqla 480.000 manata ona satılmışdır. Hal-hazırda həmin yer fərdi qaydada idman zalı kimi fəaliyyət göstərir və onun istifadəsindədir. Bakı şəhəri Suraxanı rayon İcra Şöbəsinin icra məmuru Rövşən Əliyev ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binasının boşaldılması həmin binanın zirzəmisindəki idman zallarının da boşaldılmasını ehtiva edibetməməsi barədə İcra haqqında Azərbaycan Respublikası Qanunun 14-cü maddəsini rəhbər tutaraq izah verilməsini xahiş etmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)- 5702/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, izah verilməsi tələb edilən qətnamə ilə qeyri-yaşayış sahəsinin 866 kv.m zirzəmi sahəsində fəaliyyət göstərən şəxslərin oradan çıxarılması barədə məsələ müzakirə edilmədiyindən və qətnamədə əks olunmamış hər hansı məsələ, o cümlədən məhkəmə baxışının predmeti olmayan məsələlər izahla aradan qaldırıla bilmədiyindən, birinci instansiya məhkəməsi ərizəni təmin etməməkdə haqlı olmuşdur. Göründüyü kimi Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-5702/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadı ilə bir daha təsdiq edilmişdir ki, onun tərəfindən C.Məmmədovadan 480000 manata alınmış 866 kv.m faktiki sahənin Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin 2(010)-12/2020 nömrəli 30 oktyabr 2020-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən "xxxx" İKB-yə (İddiaçı ASC-yə) heç bir aidiyyəti yoxdur və həmin qətnamənin icrasının predmetini təşkil etmir. Onun istifadəsində olan və alqı-satqı müqaviləsi əsasında əldə etdiyi qeyri-yaşayış sahəsinə qanunsuz olaraq İddiaçı ASC tərəfindən çıxarış əldə edilmişdir.
7. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 23 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2-1(112)-2990/2025 nömrəli qərardadı ilə vəsatət təmin olunmamışdır.
8. Qərardaddan ərizəçi apellyasiya şikayəti verərək qərardadın ləğv edilməsi və ərizənin təmin edilməsi barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
APELLYASİYA ŞİKAYƏTİNİN DƏLİLLƏRİ:
9. Apellyasiya şikayəti ərizəyə uyğun olaraq əsaslandırılmışdır.
TƏRƏFLƏRİN İZAHATLARİ:
10. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi G.Sadıqsoy apellyasiya şikayətinə etiraz edərək, təmin edilməməsini xahiş etdi.
11. Məhkəmə kollegiyasının iclasının vaxtı və yeri barədə cavabdehə və ərizəçiyə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq, iş üzrə cavabdehin nümayəndəsi və ərizəçi məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirakını təmin etməmişdir.
12. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası İnzibati Prossesual Məcəlləsinin 62.3-cü maddəsinə əsaslanaraq işə cavabdehin nümayəndəsinin və ərizəçinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ və MƏHKƏMƏNİN MÖVQEYİ
13. Azərbaycan Respublikası İnzibati-Prosessual Məcəlləsinin 82-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində və hüquqi məsələlər, habelə sübutlar və faktlar (faktiki hallar) əsasında mahiyyəti üzrə tam həcmdə baxır.
14. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdırıb hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
15. Məhkəmə Kollegiyası Azərbaycan Respublikası İnzibati-Prosessual Məcəlləsinin 28-ci maddəsini və “Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 28-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 12 aprel 2017-ci il tarixli Qərarını nəzərə alaraq hesab edir ki, ərizəçinin üçüncü şəxs qismində inzibati məhkəmə icraatına cəlb edilməsi, onun vəsatəti əsasında hazırkı iş üzrə qərarın ləğv edilməsi və işə mahiyyəti üzrə baxılmasının təzələnməsi o halda mümkündür ki, həmin məhkəmə qərarının ərizəçinin hüquqlarını və qanunla qorunan maraqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozması müəyyən edilmiş olsun. Yəni, qanuni qüvvəsini almış məhkəmə qərarı hər hansı ehtimalla ləğv edilə bilməz.
16. İlk növbədə qeyd edilməlidir ki, X1 hazırkı ərizəsində mübahisə predmeti qeyriyaşayış binasının tərkib hissəsi olan kürsü mərtəbəsinin (zirzəmisinin) alqı-satqı müqaviləsi əsasında əsasında aldığını bildirsə də, ərizəsinə ilkin alqı-satqı müqaviləsi əlavə etmişdir.
17. Məhkəmə ərizəçinin təqdim etdiyi ilkin alqı-satqı müqaviləsinə münasibətdə aşağıdakıların qeyd edilməsini zəruri hesab edir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin: 402.1-ci maddəsinə əsasən, ilkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər; 402.2-ci maddəsinə əsasən, ilkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. İlkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur; 402.3-cü maddəsinə əsasən, ilkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini, habelə digər mühüm şərtlərini müəyyənləşdirməyə imkan verən şərtlər göstərilməlidir; 402.4-cü maddəsinə əsasən, ilkin müqavilədə tərəflərin əsas müqaviləni hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürdükləri göstərilir. Əgər ilkin müqavilədə bu müddət müəyyənləşdirilməyibsə, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır; 402.5-ci maddəsinə əsasən, əgər əsas müqavilə tərəflərin onu bağlamalı olduğu müddət qurtarana qədər bağlanmazsa və ya tərəflərdən biri digər tərəfə həmin müqaviləni bağlamaq barədə təklif göndərməzsə, ilkin müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə xitam verilir; 402.6-cı maddəsinə əsasən, niyyət razılaşmasında (niyyət protokolunda və s.) tərəflərin ona ilkin müqavilə qüvvəsi vermək iradəsi birbaşa ifadə olunmayıbsa, o, mülki hüquq nəticələri doğurmur.
18. Adından da göründüyü kimi, bu müqavilə alqı-satqı müqaviləsi deyil, ilkin alqısatqı müqaviləsidir. Yəni gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağa dair niyyət razılaşmasıdır. Mübahisə predmeti qeyri-yaşayış binasının tərkib hissəsi olan kürsü mərtəbəsinə (zirzəmisinə) dair alqı-satqı müqaviləsi bağlana bilməzdi, çünki həmin sahə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmamışdır. İstinad olunan müqavilənin şərtlərinə əsasən, satıcı (X5) əmlakın sənədlərini topladıqdan sonra hazırkı iş üzrə ərizəçiyə satılması barədə alqı-satqı müqaviləsi bağlanacaqdı.
19. İkincisi, həmin ilkin müqavilədə tərəflərin əsas müqaviləni hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürdükləri müəyyənləşdirilməmişdir. Belə olan halda isə, Mülki Məcəllənin 402.4 və 402.5-ci maddələrinin tələblərinə əsasən, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalı idi, xx.xx.2022-ci il taridə ilkin müqavilənin bağlandığını nəzərə alsaq, qanunun tələbinə əsasən ilkin müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə artıq xitam verilmişdir.
20. Üçüncüsü, ərizəçinin adına hər hansı hüquqmüəyyənedici sənəd olmadığı halda mübahisə predmeti qeyri-yaşayış binasının tərkib hissəsi olan kürsü mərtəbəsinə (zirzəmisinə) gələcəkdə adına rəsmiləşdirilməsi üçün qanuni gözləntisi olan şəxs kimi qiymətləndirilməsi mümkün deyildir.
21. Digər tərəfdən, ərizəçinin ilkin alqı-satqı müqaviləsi üçün hansısa məbləği X3 ödəməsi və ya faktiki olaraq istifadə etməsi vəziyyəti onun xeyrinə dəyişmir.
22. Dördüncüsü və ən əsası, ərizəçinin sözgedən əmlaka dair hər hansı hüququnun olmadığı kimi, müqavilə əsasında aldığını bildirdiyi X2 da mübahisə predmeti qeyriyaşayış binasının tərkib hissəsi olan kürsü mərtəbəsinə (zirzəmisinə) hər hansı hüququ olmamışdır. Bu məhkəmənin qanuni qüvvəsini almış qərardadı ilə də təsdiq edilmişdir. Belə ki, qeyri-yaşayış binasının əvvəlki mülkiyyətçisi X2 binanın zirzəmisinə hüququn qeydiyyata alınması və bu barədə çıxarışın verilməsi ilə bağlı məhkəməyə verdiyi iddia Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-1766/2021 saylı 09 aprel 2021-ci il tarixli qərardadı ilə mümkün sayılmamış və həmin hüququn hazırkı iddiaçıya (İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə) məxsus olması göstərilmişdir.
23. Göründüyü kimi, mübahisə predmeti zirzəmiyə hüquq yalnız hazırkı iddiaçıya məxsus olmuşdur, nə X2, nə də ki X6 qeyri-yaşayış binasının tərkib hissəsi olan kürsü mərtəbəsinə (zirzəmisinə) hər hansı hüququ mövcud olmamışdır. Bu səbəbdən də həmin şəxslər hazırkı məhkəmə icraatına üçüncü şəxs qismində cəlb edilməmişlər.
24. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsi ərizənin təmin edilməməsinə dair düzgün nəticəyə gəldiyindən ərizəçinin apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
25. Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 80, 85, 87, 90 və 94cü maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 23 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2-1(112)-2990/2025 nömrəli qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərardaddan inzibati məhkəmə icraatının iştirakçıları rəsmi qaydada təqdim olunduğu gündən 10 (on) gün müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına kassasiya şikayəti verə bilər.
Sədrlik edən Günel Abbasova Hakimlər Fərid Mədətli Elvin Əliyev