Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-1(103)-5017/2025 25.05.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Giriş hissə: Hakimlər Aytən Pənah qızı Oruczadənin sədrliyi və məruzəsi ilə, X6 və X5 ibarət tərkibdə, Abbaslı Sücayət Hafiz qızının katibliyi ilə, Iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə iştirakı ilə, Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Bakı şəhəri Cavabdeh qarşı “yaşayış sahəsinin qeyriyaşayış sahəsinə keçirilməsi barədə qərar qəbul edilməsi”nə dair iddia tələbi üzrə Bakı Inzibati Məhkəməsinin *-*(***)-****/**** nömrəli ## ####### 2025-ci il tarixli qərarından cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən inzibati işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin inzibati binasında, açıq şifahi məhkəmə baxış iclasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Təsviri hissə: Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Bakı şəhəri Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 2 B saylı yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi barədə qərar qəbul edilməsi öhdəliyinin cavabdehə həvalə edilməsini xahiş etmişdir. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, o, ünvan 1 ünvanında yerləşən *B saylı yaşayış sahəsinin (mənzilin) qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi ilə bağlı ərizə ilə Bakı şəhəri Cavabdeh müraciət etmişdir. Həmin ərizəyə cavab olaraq Bakı şəhəri Cavabdeh ##.##.2024-cü il tarixli məktubu ilə yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsindən imtina edilmişdir. Imtinaya əsas olaraq bildirilmişdir ki, AR Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin ##.##.2023-сü il tarixli, * nömrəli göstərişinin 1-ci bəndinə əsasən yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi ilə əlaqədar qərar qəbul edilməsi dayandırılmışdır. Cavabdehin gəldiyi bu nəticə ilə bağlı bildirmək istəyirki, cavabdehin istinad etdiyi normativ aktı (göstəriş) iddiaçıya təqdim edilməmişdir. Ümumiyyətlə belə bir göstərişin olması məlum deyildir. Belə bir göstəriş olsa belə, həmin sənəd məcəllə və prezidentin fərmanından üstün hüquqi qüvvəyə malik deyildir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 20.1-ci maddəsinə əsasən yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsinə bu Məcəllənin və şəhərsalma haqqında qanunvericiliyin tələblərinin nəzərə alınması şərti ilə yol verilir. Mənzil Məcəlləsinin 20.3-cü maddəsinə əsasən çoxmənzilli binalarda mənzillərin qeyriyaşayış sahələrinə keçirilməsinə o halda yol verilir ki, belə mənzil həmin binanın birinci mərtəbəsində yerləşsin. Digər mərtəbədə yerləşən mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən mənzilin bilavasitə altında yerləşən sahələrin yaşayış sahələri olmadığı hallarda yol verilir. Mənzil Məcəlləsinin 20.4-cü maddəsinə əsasən qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsinə o halda yol verilmir ki, belə sahə müəyyən edilmiş tələblərə cavab verməsin və ya bu sahənin müəyyən edilmiş tələblərə uyğunluğunu təmin etmək mümkün olmasın, yaxud bu sahəyə mülkiyyət hüquqları digər şəxslərin hüquqları ilə yüklü edildiyi halda xeyrinə yüklülük müəyyən edilmiş şəxslərin razılığı olmasın. Cavabdeh tərəfindən məhkəməyə iddia ərizəsinə qarşı yazılı münasibət (etiraz) təqdim olunmamışdır. Bakı Inzibati Məhkəməsinin *-*(***)-****/**** nömrəli ## ####### 2025-ci il tarixli qərarı ilə (hakim A.Abdullayeva) iddia təmin edilmişdir. Qərardan narazı qalan cavabdeh qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada və vaxtda apellyasiya şikayəti verərək, qərarının ləğv edilərək, iddianın təmin edilməməsinə dair yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri: Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Zivərbəy Əhmədbəyov küçəsi, ev 16, mənzil 2B xüsusi mülkiyyət hüququ ilə İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ********** qeydiyyat nömrəsi, ##.##.2024-cü il qeydiyyat tarixi ilə qeydiyyata alınmışdır. Nəzərinizə çatdırırıq ki, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən ## #### 2025-ci il tarixli, 3- **-**/*-**/****/**** nömrəli məktubla təqdim edilmiş **/**** nömrəli ekspert rəyinə əsasən aparılmış tədqiqatla müəyyən edilmişdir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 2 B saylı mənzil binanın birinci mərtəbəsində yerləşdiyindən mənzilin ayrıca giriş-çıxış qapısı olduğundan, o cümlədən faktiki olaraq qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə olunduğundan Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 20-ci maddəsinin 20.1, 20.2, 20.3-cü bəndlərinin müvafiq tələblərinə uyğun olaraq ünvan 1 ünvanında yerləşən 2 B saylı mənzilin yaşayış sahəsindən qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi mümkündür. Göründüyü kimi ekspert tərəfindən rəydə mənzilin daxilində rekonsturksiya işlərinin aparılması nəticəsində küçəyə qapı açılması və qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadəsi qeyd edilsə də, həmin mənzildə yanğın təhlükəsizliyi baxımından etibarlı və yanğına qarşı davamlı olub-olmaması, sanitariya-gigiyena norma və qaydalarına uyğunluğu, sağlam və təhlükəsiz yaşayış mühitinin formalaşdırılması, istismar zamanı təhlükəsizlik baxımından etibarlı olması qeyd edilməmişdir. Həmin yaşayış sahəsində lahiyə olmadan, müvafiq orqanlardan rəy alınmadan mənzilin içərisində texnikitəhlükəsizlik qaydalarına riayət olunmadan istinad divarlarının bir qismi sökülmüş, texniki vəziyyəti baxımından təhlükəli olan mənzil, həmin ərazidə yaşayanların hüquq və mənafelərinə zidd istifadə edilə bilməz. Yaşayış ərazisində qeyri-yaşayış obyektlərin istifadəsinin orada yaşayan sakinlərin hüquqlarını pozmaqla həyata keçirilməsinə yol verilmir. Azərbayan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin ## ###### 2023- cü il tarixli, * nömrəli Göstərişin 1-ci bəndinə əsasən yaşayış sahələrinin qeyri-yaşayış sahələrinə (və ya əksinə) keçirilməsi ilə əlaqədar qərar qəbul edilməsi dayandırılmışdır. Belə ki, Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti Başçısının ##.##.2021-ci il tarixli, *** nömrəli və ##.##.2022-ci il tarixli, *** nömrəli sərəncamlarına əsasən Bakı şəhəri Yasamal rayonu, Ilqar Ismayılov, Cəlil Məmmədquluzadə, Ibrahimpaşa Əbilov, Zivərbəy Əhmədbəyov, Subhi Salayev, Fuad Ibrahimbəyov, Məhəmməd Naxçıvani və Əlibala Abdullayev küçələrinin əhatə etdiyi, yerquruluşu planında göstərilən koordinatlar daxilində yerləşən 4.32 ha torpaq sahəsi həmin ərazidə qeydə alınmış daşınmaz əmlakların istifadəçiləri (mülkiyyətçiləri) və xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahələrinin mülkiyyətçiləri ilə mülki münasibətlərin müvafiq qanunvericiliyin tələblərinə uyğun qarşılıqlı razılıq əsasında “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən tənzimlənməsi şərti ilə yaşayış və qeyri-yaşayış binalarının tikintisi üçün “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin istifadəsinə verilmişdir. Belə olan halda iddiaçı İddiaçı məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən *B saylı yaşayış sahəsi yuxarıda qeyd olunan sərəncamların təsir dairəsinə düşdüyündən və həmin ərazi Bakı şəhərinin Baş planına əsasən yeni müasir tipli binaların tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş və layihələndirilmiş ərazidə olduğundan qeyd olunan yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi mümkün deyildir. Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları: Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili apellyasiya şikayətinə etiraz edərək onun təmin edilməməsini, birinci instansiya məhkəməsinin qərarının dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılmasını xahiş etdi. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmiş cavabdeh inzibati orqan məhkəmə iclasında nümayəndəsinin iştirakını təmin etməmiş və bunun səbəbləri barədə məlumat verməmişdir. Məhkəmə Kollegiyası Azərbaycan Respublikası Inzibati Prossesual Məcəlləsinin 62.3-cü maddəsinə əsaslanaraq cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Əsaslandırıcı hissə: Azərbaycan Respublikası Inzibati-Prosessual Məcəlləsinin 82-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində və hüquqi məsələlər, habelə sübutlar və faktlar (faktiki hallar) əsasında mahiyyəti üzrə tam həcmdə baxır. Apellyasiya şikayəti qanunla müəyyən olunmuş tələblərə riayət olunmaqla verilmişdir, şikayətin mümkün sayılmaması üçün əsaslar yoxdur. Belə ki, şikayət birinci instansiya məhkəməsinin qərarının təqdim olunduğu gündən 30 gün ərzində verilmişdir (IPM-85.1), formal baxımdan əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbi göstərilmişdir (IPM-85.2, 85.3). Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini iş materialları ilə birlikdə araşdırıb hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Məhkəmə kollegiyası ilk öncə iddianın mümkünlüyü ilə bağlı aşağıdakıları qeyd edir: Məhkəmə kollegiyası iş üzrə iddianın mahiyyəti üzrə baxılmasına imkan verən mümkünlük şərtlərinə (iddiaçının subyektiv hüququ, cavabdehin seçilməsi və s.) qiymət verərək belə nəticəyə gəlir ki, iddia mümkün sayılır. Belə ki, baxılan işdə iddianın ümumi və xüsusi mümkünlük şərtləri mövcuddur. Yəni iddia inzibati mübahisədir və ona baxmaq səlahiyyəti inzibati məhkəmələrə aiddir (IPM-in 1.1, 2.1, 3.1 və 8.1.4-cü maddələri). Iddiaçı IPM-in 2.2.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş iddianı (məcburetmə haqqında) qaldırmışdır. Iddiaçı cavabdeh inzibati orqanın üzərinə inzibati aktın qəbul edilməsi ilə bağlı müvafiq öhdəliyin qoyulmasını xahiş edir. Cavabdeh tərəfindən iddiaçının müvafiq müraciətinə baxılaraq qaldırılan məsələnin həllindən imtina olunduğundan, tərəflər arasında inzibati mübahisə mövcuddur. Iddiaçı əvvəlcə inzibati orqana müraciət etmiş, lakin cavabdeh tərəfindən iddiaçının müraciəti təmin edilməmişdir. IPM-in 35.1-ci maddəsinə görə bu Məcəllədə başqa qayda nəzərdə tutulmamışdırsa, iddiaçının iddia ərizəsində inzibati aktın qəbul edilməsi və ya qəbul edilməsindən imtina olunması, yaxud inzibati orqanın hərəkəti və ya hərəkətsizliyi nəticəsində onun hüquqlarının və qanunla qorunan maraqlarının pozulduğunu əsaslandırdığı hallarda mübahisələndirmə haqqında, məcburetmə haqqında, öhdəliklərin icrası haqqında və müəyyən hərəkətləri etməkdən çəkinməyə dair iddia mümkün sayılır. Iddia mümkün iddia olmaqla yanaşı, mahiyyəti üzrə əsaslı olması nəticəsinə gəlməkdə birinci instansiya məhkəməsi haqlı olmuşdur. Məhkəmə kollegiyası qənaətini əsaslandırmaq üçün mövcud qanunvericiliyin aşağıda qeyd olunan normalarını diqqətə çəkir: Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin: Maddə 20. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsi şərtləri 20.1. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsinə bu Məcəllənin və şəhərsalma haqqında qanunvericiliyin tələblərinin nəzərə alınması şərti ilə yol verilir. 20.2. Yaşayış sahəsindən qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən sahəyə gediş-gəliş yaşayış sahələrinə gediş-gəlişi təmin edən sahələrdən istifadə etmədən mümkün olmadıqda və ya belə gediş-gəlişi qurmağa texniki imkan olmadıqda, keçirilən sahə eyni zamanda, mənzilin tərkib hissəsi kimi qaldıqda, yaxud həmin sahənin mülkiyyətçisi və ya başqa şəxs tərəfindən daimi yaşayış yeri kimi istifadə edildikdə, habelə keçirilən sahəyə mülkiyyət hüquqları digər şəxslərin hüquqları ilə yüklü edilmiş olduqda (xeyrinə yüklülük qeydə alınmış şəxslərin yazılı razılığı olduğu hallar istisna olmaqla), yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə yol verilmir. 20.3. Çoxmənzilli binalarda mənzillərin qeyri-yaşayış sahələrinə keçirilməsinə o halda yol verilir ki, belə mənzil həmin binanın birinci mərtəbəsində yerləşsin. Digər mərtəbədə yerləşən mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən mənzilin bilavasitə altında yerləşən sahələrin yaşayış sahələri olmadığı hallarda yol verilir. 20.4. Qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsinə o halda yol verilmir ki, belə sahə müəyyən edilmiş tələblərə cavab verməsin və ya bu sahənin müəyyən edilmiş tələblərə uyğunluğunu təmin etmək mümkün olmasın, yaxud bu sahəyə mülkiyyət hüquqları digər şəxslərin hüquqları ilə yüklü edildiyi halda xeyrinə yüklülük müəyyən edilmiş şəxslərin razılığı olmasın. 20.5. Mülkiyyətçi tərəfindən xüsusi mənzil fonduna aid çoxmənzilli binanın yaşayış sahələrinin və yaşayış evlərinin bu Məcəllənin 13.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş yerləşmə vasitələri kimi istifadə edilməsi üçün bu Məcəllənin III fəslinə uyğun olaraq yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi tələb olunmur. Maddə 21. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsi qaydası 21.1. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının və ya müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qurumun (bundan sonra – keçirilməni həyata keçirən orqan) qərarı əsasında həyata keçirilir. 21.2. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsi üçün müvafiq sahənin mülkiyyətçisi və ya onun tərəfindən səlahiyyət verilmiş şəxs (bundan sonra bu fəsildə - ərizəçi) keçirilən sahənin yerləşdiyi ərazi üzrə keçirilməni həyata keçirən orqana aşağıdakı sənədləri təqdim edir: 21.2.1. sahənin keçirilməsi haqqında ərizə (ərizədə yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinin məqsədləri göstərilməlidir); 21.2.2. keçirilən sahə üzərinə hüquqları müəyyənləşdirən sənədlər (əsli və ya notariat qaydasında təsdiqlənmiş surəti); 21.2.3. keçirilən sahənin texniki təsviri göstərilməklə planı (keçirilən sahə yaşayış sahəsi olduqda onun texniki pasportu); 21.2.4. keçirilən sahənin yerləşdiyi binanın mərtəbəli planı. 21.2-1. Bu Məcəllənin 21.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş sənədlərin X7 Sistemi vasitəsilə müvafiq dövlət orqanından (qurumundan) əldə edilməsi mümkün olduqda, həmin sənədlər ərizəçidən tələb edilmir. Belə sənədlərin X7 Sistemi vasitəsilə əldə edilməsi mümkün olmadığı hallarda onların təqdim edilməsi ərizəçinin razılığı ilə sorğu əsasında müvafiq dövlət orqanından (qurumundan) tələb olunur və ya ərizəçi tərəfindən təmin edilir. 21.3. Sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan bu Məcəllənin 21.2-ci maddəsində göstəriləndən başqa, digər sənədləri tələb edə bilməz. Sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan tərəfindən sənədlərin qəbul edilməsi barədə onların siyahısı, qəbul edilmə tarixi göstərilməklə qəbz verilir. 21.4. Sahənin keçirilməsi və ya ondan imtina haqqında qərar sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan tərəfindən bu Məcəllənin 21.2-ci maddəsinə uyğun olaraq təqdim edilmiş müvafiq ərizənin və digər sənədlərin baxılmasının nəticələri əsasında göstərilən sənədlərin həmin orqana təqdim edildiyi gündən otuz gündən gec olmayaraq qəbul edilməlidir. 21.5. Sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan bu Məcəllənin 21.4-cü maddəsində göstərilən qərarlardan birini qəbul etdiyi gündən üç iş günündən gec olmayaraq göstərilən qərarlardan birinin qəbul edilməsini təsdiqləyən sənədi ərizəçiyə təqdim edir və ya ərizədə göstərilən ünvana göndərir. Həmin sənədin forma və məzmunu müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir. Sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan ərizəçiyə həmin sənədi verməklə və ya göndərməklə yanaşı, qəbul edilmiş qərar barədə barəsində qərar qəbul edilən sahəyə bitişik olan sahələrin mülkiyyətçilərini məlumatlandırır. 21.6. Keçirilən sahənin yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə edilməsini təmin etmək üçün həmin sahədə yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və ya digər işlərin aparılması zəruri olan hallarda bu Məcəllənin 21.5-ci maddəsində göstərilən sənəddə belə işlərin aparılmasına dair tələblər, aparılması zəruri olan digər işlərin siyahısı göstərilməlidir. 21.7. Əgər keçirilən sahədə yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və (və ya) digər işlərin görülməsi tələb edilmirsə, bu Məcəllənin 21.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş sənəd sahənin keçirilməsini təsdiq edir və həmin sahənin yaşayış və ya qeyriyaşayış sahəsi kimi istifadə edilməsi üçün əsasdır. 21.8. Sahənin yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə edilməsi üçün yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və (və ya) digər işlərin görülməsi tələb edilirsə, bu Məcəllənin 21.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş sənəd həmin sənəddə nəzərdə tutulmuş müvafiq yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və (və ya) siyahısı göstərilən digər işlərin ərizəçi tərəfindən görülməsi üçün əsasdır. 21.9. Bu Məcəllənin 21.8-ci maddəsində göstərilən yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və (və ya) digər işlərin başa çatması sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan tərəfindən yaradılan qəbul komissiyasının aktı ilə təsdiqlənir. Yenidənqurma və (və ya) yenidən planlaşdırma və (və ya) digər işlərin bitməsini (sona çatmasını) təsdiqləyən qəbul komissiyasının aktı sahənin keçirilməsini həyata keçirən orqan tərəfindən dövlət kadastr uçotunun aparılması məqsədi ilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrini aparan orqana göndərilməlidir. Qəbul komissiyasının aktı sahənin keçirilməsinin başa çatmasını təsdiqləyir və keçirilmiş sahənin yaşayış və ya qeyriyaşayış sahəsi kimi istifadə edilməsi üçün əsasdır. 21.10. Keçirilmiş sahə yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə edilərkən yanğın təhlükəsizliyi, sanitariya-gigiyena, ekoloji və qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş digər tələblərə, o cümlədən, çoxmənzilli binalarda qeyri-yaşayış sahələrinin istifadəsinə dair tələblərə riayət olunmalıdır. Maddə 22. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsindən imtina 22.1. Yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsindən imtinaya aşağıdakı hallarda yol verilir: 22.1.1. bu Məcəllənin 21.2-ci maddəsi ilə müəyyən edilmiş sənədlər təqdim edilmədikdə (bu Məcəllənin 21.2-1-ci maddəsinin tələbləri nəzərə alınmaqla); 22.1.2. bu Məcəllənin 20-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş sahənin keçirilməsi şərtlərinə riayət edilmədikdə; 22.1.3. yaşayış sahəsinin yenidən qurulması və (və ya) yenidən planlaşdırılması layihəsi tikinti norma və qaydalarına uyğun olmadıqda. 22.2. Sahənin keçirilməsindən imtina haqqında qərar bu Məcəllənin 22.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş pozuntulara mütləq istinad edilməklə və həmin pozuntuların mahiyyətinin nədən ibarət olduğunu göstərməklə əsaslandırılmalıdır. 22.3. Sahənin keçirilməsindən imtina haqqında qərar onun qəbul edildiyi gündən üç iş günü müddətində ərizəçiyə təqdim edilir və ya göndərilir və həmin qərardan ərizəçi tərəfindən məhkəmə qaydasında şikayət verilə bilər. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2012-ci il # #### tarixli *** nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş Yerli icra hakimiyyətləri haqqında Əsasnamə:
4. Yerli icra hakimiyyəti başçısının səlahiyyətləri … 4.9. Şəhər və mənzil-kommunal təsərrüfatı və abadlaşdırma sahələrində: ... 4.9.11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi ilə müəyyən edilmiş qaydada yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə və qeyri-yaşayış sahəsinin yaşayış sahəsinə keçirilməsi barədə qərar qəbul etmək;
Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibət:
Yuxarıda sadalanan qanunvericilik normalarını ümumiləşdirərək qeyd edilir ki, yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi üçün əsas şərtlər yaşayış sahəsinin binanın birinci mərtəbəsində yerləşməsi, əgər yuxarı mərtəbələrdədirsə, onun altında yerləşən bütün bitişik sahələr qeyri-yaşayış sahəsi olması, obyektə binanın ümumi girişindən (həyətindən) deyil, ayrıca giriş qapısı (kənardan - küçə tərəfdən) açmağın texniki cəhətdən mümkün olması, sahənin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş təhlükəsizlik, yanğın və sanitariya normalarına cavab verməsi ilə bağlıdır. Hazırkı işin araşdırılmış hallarından görünür ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, ##.##.2024-cü il qeydiyyat tarixli Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Zivərbəy Əhmədbəyov küçəsi, ev 16, mənzil 2B xüsusi mülkiyyət hüququ ilə İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Mənzilin yaşayış sahəsindən qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə dair Cavabdeh Layihə- Smeta Bürosu Memarlıq və Şəhərsalma tərəfindən eskiz layihə hazırlanmışdır. Sözügedən mənzil binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşməklə iddiaçı tərəfindən faktiki olaraq qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə edildiyindən, o, mənzilin yaşayış sahəsindən qeyriyaşayış sahəsinə keçirilməsi ilə bağlı müvafiq sənədləri müraciətinə əlavə etməklə cavabdehə müraciət etmiş, cavabdeh tərəfindən imtina verilmiş və imtina məktubu onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin ## ###### 2023-cü il tarixli, * nömrəli Göstərişinin 1-ci bəndinə əsasən yaşayış sahələrinin qeyri-yaşayış sahələrinə (və ya əksinə) keçirilməsi ilə əlaqədar qərar qəbul edilməsi dayandırılmışdır. Apellyasiya şikayətində isə cavabdehin gətirdiyi dəlillər ondan ibarətdir ki, iş üzrə ekspert rəyində mənzilin daxilində rekonstruksiya işlərinin aparılması nəticəsində küçəyə qapı açılması və qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadəsi qeyd edilsə də, həmin mənzildə yanğın təhlükəsizliyi baxımından etibarlı və yanğına qarşı davamlı olub-olmaması, sanitariya-gigiyena norma və qaydalarına uyğunluğu, sağlam və təhlükəsiz yaşayış mühitinin formalaşdırılması, istismar zamanı təhlükəsizlik baxımından etibarlı olması qeyd edilməmişdir. Bundan əlavə iddiaçıya məxsus yaşayış sahəsi BŞIH başçısının sərəncamlarının təsir dairəsinə düşdüyündən və həmin ərazi Bakı şəhərinin Baş planına əsasən yeni müasir tipli binaların tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş və layihələndiirlmiş ərazidə olduğundan qeyd olunan yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi mümkün deyildir. Kollegiya inzibati iş üzrə məhkəmə araşdırması apararaq cavabdehin imtinasının və apellyasiya şikayətinin dəlillərini əsassız, birinci instansiya məhkəməsinin iddia tələbinin təmin edilməsi ilə bağlı gəldiyi nəticəni əsaslı hesab edir. Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin dəlillərini əsassız hesab edən məhkəmə kollegiyası diqqətə çatdırır ki, birinci instansiya məhkəmə icraatı zamanı cavabdehin imtina dəlilinin araşdırılması, o cümlədən keçirilməsi nəzərdə tutulan yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinin mümkünlüyünün qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olub-olmaması məsələsinə texniki baxımdan tikinti-texniki sahəsində ekspert tərəfindən münasibət bildirilməsi üçün məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmiş və Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən ## #### 2025-ci il tarixli, *-**-**/*-**/****/**** nömrəli məktubla təqdim edilmiş **/**** nömrəli ekspert rəyinə əsasən aparılmış tədqiqatla müəyyən edilmişdir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 2 B saylı mənzil binanın birinci mərtəbəsində yerləşdiyindən mənzilin ayrıca giriş-çıxış qapısı olduğundan, o cümlədən faktiki olaraq qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə oldunduğundan Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 20-ci maddəsinin 20.1, 20.2, 20.3-cü bəndlərinin müvafiq tələblərinə uyğun olduğundan ünvan 1 ünvanında yerləşən 2 B saylı mənzilin yaşayış sahəsindən qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi mümkündür. Bundan əlavə məhkəmə kollegiyası tərəfindən cavabdehin qeyd edilən dəlillərinin yoxlanılması məqsədilə tərəflərin iştirakı ilə yerli baxış təşkil olunmuş, məhkəmə tərkibi tərəfindən mübahisəli ünvan 1 ünvanında yerləşən 2 B saylı yaşayış sahəsinə baxış keçirilmişdir. Yerli baxış zamanı müəyyən edilmişdir ki, iddiaçının mülkiyyətində olan mənzil binanın birinci mərtəbəsində yerləşir, qapısı küçəyə açılır, mənzilin texniki pasportunda qeyd edildiyi kimi hazırda da sahə otaqlardan ibarətdir, mənzil faktiki olaraq qeyri-yaşayış kimi, kafe kimi işlədilir. Sözügedən mənzillə eynilə birinci mərtəbədə yerləşən qonşu sahələr obyekt kimi-qeyri yaşayış kimi fəaliyyət göstərir. Baxış zamanı o da aşkarlandı ki, mənzilin yerləşdiyi bina cavabdehin qeyd etdiyi kimi söküntüyə gedən ərazidə deyil, əksinə, mənzilin yerləşdiyi binanın fasadında təmir-rekonstruksiya işləri aparılır. Inzibati iş üzrə ətraflı araşdırma aparılması məqsədilə aidiyyəti inzibati orqana sorğu ünvanlanaraq ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahələrinə dair arxiv qovluğunun təqdim edilməsi xahiş edilmiş və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmiş *-**-*-**/*- *****/**** nömrəli ## ##### 2026-cı il tarixli məktubu ilə sorğu ilə əlaqədar olaraq ünvan * saylı ünvanda qeydiyyatdan keçmiş 3 ədəd qeyri-yaşayış sahələrinə dair müvafiq sənədlərin təsdiq edilmiş surəti məhkəməyə təqdim edilmişdir. Təqdim edilən sənədlərdən də müəyyən edilmişdir ki, iddiaçının mülkiyyətində olan sözügedən yaşayış sahəsi ilə eyni mərtəbədə (birinci mərtəbədə) yerləşən qonşu sahələr qeyri-yaşayış sahələri kimi qeydiyyata alınmışdır. Həmçinin, yerli baxış zamanı aşkar edilmiş digər bir halın -mənzilin yerləşdiyi binanın rekonstruksiya olunması ilə bağlı məsələ də araşdırılmış və cavabdeh Bakı şəhəri Cavabdeh tərəfindən verilmiş *-**/*-***/**** nömrəli ## ##### 2026-cı il tarixli sorğuya cavab məktubu ilə bildirilmişdir ki, Yasamal rayonu, Z.Əhmədbəyov küçəsi, ev 16 ünvanında yerləşən binada “xxxx” MMC tərəfindən fasadın təmiri və rənglənməsi işləri aparılmışdır. Göründüyü kimi, sözügedən mənzilin yerləşdiyi binanın söküntü ərazisində olmadığı müəyyənləşmişdir. Bundan əlavə iş üzrə araşdırma zamanı iddiaçının nümayəndəsi və vəkili iş materiallarına əlavə edilməsi məqsədilə müvafiq sənədlər təqdim edərək bildirmişdir ki, sözügedən sahə icarə müqaviləsi əsasında digər bir şəxsin icarəsinə veriliş və “Mera pub” adı altında “kafe” kimi fəaliyyət göstərir. Mütəmadi olaraq FHN X2 Xidməti tərəfindən yanğın-texniki müayinələr aparılır. Bundan əlavə sanitar-epidemioloji xidmətlərin göstərilməsinə dair “Parlaq şəhər”lə müqavilə bağlanılmışdır. Məhkəmə kollegiyası diqqətə çatdırır ki, işin hallarından göründüyü kimi, iddiaçının müraciətinin təmin edilməsindən cavabdehin imtinasının əsaslarında keçirilmənin Mənzil Məcəlləsinin konkret hansı tələblərinə uyğun olmaması əsaslandırılmamış, lakin məhkəmənin qərardadının icrası ilə əlaqədar olaraq təqdim edilmiş ekspert rəyi ilə yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə və norma qaydalara uyğun olduğu bir daha öz təsdiqini tapmışdır. Məhkəmə kollegiyası rəyin sübuti əhəmiyyəti ilə bağlı qeyd edir ki, Inzibati Prosessual Məcəllənin 1.2-ci maddəsinə istinadən və Mülki Prosessual Məcəllənin 103cü maddəsinə əsasən ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir (103.1); Ekspertin rəyi ilə məhkəmənin razılaşmaması iş üzrə qətnamədə və ya qərardadda əsaslandırılmalıdır (103.2). Mülki Prosessual Məcəllənin 101.2-ci maddəsinə əsasən ekspert rəyində aparılmış tədqiqatların müfəssəl təsviri, onlara əsasən çıxarılmış nəticələr və məhkəmə tərəfindən qoyulmuş suallara əsaslandırılmış cavablar verilməlidir. “Məhkəmə ekspertizası fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1-ci maddəsinə əsasən ekspertin rəyi - məhkəmə ekspertizasını təyin (sifariş) etmiş orqanın və ya şəxsin ekspertin qarşısında qoyduğu suallara verilən əsaslandırılmış yekun nəticədir. Həmin Qanunun 13-cü maddəsinə əsasən təqdim edilmiş obyektlərin və iş üzrə materialların tam və hərtərəfli tədqiqatını aparmaq və qoyulmuş suallar üzrə əsaslandırılmış və obyektiv rəy vermək ekspertin vəzifələrinə aid edilmişdir. Şərh olunan qanunvericiliyin normalarına görə, ekspert rəyi mülki (inzibati) iş üzrə sübut növlərindən biridir. Ekspert rəyinin məhkəmə üçün məcburi olmaması, məhkəmənin həmin nəticələri və rəyin məzmununun qiymətləndirmək hüququnun olması başa düşülür. Ekspert rəyinin qiymətləndirilməsi ilə əlaqədar ayrı-ayrı məsələlərə aydınlıq gətirilməsi, müəyyən detalların dəqiqləşdirilməsi zərurəti yarandıqda ekspert məhkəmə iclasına dəvət olunaraq dindirilməlidir. Rəy natamam olduğu halda, tədqiqatın tam aparılmadığı aşkar olduqda, həmin natamamlıq ekspertin dindirilməsi yolu ilə aradan qaldırıla bilməz və əlavə ekspertiza təyin edilməlidir. Məhkəmədə ekspert rəyi digər sübutlarla müqayisə edilməklə yoxlanılmalıdır. Ekspert rəyi ilə digər sübutlar arasında uyğunsuzluq olduqda bunun səbəbi aydınlaşdırılmalıdır. Məhkəmə öz qətnaməsində və ya başqa aktında ekspert rəyinə verdiyi qiyməti əsaslandırmalıdır. Bu zaman məhkəmənin ekspert rəyini (və ya onu ayrı-ayrı müddəalarını) hansı səbəbdən düzgün hesab etmədiyi, yaxud rəylə tam və ya qismən razılaşdığı inandırıcı surətdə şərh edilməlidir. Məhkəmə kollegiyası ekspert rəyini məhkəmə tərəfindən qoyulmuş suallara əsaslandırılmış cavab verilməklə tərtib edildiyindən, iş üzrə yerli baxışla müəyyən edilmiş hallarla və digər sübutlarla dəstəkləndiyindən mötəbər sübut qismində qiymətləndirir. Beləliklə, apellyasiya şikayətinin dəlillərini əsassız hesab edən və birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyini haqlı sayan kollegiya qeyd edir ki, iddiaçının müraciətinin təmin edilməsindən cavabdehin imtinası qanunsuz və əsassız olmuşdur. Yekunda, hazırkı inzibati işə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin iddianın təmin olunması ilə əlaqədar gəldiyi nəticə düzgündür, apellyasiya şikayətinin dəlilləri işin halları və qanunvericiliklə təkzib olunur, şikayət qərarın ləğvinə əsas vermir. Bununla bağlı olaraq şikayət təmin edilməməli, qərar dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılmalıdır. Azərbaycan Respublikası Inzibati Prosessual Məcəlləsinin 87.6-cı maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı apellyasiya tələbi həddində dəyişdirilə bilər.
Nəticəvi hissə:
Azərbaycan Respublikasının Inzibati Prosessual Məcəlləsinin 87, 90 və 94-cü maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Inzibati Məhkəməsinin *-*(***)-****/**** nömrəli ## ####### 2025-ci il tarixli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərardan onun rəsmi qaydada verildiyi (elektron kabineti olan tərəflərin elektron kabinetinə yerləşdirildiyi) gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyası vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Inzibati Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Aytən Oruczadə Hakimlər: Nigar Nəbizadə Fərid Mədətli