Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(103)-976/2025 08.07.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ X4 Səmədovun sədrliyi və məruzəsi ilə, Xəyalə Adil qızı Cəmilova və X1 ibarət tərkibdə, Eldarzadə Şirazi Elxan oğlunun katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması” tələbinə dair inzibati iş üzrə Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-1126/2024 saylı 04 sentyabr 2024-cü il tarixli qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üzrə işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Təsviri hissə: İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi, daha sonra iddianın dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, X2 ərazisində yerləşən 0,04 ha torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun qeydə alınması və bu barədə dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri Suraxanı rayon X2 26 yanvar 2006-cı il tarixli 114 saylı qərarı ilə ona X2 ərazisində təqdim edilmiş cizgi əsasında 0,04 ha torpaq sahəsi fərdi yaşayış evi tikmək üçün alqı-satqı yolu ilə mülkiyyətinə verilmişdir. Həmin torpaq sahəsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması barədə müraciət etsə də, cavabdeh xx.xx.2023-cü il tarixli məktubla müraciətinə mənfi cavab vermiş və qeyd olunan torpaq sahəsinin dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina etmişdir. Cavabdehin yazılı etirazı məhkəməyə təqdim edilmiş və etirazda bildirilmişdir ki, təqdim olunan “Torpaqların alqı-satqısına dair akt” ləğv edilmiş Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsi tərəfindən təsdiq edilsə də, həmin qurum tərəfindən verilən torpaq sahəsinə dair kadastr planı sənədlərin toplusuna əlavə edilməmişdir. Həmçinin, iddia edilən torpaq sahəsi sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər təyinatlı olmaqla, dövlət mülkiyyətindədir. İdarənin elektron kadastr məlumatlarında sözügedən torpaq sahəsinin bələdiyyə ərazisi olması barədə məlumat mövcud deyil. Bundan əlavə, təqdim edilmiş yerləşmə cizgisi faktiki göstərilən sahəyə uyğun deyil. Belə ki, yerləşmə cizgisində dəqiq istinad və məsafələr qeyd edilməmişdir. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-1126/2024 saylı 04 sentyabr 2024-cü il tarixli qərarı ilə (hakim S.Salahova) iddianın təmin olunmaması qərara alınmışdır. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, həmin qərarın ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri: Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə qərarını mübahisəli torpaq sahəsinin bələdiyyə torpaqlarına aid olmaması və buna görə bələdiyyənin qeyd edilən torpağı ayırma səlahiyyətinin olmaması ilə əsaslandırıb. Halbuki, torpaq sahəsinin ayrılmasına müvafiq qərar ləğv edilməyib, geri çağırılmayıb, etibarsız hesab edilməyib, bunun üçün ümumiyyətlə iddia belə qaldırılmayıb. Məhkəmə cavabdehin xx.xx.2023-cü il, xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixli məktublarına əsaslanaraq qeyd edib ki, vahid elektron kadastr baza məlumatlarına əsasən göstərilən sahə sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər təyinatlı torpaqlar olmaqla dövlət mülkiyyətindədir. Məhkəmə sonda belə nəticəyə gəlib ki, iddiaçının hüquqmüəyyənedici əsas qismində təqdim etdiyi sənədlər qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmadığından iddia tələbi təmin edilməməlidir. Lakin iddiaçının birinci instansiya məhkəməsi zamanı malik olmadığı, sonradan əldə etdiyi torpaq sahəsinin yerləşdiyi ərazinin həmin ərazidə yerləşən digər torpaq sahələrinin çıxarışlarından və planlarından görünür ki, hazırkı iş üzrə torpaq sahəsinin yerləşdiyi ərazi sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və ya digər təyinatlı torpaq ola bilməz, əks halda bu torpaq sahəsinin yaxınlığında yerləşən sahələrə çıxarışın alınması mümkün olmazdı. Digər tərəfdən, torpaq sahəsinin yerləşdiyi ərazinin fərqli təyinatlı torpaq sahəsi olmasına dair baza məlumatları dəqiqləşdirilməlidir və bu dəqiqləşdirmənin aparılması vəzifəsi də cavabdehin üzərindədir. Faktiki vəziyyətdən fərqli olan dəqiqləşdirilməmiş baza məlumatlarına istinad etməklə iddiaçının fundamental hesab edilən mülkiyyət hüququnu məhdudlaşdırmaq hüququn və qanunun tələbinə görə yolverilməzdir. Torpaq sahəsi üzərində istifadə hüququ həmin torpaq sahəsinin ayrılması (icarəyə, istifadəyə, mülkiyyətə) barədə hüquqmüəyyənedici sənəd əsasında yaranır. Hüquqmüəyyənedici sənəd qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğv edilənə, geri çağırılana, dəyişdirilənə və ya etibarsız sayılana qədər qüvvədə sayılır və etibarlı hesab olunur. Bu mənada hüquqmüəyyənedici sənədlərin qüvvədə olduğu müddətdə, qeyd edilən sənədlərin aid olduğu konkret şəxsin həmin sənədə əsaslanan hüququ şəxsin müraciəti əsasında qeydiyyata alınmalıdır. Bu zaman icra hakimiyyəti orqanlarının funksional səlahiyyət bölgüsü, icra hakimiyyətinin vahidliyi prinsipi, şəxsin ona münasibətdə inzibati orqan tərəfindən qəbul olunmuş əlverişli inzibati aktın, yəni hüquqmüəyyənedici sənədin məzmununa etimad hüququ nəzərə alınmalıdır. Şəxsin müraciəti əsasında əlverişli inzibati aktın qəbul edilməsi və həmin aktın qanunauyğunluğunun təmin edilməsi inzibati orqanın məsuliyyət sferasına aiddir. Qeydiyyat aparan orqanın həmin aktı məzmun baxımından təftiş etmək və onun qanunauyğunluğuna qiymət vermək səlahiyyəti yoxdur. Hüquqmüəyyənedici sənəd yalnız onu qəbul edən inzibati orqanın deyil, həm də suveren hakimiyyət daşıyıcısı olan digər inzibati orqanların da davranışını müəyyən edir. Başqa sözlə, inzibati orqanlar hüquqmüəyyənedici sənədin qüvvədə olduğu müddətdə onun məzmununa bağlıdırlar və ona uyğun davranmağa borcludurlar. Bu icra hakimiyyətinin vahidliyi prinsipindən və həmin orqanların səlahiyyət bölgüsündən irəli gəlir. Torpaq sahəsi iddiaçıya səlahiyyətli dövlət orqanı (bələdiyyə) tərəfindən müvafiq qərar və alqı-satqı aktı əsasında ayrılıb. Bələdiyyə qərarı qanunla müəyyən olunmuş qaydada mübahisələndirilməyib, ləğv olunmayıb, geri çağırılmayıb, dəyişdirilməyib. Bu baxımdan, qərar hüquqi qüvvəsini saxlayır. İnzibati orqanlar inzibati aktın qüvvədə olduğu müddətdə onun məzmununa bağlıdır və ona uyğun davranmağa borcludur. İddiaçının torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun qeydə alınması ilə yanaşı, həmin torpaq sahəsinə dair plan-ölçünün tərtib olunması öhdəliyi də cavabdeh inzibati orqanın üzərinə qoyulmalıdır. Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları: Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək şikayətin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə kollegiyasının iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq, cavabdeh nümayəndəsinin məhkəmə iclasında iştirakını təmin etməmişdir. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası İPM-nin 62.3-cü maddəsinə əsasən cavabdeh nümayəndəsinin iştirakı olmadan şikayət üzrə işə baxılmasını mümkün hesab edir. Əsaslandırma hissəsi: Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 82-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində və hüquqi məsələlər, habelə sübutlar və faktlar (faktiki hallar) əsasında mahiyyəti üzrə tam həcmdə baxır. Məhkəmə kollegiyası işdə iştirak edən şəxsi dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Belə ki, iş materiallarından görünür ki; -Suraxanı Rayonu X2 xx.xx.2005-ci il tarixli qərarından görünür ki, X2 ərazisində təqdim edilmiş cizgidə (cizgi əlavə olunur) göstərilən ölçü və ünvana uyğun olaraq 0.04 ha torpaq sahəsini fərdi yaşayış evi tikmək üçün alqı-satqı yolu ilə vətəndaş İddiaçı mülkiyyətinə verilmişdir. -xx.xx.2005-ci il tarixli torpaqların alqı-satqısına dair aktdan görünür ki, İddiaçı X3 xx.xx.2004-cü il tarixdə torpaq sahəsini almaq barədə müraciət etmiş, ərizəyə bələdiyyənin ümumi iclasında baxılmış və X5 ərazisində 0,04 ha torpaq sahəsinin satılması barədə xx.xx.2005-ci il tarixli 114 nömrəli qərar qəbul edilmişdir. Bunun müqabilində İddiaçı X2 bank hesabına 3.520.000 (AZM) manat haqq ödəmişdir. -Azərbaycan Respublikası Dövlət Arxivinin Bakı Filialının xx.xx.2023-cü il tarixli, 3- 48-2F/2-04027/2023 məktubundan görünür ki, Suraxanı rayon X2 arxiv sənədləri, o cümlədən xx.xx.2005-ci il tarixli, 114 saylı qərarı Dövlət Arxivinin Bakı filialında saxlanılmır. Məktubda Suraxanı rayon X3 müraciət etmək tövsiyə olunmuşdur. -Bakı şəhəri Suraxanı Rayonu Yeni-Suraxanı Bələdiyyəsinin 41 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli məktubundan görünür ki, X2 xx.xx.2005-ci il tarixli, 114 saylı qərarı ilə Suraxanı rayon, Yeni Suraxanı qəsəbəsi, Bakı-Aeroport yolunun şimal-şərq hissəsində fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün 400 kv.m. torpaq sahəsi alqı-satqı yolu ilə İddiaçı verilmişdir. -xx.xx.2023-cü il tarixli daşınmaz əmlakın texniki vəziyyətini əks etdirən müayinə aktından görünür ki, Suraxanı rayonu, Yeni Suraxanı qəsəbəsi ünvanında yerləşən torpaq sahəsi hüquqmüəyyənedici sənəd üzrə 400.0 kv.m, faktiki olaraq 400.0 kv.m müəyyən olunmuşdur. Torpaq sahəsi dörd tərəfdən şərtidir, fiziki sərhədləri yoxdur. İcazəsiz tikili yoxdur. Qeyd: Torpaq sahəsi ilə bağlı **********, **********, ********** nömrəli ərizələr ilə müraciət olunmuşdur. Torpaq sahəsinin koordinatları əlavə olunmuşdur. İşdən müəyyən olunur ki, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı tələbi Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, X2 ərazisində yerləşən 0,04 ha torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun qeydə alınması və reyestrdən çıxarışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədədir. Bununla bağlı, o, cavabdeh inzibati orqana müraciət etsə də, iddia edilən torpaq sahəsinin sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər təyinatlı olmaqla, dövlət mülkiyyətində olması, təqdim edilmiş yerləşmə cizgisi faktiki göstərilən sahəyə uyğun olmaması əsası ilə tələbinin təmin olunmasından imtina edilmişdir. Bundan sonra, o, hazırki tələblə məhkəməyə müraciət etmişdir. İşə birinci instansiya qaydasında baxmış məhkəmə mübahisələndirilən qərarında qeyd etmişdir ki, mübahisəli torpaq sahəsinin X3 aid olması müəyyən edilmədiyindən aydın olur ki, onun müvafiq torpaq ayırma səlahiyyəti olmamışdır. İddiaçının hüquqmüəyyənedici əsas qismində təqdim etdiyi sənəd qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmadığından iddia tələbi təmin edilməməlidir. Məhkəmə kollegiyası iddianın təmin edilməməsi ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq aşağıdakıların qeyd edilməsini zəruri hesab edir. İlk növbədə qeyd olunmalıdır ki, Suraxanı Rayonu X2 xx.xx.2005-ci il tarixli qərarından görünür ki, X2 ərazisində təqdim edilmiş cizgidə (cizgi əlavə olunur) göstərilən ölçü və ünvana uyğun olaraq 0.04 ha torpaq sahəsini fərdi yaşayış evi tikmək üçün alqısatqı yolu ilə vətəndaş İddiaçı mülkiyyətinə verilmişdir. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 2.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. Həmin Qanunun 2.2-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır. Qeyd olunan Qanunun 4.1-ci maddəsinə əsasən bu Qanun qüvvəyə mindiyi günədək daşınmaz əmlaka hüquqların ayrı-ayrı qeydiyyat orqanları tərəfindən aparılmış dövlət qeydiyyatı öz hüquqi qüvvəsini saxlayır. Həmin Qanunun 8.0-cı maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar; 8.0.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol, habelə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol; 8.0.3. daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, mənzil sertifikatı; 8.0.4. qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları; 8.0.5. 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində, hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri; 8.0.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); 8.0.7. 2007-ci il mayın 22dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində olan bağ təsərrüfatı idarələri tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış bağ sahələrinə dair verilən icarə müqavilələri, sərəncamlar və orderlər kollektiv bağçılıq-yoldaşlıq təsərrüfatının üzvlərinin siyahısına müvafiq olaraq verilmiş üzvlük kitabçası və ya üzvlərin iclasının protokolundan çıxarış; 8.0.8. bu Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər. 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 8.0.9.1. hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə: 8.0.9.1.1. icarədə və ya istifadədə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə və ya yaşayış evinin istismara qəbul aktı; 8.0.9.1.2. məqsədli təyinatına görə yaşayış evinin tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd; 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 8.0.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd; 8.0.11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2009-cu il oktyabrın 1-dək) dövlət və ya ictimai mənzil fondundan yaşayış sahəsinin verilməsinə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, order və ya mənzil kirayəsi müqaviləsi; 8.0.12. 2006-cı il iyulun 6-dan 2009-cu il iyunun 24-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən daşınmaz əmlaka dair verilmiş şəhadətnamələr. Həmin Qanunun 10.2.1-ci maddəsində vurğulanır ki, hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan birinin olması kifayətdir. Bu normanın mətninə və məzmununa görə, Qanunun 8-ci maddəsində təsbit olunmuş əsaslardan (sənədlərdən) hər hansı birinin təqdim olunması cavabdeh tərəfindən qeydiyyatın aparılması üçün yetərli sayılmalıdır. Həmin Qanunun 12.1-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi və başqasına keçməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən hazırlanan sənədlər əsasında qeydiyyat orqanı tərəfindən verilən dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir. Göründüyü kimi, mövcud qanunvericilik («Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanunun 8-ci maddəsi) daşınmaz əmlaka hüquqların müvafiq reyestrdə qeydiyyatına əsasların dairəsini, o cümlədən Azərbaycan Respublikası Sovet Sosialist Respublikaları İttifaqının tərkibində olduğu dövrdə, habelə Azərbaycan Respublikası müstəqillik əldə etdikdən sonra «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanunu qüvvəyə minənədək olan dövrdə qanunvericiliyə əsasən Azərbaycan Respublikasının ərazisində səlahiyyətli orqanlar və digər təşkilatlar tərəfindən yaşayış və bağ evləri, habelə onların altında olan və ya belə evlərin tikintisi üçün ayrılmış torpaq sahələrinə dair sənədlərin siyahısını konkret müəyyən etmişdir. Torpaq Məcəlləsinin: 55-ci maddəsinə əsasən hüquqi və fiziki şəxslərin torpaq sahəsi üzərində hüquqları: müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının və ya bələdiyyələrin qərarları və onlarla bağlanan müqavilələr; hüquqi və (və ya) fiziki şəxslər arasında bağlanan müqavilələr və torpaqla bağlı digər əqdlər; məhkəmənin torpaq sahəsi üzərində hüququn müəyyən edilməsinə dair qərarı və ya hökmü; vərəsəlik hüququ əsasında və qanunvericiliklə müəyyən edilmiş digər yollarla yaranır. 65-ci maddəsinə əsasən torpaq sahəsinin yerquruluşu planı torpaq sahəsinin müəyyən miqyasda tərtib edilmiş və planaalma aparılan anda özündə ərazinin bütün vəziyyətini (bitki örtüyü, çaylar, yollar və digər obyektlər), şərti işarələr və nişanələr vasitəsilə əks etdirən xəritədir. Torpaq sahələrinin sərhədlərinin yerdə (naturada) müəyyən edilməsi yerquruluşu qaydasında aparılır. Torpaq sahəsinin planı və ölçüsünün hazırlanması, onun sərhədlərinin yerə (naturaya) keçirilməsi yerquruluşu işlərinin aparılmasına hüququ olan təşkilatlar tərəfindən həyata keçirilir və yerdə yoxlandıqdan sonra müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən təsdiq edilir. Torpaq sahəsinin təsdiq edilmiş planı torpaq sahəsinin istifadəyə və ya icarəyə verilməsi (satılması) barədə müqavilənin ayrılmaz hissəsidir. Torpaq sahələrinin sərhədləri yerə (naturaya) keçirildikdən sonra onun sahəsi ölçülür və torpaqların istifadəyə və ya icarəyə verilməsi (satılması) barədə müqavilə bağlanılır. 66-cı maddəsinə əsasən dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin hər hansı hüquqda hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının və ya bələdiyyənin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üzərində bütün hüquqların başqasına keçməsi isə tərəflər arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Müqavilədə tərəflərin hüquqları və vəzifələri, torpaq sahəsinin hüquqi statusu, öhdəliklər, məhdudiyyətlər və servitutlar, müqaviləyə xitam verilməsinin əsasları və torpaqların istifadəsi və mühafizəsi üzrə digər şərtlər nəzərdə tutulur. Torpaq üzərində hüquqlar (müddəti on bir aydan az olan icarə və istifadə hüquqları istisna olmaqla) qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınır və həmin reyestrdən çıxarışla rəsmiləşdirilir. 67-ci maddəsinə əsasən torpaq üzərində hüquqların (müddəti on bir aydan az olan icarə və istifadə hüquqları istisna olmaqla) dövlət qeydiyyatı qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır. 68-ci maddəsinə əsasən torpaq sahələri üzərində hüquqlar torpaq sahələrinin sərhədlərinin yerdə müəyyən edilməsindən, onların planı və ölçüsünün tərtib edilməsindən, torpaq sahələrinin verilməsi barədə müqavilənin bağlanmasından və onun müəyyən olunmuş qaydada dövlət qeydiyyatından keçirilməsindən sonra yaranır. «Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında» Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən: - 4.0-cu maddəsinə əsasən torpaq münasibətlərinin tənzimlənməsi sahəsində bələdiyyələrin öz inzibati əraziləri daxilində səlahiyyətləri aşağıdakılardır: 4.0.1. qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlara sahiblik, onlardan istifadə və onlar barədə sərəncam vermək; 4.0.2. müəyyən edilmiş qaydada bələdiyyə torpaqlarını ümumi istifadəyə, bələdiyyə mülkiyyətində olan müəssisə, idarə və təşkilatların istifadəsinə, fiziki və hüquqi şəxslərin icarəsinə və Azərbaycan Respublikasının vətəndaşlarının və hüquqi şəxslərinin mülkiyyətinə vermək. - 6.1-ci maddəsinə əsasən bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar Azərbaycan Respublikasının torpaq qanunvericiliyinə, "Bələdiyyələrin əraziləri və torpaqları haqqında" Azərbaycan Respublikasının Qanununa və torpaq münasibətlərini tənzimləyən digər normativ hüquqi aktlara uyğun olaraq mülkiyyətə, istifadəyə və icarəyə verilir. - 6.2-ci maddəsinə əsasən bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların hər hansı hüquqla hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi bələdiyyələrin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Müqavilədə tərəflərin hüquqları və vəzifələri, torpaq sahəsinin hüquqi statusu, öhdəliklər, servitutlar və digər məhdudiyyətlər, müqaviləyə xitam verilməsinin əsasları və torpaqların istifadəsi və mühafizəsi üzrə başqa şərtlər nəzərdə tutulur. “Bələdiyyə torpaqlarının ayrılmasına dair sənədlərin hazırlanması və razılaşdırılması qaydaları haqqında” Əsasnaməyə (iddiaçıya torpaq sahəsi ayrılan vaxt qüvvədə olan redaksiyası) əsasən: 1-ci bəndə əsasən bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların mülkiyyət, istifadə və icarə hüququ ilə hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi bələdiyyələrin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. 4-cü bəndə əsasən bələdiyyə torpaqları üzərində mülkiyyət, istifadə və icarə hüquqlarının, habelə bələdiyyə torpaqlarının satışı bələdiyyələrin qərarı ilə bilavasitə, torpaq hərracları və ya müsabiqələri vasitəsilə "Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun 9-cu və 10-cu maddələrinə və bu Əsasnaməyə uyğun olaraq həyata keçirilir. 18-ci bəndə əsasən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı 10 gün müddətində bələdiyyənin və ərizəçinin iştirakı ilə ayrılması nəzərdə tutulan torpaq sahəsinin yerini, habelə torpaq sahəsinin yerləşdiyi zonanı (torpaq sahəsinin normativ qiymətini müəyyən etmək üçün) dəqiqləşdirir. 19-cu bəndə əsasən ayrılması nəzərdə tutulan torpaq sahəsinin məqsədli təyinatı yaşayış məntəqəsinin baş planına, ərazinin planlaşdırılması və tikintisi layihələrinə uyğun olduğu halda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı yerquruluşu işlərini (planalma) aparır və həmin yerin planını (cizgisini) sahənin ölçüsündən asılı olaraq tələb olunan miqyasda (1:500, 1:2000, 1:5000 və ya 1:10000 miqyasında) hazırlayır. 21-ci bəndə əsasən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı (Azərbaycan Respublikasının Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin yerli qurumları) ayrılması nəzərdə tutulan torpaq sahəsinin planını (cizgisini) təsdiq edərək, torpaq sahəsinin normativ qiyməti barədə sənəd ilə birlikdə 10 gün müddətində bələdiyyəyə göndərir. Qanunvericiliyin tələbindən görünür ki, torpaq sahəsi ilə bağlı Azərbaycan Respublikasının Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin yerli qurumlarının və rayon, şəhər icra hakimiyyəti orqanlarının memarlıq xidmətlərinin (qeyri-kənd təsərrüfatı məqsədləri üçün verilən torpaq sahələrinə dair) rəyini əldə etməli, Azərbaycan Respublikasının Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin yerli qurumu həmin torpaq sahəsinin planını (cizgisini) təsdiq edir və torpaq sahəsinin normativ qiymətini müəyyən edir və həmin sənədləri bələdiyyəyə təqdim etməli, həmin sənədlər bələdiyyəyə daxil olduqdan sonra torpaq sahəsinin şəxsin mülkiyyətinə verilməsi ilə bağlı qərar qəbul etməli, şəxslə bələdiyyə arasında torpaq sahəsinin alqı-satqısına dair müqavilə bağlanmalıdır. İşin hallarının araşdırılması zamanı Suraxanı Rayonu X5 tərəfindən bu tələbə əməl edilməmişdir. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin "xxxx" MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli, 3-21- 3-60/2-1478/2023 saylı məktubundan görünür ki, Mərkəzin arxivində aparılmış araşdırma nəticəsində Bakı şəhəri Yeni Suraxan bələdiyyəsinin xx.xx.2005-ci il tarixli, 114 nömrəli Qərarı ilə İddiaçı 400 kv.m torpaq sahəsinin ayrılmasına dair hər-hansı nəlumat aşkar edilməmişdir. Bakı şəhəri Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin 3-35-1/2-1683/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli məktubunda qeyd edilir ki, Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Ərazi Tikinti-Planlaşdırma Mərkəzinin arxivində mövcud olan müvafiq sənədlərə baxış nəticəsində qeyd edilən məsələ ilə bağlı sənəd aşkar edilməmişdir. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, cavabdeh inzibati orqanın dəlilləri üzrə araşdırma aparılması üçün işə apellyasiya instansiya məhkəməsində baxılması zamanı iş üzrə Suraxanı Rayonu X2 xx.xx.2005-ci il tarixli, 114 nömrəli qərarına əsasən İddiaçı adına rəsmiləşdirilmiş Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Suraxanı, Mərkəzi küçə, 7-ci keçid, 5-ci məhəllədə yerləşən 400.0 kv.m. torpaq sahəsi iddiaçıya ayrılarkən X3 ayrılmış torpaq sahəsinin hüdudlarında olmasının müəyyən edilməsi məqsədilə iş üzrə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmişdir. Ekspert tədqiqatının nəticəsi olaraq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən verilmiş 19 may 2025-ci il tarixli, 1579 nömrəli rəydə qeyd edilir ki, İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 3-21-3-30/2-13429/2025 saylı mütəxəssis rəyinə əsasən torpaq sahəsi sənəd üzrə və faktiki olaraq 400 kv.m təşkil edir. Torpaq sahəsi üzərində tikili yoxdur. Faktiki olaraq göstərilən 400.0 kv.m torpaq sahəsinin koordinantları əlavə olunur: XY
1. 416450.940 4478275.489
2. 416466.737 4478287.755
3. 416479.003 4478271.958
4. 416463.205 4478259.692
Vahid elektron kadastr baza məlumatlarına əsasən göstərilən sahənin qərb tərəfindən açıq orta təzyiqli (159.0 mm-lik) qaz xətti keçir. Sahə “Sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər təyinatlı torpaqlar” kateqoriyasına aid olmaqla dövlət mülkiyyəti torpağıdır. Sahənin bələdiyyə ərazisi olması barədə məlumat aşkar edilməmişdir. Beləliklə ekspert rəyi ilə də müəyyən edilir ki, mübahisə predmeti olan torpaq sahəsi bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahəsi deyil. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, ekspert rəyi nəzərdən keçirilərkən müəyyən olunur ki, rəyin mötəbərliliyini şübhə altına alan hər hansı hal mövcud deyildir. Kollegiya həmçinin onu da qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, ekspert rəyi sübut növlərindən biri olmaqla, digər sübutlarla müqayisədə qabaqcadan müəyyən edilmiş üstünlüyə malik olmasa da, məhkəmənin qərardadı əsasında keçirilmiş ekspertizanın rəyində əks olunan məlumatların həqiqiliyinə olan təminat kifayət qədər yüksəkdir. Bu səbəbdən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 19 may 2025-ci il tarixli, 1579 nömrəli ekspert rəyi sübut növü kimi qiymətləndirilməli və iddiaçının faktiki istifadəsində olan torpaq sahəsinin dövlət mülkiyyətində olması faktı ilə bağlı rəyə istinad edilməlidir. Qeyd olunmalıdır ki, hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina edilməsi üçün müəyyən olunmuş hallar “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 15.1-ci maddəsində sadalanmışdır və həmin hallar aşağıdakılardan ibarətdir: 15.1.1 – dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2 – hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3 – hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4 – daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5 – daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6 – bu Qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. Göründüyü kimi, qanunverici hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtinanın əsaslarını dəqiq müəyyən etmişdir. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, hazırkı halda mübahisə predmeti olan torpaq sahəsi ilə əlaqədar iddiaçının hüquqlarının qeydiyyata alınmasından imtina ilə bağlı cavabdeh inzibati orqanın mövqeyi əsaslı olmuşdur. Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 58.7-ci maddəsinə əsasən sübutlar məhkəmə tərəfindən tam və hərtərəfli araşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilir. Həmin Məcəllənin 68.1-ci maddəsinin tələbinə görə məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin iddianın təmin edilməsi ilə bağlı gəldiyi nəticə maddi hüquq normalarının tətbiqi baxımından qanuni, işin faktiki halları baxımından əsaslı olduğu üçün qərar dəyişdirilmədən saxlanılmalı, apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğundan təmin edilməməlidir. Eyni zamanda məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya icraatında keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 50 (əlli) manat məbləğində pul vəsaiti İddiaçı tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına köçürülməlidir. Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 87.6-cı maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı apellyasiya tələbi həddində dəyişdirilə bilər.
Nəticəvi hissə:
Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 87, 90, 94-cü maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, Kollegiya
Qərara aldı:
İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 04 sentyabr 2024-cü il tarixli, 2-1(112)-1126/2024 saylı qərarı dəyişdirilmədən saxlanılsın. İşə apellyasiya instansiya məhkəməsində baxılması zamanı ekspertizanın keçirilməsi ilə bağlı 50 (əlli) manat məbləğində məhkəmə xərci İddiaçı tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına köçürülsün. Qərardan onun rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Rəşid Səmədov Hakimlər: Xəyalə Cəmilova Orxan İsmayılov