Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(112)-10260/2025 04.12.2025 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinə qarşı “mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınaraq reyestrdən çıxarışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması” tələbinə dair iddiası üzrə GİRİŞ HİSSƏ Bakı İnzibati Məhkəməsi Hakim Abıyev Nəriman İbrahim oğlunun sədrliyi, İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakı ilə, İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinə qarşı “mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınaraq reyestrdən çıxarışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması” barədə iddia tələbi üzrə işə məhkəmənin binasında (Bakı şəhəri, N.Vəzirov küçəsi, 56) şifahi, açıq məhkəmə baxışı iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. TƏSVİRİ HİSSƏ İşin halları: İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (bundan sonra DƏDKR 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanda yeni inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, 1-ci giriş, 7-ci mərtəbə, ümumi sahəsi 167 kv. m olan 3 otaqdan ibarət 12 saylı və ünvan 1 ünvanda yeni inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, 1-ci giriş, 14-cü mərtəbə, ümumi sahəsi 100 kv. m olan 2 otaqdan ibarət 27 saylı mənzillərin üzərində onun mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınması və çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdeh DƏDKR 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə olunmasına dair qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir. Sonradan iddiaçı (nümayəndəsi və vəkili vasitəsilə) xx.xx.2025-ci il tarixdə “Elektron məhkəmə” sistemi vasitəsilə məhkəməyə Azərbaycan Respublikası İnzibati Prossesual Məcəlləsinin (bundan sonra mətndə İPM) 54-cü maddəsinə əsasən iddianın dəyişdirilməsi (tələbin dəqiqləşdirilməsi) barədə ərizə təqdim edərək, cavabdeh qismində Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsini göstərməklə, məhkəmədən, ünvan 1 ünvanda yeni inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, 1-ci giriş, 7-ci mərtəbə, ümumi sahəsi 147.7 kv. m, yaşayış sahəsi 84.6 kv.m olan 12 saylı və ünvan 1 ünvanda yeni inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, 1-ci giriş, 14-cü mərtəbə, ümumi sahəsi 84.6 kv.m, yaşayış sahəsi 59.5 kv.m olan 27 saylı mənzilləri üzərində İddiaçı xüsusi mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınmaqla çıxarışın və texniki pasportun verilməsi vəzifəsinin cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinə həvalə olunmasına dair qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddiaçının əsaslandırması: İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, "xxxx" MMC ilə aralarında bağlanmış 15 sentyabr 2008-ci il tarixli müqaviləyə əsasən Cəmiyyət tərəfindən ünvan 1 ünvanda yeni inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, 1-ci giriş, 7-ci mərtəbə, ümumi sahəsi 167 kv.m olan 3 otaqdan ibarət 12 saylı mənzilin dəyəri tam ödənilməklə ona satılmışdır. Bununla bağlı, Cəmiyyət tərəfindən ona 164/24 saylı, 29.noyabr 2024-cü il tarixli maliyyə arayışı da verilmişdir. Cəmiyyətlə bağlanmış 06 aprel 2018-ci il tarixli müqaviləyə əsasən isə ünvan 1 ünvanda yeni inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, 1-ci giriş, 14-cü mərtəbə, ümumi sahəsi 100 kv. m olan 2 otaqdan ibarət 27 saylı mənzilin dəyəri tam ödənilməklə ona satılmışdır. Bununla bağlı, Cəmiyyət tərəfindən ona 167/24 saylı, 29.noyabr 2024-cü il tarixli maliyyə arayışı verilmişdir. Qeyd edilən 12 və 27 saylı mənzillərin dəyəri tam şəkildə ödənildiyi əsası ilə bununla bağlı aidiyyatı üzrə cavabdeh təşkilata müraciət edərək həmin mənzillərə xüsusi mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışın alınmasında ona köməklik edilməsini xahiş etsə də, müraciəti təmin edilməmişdir. Hesab edir ki, cavabdeh DƏDKR 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi ona ünvanlandığı xx.xx.2025-ci il tarixli imtinası tam əsassız və qanunsuz olmaqla ünvan 1 ünvanda inşa edilmiş yaşayış binasının 12 və 27 saylı mənzilləri üzərində hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması öhdəliyi cavabdehin üzərinə qoyulmalıdır. İPM-nin 45.4-cü maddəsinə görə iddia ərizəsi məhkəməyə daxil olduğu gündən icraata qəbul edilmiş sayılır. İddia ərizəsi məhkəməyə daxil olduqdan sonra İPM-in 49-cu maddəsinə uyğun olaraq işin hazırlıq icraatına başlanılmış və həmin Məcəllənin 47-ci maddəsinə uyğun olaraq, məhkəmənin xx.xx.2025-ci il tarixli sərəncamı ilə iddia ərizəsi və ona əlavə edilmiş sənədlərin surəti cavabdeh inzibati orqana təqdim edilmiş, cavabdehdən iddia ilə bağlı yazılı münasibət (etiraz) bildirilməsi tələb olunmuş, həmçinin, tərəflər işin halları, mübahisənin vəziyyəti ilə bağlı məsələlərin müzakirəsi üçün məhkəməyə dəvət olunmuşlar. xx.xx.2025-ci il tarixdə “Elektron məhkəmə” sistemi vasitəsi ilə cavabdeh DƏDKR 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin iddia tələbinə dair yazılı münasibəti (etirazı) məhkəməyə təqdim edilmişdir. Cavabdeh inzibati orqanın iddia tələbinə dair yazılı mülahizəsi (etirazları): DƏDKR 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin iddia tələbinə dair yazılı etirazı onunla əsaslandırılmışdır ki, aparılmış araşdırma nəticəsində məlum olmuşdur ki, sözü gedən ünvanda yerləşən yaşayış binasının istismarına icazə sənədinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə təqdim edilmədiyi müəyyən edilmişdir. Eyni zanmanda iddiaçı tərəfindən mənzillərə dair "xxxx" şirkəti tərəfindən verilmiş müqavilə əsasında “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində mənzil üzərində hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması nəzərdə tutulmamışdır. Belə ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.0.6-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş Mənzil Tikinti Kooperativi üzvlərinin iclas protokoldan çıxarış və maliyyə arayışı təqdim olunmalıdır. İdarənin mütəxəssisləri tərəfindən ünvana texniki baxış keçirilən zaman 27 saylı mənzilin binanın mansard mərtəbəsində yerləşdiyi, yaşayış sahəsinin faktiki ölçüsü 59.5 kv. m, ümumi sahəsinin faktiki ölçüsü 84.6 kv.m, 12 saylı mənzilin isə yaşayış sahəsinin faktiki ölçüsü 84.6 kv.m, ümumi sahəsinin faktiki ölçüsü 147.7 kv. m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Əlavə olaraq bildiririk ki, ünvan 4 ünvanda inşa edilmiş yaşayış binasının yaşayışa yararlı olub-olmaması (qəzalı) barədə məlumatın verilməsi ilə bağlı 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyinə sorğu göndərilmişdir. Sorğuya cavab olaraq, Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X1 Agentliyinin 3-18-2/2-30/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli məktubu ilə aparılmış müayinələr nəticəsində qeyd edilən yaşayış binasının dayanıqlıq baxımından tikinti-norma və qaydalarının tələblərinə cavab verməməsinin aşkar edildiyi və qeyd olunan yaşayış binasında nəzərdə tutulmuş gücləndirmə işləri başa çatdırılmadığından məsələyə müsbət münasibət bildirilməsinin mümkün olmadığı bildirilmişdir. Qeyd olunanlarla yanaşı, mənzillər "xxxx" şirkəti adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra həmin şirkəti ilə notariat qaydasında bağlanılmış alqı-satqı müqaviləsi əsasında İddiaçının adına qeydiyyata alına bilər. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 11.1-ci maddəsinə əsasən hüquqların mövcudluğunu, əldə edilməsini, başqasına keçməsini, məhdudlaşdırılmasını (yüklənməsini), onlara xitam verilməsini təsdiq edən sənədlər hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla müəyyən edilmiş tələblərə uyğun olmalıdır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23.1-ci maddəsinə əsasən qeydiyyat orqanının vəzifəli şəxsləri bu qanuna uyğun olaraq dövlət reyestrində daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatının dəqiqliyinə və vaxtında aparılmasına, dövlət reyestrindən verilən məlumatın tam və düzgün olmasına cavabdehdirlər. Qeyd olunanlara əsasən iddia tələbinin təmin olunmaması xahiş olunmuşdur. Tərəflərin iştirakı və izahatları: Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə qanunla müəyyən olunmuş qaydada xəbərdar olunmuş cavabdeh inzibati orqan məhkəmə iclasında nümayəndəsinin iştirakını təmin etməmiş və gəlmədikləri barədə məhkəməyə məlumat verməmişlər. Məhkəmə İPM-nin 62.3-cü maddəsinə əsasən işə cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili məhkəmə iclasında iddia ərizəsinə uyğun izahat verərək, məhkəmədən iddia tələbinin təmin olunması barədə qərar çıxarılmasını xahiş etdi. ƏSASLANDİRMA HİSSƏSİ. İddianın növü və mümkünlüyü. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 2.1-ci və Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 2.2 və 2.2.1-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 19 may 2014-cü il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin ərazi idarələri tərəfindən verilən Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən Çıxarış ilə bağlı inzibati orqanın hərəkət və ya hərəkətsizliyindən irəli gələn mübahisələrə inzibati məhkəmə icraatı qaydasında baxılır. İPM-nin 2.2.3-cü və 34.1-ci maddələrinə əsasən cavabdehdən inzibati aktın qəbul edilməsi ilə bağlı olmayan (inzibati aktın qəbul edilməsinə yönəlməyən) müəyyən hərəkətlərin edilməsini tələb etmək hüququnu müəyyən edən öhdəliyin icrası haqqında iddia üzrə ümumi mümkünlük şərtləri (iddianın lazımı qaydada qaldırılması, iddiaçının prosessual fəaliyyət qabiliyyətinə malik olması, iddianın ərazi və predmet aidiyyəti və s.) ilə yanaşı, xüsusi mümkünlük şərtlərinə də cavab verməlidir. Bu növ iddia üçün xüsusi mümkünlük şərtlərinə-iddia qaldırmaq səlahiyyətinə (İPM-in 35-ci maddəsi) əməl olunmalıdır. İddia qaldırmaq səlahiyyəti onu nəzərdə tutur ki, iddiaçı iddia ərizəsində inzibati aktın qəbul edilməsi ilə bağlı olmayan hərəkətlər nəticəsində subyektiv hüquqlarının pozulduğunu irəli sürür. Məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının hazırki iddianı qaldırmağa subyektiv hüququ vardır. İddianın növü öhdəliyin icrasına dair iddiadır. İddiaçı hazırki tələblə cavabdeh orqana müraciət etmiş, sonuncu tərəfindən müraciəti təmin olunmadığından, iddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. İddia mümkündür. ƏSASLANDİRMA HİSSƏSİ İddianın növü və mümkünlüyü. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 2.1-ci və Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 2.2 və 2.2.1-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 19 may 2014-cü il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin ərazi idarələri tərəfindən verilən Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən Çıxarış ilə bağlı inzibati orqanın hərəkət və ya hərəkətsizliyindən irəli gələn mübahisələrə inzibati məhkəmə icraatı qaydasında baxılır. İPM-nin 2.2.3-cü və 34.1-ci maddələrinə əsasən cavabdehdən inzibati aktın qəbul edilməsi ilə bağlı olmayan (inzibati aktın qəbul edilməsinə yönəlməyən) müəyyən hərəkətlərin edilməsini tələb etmək hüququnu müəyyən edən öhdəliyin icrası haqqında iddia üzrə ümumi mümkünlük şərtləri (iddianın lazımı qaydada qaldırılması, iddiaçının prosessual fəaliyyət qabiliyyətinə malik olması, iddianın ərazi və predmet aidiyyəti və s.) ilə yanaşı, xüsusi mümkünlük şərtlərinə də cavab verməlidir. Bu növ iddia üçün xüsusi mümkünlük şərtlərinə-iddia qaldırmaq səlahiyyətinə (İPM-in 35-ci maddəsi) əməl olunmalıdır. İddia qaldırmaq səlahiyyəti onu nəzərdə tutur ki, iddiaçı iddia ərizəsində inzibati aktın qəbul edilməsi ilə bağlı olmayan hərəkətlər nəticəsində subyektiv hüquqlarının pozulduğunu irəli sürür. Məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının hazırki iddianı qaldırmağa subyektiv hüququ vardır. İddianın növü öhdəliyin icrasına dair iddiadır. İddiaçı hazırki tələblə cavabdeh orqana müraciət etmiş, sonuncu tərəfindən müraciəti təmin olunmadığından, iddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. İddia mümkündür. FAKTİKİ HALLAR VƏ SÜBUTLAR İş materiallarında olan: İcraçı "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti ilə sifarişçi İddiaçı arasında xx.xx.2008-ci il tarixdə bağlanmış “İlkin müqavilə”dən müəyyən olunur ki, icraçı ünvan 5 ünvanda 14 mərtəbəli, 2 bloklu yaşayış binasının 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 167 kv.metr olan 3 otaqlı mənzilin tikintisini bu müqavilədə göstərilən işlərin yerinə yetirilməsi ilə başa çatdırmasını öhdəsinə götürür. "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən təsdiq edilmiş “Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti üzvlüyünə qəbul və mənzillərin payçılar arasında şəxsi razılığı ilə bölüşdürməsi barədə” xx.xx.2024-cü il tarixli, 164/24 №-li protokolundan çıxarışdan müəyyən olunur ki, İddiaçı "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə üzvlüyünə qəbul edilməsi və İddiaçı razılıq yolu ilə "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, 613-cü məhəllə, Murtuza Muxtarov küçəsi 185 ünvanında "xxxx" şirkəti tərəfindən inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, giriş 1, mərtəbə 7, ümumi sahəsi 167 kv.metr, 3 otaqdan ibarət olan 12 saylı mənzilin verilməsi qərara alınmışdır. "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixdə verilmiş 164/24 saylı “Maliyyə arayışı”nda göstərilmişdir ki, İddiaçı "xxxx" şirkəti tərəfindən bağlanmış “ilkin müqavilə” ilə 15 sentyabr 2008-ci ildən mülkiyyətçisi olduğu ünvan 6 ünvanında yeni inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, giriş 1, mərtəbə 7, ümumi sahəsi 167 kv.m, 3 otaqdan ibarət olan 12 saylı mənzilin dəyərini tam ödəmişdir. İcraçı "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti ilə sifarişçi İddiaçı arasında xx.xx.2008-ci il tarixdə bağlanmış “İlkin müqavilə”dən müəyyən olunur ki, icraçı ünvan 5 ünvanda 14 mərtəbəli, 2 bloklu yaşayış binasının 14-cü mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 100 kv.metr olan 2 otaqlı mənzilin tikintisini bu müqavilədə göstərilən işlərin yerinə yetirilməsi ilə başa çatdırmasını öhdəsinə götürür. "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən təsdiq edilmiş “Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti üzvlüyünə qəbul və mənzillərin payçılar arasında şəxsi razılığı ilə bölüşdürməsi barədə” xx.xx.2024-cü il tarixli, 167/24 №-li protokolundan çıxarışdan müəyyən olunur ki, İddiaçı "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə üzvlüyünə qəbul edilməsi və İddiaçı razılıq yolu ilə "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, 613-cü məhəllə, Murtuza Muxtarov küçəsi 185 ünvanında "xxxx" şirkəti tərəfindən inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, giriş 1, mərtəbə 14, ümumi sahəsi 100 kv.metr, 2 otaqdan ibarət olan 27 saylı mənzilin verilməsi qərara alınmışdır. "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixdə verilmiş 167/24 saylı “Maliyyə arayışı”nda göstərilmişdir ki, İddiaçı "xxxx" şirkəti tərəfindən bağlanmış “ilkin müqavilə” ilə 06 aprel 2008-ci ildən mülkiyyətçisi olduğu ünvan 6 ünvanında yeni inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, giriş 1, mərtəbə 14, ümumi sahəsi 100 kv.m, 2 otaqdan ibarət olan 27 saylı mənzilin dəyərini tam ödəmişdir. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş “Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestri”ndən çıxarışın surətindən müəyyən olunur ki, ünvan 7 ünvanında yerləşən mənzil üzərində X2 xüsusi mülkiyyət hüquqları daşınmz əmlakın dövlət reyestrində xx.xx.2019-cu il tarixdə, № ********** qeydiyyat nömrəsilə qeydiyyata alınmışdır. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş “Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestri”ndən RX seriyalı, ******* №-li çıxarışın surətindən müəyyən olunur ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Murtuza Muxtarov küçəsi 185 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi üzərində X3 xüsusi mülkiyyət hüquqları Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 234 nömrəli reyestr kitabının 22069 nömrəli vərəqində xx.xx.2019-cu il tarixdə № ********** reyestr nömrəsilə qeydiyyata alınmışdır. İddiaçının hazırkı iddia tələbi ilə bağlı müraciətinə DƏDKR publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin 03.0.2025-ci il tarixli **********88 №-li cavab məktubunda qeyd olunmuşdur ki, “... ünvan 8 ünvanda inşa edilmiş yaşayış binasının 12 saylı və 27 saylı mənzilləri üzərində hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması ilə bağlı ********** daxil olma nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli müraciətinizə tərəfimizdən baxılmışdır. Aparılan araşdırma zamanı qeyd olunan ünvanda yerləşən yaşayış binasının istismarına icazə sənədinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə təqdim edilmədiyi müəyyən edilmişdir. Əlavə olaraq bildiririk ki, ünvan 4 ünvanda inşa edilmiş yaşayış binasının yaşayışa yararlı olub-olmaması (qəzalı) barədə məlumatın verilməsi ilə bağlı 1 saylı Bakı Ərazi idarəsi tərəfindən Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyinə sorğu göndərilmişdir. Sorğuya cavab olaraq, Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X1 Agentliyinin 3-18-2/2-30/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli məktubu ilə aparılmış müayinələr nəticəsində qeyd edilən yaşayış binasının dayanıqlıq baxımından tikinti-norma və qaydalarının tələblərinə cavab verməməsinin aşkar edildiyi və qeyd olunan yaşayış binasında nəzərdə tutulmuş gücləndirmə işləri başa çatdırılmadığından məsələyə müsbət münasibət bildirilməsinin mümkün olmadığı bildirilmişdir. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.0.9.2-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dək) inşa edilmiş tikililərə dair çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı daşınmaz əmlak üzərində hüquq əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsaslardan biri hesab edilir. Həmin qanunun 8.0.10.1-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən sonra (2013-cü il yanvarın 1 -dən sonra) tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə təqdim olunmalıdır.” Məhkəmənin müvafiq sorğusuna əsasən DƏDKR 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 3-21-3-30/2-25328/2025 №-li məktubu ilə təqdim edilmiş; - xx.xx.2025-ci il tarixdə tərtib edilmiş “Daşınmaz əmlakın texniki vəziyyətin əks etdirən müayinə (baxış) aktı”nda göstərilmişdir ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, 613-cü məhəllə, Murtuza Muxtarov 185 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 13-cü mərtəbəsində yerləşən 27 saylı mənzil faktiki olaraq 3 otaqdan ibarətdir, faktiki olaraq yaşayış sahəsi 59.5 kv.metr olmaqla ümumi sahəsi 84.6 kv.metr təşkil edir. - xx.xx.2025-ci il tarixdə “Daşınmaz əmlakın texniki vəziyyətin əks etdirən müayinə (baxış) aktı”nda göstərilmişdir ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, 613-cü məhəllə, Murtuza Muxtarov 185 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 7-ci mərtəbəsində yerləşən 12 saylı mənzil faktiki olaraq 3 otaqdan ibarətdir, faktiki olaraq yaşayış sahəsi 84.6 kv.metr olmaqla ümumi sahəsi 147.7 kv.metr təşkil edir. Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi yanında Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 3-35-1/2- 2058/2025 №-li cavab məktubunda göstərilmişdir ki, ünvan 10 ünvanında yerləşən "xxxx" MTK tərəfindən inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasının istismara icazə sənədi ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Ərazi Tikinti- Planlaşdırma Mərkəzinin arxivində mövcud olan müvafiq sənədlərə baxış nəticəsində qeyd edilən məsələ ilə bağlı sənəd aşkar edilməmişdir. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: ... Maddə 139. Daşınar və daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır. ... 139-1.1.6. Mənzil tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklənəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə) Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsasdır. ... 139.2. Daşınar əmlaka hüquqlar yalnız qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. 139.3. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada tərtib edilən və aparılan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində həyata keçirilir. ... Maddə 152. Mülkiyyət hüququnun anlayışı və məzmunu 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 152.2. Sahiblik hüququ - əmlaka (əşyaya) faktik sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. 152.3. İstifadə hüququ - əmlakdan (əşyadan) onun faydalı təbii xassələrini hasil etməyin, habelə ondan fayda götürməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. İstifadədən fayda gəlir, artım, bəhər, törəmə şəklində və başqa formalarda ola bilər. 152.4. Sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın. ... Maddə 178. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun əldə edilməsi 178.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ qanunla müəyyənləşdirilmiş əsaslarla onun verilməsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əldə edənə keçir. Əgər qanuna müvafiq olaraq daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydə alınmadan başqa şəxsə keçməsi mümkündürsə, onda şəxs bu barədə dövlət reyestrinə məlumat verməlidir. ... 178.8. Tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsi: ... 112.1. Mənzil-tikinti kooperativinin üzvü pay haqqını tam ödədikdə, yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə edir. ... 113.1. Mənzil-tikinti kooperativinə üzv qəbul edilmiş fiziki və ya hüquqi şəxsə mənzil-tikinti kooperativi binasında ödənilən pay haqqının miqdarına müvafiq olaraq mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı əsasında yaşayış (qeyriyaşayış) sahəsi verilir. Mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qeydolunan qərarı həmin kooperativə yeni üzv qəbul edildikdə mənzil-tikinti kooperativinə üzvlüyə qəbul edilmə haqqında qərarla birlikdə qəbul edilir və həmin qərarda mənzil-tikinti kooperativi binasının ünvanı, verilən sahənin (mənzilin və ya qeyri-yaşayış sahəsinin) dəqiq ölçüləri, mərtəbə göstərilməklə binada yerləşməsi və digər mövcud göstəriciləri göstərilməli, həmçinin verilən sahənin (mənzilin və ya qeyri-yaşayış sahəsinin) plan-cizgisi bu qərara əlavə olunmalıdır. 113.2. Bu Məcəllənin 113.1-ci maddəsində göstərilən qərar mənzil-tikinti kooperativi binalarının yaşayış sahələrinə köçmə üçün, nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə isə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması üçün əsasdır. “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu. ... Maddə 8. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: ... 8.0.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); .... 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: ... 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; ... 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; ... Maddə 15. Hüquqların dövlət qeydiyyatından imtina.
15. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3. hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4. daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6. bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda.
Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi: ... Maddə 75. Tikintiyə icazə verilməsinin ümumi qaydaları 75.1. Barəsində icazə tələb olunan tikinti şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə zidd olmadığı təqdirdə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı (qurum) (reklam qurğularının tikintisinə istisna olmaqla) tikintiyə icazə verməlidir. ... Maddə 101. Tikinti obyektinin istismarına icazənin məqsədi 101.1. Tikinti obyektinin istismarına icazə verilməsi tikintisi başa çatmış obyektin və ya onun bir hissəsinin şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyinin və ondan təyinatı üzrə istifadənin mümkünlüyünün təsdiq edilməsidir. 101.2. Tikinti obyektinin (tikintisinə icazə tələb olunan reklam qurğuları istisna olmaqla) istismarına icazə müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum, tikintisinə icazə tələb olunan reklam qurğularının istismarına icazə isə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum tərəfindən verilir. ... Maddə 102. Tikinti obyektinin istismarına icazə verilməsi 102.2. Obyekt şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyi halda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum (reklam qurğularına münasibətdə isə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum) tərəfindən tikinti obyektinin istismarına icazə verilir. İstismara icazə tikinti obyekti müayinə edildikdən (tikinti obyektinə baxış keçirildikdən) və onun müəyyən edilmiş tələblərə uyğunluğu təsbit edildikdən sonra verilir.
“İnzibati icraat haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ... Maddə 2 . Qanunda istifadə olunmuş əsas anlayışlar 2.0. Bu Qanunda istifadə olunmuş əsas anlayışlar aşağıdakı mənalara malikdir: ... 2.0.2. inzibati akt - inzibati orqan tərəfindən ümumi (publik) hüquq sahəsinə aid olan müəyyən (konkret) məsələni nizama salmaq və ya həll etmək məqsədilə qəbul edilmiş və ünvanlandığı hüquqi və ya fiziki şəxs (şəxslər) üçün müəyyən hüquqi nəticələr yaradan qərar, sərəncam və ya digər növ hakimiyyət tədbiridir; ... 2.0.8. qarşılıqlı etimad - inzibati orqanla fiziki və ya hüquqi şəxs arasındakı qarşılıqlı münasibətlərdə müəyyən qanuni hərəkətlərə və ya inzibati praktikaya əsaslanan inam; ... Maddə 12. Bərabərlik prinsipi 12.1. Hamı qanun və inzibati orqan qarşısında bərabərdir. 12.2. İnzibati orqan tərəfindən eyni mühüm faktiki hallara malik olan müxtəlif işlər üzrə müxtəlif qərarların qəbul edilməsi qadağandır. 12.3. İnzibati orqan tərəfindən fərqli mühüm faktiki hallara malik olan müxtəlif işlər üzrə eyni cür qərarların qəbul edilməsi qadağandır. 12.4. İnzibati orqan diskresion səlahiyyətləri eyni üsulla və eyni qaydada həyata keçirməyə borcludur. Bu müddəa diskresion səlahiyyətlərin icrası ilə bağlı mövcud inzibati praktikanın dəyişdirilməsini istisna etmir. Maddə 13. Etimad hüququnun qorunması prinsipi 13.1. İnzibati orqanların inzibati praktikasına fiziki və ya hüquqi şəxslərin etimadı qanunla qorunur. 13.2. İnzibati orqan mövcud inzibati praktikaya uyğun hərəkət etməyə borcludur. Yalnız ictimai maraqların tələb etdiyi hallarda mövcud inzibati praktika yeni praktika ilə dəyişdirilə bilər. Yeni inzibati praktika davamlı olmalı və ümumi xarakter daşımalıdır. 13.3. Müəyyən inzibati aktın sonradan qəbul edilməsi və ya qəbul edilməməsi ilə bağlı səlahiyyətli inzibati orqanların vədlərinə, bəyanatlarına fiziki və ya hüquqi şəxslərin etimadı qanunla qorunur. 13.4. İnzibati orqanların bu Qanunun 13.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş vədləri və ya bəyanatları yalnız yazılı formada olduqda etibarlı təminat sayılır və şəxsin etimad hüququnun əsasını təşkil edir. Bu Qanunun 63-cü və 67-69-cu maddələri də təminatlara şamil olunur. 13.5. Fiziki və ya hüquqi şəxslərin etimadı qanunsuz hərəkətlərə əsaslana bilməz.
MƏHKƏMƏNİN MÖVQEYİ
Məhkəmə ilk öncə iddia tələbinin hüquqi əsası ilə bağlı qeyd edir ki, hazırki iddianın qanuni əsasını Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139.1-ci, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.6-cı və Mənzil Məcəlləsinin 112-ci maddələri təşkil edir. Mülki hüquq münasibətlərinin yarandığı dövrdə qüvvədə olan Məcəllənin 178.8-ci maddəsinə əsasən mənzil, bağ, qaraj və ya başqakooperativin üzvü, pay yığımına hüququ olan digər şəxslər kooperativin verdiyi mənzil, bağ, qaraj və ya ayrı qurğu üçün pay haqqını tam verdikdə, həmin əmlaka mülkiyyət hüququ əldə edirlər. Mülki qanunvericiliyin daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun əldə edilməsini tənzimləyən müddəalarına əsasən daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ onun verilməsinin, yeni yaranmış daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ isə həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əmələ gəlir (Mülki Məcəllənin 178.1 və 178.2-ci maddələri). Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8 maddəsinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 25 oktyabr 2010- cu il tarixli qərarında kooperativ üzvlərinin mülkiyyət hüququ ilə əlaqədar göstərilmişdir ki, pay haqqının tam ödənilməsinə qədər kooperativin və onun üzvü arasında yaranan hüquq münasibətləri öhdəlik xarakterlidir. Bu öhdəliyin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, kooperativin üzvü yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququnun əldə edilməsinə əsas verən pay haqqının tam ödənilməsi vəzifəsini, kooperativ isə həmin sahənin müəyyən olunmuş müddətdə kooperativ üzvünə təhvil verilməsi vəzifəsini daşıyır. Beləliklə, kooperativin üzvü tərəfindən kooperativə pay haqqının tam ödənilməsi onun dövlət qeydiyyatını həyata keçirən orqandan həmin əmlakın sahibi kimi mülkiyyət hüquqlarının, yəni sahiblik, istifadə və sərəncam vermək hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb etmək hüququ yaradır. Qanunvericiliyin tələblərindən də göründüyü kimi mənzil-tikinti kooperativi binasında qeyri-yaşayış sahəsi və ya yaşayış sahəsinə münasibətdə protokoldan çıxarış pay haqqı tam ödənildiyi təqdirdə hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması üçün əsasdır. Şəxs yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququnun əldə edilməsinə əsas verən əmlakın dəyərini tam ödənilməsi vəzifəsini, MTK isə həmin sahənin müəyyən olunmuş müddətdə payçıya təhvil verilməsi vəzifəsini daşıyır. Beləliklə, üzv tərəfindən əmlakın dəyərinin tam ödənilməsi, ona sahənin təhvil verilməsi iddiaçının dövlət qeydiyyatını həyata keçirən orqandan həmin əmlakın sahibi kimi mülkiyyət hüquqlarının, yəni sahiblik, istifadə və sərəncam vermək hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb etmək hüququ yaradır. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 2.1 və 2.2-ci maddələrinə əsasən, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Mülki Məcəlləyə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. Mülki Məcəllə ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır. Normanın məzmunundan göründüyü kimi mülki qanunverici kooperativ üzvünün əmlakına münasibətdə onun üzərində mülkiyyət hüququnun yaranmasını daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı anla deyil, pay haqqının tam ödənilməsi ilə əlaqələndirmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, hazırkı halda da iddiaçı onun üçün nəzərdə tutulmuş yaşayış sahəsinin yerləşdiyi binanın inşası üçün pul şəklində kapital qoymuş (pay haqqı ödəmiş), MTK ilə bağlınmış müqaviləyə əsasən, iddiaçı yuxarıda qeyd edilən yaşayış sahəsinin payçısı (investoru) hesab edilmişdir. Başqa sözlə, iddiaçı yeni daşınmaz əmlakın yaradılmasında kapital qoyuluşu ilə iştirak etmişdir. Nəzərə alınmalıdır ki, iddiaçının yaşayış sahəsinin yerləşdiyi binanın inşası üçün pul şəklində kapital qoyması müvafiq kassa mədaxil qəbzi ilə yanaşı həmçinin, maliyyə arayışı ilə təsdiq olunur. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun oxşar münasibətləri tənzimləyən 8.0, 8.0.6-cı maddələrinə əsasən iddiaçının iddia etdiyi yaşayış sahəsinə münasibətdə mülkiyyət hüquqlarının yaranması təsdiq olunur. Məhkəmə qeyd edir ki, binada yerləşən mənzillə bağlı mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatı ilə əlaqədar istismara qəbul sənədinin bina üzrə mövcudluğu barədə müddəa mövcud olsa da, məhkəmə hesab edir ki, məhz hazırkı işin faktiki hallarına münasibətdə iddiaçının mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatından imtina qanunsuz və əsassız olmaqla hazırkı mübahisəyə münasibətdə cavabdeh tərəfindən bərabərlik (bərabər yanaşma) prinsipi də pozulmuşdur. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, mübahisə predmeti olan mənzilin yerləşdiyi çoxmərtəbəli yaşayış binasında qeydiyyata alınmış bir neçə daşınmaz əmlaka dair (1 mənzil və 1 qeyri-yaşayış sahəsi) hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilmişdir. Həmin sənədlərdən müəyyən olunur ki, digər şəxsin hüquqları mənzilə mülkiyyət hüquqlarının bina istismara qəbul olunmasa da belə dövlət qeydiyyatına qeydə alındığı və ona bu barədə müvafiq çıxarışın verildiyi halda, onunla eyni vəziyyətdə olan, tələbi eyni faktiki hallara və hüquqi əsaslara söykənən iddiaçıya münasibətdə hüququn qeydiyyata alınmasından və çıxarışın verilməsindən cavabdeh tərəfindən imtina olunmuşdur. Halbuki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 25-ci maddəsinin 5-ci hissəsinə əsasən, hüquq və vəzifələrlə bağlı qərarlar qəbul edən dövlət orqanları və dövlət hakimiyyəti səlahiyyətlərinin daşıyıcıları ilə münasibətlərdə hər kəsin bərabər hüquqları təmin edilir. “İnzibati icraat haqqında” Qanunun həmin konstitusion normaya əsaslanan və onu daha da konkretləşdirən 12-ci maddəsinə görə, inzibati orqan tərəfindən eyni mühüm faktiki hallara malik olan müxtəlif işlər üzrə fərqli qərarların qəbul edilməsi qadağandır. Bu tənzimləmə müxtəlif vaxtlarda və müxtəlif şəxslərə münasibətdə analoji xüsusiyyətlərə malik işlər üzrə fərqli qərarların qarşısının alınması məqsədlərinə xidmət edir. Nəzərə alınmalıdır ki, bərabərlik prinsipi diskresion səlahiyyətlərin həyata keçirilməsi zamanı xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Belə ki, həmin prinsiplə ehtiva olunan bərabər yanaşma tələbi diskresion səlahiyyətlərin düzgün həyata keçirilməsinin ilkin şərti kimi çıxış edir. Belə ki, inzibati orqan diskresion səlahiyyətlərin həyata keçirilməsi zamanı vətəndaş qarşısında bərabər yanaşma prinsipini təmin etmək öhdəliyi daşıyır. Bundan başqa, inzibati orqan tərəfindən hazırkı mübahisəyə münasibətdə eyni zamanda istinad olunan Qanunun 13-cü maddəsində təsbit edilmiş etimadın qorunması prinsipi də də pozulmuşdur. Həmin prinsipə əsasən, inzibati orqanların inzibati praktikasına fiziki və ya hüquqi şəxslərin etimadı qanunla qorunur. Həmin normaya görə, inzibati orqan mövcud inzibati praktikaya uyğun davranmağa borcludur. Nəzərə almaq lazımdır ki, inzibati orqan bir tərəfdən eyni faktiki hallara və hüquqi əsaslara söykənən işlər üzrə qərarların qəbuluna dair özünün (o cümlədən və xüsusilə də məhkəmə qərarı əsasında) formalaşdırdığı inzibati praktikaya, yəni hüququn tətbiqi praktikasına bağlıdır, digər tərəfdən isə, fiziki və ya hüquqi şəxslərin analoji vəziyyətlərdə həmin praktikanın onlara da tətbiq olunacağına dair əsaslı qanuni gözləntilərinə və həmin praktikaya etimadına bağlıdır. Bu zaman həm də nəzərə alınmalıdır ki, şəxsin etimad hüququ yalnız inzibati orqanların davranışının proqnozlaşdırılmasının mümkün olduğu hallarda təmin oluna bilər. Belə proqnozlaşdırma isə inzibati orqanların inzibati, yəni hüquq tətbiqi praktikasına və bu praktikanın davamlılığına bağlıdır. Maraqlı şəxs onun müraciətinin inzibati praktikaya uyğun və artıq həll edilmiş oxşar işlərə analoji qaydada həll olunacağını əvvəlcədən bilmək və proqnozlaşdırmaq imkanına malik olmalıdır. Şəxsə belə imkan məhz bərabər yanaşma və etimadın qorunması prinsipləri vasitəsi ilə yaradılır. Bu zaman nəzərə alınmalıdır ki, inzibati orqanlar özlərinin praktikalarında hamıya münasibətdə bərabər yanaşmanı və ardıcıl münasibəti təmin edəcək qaydada davranmalıdırlar. Hər hansı dövlət xidməti müxtəlif səbəblərdən qanunsuz olaraq göstərilmişdirsə, inzibati orqanlar ilk növbədə həmin qanunsuzluğun aradan qaldırmasına yönəlmiş hərəkətlər etməli, eləcə də məsələyə münasibətdə özlərinin sonrakı praktikalarını dəyişdirdiklərini göstərməklə bu halı aşkar nümayiş etdirməlidirlər. Bu qaydada hərəkət etməyərək əvvəlki təcrübəyə uyğun davranmaqda davam etdikdə, inzibati orqanlar eyni hallara əsaslanan sonrakı müraciətləri həll edərkən bərabərlik və etimadın qorunması hüququnun tələblərini nəzərə almalıdır. İnzibati orqanların inzibati praktikası həm də onların özlərinin müstəqil olaraq formalaşdırdığı, yaxud məhkəmə qərarları əsasında formalaşmış hüquq tətbiqi praktikası kimi fərqləndirilə bilər. Əgər hər hansı məsələ üzrə mübahisə məhkəmə çəkişməsi nəticəsində həll edilmişsə, eyni faktiki hallara və hüquqi əsaslara söykənən sonrakı mübahisələrdə inzibati orqan özünün praktikasını həmin qərarın məzmununa uyğunlaşdırmaqla formalaşdırmağa borcludur. Nəzərə alınmalıdır ki, inzibati orqanın məhkəmə qərarına əsaslanan inzibati (hüquq tətbiqi) praktikasının dəyişdirilməsi üçün ya həmin məhkəmə qərarı hüquqi qüvvəsini itirməli və ya sonradan həmin məsələyə münasibətdə yeni məhkəmə təcrübəsi formalaşmalı, yaxud da məhkəmə qərarının əsasında duran maddi-hüquqi əsaslar dəyişməlidir. Məhkəmə xüsusilə qeyd edir ki, publik hüquq sahəsində həyata keçirilən idarəçilik fəaliyyəti zamanı inzibati orqanların konstitusion prinsipləri, o cümlədən bərabər yanaşma və hüquqi dövlət prinsipindən irəli gələn etimadın qorunması prinsiplərini birbaşa tətbiq etməyə borclu olduğu da nəzərə alınmalıdır. Məhkəmə qeyd olunan tələbləri əsas götürməklə hesab edir ki, iddiaçıya münasibətdə bərabər rəftar müəyyən edilməməkdədir, eyni binada yerləşən mənzilə münasibətdə mülkiyyət hüquqları qeydiyyata alındığı halda iddiaçıya münasibətdə göstərilən imtina dəlilinə istinadı məhkəmə konstitision hüquqların pozuntusu kimi qiymətləndirməkdədir.
Həmçinin qeyd edilməlidir ki, “Məhkəmə və hakimlər haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 79-1-ci maddəsinə görə vahid məhkəmə təcrübəsi məhkəmələrin hüquqi məsələlərin həllinə yanaşmasının sabitliyini və ədalət mühakiməsi həyata keçirilərkən maddi və prosessual hüquq normalarının eyni cür tətbiq edilməsini təmin etmək məqsədilə formalaşdırılır. Ali Məhkəmə hüququn tətbiqi üzrə vahid məhkəmə təcrübəsini baxdığı işlər üzrə məhkəmə kollegiyalarının və Ali Məhkəmənin Plenumunun qərarları, habelə Ali Məhkəmənin Plenumunun məhkəmə təcrübəsinə dair verdiyi izahlar vasitəsilə formalaşdırır. Göründüyü kimi hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin formalaşdırılması təkcə Ali Məhkəmənin Plenumunun qərarları, habelə Ali Məhkəmənin Plenumunun məhkəmə təcrübəsinə dair verdiyi izahlar vasitəsilə deyil, eyni zamanda məhkəmə kollegiyalarının fərdi işlər üzrə qərarları vasitəsi ilə də həyata keçirilir. Məhkəmə qeyd edir ki, hazırki məhkəmənin mövqeyi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2-1(102)-472/2023 saylı iş üzrə qəbul edilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli və 2- 1(102)-560/2023 saylı iş üzrə qəbul etdiyi xx.xx.2023-cü il tarixli qərarlarında olan məhkəmənin mövqeyi ilə eynilik təşkil edir. Cavabdehin etirazının digər dəlilinə gəldikdə isə məhkəmə qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyasının “30” noyabr 2021-ci il tarixli 3 №li qərarı ilə təsdiq edilmiş “Yaşayış binaları. Layihələndirmə normaları”nda aşağıdakı əsas anlayışlardan istifadə olunur: - çoxmənzilli yaşayış binası - iki və daha çox mənzildən ibarət, mənzillərinin ümumi istifadə sahələri və mühəndis sistemləri olan yaşayış binası; - binanın yerüstü hissəsinin mərtəbəliyi- bütün yerüstü mərtəbələrinin, o cümlədən texniki, mansarda, həmçinin kürsülük (onun örtüyünün üstü ilə torpağın orta planlaşdırma səviyyəsi arasındakı fərq 2,0 metrdən az olmadıqda) mərtəbələrinin sayıdır. - binanın mərtəbələrinin sayı - bütün mərtəbələrin, o cümlədən yeraltı, zirzəmi, kürsülük, yerüstü, texniki və mansarda mərtəbələrinin sayıdır; - yaşayış sahəsi - Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlak hesab edilən və vətəndaşların daimi yaşaması üçün yararlı olan (müəyyən edilmiş sanitariya və texniki norma və qaydalara, qanunvericiliyin digər tələblərinə cavab verən) ayrıca sahə başa düşülür. Beləliklə, cavabdehin imtinasında və iddia tələbinə dair yazılı etirazda istinad etdiyi əsaslarla bağlı məhkəmə qeyd edir ki, hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina edilməsi üçün müəyyən olunmuş hallar “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 15.1-ci maddəsində sadalanmışdır və həmin hallar aşağıdakılardan ibarətdir: 15.1.1 – dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2 – hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3 – hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4 – daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5 – daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6 – bu Qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. Göründüyü kimi, qanunverici hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtinanın əsaslarını dəqiq müəyyən etmişdir. Hazırkı mübahisəyə münasibətdə iş üzrə aparılmış araşdırma zamanı həmin hallardan hər hansı birinin mövcudluğu müəyyən edilmədiyindən, cavabdehin imtinası iddiaçının qeyd olunan daşınmaz əmlak üzərindəki hüquqlarını tam şəkildə həyata keçirməsini məhdudlaşdırmışdır. Göründüyü kimi hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina əsasları konkret olaraq təsbit edilmişdir ki, hazırkı iş üzrə həmin hallar mövcud deyil. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2004-cü il 14 oktyabr tarixli 135 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin aparılması” Qaydalarının 23-cü bəndinin (Bina və qurğularla bağlı xüsusi məlumatların daxil edilməsi) müddəalarına görə, İ fəslin “İnventar nömrəsi” və “Liter" qrafalarında bina və qurğuların texniki uçot pasportlarındakı müvafiq eyniləşdirmə nömrələri göstərilir (23.1). İ fəslin “Mərtəbə” və “Yeraltı mərtəbə” qrafalarında müvafiq olaraq bina və qurğuların mərtəbələrinin və zirzəmidəki səviyyələrin sayı göstərilir. Bundan başqa, “Mərtəbə” qrafasında müvafiq sahənin (mənzilin) yerləşdiyi mərtəbənin (mərtəbələrin) nömrəsi qeyd edilir (23.2). İ fəslin “Mərtəbələr üzrə plandakı nömrələr” qrafası yalnız binanın və ya qurğunun mərtəbələr üzrə planındakı nömrələrindən başqa, heç bir ayrı nömrəsi olmayan sahələrə olan hüquqların qeydiyyatı zamanı doldurulur (23.3). Daşınmaz əmlak obyektində əsaslı dəyişikliklər (yenidənqurma işləri, obyektin birləşməsi, bölünməsi, ayrılması) aparılmadığı hallarda, obyektin mülkiyyətçisi, icarəçisi və ya istifadəçisi dəyişdirildikdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində daşınmaz əmlaka yeni yaranan hüquqların dövlət qeydiyyatı yeni texniki pasport tərtib edilmədən, mövcud texniki pasportun göstəriciləri nəzərə alınmaqla aparılır. Daşınmaz əmlak obyektinin texniki pasportu dövlət texniki inventarlaşdırma orqanları tərəfindən verilir. İPM-nin 58.7-ci maddəsinə əsasən, sübutlar məhkəmə tərəfindən tam və hərtərəfli araşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilir. Həmin Məcəllənin 68.1-ci maddəsinin tələbinə görə, məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. Həmin Məcəllənin 68.2-ci maddəsinin tələbinə əsasən, məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır.
NƏTİCƏVİ HİSSƏ
Şərh olunanlara əsasən və İPM-nin 68, 69, 73, 75 və 85.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə qərara aldı:
İddia təmin edilsin. ünvan 1 ünvanda yeni inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, 1-ci giriş, 7-ci mərtəbədə, ümumi sahəsi 147.7 kv. m, yaşayış sahəsi 84.6 kv.m olan 12 saylı və ünvan 1 ünvanda yeni inşa edilmiş 14 mərtəbəli yaşayış binasında, 1-ci giriş, 14-cü mərtəbədə, ümumi sahəsi 84.6 kv.m, yaşayış sahəsi 59.5 kv. m olan 27 saylı mənzillər üzərində İddiaçı xüsusi mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınmaqla çıxarışların və texniki pasportların verilməsi öhdəliyi cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinə həvalə edilsin. Qərardan məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 30 gün müddətində tərəflər Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına (Bakı şəhəri, Z.Xəlilov küçəsi 540-cı məhəllə) apellyasiya şikayəti verə bilərlər. Qərardan apellyasiya şikayəti verilmədiyi halda təqdim olunduğu gündən 30 gün keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Hakim: Nəriman Abıyev