Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(112)-3597/2023 11.05.2023 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ Hakim Sevdimalıyeva Günel Arif qızının sədrliyi, İddiaçı nümayəndəsi (vəkili) Vəkil, Cavabdeh Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (bundan sonra - Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi) nümayəndəsi X1 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “mülkiyyət hüquqların qeydiyyata alınaraq çıxarışın verilməsi” haqqında iddia tələbi üzrə iş materiallarına məhkəmənin binasında (Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, N.Vəzirov küçəsi, 56) açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ I. Mübahisəli hüquqi məsələnin qısa xülasəsi
1. İddiaçı məhkəməyə müraciət edərək Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 987-ci məhəllədə inşa edilmiş yaşayış binasının 6-ci mərtəbəsində yerləşən 04 otaqlı 07 saylı və 03 otaqlı 08 saylı mənzillərə İddiaçı mülkiyyət hüquqlarının tanınması və həmin mənzillərə mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi vəzifəsinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin üzərinə qoyulması tələbi irəli sürmüşdür.
2. Tələb onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif Prospekti, 987-ci məhəllə ünvanında inşa edilmiş birgirişli, 12 mərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 7 və 8 saylı mənzillər 26 may 2027-ci və 08 dekabr 2017-ci il tarixli müqavilələrə əsasən İddiaçı sahibliyində və istifadəsindədir. İddiaçı həmin mənzillərlə bağlı mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarış almaq üçün DƏDRX-ə müraciət etmişdir. Orada ona bildirmişdilər ki, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01 dekabr 2017-ci il tarixli qərardadı ilə həmin mənzillərin üzərinə həbs qoyulmuşdur. İddiaçılar qeyd olunan qərardadla tanış olarkən məlum olmuşdur ki, iddiaçılar X8 və X11 cavabdehlər “İrşad” X6 və X10 qarşı “pul” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişlər. Eyni zamanda iddiaçılar məhkəməyə ərizə ilə müraciət edərək işə mahiyəti üzrə baxılıb yekun qərar qəbul edilənədək “İrşad” X4 mülkiyyət hüququ ilə məxsus olan Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 11 a ünvanında yerləşən qeyriyaşayış binasının üzərinə həbs qoyularaq özgəninkiləşdirilməsinin cavabdehlərə və üçüncü şəxslərə qadağan edilməsi, X10 məxsus “Peugeot 405” markalı **-HK-*** dövlət qeydiyyat nişanlı, “Moskoviç İJ 212510 Kombi” markalı, **-FN-*** dövlət qeydiyyat nişanlı, "Kia Cadenza” markalı **-KP-*** dövlət qeydiyyat nişanlı, “Subaru Tribeca” markalı **-ES- *** dövlət qeydiyyat nişanlı avtomobillərin üzərinə həbs qoyularaq özgəninkiləşdirilməsinin cavabdehlərə və üçüncü şəxslərə qadağan edilməsi, Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2016-cı il tarixli 167 nömrəli Sərəncamı əsasında “İrşad” X6 tərəfindən Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllədə inşa edilmiş yaşayış binasından mənzillərin satışının cavabdehlərə və üçüncü şəxslərə qadağan edilməsi barədə qəraradad çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01 dekabr 2017-ci il tarixli qərardadı ilə ərizə təmin edilmişdir. Daha sonra İddiaçı nümayəndəsi (vəkili) Vəkil şikayəti əsasında Nəsimi Rayon Məhkəməsinin qeyd olunan qərarı ləğv edilmiş, Nəsimi rayonu, Vaqif Prospekti, 987-ci məhəllə ünvanında inşa edilmiş binanın 6-cı mərtəbəsində yerləşən 04 otaqlı 07 saylı və 03 otaqlı 08 saylı mənzillərin üzərinə qoyulmuş həbs götürülmüşdür. Bundan sonra Bakı şəhəri Nəsimi rayonu, Vaqif Prospekti, 987-ci məhəllə ünvanında inşa edilmiş birgirişli, 12 mərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 7 və 8 saylı mənzillərin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması barədə müraciətə cavabdeh qurum tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixində imtina verilmişdir. Cavabdeh orqan xx.xx.2022-ci il tarixli, **********4 saylı bildirişlə iddiaçıya bildirmişdir ki, qeyd olunan ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli yaşayış binası daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində “İrşad” X2 adına vahid əmlak kimi qeydiyyata alınmış torpaq sahəsinin bir hissəsində yerləşir. Vahid daşınmaz əmlak üzərinə qoyulmuş məhdudiyyət (yüklülük) götürüldükdən və əmlaka dair verilmiş hüquqmüəyyənedicı sənədlərdə müvafiq dəyişikliklər aparıldıqdan sonra ərizənizə qanunamüvafıq qaydada baxılacaqdır. Buna görə də Daşınmaz Əmlakın dövlət reyestri haqqında Qanunun 15-ci maddəsinə əsasən ərizənin icrasından imtina edilir. İddiaçı imtinanı qanunsuz hesab edir. Belə ki, Vaqif prospekti 11a ünvanda yerləşən, qeyri-yaşayış binası ilə iddiaçının mənzil aldığı 987-ci məhəllədə inşa edilmiş yaşayış binası ayrı-ayrı binalar olmaqla bərabər, ayrı-ayrı hüquqi statusa malik torpaq sahələrində yerləşir. Vaqif prospekti 11a ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi altındakı torpaq sahəsi ilə birlikdə xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında xx.xx.2014-cü il tarixdən “İrşad” X4 məxsusdur (Çıxarış №0511292). İpoteka ilə yüklü edilən məhz həmin Vaqif prospekti 11a ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsidir, binadır. Daşınmaz Əmlakın 1 saylı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2021-ci il tarixli məktubuna əsasən həmin ipotekanın dövlət qeydiyyatı ləğv edilmişdir. İddiaçının mənzillər aldığı binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi isə dövlətə məxsus olmaqla bərabər Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən 49 il müddətinə “İrşad” X3 istifadəyə verilib. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi tərəfindən xx.xx.2015-ci il tarixdə yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsi üçün (dəqiqləşdirilmiş) ayrıc aktı verilib. Həmin ayrıc aktında yaşayış binasının koordinatları və yerquruluşu sxemi konkret olaraq göstərilib. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti "İrşad“ X6 tərəfindən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 987-ci məhəllədə, 49 illiyə istifadəyə verilmiş torpaq sahəsində 12 mərtəbəli yaşayış binasının inşa edilməsi barədə xx.xx.2016cı il tarixli 167 nömrəli sərəncam verilib. Eyni zamanda Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2004-cü il tarixli 02 saylı sərəncamı ilə Nəsimi rayonu, Mirəli Qaşqay, Vaqif pr. küçəsi 987-ci məhəllədə 12 mərtəbəli yaşayış binasının layihələndirilməsi üçün “İrşad” X4 474 kv.m. torpaq sahəsi xx.xx.2016-cı il tarixdə cı il tarixdə 49 il müddətinə icarəyə verilmiş (xx.xx.2015-ci il tarixli 15/163 saylı aktla sahəsi 0,0942 ha olmaqla dəqiqləşdirilmiş ayrıc aktı), Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2016-ci il tarixli 167 nömrəli sərəncamı ilə inşa edilmiş 1 girişli, 2(+LMS) mərtəbəli, zirzəmili yaşayış binasının istismarına Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2019-cu il tarixli 529 nömrəli Fərmanına uyğun olaraq verilmiş Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 086 nömrəli icazə sənədi verilmişdir. Cavabdeh qurumun imtinası qeyd edilən ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binası üzərində müvafiq məhkəmə aktları ilə məhdudiyyətin qoyulması ilə bağlıdır. Belə ki, bildirilmişdir ki, sözügüdən yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi “İrşad” X2 adına qeydiyyata alınmış binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin bir hissəsində yerləşir. Qeyri-yaşayış binasının və yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahələrinin ölçüsü və hüququn növü (birində 0,06076 ha olmaqla mülkiyyət, digərində 474 kv.m. ha olmaqla icarə) fərqlidir. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2016- cı il tarixli 167 nömrəli sərəmcamı ilə inşa edilmiş 1 girişli, 12(+LMS) mərtəbəli, zirzəmili yaşayış binası qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinin bir hissəsinə düşsə belə, həmin yaşayış binası yeni yaranmış daşınmaz əmlak olmaqla istismarına lazımi qaydada icazə verilmiş və qeyd edilən ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binasına aidiyyəti yoxdur, iddiaçı Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif Prospekti, 987-ci məhəllə ünvanında inşa edilmiş birgirişli,12 mərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 7 və 8 saylı mənzillər 26 may 2027-ci və 08 dekabr 2017-ci il tarixli müqavilələrə əsasən dəyərlərini ödəməklə əldə etmişdir. İddiaçı ilə “İrşad” X6 arasındakı həmin yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 7 və 8 saylı mənzillər 26 may 2027-ci və 08 dekabr 2017-ci il tarixli müqavilələr “Alıcı” və “Satıcı” adlansa belə, mahiyyətinə görə podrat müqaviləsidir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinə əsasən, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir. Odur ki, cavabdeh qurumun imtinası qanunun güddüyü məqsədə mütənasib olmamaqla iddiaçının üzərinə həddən artıq yük qoymuşdur.
3. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən iddiaçıya ünvanlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli, **********4 nömrəli məktubda bildirilir ki, qeyd olunan ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli yaşayış binası daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində “İrşad” X2 adına vahid əmlak kimi qeydiyyata alınmış torpaq sahəsinin bir hissəsində yerləşir. Vahid daşınmaz əmlak üzərinə qoyulmuş məhdudiyyət (yüklülük) götürüldükdən və əmlaka dair verilmiş hüquqmüəyyənedici sənədlərdə müvafiq dəyişikliklər aparıldıqdan sonra ərizənizə qanunamüvafiq qaydada baxılacaqdır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 11.1ci maddəsinə əsasən hüquqların mövcudluğunu, əldə edilməsini, başqasına keçməsini, məhdudlaşdırılmasını (yüklənməsini), onlara xitam verilməsini təsdiq edən sənədlər hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla müəyyən edilmiş tələblərə uyğun olmalıdır. Odur ki,“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 15-ci maddəsinin müddəalarına əsasən ərizənin icrasından imtina edilmişdir.
4. İddiaçı ilə “İrşad” X2 direktoru X12 arasında Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllədə inşa ediləcək, birgirişli, 12 mərtəbəli yaşayış binasının 6-ci mərtəbəsində yerləşən 07 saylı ümumi dəyəri 287735,7 AZN, ümumi sahəsi 137.017 m2 olan, 4 otaqlı mənzilin alınmasına dair xx.xx.2017-cı il tarixdə 09/YB-2017 saylı, həmçinin qeyd olunan binanın 6-cı mərtəbəsində yerləşən 08 saylı ümumi dəyəri 126000 USD, ümumi sahəsi 105.0 m2 olan, 3 otaqlı mənzilin alınmasına dair xx.xx.2017-cı il tarixli müqavilələr bağlamışdır. Müqavilə şərtinə uyğun olaraq iddiaçı ilkin ödənişi etmiş, qalan məbləği isə isə qrafik üzrə tam ödəyərək xx.xx.2019-ci il tarixdə Maliyyə arayışı almışdır. Eyni zamanda həmin mənzildə təmir işlərini tam yekunlaşdırmışdır. İddiaçı mənzilə dair çıxarış almaq üçün Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi müraciət etmiş, ona bildirmişlər ki, Nəsimi rayon məhkəməsi tərəfindən həmin binaya 2017-ci ildə həbs qoyulmuşdur. Müəyyən olunmuşdur ki, Nəsimi rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli №2(006)-923/2017 saylı iş üzrə qərardadı ilə yuxarıda qeyd olunan binada mənzillərin satışına qadağa qoyulmuşdur.
5. Nəsimi rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, №2(006)-923/2018 saylı qərardadı ilə müəyyən olunur ki, iddiaçılar T.M.Ağayev və A.N.Əsədov 2017-ci ilin axırlarında cavabdehlər “İrşad” X4 və X10 qarşı “pul tələbinə” dair mülki iş üzrə maraqlarına toxunan şəxs İddiaçı nümayəndəsi (vəkili) Vəkil məhkəməyə şikayət ünvanlayaraq “mübahisəli binanın 6-cı mərtəbəsində yerləşən 4 otaqlı 7 saylı və 3 otaqlı 8 saylı mənzillərin üzərinə qoyulmuş həbsin götürülməsi barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Bakı şəhər Nəsimi rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, iş №2(006)-923/2018 saylı qərardadı ilə: İddiaçılar T.M.Ağayev və A.N.Əsədov 2017-ci ilin axırlarında cavabdehlər “İrşad” X4 və X10 qarşı “pul tələbinə” dair mülki iş üzrə maraqlarına toxunan şəxs İddiaçı nümayəndəsi (vəkili) Vəkil şikayəti təmin edilmişdir; Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-923/2018 saylı, 17 yanvar 2022-ci il tarixli qərardadı ləğv edilmiş; Həmin məhkəmənin xx.xx.2022-ci il tarixli, № 2(006)-923/2018 saylı qərardadı ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllədə inşa edilmiş binanın 6-cı mərtəbəsində yerləşən 4 otaqlı 07 saylı 3 otaqlı 08 saylı mənzillərin üzərinə qoyulmuş həbs götürülmüşdür.
6. Cavabdeh tərəfindən imtinanın məzmununa uyğun iddiaya yazılı etiraz təqdim edilərək bildirilmişdir ki, qeyd olunan ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli yaşayış binası daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində “İrşad” X2 adına vahid əmlak kimi qeydiyyata alınmış torpaq sahəsinin bir hissəsində yerləşir. Vahid daşınmaz əmlak üzərinə qoyulmuş məhdudiyyət (yüklülük) götürüldükdən və əmlaka dair verilmiş hüquqmüəyyənedici sənədlərdə müvafiq dəyişikliklər aparıldıqdan sonra ərizəyə qanunamüvafiq qaydada baxıla bilər. Məlumat üçün bildirilmişdir ki, iki mənzildə rekonstruksiya işləri aparılaraq ara kəsmələr dəyişdirilib və mənzillər birləşdirilib. İddiaçı tərəfindən rekonstruksiya işləri ilə əlaqədar hüquq müəyyənedici sənədlər əlavə edilməmişdir. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası qanununun 14.5-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlakın həbs edilməsi, barəsində əqdlərin bağlanmasına qadağan qoyulması və ya qeydiyyata alınmalı olan hüquq barəsində mübahisə edən digər maraqlı şəxsdən şikayətin verilməsi haqqında məhkəmədən məlumat daxil olduqda qeydiyyat məhkəmədə iş həll olunanadək dayandırılır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun 9.1.2-ci maddəsinə əsasən hüquqların dövlət qeydiyyatı daxil edilmiş sənədlərdə göstərilən məlumatların dövlət reyestrində saxlanılan məlumata uyğunluğunun yoxlanılması ilə əlaqədar aparılır. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 23.1-ci maddəsinə əsasən yaşayış sahəsinin yenidən qurulmasını, yaşayış sahəsinin texniki pasportunda dəyişikliklər edilməsini tələb edən yaşayış sahəsində konstruktiv elementlərin (o cümlədən, yaşayış sahəsinin daşıyıcı divar və dirəklər, mərtəbələrarası arakəsmələr, pilləkən meydançaları və pilləkənlərin), çoxmənzilli binada birdən artıq yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsinə xidmət edən kommunikasiya qurğularının (o cümlədən, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, bacalar, sanitar-texniki və digər avadanlıqların) quraşdırılması, əvəz edilməsi və yerinin dəyişdirilməsindən ibarətdir. Həmin Məcəllənin 23.2-ci maddəsinə əsasən yaşayış sahəsinin yenidən planlaşdırılması bu Məcəllənin 23.1-ci maddəsində göstərilənlər istisna olmaqla, yaşayış sahəsinin texniki pasportunda dəyişikliklər edilməsini tələb edən yaşayış sahəsində arakəsmələrin sökülməsi (ləğv edilməsi), yerinin dəyişdirilməsi və ya yenilərinin quraşdırılması, qapı yerlərinin dəyişdirilməsi və yenilərinin quraşdırılması, mənzildəki yardımçı sahələr hesabına otaqların sahəsinin genişləndirilməsi, əlavə mətbəxin və ya sanitar qovşaqların quraşdırılması və ya onların yerinin dəyişdirilməsi kimi yaşayış sahəsinin konfiqurasiyasının dəyişdirilməsindən, habelə istilik sisteminin quraşdırılması və ya yenidən quraşdırılmasından ibarətdir. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin icrasının təmin edilməsi barədə Azərbaycan Respublikasi Prezidentinin xx.xx.2010-cu il tarixli, 272 saylı Fərmanının 1.4cü bəndinə əsasən həmin Məcəllənin 24.1-ci maddəsində birinci halda nəzərdə tutulmuş müvafiq icra hakimiyyəti orqanının səlahiyyətlərini dövlət (məcburi köçkünlərin müvəqqəti məskunlaşması üçün tikilmiş mənzil fonduna münasibətdə Azərbaycan Respublikası Qaçqınların və X7 üzrə Dövlət Komitəsinin razılığı ilə) və xüsusi mənzil fondlarına münasibətdə yerli (rayon, şəhər və şəhər rayonu) icra hakimiyyəti orqanları, bələdiyyə mənzil fonduna münasibətdə isə müvafiq bələdiyyənin razılığı əsasında yerli (rayon, şəhər və şəhər rayonu) icra hakimiyyəti orqanları həyata keçirir. Mənzil Məcəlləsinin 26-cı maddəsinə əsasən yaşayış sahəsinin yenidən qurulması və (və ya) yenidən planlaşdırılmasının başa çatması razılaşdırmanı həyata keçirən orqanın yaratdığı qəbul komissiyasının aktı ilə təsdiqlənir. Qəbul komissiyasının aktı razılaşdırmanı həyata keçirən orqan tərəfindən dövlət kadastr uçotunun aparılması məqsədi ilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrini aparan orqana göndərilməlidir. Həmin məcəllənin 27-ci maddəsinə əsasən bu məcəllənin 24.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsas olmadan və ya bu Məcəllənin 24.2.3-cü maddəsinə uyğun olaraq təqdim edilmiş yaşayış sahəsinin yenidən qurulması və (və ya) yenidən planlaşdırılması özbaşına aparılmış hesab edilir. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun 11.1ci maddəsinə əsasən hüquqların mövcudluğunu, əldə edilməsini, başqasına keçməsini, məhdudlaşdırılmasını (yüklənməsini), onlara xitam verilməsini təsdiq edən sənədlər hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla müəyyən edilmiş tələblərə uyğun olmalıdır. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində müvafiq qeydiyyatı qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər əsasında aparılır və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanununun 23-cü maddəsinə əsasən İdarə dövlət reyestrində daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatının dəqiqliyinə cavabdehdir. Qeyd olunanlara əsasən, cavabdeh orqan Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 48.2-ci maddəsini rəhbər tutaraq məhkəmədən iddia tələbinin təmin edilməməsi xahiş etmişdir.
7. Məhkəmənin sorğusu əsasında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən ünvanlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli məktubda bildirilmişdir ki, telefon nömrəsi ilə əlaqə saxlamaq mümkün olmadığından tədqiqat obyektinə texniki baxış keçirmək və inventarlaşdırma işlərinin aparılması mümkün olmamışdır.
8. Məhkəmə tərəfindən mənzillərin təkrar müayinə edilməsi barədə sorğusuna cavab olaraq cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş müayinə aktına əsasən 2 mənzildə rekonstruksiya işləri aparılıb arakəsmələr dəyişdirilib, yükdaşıyıcı divarlar dəyişdirilməyib, təxminən 10,12 kv.m. ümumi dəhliz sahəsi bağlayıb mənzilə qatıb.
9. Məhkəmənin hazırlıq icraatı iclasında, eləcə də şifahi məhkəmə dinləmələri zamanı (şifahi məhkəmə baxış iclası) iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili iddia tələbini müdafiə edərək məzmununa uyğun izahat vermişdi.
10. Məhkəmənin hazırlıq icraatı iclasında, eləcə də şifahi məhkəmə dinləmələri zamanı (şifahi məhkəmə baxış iclası) iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi iddia tələbinə etiraz edərək iddiyaya yazılı etirazın məzmununa uyğun izahat verdi.
II. İddianın növü və mümkünlüyü
11. İddianın növü öhdəliyin icrasına dair iddiadır.
12. “İnzibati icraat haqqında” Qanunun 1.2-ci maddəsinə əsasən, bu Qanunun müddəaları inzibati orqanların fiziki və ya hüquqi şəxslərə münasibətdə faktiki xarakterli digər fəaliyyətinə (hərəkətlərinə) də şamil olunur.
13. İPM-in 2.2.3-cü maddəsinə əsasən inzibati orqan tərəfindən inzibati aktın qəbul edilməsi ilə əlaqədar olmayan müəyyən hərəkətlərin edilməsinə dair iddialara (öhdəliyin icrası haqqında iddia) inzibati məhkəmə icraatı qaydasında baxılır.
14. İddia mümkündür.
III. Məhkəmənin mövqeyi
15. Beləliklə, məhkəmə müəyyən edir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 11a ünvanında “İrşad” X4 məxsus 0,06076 ha xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsində yerləşən 6 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası (İrşad Hotel) mövcuddur.
16. Eyni zamanda Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2004-cü il tarixli 02 saylı sərəncamı ilə Nəsimi rayonu, Mirəli Qaşqay, Vaqif pr. küçəsi 987-ci məhəllədə 12 mərtəbəli yaşayış binasının layihələndirilməsi üçün “İrşad” X4 474 kv.m. torpaq sahəsi xx.xx.2016-cı il tarixdə 49 il müddətinə icarəyə verilmiş (xx.xx.2015-ci il tarixli 15/163 saylı aktla sahəsi 0,0942 ha olmaqla dəqiqləşdirilmiş ayrıc aktı), Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2016-cı il tarixli 167 nömrəli sərəmcamı ilə inşa edilmiş 1 girişli, 12(+LMS) mərtəbəli, zirzəmili yaşayış binasının istismarına Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2019cu il tarixli 529 nömrəli Fərmanına uyğun olaraq verilmiş Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 086 nömrəli icazə sənədi verilmişdir.
17. Cavabdeh qurumun imtinası qeyd edilən ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binası üzərində müvafiq məhkəmə aktları ilə məhdudiyyətin qoyulması ilə bağlıdır. Belə ki, bildirilmişdir ki, sözügüdən yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi “İrşad” X2 adına qeydiyyata alınmış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinin bir hissəsində yerləşir.
18. Lakin məhkəmə araşdırması nəticəsində müəyyən edilmişdir ki, qeyri-yaşayış binasının və yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahələrinin ölçüsü və hüququn növü (birində 0,06076 ha olmaqla mülkiyyət, digərində 474 kv.m. ha olmaqla icarə) fərqlidir.
19. Digər tərəfdən məhkəmə qeyd edir ki, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2016-cı il tarixli 167 nömrəli sərəmcamı ilə inşa edilmiş 1 girişli, 12(+LMS) mərtəbəli, zirzəmili yaşayış binası qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinin bir hissəsinə düşsə belə, həmin yaşayış binası yeni yaranmış daşınmaz əmlak olmaqla istismarına lazımi qaydada icazə verilmiş və qeyd edilən ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binasına aidiyyəti yoxdur, iddiaçı həmin yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 4 otaqlı 7 saylı və 3 otaqlı 8 saylı dəyərini ödəməklə əldə etmişdir.
20. Məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçı ilə “İrşad” X6 arasındakı həmin yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 4 otaqlı 7 saylı mənzilə dair xx.xx.2017-ci il tarixli, həmin binanın 6cı mərtəbəsində yerləşən 3 otaqlı 8 saylı mənzilə dair xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilələrdə tərəflər “Alıcı” və “Satıcı” adlansa belə, mahiyyətinə görə podrat müqaviləsidir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinə əsasən, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir.
21. Odur ki, cavabdeh qurumun imtinası qanunun güddüyü məqsədə mütənasib olmamaqla iddiaçının üzərinə həddən artıq yük qoymuşdur.
22. X14 Məhkəməsinin presedent hüququna əsasən, məhkəmə tərəfindən dəfələrlə qeyd edilmişdir ki: -“mülkiyyət” ifadəsi qanunvericinin verdiyi anlayışla məhdudlaşmır, avtonom anlayışa malikdir. -“Əmlak”a “mövcud əmlak” və ya aktiv, o cümlədən ərizəçinin əmlak hüquqlarından istifadəni təmin etmək üçün ən azı “qanuni gözləntisi” olan iddialar ola bilər. Səmərəli şəkildə icrası mümkün olmayan əmlakı tanıtmağa ümid, eləcə də şərtin icra edilməməsi nəticəsində uzanan şərti iddia 1 saylı Protokolun 1-ci maddəsi baxımından “əmlak” hesab edilə bilməz (Prince Hans-Adam İİ of Liechtenstein v. Germany, and Gratzinger and Gratzingerova v. the Czech Republic); -“Mülkiyyət” anlayışı “mövcud mülkiyyətlə” məhdudlaşmır və tələblər də daxil olmaqla, ərizəçinin ən azından mülkiyyət hüququndan səmərəli şəkildə istifadənin əldə olunmasına ağlabatan və “qanuni gözləntisi” olan əmlakı da əhatə edə bilər. “Gözlənti” mübahisə obyekti olan mülki maraqla bağlı hüquqi müddəaya və ya hüquqi akta əsaslandığı halda “qanunidir” (Saghinadze və başqaları Gürcüstana qarşı). - iddianın mahiyyətində əmlak marağı olduqda “aktiv” kimi o zaman qiymətləndirilə bilər ki, milli hüquqda kifayət qədər əsası olsun, məsələn, yerli məhkəmənin presedent hüququna əsasən təsdiq edilmiş olsun (Kopecky v. Slovakia, Vilho Eskelinen and others v. Finland).
23. X14 Məhkəməsi dəfələrlə qərarlarında əmlak marağı olduqda “aktiv”i, eləcə də hüququ təsdiq edən məhkəmə qərarlarını (“X9 A.O” Belçikaya qarşı; Burdov Rusiyaya qarşı işlər), icarə hüququnu (İatridis Yunanıstana qarşı iş) mülkiyyət kimi qiymətləndirmişdir.
24. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunundan: 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə;
25. Məhkəmə qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 178-ci maddəsi daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun əldə edilməsi üçün əsasları tənzimləyir. Yaşayış binasının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün əsaslar olduğundan “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 8-ci maddəsində Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddədə müəyyən edilən əsasın göstərilməməsi mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasından imtina üçün əsas hesab edilə bilməz (hərçənd qeyd edilən dəlil cavabdeh qurum tərəfindən bildirilməmişdir, məhkəmə işin hallarına uyğun olaraq həmin məsələyə qiymət verilməsini zəruri hesab edir).
26. Məhkəmə həmçinin qeyd edir ki, təqdim edilmiş müayinə aktından görünür ki, mənzillərdə aparılmış rekonstruksiya işləri yükdaşıyıcı divarlarla bağlı olmamışdır. Dəhlizin bağlanmasına münasibətdə məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçı həmin 10,12 kv.m. ümumi istifadədə olan sahəyə (dəhlizə) hüquqlarının qeydə alınmasını tələb etmir. Odur ki, qeyd edilən əsasla qeydiyyatdan imtina yolverilməzdir və hüquqların qeydiyyatı mənzillərin layihə sənədlərinə uyğun sahələrinə görə aparılmalıdır.
27. Məhkəmə eyni zamanda qeyd edir ki, həmin binada yerləşən iki mənzilə dair hüquqlar (məhkəmə qərarı əsasında eyni qaydada olmaqla) daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış və iddiaçıya münasibətdə fərqli yanaşma bərabərlik hüququnun pozulması kimi qiymətləndirilə bilər (həmin qərarlar iş materiallarına əlavə edilmişdir).
28. Odur ki, məhkəmə müəyyən edir ki, iddiaçının qeyd ediilən mənzilə dair mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınmasına dair “qanuni gösləntisi” var.
29. Odur ki, məhkəmə hesab edir ki, cavabdehin imtinası (hərəkətləri) qanuna ziddir və iddiaçının hüquqlarının pozulmasına səbəb olan hal kimi qiymətləndirilməlidir.
30. İPM-in 68-ci maddəsinə görə məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. Məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır.
31. İPM-in 73.1-ci maddəsinə görə inzibati aktın qəbulundan imtina olunmasının və ya cavabdehin hərəkətsizliyi nəticəsində inzibati aktın qəbul edilməməsinin qanuna zidd olduğu və iddiaçının hüquqlarının pozulmasına səbəb olduğu hallarda, məhkəmə inzibati orqanın üzərinə inzibati aktın qəbul edilməsi barədə öhdəlik qoyur.
32. Beləliklə məhkəmə hesab edir ki, iddia təmin edilərək, torpaq sahəsinə dair icarə hüquqlarının qeydiyyata alınması vəzifəsi cavabdehin üzərinə qoyulmalıdır.
33. Göstərilənlərə əsasən və İPM-in 2.2, 4.1, 23.1, 58.7, 69, 75, 78 – 79, 81, 85-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
QƏRARAALDİ:
İddia təmin edilsin. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllədə “İrşad” X6 tərəfindən inşa edilmiş yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 4 otaqlı 7 saylı və 3 otaqlı 8 saylı mənzillərin üzərində İddiaçı mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınaraq çıxarışın verilməsi öhdəliyi cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin üzərinə qoyulsun. Qərardan təqdim olunduğu gündən 30 gün müddətində Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə (Bakı şəhəri, Z.Xəlilov küçəsi, 540-cı məhəllə) apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Hakim Günel Sevdimalıyeva