Azərbaycan Respublikası adından QƏRARDAD Bakı şəhəri İş № 2-1(112)-5300/2023 24.10.2023 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmaqla çıxarışın və texniki pasportun tərtib edilməsi” tələbinə dair iş üzrə GİRİŞ HİSSƏ: Hakim Əliyev Elvin Əhəd oğlunun sədrliyi ilə, Cavabdehin nümayəndəsi X3 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmaqla çıxarışın və texniki pasportun tərtib edilməsi” tələbinə dair iddianın mümkünlüyü məsələsinə Bakı İnzibati Məhkəmənin inzibati binasında (Bakı şəhəri, N.Vəzirov küçəsi 56) açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qərardadı qəbul etdi. TƏSVİRİ HİSSƏ: İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı İnzibati Məhkəməsinə müraciət edərək Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin şimal hissəsində, Binəqədi şossesinin sol tərəfində yerləşən ərazidən 400.0 kv.m torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmaqla 400.0 kv.m torpaq sahəsinə dair çıxarış verilməsi və texniki pasportun tərtib edilməsi öhdəliyinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri M.Ə.Rəsulzadə Bələdiyyəsinin xx.xx.2003-cü il tarixli, 230 nömrəli qərarına əsasən Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin şimal hissəsində, Binəqədi şossesinin sol tərəfində yerləşən ərazidən 600.0 kv.m torpaq sahəsinin fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün X2 qərara alınmışdır. Bakı şəhəri M.Ə.Rəsulzadə Bələdiyyəsinin xx.xx.2007-ci il tarixli, 38/09 nömrəli qərarına əsasən “Bakı şəhəri M.Ə.Rəsulzadə Bələdiyyəsinin xx.xx.2003-cü il tarixli, 230 nömrəli qərarı"nda dəyişiklik edilərək 200.0 kv.m torpaq sahəsinin bələdiyyənin mülkiyyətinə qaytarılması və 600.0 kv.m sözünün 400.0 kv.m kimi oxunması qərara alınmışdır. Bakı şəhəri M.Ə.Rəsulzadə Bələdiyyəsi tərəfindən xx.xx.2007-ci il tarixdə “Torpaqların alqı-satqısına dair akt” tərtib edilərək 0.04 ha torpaq sahəsi X1. X7 ilə iddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli “ilkin alqı-satqı satqı müqaviləsi”nə əsasən torpaq sahəsini almışdır. İddiaçı torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması üçün müvafiq ərizə ilə tələb olunan sənədlər əlavə edilməklə xx.xx.2022-ci il tarixdə cavabdeh inzibati orqana müraciət etmişdir. Cavabdeh inzibati orqan tərəfindən müraciətinə xx.xx.2022-ci il tarixli, **********12 saylı məktubla imtina verilmiş və bildirilmişdir ki, torpaqların alqı-satqısına dair akt ləğv edilmiş Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsi tərəfindən qeydə alınmamışdır. Hesab edir ki, imtina formal mülahizələrə uyğun olaraq əsassızdır, tərəfindən mülkiyyət hüqununun qeydə alınması üçün əsas olmuş bütün sənədlər qeydiyyat orqanına təqdim edilmişdir. Cavabdeh orqan müarciətinə imtina verməklə Qanunvericiliyin tələblərini kobud şəkildə pozmuşdur. Məhkəmə tərəfindən iddiaçıya xx.xx.2023-cü il tarixli hüquqi yardım məktubu göndərilərək, hazırki iddia ilə məhkəməyə müraciət etmək üçün subyektiv hüququnun olmasına dair müvafiq sübutların təqdim edilməsi izah edilmişdir. Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin tələblərinə əsasən qanuna müvafiq prosessual hərəkətlər edilərək iş üzrə məhkəmə iclası xx.xx.2023-cü il tarixə təyin edilmiş və bu barədə tərəflərə lazımi qaydada məlumat verilmişdir. Həmin tarixli məhkəmə iclasında məhkəmə iddianın mümkünlük məsələsini həll etməyi zəruri saymışdır. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi iddianın mümkün sayılmaması barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddiaçı məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə rəsmi qaydada məlumatlandırılmış, lakin üzürlü səbəbləri bildirmədən məhkəmə iclasında iştirak etməmişdir. Cavabdeh inzibati orqan tərəfindən iddiaya qarşı yazılı etiraz ərizəsi məhkəməyə təqdim edilmişdir. Ərizə onunla əsaslandırılmışdır ki, aparılmış araşdırma nəticəsində məlum olmuşdur ki, İddiaçı adına torpaq sahəsinə dair “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsinə uyğun hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilməmişdir. Əlavə olaraq bildiririk ki, ərizəyə əlavə edilmiş torpaqların alqı- satqısına dair akt ləğv edilmiş X8 Komitəsi tərəfindən təsdiq edilməmişdir. Elektron kadastr baza məlumatlarına əsasən göstərilən ərazilər dövlət mülkiyyətindədir. Torpaq sahəsinin bələdiyyə mülkiyyətində olması barədə məlumat aşkar edilməmişdir. Təqdim edilmiş yerləşmə cizgisində dəqiq istinadlar, məsafələr və perimetrik ölçülər qeyd olunmamışdır. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1997-ci il 10 yanvar tarixli, 534 nömrəli fərmanı ilə təsdiq edilmiş və 08 iyul 2014-cü ilədək qüvvədə olmuş “Torpaqların alqı-satqısı” qaydalarına əsasən rayon, şəhər bələdiyyə orqanı 5 gün müddətində məsələyə baxıb müvafiq qərar qəbul edir. Satışa icazə verildikdə torpaq sahəsini alan şəxs onun dəyərini (pulla) bələdiyyənin müvafiq bankda xüsusi hesabına keçirir və bu qaydalara əlavə edilmiş formaya uyğun olaraq torpaqların alqı-satqısına dair üç nüsxədən ibarət akt tərtib edilir. Aktı müvafiq rayon, şəhər bələdiyyə orqanının rəhbəri, torpaq şöbəsinin müdiri və torpaq alan şəxs imzalayır və o, möhürlə təsdiq edilir. “X4 edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 6.5-ci maddəsinə əsasən torpaq sahəsinin mülkiyyətə, istifadəyə və icarəyə verilməsi bələdiyyələrin qərarı ilə sahənin xüsusiyyətinə və torpağın ayrılma məqsədinə, mövcud texniki normalara, habelə yerquruluşu və şəhərsalma sənədlərinə uyğun olaraq müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının rəyi alındıqdan sonra torpaqayırma qaydasında həyata keçirilir. “X4 edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanına əsasən həmin qanunun 6.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş “müvafiq icra hakimiyyəti orqanları”nın səlahiyyətlərini keçmiş Azərbaycan Respublikasının Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin yerli qurumları (kənd təsərrüfatı və qeyri-kənd təsərrüfatı məqsədləri üçün verilən torpaq sahələrinə dair) və rayon, şəhər icra hakimiyyəti orqanlarının memarlıq xidmətləri (qeyri-kənd təsərrüfatı məqsədləri üçün verilən torpaq sahələrinə dair) həyata keçirirlər. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 402-ci maddəsinə əsasən İlkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. İlkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini, habelə digər mühüm şərtlərini müəyyənləşdirməyə imkan verən şərtlər göstərilməlidir. İlkin müqavilədə tərəflərin əsas müqaviləni hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürdükləri göstərilir. Əgər ilkin müqavilədə bu müddət müəyyənləşdirilməyibsə, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır. Əgər əsas müqavilə tərəflərin onu bağlamalı olduğu müddət qurtarana qədər bağlanmazsa və ya tərəflərdən biri digər tərəfə həmin müqaviləni bağlamaq barədə təklif göndərməzsə, ilkin müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə xitam verilir. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 68-ci maddəsinə əsasən torpaq sahələri üzərində hüquqlar torpaq sahələrinin sərhədlərinin yerdə müəyyən edilməsindən, onların planı və ölçüsünün tərtib edilməsindən, torpaq sahələrinin verilməsi barədə müqavilənin bağlanmasından və onun müəyyən olunmuş qaydada dövlət qeydiyyatından keçirilməsindən sonra yaranır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası qanununun 11-ci maddəsinə əsasən hüquqların mövcudluğunu, əldə edilməsini, başqasına keçməsini, məhdudlaşdırılmasını (yüklənməsini), onlara xitam verilməsini təsdiq edən sənədlər hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla müəyyən edilmiş tələblərə uyğun olmalıdır. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində müvafiq qeydiyyatı qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər əsasında aparır və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası qanununun 23-cü maddəsinə əsasən İdarə dövlət reyestrində daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatının dəqiqliyinə cavabdehdir. Məhkəmə tərəfin iştirakı olmadan işə baxaraq iş üzrə qərar qəbul edilməsini mümkün hesab etmişdir. Belə ki, iş üzrə tərəflərə təqdim edilmiş məhkəmə bildirişində tərəflərə iclasa gəlmədiyi halda işə baxılmasının və iş üzrə qərar qəbul edilməsinin mümkünlüyü barədə xəbərdarlıq olunmuşdur. (Azərbaycan Respublikası İnzibatiProsessual Məcəlləsinin 62.3-cü maddəsi). ƏSASLANDİRMA HİSSƏSİ: Məhkəmə tərəfin izahatını dinləyərək, iddia ərizəsini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, hazırki iddia mümkün sayılmamalıdır. Məhkəmə hazırki iddia tələbi ilə bağlı ağaşıdakıları qeyd etməyi zəruri hesab edir. İnzibati məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalı olan istənilən növ iddia yalnız onun mümkünlüyü haqqında şərt yerinə yetirildiyi təqdirdə yolveriləndir. Qanunvericilikdə iddia növlərindən asılı olaraq müxtəlif mümkünlük şərtləri, o cümlədən ümumi və xüsusi mümkünlük şərtləri müəyyən olunmuşdur. Nəzərə almaq lazımdır ki, məhkəməyə iddia ilə müraciət hüququ qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş həmin şərtlərə tabedir və inzibati mübahisələrlə bağlı qaldırılan iddiaların mütləq qaydada onların məhkəmə icraatının mümkün olub-olmaması məsələsi araşdırma predmeti olmalı və bu kateqoriyadan olan iddiaların İPM-in 35.1-ci maddəsinin müddəalarına uyğun olub-olmamasına hüquqi qiymət verilməlidir. Bu baxımdan iddianın məhkəmə tərəfindən mümkün sayılması üçün həmin iddia növü üzrə mümkünlüklə bağlı müəyyən olunmuş şərtlər ödənilmiş olmalıdır. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun İnzibati Məhkəmə icraatında iddianın mümkünlüyünə dair 10 aprel 2015-ci il tarixli, 5 nömrəli Qərarında göstərilir ki, "Məhkəmələr nəzərə almalıdırlar ki, inzibati mübahisələrə dair iddianın əsaslılığının yoxlanılması üçün zəruri ilkin şərt onun mümkün olmasıdır. Mümkünlük şərtləri iddiaya mahiyyəti üzrə baxmağa imkan verən şərtlərin mövcudluğunun yoxlanılmasını nəzərdə tutur. Ona görə də, iddianın mümkünlüyü həmişə onun əsaslığının yoxlanılmasından əvvəl aparılan hüquqi dəyərləndirmədir. Həmin Qərarın 2.3-cü bəndində göstərilmişdir ki, məhkəmələr ilk növbədə iddiaçının həmin iddia tələbi üzrə: subyektiv hüququnun olub-olmamasını, cavabdehin həmin iddiaya cavab verməli olub-olmamasını, qanunvercilikdə nəzərdə tutulduğu hallarda cavabdehin imtinasının olub-olmamasını, İnzibati Prosessual Məcəllədə nəzərdə tutulmuş iddia müddətlərinə riayət edilib-edilmədiyini, prosessual həm iştirakçılığın yol verilənliyini, tələblərin bir iddiada birləşdirilməsinin mümkünlüyünü İPM-in 37-ci maddəsinə uyğun yoxlamalıdırlar. Həmin qərarın 9-cu bəndində göstərilmişdir ki, “Məhkəmələrin diqqətinə çatdırılsın ki, İPM-də nəzərdə tutulmuş mümkünlük şərtləri ilə yanaşı ayrı-ayrı iddia növləri üzrə tələb olunan mümkünlük şərtlərinin (məsələn, məcburetmə, öhdəliyin icrası və vurulmuş ziyana görə kompensasiyanın ödənilməsi haqqında iddialarda iddiaçının müvafiq ərizə ilə əvvəlcə inzibati orqana müraciət etməsi, iddianın verilməsi müddətinə əməl olunması və s.) də mövcudluğu yoxlanılmalıdır. İş materiallarından görünür ki, torpaq alan X7 ilə M.Ə.Rəsuızadə bələdiyyəsi arasında M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi ərazisində 0,04 ha torpaq sahəsinin alqı-satqısına dair xx.xx.2007-ci il tarixli aktın tərtib edilərək imza və möhürlə təsdiq edilmişdir. İş materiallarında olan, Azərbaycan Respublikası Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə bələdiyyəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 38/09 nömrəli qərarı ilə M.Ə.Rəsulzadə bələdiyyəsinin vətəndaş F.N.İsmayılovun adına verdiyi xx.xx.2003-cü il tarixli, 230 nömrəli qərarına xx.xx.2007-ci il tarixdən qismən dəyişiklik edilərək 600 kv.m sözü 400 kv. kimi oxunması qərara alınmışdır. İş materiallarında olan, Azərbaycan Respublikası Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə bələdiyyəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 230 nömrəli qərarı ilə Abşeron rayonu, Xırdalan qəsəbəsi, 24-cü məhəllə ev 1, mənzil 4-də yaşayan vətəndaş X5 xx.xx.2003-cü il tarixli ərizəsinə əsasən M.Ə.Rəsulzadə bələdiyyəsinin xx.xx.2003-cü il tarixli, 230 saylı qərarı ilə Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin şimal hissəsində, Binəqədi şossesinin sol tərəfində yerləşən 600 kv.m. torpaq sahəsi əlavə edilmiş eskizə uyğun olaraq fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün alqı-satqı yolu ilə vətəndaş F.N.İsmayılovun mülkiyyətinə verilmişdir. Sonradan vətəndaş F.N.İsmayılov mülkiyyətinə verilmiş 600 kv.m. torpaq sahəsinin 400 kv.m.-i mülkiyyətində qalmaqla, qalan 200 kv.m. torpaq sahəsinin bələdiyyənin mülkiyyətinə qaytarılması barədə xx.xx.2007-ci il tarixli ərizə ilə bələdiyyəyə müraciət etmişdir.
1. Yuxarıda qeyd olunanlara və Abşeron rayonu, Xırdalan qəsəbəsi, 24-cü məhəllə, ev 1, mənzil 4-də yaşayan vətəndaş X5 xx.xx.2007-ci il tarixli ərizəsinə, Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin 70-ci maddəsinə, bələdiyyənin Yerli iqtisadi inkişaf daimi komissiyasının xx.xx.2007-cı il tarixli, 07 saylı iclas protokolunun qərarına əsasən Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin şimal hissəsində, Binəqədi şossesinin sol tərəfində yerləşən 600 kv.m. toıpaq sahəsinin 400 kv.m.-i fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün vətəndaş X5 mülkiyyətində qalmaqla, qalan 200 kv.m. torpaq sahəsi ondan təhvil alınaraq bələdiyyənin mülkiyyətinə qaytarılsın.
2. M.Ə.Rəsulzadə bələdiyyəsinin vətəndaş F.N.İsmayılovun adına verdiyi xx.xx.2003-cü il tarixli, 230 saylı qərarına xx.xx.2007-ci il tarixdən qismən dəyişiklik edilərək, 600 kv.m. sözü 400 kv.m. kimi oxunması qərara alınmışdır. İş materiallarında olan, Bakı şəhəri 11 saylı notariat ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli “İlkin alqı-satqı müqaviləsinə” əsasən tərəflər xx.xx.2042-ci il tarixə kimi Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə bələdiyyəsinin xx.xx.2007-ci il tarixli 38/09 nömrəli qərarına əsasən X6 ayrılmış Bakı şəhəri Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin şimal hissəsində, Binəqədi şossesinin sol tərəfində yerləşən 400 kv.m torpaq sahəsinə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış aldıqdan sonra həmin torpaq sahəsinin 68 500 (altmış səkkiz min beş yüz) manata ikinci tərəfi İddiaçı satılması barədə gələcəkdə alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmasına dair razılığa gələrək bu müqaviləni bağlamışdırlar. İş materiallarında olan sənədlərdən müəyyən edilir ki, iddiaçı cavabdeh inzibati orqana müraciət edərək Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Biləcəri qəsəbəsində yerləşən torpaq sahəsi üzərində hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyyata alınmasını xahiş etmişdir. Cavabdeh inzibati orqan tərəfindən iddiaçının müraciətinə cavab olaraq xx.xx.2022-ci il tarixli imtina məktubunda qeyd etmişdir ki, təqdim edilmiş torpaqların alqı-satqısına dair akt ləğv edilmiş Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsi tərəfindən qeydə alınmamışdır. Belə ki, məhkəmə qeyd edir ki, istinad olunan müqavilə yarımçıq müqavilədir. Yəni tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli “ilkin alqı-satqı müqaviləsi”-nin birinci bəndində müqavilənin predmeti tərəflər xx.xx.2042-ci il tarixə kimi Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə bələdiyyəsinin xx.xx.2007-ci il tarixli 38/09 nömrəli qərarına əsasən X6 ayrılmış Bakı şəhəri Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin şimal hissəsində, Binəqədi şossesinin sol tərəfində yerləşən 400 kv.m torpaq sahəsinə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış aldıqdan sonra həmin torpaq sahəsinin 68 500 (altmış səkkiz min beş yüz) manata ikinci tərəfi İddiaçı satılması barədə gələcəkdə alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmasına dair razılığa gəlmişdirlər. İlkin müqavilə mülki dövriyyədə son vaxtlar istifadə olunmağa başlamışdır. Məhkəmə ilkin müqavilənin mahiyyəti ilə bağlı şərh verilməsinə zərurət görür. Mülki Məcəllənin 402.1. maddəsinə əsasən ilkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. Əslində, bu müqavilə əmlaklarla, işlərlə və xidmətlərlə bağlı əsas müqavilə bağlanması öhdəliyini öz üzərinə götürmək barədə razılaşmadır. Ona görə qanunverici belə müqavilələrin dövlət reyestrində qeydə alınmasını nəzərdə tutmamışdır. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatının məqsədi daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınmasıdır. Gələcəkdə müqavilə bağlanması öhdəliyi ilə bağlı müqavilənin dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasına zərurət yoxdur. İlkin müqavilələrin reyestrdə qeydə alınmasına nə qanuni, nə də məntiqi zərurət qalmır. Mülkiyyətdə olmayan, dövlət reyestrində qeydiyyatı olmayan əmlakla bağlı ilkin müqavilənin qeydiyatına dövlət nəzarət etməli deyil və bunu öz üzərinə götürmür. Analoji hallarda tərəflər razılaşırlar ki, həmin əmlakın sənədləşmələrini həyata keçirdikdən sonra əmlakın alqı-satqısını həyata keçirəcəklər (əsas müqaviləni bağlayacaqlar). Məhz bundan sonra, əsas müqavilənin bağlanmasından sonra onun dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasına zərurət yaranır. Lakin, əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasına qədər onun barəsində hər hansı müqavilə bağlanmasını qanunverici istina etmir. Mülki Məcəlləyə daxil edilmiş ilkin müqavilə institutu məhz belə müqavilələrdəndir Mülki Məcəllənin 402.1-ci maddəsinin dispozisiya şərtlərindən göründüyü kimi həmin növ müqavilələr geniş tənzimləmə dairəsinə malikdir. Bura, əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə istənilən razılaşma daxil edilə bilər. Əslində bu institut mülki dövriyyənin sabitliyinə xidmət edir, tərəfləri ilkin razılaşmalarına riayət etməyə, müqavilə münasibətlərində vicdanlı, intizamlı olmağa yönləndirir, tərəfləri gələcəkdə müqavilə bağlamağa qarşılıqlı təminatlandırır. İlkin müqavilə təşkilati müqavilədir, əsas müqavilənin meydana gəlməsinin təminatçısıdır. Onun məqsədi gələcəkdə bu və ya digər müqavilənin bağlanmasını təşkil etməkdir. Adətən bu müqaviləni o vaxt bağlayırlar ki, tərəflər gələcəkdə bağlanacaq müqavilənin əsas şərtləri barədə razılığa gəlirlər, amma onun bağlanmasına maneələr mövcuddur (Məs: alıcı əmlakı almaq üçün hələ kifayət qədər vəsaitə malik olmur, və yaxud satıcı əmlakı satmaq üçün zəruri olan sənədləşmələri aparmamışdır). Hazırkı işdə olduğu kimi, əmlak sahibi ilkin müqavilə bağlamaqla alıcı tərəfdən əvvəlcədən maliyyə dəstəyi alır, əmlakın özəlləşdirilməsi və digər məqsədlər üçün zəruri vəsaitə malik olur. Belə bir razılaşmada qanuna zidd heç bir hal yoxdur, əksinə satıcının əldə etdiyi vəsait ona üzərinə götürdüyü öhdəliyi yerinə yetirməyə yardım edir, alıcı da mənzildə yaşayır və istifadə edir. İlkin müqavilə tərəfləri gələcəkdə əsas müqaviləni həyata keçirmək üçün hüquqi cəhətdən bir-birinə bağlayır və hər bir tərəf öz üzərinə müəyyən öhdəliklər götürürlər. Lakin ilkin müqaviləyə elə şərtlər salınmalıdır ki, tərəflərin öhdəliklərinin qarşılıqlı olaraq icra edilməsi təmin edilmiş olsun. Bu zaman gələcəkdə bağlanacaq əsas müqavilə üçün təhlükə yaranmasın, həmin müqavilənin bağlanmasını labüd etsin. İlkin müqaviləyə salınmalı olan şərtlərin hamısı əsas müqavilənin bağlanmasının təminatı rolunu oynamalıdır. Məsələn əmlakın dəyəri, əsas müqavilənin nə vaxt bağlanacağı, həmin vaxta qədər hansı tərəfin hansı hərəkətləri etməli olması və.s. Əmlakın dəyəri kimi nəzərdə tutulmuş məbləğin bir hissəsinin ödənilməsi və ya digər hərəkətlərin edilməsi, ilkin müqaviləyə daxil edilməsi qanunsuz deyil, əksinə tərəfləri öz üzərinə götürdüyü öhdəlikləri yerinə yetirməyə qarşılıqlı təminatlandırır. Lakin görülən işin, xidmətin, əmlakın dəyərinin hamısının ilkin müqavilə üzrə ödənilməsi artıq həmin müqavilənin nizamlama dairəsindən kənara çıxır, əsas müqaviləni bağlamağı risk altına alır, qarşı tərəfdən asılı vəziyyətə salır. Əsas müqavilə bağlanmasının təminatı üçün tərəflərin qarşılıqlı təminatı olmalıdır. İlkin müqavilə ilə əmlakın dəyərini alan satıcı, əmlakın özəlləşdirilməsi ilə bağlı sənədləşmələr aparacağına, bir neçə ildən sonra əmlakı alıcıya satacağına dair vədlər təminatsız qalacaq, öhdəliyin icrası təhlükə altına alınacaq. (Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(102)-3384/2021nəmrəli xx.xx.2021 tarixli qərarı) Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: Maddə 402.1. İlkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. Maddə 402.2. İlkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. İlkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur. Maddə 402.3. İlkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini, habelə digər mühüm şərtlərini müəyyənləşdirməyə imkan verən şərtlər göstərilməlidir. Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Maddə 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır. Maddə 405.1. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun: -2.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. 2.2. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır. 2.3. Daşınmaz əmlak üzərində qeydiyyata alınmış hüquq mübahisələndirilə bilər. 2.4. Hüquqların dövlət qeydiyyatı ilə bağlı mübahisələr məhkəmə qaydasında həll edilir. 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar; 8.0.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol, habelə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol; 8.0.3. daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, daşınmaz əmlak sertifikatı; 8.0.4. qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları; 8.0.5. 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində, o cümlədən torpaq sahələri, binalar və qurğular, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri, fərdi yaşayış və bağ evləri, yer təki sahələri, su tutarları, meşələr və çoxillik əkmələr, əmlak kompleksi kimi müəssisələr üzərində hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri; 8.0.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); 8.0.7. 2007-ci il mayın 22-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində olan bağ təsərrüfatı idarələri tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış bağ sahələrinə dair verilən icarə müqavilələri, sərəncamlar və orderlər kollektiv bağçılıq-yoldaşlıq təsərrüfatının üzvlərinin siyahısına müvafiq olaraq verilmiş üzvlük kitabçası və ya üzvlərin iclasının protokolundan çıxarış; 8.0.8. bu Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər. 12.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi və başqasına keçməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən hazırlanan sənədlər əsasında qeydiyyat orqanı tərəfindən elektron üsulla təqdim olunan dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir. Çıxarışda daşınmaz əmlakın reyestr nömrəsi göstərilməlidir. Çıxarış qeydiyyat orqanının vəzifəli şəxslərinin müvafiq elektron imzası ilə təsdiqlənməklə “Elektron hökumət” portalında yerləşdirilir və hüquq sahibinin elektron üsulla real vaxt rejimində əldə etməsi imkanı təmin olunur. Hüquq sahibinin istəyindən asılı olaraq çıxarış elektron üsulla (o cümlədən elektron poçt ünvanı vasitəsilə) hüquq sahibinə göndərilir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin: 139.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır. 152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ – subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. İnzibati Prosessual Məcəllənin 13-cü maddəsinə əsasən məhkəmə qaldırılan iddialarda yol verilən formal xətaların aradan qaldırılmasında, aydın olmayan iddia tələblərinin dəqiqləşdirilməsində, yanlış iddia növlərinin münasibləri ilə əvəz olunmasında, natamam faktiki məlumatların tamamlanmasında, eləcə də işin hallarının müəyyənləşdirilməsi və qiymətləndirilməsi baxımından əhəmiyyət kəsb edən izahatların təqdim olunmasında proses iştirakçılarına yardım etməyə borcludur. Həmçinin qeyd edilir ki, iddiaçıya məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə rəsmi qaydada məlumat verməsinə baxmayaraq, iddiaçı keçirilmiş heç bir məhkəmə iclasında iştirak etməmiş və iştirak etməməsinin səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat verilməmişdir. Eyni zamanda iddiaçı tərəfindən iddia ərizəsində qeyd edilən ünvana göndərilmiş hüquqi yardım məktubu “bu ünvanda yaşamır” qeydi ilə məhkəməyə qayıtmışdır. Həmçinin, M.Bağırovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının 04 may 2007-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair Azərbaycan Respublikasi Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 30 iyul 2008-ci il tarixli qərarına əsasən, mülki mübahisənin qanuni həlli üçün işə baxan məhkəmə, o cümlədən tam hüquqlu məhkəmə kimi apellyasiya instansiyası məhkəməsi ilk növbədə iddia qaldırmış şəxsin müvafiq subyektiv hüquqa malik olub-olmamasını araşdırmalıdır. Məhkəmə qeyd edir ki, iş materiallarından müəyyən edilir ki, İddiaçı mübahisəli torpaq sahəsinə dair iddia tələbi irəli sürmək üçün subyektiv hüququ mövcud olmamışdır. Belə ki, qeyd edilən səbəblərdən və iş materiallarından da müəyyən edilir ki, iddiaçı ilə daşınmaz əmlakın alqı-satqısına dair müqaviləsi bağlanılmamış və həmin müqavilə notarial qaydada təsdiq edilməmişdir. Yuxarıda qeyd edilən normalara əsasən, Ali Məhkəmənin və Konstitusiya Məhkəməsinin formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə görə də, iddiaçının subyektiv hüququnun olmaması iddianın mümkün sayılmaması üçün əsasdır. İddiaçıya izah olunur ki, iddianın qeyri mümkün sayılması mümkünlük şərtlərinə əməl etməklə yenidən məhkəməyə müraciət etmək hüququnu istisna etmir. İPM-in 35.3-cü maddəsinə əsasən iddianın mümkün sayılmaması barədə məhkəmə qərardad qəbul edir. Həmin qərardaddan yuxarı məhkəməyə şikayət verilə bilər. İPM-in 85.1-ci maddəsinə əsasən şikayət məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 30 gün, məhkəmə qərardadının isə elan olunduğu gündən 10 gün müddətində inzibati məhkəmə vasitəsilə verilir.
NƏTİCƏVİ HİSSƏ: Göstərilənlərə əsasən və İPM-in 35, 80 və 85.1-ci maddəsini rəhbər tutaraq məhkəmə, qərara aldı: İddiaçı iddiası mümkün sayılmasın. Qərardaddan rəsmi qaydada verildikdən sonra 10 (on) gün müddətində Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına (ünvan: Bakı şəhəri, Z.Xəlilov küçəsi-540) şikayət verilə bilər.
Hakim Elvin Əliyev