Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(112)-6231/2022 24.06.2022 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ Hakim Həsənov Orxan Xaqani oğlunun sədrliyi, İddiaçı X1 cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “daşınmaz əmlak üzərində hüquqlarının qeydiyyata alınması” tələbin,ə dair inzibati işə məhkəmənin binasında (Bakı şəhəri, N.Vəzirov küçəsi 56) açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İddiaçı X2 cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “daşınmaz əmlak üzərində hüquqlarının qeydiyyata alınması” barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Sonradan iddiaçı iddia tələbinə dəqiqləşmə təqdim edərək məhkəmədən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xan Şuşinski və Məsud Əlizadə küçələrinin kəsişməsi ünvanında yüksək mərtəbəli yaşayış binasının 1 №-li girişində, AB 1,2,3 oxları arasında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin mövcud vəziyyətdə İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla, reyestrdən çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə protokol qaydasında qəbul edilmiş məhkəmə qərardadı ilə icraata qəbul edilmişdir. Məhkəmə iddia tələbi ilə bağlı ilk növbədə qeyd edir ki, iddia ərizəsi onun mümkünlüyünü şərtləndirilən tələblərə cavab verməklə təqdim olunmuş və bu səbəbdən mümkün hesab edilir. Belə ki, irəli sürülmüş iddia inzibati prosessual qanunvericiliklə müəyyən edilmiş ümumi və xüsusi mümkünlük şərtlərinə riayət edilməklə təqdim edilmişdir. İddia tələbinin mahiyyəti ilə bağlı isə məhkəmə işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia təmin edilməlidir. Belə ki, iş materiallarında olan sənədlərdən görünür ki: "xxxx" MMC ilə İddiaçı arasında müqaviləsi bağlanılmışdır. Müqavilənin: 1 .Bu müqavilənin predmeti qismində Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2016-cı il 25 fevral tarixli 86 №-li Qərarını rəhbər tutaraq, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2016-cı il tarixli 411 №-li sərəncamına əsasən, Nərimanov rayonu "xxxx" MMC tərəfindən M.Əlizadə və Xan Şuşinski küçələri kəsişməsi ünvanda inşa edilən hündürmərtəbəli yaşayış binasının “1” blokunun birinci mərtəbəsində, AB 1,2,3 oxların arasında ümumi sahəsi 179 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi çıxış edir. "xxxx" MMC ilə İddiaçı arasında bağlanılmış müqavilənin 1 nömrəli Əlavəsinə əsasən tərəflər arasında bağlanılmış müqavilənin predmetində göstərilmiş “1”-ci blokda ümumi sahəsi 179 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi 183 kv.m-ə dəyişdirilmişdir. -"xxxx" MMC tərəfindən verilmiş maliyyə arayışına əsasən Xan Şuşinski və Məsud Əlizadə küçələrinin kəsişməsi ünvanında inşa olunmuş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 1 №-li girişində yerləşən AB 1,2,3 oxları arasında qeyri-yaşayış sahəsinin dəyəri iddiaçı tərəfindən tam ödənilmiş, onun borcu yoxdur. İmtina məktubunun və yazılı etirazın surətindən görünür ki, cavabdeh iddiaçının müraciətinin təmin olunmaması üçün 2 əsas gətirir:
1. İlkin olaraq yaşayış binası üzərində mülkiyyət hüquqları "xxxx" MMC tərəfindən qeydiyyata alınması;
2. Qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki ölçüsünün sənəddə göstərilən ölçüdən az olmasıdır. İddiaçının müraciətinin təmin olunmamasının əsası kimi yuxarıda göstərilmiş halların əmlakın özəlləşdirilməsinə dair maneənin yaradıb-yaratmamasına qiymət verilməsi üçün əmlaka dair hüquqmüəyyənedici sənədlərin əhatə dairəsi müəyyən edilməlidir. Bunun tənzimlənməsi isə aşağıda göstərilmiş qanunvericiliyin müddəaları ilə həyata keçirilir. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar; 8.0.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol; 8.0.3. daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, mənzil sertifikatı; 8.0.4. qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları; 8.0.5. 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri; 8.0.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); 8.0.7. 2007-ci il mayın 22-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində olan bağ təsərrüfatı idarələri tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış bağ sahələrinə dair verilən icarə müqavilələri, sərəncamlar və orderlər kollektiv bağçılıq-yoldaşlıq təsərrüfatının üzvlərinin siyahısına müvafiq olaraq verilmiş üzvlük kitabçası və ya üzvlərin iclasının protokolundan çıxarış; 8.0.8. bu Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər. 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 8.0.9.1. hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə: 8.0.9.1.1. icarədə və ya istifadədə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə və ya yaşayış evinin istismara qəbul aktı; 8.0.9.1.2. məqsədli təyinatına görə yaşayış evinin tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd; 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 8.0.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd; 8.0.11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2009-cu il oktyabrın 1-dək) dövlət və ya ictimai mənzil fondundan yaşayış sahəsinin verilməsinə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, order və ya mənzil kirayəsi müqaviləsi; 8.0.12. 2006-cı il iyulun 6-dan 2009-cu il iyunun 24-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən daşınmaz əmlaka dair verilmiş şəhadətnamələr. Qanunvericiliyin tələbindən də göründüyü kimi daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin dövlət qeydiyyatı üçün “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş hüquq müəyyənedici sənədlər təqdim edilməlidir. Məhkəmə cavabdeh İdarənin istinad etdiyi sözügedən qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi yaşayış binası üzərində "xxxx" MMC-nin mülkiyyət hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra təqdim ediləcək notariat qaydasında təsdiq edilmiş alqı-satqı müqaviləsi əsasında daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatının aparılmasının mümkün olduğuna dair dəlilini əsassız hesab edir. Belə ki, tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə ilə "xxxx" MMC daşınmaz əmlakın dəyərini almaqla həmin əmlakı iddiaçıya təhvil vermişdir. Ona görə də, həmin əmlaka dair "xxxx" MMC hər hansı hüququn sahibi deyildir. Dəyəri tam ödənildiyi üçün sözügedən daşınmaz əmlaka dair bütün hüquqlar xx.xx.2021-ci il tarixli müqaviləyə və xx.xx.2021-ci il tarixli müqaviləyə əlavəyə əsasən iddiaçıya keçmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçı vicdanlı alıcı olaraq alqı-satqı yolu əsasında əmlakı 2021-ci il tarixdən əldə etsə də, hazırki günədək mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatının reallaşdıra bilməmişdir. Məhkəmə hesab edir ki, iddiaçı əmlaka münasibətdə həm maliyyə arayışına, həmçinin də qüvvədə olan müqaviləyə malikdir ki, bu sənədlər onun əmlak üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması üçün kifayətdir. Məhkəmə hazırki iddiaçının vicdanlı alıcı olması ilə bağlı qeyd edir ki, S.N.Məmmədovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının aktlarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2004-cü il tarixli qərarında qeyd edilmişdir ki, əmlakı başqa şəxslərdən əldə edən hər bir alıcıda əqdin legitimsizliyi barədə şübhə yaranmadıqda, o vicdanlı alıcı qismində qəbul olunur. Bundan başqa, əldə olunmuş əmlaka üçüncü şəxslərin mümkün iddialarından xəbəri olmadığı hallarda da alıcı vicdanlı hesab edilir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin aşağıdaki maddələrinə nəzər yetirsək məlum olur ki, -181.1-ci maddəsinə əsasən daşınar əşyaya mülkiyyət hüququnun əldə edənə verilməsi üçün mülkiyyətçi əşyaya sahibliyi həqiqi hüquq əsasında ona verməlidir. -181.2-ci maddəsində əşyanın əldə edənin birbaşa sahibliyinə verilməsi əşyanın sahibliyə verilməsinin qanuni əsaslarından biri kimi göstərilmişdir. -182.1-ci maddəsinə əsasən «Əşyanı özgəninkiləşdirənin onun mülkiyyətçisi olmadığı, lakin bu fakt barədə vicdanlı əldə edən olduğu hallarda da əldə edən əşyanın mülkiyyətçisi olur. Əgər əldə edən özgəninkiləşdirənin mülkiyyətçi olmadığını bilirmişsə və ya bilməli idisə, vicdanlı əldə edən sayılmır. Vicdanlılıq faktı əşya verilənə qədər mövcud olmalıdır». -182.2-ci maddəsinin birinci cümləsinə əsasən «Daşınar əşyanın mülkiyyətçisi bu əşyanı itirmişsə, əşya ondan oğurlanmışsa və ya iradəsinin ziddinə olaraq başqa şəkildə onun sahibliyindən çıxmışsa, yaxud əldə edən onu əvəzsiz almışsa, həmin əşyanı əldə edən vicdanlı ola bilməz. Bu məhdudiyyətlər auksionda özgəninkiləşdirilmiş pula, qiymətli kağızlara və əşyalara tətbiq olunmur». Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Bülletenində Mülki Məcəllənin 182.2-ci maddəsinin mənasını şərh edərək qeyd olunmuşdur ki, şəxsin öz iradəsinə əsasən mülkiyyətindən çıxarılmış əmlakı heç bir qanun pozuntusuna yol vermədən, müvafiq əqdə əsasən əldə etmiş, bununla da həmin əmlaka qanunda nəzərdə tutulmuş qaydada mülkiyyət hüquq qazanmış şəxs vicdanlı alıcı hesab edilir. (“Cinayətin törədilməsi zamanı əmlak zərər çəkmiş şəxsin iradəsinə zidd olmayaraq onun mülkiyyətindən çıxarıldıqdan sonra həmin əmlakı əldə etmiş şəxsin vicdanlı alıcı statutsuna malik olması sübuta yetirildikdə, o, mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz ) Yuxarıda göstərilənlər əsasında Məhkəmə hesab edir ki, iddiaçı qanuni əsaslarla "xxxx" MMC ilə müqavilə bağlayaraq daşınmaz əmlakı əldə etdiyindən və onun müqavilə üzrə borc məbləğinin olmaması müvafiq maliyyə arayışı ilə təsdiq edildiyindən, iddiaçı vicdanlı alıcı olaraq qeyri-yaşayış sahəsi üzrə hüquqlarını qanuni əsaslar ilə əldə etmişdir. Bundan başqa nəzərə alınmalıdır ki, qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi yaşayış binası ilə bağlı müvafiq olaraq aidiyyəti orqan tərəfindən istismara hazırlıq aktı, həmçinin, tikinti obyektinin istismarına icazə sənədi verilmişdir. Tikinti obyektinin əsas texniki göstəricilərində göstəricilərin adları göstərilmiş, binanın qeyri-yaşayış sahəsinin 1.052,7 m2 olması da göstərilmişdir. Məhkəmə cavabdehin bildirdiyi ikinci dəlilə münasibətdə bildirir ki, cavabdeh etiraz ərizəsində qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki ölçülərinin 162,9 kv.m olduğunu qeyd etsə də, bu hal hazırki iddia tələbinin həllində əhəmiyyət daşımır. Çünki, daşınmaz əmlaka dair bağlanmış müqavilədə əmlakın ölçüləri 183 kv.m göstərilmişdir ki, bu da əmlak ilə bağlı hər hansı artımların olmadığını, əksinə qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki ölçülərinin sənəd ilə müqayisə də az olduğunu göstərir. Göründüyü kimi qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki ölçülərinin müqavilədə nəzərdə tutulduğudan artıq olması ilə bağlı hər hansı hal mövcud olmamış, əksinə cavabdeh ölçülərin aşağı olması ilə bağlı mövqe nümayiş etdirmişdir ki, iddiaçı tərəfindən hər-hansı artıq sahənin özəlləşdirilməsinə yönəlmiş hərəkətin mövcud olmaması, cavabdehin göstərilən dəlilinin formal olduğuna dəlalət edir. Məhkəmə, yuxarıda sadalanan qanunvericilik normalarını işin faktiki hallarına tətbiq edərək belə nəticəyə gəlir ki, müqavilədə nəzərdə tutulmuş məbləğdə qeyri-yaşayış sahəsinin dəyəri ödənildiyindən, o cümlədən də, qeyri-yaşayış sahəsinə dair bağlanmış müqavilə qüvvədə olduğundan, iddiaçının irəli sürdüyü tələb qanuni və əsaslı olmuşdur. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun: 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3. hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4. daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6. bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. Göründüyü kimi hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina əsasları konkret olaraq təsbit edilmişdir ki, hazırkı iş üzrə həmin hallar mövcud deyil. İPM-in 68.1-ci maddəsinə görə məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir İPM-in 68.2-ci maddəsinə görə məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır. Beləliklə, Məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının iddiası təmin edilməli, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xan Şuşinski və Məsud Əlizadə küçələrinin kəsişməsi ünvanında yüksək mərtəbəli yaşayış binasının 1 №-li girişində, AB 1,2,3 oxları arasında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin mövcud vəziyyətdə İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla, reyestrdən çıxarışın verilməsi vəzifəsi cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilməlidir. Göstərilənlərə və İPM-in 23.1-ci, 69-cu, 75-ci, 81-ci və 85-ci maddələrinə əsaslanaraq, Məhkəmə qərara aldı: İddia təmin edilsin. Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xan Şuşinski və Məsud Əlizadə küçələrinin kəsişməsi ünvanında yüksək mərtəbəli yaşayış binasının 1 №-li girişində, AB 1,2,3 oxları arasında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin mövcud vəziyyətdə İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla, reyestrdən çıxarışın verilməsi vəzifəsi cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilsin. Qərardan təqdim olunduğu gündən 30 gün müddətində Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına (ünvan: Bakı şəhəri, Z.Xəlilov küçəsi-540) apelyasiya şikayəti verilə bilər.
Hakim: Orxan Həsənov