Bakı İnzibati Məhkəməsi Qərar — İş №2-1(112)-6891/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(112)-6891/2025 03.10.2025 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ Hakim Qənbərova Səlma İsgəndər qızının sədrliyi, İddiaçının nümayəndəsi Vəkil, Cavabdehin nümayəndəsi X1 iştirakları ilə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “çıxarışın verilməsi” tələbinə dair inzibati işə Bakı İnzibati Məhkəməsinin binasında (Bakı şəhəri, N.Vəzirov küçəsi, 56) açıq şifahi məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İddiaçı (bundan sonra – iddiaçı) cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (bundan sonra – cavabdeh) iddia ərizəsi, daha sonra iddianın dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçının xx.xx.2021-ci il tarixdə "xxxx" MTK-dan satın aldığı Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Nobel prospekti, 13 ünvanında F.Bayramov, A.Cəlilov və A.İsmayılov küçələrinin kəsişməsində inşa olunmuş 3-cü binanın 16-cı mərtəbəsində yerləşən 3 otaqdan ibarət mənzilə ilkin qeydiyyat sənədinin, yəni hüquqlarının qabaqcadan qeydiyyatı barədə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən arayışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddiaçı tələbini bununla əsaslandırmışdır ki, 24 avqust 2021-ci il tarixdə iddiaçı «İnşaat Konstruksiyaları” MTK-nın baş direktoru X2 şəxsində aralarında 080003 saylı Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Nobel prospekti, 13 ünvanında F.Bayramov, A.Cəlilov və A. İsmayılov küçələrinin kəsişməsində inşa olunan - yerləşən 3-cü binanın 16-cı mərtəbəsində yerləşən sahəsi 158,8 kvadrat metr olan üç otaqdan ibarət mənzilin alqı-satqı müqaviləsini bağlamışdır. 080003 saylı mənzilin alqı-satqı müqaviləsinə əsasən, iddiaçı Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Nobel prospekti, 13 ünvanında F.Bayramov, A.Cəlilov və A. İsmayılov küçələrinin kəsişməsində inşa olunan - yerləşən 3-cü binanın 16-cı mərtəbəsində yerləşən sahəsi 158,8 kvadrat metr olan üç otaqdan ibarət mənzili almaq üçün «İnşaat Konstruksiyaları” MTK-ya, cəmi 269.960 (iki yüz altmış doqquz min doqquz yüz altmış) manat məbləğində pulu nəğd şəkildə ödəmişdir. Mənzili əldə etməyi ilə bağlı «İnşaat Konstruksiyaları” MTK ilə 080003 saylı qeyd olunan mənzilin alqı-satqı müqaviləsi bağlanmaqla yanaşı mənzilin tam dəyərinin ödənilməsi barədə "xxxx" MTK tərəfindən ona xüsusi kassa mədaxil orderi verilmişdir. Bundan başqa, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Nobel prospekti, 13 ünvanında F.Bayramov, A.Cəlilov və A. İsmayılov küçələrinin kəsişməsində inşa olunan - yerləşən 3-cü binanın 16-cı mərtəbəsindəki sahəsi 158,8 kvadrat metr olan üç otaqdan ibarət mənzilin ilkin payçısı olmuş X3 həmin mənzili «İnşaat Konstruksiyaları” MTK-dən hər 1 kvadrat metri üçün 1300 (bir min üç yüz) manat ödəyib satın aldıqdan sonra, həmin mənzilin hər 1 kvadrat metrinin qiyməti 1700 (bir min yeddi yüz) manat dəyərləndirməklə hər 1 kvadrat metrinin qiymətini 1700 (bir min yeddi yüz) manatdan hesablamaqla «İnşaat Konstruksiyaları” MTK vasitəsi ilə ona satmış, yəni iddiaçıdan, cəmi 269.960 (iki yüz altmış doqquz min doqquz yüz altmış) manat məbləğində pul almışdır. İddiaçı tərəfindən qeyd olunan mənzil üçün 269.960 (iki yüz altmış doqquz min doqquz yüz altmış) manat məbləğində pulun ödənilməsi haqqında 24 avqust 2021-ci il tarixdə X3 tərəfindən ona təqdim olunmaq üçün sonuncunun yazdığı ayrıca qəbz də verilmişdir. Cavabdeh “Elektron məhkəmə” informasiya sistemi vasitəsilə təqdim etdiyi iddiaya yazılı etirazında iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etmiş və bildirmişdir ki, qeyd olunan ünvanda yerləşən yaşayış binasının istismarına icazə sənədinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə təqdim edilmədiyi müəyyən edilmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi tələbini müdafiə edərək, iddianın təmin olunması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etdi. Cavabdehin nümayəndəsi etiraza uyğun çıxış edərək iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etdi. Məhkəmə tərəfin izahatını dinləyərək, iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia təmin edilməməlidir. Belə ki, işdə olan bir tərəfdən "xxxx" MMC-nin baş direktoru X2 (gələcəkdə «İcraçı» adlandırılacaq), digər tərəfdən payçı İddiaçı (gələcəkdə “Payçı” adlandırılacaq) arasında bağlanmış 24 avqust 2021-ci il tarixli, 080003 nömrəli müqavilədən görünür ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Nobel prospekti 13, F.Bayramov, A.Cəlilov, A.lsmayılov küçələrinin kəsişməsində inşa olunan yüksək mərtəbəli yaşayış binasının, 3-cü bina, 16-cı mərtəbə (yaşayış), ümumi sahəsi 158.8 kv.m olan, 80 №-li izolə olunmuş 3 otaqdan ibarət mənzil pay kimi Payçıya verilmişdir. Müqavilənin 4.1-ci bəndinə əsasən müqavilə üzrə mənzilin dəyəri 1 kv.m sahəsi üçün 1300 manat olmaqla, cəmi 158,8 kv.m sahəsi üçün 206440 manat təşkil edir. xx.xx.2021-ci il tarixli arayışdan görünür ki, İddiaçı "xxxx" MMC-nin Xətai rayonu, Nobel prospekti 13, F.Bayramov, A.Cəlilov, A.İsmayılov küçələrinin kəsişməsində inşa etdiyi yüksək mərtəbəli yaşayış binasının 16-cı mərtəbədə, ümumi sahəsi 158.8 kv.m olan 3 otaqlı, 80 saylı mənzilin dəyərini tam ödəmişdir. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin 22 aprel 2025-ci il tarixli, 3-21-3-30/2-15818/2025 nömrəli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, idarənin mütəxəssisi tərəfindən sözügedən ünvana yerli baxış keçirilmişdir. Baxış zamanı məlum olmuşdur ki, mənzilin ümumi sahəsi 133.2 kv.m, yaşayış sahəsi 80.6 kv.m olmaqla 3 (üç) otaqdan ibarətdir. İddiaçı hazırda qeyd edilən sənədlərə istinad edərək, mübahisəli mənzilə hüquqlarının qabaqcadan qeydiyyatını xahiş edir. Məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçının mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasını xahiş etdiyi binanın istismarına icazə verilməməsi işin mübahisələndirilməyən halıdır. İşdə olan Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 3-35-1/2-2521/2025 nömrəli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Ərazi Tikinti-Planlaşdırma Mərkəzinin arxivində mövcud olan müvafiq sənədlərə baxış nəticəsində qeyd edilən məsələ ilə bağlı sənəd aşkar edilməmişdir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 144-1.1-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə müvafiq olaraq tikintisinə icazə alınmış, lakin həmin Məcəlləyə uyğun olaraq istismarına icazə verilməmiş binalar tikintisi başa çatmayan binalar hesab edilir. Mülki Məcəllənin məhz 144-1-ci maddəsi tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissələrinə sərəncam verilməsinin xüsusiyyətlərini tənzimləyir. Həmin maddəyə əsasən: 144-1.2. Mülkiyyətindəki torpaq sahəsində tərkib hissələrdən ibarət binanın tikintisinə icazə almış mülkiyyətçi tikiləcək binanın tərkib hissələrinin sayına və sahəsinə mütənasib olaraq həmin torpaq sahəsini bu Məcəllənin 144.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada bölünmə planı əsasında paylara bölə bilər və bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasını tələb edə bilər. 144-1.3. Mülkiyyətindəki torpaq sahəsində tərkib hissələrdən ibarət binanın tikintisinə icazə almış şəxs bölünmə planına əsasən yaranan paylara və tikintisi başa çatmayan binanın həmin paylara bağlı olan tərkib hissələrinə bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındıqdan sonra sərəncam verə bilər. 144-1.4. Bölünmə planına əsasən mülkiyyətindəki torpaq sahəsində yaranan paylara və tikintisi başa çatmayan binanın həmin paylara bağlı olan tərkib hissələrinə sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməli və tərkib hissələri əldə edən şəxslərin xeyrinə bu Məcəllənin 147-ci maddəsinə uyğun olaraq təminat qeydi aparılmalıdır. 144-1.5. Bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə digər müddəalarla yanaşı, tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsində müvafiq tərkib hissələrin bağlı olduğu payların alqı-satqı şərtləri, təminat qeydinin aparılmasına dair torpaq sahəsi mülkiyyətçisinin və torpaq sahəsinə hüquq əldə etmək istəyən şəxsin bu Məcəllənin 178.8-ci maddəsində nəzərdə tutulan öhdəlikləri və 147.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan razılıqları, habelə bu Məcəllənin 178.8-ci maddəsində nəzərdə tutulan öhdəliklərin yerinə yetirilməsindən sonra torpaq sahəsində müvafiq paya və tərkib hissəyə mülkiyyət hüququnun xeyrinə təminat qeydi aparılmış şəxsə keçməsinə dair torpaq sahəsi mülkiyyətçisinin razılığı açıq-aydın ifadə edilməlidir. 144-1.6. Xeyrinə təminat qeydi aparılmış şəxs tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsində müvafiq tərkib hissənin bağlı olduğu pay ilə əlaqədar hüquqlarını və öhdəliklərini yazılı formada sifarişli poçt göndərişi vasitəsilə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisini məlumatlandırmaqla notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilə əsasında üçüncü şəxsə ötürə bilər. Müqavilədə digər müddəalarla yanaşı, hüquqların və öhdəliklərin ötürüldüyü məqamda mövcud olmuş həcmi və həmin həcmdə ötürülməsi, aparılmış təminat qeydində hüquqların və öhdəliklərin ötürüldüyü üçüncü şəxsin xeyrinə müvafiq dəyişikliklərin edilməsinə dair hər iki tərəfin razılıqları aydın şəkildə ifadə edilməlidir. Belə hüquqlar və öhdəliklər onların üçüncü şəxsə ötürüldüyü məqamda mövcud olmuş həcmdə və şərtlərlə ötürülməlidir. Notarius bu müqaviləni təsdiqlədikdən dərhal sonra onu elektron formada informasiya sistemləri vasitəsilə və təsdiqlənmiş yazılı formada sifarişli poçt göndərişi vasitəsilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə, habelə təsdiqlənmiş yazılı formada sifarişli poçt göndərişi vasitəsilə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə göndərməlidir. Belə müqavilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılmış təminat qeydində müvafiq dəyişikliklərin edilməsinə dair ərizə hesab olunur və həmin müqavilə əsasında müvafiq qeydiyyat hərəkətləri aparılır. İstinad olunan normalardan görünür ki, tikintisi başa çatmayan binaların tərkib hissəsinə mülkiyyət hüququnun qeydə alınması üçün həmin tikilinin inşa edildiyi torpaq sahəsi tikinti sahibinin mülkiyyətində olmalı və bölünmə planına əsasən mülkiyyətindəki torpaq sahəsində yaranan paylara və tikintisi başa çatmayan binanın həmin paylara bağlı olan tərkib hissələrinə sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. İşdən görünür ki, mübahisəli mənzillə bağlı bölünmə planına əsasən yaranmış pay tikinti aparan şəxsin adına qeydə alınmamış, həmçinin onunla iddiaçı arasında bağlanmış müqavilə notarial qaydada təsdiq edilməmişdir. Bundan əlavə, «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanunun 17-ci maddəsinə əsasən: 17.1. Tikintisi başa çatdırılmamış daşınmaz əmlak üzərində, həmçinin mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş digər hallarda mülkiyyət və digər əşya hüquqları dövlət reyestrində tikintiyə icazə sənədləri və plan-cizgi əsasında qabaqcadan qeydiyyata alına bilər. 17.2. Tikintisi başa çatdırılmamış binanın tərkib hissəsi olacaq ayrı-ayrı mənzillərə və ya qeyri-yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüququ və eyni zamanda onun ipoteka ilə yüklülüyü dövlət reyestrində qabaqcadan qeydiyyata alına bilər. 17.3. Mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı üçün əsas hüquq əldə edənə kreditin verilməsi, habelə mənzili və ya qeyri-yaşayış sahəsini tikmək üçün tikilməkdə olan bina sahibinin (mənzil və ya qeyri-yaşayış sahəsini tikdirib hüquq əldə edənə satmaq öhdəliyi olan təşkilatın) hesabına həmin kreditin köçürüləcəyi haqqında müqavilə, yaxud hüquq əldə edən tərəfindən mənzilin və ya qeyri-yaşayış sahəsinin tam dəyərinin ödənilməsini təsdiq edən sənəd daşınmaz əmlak sertifikatıdır. 17.5. Bu qanunun 17.2-17.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalar tikintisi başa çatdırılmış binanın da tərkib hissələrinə şamil edilir. İşdən görünür ki, iddiaçı Qanunun 17.3-cü maddəsində göstərilən sənədləri də təqdim edə bilməmişdir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati- İqtisadi Kollegiyasının 9 fevral 2016-cı il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” xx.xx.2016-cı il tarixli Qərarında “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” AR Qanununun 10.2-ci maddəsi şərh edilərək, göstərilmişdir ki, “… Qanunun 10.2.1-ci maddəsində vurğulanır ki, hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan birinin olması kifayətdir. Bu normanın mətninə və məzmununa görə, Qanunun 8-ci maddəsində təsbit olunmuş əsaslardan (sənədlərdən) hər hansı biri təqdim olunduqda, qeydiyyat orqanı əlavə olaraq digər əsaslardan (sənədlərdən) başqasının da təqdim olunmasını tələb etməyə haqlı deyil.” Göründüyü kimi, qanunvericiliyin tələbi ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakla bağlı mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınması üçün normativ-hüquqi aktlarla nəzərdə tutulan əsaslardan biri qeydiyyat orqanına mütləq təqdim olunmalıdır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 15.1-ci maddəsinə görə hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu Qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; bu Qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. İşdən görünür ki, iddiaçı tələbinin təmin edilməsi üçün qanunla nəzərdə tutulmuş əsaslardan hər hansı birini cavabdeh inzibati orqana təqdim etməmişdir. Belə olan halda müəyyən olunur ki, cavabdehin imtinası əsaslı olmuşdur. Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 73.1-ci maddəsinə əsasən inzibati aktın qəbulundan imtina olunmasının və ya cavabdehin hərəkətsizliyi nəticəsində inzibati aktın qəbul edilməməsinin qanuna zidd olduğu və iddiaçının hüquqlarının pozulmasına səbəb olduğu hallarda, məhkəmə inzibati orqanın üzərinə inzibati aktın qəbul edilməsi barədə öhdəlik qoyur. Hazırda iddiaçının hüquqlarının cavabdeh tərəfindən pozulması müəyyən olunmadığından məhkəmə hesab edir ki, iddia təmin edilməməlidir. Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 68.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. Həmin Məcəllənin 68.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 23.1-ci, 68-69-cu və 85.1-ci maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, qərara aldı: İddia təmin olunmasın. Qərardan təqdim olunduğu gündən 30 (otuz) gün müddətində Azərbaycan Respublikası Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə (Bakı şəhəri, Z.Xəlilov küçəsi, 540-cı məhəllə) apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qərardan onun rəsmi təqdim edildiyi vaxtdan 30 (otuz) gün müddətində apellyasiya şikayəti verilmədiyi və ya proses iştirakçıları tərəfindən şikayətin geri götürüldüyü hallarda məhkəmə qərarı onun təqdim olunduğu gündən 30 (otuz) gün keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Hakim: Səlma Qənbərova