Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(112)-7232/2025 02.07.2025 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ Hakim Qənbərova Səlma İsgəndər qızının sədrliyi, Cavabdehin nümayəndəsi X1 iştirakları ilə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri X3nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (üçüncü şəxs Sabunçu rayon Pirşağı bələdiyyəsi) qarşı “çıxarışın verilməsi” tələbinə dair inzibati işə Bakı İnzibati Məhkəməsinin binasında (Bakı şəhəri, N.Vəzirov küçəsi, 56) açıq şifahi məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İ İşin halları: İddiaçı (bundan sonra – iddiaçı) xx.xx.2024-cü il tarixli, ********** nömrəli ərizə ilə cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri X3nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (bundan sonra – cavabdeh) müraciət edərək, Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Pirşağı bağ massivində yerləşən torpaq sahəsində inşa edilmiş fərdi yaşayış evi üzərində hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasını xahiş etmişdir. Cavabdeh iddiaçının müraciətini təmin etməkdən imtina edərək xx.xx.2025-ci il tarixli, **********02 nömrəli məktubla bildirmişdir ki, qeyd olunan fərdi yaşayış evinə dair “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il 13 yanvar tarixli, 439 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin siyahısında nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilməmişdir. Cavabdehin bu imtinasını qanunsuz hesab edən iddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Sabunçu rayonu, Pirşağı bağ massivində yerləşən 1800 kv.m torpaq sahəsində inşa etdiyi fərdi yaşayış evinin dövlət qeydiyyatına alınaraq çıxarışla təmin edilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmənin xx.xx.2025-il tarixli qərardadı ilə Sabunçu Rayon Pirşağı Bələdiyyəsi adi cəlbetmə qaydasında üçüncü şəxs qismində inzibati məhkəmə icraatına cəlb edilmişdir. İİ Tərəflərin əsaslandırması: İddia tələbi bununla əsaslandırılmışdır ki, Sabunçu rayonu Pirşağı Bələdiyyəsi ilə iddiaçı arasında bağlanmış 24 iyun 2003-cü il tarixli 10 saylı “Torpaq icarə müqaviləsi” əsasında Sabunçu rayonu, Pirşağı bağ massivində yerləşən 1800 kv.m torpaq sahəsi iddiaçının icarəsinə verilmişdir. O vaxtdan etibarən torpaq sahəsindən istifadə etməyə başlamış və bir mərtəbəli fərdi yaşayış evi inşa etmişdir. Fərdi yaşayış evi bütün kommunal xidmətlərlə təchiz olunmuşdur. Mövcud fərdi yaşayış evinə dair memarlıqplanlaşdırma bölməsini tərtib etdirmişdir. Pirşağı bağ massivində yerləşən 1800 kv.m torpaq sahəsində inşa etdiyi fərdi yaşayış evinin dövlət qeydiyyatına alınması üçün Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Xidmətinə müraciət etmişdir. Cavabdehin imtinası qanunsuz və əsassızdır. İddiaçı Pirşağı bələdiyyəsinə torpaq sahəsinə dair icarə müaviləsinin bir neçə dəfə uzadılması barədə müraciət etmişdir. Bələdiyyə isə cavabında icarə müqavilələrinin uzadılmasının 23 oktyabr 2007-ci il tarixdən uzadılmadığını ona bildirmişdir. Belə ki, “Bələdiyyələrə dair Azərbaycan Respublikasının bəzi qanunvericilik aktlarına dəyişikliklər və əlavələr edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikasının 23 oktyabr 2007-ci il tarixli, 46-İİİQD saylı Qanununun İİİ hissəsinin 1-ci bəndinə əsasən Azərbaycan Respublikasında bələdiyyə torpaqları üzərində mülkiyyət, istifadə və icarə hüquqları yalnız torpaq hərracları və ya müsabiqələri vasitəsilə əldə edilə bilər. Cavabdeh “Elektron məhkəmə” informasiya sistemi vasitəsilə təqdim etdiyi iddiaya yazılı etirazında iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etmiş və bildirmişdir ki, qeyd olunan fərdi yaşayış evinə dair “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2015-ci il 13 yanvar tarixli, 439 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin siyahısı”nda nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim edilməmişdir. İdarənin mütəxəssisləri tərəfindən ünvana yerli baxış keçirilən zaman məlum olmuşdur ki, fərdi yaşayış evinin faktiki ölçüsü 474.3 kv.m-dır. Təqdim edilmiş cizgidə dəqiq istinad, istinad məsafələri və perimetrik ölçülər qeyd olunmamışdır. Faktiki sahənin bir hissəsi yüksək gərginlikli elektrik xəttinin mühafizə zolağında yerləşir və 9 metr məsafədən 10 kV-lıq transformator yerləşir. Sahə dövlət mülkiyyətindədir və faktiki sahənin ətrafında qeydiyyata alınan sahələr bağ sənədləri ilə qeydiyyatdan keçmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi etiraza uyğun çıxış edərək iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etdi. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada iddiaçı və üçüncü şəxsə məlumat verilməsinə baxmayaraq, onlar məhkəmə iclasında iştirak etməmiş, bununla bağlı məhkəməyə məlumat verməmiş, məhkəmə işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Belə ki, tərəfə təqdim edilmiş məhkəmə bildirişində iclasa gəlmədiyi halda işə baxılmasının və iş üzrə qərar qəbul edilməsinin mümkünlüyü barədə xəbərdarlıq olunmuşdur (İPM-in 62.3-cü maddəsi). İİİ Məhkəmənin mövqeyi: Məhkəmə tərəflərin izahatını dinləyərək, iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia təmin edilməməlidir. Belə ki, işdə olan Pirşaği Bələdiyyəsinin xx.xx.2003-cü il tarixli, 06 nömrəli iclas protokolundan çıxarışdan görünür ki, İddiaçı ərizəsinə əsasən “Bələdiyyə statusu haqqında” qanunun 8-ci bəndinə əsasən uzun müddət bağ kimi onun istifadəsində olan torpaq müddətli icarə müqaviləsi ilə ona icarəyə verilmişdir. Bələdiyyə mülkiyyətində olan (yaşayış və qeyri-yaşayış) torpaq sahəsinin icarə verilməsi haqqında xx.xx.2003-cü il tarixli 10 saylı icarə müqaviləsindən görünür ki, “İcarəyəverən” Bakı şəhəri Pirşağı bələdiyyəsi bələdiyyənin xx.xx.2003-cü il tarixli 06 saylı ümumi iclasının qərarına əsasən İddiaçı Pirşağı bağ massivində yerləşən ümumi sahəsi 1800 kv.m təşkil edən torpaq sahəsini bağçılıq məqsədilə müddətli icarəyə vermişdir. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinin müddəti 10 il, xx.xx.2003-cü ildən xx.xx.2013-cü ilədək müəyyən edilmişdir. İşdə olan 2024-cü il tarixli Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Pirşağı qəsəbəsində yerləşən mövcud fərdi yaşayış evinin və köməkçi tikililərin memarlıq planlaşdırmasının eskiz həllindən görünür ki, iddiaçının sifarişi əsasında fərdi yaşayış evinin memarlıq planlaşdırmasının eskiz həlli tərtib edilmişdir. Baki şəhəri Sabunçu rayon İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 5-18/2- 651/2025 nömrəli məktubundan görünür ki, fərdi yaşayış evinə yerində baxış keçirilmiş, onun vətəndaşın təqdim etdiyi layihəyə uyğun olduğu, hündürlüyünün isə təqdim etdiyi layihə ilə eynilik təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı Və Reyestri X3 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 3-21-3-30/2-14112/2025 nömrəli məktubundan görünür ki, Sabunçu Rayon Pirşağı Bələdiyyəsinin xx.xx.2003-cü il tarixli, 10 saylı müqaviləsi ilə İddiaçı istifadəsinə verilmiş Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Pirşağı qəsəbəsində yerləşən 1800 kv.m torpaq sahəsinə dair məlumat İdarənin arxivində aşkar edilməmişdir. Vahid elektron kadastr baza məlumatlarına əsasən iddia olunan torpaq sahəsinin bələdiyyə ərazisi olması barədə məlumat aşkar edilməmişdir, qonşuluğunda **********04, **********99 və **********49-11301 reyestr nömrəli daşınmaz əmlaklar dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. İddiaçı hazırda Pirşağı bələdiyyəsi tərəfindən ona ayrılmış torpaq sahəsində inşa etdiyi fərdi yaşayış evi üzərində mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasını xahiş edir. Məhkəmə qeyd edir ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun: -2.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. - 8.0-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 8.0.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) göndərilən məlumat; 8.0.10-1. müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqan (qurum) tərəfindən müəyyənləşdirilmiş hallarda və qaydada tikinti obyektlərinə münasibətdə - tikinti obyektinin istismarına icazə və torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət və ya icarə hüququnu təsdiq edən sənəd; 8.0.11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2009-cu il oktyabrın 1-dək) dövlət və ya ictimai mənzil fondundan yaşayış sahəsinin verilməsinə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, order və ya mənzil kirayəsi müqaviləsi. Göründüyü kimi, qanunverici daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsi əsaslarını müəyyən etmiş, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən, yəni 2013-cü il yanvarın 1-dən sonra inşa edilmiş tikililərə mülkiyyət hüququnun qeydə alınması üçün aşağıdakı sənədlərin təqdim edilməsi zəruri hesab edilmişdir: 1.torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd;
2. tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi; 3.sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) göndərilən məlumat. İşdən görünür ki, iddiaçı bu sənədlərdən ilkini, yəni torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənədi təqdim edə bilməmişdir. Belə ki, iddiaçı həmin sənəd qismində bələdiyyə mülkiyyətində olan (yaşayış və qeyri-yaşayış) torpaq sahəsinin icarə verilməsi haqqında xx.xx.2003-cü il tarixli 10 saylı icarə müqaviləsini təqdim etmiş, lakin müqavilənin qüvvədə olma müddəti xx.xx.2013-cü ildə bitmişdir. Bundan əlavə, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 14.3-cü maddəsinə əsasən əgər qanunla əmlak hüquqlarının yaranması üçün ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, dövlət qeydiyyatına alınmalı əmlak hüquqları onların qeydə alındığı andan əmələ gəlir. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 66.1-ci maddəsinə görə dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin hər hansı hüquqda hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının və ya bələdiyyənin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üzərində bütün hüquqların başqasına keçməsi isə tərəflər arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Müqavilədə tərəflərin hüquqları və vəzifələri, torpaq sahəsinin hüquqi statusu, öhdəliklər, məhdudiyyətlər və servitutlar, müqaviləyə xitam verilməsinin əsasları və torpaqların istifadəsi və mühafizəsi üzrə digər şərtlər nəzərdə tutulur. Həmin Məcəllənin 67.1-ci maddəsinə əsasən torpaq üzərində hüquqların (müddəti on bir aydan az olan icarə və istifadə hüquqları istisna olmaqla) dövlət qeydiyyatı qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır. Həmçinin “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. İcarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması barədə ərizəni daşınmaz əmlakın icarə (istifadə) müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri verə bilər. Daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) hüququ, daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) müqaviləsi bağlamaq hüququ olan müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müraciəti əsasında dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. İsitinad olunanlardan görünür ki, şəxsin torpaq sahəsinə icarə hüququ o zaman yaranır ki, bu hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyat alınsın. İşdən görünür ki, mübahisəli torpaq sahəsi fərdi yaşayış evinin tikintisi məqsədilə iddiaçının istifadəsinə deyil, bağçılıq məqsədilə müddətli icarəsinə verilmiş, iddiaçı həmin torpaq sahəsindən təyinatı üzrə istifadə etməyərək fərdi yaşayış evi tikmiş, bu zaman torpaq sahəsinə icarə hüququ qeydə alınmamışdır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 15.1-ci maddəsinə görə hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu Qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; bu Qanunun 14cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. İşdən görünür ki, iddiaçı qüvvədə olan qanunvericiliyə əsasən zəruri hüquqmüəyyənedici sənədləri cavabdehə təqdim etmədiyindən onun hazırkı tələbi əsaslı olmamış, cavabdeh haqlı olaraq iddiaçının tələbini təmin etməkdən imtina etmişdir. Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 73.1-ci maddəsinə əsasən inzibati aktın qəbulundan imtina olunmasının və ya cavabdehin hərəkətsizliyi nəticəsində inzibati aktın qəbul edilməməsinin qanuna zidd olduğu və iddiaçının hüquqlarının pozulmasına səbəb olduğu hallarda, məhkəmə inzibati orqanın üzərinə inzibati aktın qəbul edilməsi barədə öhdəlik qoyur. Hazırda iddiaçının hüquqlarının cavabdeh tərəfindən pozulması müəyyən olunmadığından məhkəmə hesab edir ki, iddia təmin edilməməlidir. Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 68.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. Həmin Məcəllənin 68.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 23.1-ci, 68-69-cu və 85.1-ci maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq,
qərara aldı:
İddia təmin edilməsin. Qərardan təqdim olunduğu gündən 30 (otuz) gün müddətində Azərbaycan Respublikası Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə (Bakı şəhəri, Z.Xəlilov küçəsi, 540-cı məhəllə) apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qərardan onun rəsmi təqdim edildiyi vaxtdan 30 (otuz) gün müddətində apellyasiya şikayəti verilmədiyi və ya proses iştirakçıları tərəfindən şikayətin geri götürüldüyü hallarda məhkəmə qərarı onun təqdim olunduğu gündən 30 (otuz) gün keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Hakim: Səlma Qənbərova