Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(112)-7822/2021 20.12.2021 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ Hakim Sevdimalıyeva Günel Arif qızının sədrliyi, İddiaçı nümayəndəsi (vəkili) Nümayəndə, Cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin (bundan sonra - Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi) nümayəndəsi X1 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “mülkiyyət hüquqların qeydiyyata alınaraq çıxarışın verilməsi” haqqında iddia tələbi üzrə iş materiallarına məhkəmənin binasında (Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, N.Vəzirov küçəsi, 56) açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ : I. Mübahisəli hüquqi məsələnin qısa xülasəsi
1. İddiaçı Bakı İnzibati məhkəməsinə müraciət edərək, Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin 02.05.2016-cı il tarixli 167 nömrəli sərəncamı əsasında “İrşad” X11 tərəfindən inşa edilmiş yaşayış binasının 8-ci mərtəbəsində yerləşən, 3 otaqlı 12 saylı mənzilə İddiaçı mülkiyyət hüquqlarının tanınması və həmin mənzilə mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi vəzifəsinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin üzərinə qoyulması tələbi irəli sürmüşdür.
2. Tələb onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı “İrşad” X3 direktoru X21 ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllədə inşa ediləcək, birgirişli, 12 mərtəbəli yaşayış binasının 8- ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi dəyəri 161700 dollar, ümumi sahəsi 98.0 m2olan, 12 saylı 3 otaqlı mənzilin alınmasına dair 28.09.2016-cı il tarixdə 04/YB - 2016 saylı Müqavilə bağlamışdır. Müqavilə şərtinə uyğun olaraq iddiaçı müqavilə bağlanan gün (28.09.2016) 100000 dollar (yüz min ABŞ dolları) köçürmüş, qalan məbləği isə qrafik üzrə tam ödəyərək 07.04.2018-ci il tarixdə Maliyyə arayışı almışdır. Eyni zamanda həmin mənzildə təmir işlərini tam yekunlaşdırmışdır. İddiaçı mənzilə dair çıxarış almaq üçün Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi müraciət etmiş, ona bildirmişlər ki, Nəsimi rayon məhkəməsi tərəfindən həmin binaya 2017-ci ildə həbs qoyulmuşdur. Müəyyən olunmuşdur ki, Nəsimi rayon Məhkəməsinin 01.12.2017-ci il tarixli №2(006)-9938/2017 saylı iş üzrə Qərardadı ilə yuxarıda qeyd olunan binada mənzillərin satışına qadağa qoyulmuşdur. Nəsimi rayon Məhkəməsinin 09.07.2018-ci il tarixli, №2(006)-923/2018 saylı Qətnaməsi ilə müəyyən olunur ki, iddiaçılar T.M.Ağayev və A.N.Əsədov 2017-ci ilin axırlarında cavabdehlər “İrşad” X5 və X17 qarşı “pul tələbinə” dair iddia qaldıraraq “mübahisəli binanın ilk 6 mərtəbəsinin cavabdehdən alınaraq onlara verilməsini xahiş etmişlər. İddianın təmini tədbiri kimi Nəsimi rayon məhkəməsinin 01,12.2017-ci il tarixli, №2(006)-9938/2017 saylı Qərardadı ilə : “...Bakı şəhər icra Hakimiyyətinin 02.05.2016-cı il tarixli 167 nömrəli Sərəncamı əsasında "İrşad“ X11 tərəfindən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllədə inşa edilmiş yaşayış binasından mənzillərin satışı cavabdehlərə və üçüncü şəxslərə qadağan edilmişdir. Həmin məhkəmənin 09.07.2018-ci il tarixli, № 2(006)-923/2018 saylı Qətnaməsi ilə “Cavabdehlər “İrşad” X11 və X8 292.807 (iki yüz doxsan iki min səkkiz yüz yeddi) ABŞ dolları əsas borc 75.330 (yetmiş beş min üç yüz otuz) ABŞ dolları faiz borcu, 368137 (üç уüz altmış səkkiz min yüz otuz yeddi) ABŞ dolları məbləğində pul vəsaiti Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının ödəniş gününə müəyyən etdiyi manat məzənnəsinə uyğun olaraq tutularaq iddiaçılar X6 və X18 ödənilməsi, iddia tələblərinin qalan hissədə təmin edilməməsi" qət edilmişdir Lakin Məhkəmə Qətnaməsi qəbul olunarkən, həmin Məhkəmənin 01.12.2017-ci il tarixli, №2(006)-9938/2017 saylı əmlaklar üzərinə həbs qoyulması barədə Qərardadı ləğv edilməmiş və dəyişdirilməmişdir. İddiaçılar T.M.Ağayev və A.N.Əsədov və cavabdehlər “İrşad” X11 və X21 arasında pul tələbi ilə bağlı mübahisə olmuş, və yuxarıda qeyd edilən məhkəmə qətnaməsi ilə bu mübahisə öz həllini tapmışdır. Nəsimi rayon məhkəməsinin 01.12.2017-ci il tarixli №2(006)- 9938/2017 saylı Qərardadı ilə üzərinə həbs qoyulmuş əmlakların qiyməti Qətnamə ilə təmin edilmiş iddia tələbindən qat-qat artıqdır, məhkəmə Qətnaməsində, çox güman ki, məlumat olmadığından, bu iddia qaldırılan anadək bağlanmış alqı-satqı müqavilələrinin taleyinə aydınlıq gətirilməmiş, bununla da iddiaçının hüquqları pozulmuşdur. T.M.Ağayev və A.N.Əsədovun məhkəmədə iddia qaldırmasından bir ildən çox müddət qabaq İddiaçı vicdanlı alıcı olaraq, qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada müqavilə bağlayaraq, yuxarıda qeyd edilmiş mənzilin alınması üçün müvafiq ödəmələr etmiş, verdiyi pulun əvəzində arzu etdiyi mənzil ona təqdim edilmiş, orada təmir işlərini sona çatdırmış,məhkəmə Qətnaməsi çıxan müddətdən (09.07.2018) 3 ay qabaq Maliyyə Arayışı almışdır. “İrşad “X11 Mənzil-Tikinti Kooperativi olmasa da qanunun analogiyasına görə İddiaçı həmin mənzilə mülkiyyət hüququ əldə edib. Cavabdehlər “İrşad” X3 və X12 digər əmlaklarının dəyəri qeyd edilən Məhkəmə qətnaməsi ilə iddiaçılara ödənməli olan məbləğdən dəfələrlə çoxdur. Bakı şəhər Nəsimi rayon Məhkəməsinin 13.11 2020-ci il tarixli iş №2(006)- 923/2018ci il tarixli Qərardadı ilə : - Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01 dekabr 2017ci il tarixli qərardadı qismən ləğv edilmiş; - Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01 dekabr 2017ci il tarixli qərardadı ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllədə inşa edilmiş binanın 8-ci mərtəbəsində yerləşən 3 otaqlı 12 saylı mənzilin üzərinə qoyulmuş həbs götürülmüşdür. Qərardad qanuni qüvvəyə mindikdən sonra qeyd edilən Qərardadın surəti icra edilməsi üçün məhkəmə tərəfindən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə göndərilmişdir. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin Nəsimi məhkəməsinə göndərdiyi 27.01.2021 -ci il tarixli məktubunda qeyd olunur ki : “Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 13.11.2020-ci il tarixli, 2(006)-923/2018 saylı qərardadının icrasına dair 30.12.2020-ci il tarixli, 2(006)-923/2018 saylı məktubunuza Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsində baxılmışdır. Bildiririk ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllədə inşa edilmiş binanın 8-ci mərtəbəsində yerləşən 4 otaqlı 11 və 3 otaqlı 12 saylı mənzillərin üzərinə qeydiyyatdan keçməyən əmlaklar bazasında qoyulmuş qadağa götürülmüşdür” İddiaçı aldığı mənzilə çıxarış verilməsindən ötrü sənədlərini toplayıb qeyd edilən məhkəmə qərardadı ilə birlikdə Daşınmaz Əmlakın Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazinə təqdim etmişdir. Cavabdeh orqan 30.04.2021-ci il tarixli, **********47 saylı bildirişlə iddiaçıya bildirmişdir ki, “Qeyd olunan ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli yaşayış binası daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində “İrşad” X3 adına vahid əmlak kimi qeydiyyata alınmış torpaq sahəsinin bir hissəsində yerləşir. Vahid daşınmaz əmlak üzərinə qoyulmuş məhdudiyyət (yüklülük) götürüldükdən və əmlaka dair verilmiş hüquqmüəyyənedicı sənədlərdə müvafiq dəyişikliklər aparıldıqdan sonra ərizənizə qanunamüvafiq qaydada baxılacaqdır..Buna görə də Daşınmaz Əmlakın dövlət reyestri haqqında Qanunun 15-ci maddəsinə əsasən ərizənin icrasından imtina edilir." Lakin məktub iddiaçıya göndərilməmiş, məktubun surəti 03.06.2021-ci il tarixdə imza edilib götürülmüşdür.
3. Cavabdeh tərəfindən imtinanın məzmununa uyğun iddiaya yazılı etiraz təqdim edilərək bildirilmişdir ki, qeyd olunan ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli yaşayış binası daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində “İrşad” X3 adına vahid əmlak kimi qeydiyyata alınmış torpaq sahəsinin bir hissəsində yerləşir. Vahid daşınmaz əmlak üzərinə qoyulmuş məhdudiyyət (yüklülük) götürüldükdən və əmlaka dair verilmiş hüquqmüəyyənedici sənədlərdə müvafiq dəyişikliklər aparıldıqdan sonra ərizəyə qanunamüvafiq qaydada baxıla bilər. Bu barədə iddiaçıya **********47 saylı, 30.04.2021-ci il tarixli məktub ünvanlanmışdır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 9.1.2-ci maddəsinə əsasən hüquqların dövlət qeydiyyatı daxil edilmiş sənədlərdə göstərilən məlumatın dövlət reyestrində saxlanılan məlumata uyğunluğunun yoxlanılması ilə aparılır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası qanununun 10-cu maddəsinə əsasən, hüquqların dövlət qeydiyyatı bu qanunla müəyyən olunmuş qaydada hüquq əldə edənin ərizəsi əsasında aparılır, həmçinin hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan biri təqdim olunmalıdır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 162-ci maddəsinə əsasən iddianın təmin edilməsi məhkəmənin təşəbbüsü ilə və ya tərəflərin xahişi ilə həmin məhkəmənin özü tərəfindən ləğv oluna bilər. İnzibati Prosessual Məcəllənin 14.3-cü maddəsinə əsasən, İnzibati aktın qəbul edilməsi tələbinə dair (məcburetmə haqqında) iddialar üzrə həmin aktın qəbul edilməsini zəruri edən faktiki şərtlərin mövcudluğunu sübut etmək vəzifəsi iddiaçının üzərinə düşür. Qeyd olunanlara əsasən, Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 48.2-ci maddəsini rəhbər tutaraq məhkəmədən iddia tələbinin təmin edilməməsi xahiş edilmişdir.
4. Məhkəmənin 30.06.2021-ci il tarixli və 04.08.2021-ci il tarixli sorğularına Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş cavabda bildirilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 11a ünvanında yerləşən qeyriyaşayış binası daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində “İrşad” X3 adına vahid əmlak kimi qeydiyyata alınmışdır. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, məhəllə 987 ünvanında inşa edilmiş çoxmərtəbəli yaşayış binası “İrşad” X3 adına vahid əmlak kimi qeydiyyata alınmış torpaq sahəsinin bir hissəsində inşa edilmişdir. Həmçinin qeyd olunan ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binası üzərinə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01.12.2017-ci il tarixli icra vərəqəsi və 2(006)-5295/2019 saylı, 24.10.2019-cu il tarixli qərardadına əsasən həbslər qoyulmuşdur. Daşınmaz vahid əmlak üzərinə qoyulmuş məhdudiyyətlər götürüldükdən və Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, məhəllə 987 ünvanında inşa edilmiş çoxmərtəbəli yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi “İrşad” X3 adına qeydiyyata alınmış qeyriyaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsindən ayrıldıqdan (bölgü) sonra məsələyə baxılması məqsədəmüvafiqdir. Əlavə olaraq bildirilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 11a ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binası “AGBank ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir.
5. İddiaçının nümayəndəsi (vəkili) tərəfindən (dəftərxana vasitəsilə) təqdim edilmiş vəsatətdə cavabdeh qurumun etirazına müvafiq olaraq bildirilmişdir ki, Vaqif prospekti 11 a ünvanda yerləşən, qeyri-yaşayış binası ilə iddiaçının mənzil aldığı 987-ci məhəllədə inşa edilmiş yaşayış binası ayrı-ayrı binalar olmaqla bərabər, ayrı-ayrı hüquqi statusa malik torpaq sahələrində yerləşir. Belə ki, Vaqif prospekti 11 a ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi altındakı torpaq sahəsi ilə birlikdə xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında 17.10.2014-cü il tarixdən “İrşad” X5 məxsusdur (Çıxarış №0511292). İpoteka ilə yüklü edilən məhz həmin Vaqif prospekti 11 a ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsidir, binadır. Daşınmaz Əmlakın 1 saylı Ərazi İdarəsinin 29.10.2021-ci il tarixli Məktubuna əsasən Həmin ipotekanın Dövlət qeydiyyatı ləğv edilmişdir. İddiaçının mənzil aldığı binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi isə dövlətə məxsus olmaqla bərabər Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən 49 il müddətinə “İrşad” X4 istifadəyə verilib. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi tərəfindən 14.10.2015-ci il tarixdə Yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsi üçün (dəqiqləşdirilmiş) Ayrıc Aktı verilib. X26 yaşayış binasının koordinatları və yerququluşu sxemi konkret olaraq göstərilib. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti "İrşad“ X11 tərəfindən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 987-ci məhəllədə, 49 illiyə istifadəyə verilmiş torpaq sahəsində 12 mərtəbəli yaşayış binasının inşa edilməsi barədə 02.05.2016-cı il tarixli 167 nömrəli Sərəncamı verib. İddiaçı inşa ediləcək, birgirişli, 12 mərtəbəli yaşayış binasının 8- ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 98.0 m2 olan,12 saylı 3 otaqlı mənzilin alınmasına dair 28.09.2016-cı il tarixdə 04/YB - 2016 saylı Müqavilə bağlamış, mənzilin dəyərini tam ödəyərək Maliyyə Arayışı almış, təmir işlərini tam başa çatdırmışdır. Həmin binanın istismarına Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tərəfindən 09.07.2019-cu il tarixli 086 saylı “İcazə” verilmişdir. Beləliklə, Vaqif prospekti, 11a ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binası ilə 987-ci məhəllədə inşa edilmiş 12 mərtəbəli yaşayış binası ayrı-ayrı binalar, ayrı-ayrı hüququ statusa malik daşınmaz əmlaklar olmaqla (xüsusi mülkiyyət və statusu müəyyən olunmayan mülkiyyət), ayrı-ayrı hüquqi statusa malik (xüsusi mülkiyyətdə olan və istifadədə olan) torpaq sahələrində yerləşirlər. İddianın təmini tədbiri kimi Nəsimi rayon məhkəməsinin 01.12.2017-ci il tarixli, №2(006)-9938/2017 saylı Qərardadı ilə 12 mərtəbəli yaşayış binasında mənzillərin satışına qoyulmuş qadağa iddiaçının 12 saylı mənzilinə münasibətdə həmin mkəhkəmənin 13.11.2020-ci il tarixli, 2(006)-923/2018-ci il tarixli Qərardadı ilə götürülmüşdür. Qərardad qanun qüvvəsini almışdır. Bundan əlavə xüsusilə vurğulanmışdır ki, Nəsimi məhkəməsinin mənzillərin satışına qadağa qoyulması barədə 01.12.2017-ci il tarixdə qəbul etdiyi Qərardaddan 14 ay əvvəl həmin mənzil iddiaçı tərəfindən alınmışdı. Ona görə də DƏDRX-nin mənzillərin satışına həbs qoyulması bəhanəsilə ilk dəfə çıxarış verməkdən imtina etməsinin də heç bir hüquqi əsası olmamışdır, çünki iddiaçı mənzili həbs qoyulmasından əvvəl almışdır. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi sözdən başqa heç bir sənəd, heç bir sübut məhkəməyə təqdim etməyib ki, hansı əsaslarla, hansı sənədlə ayrı-ayrı hüquqi statusa malik, ayrı-ayrı torpaq sahələrində yerləşən daşınmaz əmlaklar vahid əmlak kimi qeydə alınıb. Qanunla birbaşa nəzərdə tutulmadığından, müvafiq sənədlərin təqdim edilməsinə baxmayaraq Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin çıxarış verməkdən imtina etməsi qanun pozuntusu ilə nəticələnmişdir. Odur ki, qeyd edilənləri nəzərə alaraq iddia tələbinin təmin edilməsi xahiş edilmişdir.
6. Məhkəmənin sorğusu əsasında Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tərəfindən sözügedən ünvanda yerləşən “İrşad” X15 məxsus yaşayış binasına Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 19.02.2019-cu il tarixli 529 nömrəli Fərmanına uyğun olaraq verilmiş Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin 09.07.2019-ci il tarixli 086 nömrəli istismara icazə sənədinin surəti təqdim olunmuşdur.
7. Məhkəmənin sorğusu əsasında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi bildirmişdir ki, tikinti obyektinin sahibi “İrşad” X7 Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllə, 1 girişli, 12 (+LMS) mərtəbəli, zirzəmili yaşayış binasına dair 09.07.2019-cu il tarixli, 086 saylı çoxmənzilli yaşayış binasının istismarına icazə sənədi İdarəyə daxil olmuşdur. "İrşad" X3 adına qeydiyyata alınmış Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 11a ünvanında yerləşən xüsusi mülkiyyətdə olan 0,06076 ha torpaq sahəsi üzərində inşa edilmiş qeyri-yaşayış binası mövcuddur və sözügedən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllə ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binası həmin torpaq sahəsinin bir hissəsində yerləşir. Qeyd olunan ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binası üzərinə müvafiq məhkəmə aktları əsasında məhudiyyət qoyulmuşdur. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllə ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasın yerləşdiyi torpaq sahəsi “İrşad” X3 adına qeydiyyata alınmış qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsindən ayrıldıqdan və vahid daşınmaz əmlak üzərinə qoyulmuş məhdudiyyətlər götürüldükdən sonra həmin çoxmərtəbəli yaşayış binasının tərkibinə daxil olan əmlakların dövlət reyestrində qeydiyyata alınması məsələsinə baxıla bilər.
8. Nəsimi rayon məhkəməsini 01.12.2017-ci il tarixli icra vərəqəsinə əsasən, iddiaçılar X13 və X14 cavabdehlər “İrşad” X11 və X17 qarşı pul tələbinə dair iddiası üzrə Bakı şəhər İcra hakimiyyətinin 02.05.2016-cı il tarixli 167 mömrəli Sərəncamı əsasında “İrşad” X11 tərəfindən inşa edilmiş yaşayış binasından mənzillərin satşı satışı cavabdehlərə və üçüncü şəxslərə qadağan edilmişdir.
9. Nəsimi rayon məhkəməsinin 13.11.2020-ci il tarixli qərardadına əsasən, X9 və İddiaçı ərizəsi təmin edilmiş, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01 dekabr 2017-ci il tarixli qərardadı qismən ləğv edilmiş; Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01 dekabr 2017-ci il tarixli qərardadı ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 987-ci məhəllədə inşa edilmiş binanın 8-ci mərtəbəsində yerləşən 4 otaqlı 11 və 3 otaqlı 12 saylı mənzillərin üzərinə qoyulmuş həbs götürülmüş; Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01 dekabr 2017-ci il tarixli qərardadı digər hissədə dəyişdirilmədən saxlanmışdır.
10. Həmin qərardadın icrası ilə əlaqədar Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən Nəsimi rayon məhkəməsinə ünvanlanmış 27.01.2021-ci il tarixli məktubla bildirmişdir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 987-ci məhəllədə inşa edilmiş binanın 8-ci mərtəbəsində yerləşən 4 otaqlı 11 və 3 otaqlı 12 saylı mənzillərin üzərinə qeydiyyatdan keçməyən əmlaklar bazasında qoyulmuş qadağa götürülmüşdür.
11. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-5295/2019 saylı iş üzrə 24.10.2019-cu il tarixli qərardadı ilə iddiaçı X2 cavabdeh X17 qaşı “nikah dövründə əldə edilmiş əmlakın bölünməsi” tələbinə dair iddiası üzrə “İrşad X11”nin əmlakının (İrşad Hotel) özgəninkiləşdirilməsi cavabdehə qadağan edilmişdir.
12. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən Ləğv prosesində olan "xxxx" ASC-yə ünvanlanmış məktuba əsasən bildirilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 11a saylı qeyri-yaşayış binasına dair ipotekanın dövlət qeydiyyatı ləğv edilmişdir.
13. Məhkəmənin hazırlıq icraatı iclasında, eləcə də şifahi məhkəmə dinləmələri zamanı (şifahi məhkəmə baxış iclası) iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili iddia tələbini müdafiə edərək məzmununa uyğun izahat verdi.
14. Məhkəmənin hazırlıq icraatı iclasında, eləcə də şifahi məhkəmə dinləmələri zamanı (şifahi məhkəmə baxış iclası) iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi iddia tələbinə etiraz edərək iddiyaya yazılı etirazın məzmununa uyğun izahat verdi.
II. İddianın növü və mümkünlüyü
15. “İnzibati və mülki hüquq münasibətlərindən irəli gələn mübahisələrin məhkəmə aidiyyətinə dair” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun 10 aprel 2015-ci il tarixli №4 Qərarının 17-ci bəndinə əsasən, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılmış qeydiyyatla bağlı münasibətlərdən irəli gələn mübahisələrin məhkəmə aidiyyəti müəyyən edilərkən ilk növbədə nəzərə alınmalıdır ki, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış reyestrdəki qeydiyyatı əks etdirən sənəddir və inzibati akt kimi qiymətləndirilə bilməz.
16. Odur ki, iddianın növü öhdəliyin icrasına dair iddiadır.
17. “İnzibati icraat haqqında” Qanunun 1.2-ci maddəsinə əsasən, bu Qanunun müddəaları inzibati orqanların fiziki və ya hüquqi şəxslərə münasibətdə faktiki xarakterli digər fəaliyyətinə (hərəkətlərinə) də şamil olunur.
18. “İnzibati icraat haqqında” Qanunun 2.0.2-ci maddəsinə əsasən inzibati akt inzibati orqan tərəfindən ümumi (publik) hüquq sahəsinə aid olan müəyyən (konkret) məsələni nizama salmaq və ya həll etmək məqsədilə qəbul edilmiş və ünvanlandığı hüquqi və ya fiziki şəxs (şəxslər) üçün müəyyən hüquqi nəticələr yaradan qərar, sərəncam və ya digər növ hakimiyyət tədbiridir. Bu normaya görə inzibati akt hakimiyyət tədbiri olmaqla aşağıdakı əlamətləri ilə səciyyələnir - inzibati orqan tərəfindən qəbul edilməli; ümumi (publik) hüquq sahəsinə aid olan müəyyən (konkret) məsələləri nizama salmalı; ünvanlandığı hüquqi və ya fiziki şəxs (şəxslər) üçün müəyyən hüquqi nəticələr yaratmalı; qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş formalardan birinə uyğun olmalıdır. Beləliklə, inzibati akt hüquqi nəticələr yaradır, yəni ünvanlandığı hüquqi və ya fiziki şəxsin (şəxslərin) hüquqi vəziyyətini dəyişdirir, onun üzərinə vəzifə və öhdəliklər qoyur və ya ona bu və ya digər hüququn həyata keçirilməsinə şərait yaradır, bununla da hüquq münasibətlərinin formalaşması, mövcud münasibətlərin dəyişdirilməsi və ya onlara xitam verilməsinin faktiki əsası kimi çıxış edir (“Vergi ödəyicilərinin 2017-ci ilin 1 yanvar tarixinə mövcud olan vergi borclarının tənzimlənməsi haqqında" Azərbaycan Respublikasının 2016-cı il 30 dekabr tarixli 474VQ №-li Qanununun tətbiqi ilə bağlı vergi ödəyicilərinin şəxsi hesab vərəqələrində əməliyyatların edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 13 avqust 2020-ci il tarixli Qərardadı, №02, 24-cü bənd).
19. İPM-in 2.2.3-cü maddəsinə əsasən inzibati orqan tərəfindən inzibati aktın qəbul edilməsi ilə əlaqədar olmayan müəyyən hərəkətlərin edilməsinə dair iddialara (öhdəliyin icrası haqqında iddia) inzibati məhkəmə icraatı qaydasında baxılır.
20. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 2.1-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. Həmin Məcəllənin 2.2-ci maddəsinə əsasən, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır.
21. Məhkəmə qeyd edir ki, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış inzibati orqan tərəfindən həyata keçirilmiş faktiki xarakterli hərəkətin (hüquqların qeydiyyatının) nəticəsi olaraq, aparılmış qeydiyyatın ifadəsi olduğundan özlüyündə hüquqi nəticə yaratmır. Çıxarış qeydiyyatın (hüquqi aktın) nəticəsinin hüquq sahibinə təqdim edilməsidir. Hüquq sahibi üçün hüquqi nəticə məhz cavabdeh qurumun faktiki xarakterli hərəkəti ilə yarandığından (qeydiyyatın aparılmasına dair hüquqi akt) hazırki iddiaya öhdəliyin icrası haqqında iddia kimi baxılmalıdır.
22. İPM-in 73.1-ci maddəsinə əsasən inzibati aktın qəbulundan imtina olunmasının və ya cavabdehin hərəkətsizliyi nəticəsində inzibati aktın qəbul edilməməsinin qanuna zidd olduğu və iddiaçının hüquqlarının pozulmasına səbəb olduğu hallarda, məhkəmə inzibati orqanın üzərinə inzibati aktın qəbul edilməsi barədə öhdəlik qoyur.
23. “Normativ hüquqi aktlar haqqında” Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Qanununun 13-cü maddəsinə əsasən konkret ictimai münasibətləri tənzimləyən qanunvericilik normaları olmadıqda hüququn analogiyasından və ya qanunun analogiyasından istifadə oluna bilər. Əvvəlcə qanunun analogiyasından istifadə olunur. Konkret ictimai münasibətləri tənzimləyən qanunvericilik normaları olmadıqda, həmin ictimai münasibətlərə oxşar ictimai münasibətləri tənzimləyən qanunvericilik normaları tətbiq edilir.
24. Məhkəmə qeyd edir ki, inzibati icraat çərçivəsində “inzibati aktın qəbulu”ndan imtina, “inzibati aktın qəbulu ilə əlaqədar olmayan müəyyən hərəkətlərin edilməsi”ndən imtinadan inzibati münasibətlərin bəzi səciyyəvi xüsusiyyətləri istisna olmaqla mahiyyət etibarı ilə (hər ikisi publik hüquq sahəsində inzibati orqanın imtinası və ya hərəkətsizliyindən yaranır) fərqlənmir. Həmin münasibətlər oxşar olduğundan, onlardan yaranan mübahisələr də oxşar qiymətləndirilir. Belə olan halda, “qanunun analogiyası”ndan istifadə zəruridir. Məhkəmənin qənaətinə görə inzibati məhkəmə icraatında “öhdəliyin icrası haqqında” iddialarda da İPMin 73.1-ci maddəsi tətbiq oluna bilər.
25. İddia mümkündür.
III. Məhkəmənin mövqeyi
26. Beləliklə, məhkəmə müəyyən edir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 11a ünvanında “İrşad” X5 məxsus 0.06076 ha xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsində yerləşən 6 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası (İrşad Hotel) mövcuddur.
27. Eyni zamanda Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının 07.01.2004-cü il tarixli 02 saylı sərəncamı ilə Nəsimi rayonu, Mirəli Qaşqay, Vaqif pr. küçəsi 987-ci məhəllədə 12 mərtəbəli yaşayış binasının layihələndirilməsi üçün “İrşad” X5 474 kv.m. torpaq sahəsi 06.06.2016-cı il tarixdə 49 il müddətinə icarəyə verilmiş (14.10.2015-ci il tarixli 15/163 saylı aktla sahəsi 0,0942 ha olmaqla dəqiqləşdirilmiş ayrıc aktı), Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 02.05.2016-cı il tarixli 167 nömrəli sərəmcamı ilə inşa edilmiş 1 girişli, 12(+LMS) mərtəbəli, zirzəmili yaşayış binasının istismarına Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 19.02.2019cu il tarixli 529 nömrəli Fərmanına uyğun olaraq verilmiş Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin 09.07.2019-cu il tarixli 086 nömrəli icazə sənədi verilmişdir.
28. Cavabdeh qurumun imtinası qeyd edilən ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binası üzərində müvafiq məhkəmə aktları ilə məhdudiyyətin qoyulması ilə bağlıdır. Belə ki, bildirilmişdir ki, sözügüdən yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi “İrşad” X3 adına qeydiyyata alınmış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinin bir bissəsində yerləşir.
29. Lakin məhkəmə araşdırması nəticəsində müəyyən edilmişdir ki, qeyri-yaşayış binasının və yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahələrinin ölçüsü və hüququn növü (birində 0,06076 ha olmaqla mülkiyyət, digərində 474 kv.m. ha olmaqla icarə) fərqlidir.
30. Digər tərəfdən məhkəmə qeyd edir ki, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 02.05.2016cı il tarixli 167 nömrəli sərəmcamı ilə inşa edilmiş 1 girişli, 12(+LMS) mərtəbəli, zirzəmili yaşayış binası qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinin bir hissəsinə düşsə belə, həmin yaşayış binası yeni yaranmış daşınmaz əmlak olmaqla istismarına lazımi qaydada icazə verilmiş və qeyd edilən ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binasına aidiyyəti yoxdur, iddiaçı həmin yaşayış binasının 8-ci mərtəbəsində yerləşən 3 otaqlı 12 saylı mənzilini dəyərini ödəməklə əldə etmişdir.
31. Məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçı ilə “İrşad” X11 arasındakı həmin yaşayış binasının 8-ci mərtəbəsində yerləşən 3 otaqlı 12 saylı mənzilinə dair 28.09.2016-cı il tarixli müqavilədə tərəflər “Alıcı” və “Satıcı” adlansa belə, mahiyyətinə görə podrat müqaviləsidir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinə əsasən, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir
32. Odur ki, cavabdeh qurumun imtinası qanunun güddüyü məqsədə mütənasib olmamaqla iddiaçının üzərinə həddən artıq yük qoymuşdur.
33. “İnzibati icraat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa əsasən: - 13.1. İnzibati orqanların inzibati praktikasına fiziki və ya hüquqi şəxslərin etimadı qanunla qorunur. - 17. Fiziki və ya hüquqi şəxslərin hüquqi statusuna (prinsipial hərəkət azadlığına) hər hansı müdaxiləni nəzərdə tutan tədbirlər inzibati orqanın güddüyü qanuni məqsədə mütənasib olmalı, həmin məqsədə çatmaq üçün öz məzmunu, yeri, vaxtı və əhatə etdiyi şəxslərin dairəsi baxımından zəruri və yararlı olmalıdır. - 19.1. İnzibati icraat zamanı işin faktiki halları ilə əlaqədar fiziki və ya hüquqi şəxslər tərəfindən təqdim olunan sənədlər və dəlillər, onların həqiqətə uyğun olmadığı sübuta yetirilməyibsə, mötəbər hesab olunur. Fiziki və ya hüquqi şəxslərdən həmin sənədlərin və dəlillərin mötəbərliyini təsdiq edən əlavə sənədlərin və ya məlumatların tələb olunması qadağandır. - 19.2. Təqdim olunmuş sənədlərin və dəlillərin mötəbərliyinə əsaslı şübhələr olduğu hallarda, inzibati orqan müstəqil şəkildə və öz hesabına onların mötəbərliyinin müəyyən edilməsi üçün tədbirlər görür. - 24.1. İnzibati orqan inzibati icraat zamanı işin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halları hərtərəfli, tam və obyektiv araşdırmağa borcludur. - 24.2. İnzibati orqan maraqlı şəxslərin xeyrinə olan halların araşdırılmasından və nəzərə alınmasından imtina edə bilməz.
34. X25 Məhkəməsinin presedent hüququna əsasən, məhkəmə tərəfindən dəfələrlə qeyd edilmişdir ki: -“mülkiyyət” ifadəsi qanunvericinin verdiyi anlayışla məhdudlaşmır, avtonom anlayışa malikdir. -“Əmlak”a “mövcud əmlak” və ya aktiv, o cümlədən ərizəçinin əmlak hüquqlarından istifadəni təmin etmək üçün ən azı “qanuni gözləntisi” olan iddialar ola bilər. Səmərəli şəkildə icrası mümkün olmayan əmlakı tanıtmağa ümid, eləcə də şərtin icra edilməməsi nəticəsində uzanan şərti iddia 1 saylı Protokolun 1-ci maddəsi baxımından “əmlak” hesab edilə bilməz (Prince Hans-Adam İİ of Liechtenstein v. Germany, and Gratzinger and Gratzingerova v. the Czech Republic); -“Mülkiyyət” anlayışı “mövcud mülkiyyətlə” məhdudlaşmır və tələblər də daxil olmaqla, ərizəçinin ən azından mülkiyyət hüququndan səmərəli şəkildə istifadənin əldə olunmasına ağlabatan və “qanuni gözləntisi” olan əmlakı da əhatə edə bilər. “Gözlənti” mübahisə obyekti olan mülki maraqla bağlı hüquqi müddəaya və ya hüquqi akta əsaslandığı halda “qanunidir” (Saghinadze və başqaları Gürcüstana qarşı). - iddianın mahiyyətində əmlak marağı olduqda “aktiv” kimi o zaman qiymətləndirilə bilər ki, milli hüquqda kifayət qədər əsası olsun, məsələn, yerli məhkəmənin presedent hüququna əsasən təsdiq edilmiş olsun (Kopecky v. Slovakia, Vilho Eskelinen and others v. Finland).
35. X25 Məhkəməsi dəfələrlə qərarlarında əmlak marağı olduqda “aktiv”i, eləcə də hüququ təsdiq edən məhkəmə qərarlarını (“X16 A.O” Belçikaya qarşı; Burdov Rusiyaya qarşı işlər), icarə hüququnu (İatridis Yunanıstana qarşı iş) mülkiyyət kimi qiymətləndirmişdir.
36. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunundan: 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə;
37. Məhkəmə qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 178-ci maddəsi daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun əldə edilməsi üçün əsasları tənzimləyir. Yaşayış binasının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün əsaslar olduğundan “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 8-ci maddəsində Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddədə müəyyən edilən əsasın göstərilməməsi mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasından imtina üçün əsas hesab edilə bilməz (hərçənd qeyd edilən dəlil cavabdeh qurum tərəfindən bildirilməmişdir, məhkəmə işin hallarına uyğun olaraq həmin məsələyə qiymət verilməsini zəruri hesab edir).
38. Odur ki, məhkəmə müəyyən edir ki, iddiaçının qeyd ediilən mənzilə dair mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınmasına dair “qanuni gösləntisi” var.
39. Odur ki, məhkəmə hesab edir ki, cavabdehin imtinası (hərəkətləri) qanuna ziddir və iddiaçının hüquqlarının pozulmasına səbəb olan hal kimi qiymətləndirilməlidir.
40. İPM-in 68-ci maddəsinə görə məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. Məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır.
41. İPM-in 73.1-ci maddəsinə görə inzibati aktın qəbulundan imtina olunmasının və ya cavabdehin hərəkətsizliyi nəticəsində inzibati aktın qəbul edilməməsinin qanuna zidd olduğu və iddiaçının hüquqlarının pozulmasına səbəb olduğu hallarda, məhkəmə inzibati orqanın üzərinə inzibati aktın qəbul edilməsi barədə öhdəlik qoyur.
42. Beləliklə məhkəmə hesab edir ki, iddia təmin edilərək, torpaq sahəsinə dair icarə hüquqlarının qeydiyyata alınması vəzifəsi cavabdehin üzərinə qoyulmalıdır.
43. Göstərilənlərə əsasən və İPM-in 2.2, 4.1, 23.1, 58.7, 69, 75, 78 – 79, 81, 85-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
QƏRARA ALDİ:
İddia təmin edilsin. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 987-ci məhəllədə “İrşad” X11 tərəfindən inşa edilmiş yaşayış binasının 8-ci mərtəbəsində yerləşən, 3 otaqlı 12 saylı mənzilinə İddiaçı mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınaraq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi öhdəliyi cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin üzərinə qoyulsun. Qərardan təqdim olunduğu gündən 30 gün müddətində Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə (Bakı şəhəri, Z.Xəlilov küçəsi, 540-cı məhəllə) şikayət verilə bilər.
Hakim Günel Sevdimalıyeva