Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(112)-9536/2025 17.07.2025 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ İddiaçı MMC-nin cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “daşınmaz əmlaka hüququn dövlət qeydiyyatının aparılması” tələbinə dair iddiası üzrə GİRİŞ HİSSƏ Bakı İnzibati Məhkəməsi Hakim Ağalarov Həmid Azər oğlunun sədrliyi, məhkəmə iclasının katibi Şirinova Lamiyə Fehruz qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili X2, cavabdehin nümayəndəsi X5 iştirakı ilə, İddiaçı MMC-nin cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “daşınmaz əmlaka hüququn dövlət qeydiyyatının aparılması” tələbinə dair iddiası üzrə inzibati işə 17 iyul 2025-ci il tarixdə məhkəmənin binasında (Bakı şəhəri, N.Vəzirov küçəsi 56), açıq məhkəmə iclasında şifahi məhkəmə baxışı qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. TƏSVİRİ HİSSƏ İşin halları: İddiaçı Nümayəndə cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 84 saylı binanın qarşısında yerləşən 3 mərtəbəli ticarət obyektinin 1-ci mərtəbəsində ümumi sahəsi 230,4 kv.m olan ticarət sahəsinin (qeyri-yaşayış sahəsinin) mülkiyyət hüququ ilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində iddiaçının adına qeydə alınmaqla reyestrdən çıxarışın və texniki pasportun verilməsi vəzifəsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddiaçı Nümayəndə xx.xx.2025-ci il tarixdə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçı Nümayəndə əsl İddiaçı MMC ilə əvəz edilməsi barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmənin xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə ərizə təmin edilmiş, əsl olmayan iddiaçı Nümayəndə əsl İddiaçı MMC ilə əvəz edilmişdir. İddiaçının əsaslandırması: İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, 12 fevral 2025-ci il tarixində "xxxx" MMC-nin direktoru X3 (Satıcı) və İddiaçı MMC-nin direktoru Nümayəndə (Alıcı) arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin 1.1-ci bəndinə əsasən, Satıcı ona məxsus Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 84 saylı binanın qarşısında yerləşən 3 mərtəbəli ticarət obyektinin 1-ci mərtəbəsində ümumi sahəsi 230,4 kv.m olan ticarət sahəsinin (qeyriyaşayış sahəsini) alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə ticarət sahəsini qəbul edib, bu müqavilə ilə müəyyən edilmiş öhdəlikləri yerinə yetirməyi öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən, tərəflərin qarşılıqlı razılığına əsasən Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 84 saylı binanın qarşısında yerləşən 3 mərtəbəli ticarət obyektinin 1-ci mərtəbəsində ümumi sahəsi 230,4 kv.m olan ticarət sahəsinin ümumi məbləği 750.000 (yeddi yüz əlli min) manat təşkil edir. 12 fevral 2025-ci il tarixli maliyyə arayışında Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 84 saylı binanın qarşısında yerləşən 3 mərtəbəli ticarət obyektinin 1-ci mərtəbəsində ümumi sahəsi 230 kv.m. olan ticarət sahəsinə görə ödəniləcək 750.000 (yeddi yüz əlli min) manat məbləğin İddiaçı MMC tərəfindən tam ödənildiyi və "xxxx" MMC-yə heç bir borcunun olmadığı qeyd olunmuşdur. Sözügedən ərazi üzrə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli **********883-06101-083002 reyestr nömrəli çıxarış verilmişdir. Bununla əlaqədar olaraq tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququnun tanınmaqla çıxarışın verilməsi üçün Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Ərazi İdarəsinə ərizə və müvafiq sənədlərlə müraciət etsə də, ona heç bir cavab verilməmişdir. Cavabdehin etirazı: Cavabdeh 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi iddiaya dair etirazla məhkəməyə müraciət edərək, qeyd etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinə dair "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş müqavilə əsasında “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində qeyri-yaşayış sahəsi üzərində hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması nəzərdə tutulmamışdır. Belə ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.0.6-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş Mənzil Tikinti Kooperativi üzvlərinin iclas protokoldan çıxarış və maliyyə arayışı təqdim olunmalıdır. Bundan başqa, iddiaçı tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinə dair mərtəbəlik planı təqdim edilməmişdir. İdarənin mütəxəssisləri tərəfindən ünvana texniki baxış keçirilən zaman qeyri-yaşayış sahəsinə giriş-çıxışın X1 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış sahənin dəhliz və pilləkən qəfəsindən olduğu, həmçinin qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki ölçüsünün 216,5 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Qeyd olunanlarla yanaşı, bina "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra qeyri-yaşayış sahəsinə dair MMC ilə notariat qaydasında bağlanılmış alqı-satqı müqaviləsi əsasında iddiaçının adına qeydiyyata alına bilər. Tərəflərin iştirakı və izahatları: Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili iddia tələbini müdafiə edərək, iddia ərizəsinin dəlillərinə uyğun izahat vermiş və göstərilənlərin nəzərə alınaraq, iddianın təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi iddia ərizəsinə etiraz edərək, etirazın dəlillərinə uyğun izahat verərək, iddianın təmin edilməməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. ƏSASLANDİRMA HİSSƏSİ İddianın mümkünlüyü: Məhkəmə iddia tələbi ilə bağlı ilk növbədə qeyd edir ki, iddia ərizəsi onun mümkünlüyünü şərtləndirilən tələblərə cavab verməklə təqdim olunmuş və bu səbəbdən mümkün hesab edilir. Belə ki, irəli sürülmüş iddia öhdəliyin icrası haqqında iddia olmaqla inzibati məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalıdır. İPM-in 2.2.3-cü maddəsinə əsasən, inzibati orqan tərəfindən inzibati aktın qəbul edilməsi ilə əlaqədar olmayan müəyyən hərəkətlərin edilməsinə dair iddialara (öhdəliyin icrası haqqında iddia) inzibati məhkəmə icraatı qaydasında baxılır. Həmin Məcəllənin 34.1-ci maddəsinə görə, öhdəliyin icrası haqqında iddia vasitəsi ilə iddiaçı cavabdehdən inzibati aktın qəbul edilməsi ilə bağlı olmayan (inzibati aktın qəbul edilməsinə yönəlməyən) müəyyən hərəkətlərin edilməsini tələb edə bilər. İddia ümumi mümkünlük şərtləri (iddianın lazımı qaydada qaldırılması, iddiaçının prosessual fəaliyyət qabiliyyətinə malik olması, iddianın ərazi və predmet aidiyyəti və s.) ilə yanaşı xüsusi mümkünlük şərtlərinə də cavab verir. Belə ki, iddiaçı iddia ərizəsində inzibati orqanın müəyyən hərəkətlərin edilməsindən imtina etməsi nəticəsində subyektiv hüquqlarının pozulduğunu irəli sürür. İddiaçı əvvəlcədən eyni məzmunlu tələblə inzibati orqana müraciət etmiş, sonuncu bundan imtina etdiyindən hazırkı məhkəmə mübahisəsi yaranmışdır. Faktiki hallar və sübutlar: İş materiallarında olan və məhkəmə baxışında tədqiq edilmiş: xx.xx.2025-ci il tarixli müqavilədən görünür ki, nizamnamə əsasında fəaliyyət göstərən "xxxx" MMC ilə alıcı İddiaçı MMC arasında müqavilə bağlanmış və Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 84 saylı binanın qarşısında yerləşən 3 mərtəbəli ticarət obyektinin 1-ci mərtəbəsində ümumi sahəsi 230,4 kv.m. olan ticarət sahəsinin (qeyri-yaşayış sahəsinin) alıcının mülkiyyətinə verilməsi öhdəliyi götürülmüşdür; "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2025-ci il tarixli maliyyə arayışından görünür ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 84 saylı binanın qarşısında yerləşən 3 mərtəbəli ticarət obyektinin 1-ci mərtəbəsində ümumi sahəsi 230,4 kv.m. olan ticarət sahəsinə (qeyri-yaşayış sahəsinin) görə ödəniləcək məbləği tam ödəmişdir və İddiaçı MMC-nin "xxxx" MMC-yə borcu yoxdur; X1 notarial qaydada təsdiq edilmiş ərizəsindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 306D ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin dəhliz və pilləkən qəfəsindən giriş-çıxış üçün istifadə edilməsinə etiraz etməmişdir. Məhkəmə araşdırması zamanı verilmiş sorğulara cavab olaraq: Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2025-ci il tarixli məktubu ilə, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 84 saylı binanın qarşısında yerləşən 3 mərtəbəli ticarət obyektinin 1-ci mərtəbəsində qeydiyyatdan keçmiş qeyri-yaşayış sahəsinə dair sənədlərin təsdiq edilmiş surəti məhkəməyə təqdim edilmişdir. Həmin sənədlərdən görünür ki, sözügedən qeyriyaşayış sahəsinə dair sənədlər iddiaçının sənədləri ilə eyni məzmunlu sənədlər olmuşdur. Bakı İnzibati Məhkəməsinin icraatında olan oxşar iş üzrə əldə olunmuş sənədlər: Bakı şəhər Nizami Rayon İcra Hakimiyyəti başçısının "xxxx" MMC-nin direktoruna ünvanladığı məktubda bildirilmişdir ki, Nizamı rayonu, Q.Qarayev prospekti. 84 və 102 saylı binaların qarşısında ticarət, məişət və iaşə xidməti obyektlərinin xx.xx.2008 və xx.xx.2009-cu il tarixlərində razılaşdırılmış memarlıq-planlaşdırma həlli layihəsinin yeni variantı Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin şəhərsalma əsaslandırılmasına dair müsbət rəyinin alınması şərti ilə Bakı Şəhər icra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2013-cü il tarixli 18/03-8/2268 No-li məktubu ilə razılaşdırılmışdır. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş idarəsi tərəfindən Nizamı Rayon icra Hakimiyyətinə ünvanlanmış məktubda qeyd edilmişdir ki, “Sizin xx.xx.2013-cü il tarixli, 03/1306 saylı razılıq məktubunuzu nəzərə alaraq, Memarliq və Şəhərsalma Baş idarəsinin xx.xx.2008-ci il tarixli, 18/03-8/3561 saylı və xx.xx.2009-cü il tarixli, 13/03- 8/1873 saylı məktubları ilə, "xxxx" MMC-yə Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti, 84 və 102 saylı binaların qarşısında, ticarət, məişət və iaşə xidməti obyektlərinin razılaşdırılmış memarlıq-planlaşdırma həlli layihəsinin təqdim olunmuş yeni variantı Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin şəhərsalma əsaslandırılmasına dair müsbət rəyinin alınması şərti ilə razılaşdırılır. Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti, 84 saylı yaşayış binasının yaxınlığında 1 səviyyə zirzəmili, 3+ mansarda mərtəbəli qeyri-yaşayış binası Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş idarəsinin 18/03-8/2268 nömrəli, xx.xx.2013-cü ıl tarixli razılıq məktubu nəzərə alınaraq "xxxx" MMC-nin adına Ö/002585 №-li istismara hazırlıq aktına qəbul edilmişdir. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 24 iyun 2022-ci il tarixli, 2-1(112)-2440/2021 nömrəli qərarı ilə Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, 84 ünvanda yerləşən qeyriyaşayış sahəsinin təqdim edilmiş hüquqmüəyyənedici sənədlər əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüququ üzrə X1 adına qeydiyyata alınaraq müvafiq çıxarış və texniki pasport verilməsi vəzifəsi cavabdehin üzərinə qoyulmuşdur. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 18 yanvar 2023-cü il tarixli, 2- 1(103)-533/2023 nömrəli qərarı ilə cavabdehin apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı İnzibati Məhkəməsinin 24 iyun 2022-ci il tarixli, 2-1(112)-2440/2021 nömrəli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2-1(102)-1263/2023 saylı iş üzrə xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə cavabdehin kassasiya şikayəti təmin olunmamış, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 18 yanvar 2023-cü il tarixli, 2- 1(103)- 533/2023 nömrəli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası: Maddə 13. Mülkiyyət I.Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. ... Maddə 29. Mülkiyyət hüququ İ. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. İİ. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. ... “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 2. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı 2.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. 2.2. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır. 2.3. Daşınmaz əmlak üzərində qeydiyyata alınmış hüquq mübahisələndirilə bilər. 2.4. Hüquqların dövlət qeydiyyatı ilə bağlı mübahisələr məhkəmə qaydasında həll edilir. Maddə 3. Daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı haqqında qanunvericilik 3.1. Daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı haqqında qanunvericilik Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasından, Mülki Məcəlləsindən, bu qanundan və digər normativhüquqi aktlardan ibarətdir. ... Maddə 8. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar; 8.0.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol, habelə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol; 8.0.3. daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, daşınmaz əmlak sertifikatı; 8.0.4. qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları; 8.0.5. 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri; 8.0.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); 8.0.7. 2007-ci il mayın 22-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində olan bağ təsərrüfatı idarələri tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış bağ sahələrinə dair verilən icarə müqavilələri, sərəncamlar və orderlər kollektiv bağçılıq-yoldaşlıq təsərrüfatının üzvlərinin siyahısına müvafiq olaraq verilmiş üzvlük kitabçası və ya üzvlərin iclasının protokolundan çıxarış; 8.0.8. bu Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər. 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 8.0.9.1. hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə: 8.0.9.1.1. icarədə və ya istifadədə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə və ya yaşayış evinin istismara qəbul aktı; 8.0.9.1.2. məqsədli təyinatına görə yaşayış evinin tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd; 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 8.0.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd; 8.0.10-1. müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqan (qurum) tərəfindən müəyyənləşdirilmiş hallarda və qaydada tikinti obyektlərinə münasibətdə - tikinti obyektinin istismarına icazə və torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət və ya icarə hüququnu təsdiq edən sənəd; 8.0.11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2009-cu il oktyabrın 1-dək) dövlət və ya ictimai mənzil fondundan yaşayış sahəsinin verilməsinə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, order və ya mənzil kirayəsi müqaviləsi; 8.0.12. 2006-cı il iyulun 6-dan 2009-cu il iyunun 24-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən daşınmaz əmlaka dair verilmiş şəhadətnamələr. ... Maddə 15. Hüquqların dövlət qeydiyyatından imtina 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3. hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4. daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6. bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. ... Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi: 3.0. Bu Məcəllədə aşağıdakı əsas anlayışlardan istifadə olunur: … 3.0.42. sifarişçi – tikinti obyektlərinin tikintisini (inşasını, cari və əsaslı təmirini, yenidən qurulmasını, bərpasını) və ya sökülməsini, mühəndis-axtarış işlərinin yerinə yetirilməsini və tikinti obyektlərinin layihələndirilməsini sifariş edən dövlət orqanları, bələdiyyələr, eləcə də hüquqi və ya fiziki şəxslər; … 101.1. Tikinti obyektinin istismarına icazə verilməsi tikintisi başa çatmış obyektin və ya onun bir hissəsinin şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyinin və ondan təyinatı üzrə istifadənin mümkünlüyünün təsdiq edilməsidir; 102.1. Tikintisinə icazə tələb edilən tikinti obyektinin (reklam qurğuları istisna olmaqla) istismarına icazə üçün müraciətə sifarişçi tərəfindən aşağıdakı sənədlər əlavə edilir: 102.1.1. tikinti sənədlərinin əsli və ya notarial qaydada təsdiq edilmiş surətləri; 102.1.2. şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərdə nəzərdə tutulmuş hallarda obyektin istismara verilməsindən əvvəl tikintinin, onun hissələrinin və ya mühəndis-kommunikasiya təminatı sistemlərinin istismara hazırlığının yoxlanıldığını təsdiq edən sənədlər. 102.2. Obyekt şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyi halda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum (reklam qurğularına münasibətdə isə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum) tərəfindən tikinti obyektinin istismarına icazə verilir. İstismara icazə tikinti obyekti müayinə edildikdən (tikinti obyektinə baxış keçirildikdən) və onun müəyyən edilmiş tələblərə uyğunluğu təsbit edildikdən sonra verilir. “Yerli icra hakimiyyətləri haqqında" Əsasnamə (Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1999-cu il 16 iyun tarixli 138 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmişdir); (Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2012-ci il 6 iyun tarixli 648 nömrəli Fərmanı ilə ləğv edilmişdir); Maddə 31. Tikinti, nəqliyyat və rabitə sahələrində rayon, şəhər və şəhər rayonu icra hakimiyyəti başçısının səlahiyyətləri
1. İcra hakimiyyəti başçısının aşağıdakı səlahiyyətləri vardır: 1) rayonun, şəhərin və şəhər rayonunun planlaşdırılması sxemlərinin və layihələrinin hazırlanmasını təşkil etmək və onları təsdiq etmək, həyata keçirilməsim təşkil etmək, rayon və şəhərlərin ərazisində aparılan tikintilərin layihələrini və titul siyahılarını qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada təsdiq etmək, sosial-məişət və mənzil tikinti obyektlərinin qəbul edilməsi üzrə dövlət komissiyaları yaratmaq və onların istifadəyə verilməsi haqqında aktları qəbul etmək.
“İnzibati icraat haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: 11.1. İnzibati orqanlar qanunun tələblərinə riayət etməyə borcludurlar; 11.2. İnzibati orqanlar yalnız qanunla nəzərdə tutulmuş hallarda və qaydada şəxsin hüquq və azadlıqlarına müdaxilə edə bilərlər; 15.1. Qanunla məcburi şərt kimi nəzərdə tutulmuş hallar istisna olmaqla, yalnız formal tələblərə əməl olunmasını təmin etmək məqsədilə inzibati orqanlar tərəfindən fiziki və hüquqi şəxslərin üzərinə bu və ya başqa öhdəliklərin qoyulması qadağandır; 16.1. Fiziki və ya hüquqi şəxsə münasibətdə hər hansı hüquq normasını tətbiq etməli olan inzibati orqan, maraqlı şəxsin vəsatətinə əsasən və ya xidməti vəzifəsindən irəli gələn hallarda öz təşəbbüsü ilə həmin normanı tətbiq etməyə borcludur.
“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 25 oktyabr 2010-cu il tarixli Qərarında göstərilmişdir ki, “Azərbaycan Respublikası qanunvericiliyində təsbit edilmiş mülkiyyət hüququnun təminatı mexanizmi məhz daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyat əsasında həyata keçirilir. Daşınmaz əmlaka aid olan məlumatların vahid dövlət reyestrində qeydiyyatı həm dövlət, həm də mülkiyyətçilərin mənafelərinin qorunması baxımından vacibdir. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı nəticəsində şəxsin qanuni əsaslarla əldə etdiyi müvafiq daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun tanınması bu hüququn pozulmasının qarşısını alır. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı əmlaka dair mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənədlərin həqiqiliyinə və əsaslılığına təminat kimi qiymətləndirilir. Dövlət orqanlarının bu istiqamətdəki fəaliyyətinin əsas məqsədlərindən biri isə hər kəsin hüquq və qanuni mənafelərinin qorunmasıdır. Bu baxımdan qeyd olunan sahədə dövlət orqanlarına həvalə edilmiş səlahiyyətlərin həyata keçirilməsi nəticəsində hər bir fiziki və ya hüquqi şəxsin hüquqlarının, o cümlədən mülkiyyət hüquqlarının tam həcmdə reallaşdırılmasının əsassız olaraq məhdudlaşdırılmasının yolverilməzliyi də xüsusi əhəmiyyət kəsb edir.”
Azərbaycan Respublikasının İnzibati-Prosessual Məcəlləsi: 58.7. Sübutlar məhkəmə tərəfindən tam və hərtərəfli araşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilir. 68.1. Məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. 68.2. Məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır
Məhkəmənin mövqeyi: İş materiallarından göründüyü kimi, xx.xx.2025-ci il tarixli müqaviləyə əsaslanaraq "xxxx" MMC mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsini iddiaçıya satmış, iddiaçı buna görə müvafiq ödəniş etmiş və qeyri-yaşayış sahəsini təhvil almışdır. Həmçinin mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestində qeydə alınması üçün hüququmüəyyənedici əsas kimi çıxış edən xx.xx.2025-ci il tarixli müqavilə hazırda qüvvədədir, ləğv olunmamış, "xxxx" MMC və digər şəxslər tərəfindən məhkəmə qaydasında mübahisələndirilməmişdir. Məhkəmə ilkin olaraq cavabdehin etirazının hüquqmüəyyənedici sənədlərlə bağlı hissəsinə münasibətdə mövqeyinin qanunsuz olduğunu qeyd edir. xx.xx.2019-cu il tarixli, Ö/002585 nömrəli istismara hazırlıq aktından görünür ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Qara Qarayev prospekti, 84 ünvanda yerləşən mövcud qeyriyaşayış binası xx.xx.2007-ci ildə tikilməyə başlanmış, tikintisi xx.xx.2009-cu ildə başa çatmışdır. Həmin obyektin eskiz həlli Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi ilə razılaşdırılmış, tikinti obyektinin istismarına Bakı şəhəri Nizami Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən icazə verilmişdir. Mübahisələndirilən qeyri-yaşayış binasının tikildiyi dövrdə qüvvədə olan Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1999-cu il 16 iyun tarixli, 138 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Yerli icra hakimiyyətləri haqqında” Əsasnaməyə əsasən obyektin tikintisinə icazənin verilməsi və istismara qəbul edilməsi rayon, şəhər və şəhər rayonu icra hakimiyyəti başçısının səlahiyyətlərinə aid edilmişdir. Bundan başqa, tikinti obyektinin istismarına icazənin verildiyi vaxtda qüvvədə olan normativ akta əsasən həmin icazəni verməkdə Nizami Rayon İcra Hakimiyyəti səlahiyyətli olmuşdur. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 6 iyun 2012-ci il tarixli, 648 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Yerli icra hakimiyyətləri haqqında” Əsasnamənin 2017-ci ildə qüvvədə olan redaksiyasının 4.11.11.5 və 4.11.12-ci bəndlərində və “Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin təsdiq edilməsi, qüvvəyə minməsi və bununla bağlı hüquqi tənzimləmə haqqında” Azərbaycan Respublikasının 2012-ci il 29 iyun tarixli 392- İVQ nömrəli Qanununun tətbiqi barədə” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2012-ci il 4 sentyabr tarixli 695 nömrəli Fərmanında dəyişikliklər edilməsi haqqında” 23 iyun 2016-cı il tarixli, 963 №-li Fərmanın 4.7-1-ci maddəsində tikinti obyektinin istismarına icazə ilə bağlı məhdudiyyət nəzərdə tutulmamışdır. Məhkəmə bu qənaətə gələrkən onu da nəzərə alır ki, iddia predmetini təşkil edən qeyri-yaşayış obyektinin yerləşdiyi 3 mərtəbəli binanın digər hissəsi ilə bağlı, X1 iddia tələbi təmin edilmiş, məhkəmə qərarı yuxarı məhkəmə instansiyalarında mübahisələndirilmiş, nəticədə cavabdeh orqanın imtinası əsassız hesab edilərək məhkəmə qərarı icra edilərək onun adına elektron çıxarış verilmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, həmçinin həmin işdə müəyyən edilmiş hallar baxımından qeyri yaşayış obyektinin yerləşdiyi binanın qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq tikilməsi, istismarına icazə verilməsi məhkəmə araşdırmaları zamanı öz təsdiqini tapmışdır. İmtina dəlili ilə bağlı məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçı tərəfindən mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması ilə bağlı təqdim edilən qeyri-yaşayış sahəsinin təsdiqlənmiş layihəsi, tikilinin istismarına dair icazə “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.9.2-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması üçün əsas hesab edilir. Cavabdehin istinad etdiyi "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra qeyri-yaşayış sahəsinə dair MMC ilə notariat qaydasında bağlanılmış alqı-satqı müqaviləsi əsasında iddiaçının adına qeydiyyata aparılmasının mümkün olduğuna dair dəlilini də məhkəmə əsassız hesab edir. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2025-ci il tarixli müqavilə ilə "xxxx" MMC inşa etdiyi binadakı qeyri-yaşayış sahəsini dəyərini almaqla satmışdır. Ona görə də həmin qeyri-yaşayış sahəsinə dair "xxxx" MMC hər hansı hüququn sahibi deyildir. Dəyəri tam ödənildiyi üçün qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ müqaviləyə əsasən iddiaçıya keçmişdir. Məhkəmə həmçinin vurğulayır ki, qeyd edilən dəlilin mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasından imtinaya əsas olmaması ilə bağlı digər işlər üzrə də Ali Məhkəmənin kollegiyasının hüquqi mövqeyi hazırkı məzmunda olmuşdur (Ali Məhkəmənin 2-1(102)- 3108/2019 saylı, xx.xx.2019-cu il tarixli qərarı; 2-1(102)-2537/2019 saylı, xx.xx.2019-cu il tarixli qərarı; 2-1(102)-2482/2019 saylı, xx.xx.2019-cu il tarixli qərarı). “Məhkəmələr və Hakimlər haqqında” Qanunun 79-1-ci maddəsinə əsasən, vahid məhkəmə təcrübəsi məhkəmələrin hüquqi məsələlərin həllinə yanaşmasının sabitliyini və ədalət mühakiməsi həyata keçirilərkən maddi və prosessual hüquq normalarının eyni cür tətbiq edilməsini təmin etmək məqsədilə formalaşdırılır. Ali Məhkəmə hüququn tətbiqi üzrə vahid məhkəmə təcrübəsini baxdığı işlər üzrə məhkəmə kollegiyalarının və Ali Məhkəmənin Plenumunun qərarları, habelə Ali Məhkəmənin Plenumunun məhkəmə təcrübəsinə dair verdiyi izahlar vasitəsilə formalaşdırır. Cavabdehin sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin ölçüsünün faktiki olaraq fərqli olması barədə dəlillərinə münasibətdə qeyd edilməlidir ki, həmin fərq müvafiq müqavilə bağlanarkən qeyri-yaşayış sahəsinin ölçülməsi ilə hazırda aparılan ölçünün fərqliliyindən qaynaqlandığından və qeyd edilənlərin iddiaçının iradəsindən və müdaxilə imkanından kənar olması nəzərə alındıqda cavabdehin vurğuladığı “ölçü fərqi” iddianın əsaslılığına təsir edə bilməz. Cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsinə giriş-çıxışın X1 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış sahənin dəhliz və pilləkən qəfəsindən olması ilə bağlı dəlili ilə bağlı qeyd edilir ki, X4 notarial qaydada təsdiq edilmiş ərizəsi ilə Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 306D ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin dəhliz və pilləkən qəfəsindən giriş-çıxış üçün istifadə edilməsinə etiraz etmədiyini bildirmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş, mübahisə predmeti əmlakın yerləşdiyi obyektdə qeydiyyatdan keçmiş qeyri-yaşayış sahəsinə dair sənədlərdən görünür ki, oxşar iş üzrə eyni faktiki və hüquqi əsasa istinad olunan və Bakı İnzibati Məhkəməsində baxılan iş üzrə iddiaçının iddiasının təmin olunmasına dair qərardan cavabdeh İdarə tərəfindən şikayət verilməmiş, məhkəmə qərarı icra edilərək hüquqmüəyyənedici sənəd verilmişdir. Belə olan halda, məhkəmə hesab edir ki, cavabdeh 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi imtinası qanunsuzdur və iddiaçının hüquqlarının pozulmasına səbəb olan hal qismində qiymətləndirilir. Beləliklə məhkəmə, toplanmış sübutlara məcmusu ilə qiymət verərək, hesab edir ki, iddia təmin edilməli, “İddiaçı MMC-nin Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 84 saylı binanın qarşısında yerləşən 3 mərtəbəli ticarət obyektinin 1-ci mərtəbəsində ümumi sahəsi 230,4 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsinə xüsusi mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla, hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın və texniki pasportun verilməsi öhdəliyi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilməlidir.
NƏTİCƏVİ HİSSƏ
Azərbaycan Respublikasının İnzibati-Prosessual Məcəlləsinin 52, 68, 69, 75.4, 85.1ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
qərara aldı:
İddia təmin edilsin. İddiaçı MMC-nin Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Q.Qarayev prospekti 84 saylı binanın qarşısında yerləşən 3 mərtəbəli ticarət obyektinin 1-ci mərtəbəsində ümumi sahəsi 230,4 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsinə xüsusi mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla, hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın və texniki pasportun verilməsi öhdəliyi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilsin. Qərardan təqdim olunduğu gündən 30 gün müddətində Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına (Bakı şəhəri, Zahid Xəlilov küçəsi 540-cı məhəllə) apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Hakim Həmid Ağalarov