Bakı İnzibati Məhkəməsi Qərar — İş №2-1(112)-9557/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(112)-9557/2025 27.08.2025 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ Hakim Abdullayev Emin Ağamusa oğlunun sədrliyi, Cəfərova Yasəmən Fərman qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi, vəkil Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı (3-cü şəxs: “X2” Mənzil-Tikinti Kooperativi) qarşı “mənzil üzərində mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması və bu barədə dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi” tələbinə dair işə məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə müəyyən etdi: İddiaçı (bundan sonra - iddiaçı) Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (bundan sonra – cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi və iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək onun tərəfindən 19 sentyabr 2019-cu il tarixli, 1418 saylı alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Moskva prospekti, 3168-ci məhəllədə inşa edilmiş çoxmərtəbəli binalardan ibarət yaşayış kompleksinin 31 saylı binasının 4-cü mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 147 kv.m olan, dörd otaqlı, 10 saylı mənzilə dair mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydə alınması və həmin mənzilə dair çıxarışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Bakı İnzibati Məhkəməsinin qərardadı ilə iş üzrə “X2” Mənzil-Tikinti Kooperativi 3-cü şəxs qismində inzibati məhkəmə icraatına cəlb edilmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, “X2” Mənzil-Tikinti Kooperativi ilə bağlanmış 19 sentyabr 2019-cu il tarixli 1418 saylı alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Moskva prospekti, 3168-ci məhəllədə inşa edilmiş çox mərtəbəli binalardan ibarət yaşayış kompleksinin 31 saylı binasının 4-cü mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 147 kv.m olan, dörd otaqlı, 10 saylı mənzil iddiaçıya satılmışdır. “X2” Mənzil Tikinti Kooperativinin 09 sentyabr 2019-cu il tarixli 1418 saylı maliyyə arayışına əsasən alınan mənzilin dəyəri iddiaçı tərəfindən tam ödənilmişdir. Bununla əlaqədar olaraq o, aldığı yaşayış sahəsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün zəruri olan bütün sənədləri cavabdeh quruma təqdim edərək mənzilin dövlət reyestrində qeydə alınması və çıxarış verilməsini xahiş etmişdir. Cavabdehin 14 mart 2025-ci il tarixli məktubu ilə mənzilin dövlət reyestrində qeydə alınması və həmin mənzilə çıxarış verilməsindən imtina edilmişdir. İmtina onunla əsaslandırılmışdır ki, göstərilən ünvanda yerləşən yaşayış binasının istismarına icazə sənədi cavabdehə təqdim edilməmişdir. Cavabdeh tərəfindən iddia ərizəsinə dair yazılı etiraz təqdim edilmişdir. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı sözügedən məsələ ilə əlaqədar cavabdehə müraciət etmiş və **********06 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli məktubla cavab verilmişdir. Sərəncamın icrası ilə əlaqədar aparılmış araşdırma nəticəsində məlum olmuşdur ki, qeyd olunan ünvanda yerləşən yaşayış binasının istismarına icazə sənədinin və protokoldan çıxarışın 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə təqdim edilmədiyi müəyyən edilmişdir. İdarənin mütəxəssisləri tərəfindən ünvanda yerli baxış keçirilən zaman məlum olmuşdur ki, mənzilin faktiki ümumi sahəsi 138,3 kv.m təşkil edir. Cavabdehə və üçüncü şəxsə məhkəmə baxışı iclasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq məhkəmə iclasında təmsil edilməmişlər. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra - İPM) 62.3-cü maddəsinə əsasən işə onların nümayəndələrinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. İddiaçının nümayəndəsi iddia ərizəsini müdafiə etdi və iddia tələbinin təmin edilməsini məhkəmədən xahiş etdi. İş üzrə məhkəmə tərəfindən aşağıdakı sübutlar tədqiq edilmişdir. “X2” MTK ilə X1 arasında bağlanmış 09 sentyabr 2019-cu il tarixli 1418 saylı müqaviləyə əsasən “X2” MTK Bakı şəhəri, Moskva prospekti 8 ünvanda inşa olunan çoxmərtəbəli binalardan ibarət yaşayış kompleksinin 31 saylı binasının 4-cü mərtəbəsində yerləşən, sahəsi 147 kv.metr olan 4 otaqlı, 10 saylı mənzili təqdim etməyi, X1 isə həmin mənzilin dəyərini ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. İşdə olan “X2” MTK tərəfindən verilmiş 1418 saylı, 09 sentyabr 2019-cu il tarixli arayışdan görünür ki, X1 Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Moskva prospekti, 3168-ci məhəllə ünvanında inşa olunan çoxmərtəbəli binalardan ibarət yaşayış kompleksinin 31 saylı binasının 4-cü mərtəbəsində yerləşən, sahəsi 147 kv.metr olan 4 otaqlı, 10 saylı mənzilin tam dəyərini ödəmişdir. “X2” MTK-ya borcu yoxdur. Cavabdehin məhkəmə sorğusu əsasında 27 may 2025-ci il tarixli cavab məktubu ilə Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Moskva prospekti 8 ünvanında inşa edilmiş 31 saylı yaşayış binasının 10 saylı mənzilinin texniki vəziyyətini əks etdirən müayinə aktının təsdiq edilmiş surəti məhkəməyə təqdim edilmişdir. Daşınmaz əmlakın texniki vəziyyətini əks etdirən xx.xx.2024-cü il tarixli müayinə (baxış) aktına əsasən Moskva prospekti 8 ünvanında inşa edilmiş 31 saylı yaşayış binasının 10 saylı mənzilinin hüquqmüəyyənedici sənəd üzrə ümumi sahəsi 147 kv.metr, faktiki sahəsi 138,3 kv.metr təşkil edir. Mənzil 19 mərtəbəli binanın 4 mərtəbəsində yerləşir. Binanın qəbul aktı və təsdiq edilmiş eskiz layihəsi təqdim edilməmişdir. Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin 133 nömrəli, 22 avqust 2019-cu il tarixli istismara icazə sənədində “X2” MTK tərəfindən təqdim edilmiş Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Moskva prospekti, 3168-ci məhəllə (2,3,4,11 və 12 nömrəli binalar); 2 ədəd 1 girişli, 19 (+ texniki) mərtəbəli və 3 ədəd 1 girişli 22 (+texniki) mərtəbəli, 2 səviyyə zirzəmili yaşayış binalarına xx.xx.2019-cu il tarixdən istismarına icazə verilmişdir. “X2” Mənzil-Tikinti Kooperativinin 109 saylı, 16 avqust 2025-ci il tarixli məktubuna əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Moskva prospekti, 3168-ci məhəllədə inşa edilmiş çoxmərtəbəli binalardan ibarət “X2” MTK-nın 31 saylı binasının 4-cü mərtəbəsində ümumi sahəsi 147 kv.metr olan 4 otaqlı 10 saylı mənzili İddiaçı məxsusdur və payçısıdır. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya verilmiş xx.xx.2025-ci il tarixli imtina məktubunda iddiaya yazılı etirazda göstərilən əsaslar qeyd edilmişdir. Məhkəmə iddiaçının nümayəndəsinin izahatını dinləyib, iş üzrə sübutları tədqiq edərək aşağıdakı nəticəyə gəlir. İddianın mümkünlüyü: İPM-in 35.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, bu Məcəllədə başqa qayda nəzərdə tutulmamışdırsa, iddiaçının iddia ərizəsində inzibati aktın qəbul edilməsi və ya qəbul edilməsindən imtina olunması, yaxud inzibati orqanın hərəkəti və ya hərəkətsizliyi nəticəsində onun hüquqlarının və qanunla qorunan maraqlarının pozulduğunu əsaslandırdığı hallarda mübahisələndirmə haqqında, məcburetmə haqqında, öhdəliklərin icrası haqqında və müəyyən hərəkətləri etməkdən çəkinməyə dair iddia mümkün sayılır. “İnzibati məhkəmə icraatında iddianın mümkünlüyünə dair” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2015-ci il tarixli Qərarının 2.3-cü bəndində göstərilmişdir ki, məhkəmələr ilk növbədə iddiaçının həmin iddia tələbi üzrə subyektiv hüququnun olubolmamasını, cavabdehin həmin iddiaya cavab verməli olub-olmamasını, qanunvericilikdə nəzərdə tutulduğu hallarda cavabdehin imtinasının olub-olmamasını, İPM-də nəzərdə tutulmuş iddia müddətlərinə riayət edilib-edilmədiyini, prosessual həmiştirakçılığın yol verilənliyini, tələblərin bir iddiada birləşdirilməsinin mümkünlüyünü İPM-in 37-ci maddəsinə uyğun yoxlamalıdırlar. Göründüyü kimi iddiaçı hazırkı iddia tələbində mənzilə dair mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınaraq reyestrdən çıxarışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehə həvalə edilməsini xahiş edir. Həmin iddia mahiyyətcə öhdəliyin icrası haqqında iddiadır. Cavabdeh iddiaya cavab verməli olan inzibati orqandır. Cavabdehin iddiaya etirazından da görünür ki, iddiaçı iddia ərizəsində göstərilən tələblə cavabdehə müraciət etmiş və ona imtina cavabı verilmişdir. Bu səbəbdən iddiaçının hazırkı tələbi mümkün hesab edilmişdir. İddianın mahiyyəti üzrə məhkəmənin mövqeyi: Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsində (bundan sonra – Mülki Məcəllə) göstərilmişdir ki, mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır (139.1.). Mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə) (139-1.1.6), daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, daşınmaz əmlak sertifikatı (139-1.1.3.); qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları (139-1.1.4.) daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsasdır (139.1-1.). “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununda göstərilmişdir ki, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır (2.1.). Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır (2.2.). Daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, daşınmaz əmlak sertifikatı (8.0.3.); qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları (8.0.4.); mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə) (8.0.6) daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin əsası hesab edilmişdir (8.0.). İşin hallarına görə, iddiaçı qanuni sahibliyində və istifadəsində olan, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Moskva prospekti, 3168-ci məhəllədə inşa edilmiş çoxmərtəbəli binalardan ibarət yaşayış kompleksinin 31 saylı binasının 4-cü mərtəbəsində yerləşən, dörd otaqlı 10 saylı mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq reyestrdən çıxarışın verilməsi ilə bağlı cavabdehə müraciət etmiş, cavabdeh tərəfindən isə iddiaçının tələbinin təmin edilməsindən imtina edilmişdir. Cavabdeh buna əsas kimi qeyd olunan ünvanda yerləşən yaşayış binasının istismarına icazə sənədinin və protokoldan çıxarışın 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə təqdim edilmədiyini, habelə idarənin mütəxəssisləri tərəfindən ünvanda yerli baxış keçirilən zaman mənzilin faktiki ümumi sahəsinin 138.3 kv.m olduğunu əsas gətirmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, həmin bina razılaşdırılmış layihəyə əsasən inşa edilmiş, qanunvericiliyin və qeyd olunan dövlət qurumlarının göstərişlərinə uyğun olaraq tikinti işləri yekunlaşdırılmış, bina istismara qəbul edilmişdir. Yaşayış binasının istismara icazə sənədi müvafiq məhkəmə sorğusu əsasında əldə edilmişdir. Eyni zamanda qanunvericilikdə mənzil-tikinti kooperativi tərəfindən inşa edilmiş yaşayış binasında mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun əldə edilməsi üçün mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarının olması zəruri olaraq göstərilmişdir. İddiaçı tərəfindən konkret olaraq belə bir qərar təqdim edilməsə belə işdən görünür ki, həmin mənzillə bağlı müqavilə iddiaçının atası X1 ilə bağlanmışdır. Eyni zamanda mənziin dəyəri X1 tərəfindən tam ödənilmişdir. Həmçinin MTK sədrinin məktubunda iddiaçının həmin mənzilin payçısı olması qeyd edilmişdir. Məhkəmə hesab edir ki, qeyd edilən mənzillə bağlı pay haqqının tam ödənilməsi və MTK-nın rəhbərliyi tərəfindən iddiaçının MTK-nın payçısı kimi tanınması iddiaçının həmin mənzil üzərində hüquqlarının yaranmasına və mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı üçün hər hansı maneə olmadığına dəlalət edir. Belə ki, həmin mənzilin iddiaçıya ayrılması barədə mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarının olmamasına istinad edərək iddiaçının mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina edilməsi, formal olaraq iddiaçı üçün maneələrin yaradılmasına və iddiaçının hüquqlarının əsassız olaraq məhdudlaşdırılmasına səbəb ola bilər. O ki qaldı, mənzilin faktiki sahəsinin müqavilədə müəyyən edilmiş ölçüdən az olmasına, bu fakt həmin mənzil üzərində iddiaçının mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasından imtinaya səbəb ola bilməz. Belə ki, hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina edilməsinin halları “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 15-ci maddəsi ilə müəyyən edilərək göstərilmişdir. Həmin maddəyə əsasən hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. Göründüyü kimi, cavabdeh tərəfindən etirazın əsası kimi göstərdiyi hallar “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 15.1-ci maddəsinə görə hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtinaya aid edilən hallarda nəzərdə tutulmadığından və iddiaçı həmin Qanunun 10.2.1-ci maddəsinə əsasən hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan olan sənədləri qeydiyyat orqanına verilən ərizəyə əlavə etdiyindən cavabdehin imtinası iddiaçının qanuni əsaslarla əldə etdiyi əmlak üzərində mülkiyyət hüquqlarının tam şəkildə həyata keçirilməsini əsassız olaraq məhdudlaşdırmışdır. İşin yuxarıda şərh edilən hallarından görünür ki, cavabdehin imtinası iddiaçının qanuni əsaslarla əldə etdiyi mənzil üzərində mülkiyyət hüquqlarının tam şəkildə həyata keçirilməsini əsassız olaraq məhdudlaşdırdığından iddia əsaslıdır. Beləliklə məhkəmə, toplanmış sübutlara məcmusu ilə qiymət verərək hesab edir ki, iddia təmin edilməli, iddiaçının Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Moskva prospekti, 3168-ci məhəllədə inşa edilmiş çoxmərtəbəli binalardan ibarət yaşayış kompleksinin 31 saylı binasının 4-cü mərtəbəsində yerləşən, dörd otaqlı 10 saylı mənzilə dair mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydə alınması və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi vəzifəsi cavabdehə həvalə olunmalıdır. Qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 68-69, 73, 75, 85-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə qərara aldı: İddia təmin edilsin. İddiaçı Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Moskva prospekti, 3168-ci məhəllədə inşa edilmiş çoxmərtəbəli binalardan ibarət yaşayış kompleksinin 31 saylı binasının 4-cü mərtəbəsində yerləşən, dörd otaqlı, 10 saylı mənzilinə dair mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydə alınması və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi vəzifəsi cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə olunsun. Qərardan onun rəsmi qaydada təqdim olunduğu gündən 30 (otuz) gün müddətində inzibati məhkəmə icraatının iştirakçıları tərəfindən Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati kollegiyasına apellyasiya şikayəti verə bilər. Hakim Emin Abdullayev