Bakı İnzibati Məhkəməsi Qərar — İş №2-1(112)-9681/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(112)-9681/2025 18.06.2025 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ Hakim Abdullayev Emin Ağamusa oğlunun sədrliyi, Cəfərova Yasəmən Fərman qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi, Vəkil, cavabdehin nümayəndəsi X1 iştirakları ilə, İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı (3-cü şəxs "xxxx" Mənzil-Tikinti Kooperativi) “mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması və bu barədə dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi” tələbinə dair işə məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə müəyyən etdi: İddiaçı (bundan sonra - iddiaçı) Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (bundan sonra – cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, K.Səfərəliyeva küçəsi, 694-cü məhəllə, ev 12-də yerləşən çoxmərtəbəli kooperativ yaşayış binasının 2-ci girişinin mansard mərtəbəsində ümumi sahəsi 66,74 kv.metr, yaşayış sahəsi 45,13 kv.metr olan 2 otaqlı, 79 H saylı mənzil sahəsinə dair iddiaçının mülkiyyət hüququnun qeydə alınması və həmin ünvana dair mənzil kimi dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə "xxxx" Mənzil-Tikinti Kooperativi 3-cü şəxs qismində inzibati məhkəmə icraatına adi cəlbetmə qaydasında cəlb edilmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, "xxxx" MTK (bundan sonra – üçüncü şəxs) tərəfindən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 694-cü məhəllə, Nizami və K.Səfərəliyeva küçələrinin kəsişməsində hündürmərtəbəli yaşayış binası inşa edilmiş, xx.xx.2012-ci il tarixli, 377 saylı tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi haqda dövlət qəbul komissiyasının aktı tərtib edilmiş, bina istismara verilmişdir. "xxxx" MTK üzvlərinin ümumi iclasının 01 nömrəli, xx.xx.2011-ci il tarixli protokoldan çıxarışına əsasən, ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli kooperativ yaşayış binasının 2-ci girişinin mansard mərtəbəsində ümumi sahəsi 66,74 kv.m, yaşayış sahəsi 45,13 kv.m olan 2 otaqlı, 79 H saylı mənzil (mansard) iddiaçıya satılmışdır. Həmin mənzilin dəyəri iddiaçı tərəfindən tam ödənilmişdir. İddiaçı mənzili əsaslı təmir etdirmişdir və neçə vaxtdır ki, mənzil kimi istifadə edir. Binanın mansard hissəsinə dair müqavilə bağlamış sözügedən binanın bir çox sakinləri yaşadıqları mansard mərtəbədəki sahələrə dair mənzil kimi dövlət reyestrindən çıxarış əldə etmişlər. İddiaçı tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixli ərizə ilə cavabdehə müraciət olunaraq, həmin mənzilə dair iddiaçının adına mülkiyyət hüququna dair qeydiyyatın aparılması və həmin ünvana dair mənzil kimi dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi xahiş edilmiş, lakin müraciət cavablandırılmamışdır. Cavabdeh tərəfindən iddia ərizəsinə dair yazılı etiraz təqdim edilmişdir. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı qeyd olunanlar ilə bağlı cavabdehə müraciət etmiş və xx.xx.2025-cü il tarixli, **********86 xaricolma nömrəli məktubla cavab verilmişdir. Sərəncamın icrası ilə əlaqədar aparılan araşdırma zamanı məlum olmuşdur ki, ünvan 2 ünvanında inşa edilmiş yaşayış binasının Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının 377 saylı, xx.xx.2012-ci il tarixli sərəncamı ilə təsdiq edilmiş “Tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi haqda dövlət qəbul komissiyası”nın aktında mənzillərin ümumi sayı 124 ədəd göstərilmişdir və mansard mərtəbə barədə hər hansı qeyd yoxdur. İdarənin mütəxəssisləri tərəfindən əmlaka texniki baxış keçirilən zaman müvafiq mənzilin binanın mansard mərtəbəsində yerləşdiyi, mənzilin daxilində rekonstruksiya işlərinin aparıldığı, mənzilə əlavə giriş qapısının açıldığı və 79H saylı mənzilin “Tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi haqda dövlət qəbul komissiyası”nın aktında göstərilmiş mənzillərin ümumi say tərkibinə daxil olmadığı müəyyən edilmişdir. Mənzil 16-18-16 mərtəbəli binanın 18+ mansard mərtəbəsində yerləşir və ümumi sahəsi 65.3 kv.m təşkil edir. İddiaçının nümayəndəsi məhkəmə iclasında iddia ərizəsi ilə oxşar məzmunlu izahat verərək iddianın təmin edilməsini məhkəmədən xahiş etdi. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə iclasında iddia ərizəsinə yazılı etirazla oxşar məzmunlu izahat verərək iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etdi. İş üzrə məhkəmə tərəfindən aşağıdakı sübutlar tədqiq edilmişdir. "xxxx" MTK üzvlərinin ümumi iclasının 01 saylı protokolundan çıxarışa əsasən iddiaçının MTK-ya üzv qəbul edilməsi və ona MTK-nın Nəsimi rayonu, K.Səfərəliyeva küçəsi, 694-cü məhəllə, ev 12, mansard mərtəbəsində, giriş 2, yaşayış sahəsi 45,13 kv.metr, ümumi sahəsi 66,74 kv.metr olan, 2 otaqlı 79 H saylı mənzilin verilməsi qərara alınmışdır. "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativi tərəfindən verilmiş 13 oktyabr 2021-ci il tarixli, 16 nömrəli maliyyə arayışından görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, K.Səfərəliyeva küçəsi, 694-cü məhəllədə yerləşən 12 saylı yaşayış binası "xxxx" MTK-ya məxsusdur. Bu binanın 2 girişin, mansard mərtəbəsində, ümumi sahəsi 66,74 kv.metr, yaşayış sahəsi 45,13 kv.metr olan 2 otaqlı, 79 H saylı mənzilin dəyəri alıcı İddiaçı tərəfindən tam ödənilmişdir, MTK-ya borcu yoxdur. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2012-ci il tarixli, 377 saylı sərəncamı ilə təsdiq edilmiş Tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi haqda dövlət qəbul komissiyasının Aktına əsasən Nəsimi rayonu, 694-cü məhəllə, Nizami və K.Səfərəliyeva küçələrinin kəsişdiyi ərazidə 16-18-16 mərtəbəli 3 girişli yaşayış binası (1-ci mərtəbəsi 2 səviyyəli qeyri-yaşayış sahəsi) mövcud (məskunlaşdırılmış) vəziyyətdə istismara qəbul edilmişdir. Daşınmaz əmlakın texniki vəziyyətini əks etdirən xx.xx.2025-ci il tarixli müayinə (baxış) aktına əsasən 79 H saylı mənzilin hüquqmüəyyənedici sənəd üzrə otaqların sayı 2, ümumi sahəsi 66,74 kv.metr, yaşayış sahəsi 45,13 kv.metr, faktiki olaraq otaqların sayı 2, ümumi sahəsi 65,3 kv.metr, yaşayış sahəsi 44,7 kv.metr təşkil etmişdir. Mənzil blok 2, mərtəbə - mansard, qapı 5 yerləşir. Məzil daxilində rekonstruksiya mövcuddur. Mənzilin cizgisi faktiki ölçülər əsasında ərizəçinin təqdim etdiyi layihəyə uyğunlaşdırılaraq tərtib edilmişdir. Mənzilin sahəsinə əlavə giriş qapısı açılmışdır. Mənzil 16-18-16 mərtəbəli binanın 18+ mansard mərtəbəsində yerləşir. Mansard mərtəbəsi qeydiyyatdan keçməyib və 79H saylı mənzil binanın ümumi mənzil sayına daxil deyil. Mansard mərtəbəsi sonradan tikilmişdir. Məhkəmə tərəflərin izahatlarını dinləyib, iş üzrə sübutları tədqiq edərək aşağıdakı nəticəyə gəlir. İddianın mümkünlüyü: İPM-in 35.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, bu Məcəllədə başqa qayda nəzərdə tutulmamışdırsa, iddiaçının iddia ərizəsində inzibati aktın qəbul edilməsi və ya qəbul edilməsindən imtina olunması, yaxud inzibati orqanın hərəkəti və ya hərəkətsizliyi nəticəsində onun hüquqlarının və qanunla qorunan maraqlarının pozulduğunu əsaslandırdığı hallarda mübahisələndirmə haqqında, məcburetmə haqqında, öhdəliklərin icrası haqqında və müəyyən hərəkətləri etməkdən çəkinməyə dair iddia mümkün sayılır. “İnzibati məhkəmə icraatında iddianın mümkünlüyünə dair” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2015-ci il tarixli Qərarının 2.3-cü bəndində göstərilmişdir ki, məhkəmələr ilk növbədə iddiaçının həmin iddia tələbi üzrə subyektiv hüququnun olubolmamasını, cavabdehin həmin iddiaya cavab verməli olub-olmamasını, qanunvericilikdə nəzərdə tutulduğu hallarda cavabdehin imtinasının olub-olmamasını, İPM-də nəzərdə tutulmuş iddia müddətlərinə riayət edilib-edilmədiyini, prosessual həmiştirakçılığın yol verilənliyini, tələblərin bir iddiada birləşdirilməsinin mümkünlüyünü İPM-in 37-ci maddəsinə uyğun yoxlamalıdırlar. Göründüyü kimi iddiaçı hazırkı iddia tələbində mənzilə dair mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınaraq reyestrdən çıxarışın verilməsi öhdəliyinin cavabdehə həvalə edilməsini xahiş edir. Həmin iddia mahiyyətcə öhdəliyin icrası haqqında iddiadır. Cavabdeh iddiaya cavab verməli olan inzibati orqandır. Cavabdehin iddiaya etirazından da görünür ki, iddiaçı iddia ərizəsində göstərilən tələblə cavabdehə müraciət etmiş və ona imtina cavabı verilmişdir. Bu səbəbdən iddiaçının hazırkı tələbi mümkün hesab edilmişdir. İddianın mahiyyəti üzrə məhkəmənin mövqeyi: Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsində (bundan sonra – Mülki Məcəllə) göstərilmişdir ki, mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır (139.1.). Mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə) daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsasdır (139-1.1.6.). “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununda göstərilmişdir ki, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır (2.1.). Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır (2.2.). Mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə) daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin əsası hesab edilmişdir (8.0.6). Göründüyü kimi "xxxx" MTK üzvlərinin ümumi iclasının qərarı ilə iddiaçıya MTK-nın Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, K.Səfərəliyeva küçəsi, 694-cü məhəllə, ev 12, mansard mərtəbəsində, giriş 2, yaşayış sahəsi 45,13 kv.metr, ümumi sahəsi 66,74 kv.metr olan, 2 otaqlı 79 H saylı mənzilin verilməsi qərara alınmış və iddiaçı mənzilin dəyrini tam şəkildə MTK-ya ödəmişdir. İddiaçı qanuni sahibliyində və istifadəsində olan mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq reyestrdən çıxarışın verilməsi ilə bağlı cavabdehə müraciət etmiş, cavabdeh tərəfindən isə iddiaçının tələbinin təmin edilməsindən imtina edilmişdir. İmtinaya əsas kimi cavabdeh mənzilin binanın mansard mərtəbəsində yerləşməsinə əsaslanmışdır. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində (bundan sonra – Mənzil Məcəlləsi) göstərilmişdir ki, yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra – çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin sərhədi və ölçüləri torpaq qanunvericiliyinin və şəhərsalma fəaliyyəti haqqında qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla müəyyən edilir (35.1.). Qeyd edilən normanın məzmunundan görünür ki, binada mənzillərin hissəsi olmayan və birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər sırasında texniki mərtəbələr də qeyd edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Kollegiyasının xx.xx.2021-ci il tarixli Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Yaşayış binaları Layihələndirmə normaları”nın 3-cü bəndində göstərilmişdir ki, mansarda - binanın çardaq hissəsində yerləşən, yaşayış və qeyri-yaşayış məqsədləri üçün nəzərdə tutulmuş sahədir. Texniki mərtəbə - binanın mühəndis avadanlığının yerləşdirilməsi və kommunikasiyaların çəkilişi üçün mərtəbədir. Bu mərtəbə binanın aşağı hissəsində (yeraltı texniki mərtəbə), yuxarı hissəsində (texniki çardaq) və ya mərtəbələrarası ola bilər. Mərtəbələr arasında hündürlüyü 1,8 m və daha az olan məkan, yalnız kommunikasiyaların çəkilişi üçün istifadə olunur və mərtəbə sayılmır. Göründüyü kimi qanunvericilikdə texniki mərtəbə və mansarda anlayışları bir-birindən fərqləndirilmişdir. Belə ki, texniki mərtəbədən fərqli olaraq mansarda yaşayış və qeyriyaşayış sahəsi kimi nəzərdə tutula bilər. Bu səbəbdən məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının imtinası əsaslı hesab edilə bilməz. Belə ki, həmin bina razılaşdırılmış layihəyə əsasən inşa edilmiş, qanunvericiliyin və qeyd olunan dövlət qurumlarının göstərişlərinə uyğun olaraq tikinti işləri yekunlaşdırılmış, bina istismara qəbul edilmişdir. İddiaçı qanunla tələb olunan mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarını və pay haqqını tam ödədiyini təsdiq edən müvafiq maliyyə arayışını cavabdehə və məhkəməyə təqdim etmişdir. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina edilməsinin halları “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 15-ci maddəsi ilə müəyyən edilərək göstərilmişdir. Həmin maddəyə əsasən hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. Göründüyü kimi, cavabdeh tərəfindən etirazın əsası kimi göstərdiyi hallar “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 15.1-ci maddəsinə görə hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtinaya aid edilən hallarda nəzərdə tutulmadığından və iddiaçı həmin Qanunun 10.2.1-ci maddəsinə əsasən hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan olan sənədləri qeydiyyat orqanına verilən ərizəyə əlavə etdiyindən cavabdehin imtinası iddiaçının qanuni əsaslarla əldə etdiyi əmlak üzərində mülkiyyət hüquqlarının tam şəkildə həyata keçirilməsini əsassız olaraq məhdudlaşdırmışdır. Beləliklə məhkəmə, toplanmış sübutlara məcmusu ilə qiymət verərək hesab edir ki, iddia təmin edilməli, iddiaçının ünvan 4 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli kooperativ yaşayış binasının 2-ci girişinin mansard mərtəbəsində ümumi sahəsi 66,74 kv.m., yaşayış sahəsi 45,13 kv.m. olan 2 otaqlı, 79 H saylı mənzilinə dair mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınaraq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi vəzifəsi cavabdehə həvalə olunmalıdır. Qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 68-69, 73, 75, 85-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə qərara aldı: İddia təmin edilsin. İddiaçı Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, K.Səfərəliyeva küçəsi, 694-cü məhəllə, ev 12-də yerləşən çoxmərtəbəli kooperativ yaşayış binasının 2-ci girişinin mansard mərtəbəsindəki, ümumi sahəsi 66,74 kv.metr, yaşayış sahəsi 45,13 kv.metr olan, 2 otaqlı, 79 H saylı mənzil sahəsinə dair mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınaraq, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi vəzifəsi cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə olunsun. Qərardan onun rəsmi qaydada təqdim olunduğu gündən 30 (otuz) gün müddətində inzibati məhkəmə icraatının iştirakçıları tərəfindən Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati kollegiyasına apellyasiya şikayəti verə bilər. Hakim Emin Abdullayev