Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(112)-9814/2021 24.12.2021 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ Hakim Həsənov Orxan Xaqani oğlunun sədrliyi, İddiaçı və cavabdehin nümayəndəsi X1 iştirakı ilə İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “qeyri-yaşayış sahəsinə çıxarışın verilməsi” tələbinə dair inzibati işə məhkəmənin binasında (Bakı şəhəri, N.Vəzirov küçəsi 56) açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvandakı 558-ci məhəllədə yerləşən 150 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı hüquqlarının dövlət reyestrində qeydiyyata alınması, reyestrdən çıxarışın və plan ölçünün verilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia ərizəsinin məzmunundan və iddiaçının verdiyi izahardan göründüyü kimi iddiaçı hesab edir ki, qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı alqı-satqı müqaviləsi və maliyyə arayışı mövcud olduğundan, onun qeyri-yaşayış sahəsi üzərində mülkiyyət hüquqları qeydiyyata alınmalıdır. İddiaçı müvafiq olaraq aidiyyəti üzrə inzibati orqana müraciət etmiş, lakin cavabdeh iddiaçının müraciətinin təmin olunmasından imtina etmişdir. İddiaçı sözügedən imtinanı əsassız hesab edir. Qeyd olunanlara əsasən iddiaçı iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etdi. Cavabdehin təqdim etdiyi etirazdan görünür ki, sözügedən yaşayış binasına "xxxx" MMC-nin mülkiyyət hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra iddiaçı tərəfindən təqdim ediləcək notariat qaydada təsdiq edilmiş alqı-satqı müqaviləsi əsasında qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı aparıla bilər. Həmçinin, qeyri-yaşayış sahəsinə dair Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi ilə razılaşdırılmış mərtəbəllik planı və istismarına icazəsi təqdim edilməmişdir. İddianın mütəxəssisləri tərəfindən keçirilən yerli baxış zamanı məlum olmuşdur ki, qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki ölçüsü 142.5 kv.m təşkil edir. Qeyd olunanlara əsasən cavabdeh iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etdi. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçı iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iddia tələbi ilə bağlı ilk növbədə qeyd edir ki, iddia ərizəsi onun mümkünlüyünü şərtləndirilən tələblərə cavab verməklə təqdim olunmuş və bu səbəbdən mümkün hesab edilir. Belə ki, irəli sürülmüş iddia inzibati prosessual qanunvericiliklə müəyyən edilmiş ümumi və xüsusi mümkünlük şərtlərinə riayət edilməklə təqdim edilmişdir. İddia tələbinin mahiyyəti ilə bağlı isə məhkəmə işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia rədd edilməlidir. Gəlinən nəticə ilə bağlı aşağıdakıların qeyd edilməsi zəruri hesab olunur. Belə ki, imtina məktubunun və yazılı etirazın surətindən görünür ki, cavabdeh iddiaçının müraciətinin təmin olunmaması üçün 3 əsas gətirir:
1. İstismara qəbul aktının təqdim edilməməsi;
2. Yaşayış binası üzərində "xxxx" MMC-nin mülkiyyət hüquqlarının olmaması;
3. Qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki ölçüsünün 142.5 kv.m təşkil etməsi. İddiaçının müraciətinin təmin olunmamasının əsası kimi yuxarıda göstərilmiş halların əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması üçün maneənin yaradıb-yaratmamasına qiymət verilməsi üçün əmlaka dair hüquqmüəyyənedici sənədlərin əhatə dairəsi müəyyən edilməlidir. Bunun tənzimlənməsi isə Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin, ən əsası isə “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri haqqında” Qanunun müddəalatı ilə həyata keçirilir. Belə ki, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 74.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 79-80-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş tikinti obyektləri istisna olmaqla, digər obyektlərin tikintisinə icazə tələb olunur. Həmin Məcəllənin 79-cu maddəsində tikintisinə icazə tələb olunmayan tikinti obyektləri müəyyən edilmişdir ki, hazırki idda üzrə mübahisə predmetini təşkil edən əmlak həmin maddədə səciyyələnmiş obyektlərə aid deyildir. Həmin Məcəllənin 80.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətində, icarəsində və ya istifadəsində olan torpaq sahəsində təyinatı üzrə yerüstü mərtəbələrinin sayı 3-dən, hündürlüyü 12 metrdən (binanın hündürlüyü “0” səviyyəsindən, yəni birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək (çardaqaltı döşəmənin alt hissəsi) və aşırımlarının uzunluğu 6 metrdən çox olmayan fərdi yaşayış evlərinin tikintisi ilə bağlı məlumatlandırma icraatı həyata keçirilir və onların tikintisi üçün tikinti layihəsinin yalnız zirzəmilərin, mərtəbələrin, dam örtüklərinin planlarından, kəsiklərdən və fasadlardan ibarət memarlıq-planlaşdırma və tikinti ərazisinin baş planı bölmələrinin hazırlanması tələb olunur. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 2.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. Həmin Qanunun 8.0.9.2-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dən) inşa edilən çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə: -torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd; -müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə; - müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərar; - istismara qəbul aktı daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur Həmin Qanunun 8.0.10.1-ci maddəsində əsasən Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektlərinə münasibətdə: -torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, -müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, -müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, -tikinti obyektinin istismarına icazə sənədi daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur Şərh olunan qanunvericilyin müddəalarından göründüyü kimi, 01.01.2013-cü il tarixdən əvvəl və sonra inşa edilmiş daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması tələb olunan tikililərə münasibətdə sənədlərin əhatə dairəsi göstərilmişdir. Məhkəmənin bunun müqabilində cavabdehin imtina üçün göstərdiyi birinci əsasa münasibət bildirir . Belə ki, cavabdehin qənaətinə görə, mübahisə predmetini təşkil edən qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı istismara qəbul aktı təqdim olunmadığından, iddiaçının həmin qeyriyaşayış sahəsi üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması mümkün deyildir. Məhkəmə qeyd edir ki, həqiqətən də qanunvericilik həm 01.01.2013-cü il tarixdən əvvəl həm də 01.01.2013-cü il tarixdən sonra inşa edilmiş əmlaklara münasibətdə istismara qəbul aktının mövcudluğunu şərtləndirmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 11.1-ci maddəsinə nəzər yetirdikdə məlum olur ki, həmin maddənin normasına görə hüquqların mövcudluğunu, əldə edilməsini, başqasına keçməsini, məhdudlaşdırılmasını (yüklənməsini), onlara xitam verilməsini təsdiq edən sənədlər hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla müəyyən edilmiş tələblərə uyğun olmalıdır. Həmin qanunun tələblərinə uyğun qəbul edilmiş, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin 31 avqust 2009-cu il tarixli, 47 saylı əmri ilə təsdiq edilmiş 2 saylı Əlavədə daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı, texniki sənədlərin tərtib edilməsi və dövlət reyestrindən arayışların verilməsi ilə əlaqədar tələb olunan sənədlərin siyahısı müəyyən edilmişdir. Həmin Qaydaların 43-cü bəndinə görə, dövlət torpaqlarında fiziki və hüquqi şəxslər tərəfindən inşa edilmiş daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı üçün ərizə; torpaq sahəsinin qanuni istifadədə olduğunu təsdiq edən sənəd (müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, icarə müqaviləsi və.s); obyektin inşaat pasportu, obyektin layihə sənədləri, obyektin istismara qəbul aktı, obyektin texniki pasportu; dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə qəbz tələb edilir. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 101.1-ci (Tikinti obyektinin istismarına icazənin məqsədi) maddəsinə əsasən tikinti obyektinin istismarına icazə verilməsi tikintisi başa çatmış obyektin və ya onun bir hissəsinin şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyinin və ondan təyinatı üzrə istifadənin mümkünlüyünün təsdiq edilməsidir. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 47.4.6-cı maddəsinə əsasən, sifarişçi tikintiyə texniki və müəllif nəzarətinin həyata keçirilməsini təmin edir, tikinti obyektinin (reklam qurğuları istisna olmaqla) tikintisi başa çatdıqdan sonra onun istismarına icazə ilə bağlı müvafiq icra hakimiyyəti orqanına və ya müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı quruma, reklam qurğusunun tikintisi başa çatdıqdan sonra onun istismarına icazə ilə bağlı müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı quruma müraciət edir. Həmin Məcəllənin 75.3-cü maddəsinə əsasən, sifarişçi tikintiyə icazə almaq üçün müvafiq icra hakimiyyəti orqanına (quruma) ərizə ilə müraciət edir. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 05 dekabr 2008-ci il tarixli, 272 saylı qərarı ilə təsdiq edilmiş, “Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyi tərəfindən tikinti sahəsində dövlət nəzarətinin mərhələlərlə həyata keçirilməsi barədə” Qaydalarının: -3.6.1-ci bəndinə əsasən, tikintisi başa çatmış obyektlər mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq, Agentliyin nümayəndələrinin iştirakı ilə yaradılmış sifarişçi və ya dövlət qəbul komissiyaları tərəfindən istismara qəbul edilir. Obyekt istismara bütövlüklə və yaxud hissə-hissə (tikintinin növbələri kimi) qəbul edilə bilər; -3.6.3-cü bəndinə əsasən, bu obyektlər müvafiq qanunvericiliyə uyğun olaraq yaradılmış qəbul komissiyası tərəfindən istismara qəbul ediləndən sonra istismar oluna bilər və onlara kommunal xidmətlər (tikinti obyektlərinin texniki və yanğın təhlükəsizliyini təmin edən kommunikasiya xətləri istisna olmaqla) göstərilə bilər Şərh olunmuş maddələrin normalarından da göründüyü kimi, Azərbaycan Respublikası qanunvericiliyinin mübahisəli hüquq münasibətlərinin yarandığı vaxt qüvvədə olan, həm də bundan sonrakı qanunvericiliyin müəyyən etdiyi qaydalar onu tələb edir ki, tikintisi başa çatmış yaşayış sahəsinin istismara qəbul edilməsini təsdiq edən istismara qəbul aktı mövcud olmalıdır ki, həmin binada yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin dövlət reyestrindən ilkin qeydiyyatının aparılması mümkün olsun. Buna baxmayaraq, məhkəmə icraatı zamanı aparılmış araşdırma zamanı məlum olmuşdur ki, ümumiyyətlə ünvan 1 ünvandaki 558-ci məhəllədə yerləşən "xxxx" MMC tərəfindən inşa edilən tikinti obyektinə dair məlumatlar Tikintilərin Dövlət reyestrinə daxil edilməmişdir.Təkzib olunmaz haldır ki, qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı iddiaçı və "xxxx" MMC arasında alqı-satqı münasibətləri olmuş, həmin münasibətlər zənnində iddiaçı qeyriyaşayış sahəsinin dəyərini ödəməklə sahəni əldə etmiş, müqavilə üzrə borcun tam ödənilməsini təsdiq edən maliyyə arayışı almışdır. Məhkəmə tərəfindən müşahidə olunur ki, həqiqətən də iddiaçı mülki əqd əsasında əmlak üzərində sahiblik hüququnu qazanmışdır. Lakin, bura da mühim olan fakt odur ki, hər nə qədər də iddiaçının əmlak üzərində sahiblik hüququ yaransa da, hazırki mərhələdə “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 8-ci maddəsinin tələbləri baxımından onun daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması mümkün deyildir. Çünki, iddiaçının mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün iddia qaldırdığı qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi binanın qanunvericiliyin tələbinə uyğun olaraq istismara qəbul edilməsinə dair işin materiallarına hər hansı sənəd əlavə edilməmişdir Məhkəmə bir daha vurğulayır ki, tikintisi başa çatmış obyektlərin istismara yararlı olub-olmaması müvafiq olaraq aidiyyəti qurum tərəfindən müəyyən olunur ki, bunun nəticəsində həmin obyekt ilə bağlı istismara qəbul aktı verilir. Nəzərə alınmalıdır ki, qanunvericilik həm 01.01.2013-cü il tarixdən əvvəl həm də 01.01.2013-cü il tarixdən sonra inşa edilmiş əmlaklara münasibətdə istismara qəbul aktının mövcudluğunu zəruri şərtləndirmişdir. Məhkəmə hesab edir ki, istismara qəbul edilməyən yaşayış binasında yerləşən qeyri-yaşayış sahələri üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasından cavabdehin imtinası «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanunun 11, 23-cü maddələrinin tələblərinə uyğun olmuşdur. Həmçinin qeyd edilməlidir ki, “Məhkəmə və hakimlər haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 79-1-ci maddəsinə görə vahid məhkəmə təcrübəsi məhkəmələrin hüquqi məsələlərin həllinə yanaşmasının sabitliyini və ədalət mühakiməsi həyata keçirilərkən maddi və prosessual hüquq normalarının eyni cür tətbiq edilməsini təmin etmək məqsədilə formalaşdırılır. Ali Məhkəmə hüququn tətbiqi üzrə vahid məhkəmə təcrübəsini baxdığı işlər üzrə məhkəmə kollegiyalarının və Ali Məhkəmənin Plenumunun qərarları, habelə Ali Məhkəmənin Plenumunun məhkəmə təcrübəsinə dair verdiyi izahlar vasitəsilə formalaşdırır. Göründüyü kimi hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin formalaşdırılması təkcə Ali Məhkəmənin Plenumunun qərarları, habelə Ali Məhkəmənin Plenumunun məhkəmə təcrübəsinə dair verdiyi izahlar vasitəsilə deyil, eyni zamanda məhkəmə kollegiyalarının fərdi işlər üzrə qərarları vasitəsi ilə də həyata keçirilir. Bu konkteskdə məhkəmə kassasiya instansiya məhkəməsinin qərarlarında məhkəmə təcrübəsinə dair verilən aşağıdakı izahların qeyd edilməsini zəruri hesab edir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(102)- 2902/2019 saylı iş üzrə qəbul etdiyi 04.12.2019-cu il tarixli qərarında qeyd edilmişdir ki, “Tikintisi başa çatmış obyektlər mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq istismara qəbul edilməli və daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı zamanı obyektin istismara qəbul aktı qeydiyyat orqanına təqdim edilməlidir. İstismara qəbul edilməyən yaşayış binasında yerləşən qeyri-yaşayış sahələri üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması mümkün deyildir.” Məhkəmə, iddiaçının həmin binada yerləşən digər əmlaklarla bağlı təqdim etmiş olduğu çıxarışlara münasibətdə isə bildirir ki, həmin çıxarışların mövcudluğu hazırki iddia tələbinin təmininə münasibətdə vəziyyəti iddiaçının xeyrinə dəyişmir. Məhkəmə imtina məktubunun ikinci və üçüncü hissəsi ilə bağlı isə qeyd edir ki, iddia tələbinin təmini üçün nəzərdə tutulmuş digər şərtlər ödənilmədiyindən qeyd olunan hallar barədə hər hansı araşdırmanın aparılmasına da zərurət mövcud deyil. Beləliklə, işin araşdırılmış halları ilə təsdiq olunur ki, sözügedən qeyri-yaşayış sahəsi üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması üçün “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar yoxdur. İddiaçı tərəfindən təqdim edilən sənədlərin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüququnun qeydə alınması üçün əsas olması isə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmamışdır. Odur ki, cavabdeh inzibati orqan tərəfindən daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən müvafiq çıxarışın verilməsindən edilmiş imtina qanuna zidd deyil və iddiaçının hüquqlarının pozulmasına səbəb olan hal kimi qiymətləndirilməməlidir İPM-in 2.2.3-cü maddəsinə görə inzibati orqan tərəfindən inzibati aktın qəbul edilməsi ilə əlaqədar olmayan müəyyən hərəkətlərin edilməsinə dair iddialara (öhdəliyin icrası haqqında iddia) inzibati məhkəmə icraatı qaydasında baxılır. İPM-in 52-ci maddəsinə görə məhkəmə iddia ərizəsinin ifadə tərzi ilə bağlı olmasa da, iddia tələbindən kənara çıxmağa haqlı deyildir. İPM-in 68.1-ci maddəsinə görə məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. İPM-in 68.2-ci maddəsinə görə məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır. Məhkəmə, həmçinin onu da qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, iş materiallarında olan Göstərilənlərə və İPM-in 23.1-ci, 69-cu, 75-ci, 81-ci və 85-ci maddələrinə əsaslanaraq, Məhkəmə
qərara aldı:
İddia tələbi rədd edilsin. Qərardan təqdim olunduğu gündən 30 gün müddətində Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına (ünvan: Bakı şəhəri, Z.Xəlilov küçəsi-540) apelyasiya şikayəti verilə bilər.
Hakim: Orxan Həsənov