Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qərar — İş №2-1(3-6)-150/2026

Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(3-6)-150/2026 25.02.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Hakimlər Nəbizadə Nigar Xeyrulla qızı (sədrlik edən və məruzəçi), Qasımov Vidadi Kamal oğlu və Əkbərov Kamran Hüseyn oğlundan ibarət tərkibdə, Fərzəliyeva Günay Abdukərim qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2, Cavabdeh nümayəndəsi Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı cavabdeh “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsinə qarşı fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması, çıxarışın və plan-kadastr cizgisinin verilməsi tələbinə dair iddiası üzrə Bakı İnzibati Məhkəməsinin 09 dekabr 2025-ci il tarixli, 2-1(112)-15262/2025 saylı qərarından üçüncü şəxs "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üzrə inzibati işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında şifahi məhkəmə baxışı qaydasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı cavabdeh “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı İnzibati Məhkəməsinə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əli bəy Hüseynzadə küçəsi, giriş 235 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi 0,02414 hektar torpaq sahəsi üzərində iddiaçının mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması və bu barədə dövlət reyestrindən çıxarışın və plan kadastr-cizginin verilməsi vəzifəsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2-1(112)-15262/2025 saylı qərardadı ilə "xxxx" Mənzil-Tikinti Kooperativi və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti iş üzrə üçüncü şəxs qismində zəruri cəlbetmə qaydasında inzibati məhkəmə icraatına cəlb edilmişlər. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 134,2 kv.m. olan fərdi yaşayış evi xx.xx.2021-ci il tarixdə verilmiş daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən ümumi mülkiyyət hüququ ilə X2, Qızana Nəcəf qızının və Ummixanım Süleyman qızının xüsusi mülkiyyətində olmuşdur. xx.xx.2021-ci il tarixdə tərtib edilmiş 04/6932 inventar nömrəli texniki pasportdan görünür ki, fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin (tikintialtı və həyətyanı) faktiki sahəsi 0,02414 ha təşkil edir. xx.xx.2025-ci il tarixli qanun üzrə vərəsəlik hüququ haqqında şəhadətnamələrə əsasən X2, X8 və X1 mülkiyyətində olan sözügedən fərdi yaşayış evi onların ölümündən sonra vərəsəlik qaydasında iddiaçıya keçmiş və ev üzərində iddiaçının xüsusi mülkiyyət hüququ xx.xx.2025-ci il tarixdə tam mülkiyyət hüququ ilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. X6 iddiaçının babası, X14 onun babasının anası və X4 babasının bacısı olmuşdur. Göründüyü kimi, sözügedən fərdi yaşayış evi və həyətyanı torpaq sahəsi Aşumovlar ailəsinin 100 ildən çoxdur istifadəsindədir. Ötən müddət ərzində iddiaçı və onun ailəsi fərdi yaşayış evindən və torpaq sahəsindən mübahisəsiz qaydada istifadə etmişdir. xx.xx.2025-ci il tarixdə iddiaçı hazırkı tələblə bağlı cavabdehə müraciət etsə də, cavabdeh bundan imtina etmişdir. Cavabdehin imtinası heç bir hüquqi əsasa söykənmədiyi kimi, faktiki əsasları da mövcud deyil. Belə ki, qeyd edilən əraziyə dair hansı hüquqi şəxsin hansı hüquqlarının olmasına dair heç bir məlumat bildirilməmişdir. Hər hansı şəxsə verilmiş ərazi olsa belə, Aşumovlar ailəsinin 100 ildir ki, mülkiyyətində olan torpaq sahəsi üzərində olan hüquqların başqa hüquqi şəxsə verilməsi, mülkiyyət hüququnun kobud pozuntusudur. Hətta həmin ərazidə heç bir söküntü işləri aparılmır və aparılmasının nəzərdə tutulması barədə orada yaşayan vətəndaşların da heç bir məlumatı yoxdur. Cavabdeh özü 1972-ci il tarixli texniki pasporta əsaslanaraq xx.xx.2021-ci il tarixdə fərdi yaşayış evi üzərində X2, Qızana Nəcəf qızının və Ummixanım Süleyman qızının xüsusi mülkiyyət hüququnu tanımış və qeydiyyata almışdır. Hazırda isə hansı əsasla həmin texniki pasporta şübhə ilə yanaşaraq torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüquqlarını tanımaqdan imtina etdiyi ağlabatan deyil. Cavabdeh iddiaya qarşı yazılı etirazını məhkəməyə təqdim etmiş və etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, elektron kadastr məlumatına əsasən göstərilən ərazi icarə hüququ əsasında (49 illik) digər hüquqi şəxsin, "xxxx" MTK-nın adına ləğv edilmiş Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsi tərəfindən verilmiş şəhadətnamənin hüdudları daxilində yerləşir və ümumi əraziyə dair idarəyə digər hüquqi şəxsin, "xxxx" MMC-nin müraciəti daxil olmuşdur. Bundan başqa, daşınmaz əmlakın dövlət reyestr məlumatlarına əsasən fərdi yaşayış evi ilkin olaraq X6, X5 və X8 adına qeydiyyata alınmışdır. Təqdim edilmiş texniki pasportda adı qeyd olunan X9, arxiv texniki paspostunda qeyd olunan X3 arasında əlaqəli sənəd aşkarlanmamış və təqdim olunmamışdır. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 09 dekabr 2025-ci il tarixli, 2-1(112)-15262/2025 saylı qərarı ilə (hakim E.A.Abdullayev) iddia tələbi təmin edilərək, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əli bəy Hüseynzadə küçəsi, giriş 235 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi 0,02414 hektar torpaq sahəsi üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrdən çıxarışın və planölçünün verilməsi öhdəliyinin cavabdehə həvalə edilməsi qərara alınmışdır. Üçüncü şəxs "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti Bakı İnzibati Məhkəməsinin 09 dekabr 2025-ci il tarixli, 2-1(112)-15262/2025 saylı qərarını mübahisələndirmiş və apellyasiya şikayətində göstərmişdir ki, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2021ci il tarixli, 194 saylı sərəncamına əsasən, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Cəlil Məmmədquluzadə, Əlibəy Hüseynzadə, Balababa Məcidov və Ağadadaş Qurbanov küçələrinin kəsişməsində, yerquruluşu planında göstərilən koordinatlar daxilində yerləşən 1.07 ha torpaq sahəsi həmin ərazidə qeydə alınmış daşınmaz əmlakların istifadəçiləri (mülkiyyətçiləri) ilə mülki münasibətlərin müvafiq qanunvericiliyin tələblərinə uyğun qarşılıqlı razılıq əsasında "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən tənzimlənməsi şərti ilə yeni müasir məktəb binasının tikintisi üçün "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin icarə əsasında istifadəsinə verilmişdir. Birinci instansiyası məhkəməsinin qərarında qeyd edilir ki, mübahisəli torpaq sahəsinin yerləşdiyi ərazi Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən "xxxx" MTK-nın 49 illik icarəsinə verilmişdir. Bundan sonra isə ərazidə yaşayış binalarının tikintisinin aparılması üçün "xxxx" MMC tərəfindən müraciət daxil olmuşdur. Qeyd edilən halların aydınlaşdırılması üçün məhkəmənin xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə iş üzrə “Rast MTK” və "xxxx" MMC 3-cü şəxs qismində zəruri cəlbetmə qaydasında inzibati məhkəmə icraatına cəlb edilmişdir. Məhkəmə hesab edir ki, cavabdehin bu barədə qeyd etdiyi hal iddiaçının tələbinin təmin edilməsindən imtina üçün əsas deyildir. Belə ki, “Rast MTK”-ya torpaq sahəsi yalnız icarə müqaviləsi əsasında verilmiş, lakin iddiaçının ondan daha öncə torpağa gözlənilən mülkiyyət hüququ mövcud olmuşdur. Mübahisəli əraziyə "xxxx" MMC tərəfindən edilmiş müraciətlə bağlı da yekun hüquqi addım atılmamışdır. Bildirilir ki, sözügedən sərəncam qəbul edilən vaxt iddiaçının Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əli bəy Hüseynzadə küçəsi, giriş 235 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi 0,02414 hektar torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququ olmamışdır. Həmçinin, mübahisəli əraziyə "xxxx" MMC tərəfindən edilmiş müraciətlə bağlı da yekun hüquqi addım atılmamışdır. "xxxx" MMC tərəfindən edilmiş müraciətə rəsmi cavab təqdim edilməyənədək, iddiaya münasibət bildirilməsi düzgün mövqe deyildir. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh nümayəndəsi Nümayəndə izahatında məhkəməyə bildirdi ki, cavabdeh mübahisənin həllini məhkəmənin mülahizəsinə buraxır. Belə ki, onlar birinci instansiyası məhkəməsinin qərarı ilə razılaşıblar və qərarı mübahisələndirməyiblər. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 izahatında apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini və birinci instansiyası məhkəməsinin qərarının dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi. Məhkəmə kollegiyası işdə iştirak edən şəxsləri dinləyib, iş materiallarını və apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq, işdə olan sübutlara hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, apellyasiya şikayəti əsassızdır, birinci instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman prosessual hüquq normalarının tələblərinə riayət edilmiş, habelə mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Belə ki, iş materiallarında olan və məhkəmə tərəfindən tədqiq edilmiş sənədlərdən aşağıdakılar müəyyən edilir: - Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2021-ci il qeydiyyat tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışdan müəyyən edilir ki, ünvan 1 ünvanındakı 0,0189 kv.m torpaq sahəsində yerləşən 134.20 kv.m. fərdi yaşayış evi üzərində X6, Qızana Nəcəf qızı və Ummixanım Süleyman qızının ümumi birgə mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Çıxarışda torpaq sahəsinin dövlət mülkiyyətində olmaqla istifadədə olması göstərilmişdir. - xx.xx.2021-ci il tarixli X6 və digərlərinin adına tərtib edilmiş yaşayış evinin texniki pasportundan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi faktiki 0,02414 hektar təşkil edir. - xx.xx.2025-ci il tarixli Qanun üzrə vərəsəlik haqqında Şəhadətnamələrdən görünür ki, xx.xx.1935-ci il tarixdə vəfat etmiş X4, xx.xx.1964- cü il tarixdə vəfat etmiş X6 və xx.xx.1937-ci il tarixdə vəfat etmiş X7 qalan miras əmlak ünvan 1 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 134.2 kv.metr olan fərdi yaşayış evindən ibarətdir və həmin miras əmlak onların vərəsəsi kimi iddiaçıya keçmişdir. - Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2025-ci il qeydiyyat tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışdan müəyyən edilir ki, ünvan 1 (Yeni qaydalarla: ünvan 2 ünvanındakı 0.0189 kv.m torpaq sahəsində yerləşən 134,20 kv.metr fərdi yaşayış evi iddiaçının xüsusi mülkiyyətindədir. Çıxarışda torpaq sahəsinin dövlət mülkiyyətində olmaqla istifadədə olması göstərilmişdir. - xx.xx.2025-ci il tarixli iddiaçının adına tərtib edilmiş yaşayış evinin texniki pasportundan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi sənəd üzrə və faktiki 0,0241 ha, tikintialtı sahə isə 0,0189 ha təşkil edir. - Daşınmaz əmlakın texniki vəziyyətini əks etdirən müayinə (baxış) aktına əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin ümumi sahəsi hüquq müəyyənedici sənəd üzrə və faktiki 134.2 kv.m, həmin evin yerləşdiyi torpaq sahəsi hüquq müəyyənedici sənəd üzrə və faktiki 0,0241 ha təşkil edir. - xx.xx.2004-cü il tarixli, 0323 saylı icarə müqaviləsinə əsasən Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının 548 saylı, xx.xx.2003-cü il tarixli sərəncamı, xx.xx.2004-cü il tarixli 11404 saylı inşaat pasportu əsasında Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Ə.Hüseynzadə küçəsi, 410-cu məhəllədə ayrılmış torpaq sahəsini "xxxx" MTK-ya 49 il müddətinə icarəyə verilmişdir. - Torpaqdan müvəqqəti istifadə hüququna dair JN-5763 KOD 00800003 şəhadətnamədən müəyyən edilir ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının 548 saylı, xx.xx.2003-cü il tarixli sərəncamı və 0323 saylı, xx.xx.2004-cü il tarixli icarə müqaviləsi əsasında Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Ə.Hüseynzadə küçəsi, 410-cu məhəllədə yerləşən torpaq sahəsi yaşayış binasının layihələşdirilməsi və tikintisi üçün 49 il müddətinə "xxxx" MTK-ya müvəqqəti istifadə üçün verilmişdir. - xx.xx.2019-cu il tarixli məktubdan görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, C.Məmmədquluzadə, B.Məcidov və digər küçələrin əhatə etdiyi ərazidə yerləşən 10 ha torpaq sahəsinin çoxmərtəbəli yaşayış binalarının tikintisi məqsədiylə icarə əsasında "xxxx" MMC-nin istifadəsinə verilməsi barədə daxil olmuş müraciətlə bağlı Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən məsələyə dair rəy bildirilməsi Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsindən xahiş edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139.1-ci maddəsinə əsasən, mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır. Mülki Məcəllənin 139-1.1.8-ci maddəsinə görə, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər. daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur. Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin 55-ci maddəsinə müvafiq olaraq, hüquqi və fiziki şəxslərin torpaq sahəsi üzərində hüquqları: müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının və ya bələdiyyələrin qərarları və onlarla bağlanan müqavilələr; hüquqi və fiziki şəxslər arasında bağlanan müqavilələr və torpaqla bağlı digər əqdlər; məhkəmənin torpaq sahəsi üzərində hüququn müəyyən edilməsinə dair qərarı və ya hökmü; vərəsəlik hüququ əsasında və qanunvericiliklə müəyyən olunmuş digər yollarla yaranır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 2-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır. Həmin Qanunun 8.0.8-ci maddəsinə görə, bu Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər.[daşınmaz əmlak sertifikatıdaşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 13 yanvar 2015-ci il tarixli, 439 saylı Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənədlərin Siyahısı”nın 2.4-cü bəndində” yaşayış və bağ evlərinə dair texniki inventarlaşdırma orqanları tərəfindən 2001ci il yanvarın 1-dək tərtib olunmuş texniki pasportlar (müvafiq tikililərin yerləşdiyi həyətyanı torpaq sahələrinin ölçüsü göstərildiyi halda)” qeyd edilmişdir. “Torpaq islahatı haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 9-cu maddəsinə əsasən, vətəndaşların qanuni istifadəsindəki fərdi yaşayış evlərinin, həyətyanı sahələrin, fərdi, kollektiv və kooperativ bağların, dövlət bağçılıq təsərrüfatının idarəçiliyindəki bağların altında olan torpaqlar qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada əvəzsiz olaraq onların mülkiyyətinə verilir. Həmin Qanunun 10-cu maddəsinə müvafiq olaraq, həyətyanı sahələr və bağlar altında olan torpaqlar vətəndaşların mülkiyyətinə onların qanuni istifadəyə və ya icarəyə götürdükləri ölçüdə verilir. Kollektiv bağlar özəlləşdirilərkən torpaq sahəsi bağçılığın hər bir üzvünün mülkiyyətinə verilir. Dövlət bağçılıq təsərrüfatının idarəçiliyindəki bağların torpaqları hər bir icarəçinin, kooperativ bağların torpaqları hər bir kooperativ üzvünün mülkiyyətinə verilir. Bağ sahələrinin torpaqları özəlləşdirilərkən onların üzərindəki tikililər, ağaclar və digər obyektlər də əvəzsiz olaraq bağ sahiblərinin xüsusi mülkiyyətinə keçir. Fərdi yaşayış evlərinin, həyətyanı sahələrin və bağların altında olan torpaqlar üzərində vətəndaşların mülkiyyət hüququ yerquruluşu işlərinin tərtibi ilə torpaqayırma qaydasında hazırlanan sənədlər əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir. Torpaq üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması haqqında çıxarış vətəndaşların ərizələri və həmin torpaqlardan istifadənin qanuniliyini təsdiq edən sənədlər əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrini aparan dövlət orqanı tərəfindən verilir. Mülki Məcəllənin 706-cı maddəsinə əsasən, torpaq icarəsi müqaviləsinə əsasən icarəyə dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan bütün kateqoriyalara aid torpaqlar verilə bilər. Torpaqlar torpaq qanunvericiliyi ilə müəyyənləşdirilmiş qaydada mülkiyyətçilərin və ya onların vəkil etdiyi orqanların qərarı (razılığı) ilə bilavasitə və ya torpaq müsabiqələri və ya hərracları vasitəsi ilə icarəyə verilə bilər. Torpaq icarəsi müqaviləsində icarəyə verilən torpaq sahəsinin ölçüsü, keyfiyyət kateqoriyası, təyinatı, icarənin müddəti, icarə haqqı, ödənilmə qaydaları, torpaqların istifadəsi, mühafizəsi və keyfiyyətinin yaxşılaşdırılması şərtləri, habelə torpaq qanunvericiliyi ilə və bu Məcəllə ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtlər nəzərdə tutula bilər. Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinə görə, torpaq sahəsi üzərində icarə hüququ müqavilə əsasında əvəzi ödənilməklə torpaqdan müddətli istifadə etməkdir. İcarə hüququ ilə torpaq sahələri Azərbaycan Respublikasının vətəndaşlarına və hüquqi şəxslərinə, əcnəbilərə və vətəndaşlığı olmayan şəxslərə, xarici hüquqi şəxslərə, beynəlxalq birliklərə və təşkilatlara, habelə xarici dövlətlərə verilir. İcarəyəverən kimi dövlət mülkiyyətində olan torpaqlar üzrə müvafiq icra hakimiyyəti orqanları, bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar üzrə bələdiyyələr, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üzrə həmin torpaqların mülkiyyətçiləri çıxış edirlər. İcarənin şərtləri, müddəti və icarə haqqı tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilir və onlar arasında qanunvericilikdə müəyyən edilmiş qaydada bağlanılan müqavilədə təsbit olunur. Mülkiyyətçi olan icarəyə verənin razılığı ilə, icarəçi icarəyə götürdüyü torpaq sahəsini başqasına subicarəyə (ikinci əldən icarəyə) verə bilər. Dövlət və bələdiyyə torpaqları mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada icarə əsasında verilir. Torpağın istifadəsi haqqında sənədlərdə nəzərdə tutulduğu hallarda torpağın istifadəçisi onu icarəyə verə bilər. İcarə müddəti tamam olanadək, icarəçi öldükdə torpaq sahəsi üzərində icarə hüququ onun vərəsələrinə keçir. Torpaq icarəsinə dair münasibətlər Azərbaycan Respublikasının müvafiq qanunvericiliyi ilə tənzimlənir. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina edilməsi üçün müəyyən olunmuş hallar “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 15.1-ci maddəsində sadalanmış və həmin hallar aşağıdakılardan ibarətdir: dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericilklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; bu Qanunun 14- cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda. Üçüncü şəxsin apellyasiya şikayətinin əsas dəlili ondan ibarətdir ki, mübahisəli sahənin daxil olduğu daha geniş ərazi əvvəlcə "xxxx" MTK-ya 49 illik icarəyə verilmiş, daha sonra isə "xxxx" MMC tərəfindən həmin ərazi ilə bağlı müraciət edilmiş, buna görə də iddianın təmin edilməsi düzgün deyildir. Lakin bu dəlil özlüyündə iddiaçının fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi konkret torpaq sahəsi üzərində hüququnun tanınmasına mane olan müstəqil hüquqi əsas yaratmır. Birinci instansiya məhkəməsi də haqlı olaraq qərarında qeyd etmişdir ki, "xxxx" MTK-nın hüququ icarə hüququdur, yəni o, mülkiyyət hüququ ilə eyniləşdirilə bilməz, üstəlik, iddiaçının hüquqi sələflərinin həmin torpaq sahəsindən istifadəsi daha əvvəlki dövrə aiddir və texniki sənədlərlə təsbit olunmuşdur. Deməli, sonradan formalaşmış icarə münasibəti avtomatik olaraq əvvəlki qanuni istifadə faktını və bundan irəli gələn özəlləşdirmə-reyestr hüququnu aradan qaldırmır. Torpaq sahəsinin daha geniş ərazi daxilində hansısa hüquqi şəxsə icarəyə verilməsi ilə həmin ərazidə əvvəldən mövcud olan fərdi yaşayış evi altındakı torpaq sahəsinə dair vətəndaşın hüququ eyni müstəvidə qiymətləndirilə bilməz. “Torpaq islahatı haqqında” Qanunun qərarda istinad olunmuş 9 və 10-cu maddələrinin mənası ondan ibarətdir ki, vətəndaşların qanuni istifadəsində olan fərdi yaşayış evlərinin və həyətyanı sahələrin altında olan torpaqlar qanunla müəyyən edilmiş qaydada onların mülkiyyətinə verilir. Birinci instansiya məhkəməsi də məhz bu normativ yanaşmanı əsas götürərək ev üzərində hüququn artıq dövlət qeydiyyatında tanındığını, torpaq sahəsinin ölçüsünün texniki pasportda göstərildiyini və istifadənin qanuniliyini təsdiq edən sənədlərin mövcud olduğunu nəzərə almışdır. Belə şəraitdə üçüncü şəxsin ümumi ərazi üzrə gələcək tikinti marağı və ya geniş əraziyə dair icarə münasibətinin mövcudluğu fərdi yaşayış evinin altındakı torpaqla bağlı iddiaçının hüququnu arxa plana keçirə bilməz. Xüsusi olaraq da qeyd olunmalıdır ki, hal-hazırda birinci instansiyası məhkəməsinin qərarı "xxxx" Mənzil-Tikinti Kooperativi tərəfindən deyil, yalnız "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən mübahisələndirilmişdir. Apellyasiya şikayətində vurğulanan digər arqument ondan ibarətdir ki, "xxxx" MMCnin müraciəti ilə bağlı yekun hüquqi addım atılmamışdır və həmin müraciətə rəsmi cavab təqdim edilməyənədək iddiaya münasibət bildirilməsi düzgün deyildir. Bu mövqe hüquqi baxımdan əsaslı deyil. Belə ki, əvvəla, iddia predmeti "xxxx" MMC-nin tikintiyə icazə alıbalmaması, onun müraciətinin taleyi və ya şəhərsalma prosedurunun yekunlaşdırılması deyil. Mübahisə cavabdeh reyestr orqanının iddiaçının torpaq üzərində hüququnun qeydiyyatından imtinasının qanuniliyinə aiddir. Deməli, üçüncü şəxsin başqa inzibati prosedur çərçivəsində verdiyi müraciətin cavablandırılıb-cavablandırılmaması bu iş üzrə əsas məsələ deyil. İkincisi, bir şəxsin gələcəkdə mümkün hüquqi maraq doğura biləcək müraciəti digər şəxsin artıq yaranmış və sübutlarla təsdiqlənmiş subyektiv hüququnun həyata keçirilməsini qeyri-müəyyən müddətə dayandırmaq üçün əsas ola bilməz. Əks yanaşma hüquqi müəyyənlik prinsipinə zidd olardı. Birinci instansiya məhkəməsi də tam düzgün olaraq göstərmişdir ki, "xxxx" MMC-nin müraciəti ilə bağlı yekun hüquqi addım atılmaması iddianın rəddi üçün əsas deyil. Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 68.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. İnzibati Prosessual Məcəllənin 68.2-ci maddəsinə görə, məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır. İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 87.6-cı maddəsinə müvafiq olaraq, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı apellyasiya tələbi həddində dəyişdirilə bilər. Beləliklə, hazırkı inzibati işə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri formal xarakter daşımaqla, işin halları və qanunvericiliklə təkzib olunur, şikayət qərarın ləğvinə əsas vermir. Bununla bağlı olaraq şikayət təmin edilməməli, qərar dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılmalıdır. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 80, 87, 90 və 94-cü maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: Üçüncü şəxs "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 09 dekabr 2025-ci il tarixli, 2-1(112)-15262/2025 saylı qərarı dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərardan qərarın tam formada təqdim olunduğu (elektron kabineti olan tərəflərin elektron kabinetinə yerləşdirildiyi) gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Sədrlik edən: Nigar Nəbizadə Hakimlər: Vidadi Qasımov Kamran Əkbərov