Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-1(3-6)-550/2026 25.08.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı İddiaçı İmaməddin qızının cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinə (üçüncü şəxslər “xxxx” MTK və “xxxx” MMC) qarşı işi üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: “çıxarışın və texniki pasportun verilməsi”) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası, hakimlər X3 (sədrlik edən və məruzəçi), X5 və X4 ibarət tərkibdə, Türkan Kamran qızı Haqverdiyevanın katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə iştirakları ilə, Bakı İnzibati Məhkəməsinin e-*-*(***)-*****/**** saylı, ## ###### 2025-ci il tarixli qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. İş materiallarında olan ##.##.2025-ci il tarixli, ** nömrəli bir tərəfdən Azərbaycan Respublikasının Qanunvericiliyinə və ozunun Nizamnaməsinə əsasən fəaliyyət göstərən və bundan sonra "icraçı” adlanacaq "xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətin direktoru X2 şəxsində, digər tərəfdən Azərbaycan Respublikası, İsmayıllı şəhəri, Cavanşir küçəsi, ev 12 ünvanında qeydiyyatda olan və bundan sonra "Payçı” adlanacaq İddiaçı İmaməddin qızı arasında bağlanmış "xxxx” MTK tərəfindən verilmiş ##.##.2009-cu il tarixli, ** saylı müqaviləyə əlavədən görünür ki, Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, "V”xxxx13M ünvanda "xxxx" MMC-nin sifarişi ilə podratçı "xxxx" MTK tərəfindən Payçıların hesabına inşa edilmiş 4 bloklu, 15 mərtəbəli yaşayış binasından sonuncunun X1 ilə ##.##.2009-cu il tarixli, ** saylı müqavilə əsasında rəsmiləşdirilmiş, 2-ci giriş,14-cü mərtəbə,*** saylı mənzili sonuncunun ##.##.2025-ci il tarixli ərizəsinə əsasən addan-ada keçirməklə «Payçı»ya verməyi, «Payçı» isə həmin mənzili Bina Payçılarının öncədən müəyyənləşdirilmiş qanun və tələblərinə əməl etməklə qəbul etməyi öz öhdəsinə götürmüşdür.
2. İşdə olan ##.##.2025-ci il tarixli, ** nömrəli maliyyə arayışından görünür ki, Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, "V"xxxx"xxxx'' MMC-nin istifadəsində olan 13 M saylı binanın 2-ci giriş, 14-cü mərtəbə, 1 otaqlı, 73.5 kv.m. sahəyə malik *** saylı mənzil İddiaçı adına keçirilmişdir. Mənzilin ümumi dəyəri mənzilin əvvəlki sahibi X1 tərəfindən tam ödənildiyinə gorə İddiaçı İmaməddin qızının Cəmiyyətə heç bir borcu yoxdur.
3. Cavabdehin ##.##.2025-ci il tarixli, *-**-*-**/*-*****/**** nömrəli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, göstərilən mənzilin faktiki olaraq ümumi sahəsi 67.2 kv.m (yaşayış sahəsi 39.9 kv.m) təşkil edir.
4. İşdə olan Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *-**-*/*-****/**** nömrəli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Ərazi Tikinti- Planlaşdırma Mərkəzinin arxivində mövcud olan müvafiq sənədlərə baxış nəticəsində qeyd edilən məsələ ilə bağlı sənəd aşkar edilməmişdir.
5. Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyinin ##.##.2025-ci il tarixli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, "V”xxxx13 M ünvanında "xxxx” MTK-a məxsus binanın sənədləri tam təqdim edildikdən sonra Agentlik tərəfindən ##.##.2023-cü il tarixli Ö/****** nömrəli "İstismara hazırlıq aktı” rəsmiləşdirilmişdir. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 102-ci maddəsinə əsasən tikinti obyektinin istismarına icazələrin verilməsi Bakı şəhərində Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin səlahiyyətlərindədir.
6. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin ##.##.2025-ci il tarixli, 3-35/2- ****/**** nömrəli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, Komitənin arxivində mövcud olan müvafiq sənədlərə baxış nəticəsində qeyd edilən məsələ ilə bağlı sənəd aşkar edilməmişdir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
İddia tələbi və iddiaçının əsaslandırması, cavabdehin etirazları və digər prosessual hərəkətlər:
7. İddiaçı İddiaçı İmaməddin qızı Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, Vxxxx13M ünvanında inşa edilmiş yaşayış binasında yerləşən *** saylı mənzil üzərində hüquqların qeydə alınması üçün ##.##.2025-ci il tarixli ərizə ilə cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin * saylı Bakı Ərazi İdarəsinə müraciət etmiş, cavabdeh ##.##.2025-ci il tarixli məktubla iddiaçının tələbini təmin etməkdən imtina etmiş və bildirmişdir ki, aparılan araşdırma zamanı qeyd olunan ünvanda yerləşən yaşayış binasının istismarına icazə sənədinin * saylı Bakı Ərazi idarəsinə təqdim edilmədiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, Vxxxx13M ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak üzərinə həbs qoyulması və həmin ünvanda inşa edilmiş yaşayış binasındakı yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin alqı-satqısı və sənədləşdirilməsinın “xxxx" MTK-ya qadağan edilməsi barədə Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı, 09.01,2015-cı il tarixli icra vərəqəsi daxil olmuşdur. Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, Vxxxx13M ünvanında inşa edilmiş yaşayış binasında yerləşən *** saylı mənzilə dair ##.##.2025-ci il tarixli protokoldan çıxarış, ** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli müqavilə, ** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli maliyyə arayış üçüncü şəxs2 MMC tərəfindən təsdiq edilmişdir.
8. Bundan sonra iddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ona məxsus olan Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, “V”xxxx13M ünvanda inşa edilmiş yaşayış binasının 2-ci giriş, 14-cü mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 73,5 kv.m olan, *** saylı mənzilin üzərində mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla, buna dair müvafiq çıxarışın və özündə daşınmaz əmlakın texniki göstəricilərini əks etdirən texniki pasportun verilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. Məhkəmənin ##.##.2025-ci il tarixli qərardadı ilə “xxxx” MTK və “xxxx” MMCadi cəlbetmə qaydasında hazırkı inzibati məhkəmə icraatına üçüncü şəxs qismində cəlb edilmişlər.
10. İddiaçı tələbini bununla əsaslandırmışdır ki, o, ##.##.2025-ci il tarixli müqavilə əsasında Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, “V”xxxx13M ünvanda inşa edilmiş yaşayış binasının 2-ci giriş, 14-cü mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 73,5 kv.m olan, *** saylı mənzilin dəyərini tam ödəməklə almışdır. Aldığı mənzilin dəyərini tam ödəməsini ##.##.2025-ci il tarixli maliyyə arayışı təsdiq edir. İddiaçı İddiaçı ##.##.2025-ci il tarixdə cavabdehə ərizə ilə müraciət edərək, yuxarıda qeyd edilmiş mənzilin üzərində hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasını xahiş etmişdir. Cavabdeh ##.##.2025-ci il tarixli məktubla iddiaçının tələbini təmin etməkdən imtina etmişdir. Cavabdehin həmin imtinası əsassızdır. Əldə olunmuş məlumata əsasən sözügedən yaşayış binasında yaşayan digər mənzil sahiblərinə artıq çıxarışlar verilmişdir (32, 99, 170, 283 və s. saylı mənzillərə).
11. Cavabdehin “Elektron məhkəmə” İnformasiya Sistemi vasitəsi ilə təqdim etdiyi etirazında bildirmişdir ki, qeyd olunan ünvanda yerləşən yaşayış binasının istismarına icazə sənədinin * saylı Bakı Ərazi İdarəsinə təqdim edilməmişdir. Həmçinin ünvana texniki baxış keçirilməsi və inventarlaşdırma işlərinin aparılması üçün idarənin mütəxəssislərinə şərait yaradılmamışdır.
12. Bakı İnzibati Məhkəməsinin e-*-*(***)-*****/**** saylı, ## ###### 2025-ci il tarixli qərarı ilə iddia təmin edilməmişdir.
13. Məhkəmə öz mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, iş materiallarından görünür ki, iddiaçının hüququnun qeydə alınmasını xahiş etdiyi mənzilin yerləşdiyi çoxmənzilli binanın istismarına icazə verilməmişdir.
14. Belə ki, işdə olan Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *-**-*/*-****/**** nömrəli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Ərazi Tikinti- Planlaşdırma Mərkəzinin arxivində mövcud olan müvafiq sənədlərə baxış nəticəsində qeyd edilən məsələ ilə bağlı sənəd aşkar edilməmişdir.
15. Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyinin ##.##.2025-ci il tarixli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, "V”xxxx13 M ünvanında "xxxx” MTK-a məxsus binanın sənədləri tam təqdim edildikdən sonra Agentlik tərəfindən ##.##.2023-cü il tarixli Ö/****** nömrəli "İstismara hazırlıq aktı” rəsmiləşdirilmişdir. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 102-ci maddəsinə əsasən tikinti obyektinin istismarına icazələrin verilməsi Bakı şəhərində Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin səlahiyyətlərindədir.
16. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin ##.##.2025-ci il tarixli, 3-35/2- ****/**** nömrəli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, Komitənin arxivində mövcud olan müvafiq sənədlərə baxış nəticəsində qeyd edilən məsələ ilə bağlı sənəd aşkar edilməmişdir.
17. İddia ərizəsindən görünür ki, iddiaçı tələbinin əsaslığını həmçinin bununla əsaslandırmışdır ki, qonşuluqda yerləşən yaşayış sahələrinə artıq mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır. Məhkəmə iddiaçının bu dəlili ilə bağlı qeyd edir ki, “İnzibati icraat haqqında” Qanunun 12.2-ci maddəsinə görə inzibati orqan tərəfindən eyni mühüm faktiki hallara malik olan müxtəlif işlər üzrə müxtəlif qərarların qəbul edilməsi qadağandır. Lakin bərabərlik prinsipi qanunsuz hərəkətin təkrarlanmasını tələb etmir. Yəni qanunsuzluğun mövcudluğu başqası üçün “hüquq yaratmır”.
b) Apellyasiya instansiya məhkəməsində icraat
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
18. Qərardan iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək Bakı İnzibati Məhkəməsinin e-*-*(***)- *****/**** saylı, ## ###### 2025-ci il tarixli qərarının ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
c) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
19. Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsinin dəlilləri ilə oxşar məzmunda olmaqla əlavə olaraq onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə iddiaçının birbaşa olaraq hazırkı mübahisə ilə bağlı irəli sürdüyü dəlilləri, mövcud məhkəmə təcrübəsini heçə sayaraq yeni təcrübə formalaşdırmağa cəhd etmişdir. Lakin bu yeni təcrübənin əsaslandırmasını anlamaq mümkün deyildir. Məhkəmə bildirir ki, digər şəxslərin hüquqlarını qeydə alan bütün məhkəmələr qanunsuz hərəkət etmişlər. O, isə qanunsuz hərəkəti təkrarlamaq istəmir. Məhkəmə bu cür qərarı çıxarmasını, bərabərlik prinsipini heçə saymasını insanların həyat və sağlamlığı ilə əlaqələndirmişdir. Lakin məhkəmə nəzərə almır ki, mülkiyyət hüququnu qeydə alsa da almasa da, orada artıq tam olaraq yaşayış vardır və insanlar öz normal həyatlarına davam etməkdədirlər. Hazırki iddia hüquqların qeydə alınması ilə bağlıdır. Cavabdeh orqanın çoxsaylı insanlara çıxarış verməsi, digər insanların isə məhkəmə yolu ilə çıxarış alması fonunda bu formada qərar çıxarmaqla iddiaçının konstitusion hüquqlarının, konstitusion prinsiplərin pozuntusuna yolaçmışdır. Belə ki, Bakı İnzibati Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarı ilə iddiaçının Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, Vxxxx**M saylı evin ** saylı mənzili üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması və çıxarış, texniki pasport verilməsi tələblərinə dair iddiası təmin edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi *-*(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qərarı ilə iddiaçının Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu,Yeni Günəşli qəsəbəsi, Vxxxx**M saylı evin 4-cü giriş, 14-cü mərtəbə, *** saylı mənzili üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınmasına dair iddiası təmin edilmişdir. Bakı İnzibati Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarı ilə iddiaçının Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, Vxxxx**M saylı evin 3-cü giriş, 5-ci mərtəbə *** saylı mənzili üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması və çıxarış, texniki pasport verilməsi tələblərinə dair iddiası təmin edilmişdir. Həmçinin iddia ərizəsində nömrələri ilə də qeyd etdiyi kimi çoxsaylı mənzillərə çıxarışlar verilmişdir. Eyni zamanda Məhkəmənin sorğusuna əsasən Fövqəladə Hallar Nazirliyi tərəfindən təqdim olunmuş ## ###### 2025-ci il tarixli məktubda istismara hazırlıq aktının Dövlət şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinə göndərildiyi qeyd olunmuşdur. Yəni göründüyü kimi insanları həyat və sağlamlığı üçün heç bir problem yoxdur. Əgər belə bir təhlükə mövcud olsa idi, sözsüz ki bunu müəyyən etməli qurum olan Fövqəladə Hallar Nazirliyi heç zaman istismara uyğunluq aktı tərtib etməz və Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinə göndərməzdi. Nəzərə alınmalıdır ki, Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi istismaraq qəbul aktını elə həmin istismara yararlılıq aktına əsasən qəbul edir. Hər hansı prosedur yanlışlıqlarının olmasının məsuliyyəti vətəndaşın üzərinə yüklənə bilməz. Odur ki, Bakı İnzibati Məhkəməsinin əsaslandığı mövqe tam yanlış olmuşdur.
ç) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
20. Apellyasiya şikayətinə yazılı etiraz daxil olmamışdır.
21. Eyni zamanda məhkəmə Kollegiyası cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin * saylı Bakı Ərazi İdarəsini Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxs ilə əvəz etmişdir.
22. Belə ki, İnzibati Prosessual Məcəllənin 1.2-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllə ilə başqa qayda müəyyən edilmədiyi və bu Məcəllə ilə nəzərdə tutulmuş prosessual prinsiplərə zidd olmadığı hallarda, inzibati mübahisələrə dair işlər üzrə məhkəmə icraatında (bundan sonra-inzibati məhkəmə icraatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin müddəaları tətbiq oluna bilər.
23. Mülki Prosessual Məcəllənin 58.1.-ci maddəsinə əsasən barəsində mübahisə edilən hüquq münasibətində və ya qətnamə ilə müəyyən edilən hüquq münasibətində tərəflərdən biri sıradan çıxdıqda (şəxs öldükdə, hüquqi şəxs yenidən təşkil edildikdə, tələb güzəşt edildikdə, borc köçürüldükdə və maddi hüquq münasibətlərində şəxslərin dəyişməsinin digər hallarında) məhkəmə həmin tərəfi onun hüquq varisi ilə əvəz etməyə yol verir. Hüquq varisliyi prosesin hər hansı mərhələsində mümkündür.
d) Prosses iştirakçılarının izahatları
24. Məhkəmə Kollegiyasının iclasında iddiaçının nümayəndəsi və vəkili apellyasiya şikayətinin təmin olunmasını xahiş etmişdir.
25. Məhkəmə kollegiyasının iclası barədə lazımı qaydada xəbərdar edilmiş cavabdeh (nümayəndəsi) və üçüncü şəxslər (nümayəndəsi) məhkəmə iclasında iştirak etməmişlər. Məhkəmə Kollegiyası İPM-in 62.3-cü maddəsinə əsasən işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
26. «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanunun: - Maddə 1.0.1. Daşınmaz əmlak - üzərində hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınmalı olan torpaq sahələri, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlərdir; - Maddə 2.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı - Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. -2.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. - 8.0-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il ######ın #-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 8.0.9.1. hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə: 8.0.9.1.1. icarədə və ya istifadədə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə və ya yaşayış evinin istismara qəbul aktı; 8.0.9.1.2. məqsədli təyinatına görə yaşayış evinin tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd; 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il ######ın #-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 8.0.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd; 8.0.10-1. müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqan (qurum) tərəfindən müəyyənləşdirilmiş hallarda və qaydada tikinti obyektlərinə münasibətdə tikinti obyektinin istismarına icazə və torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət və ya icarə hüququnu təsdiq edən sənəd; 8.0.11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2009cu il #######ın #-dək) dövlət və ya ictimai mənzil fondundan yaşayış sahəsinin verilməsinə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, order və ya mənzil kirayəsi müqaviləsi; 8.0.12. 2006-cı il ####un #-dan 2009-cu il ####un ##-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən daşınmaz əmlaka dair verilmiş şəhadətnamələr.
27. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin: -- maddə 101.1. Tikinti obyektinin istismarına icazə verilməsi tikintisi başa çatmış obyektin və ya onun bir hissəsinin şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyinin və ondan təyinatı üzrə istifadənin mümkünlüyünün təsdiq edilməsidir. - maddə 101.2. Tikinti obyektinin (tikintisinə icazə tələb olunan reklam qurğuları istisna olmaqla) istismarına icazə müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum, tikintisinə icazə tələb olunan reklam qurğularının istismarına icazə isə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının yaratdığı qurum (Bakı şəhərinin inzibati ərazisində tikinti obyektlərinə münasibətdə – yanındakı Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi qismində Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi) tərəfindən verilir.
28. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144-1.1ci maddəsinə görə Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə müvafiq olaraq tikintisinə icazə alınmış, lakin həmin Məcəlləyə uyğun olaraq istismarına icazə verilməmiş binalar tikintisi başa çatmayan binalar hesab edilir. 152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
29. Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsi: Maddə 68.1 məhkəmə mübahisə ilə bağlı iş üzrə inzibati məhkəmə icraatı nəticəsində onda yaranmış daxili inam əsasında qərar qəbul edir. Qərarda məhkəmənin mövqeyi üçün əsas olmuş səbəblər göstərilməlidir. Maddə 68.2 məhkəmə qərarı yalnız məhkəmə icraatında tədqiq olunmuş və barələrində proses iştirakçılarının öz mülahizələrini bildirmək imkanına malik olduqları faktlar və sübutlarla əsaslandırılmalıdır. Maddə 82. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində və hüquqi məsələlər, habelə sübutlar və faktlar (faktiki hallar) əsasında mahiyyəti üzrə tam həcmdə baxır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmçinin bu Məcəllənin 12-ci maddəsinin tələblərinə əsasən yeni təqdim olunmuş sübutları (sübutetmə vasitələrini) və faktları (faktiki halları) da nəzərə alır. Maddə 87.6 Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Birinci instansiya məhkəməsinin qərarı apellyasiya tələbi həddində dəyişdirilə bilər. Maddə 87.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, bir qayda olaraq, mübahisə ilə bağlı işə mahiyyəti üzrə baxaraq həll edir. Məhkəmə icraatının davam etdirilməsinin zəruri olduğu aşağıdakı müstəsna hallarda apellyasiya instansiyası məhkəməsi, barəsində şikayət verilmiş məhkəmə qərarını ləğv edərək işi müvafiq inzibati məhkəməyə göndərə bilər: Maddə 87.7.1. inzibati məhkəmədə icraat zamanı yol verilmiş ciddi prosessual pozuntular səbəbindən əhəmiyyətli sayda və ya geniş həcmdə sübutların araşdırılması tələb olunduqda; Maddə 87.7.2. inzibati məhkəmə tərəfindən mahiyyəti üzrə qərar qəbul edilmədikdə; Maddə 87.8. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qərarını əsaslandırmağa borcludur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxladıqda, həmin qərardakı əsaslara istinad edə bilər. Lakin hər bir halda apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibət bildirilməlidir. Maddə 94.1 Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir.
Apellyasiya baxışının hədləri
30. Apellyasiya şikayətində qərar tam mübahisələndirildiyindən birinci instansiya məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
31. Qanunun tələbinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində və hüquqi məsələlər, habelə sübutlar və faktlar (faktiki hallar) əsasında mahiyyəti üzrə tam həcmdə baxır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
32. Əvvəla məhkəmə Kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçının iddiası mümkünlük şərtlərinə cavab verir.İddia qaldırmaqda iddiaçı subyektiv hüquqa malik olmuşdur.
33. Daha sonra məhkəmə Kollegiyası qeyd edir ki, hazırkı iş materiallarından görünür ki, iddiaçının hüququnun qeydə alınmasını xahiş etdiyi mənzilin yerləşdiyi çoxmənzilli binanın istismarına icazə verilməmişdir. Belə ki, işdə olan Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *-**-*/*-****/**** nömrəli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Ərazi Tikinti-Planlaşdırma Mərkəzinin arxivində mövcud olan müvafiq sənədlərə baxış nəticəsində qeyd edilən məsələ ilə bağlı sənəd aşkar edilməmişdir.
34. Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyinin ##.##.2025-ci il tarixli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, "V”xxxx13 M ünvanında "xxxx” MTK-a məxsus binanın sənədləri tam təqdim edildikdən sonra Agentlik tərəfindən ##.##.2023-cü il tarixli Ö/****** nömrəli "İstismara hazırlıq aktı” rəsmiləşdirilmişdir. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 102-ci maddəsinə əsasən tikinti obyektinin istismarına icazələrin verilməsi Bakı şəhərində Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin səlahiyyətlərindədir.
35. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin ##.##.2025-ci il tarixli, 3-35/2- ****/**** nömrəli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, Komitənin arxivində mövcud olan müvafiq sənədlərə baxış nəticəsində qeyd edilən məsələ ilə bağlı sənəd aşkar edilməmişdir.
36. Beləliklə, təqdim edilən sənədlərə əsasən məhkəmə Kollegiyası qeyd edir ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi çoxmənzilli binanın istismarına icazə verilməmişdir. (Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi tərəfindən "İstismara hazırlıq aktı” rəsmiləşdirilmişdir.)
37. O da qeyd edilməlidir ki, oxşar yanaşma anoloji işlər üzrə kassasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş qərarlarda da əks etdirilmişdir (bax: Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının *-(***)-***/**** saylı, ##.##.2025- ci il tarixli qərarı)
38. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “xxxx” Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibatiİqtisadi Kollegiyasının # ###### 2016-cı il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ##.##.2016-cı il tarixli Qərarında “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” AR Qanununun 10.2-ci maddəsi şərh edilərək, göstərilmişdir ki, “… Qanunun 10.2.1-ci maddəsində vurğulanır ki, hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün bu Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslardan birinin olması kifayətdir. Bu normanın mətninə və məzmununa görə, Qanunun 8-ci maddəsində təsbit olunmuş əsaslardan (sənədlərdən) hər hansı biri təqdim olunduqda, qeydiyyat orqanı əlavə olaraq digər əsaslardan (sənədlərdən) başqasının da təqdim olunmasını tələb etməyə haqlı deyil.”
39. Göründüyü kimi, qanunvericiliyin tələbi ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakla bağlı mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınması üçün normativ-hüquqi aktlarla nəzərdə tutulan əsaslardan biri qeydiyyat orqanına mütləq təqdim olunmalıdır.
40. Lakin iddiaçı “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.9 və ya 8.0.10-cu maddəsində müəyyən edilən tələblərə uyğun olan sənədləri cavabdehə və ya məhkəməyə təqdim etməmişdir.
41. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə gəlincə məhkəmə Kollegiyası qeyd edir ki, şikayətin dəlilləri ilə bağlı apellyasiya baxışı zamanı mübahisə predmeti ünvan 1 ünvanda inşa edilmiş yaşayış binasının 2-ci giriş, 14-cü mərtəbəsində yerləşən *** saylı mənzilin üzərində həbs olub-olmaması, həmin yaşayış binasında digər sakinlərə verilmiş mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması barədə çıxarış sənədlərinin təsdiq edilmiş surətinin məhkəməyə təqdim olunması üçün Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin * saylı Bakı Ərazi İdarəsinə məhkəmə sorğusu verilmişdir.
42. Məhkəmə sorğusuna ## #### 2026-cı il tarixdə cavab məktubu daxil olmuş və qeyd olunmuşdur ki, qeydiyyata alınmayan əmlaklara qoyulmuş məhdudiyyətlər bazasında sözügedən mənzil üzərinə Suraxanı rayon Məhkəməsinin **(***)-***/**** saylı ##.##.2025-ci il tarixli icra vərəqəsinə əsasən qadağa qoyulmuşdur. Sorğu ilə əlaqədar olaraq müvafiq sənədlərin təsdiq edilmiş surəti qoşma kimi məktuba əlavə olunmuşdur.
43. «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanunun 14.5-ci maddəsinə əsasən Bu qanunun 14.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müddət ərzində daşınmaz əmlakın həbs edilməsi, barəsində əqdlərin bağlanmasına qadağan qoyulması və ya qeydiyyata alınmalı olan hüquq barəsində mübahisə edən digər maraqlı şəxsdən şikayətin verilməsi haqqında məhkəmədən məlumat daxil olduqda qeydiyyat məhkəmədə iş həll olunanadək dayandırılır.
44. Həmin Qanunun 15.1.6-ci maddəsinə əsasən isə bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər.
45. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunanları nəzərə alaraq belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri birinci instansiya məhkəməsinin qəbul etdiyi qərarın ləğvi üçün əsas hesab edilə bilməz. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı rədd etməklə mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və tətbiq edilməli olan hüquqla bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir.
46. Beləliklə, məhkəmə Kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Bakı İnzibati Məhkəməsinin e-*-*(***)-*****/**** saylı, ## ###### 2025-ci il tarixli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
47. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası İPM-nin 68.1-ci, 68.2ci, 68.3-cü, 87.6-cı, 87.8-ci, 94.1.-ci maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası
qərara aldı:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı İnzibati Məhkəməsinin e-*-*(***)-*****/**** saylı, ## ###### 2025-ci il tarixli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərardan, Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay müddətində, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına verilə bilər.