Azərbaycan Respublikası adından Qərar Sumqayıt şəhəri İş № 2-1(3-8)-325/2026 19.03.2026 SUMQAYIT APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI QƏRAR Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası İddiaçı X4 cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinə qarşı iş üzrə (Açar sözlər: torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması, çıxarış və plan-ölçü sənədinin verilməsi) Hakimlər Babayeva Hökümə Çingiz qızı (sədrlik edən və məruzəçi), Axundov Toğrul Bəhruz oğlu və Xəlilov Ramin Adilxan oğlundan ibarət tərkibdə, X3 qızının katibliyi, İddiaçı X4 iştirakı ilə, İddiaçı X4 cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinə qarşı “torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması, çıxarış və plan-ölçü sənədinin verilməsi” tələbinə dair inzibati mübahisə üzrə Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinin ## ###### 2025-ci il tarixli, *- *(***)-****/**** nömrəli qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Sumqayıt Məhkəmə Kompleksinin binasında açıq məhkəmə iclasında şifahi məhkəmə baxışı qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İŞİN HALLARI:
1. Qusar rayonu, Zindanmuruq kəndində yerləşən 0,12 ha torpaq sahəsinə dair iddiaçı X4 adına DTXK-nin Qusar rayon şöbəsi tərəfindən ## ### 2006-cı il tarixli, JN- ***F nömrəli KOD 30113018 seriyalı “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Şəhadətnamə verilmiş, Şəhadətnamənin verilməsinə əsas olaraq Qusar rayon Dövlət Notariat Konturunun ##.##.2004-cü il tarixli, *ə-*-*** nömrəli alqı-satqı müqaviləsi göstərilmişdir.
2. İddiaçı ərizə ilə cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin * saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsinə müraciət edərək, JN-***F nömrəli KOD 30113018 seriyalı Şəhadətnamədə göstərilən 0,12 ha torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasını xahiş etmişdir.
3. Cavabdeh ##.##.2024-cü il tarixli, *-**-*-**/*-******/**** nömrəli məktubu ilə iddiaçının müraciətinin icrasından imtina etmişdir. İmtina onunla əsaslandırılmışdır ki, sənədlərin ekspertizası və daşınmaz əmlakın müayinəsi zamanı aşkar olunmuşdur ki, JN- ***F nömrəli KOD 30113018 seriyalı “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair Şəhadətnamə ləğv edilmiş Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin Qusar rayon şöbəsi tərəfindən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin * saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsinə təhvil verilmiş şəhadətnamələrin qeydiyyatı kitablarında qeydiyyatdan keçməmişdir və şəhadətnamənin nüsxəsi Ərazi İdarəsində aşkar edilməmişdir. Şəhadətnamə elektron məlumat bazasında olan xəritə üzərində öz əksini tapmamışdır.
4. Verilən imtina ilə razılaşmayan iddiaçı X4 cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin * saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinə müraciət edərək, Qusar rayonu, Zindanmuruq kəndi ərazisindəki 0,12 ha həyətyanı torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla, reyestrdən çıxarışın və planölçü sənədinin verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulmasını xahiş etmişdir.
İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTLARI: a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
5. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı Qusar rayon Dövlət Notariat Konturunun ##.##.2004-cü il tarixli, *ə-*-*** nömrəli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Qusar rayonu Zindanmuruq kəndi ərazisindən 0,12 ha həyətyanı torpaq sahəsi satın almışdır. Satın aldığı torpağa mülkiyyətini təsdiq edən JN-383F KOD ******** nömrəli “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Şəhadətnamə əldə etmişdir. Həmin gündən hal-hazırki dövrə qədər torpaq sahəsinə sahiblik edərək istifadə edir. Hesab edir ki, həmin torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasından cavabdehin imtinası qanunsuz və əsassızdır.
6. Cavabdeh iddia ərizəsinə yazılı etiraz edərək etirazı imtina məktubu ilə eyni məzmunda əsaslandırmış və əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, torpaq sahəsinin yerləşdiyi yer sənəd üzrə məlum deyildir. Həmin torpaq sahəsinin kateqoriyası, yüksək gərginlikli elektrik və digər kommunikasiya xətlərinin mühafizə zolağına, digər şəxslərin mülkiyyətində, istifadəsində olan torpaq sahələri ilə üst-üstə düşüb-düşməməsi müəyyən edilməmişdir, ərizəyə dair texniki hissə ilə bağlı heç bir münasibət bildirilməmişdir.
7. Sumqayıt İnzibati Məhkəməsi tərəfindən “Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin tabeliyində “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsinin Nizamnaməsinin, strukturunun və ştat cədvəlinin yeni redaksiyada təsdiq edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası iqtisadiyyat nazirinin ## #### 2025-ci il tarixli, F-*** nömrəli əmrinə əsasən cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin * saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsi prosessual hüquqi varisi kimi publik hüquqi şəxsin özü ilə əvəz edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə:
8. Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinin ## ###### 2025-ci il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarı ilə iddia rədd edilmişdir (hakim Aynur Axundova).
9. Məhkəmə qərarını onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdehin imtinası əsaslı olmuşdur. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, JN-383F KOD ******** nömrəli “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Şəhadətnamənin arxiv nüsxəsi və onun tərtib edilməsinə əsas olan sənədlər aşkar edilməmişdir. İddiaçının adına rəsmiləşdirilmiş müqavilə aşkar edilməmiş, eyni zamanda arxivə təhvil verilmiş 4Ə-*** reyestr nömrəli müqavilənin ##.##.2004-cü il tarixdə digər şəxslər barəsində rəsmiləşdirildiyi müəyyən edilmişdir. Qeyd edilənlərə əsasən, iddiaçı tərəfindən hüquqmüəyyənedici sənəd qismində təqdim edilən JN-***F nömrəli “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Şəhadətnaməni məhkəmə mötəbər sənəd qismində qəbul etmir.
10. İddiaçı həmin qərardan apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
APELLYASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞI ETİRAZIN DƏLİLLƏRİ, MƏHKƏMƏ İCRAATI İŞTİRAKÇILARININ İZAHATLARI a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
11. İddiaçı apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, mübahisəli torpaq sahəsinə dair ##.##.2004-cü il tarixdə notarial qaydada təsdiq edilmiş alqı-satqı müqaviləsi var. Bu müqavilə birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilsə də, məhkəmə həmin müqaviləni hüquqmüəyyənedici sənəd kimi qəbul etməkdən imtina etmişdir. Qeyd edilən müqavilə əsasında onun tərəfindən mübahisəli torpaq sahəsi X1 alınmış, həmin müqavilə əsasında onun adına “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dar” Şəhadətnamə tərtib edilmişdir və hazırda qüvvədədir.
12. Məhkəmə araşdırması zamanı tədqiq edilmiş müayinə aktının məzmunundan görünür ki, mübahisəli torpaq sahəsi 0,158 ha ölçüdə təşkil edir, torpaq sahəsinin koordinatları və ölçüləri 0,12 ha ölçüdə olmaqla, verilmiş şəhdətnamənin cizgisinə əsasən işlənilmişdir. Həmin şəhadətnamə həm DWG-də, həm də TEKUİS və AZCAD modelində inteqrasiya olunmuş torpaqların elektron kadastr bazası uçotu məlumat bazasında öz əksini tapmışdır. Göründüyü kimi hazırkı halda torpaq sahəsi onun faktiki istifadəsində olmaqla, naturada mövcuddur və həmin torpaq sahəsinə dair məlumatlar torpaqların elektron kadastr uçot məlumatlarında öz əksini tapmışdır. Belə olan halda, hesab edir ki, cavabdeh tərəfindən şəhadətnamənin qeydiyyat kitabında qeydə alınmaması, elektron məlumat bazasında öz əksini tapmaması kimi dəlilləri əsassızdır.
13. Qeyd edilən alqı-satqı müqaviləsi məhz müvafiq səlahiyyətli qurum tərəfindən arxivə təhvil verilməmiş, bu səbəbdən aşkar edilməmişdir. İstər şəhadətnamənin qeydə alınmaması, təhvil verilməməsi halı, istərsə də alqı-satqı müqaviləsinin arxivə təhvil verilməməsi və aşkar edilməməsi halı onun təqsiri nəticəsində baş verməmiş, habelə, onun məsuliyyət daşıdığı hal kimi ortaya çıxmamışdır. Bu hal inzibati orqanın məsuliyyətsizliyindən irəli gəlmişdir. Belə ki, müvafiq sənədlərin tərtib edilməsi, qeydiyyata alınması, arxivləşdirilməsi və təhvil verilməsi məhz müvafiq səlahiyyətli qurumların səlahiyyətinə aid olmuşdur. Belə olan halda, məhz müvafiq qurumların öz öhdəliyini lazımi qaydada icra edilməməsinin nəticələrinə istinad edilməklə, onun mövcud olan hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina edilməsi qanunvericiliyin mahiyyətinə, məqsədinə və prinsiplərinə zidd olmaqla yanaşı, onun konstitusion hüququnun əsassız olaraq məhdudlaşdırılmasına gətirib çıxarır. Bu baxımdan, cavabdehin imtinası formal xarakter daşımaqla əsassız olmuşdur. b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
14. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iddiaçı apellyasiya şikayətini müdafiə edərək şikayətin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
15. Cavabdeh məhkəmə iclasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilsə də, nümayəndəsi məhkəmə iclasında iştirak etməmiş, gəlməməyin səbəbləri haqqında məlumat verməmişdir. İnzibati Prosessual Məcəllənin 62.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə işə cavabdehin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
16. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası: Maddə 13. Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Mülkiyyət dövlət mülkiyyəti, xüsusi mülkiyyət və bələdiyyə mülkiyyəti növündə ola bilər. Maddə 29. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir.
17. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 2. Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı 2.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. 2.2. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır. Maddə 8. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: ... 8.0.5. 2006-cı il ####un #-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri; ... Maddə 9. Hüquqların dövlət qeydiyyatının aparılması qaydası 9.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatı aşağıdakı qaydada aparılır: ... 9.1.2. daxil edilmiş sənədlərdə göstərilən məlumatın dövlət reyestrində saxlanılan məlumata uyğunluğunun yoxlanılması; ... Maddə 15. Hüquqların dövlət qeydiyyatından imtina 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; ... 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; ...
18. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 407.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## ###### 2020-ci il tarixli qərarı
19. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: Maddə 146. Daşınmaz əmlaka hüququn əmələ gəlməsi 146.1. Daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla). 146.2. Daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. 146.3. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır.
20. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## ####### 2010-cu il tarixli Qərarı
21. Azərbaycan Respublikası İnzibati Prosessual Məcəlləsi: Maddə 58.7. Sübutlar məhkəmə tərəfindən tam və hərtərəfli araşdırıldıqdan sonra qiymətləndirilir. Maddə 87.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Maddə 87.8 Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qərarını əsaslandırmağa borcludur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qərarını dəyişdirmədən qüvvədə saxladıqda, həmin qərardakı əsaslara istinad edə bilər. Lakin hər bir halda apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibət bildirilməlidir. Maddə 89. Bu Məcəllənin 94.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müddətdə şikayətin verilmədiyi və ya proses iştirakçıları tərəfindən şikayətin geri götürüldüyü hallarda, məhkəmə qərarı onun təqdim olunduğu gündən 30 gün, məhkəmə qərardadı isə 10 gün keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Şikayətin geri götürülməsi haqqında bəyanat yazılı şəkildə məhkəməyə təqdim olunmalıdır. Maddə 90.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərar və ya qərardadlarından, bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş hallar istisna olmaqla Ali Məhkəmənin İnzibati kollegiyasına (bundan sonra – Ali Məhkəməyə) şikayət verilə bilər.
APELLYASİYANIN MÜMKÜNLÜYÜ, APELLYASİYA BAXIŞININ HƏDLƏRİ
22. Apellyasiya şikayəti vaxtında verilmişdir. Apellyasiya şikayəti formal baxımdan lazımi qaydada əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də, şikayət üzrə apellyasiya mümkün hesab edilmişdir.
23. Birinci instansiyası məhkəməsinin qərarı bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam olaraq yoxlanılacaqdır.
APELLYASİYA İNSTANSİYASI MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
24. Məhkəmə kollegiyası tərəflərin dinlənilmə hüququnu təmin edib, iş üzrə materialları və apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
25. Yaranmış mübahisə ilə bağlı kollegiya aşağıdakıları qeyd edir:
26. Hazırkı mübahisənin predmetini ## ### 2006-cı il tarixli, JN-***F nömrəli KOD 30113018 seriyalı “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Şəhadətnamədə göstərilən Qusar rayonu, Zindanmuruq kəndində yerləşən 0,12 ha torpaq sahəsi üzərində iddiaçının mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydə alınmasından cavabdehin imtinası təşkil edir.
27. Cavabdehin imtina məktubu və iddia tələbinə etirazının dəlili Şəhadətnamənin qeydiyyat kitablarında qeydə alınmaması və ərazi idarəsinin elektron məlumat bazasında olan xəritədə də öz əksini tapmamasıdır.
28. Birinci instansiya məhkəməsində aparılmış araşdırma zamanı Şəhadətnamənin mötəbərliyi təsdiq edilməmiş, Şəhadətnamədə qeyd olunan məlumatların həqiqiliyi iddiaçının mülkiyyətinə keçirmək istədiyi torpaq sahəsinin qanunla müəyyən edilmiş qaydada bağlanmış müqavilə əsasında əldə edildiyi müəyyən edilməmiş, bu baxımdan, məhkəmə tərəfindən iddianın rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilmişdir.
29. Məhkəmə kollegiyası işə baxan məhkəmənin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq aşağıdakıları qeyd edir:
30. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 8-ci maddəsində daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar konkret olaraq təsbit edilmişdir.
31. Həmin əsaslardan biri də, daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələrdir (Qanunun 8.0.3-cü maddəsi).
32. İddiaçı hazırkı işdə öhdəliyin icrası haqqında iddia ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Öhdəliyin icrası haqqında iddianın təmin edilməsi üçün iddiaçının inzibati orqandan konkret hərəkətin icrasını tələb etmək hüququnu ehtiva edən maddi-hüquqi tələb əsası şəksiz olaraq mövcud olmalıdır. Hazırkı işdə bu subyektiv hüququn yaranma mənbəyi kimi iddiaçı ## ### 2006-cı il tarixli, JN-***F nömrəli "Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Şəhadətnaməyə və onun əsasında duran ##.##.2004-cü il tarixli, *ə-*- *** nömrəli alqı-satqı müqaviləsinə istinad edir. Məhkəmə kollegiyası təqdim edilmiş hüquqmüəyyənedici sənədlərin (inzibati aktın və mülki əqdin) mötəbərliyini yoxlayaraq hesab edir ki, iddiaçının mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasını tələb etmək hüququ yaranmamışdır. Belə ki, iddiaçı ##.##.2004-cü il tarixli, *ə-*-*** nömrəli müqaviləyə əsasən, mübahisəli 0,12 ha torpaq sahəsini X1 alqı-satqı qaydasında əldə etdiyini bildirir.
33. Həmin torpaq sahəsinin reyestr məlumatları ilə bağlı məhkəmə kollegiyasının sorğusuna cavab olaraq isə cavabdehin ## #### 2026-cı il tarixli məktubundan görünür ki, iddia olunan 0,12 ha torpaq sahəsi üzərində hazırkı vaxtadək ümumiyyətlə hər hansı şəxsin mülkiyyət hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamışdır.
34. Həmçinin, iddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilən (səhifə 39) ##.##.2004cü il tarixli, *ə-*-*** nömrəli alqı-satqı müqaviləsində alqı-satqı zamanı torpaq sahəsi üzərində satıcı X4 tərəfindən sərəncam verilməsinə hüquqi əsas kimi dövlət reyestrindən qeydiyyata deyil, Qusar Rayon İcra Hakimiyyətinin F.Engels adına sovxozun ## #### 1995-ci il tarixli, *** nömrəli sərəncamına istinad edilmişdir.
35. Halbuki, Mülki Məcəllənin yuxarıda qeyd olunan 146.2-ci və 146.3-cü maddələrinin tələbinə görə daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək (satmaq, bağışlamaq və s.) hüququ yalnız həmin əmlak dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra yaranır və qeydiyyatsız əmlakla bağlı bağlanan bütün müqavilələr hüquqi qüvvəyə malik olmayıb etibarsız sayılır.
36. Digər tərəfdən, iş materiallarında olan həmin alqı-satqı müqaviləsindən müəyyən edilir ki, müqavilənin predmeti 0,12 ha torpaq sahəsinin özü deyil, yalnız onun üzərində yerləşən yarımçıq tikili olmuşdur.
37. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## ####### 2010-cu il tarixli Qərarında da qeyd edilir ki, Azərbaycan Respublikasının mülki qanunvericiliyində əqd əsasında əldə edilən daşınmaz əmlaka sahiblik, istifadə və sərəncam hüquqlarının yaranması anları fərqli müəyyən edilmişdir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 146.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir. Sərəncam vermək hüququ isə Mülki Məcəllənin 146.2-ci maddəsinə görə dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra yaranır. V.Q.Teryoxinin şikayəti ilə əlaqədar Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## ###### 2010-cu il tarixli qərarında mülkiyyət hüququnun məzmununu təşkil edən sahiblik, istifadə və sərəncam hüququ ilə bağlı aşağıdakı hüquqi mövqe formalaşmışdır: “Mülki və torpaq qanunvericiliyinin müddəalarından da göründüyü kimi tərəflərin razılığı ilə yanaşı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması barədə zəruri şərt həmin əşyaya mülkiyyət hüququnun tam həcmdə əldə edilməsi, xüsusilə də şəxsin onun barəsində sərəncam vermək hüququnun yaranması baxımından mühüm əhəmiyyət kəsb edir”. Mülkiyyətçi öz əmlakını satmaq, icarəyə vermək, girov qoymaq, bağışlamaq barədə öz mülahizəsinə görə qərar qəbul edə bilər. Əmlak üzərində sərəncam verərkən mülkiyyətçi konkret şəxslə (məsələn, əmlakı alanla, girov götürənlə və s.) hüquqi münasibətə girir. Bununla belə, sərəncam hüququnun həyata keçirilməsi mülki münasibətlərin digər subyektlərinin maraqlarına toxuna bilər. Sərəncam hüququ sərəncam verən tərəfin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə əsasən bu hüquqa malik olması ilə təsdiqlənir. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırılması barədə məlumatlar dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. Təsadüfi deyildir ki, daşınmaz əmlakla bağlı əqdlərin təsdiqlənməsi səlahiyyətlərini həyata keçirən notariat orqanlarının fəaliyyətini tənzimləyən normativ hüquqi aktlarda notariusların üzərinə belə əmlakı özgəninkiləşdirən şəxslərin sərəncam hüququna malik olmasının yoxlanılması ilə bağlı bir sıra vəzifələr qoyulur. Belə ki, notariuslar daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi və ya girov qoyulması haqqında müqavilələri notariat qaydasında təsdiq edərkən onların özgəninkiləşdirən və ya girov qoyan şəxsə məxsus olmasını yoxlayırlar. Notarius özgəninkiləşdirilən və ya girov qoyulan əmlaka mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatı haqqında müvafiq reyestrdən çıxarışı tələb edir.
38. Daşınmaz əmlak barəsində sərəncam vermək hüququnun yalnız dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra yarandığını göstərən Mülki Məcəllənin 146.2ci maddəsini və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun bununla bağlı hüquqi mövqeyini nəzərə alaraq, kollegiya qeyd edir ki, hazırkı iş üzrə də iddiaçı torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun əqd - alqı-satqı müqaviləsi əsasında yarandığını iddia edir.
39. Lakin, torpaq sahəsi barəsində sərəncam verilməsinə dair notariat qaydasında təsdiqlənmiş həmin müqavilə Mülki Məcəllənin qeyd olunan normasının tələbinə və KMP-nin hüquqi mövqeyinə zidd olaraq bu əmlak üzərində satıcının mülkiyyət hüququ reyestrdə qeydə alınmadan təsdiq edilmişdir ki, qanunverici belə müqavilələri etibarsız hesab edir.
40. Belə ki, daşınmaz əmlaka aid olan məlumatların vahid dövlət reyestrində qeydiyyatı həm dövlət, həm də mülkiyyətçilərin mənafelərinin qorunması baxımından vacibdir. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatının nəticəsində şəxsin qanuni əsaslarla əldə etdiyi müvafiq daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun tanınması bu hüququn pozulmasının və mübahisə edilməsinin qarşısını alır. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı əmlaka dair mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənədlərin həqiqiliyinə və əsaslılığına təminat kimi qiymətləndirilir. Dövlət orqanlarının bu istiqamətdəki fəaliyyətinin əsas məqsədlərindən biri isə hər kəsin hüquq və qanuni mənafelərinin qorunmasıdır. Bu baxımdan qeyd olunan sahədə dövlət orqanlarına həvalə edilmiş səlahiyyətlərin həyata keçirilməsi nəticəsində hər hansı fiziki və ya hüquqi şəxsin hüquqlarının, o cümlədən mülkiyyət hüquqlarının tam həcmdə reallaşdırılmasının əsassız olaraq məhdudlaşdırılmasının yolverilməzliyi də xüsusi əhəmiyyət kəsb edir.
41. Bundan başqa, birinci instansiya məhkəməsinin sorğusuna cavab olaraq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Dövlət Notariat Arxivinin ##.##.2025-ci il tarixli məktubundan görünür ki, dövlət notariat ofisi tərəfindən arxivə təhvil verilmiş 2004-cü ildə təsdiq edilmiş daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə dair müqavilələrə baxış keçirilərkən iddiaçının adına rəsmiləşdirilmiş müqavilə aşkar edilməmişdir. Eyni zamanda, arxivə təhvil verilmiş 4Ə-*** reyestr nömrəli müqavilənin ##.##.2004-cü il tarixdə digər şəxslər barəsində rəsmiləşdirildiyi müəyyən edilmişdir.
42. Nəzərə almaq lazımdır ki, daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı sahəsində əsas prinsiplərdən biri mötəbərlik prinsipidir. Bu prinsipə görə dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış hüquqlar və onları təsdiq edən sənədlər yalnız o halda mötəbər (etibarlı və hüquqi qüvvəyə malik) hesab olunur ki, onların əsasında duran hüquqi faktlar və ilkin hüquqyaradıcı sənədlər həqiqi, qanuni və sübuta yetirilmiş olsun. Əgər hüququn yaranmasına əsas olmuş sənəd (məsələn, alqı-satqı müqaviləsi) mövcud olmayan və ya təsdiqlənməmişdirsə, bu halda, həmin sənədə əsaslanan dövlət qeydiyyatı da mötəbərlik keyfiyyətini itirir.
43. Bundan başqa, iddia olunan torpaq sahəsi birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı cavabdeh tərəfindən yerində müayinə edilərək, bununla bağlı məhkəməyə ##.##.2025-ci il tarixli müayinə aktı təqdim edilmişdir.
44. Müayinə aktından görünür ki, torpaq sahəsinin sənəd üzrə ölçüsü 0,12 ha olmaqla, faktiki olaraq 0,158 ha təşkil edir. Torpaq sahəsinə dair JN-***F nömrəli KOD 30113018 seriyalı şəhadətnamə “İslahat - kompleks yerquruluşu layihəsi’’ ndə (DWG-də) öz əksini tapmamışdır. Torpaq sahəsinin faktiki koordinatları həmin layihədə dəqiqləşdirildikdə, müəyyən edilmişdir ki, sahə “kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqları” kateqoriyasına aid olub, “bələdiyyə" mülkiyyətində olmaqla uqodiyası “təmiz örüş" üçün nəzərdə tutulmuşdur. Həmçinin, torpaq sahəsinə dair şəhadətnamə DBF siyahılarında da öz əksini tapmamışdır. Şəhadətnamə ТЕKUİS və AZCAD modelinə inteqrasiya olunmuş torpaqların elektron kadastr uçotu məlumat bazasında öz əksini tapmışdır, lakin “yaşayış məntəqələrinin torpaqları" kateqoriyasına aid, “bələdiyyə” mülkiyyətində olmaqla uqodiyası “həyətyanı” kimi istifadəçi adı “X4” qeyd edilməklə uçota alınmışdır.
45. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, mübahisəli torpaq sahəsinə dair şəhadətnamə iddiaçının adına TEKUİS elektron bazasında əks olunsa da, bu fakt təkbaşına həmin sənədə hüquqi qüvvə qazandıra bilməz. Elektron bazadakı qeydlər yalnız etibarlı maddi-hüquqi əsaslara söykəndikdə legitimlik kəsb edir. Hazırkı halda şəhadətnamənin tərtib edilməsinə əsas kimi göstərilən alqı-satqı müqaviləsi, yuxarıda təhlil edildiyi kimi, bilavasitə torpaq üzərində mülkiyyət hüququ yaratmadığından, həmin qüsurlu sənədə istinadla verilmiş şəhadətnamə də heç bir hüquqi nəticə doğurmur və mülkiyyət hüququnu təsdiq edən mötəbər sənəd kimi qəbul edilə bilməz.
46. Qeyd edilənlərdən başqa, müayinə aktından müəyyən edilir ki, sənəd üzrə 0,12 ha torpaq sahəsinin 0,0953 ha hissəsinə başqa şəxs - X2 da iddiası mövcuddur. Qeyd olunan mübahisəyə dair inzibati iş (*-*(***)-****/**** nömrəli) hazırda Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinin icraatındadır.
47. Göründüyü kimi iddia olunan torpaq sahəsinin bir hissəsinə dair hazırda məhkəmə qaydasında baxılan mübahisə də mövcuddur.
48. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası işin sadalanan xüsusatlarını nəzərə alaraq “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun yuxarıda istinad edilən 8.0.5, 9.1.2, 9.1.3 və 15.1.1-ci maddələrinin hazırkı mübahisəyə tətbiqi baxımdan hesab edir ki, ## ### 2006-cı il tarixli, JN-***F nömrəli KOD 30113018 seriyalı “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Şəhadətnamədəki məlumatların həqiqiliyi məhkəmə araşdırması zamanı öz təsdiqini tapmadığından, Şəhadətnamədə göstərilən məlumatlar dövlət reyestrində saxlanılan məlumatlara uyğun olmadığından, eləcə də, torpaq sahəsinin bir hissəsinə məhkəmə qaydasında baxılan başqa mübahisə olduğundan cavabdehin imtinası əsaslı olmuşdur. İddiaçının torpaq üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması üçün “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar yoxdur.
49. Qeyd olunmalıdır ki, məcburetmə haqqında iddialarda olduğu kimi öhdəliyin icrası haqqında iddialar üzrə də həmin öhdəliyin icra edilməli olmasını zəruri edən faktiki şərtlərin mövcudluğunu sübut etmək vəzifəsi iddiaçının, belə öhdəliyin icrasını istisna edən faktiki şərtlərin mövcudluğunu sübut etmək vəzifəsi isə cavabdehin üzərinə düşür ki, hazırkı işdə iddiaçı faktiki şərtlərin mövcudluğunu sübut edə bilməmişdir.
50. Bu səbəbdən də kollegiya hesab edir ki, iddiaçı hazırkı tələbində haqlı olmamış, buna görə də hazırkı mübahisə üzrə cavabdehin imtinası qanuna zidd deyil və iddiaçının hüquqlarını pozmamışdır, imtina mövcud inzibati praktikaya uyğun, cavabdehin inzibati orqan olaraq güdməli olduğu qanuni məqsədə mütənasib, həmin məqsədə çatmaq üçün öz məzmunu baxımından zəruri və yararlı olmuşdur (“İnzibati icraat haqqında” AR Qanununun 13.2 və 17-ci maddələri). Şərh edilənlərə əsasən, məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinin ## ###### 2025-ci il tarixli, *-*(***)-****/**** nömrəli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılsın. Məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay müddətində Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına (AZ 1025, Bakı şəhəri, Yusif Səfərov küçəsi 14, 1193-cü məhəllə) Sumqayıt Apelyasiya Məhkəməsi (Sumqayıt şəhəri, Sülh prospekti 70) vasitəsilə kassasiya şikayəti verilə bilər.