Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(102)-3592/2025 28.07.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh3, cavabdeh2, cavabdeh4 və Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Kateqoriya (açar sözlər): alqı-satqı müqaviləsi (daşınmaz əmlakın alqı-satqısı), əqdin etibarsızlığı, əhəmiyyətsiz əqdin etibarsızlığı nəticələrinin tətbiqi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu (məruzəçi), Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlu, Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh3, cavabdeh2, cavabdeh4 və Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisinə qarşı “alqı-satqı və ipoteka müqavilələrinin etibarsız hesab edilməsi, həmin müqavilələr əsasında verilmiş çıxarışların ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## #### 2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdehlər cavabdeh4 və cavabdeh2 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə ## #### 2026-cı il tarixdə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Işin halları:
1. X17 mülkiyyətində olan ünvan 1 saylı ünvanda yerləşən mənzili (bundan sonra mübahisəli mənzil) ##.##.2016-cı il tarixdə oğluna - iddiaçı İddiaçı bağışlamış və mənzil xüsusi mülkiyyət kimi sonuncunun adına ##.##.2016-cı il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır.
2. Iddiaçı ##.##.2017-ci il tarixli daşınmaz əmlakın kirayə müqaviləsinə əsasən mübahisəli mənzili əşyaları ilə birlikdə aylıq 600 manat müqabilində cavabdeh cavabdeh3 kirayə vermişdir.
3. Rusiya Federasiyası Tümen vilayəti Tümen rayon notarial dairəsinin notariusu X18 tərəfindən təsdiq edilmiş ##.##.2022-ci il tarixli etibarnamə ilə iddiaçı mülkiyyətində olan mübahisəli mənzili idarə və istifadə etmək, barəsində sərəncam vermək, buna müvafiq olaraq qanunla yol verilən bütün əqdləri bağlamaq, o cümlədən əmlakı satmaq və sair kimi səlahiyyətlərin həyata keçirilməsini X5 etibar etmişdir.
4. X4, X10, X3, X19, X7 notarial qaydada təsdiq edilmiş ərizə verərək qeydiyyatda olduqları mübahisəli mənzilin girov, ipoteka qoyulmasına və satışına razılıq vermişlər.
5. ##.##.2022-ci il tarixdə X5 (iddiaçının əvəzinə), X2 (“xxxx” Açıq Səhmdar Cəmiyyəti əvəzinə) və cavabdeh3 arasında mübahisəli mənzilə dair müqavilə bağlanmış və mənzil ipoteka ilə yüklü edilmişdir.
6. Mübahisəli mənzil ##.##.2022-ci il tarixdə cavabdeh3 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır.
7. ##.##.2023-cü il tarixli, AN-İ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən cavabdeh3 ona məxsus olan mübahisəli mənzili cavabdeh2 satmış və mənzili sonuncunun mülkiyyətinə vermişdir.
8. ##.##.2023-cü il tarixli, AN-İ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən cavabdeh2 ona məxsus olan mübahisəli mənzili 170000 manata cavabdeh4 satmış, sonuncunun mənzilə dair mülkiyyət hüququ ##.##.2023-cü ildə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır.
9. ##.##.2023-cü il tarixli mənzillərin, evlərin müvəqqəti istifadəyə verilməsi müqaviləsinə əsasən, cavabdeh4 mübahisəli mənzili cavabdeh3 kirayə vermiş, kirayə müddəti isə ##.##.2024-cü il tarixədək müəyyən edilmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
10. Iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh3, cavabdeh2, cavabdeh4 və Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək mübahisəli mənzillə bağlı saxta yolla bağlanmış bütün müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi, həmin müqavilələr əsasında verilmiş daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışların ləğv edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini və proses iştirakçılarının əməllərində cinayət tərkibinin olub-olmamasının müəyyən edilməsi üçün xüsusi qərardad çıxarılıb prokurora göndərilməsini xahiş etmişdir.
11. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, mübahisəli mənzil ##.##.2016-cı il tarixdə daşınmaz əmlakın bağışlanması müqaviləsinə əsasən onun mülkiyyətinə keçmiş və o, mənzili cavabdeh3 kirayə vermişdir. Lakin kirayəçi cavabdeh3 ondan xəbərsiz, gizli yolla onun mülkiyyətində olmuş evə saxta yollarla “çıxarış” almışdır. Daha sonra onun xəbəri olmadan həmin evi digər şəxslərə satmışdır. Sonuncu mülkiyyətçi isə cavabdeh4dur. Onun baş tutan heç bir alğı-satqıdan xəbəri olmamışdır. Çünki o, mülkiyyətində olan evi cavabdeh3 satmamışdır. Vəkil sorğusu ilə müraciət olunandan sonra o, ** saylı notariat ofisindən mülkiyyətində olan mənzillə bağlı aparılmış notarial hərəkətləri əks etdirən materialı aldıqda ona məlum olmuşdur ki, guya o, Rusiya Federasiyasında olduğu üçün heç vaxt tanımadığı X5 etibarnamə vermişdir. Elman Zeynalov da əldə etdiyi saxta etibarnamə əsasında müraciət edərək ona məxsus evdə qeydiyyatda olan şəxslər barədə arayış əldə etdikdən sonra həmin şəxslərin də adından evin satılmasına dair saxta ərizələr tərtib olunmuşdur. Bundan sonra X5, cavabdeh3 və “xxxx” ASC arasında saxta etibarnamə əsasında və çıxarışın əsli onda olmasına baxmayaraq ##.##.2022-ci il tarixdə alğı-satqı və ipoteka müqaviləsi bağlanmış və həmin mənzilə dair müvafiq “çıxarış” cavabdeh3 adına rəsmiləşmiş və həmin mənzil ##.##.2023-cü il tarixdə cavabdeh3 ilə cavabdeh2 arasında və ##.##.2023-cü il tarixdə cavabdeh2 ilə cavabdeh4 arasında hər biri ** saylı notariat ofisində bağlanmış müqavilələrə görə satılmışdır. Bu məsələdən xəbərdar olduqdan dərhal sonra o, DIN-ə müraciət etmişdir. Məsələ ilə bağlı Nərimanov rayon polis idarəsində araşdırma aparılır.
12. Iddiaçının nümayəndəsi və vəkili vəkil1 iddia tələbini müdafiə edərək bildirmişdir ki, cavabdeh3 əməlində Cinayət Məcəlləsinin 178-ci maddəsinin tərkibi var. Hüquqlarını müdafiə etdiyi iddiaçıya mübahisəli ev anasından bağışlanma ilə keçmiş, iddiaçı ilə cavabdeh3 arasında kirayə müqaviləsi imzalanmış, şəxs kirayə pulunu mütəmadi alması səbəbilə aralarında etibar, inam yarandığı üçün evi yoxlamamışdır. Lakin uzun müddətdən sonra cavabdeh3 kirayə pulunu ödəməmiş, əvvəlcə ödəcəyini bildirərək vaxt istəmiş, daha sonra telefona cavab vermədiyi üçün iddiaçı evə getmiş və cavabdeh cavabdeh4 həmin evdə yaşadığı müəyyən olunmuşdur. Sonuncu, iddiaçıya məlumat vermişdir ki, evi alqı-satqı yolu ilə almışdır. Daha sonra onlar arasında mübahisə olmuş və iddiaçı hüquq-mühafizə orqanlarına zəng etmişdir. Iddiaçının adından etibarnamə verilməsi ** saylı notariat ofisindən sənədləri götürəndə müəyyən edilmişdir, hətta iddiaçı guya Rusiya Federasiyasının Tumen vilayətindədir. Notariat işində X5 var və müəyyən edilmişdir ki, sonuncu, cavabdeh3 əmisi oğludur. Ev sonradan cavabdeh2 satılmış, ondan da cavabdeh4 verilmiş və çıxarış alınmışdır. Bu səbəbdən də çıxarışların ləğvi ilə əlaqədar məhkəməyə müraciət etmişlər. Notariat sənədləri saxtadır. Iddia etdikləri məsələ aydınlaşdırılmış, etibarnamədə əks olunan imzanın iddiaçı tərəfindən icra olunmaması verilmiş ekspertiza rəyində öz təsdiqini tapmışdır. Həmçinin mübahisəli mənzil hazırda iddiaçının istifadəsindədir.
13. Cavabdeh cavabdeh2 iddiaya etiraz edərək bildirmişdir ki, həm cavabdeh3 ilə, həm də cavabdeh4 ilə aralarında bağlanmış alğı-satqı müqavilələri tam qanuna uyğundur və müqavilələrin bağlanmasına əsas olmuş sənədlərin saxta olmasına dair hər hansı sübut olmamışdır. Iddiaçı fərziyyə irəli sürərək bildirmişdir ki, mülkiyyətində olan mənzil üzərində sərəncam vermə səlahiyyətinə dair adından X5 adına Rusiya Federasiyasında təsdiqlənmiş saxta etibarnamə vermiş və həmin etibarnamə əsasında da digər saxtalıqlar edilmiş və iddiaçı da bunu bilən kimi şikayət ərizəsini vermişdir. Belə olan halda bir ilə yaxındır şikayət üzrə cinayət işi olması barədə hər hansı cavabın olmaması sual doğurur. Bundan başqa, əmlakı ona satan cavabdeh3 adına dövlət reyestrindən verilmiş əmlaka mülkiyyət hüququnu tanıyan çıxarış olmuş və həmin çıxarışın qanuni olması notariat kontoru tərəfindən də araşdırılmış (yüklü olub-olmaması) və heç bir şübhəli hal aşkar olunmamışdır. X5 etibarnamə əldə etdiyini bildirən iddiaçı, bu şəxsə qarşı iddia belə irəli sürməmişdir. Bütün bu və digər faktlar isə iddiaçının ona və digərlərinə qarşı iddiasının tamamilə əsassız olduğunu təsdiq edir. Həm o, həm də ondan mənzili satın almış cavabdeh4 vicdanlı alıcılardır və iddiaçının fərziyyələrindən məlumatları olmamışdır.
14. Cavabdeh cavabdeh4 iddiaya etiraz edərək bildirmişdir ki, o, ##.##.2023-cü il tarixdə 1167194 AN-İ nömrəli alqı-satqı müqaviləsi əsasında əldə etdiyi mübahisəli mənzilin razılaşdırılmış dəyərini olaraq 170000 manat pulu satıcı tərəfə, yəni cavabdeh2 ödəmiş və adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən 007011000051-05301-****** reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli, 0610.2023-cü il tarixli çıxarış verilmişdir. Hazırda iddiaçı mübahisələndirdiyi mənzilin mülkiyyətçisi olduğunu, cavabdeh3 onun mənzilini xəbəri olmadan adına keçirdiyini və başqa şəxslərə satdığını bildirmiş, məhkəmədən mənzilə dair aparılmış əməliyyatların etibarsız sayılması, dövlət reyestrindəki qeydiyyatların ləğv edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. O, mənzillə əlaqədar iddiaçının qeyd etdiyi hallardan tam xəbərsiz şəxsdir və tam qanuni əsaslarla notariat qaydasında dəyərini ödəməklə mənzil almışdır, bu gün mənzilin tam qanuni mülkiyyətçisi, sahibidir, yəni qanunun dili ilə deyilərsə vicdanlı alıcıdır. Bu səbəbdən ona qarşı irəli sürülmüş iddianı əsassız hesab edir və rədd olunmasını xahiş edir. Iddiaçının vəkili və nümayəndəsi vəkil1 məhkəmənin sualına, yəni iddianın ona münasibətdə açıqlamasına cavabında bildirmişdir ki, o, başa düşür ki, cavabdeh cavabdeh4 da aldanmışdır, bilməmişdir ki, ona satılan mənzilin sənədləri kökdən saxtalaşdırılıb. Amma iddialarını müdafiə edirlər, çünki mənzilin onlara qayıtması üçün bütün müqavilələr etibarsız sayılmalıdır. Bundan başqa, iddianın əsaslandığı başlıca detal odur ki, iddiaçının adından X5 adına Rusiya Federasiyasında təsdiqlənmiş saxta etibarnamə verilmiş və həmin etibarnamə əsasında da digər saxtalıqlar edilmişdir. Qaldırılan iddia ərizəsində isə nə saxta olunduğu iddia edilən etibarnamə mübahisələndirilməmiş, nə də ki, saxta etibarnamə əldə edən kimi göstərdiyi X5 qarşı heç bir tələb irəli sürməmişdir.
15. Cavabdeh cavabdeh4 iddia tələbini qəbul etməyərək izahatında bildirmişdir ki, qonşuluğunda yaşayan Dina xanım gəlib ona həkim yoldaşı ilə pul qoyub bir yerdə ev aldıqlarını, indi də evin satıldığını bildirmiş, o, da evi 170000 manata almış və təmir etdirmişdir. O, evi kirayə vermiş və evində kirayədə qalan şəxslərin kirayə pulunu iki ay gecikdirdiyini görmüşdür. Bu səbəbdən fevralın 29-da həmin evə getmiş və evdə iddiaçı ilə rastlaşmışdır. O zaman məlumatı olmuşdur ki, aldadılmışdır. Diana xanım və həkim deyilən şəxs evi almışlar. Sonra həkim pulunu istəmiş, lakin Diana xanımında qaytarmaq üçün pulu olmadığına görə evi ona satmışdır. Evə dair alqı-satqı ** saylı notariat ofisində olmuş və bu zaman iddiaçı orada olmamışdır. Pulu isə nağd şəkildə notariusda ödəmişdir. Iddianı özünə münasibətdə tamamilə əsassız hesab edərək rədd olunmasını xahiş edir. Iddiaçının iddia dəlilləri diqqətlə araşdırılsa, uydurma iddiasını əsaslı saymaq yerinə barəsində cinayət işinin açılmasına əsaslar tapmaq olar. Əmindir ki, bu şəxs iddiası üzrə cavabdeh qoyduğu cavabdeh3 və qurma planın digər üzvü Elman Zeynalovla əməl ortaqlarıdırlar. Onun şikayəti üzrə Nərimanov rayon Polis Idarəsinin 18-ci Polis Bölməsində HK-*-*** saylı material əsasında aparılmış araşdırmanın nəticəsi olaraq qəbul edilmiş ## ###### 2025-ci il tarixli qərarından da görünür ki, iddiaçı onun mülkiyyətində olan mənzili əldə etməsini hər hansı qanun pozuntularına yol verildiyinə dair sübut təqdim edə bilmir və tərəfindən aldadıldığını bildirdiyi şəxslərin də hərəkətlərindən onun məlumatlı olmasına dair hər hansı sübut təqdim edə bilmir. Bu isə o deməkdir ki, məhkəmənin icraatında baxılan iş üzrə onun cavabdehliyinə əsas ola biləcək heç bir arqument yoxdur, yəni o, mənzili əldə edən vicdanlı alıcıdır. Məhkəmədən iddianın rədd olunmasını xahiş edir.
16. Azərbaycan Respublikasının Dövlət Sərhəd Xidmətinin Sərhəd Nəzarəti tərəfindən məhkəmənin sorğusuna verilmiş ##.##.2024-cü il tarixli, *-**-*/**-****/** nömrəli cavab məktubunda dövlət sərhədindən hərəkətləri barədə IAMAS bazasında olan məlumata əsasən ##.##.1963-cü il təvəllüdlü iddiaçının sonuncu dəfə çıxışının ##.##.2004-cü il, girişinin isə ##.##.2004-cü il olduğu qeyd edilmişdir.
17. ##.##.2025-ci il tarixli qərara əsasən, iddiaçının şikayəti əsasında toplanmış material üzrə cinayət işinin başlanması rədd edilmişdir.
18. Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli, */***/**** nömrəli ekspert rəyi ilə müəyyən edilmişdir ki, ekspertizaya təqdim olunmuş ##.##.2022-ci il tarixli etibarnamədə “doveritel” qrafasında “X11 oqlı” yazılarından aşağıda sağ tərəfdə yerləşən imza iddiaçı tərəfindən yox, başqa şəxs tərəfindən icra olunmuşdur.
19. Zəngilan Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-*/**** saylı qətnaməsi ilə (hakim Gülsarə Imanova) iddianın təmin edilməsi, iddiaçı ilə cavabdeh3 arasında mübahisəli mənzilə dair Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisində bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli, MK ******/** nömrəli alqı-satqı və ipoteka müqaviləsinın ləğv edilməsi, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən mübahisəli mənzilə dair cavabdeh3 adına verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, ##.##.2022-ci il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın ləğv edilməsi, cavabdeh3 ilə cavabdeh2 arasında mübahisəli mənzilə dair Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisində bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli, AN-İ ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin ləğv edilməsi, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən mübahisəli mənzilə dair cavabdeh2 adına verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, ##.##.2023-cü il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın ləğv edilməsi, cavabdeh2 ilə cavabdeh4 arasında mübahisəli mənzilə dair Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisində bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli AN-İ ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin ləğv edilməsi, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən mübahisəli mənzilə dair cavabdeh4 adına verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, ##.##.2023-cü il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın ləğv edilməsi və iş üzrə 137 manat ekspertiza xərcinin cavabdehlər cavabdeh3, cavabdeh2 və cavabdeh4 müştərək qaydada tutularaq Dövlət Büdcəsinə ödənilməsi qət edilmişdir.
20. Məhkəmə öz mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, mübahisəli mənzilə dair alqı-satqı hərəkətlərinin aparılması Rusiya Federasiyası Tümen vilayəti Tümen rayon notarial dairəsinin notariusu X18 adından təsdiq edilmiş iddiaçının adından X5 adına verilmiş ##.##.2022-ci il tarixli etibarnamə əsasında olmuşdur. Etibarnamədə iddiaçının 2022-ci il tarixdə Rusiya Federasiyasında olduğundan X5 mülkiyyətində olan mübahisəli mənzili idarə etmək, istifadə etmək, üzərində sərəncam vermək, buna müvafiq olaraq qanunla yol verilən bütün əqdləri bağlamaq, o, cümlədən əmlakı satmaq və sair kimi səlahiyyətlərin həyata keçirilməsini etibar etməsi qeyd olunsa da, məhkəmə araşdırması zamanı Azərbaycan Respublikasının Dövlət Sərhəd Xidmətinin Sərhəd Nəzarətinin sonuncu dəfə dövlət sərhədindən hərəkətləri barədə IAMAS bazasında olan məlumatda iddiaçının ölkədən çıxışı ##.##.2004-cü il, ölkəyə girişi isə ##.##.2004-cü il göstərilmişdir. Bu da onu göstərir ki, X5 iddiaçının adından saxta yolla əldə etdiyi həmin etibarnamədən istifadə edərək, mübahisəli mənzili ##.##.2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi əsasında cavabdeh3 satmış, cavabdeh3 isə mənzilə dair öz adına çıxarış əldə etdikdən sonra cavabdeh2 ilə aralarında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi əsasında mənzili cavabdeh2 satmışdır. cavabdeh2 mübahisəli mənzili cavabdeh4 ilə aralarında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi əsasında mənzilin hazırkı mükiyyətçisi olan cavabdeh4 170000 manat dəyərində sataraq, mənzili onun mülkiyyətinə vermişdir. Rusiya Federasiyası Tümen vilayəti Tümen rayon notarial dairəsinin notariusu X18 adından təsdiq edilmiş, iddiaçının adından X5 adına verilmiş ##.##.2022-ci il tarixli etibarnamədəki imzanın iddiaçı tərəfindən deyil, başqa şəxs tərəfindən icra olunması ##.##.2025-ci il tarixli, */***/**** nömrəli ekspert rəyi ilə tam sübuta yetmişdir.
21. Cavabdeh cavabdeh4 vicdanlı alıcı hesab olunması ilə bağlı məhkəmə qeyd etməyi zəruri hesab etmişdir ki, əldə edən şəxs özünün vicdanlı əldə edən olmasını isbat etməli deyil, əksinə, şəxsin vicdanlı əldə edən olmadığını iddia edən tərəf sübuta yetirməlidir. Vicdanlı olmama faktının isbatı üçün əldə edən şəxsin əmlakı və ya hüququ əldə etməsinə mane olan halı bilməsi və ya bilmək üçün ondan gözlənilən diqqəti göstərməməsinin sübut olunması tələb edilir ki, iddiaçı belə sübut növü təqdim etməmişdir.
22. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdeh cavabdeh4 hazırkı halda heç cür vicdanlı əldə edən hesab edilmədiyindən Azərbaycan Respublkası Konstitusiya Məhkəməsinin vicdanlı əldə edənlə bağlı müxtəlif qərarlarında şərh etdiyi hüquqi mövqeyi tərəflərin bu münasibətinə tətbiq edilə bilməz.
23. Məhkəmə Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsinin tələblərini nəzərə alaraq qeyd etmişdir ki, hazırkı halda əqd etibarsız olduğuna görə tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa borcludur.
24. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 5.3, 6.2, 140, 152.1, 178.8 (## ###### 2017-ci il tarixli ***VQD nömrəli qanunla dəyişiklik edilənədək olan redaksiya), 324.1, 331.1, 334.1, 337.1, 337.2, 337.3, 337.4, 337.5, 339.1, 339.2, 339.3, 339.4, 339.6 və 390-cı, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 80, 81, 82.3, 88, 106.1, 119 və 216-220-ci maddələrinə maddələrinə, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” # ##### 2021-ci il tarixli, Ə.Ibrahimovun şikayəti üzrə 2004-cü il ## ##### tarixli, B.Qasımovun şikayəti üzrə 2019-cu il # ###### və N.Əsədovanın şikayəti üzrə 2021-ci il ## ##### tarixli, “S.N.Məmmədovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının aktlarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ## ####### 2004-cü il tarixli, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumunun “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” ## ###### 2005-ci il tarixli, * saylı Qərarının 6.10-cu bəndinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat:
25. Cavabdeh cavabdeh2 apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın ona aid hissədə təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
26. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh4 mənzilə dair vicdanlı əldə edən olması danılmazdır. Cavabdeh cavabdeh2 mənzili aldığı zaman notariat əməliyyatının (alqı-satqı) qanunsuzluğuna dəlalət edən hər hansı şübhəli məqam olmamışdır. Həmçinin mübahisələndirilən alqı-satqı müqavilələrinin saxta yolla bağlandığını iddiaçı iddia etsə də, saxta olduğuna istinad etdiyi etibarnaməni mübahisələndirməmiş, eləcə də saxta olduğunu bildirdiyi etibarnaməni əldə edən şəxsi iddiası üzrə cavabdeh görməmişdir. Demək ki, alqı-satqı müqavilələrinin arxasında hüquqi əhəmiyyətə malik olan hərəkət durmuş olur və onu bağlamaqla tərəflər başa düşüb və dərk ediblər ki, həmin əqdlər üzrə hüquqi nəticə, yəni onlar üçün hüquq, vəzifə və öhdəlik əmələ gələcək. Birinci instansiya məhkəməsi qətnamədəki sıralamasında qeyd edərək göstərmişdir ki, cavabdeh3, mübahisəli mənzili öz adına çıxarış əldə etdikdən sonra, cavabdeh2 ilə ##.##.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlayaraq satmışdır. Bu əməliyyatın aparılması zamanı bağlanan əqdin qanunsuzluğuna dəlalət edən heç bir hal olmamış, birinci instansiya məhkəməsi, mübahisəli mənzili vicdanlı əldə edən hesab edilməsini təkzib edən heç bir fakta istinad edə bilməmiş, eləcə də belə bir sübut məhkəməyə təqdim edilməmiş, məhkəmə iddianı cavabdeh cavabdeh2 münasibətdə təmin etməsinə əsas verən heç bir fakta söykənməmiş, formal mülahizələrə əsaslanmışdır. O, mübahisəli mənzili vicdanlı əldə edən şəxs olmuşdur və mənzili satdığı şəxs də tam qanuni əsaslarla, tələb olunan qaydalarda, dürüst sənədlərə əsasən ondan mənzili almışdır.
27. Cavabdeh cavabdeh4 da apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın ona münasibətdə əsassız sayılaraq rədd edilməsini xahiş etmişdir.
28. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı iddianın əsasını təşkil edən etibarnaməni mübahisələndirməmiş, adına saxta etibarnamə verildiyini bildirdiyi X5 cavabdehlər sırasına əlavə etməmişdir. Məhkəmə iclası zamanı iddiaçının vəkili və nümayəndəsi verilən suallara cavabında bildirmişdir ki, o, başa düşür ki, cavabdeh4 də aldanıb, aldığı mənzilin sənədlərinin saxta yolla əldə olunduğunu bilmədən mənzil alıb və nəticədə də maddi zərərlərə düşüb, amma istənilən halda mənzilin iddiaçıya qayıtması üçün bütün müqavilələr etibarsız sayılmalıdır. Birinci instansiya məhkəməsi isə qeyd etmişdir ki, cavabdeh cavabdeh4 hazırkı halda heç cür vicdanlı əldə edən hesab edilmədiyindən Konstitusiya Məhkəməsinin vicdanlı əldə edənlə bağlı müxtəlif qərarlarında şərh etdiyi hüquqi mövqeyi tərəfərin bu münasibətinə tətbiq edilə bilməz. Qeyd edilməlidir ki, cavabdeh cavabdeh4 vicdanlı əldə edən olduğunu iddia tərəfi belə izah etmiş və bildirmişdir ki, mübahisəli mənzilə dair o, cavabdeh Natiq Zenalovla ##.##.2016-cı il tarixdə kirayə müqaviləsi bağlamışdır. Sonradan xəbər tutmuşdur ki, cavabdeh cavabdeh3 mənzili saxta yolla öz adına özgəninkiləşdirərək satmışdır. Belə ki, guya o, X5 Rusiya Federasiyasında təsdiqlənmiş etibarnamə vermiş və həmin etibarnamə əsasında da qeydiyyatda olanların mənzilin satılmasına razılıq ərizələri əldə olunaraq mənzil özgəninkiləşdirilmişdir. Həmçinin hesab edir ki, iddianın faktiki əsası (faktiki hallar) tələbin qanuni əsasının şərtlərinə uyğun olmadığından, yəni dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmadığından birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə düzgün sayıla bilməz. Belə ki, iddia tələbinin əsaslandığı “saxta” etibarnamə mübahisələdirilmir, bunun kənarında da bağlanmış alqı-satqı müqavilələrinin, həmin müqavilələrə əsaslanmış qeydiyyatların qanunsuz olduğuna dəlalət edən faktlar yoxdur. Cavabdeh cavabdeh4lə bağlanmış alğı-satqı müqaviləsinə vicdanlılıq prinsipinə kölgə salan heç bir dəlil, fakt yoxdur və bunun əksi olaraq iddia tərəfinin etirafı vardır. Cavabdehlər cavabdeh4 və cavabdeh2 arasında bağlanmış alğı-satqı əməliyyatında hüquqazidd xarakter daşıyan məqsədin güdüldüyü təsdiq olunmur.
29. Apellyasiya icraatı zamanı müqavilələrin bağlanmasında vasitəçi kimi iştirak etmiş şahid X6 ifadəsində bildirmişdir ki, cavabdeh2la 25 illik ailə dostu olmuş, cavabdeh4 ilə isə yeni binada onunla qonşu olmuşdur. O, əvvəl bağçada müdir işləmişdir, hazırda isə daşınmaz əmlakın satışı ilə məşğuldur. O, Şakirin yanında olan zaman bir tanışı ona zəng etmiş və satışda mənzil olduğunu bildirmişdir. O, həmin adama imkanının olmadığını bildirmiş və bu barədə Şakirə təklif etmişdir. Mənzilin şəkilləri və çıxarışı göndərilmiş və Şakir mənzili bəyənmişdir. Onlar birlikdə mənzilə baxmağa getmiş, mənzildə Natiq, bir xanım və 3 uşaq olmuşdur. Mənzil 1 ay içində boşaldılacaqdı. Ay yarım sonra Şakir mənzili satmalı olmuşdur. Çünki o, başqa bir şəxsdən borca pul götürmüşdür. Şakirin oğlu Almaniyadadır və atasına pul göndərməli idi, lakin göndərə bilməmişdir. Borc sahibi Şakiri sıxdığı üçün o, məznili satmağa məcbur qalmışdır. Sahib mənzili Şakirdən almışdır, lakin o, neçəyə aldığını bilmir.
30. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (bundan sonra – apellyasiya instansiya məhkəməsi) ##.##.2025-ci il, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər – L.E.Rəhimli (sədrlik edən və məruzəçi), A.M.Süleymanova, F.Ə.Məmmədov) apellyasiya şikayətləri qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-*/**** nömrəli qətnaməsi ləğv edilmiş və iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək iddia təmin edilmiş, iş üzrə 137 manat ekspertiza xərcinin cavabdehlər cavabdeh3, cavabdeh2 və cavabdeh4 müştərək qaydada tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına keçirilməsi qət etmişdir.
31. Apellyasiya məhkəməsi öz mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh4 mübahisə predmeti olan mənzili alarkən həmin mənzildə cavabdeh3 öz ailəsi ilə yaşamağa davam etmiş və həmin mənzili boşaltmamışlar. Digər tərəfdən müəyyən olunmuşdur ki, mübahisəli müqavilələr qısa vaxt arasında bağlanılmış, tərəflərin və şahidin dediyinə görə mənzil bazar dəyərindən aşağı qiymətə satılmışdır.
32. Belə olan halda məhkəmə qeyd olunanları nəzərə alaraq cavabdehlərin verdiyi izahatlarının mötəbəriliyinə şübhə ilə yanaşmaqla hesab etmişdir ki, cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh4 müqavilələr üzrə vicdanlı alıcı kimi qiymətləndirilə bilməzlər.
33. Odur ki, iddiaçı ilə cavabdeh3 arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli, cavabdeh3 ilə cavabdeh2 arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli müqavilə, cavabdeh2 ilə cavabdeh4 arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli müqavilələr etibarsız hesab olunmalıdır.
34. Apellyasiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, rayon məhkəməsi iddia təmin edərkən və müqavilələrin ləğv edilməsi qənaətinə gələrkən tələbdən kənara çıxmış, nəticədə düzgün olmayan qətnamə qəbul edilmişdir. Bu isə qətnamənin apellyasiya qaydasında ləğv olunması üçün əsasdır.
35. Məhkəmə həmçinin hesab etmişdir ki, qeyd olunan müqavilələr etibarsız hesab edildiyindən, həmin qətnamə əsasında verilmiş çıxarışlar da ləğv olunmalıdır.
36. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 5.3, 6.1.5, 139.1, 140, 148.2, 149.2, 324.4, 337.1, 337.2, 337.3 və 337.4-cü, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.1, 14.2, 77.1, 88, 217.3, 217.4, 218.3, 382, 384.0.2, 385.1.1-3851.4, 392, 393 və 405.0.1-ci maddələrinə, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “S.N.Məmmədovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının aktlarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ## ####### 2004-cü il tarixli qərarına, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ##.##.2021-ci il tarixli qərarına istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri: burda qaldımm a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri 37.
38. Kassasiya şikayətləri eyni məzmunda əsaslandırılmaqla qeyd edilmişdir ki, cavabdeh2 ilə cavabdeh3 arasında bağlanmış (AN-İ №*******, ##.##.2023-cü il tarixli) daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsinin 11-ci bəndinə əsasən, “satıcı” daşınmaz əmlakı yardımçı vasitələri ilə birlikdə “alıcının” bəyənib, qiyməti ilə razılaşdığı vəziyyətdə ##.##.2024-cü il tarixdə alıcının sahibliyinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür; cavabdeh4 ilə cavabdeh3 arasında ##.##.2023-cü il tarixdə əmlak kirayə müqaviləsi bağlanmış və həmin müqaviləyə əsasən müqavilənin bağlandığı tarixdən ##.##.2024-cü il tarixə kimi olan müddətdə, razılaşdırılmış kirayə haqqı müqabilindən mənzilin cavabdeh3 istifadəsində qalması razılaşdırılmışdır. Bundan əlavə, mülki qanunvericiliyə əsasən, əgər mülkiyyətçi tərəfindən alqı-satqı müqaviləsinin və onun alıcı üçün verilmiş əmlakının geri qaytarılması formasında doğurduğu nəticələrin etibarsız sayılması haqqında iddia irəli sürülürsə və bu cür mübahisəyə baxılan zaman məhkəmə tərəfindən alıcının vicdanlı sahib olduğu müəyyən edilirsə, iddianın təmin olunmasından imtina edilməlidir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun H.Cəfərovun şikayəti üzrə 2014-cü il ## ######## tarixli Qərarı). Mübahisəli mənzilin bazar dəyərindən ucuz qiymətə satılmasına dair vurğulanmalıdır ki, qanunvericilik baxımından satıcının satış qiymətini özü üçün müəyyənləşdirmək azadlığı vardır. Cavabdehlərin yuxarıda qeyd etdiyi fakt aşkar surətdə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə nəticəsinin, yəni iddiaçı ilə cavabdeh3 arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli müqavilənin, cavabdeh3 ilə cavabdeh2 arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli müqavilənin, cavabdeh2 ilə cavabdeh4 arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli müqavilənin etibarsız sayılmalarının əsassız olduğunu təstiq edir. Qətnamə, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi hissəsində istisna olmaqla, qalan hissədə, o cümlədən iddianın təmin edilməsi hissəsində tamamilə əsassızdır. Işin faktiki halları kifayət qədər araşdırılmamış, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə düzgün hüquqi qiymətin verilməmiş, hətta tərəf olmalı şəxslərin düzgün müəyyən edilməsi belə təmin olunmamışdır (cavabdeh2 mənzilə görə ödədiyi məbləğin böyük hissəsi xxxx ASCnin hesabına köçürülmüşdür. Bank isə tərəf olaraq işə cəlb edilməmişdir, baxmayaraq ki, bu barədə vəsatət belə verilmişdir). Məhkəmə məhz mənzilin real qiymətindən aşağı satılmasını, mənzili satan şəxsin mənzildə ailəsi ilə yaşamasını əsas götürməklə alğı-satqı müqaviləsinin yalan məlumatlar əsasında bağlanması və onun etibarsız olması qənaətinə gəlmişdir. Lakin məhkəmənin gəldiyi bu qənaət Mülki Məcəllənin 339.2-ci maddəsinə və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun aldatma nəticəsində bağlanmış əqdlərin etibarsızlığı ilə bağlı formalaşdırdığı hüquqi mövqelərinə uyğun olmamışdır. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun S.N.Məmmədovanın şikayəti üzrə 2004-cü il ## ####### tarixli Qərarına istinadən qeyd edilməlidir ki, gələcəkdə əqdin bağlanması anında ona mane olan hər hansı halların müəyyən olunması isə vicdanlı alıcının əmlak hüquqlarının pozulması səbəbini təşkil etməməlidir. Diqqətə çatdırılmalı digər bir məqam da odur ki, cavabdeh cavabdeh3 ilə cavabdeh cavabdeh2 arasında bağlanmış AN-İ №*******, ##.##.2023-cü il tarixli) daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsi üzrə cavabdeh2 tərəfindən əmlakın dəyəri olaraq notariusun hesabına köçürülmüş 170000 manat pulun 84391 manatı xxxx ASC-nin hesabına yönəldilmişdir. Belə ki, alqı-satqı predmeti olan əmlak həmin bankın girovunda olmuşdur. Bu faktın özü də bir daha təsdiq edir ki, istər cavabdeh2, istərsə də ondan əmlakı alan cavabdeh4 əmlakı vicdanlı əldə edən şəxslərdir. Apellyasiya instansiyası isə bu faktları araşdırmadan, onları tədqiq etmədən qətnamə qəbul etmişdir. Bundan başqa, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337.5ci maddsinin tələbi baxımından da düzgün sayıla bilməz.
39. Kassasiya şikayətlərinin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 60-cı (İ hissə) və 127-ci (II və VII hissələr), Mülki Məcəllənin 6.2, 324.1, 324.4 və 339.2-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 13, 14, 88, 217.1, 217.3 və 217.4-cü maddələrinə, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Hacıyevanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2019-cu il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ## #### 2020-ci il tarixli, “Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsinin və 29-cu maddəsinin İ və II hissələrinin tələbləri baxımından Mülki Məcəllənin 329, 340.2 və 661-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” ## #### 2025-ci il tarixli, H.Cəfərovun şikayəti üzrə 2014-cü il ## ######## tarixli, “T.Qasımovan şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## ###### 2020-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ##.##.2020-ci il tarixli, B.Qasımovun şikayəti üzrə 2019-cu il # ###### tarixli, “X.Xəlilovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının ## #### 2008-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ## ###### 2009-cu il tarixli, “Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsinin və 29-cu maddəsinin İ və II hissələrinin tələblər baxımından Mülki Məcəllənin 329, 340.2 və 661-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” ## #### 2025-ci il tarixli, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2021-ci il # ##### tarixli qərarlarında qeyd edilən hüquqi mövqelərə istinad etmişdir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
40. Iddiaçı İddiaçı vəkili vəkil1 kassasiya şikayətinə etiraz ilə müraciət edərək qeyd etmişdir ki, birinci və ikinci instansiya məhkəmələrində obyektiv və hərtərəfli araşdırma aparılmış və ədalətli nəticəyə gəlinmişdir. Cavabdehlərin ikisinin də barəsində cinayət işi açılmışdır. Çünki onların qeyri-qanuni əməlləri istintaq araşdırması ilə də öz təsdiqini tapmışdır. Cavabdeh cavabdeh4 aşağı instansiya məhkəmələrində özünün "vicdanlı alıcı" kimi tanınmasını istəsə də, qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq bu mümkün deyildir. Cavabdeh kasassiya şikayətini əsaslandıran zaman məhkəmənin gəldiyi nəticədə mübahisəli mənzillə bağlı müqavilələrin qısa vaxt arasında bağlanıldığını, tərəflərin və şahidin dediyinə görə mənzilin bazar dəyərindən aşağı qiymətə satıldığını vurğulayaraq mülki qanunvericiliyə əsasən, əgər mülkiyyətçi tərəfindən alğı-satqı müqaviləsinin və onun alıcı üçün verilmiş əmlakının geri qaytarılması formasında doğurduğu nəticələrin etibarsız sayılması haqqında iddia irəli sürülürsə və bu cür mübahisəyə baxılan zaman məhkəmə tərəfindən alıcının vicdanlı sahib olduğu müəyyən edilirsə, iddianın təmin olunmasından imtina edilməlidir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun H.Cəfərovun şikayəti üzrə 2014-cü il ## ######## tarixli qərarı). Mübahisəli mənzilin bazar dəyərindən ucuz qiymətə satılmasına dair vurğulanmalıdır ki, qanunvericilik baxımından satıcının satış qiymətini özü üçün müəyyənləşdirmək azadlığının olması qənaətinə gəlməsi də qətiyyən düzgün bir mövqe deyildir. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı mübahisəli məznilin qısa zaman kəsiyində sürətli şəkildə bir şəxsdən başqa şəxsə satılması və eyni zamanda bazar dəyərindən daha ucuz qiymətə satılması əslində cavabdehlərin niyyətindən xəbər verir. Məhkəmə araşdırması zamanı Rusiya Federasiyası Tümen vilayəti Tümen rayon notarial dairəsinin notariusu X18 adından təsdiq edilmiş X9 adından X5 adına verilmiş ##.##.2022ci il tarixli etibarnamədəki imzanın iddiaçı tərəfindən deyil, başqa şəxs tərəfindən icra olunması Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli, */***/**** nömrəli ekspert rəyi ilə tam sübuta yetmişdir. Buradan da açıq-aşkar bu müqavilənin qanunsuz əsaslarla bağlandığı və etibarsız hesab olunması üçün qanuni əsasların olduğu müəyyən olunur. Işin halarını və göstərilənləri nəzərə alaraq Sumqayıt Apelyasiya Məhkəməsinin qəbul etdiyi qətnamə tam əsaslı və qanuni qəbul edilmişdir.
41. Cavabdeh cavabdeh4 kassasiya şikayətinə etiraza dair mülahizələrini təqdim edərək bildirmişdir ki, iddiaçı tərəfin apellyasiya instansiyası məhkəməsinin həqiqi hallardan uzaq qətnaməsindən verdiyi kassasiya şikayətinə etiraz əsaslarını oxuduqda, etiraz edənin savadsız olduğunu görməmək mümkün deyil. Etiraz dəlili olaraq iddia tərəfinin vəkili qeyd etmişdir: “...Məhkəmə araşdırması zamanı (əgər buna araşdırma demək olarsa) Rusiya Federasiyası Tümen vilayəti Tümen rayon notarial dairəsinin notariusu X18 adından təsdiq edilmiş X9 adından X5 adına verilmiş ## ####### 2022-ci il tarixli etibarnamədəki imzanın iddiaçı tərəfindən deyil, başqa şəxs tərəfindən icra olunması Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli, */***/**** nömrəli ekspert rəyi ilə tam sübuta yetmişdir. Buradan da açıq-aşkar bu müqavilənin qanunsuz əsaslarla bağlandığı və etibarsız hesab olunması üçün qanuni əsasların olduğu müəyyən olunur”. Iddiaçı tərəfin etiraz olaraq qeyd etdiyi halların ona - vicdanlı əldə edənə hansı aidiyyəti olduğu müəyyən deyil və onunla alğısatqı edilənə qədər baş verənlərdən onun məlumatlı olmasını təsdiq edən heç bir sübut məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Sözügedən mənzil ona məlum olmayan yollarla - ipoteka yolu ilə alınmış, cavabdehdən əvvəlki mülkiyyətçiyə satılan zaman mənzilin dəyərinin böyük hissəsi banka ödənilmiş və nəhayət ona mənzil satılarkən mənzildə yaşayan şəxslə onun arasında kirayə müqaviləsi bağlanmışdır. Bütün bu faktlar tam olaraq cavabdehin vicdanlı alıcı olduğunu təsdiq edir ki, məhkəmələr bu faktları araşdırmamış, bankın məhkəmədə iştirakı təmin olunmamış, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun analoji hallar üzrə qəbul etdiyi qərarı ilə gəldiyi hüquqi nəticə nəzərə alınmamışdır. Iddia tərəfin vəkili isə bu qədər danılmaz əsasları və faktları görə bilməmişdir.
Mülki işə tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin:
42. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
43. Maddə 6.1.5. Müqavilələr azadlığı mülki qanunvericiliyin prinsiplərindən biridir.
44. Maddə 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.
45. Maddə 140. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
46. Maddə 148.2. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka başqa hüquqlar əldə etmiş hər bir şəxsin bu hüquqları müdafiə edilməlidir.
47. Maddə 149.2. Əgər daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı əsassızdırsa və ya əgər düzgün qeydiyyat əsassız çıxarılmışsa və ya dəyişdirilmişsə, bunun nəticəsində daşınmaz əmlaka olan hüquqlarına toxunulmuş istənilən şəxs qeydiyyatın çıxarılması və ya dəyişdirilməsi haqqında iddia qaldıra bilər. Bunun nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsi üçün tələblər irəli sürülməsi istisna edilmir. Bu zaman vicdanlı üçüncü şəxslərin qeydiyyatla əlaqədar əldə etdikləri hüquqları saxlanılır
48. Maddə 324.4. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir.
49. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
50. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir.
51. Maddə 337.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıbsayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir.
52. Maddə 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır.
53. Qanunda əqdin əhəmiyyətsizliyi hallarında etibarsızlıqla bağlı nəticələrin tətbiqi üçün məhkəmə qərarına ehtiyac olmadığı ifadə edilmişdir. Qanunvericiliyin imperativ göstərişlərinə zidd olan və etibarsız hesab edilməsi üçün hər hansı əlavə qayda və şərt nəzərdə tutulmayan əqdlər əhəmiyyətsizdir. Beləliklə, əhəmiyyətsiz əqd mübahisələndirilmədən, məhkəmə qərarından, müddətlərdən və s. şərtlərdən asılı olmadan bağlandığı andan etibarən özlüyündə etibarsız olan, yəni arzu olunan hüquqi nəticəni yaratmaq qabiliyyətinə malik olmayan əqddir. Bununla belə, əqdin əhəmiyyətsizliyi faktının mövcud olub-olmaması ilə bağlı mübahisə yaranarsa əhəmiyyətsizliyin təsbiti üçün məhkəmədə iddia qaldırıla bilər. Məhkəmə araşdırması zamanı əqdin əhəmiyyətsiz olması müəyyən edilərsə, məhkəmə tərəfindən verilən qərar əhəmiyyətsizlik halının mövcud olubolmaması ilə bağlı hüquqi mübahisənin aradan qaldırılması məqsədini daşıyır.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
54. Maddə 14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir.
55. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
56. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur
57. Maddə 217.4 məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlara əsaslandırır.
58. Maddə 218.1-ci maddəsinə əsasən qətnamə çıxarıldıqda hakim sübutları qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olan nə kimi halların müəyyən edildiyini, nə kimi halların müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hansı hüquqi münasibətdə olmalarını, həmin iş üzrə hansı qanunun tətbiq edilməli olduğunu və iddianın təmin olunubolunmadığını müəyyən edir.
59. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
60. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
Kassasiya baxışının hədləri:
61. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
62. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə cavabdeh cavabdeh2 və cavabdeh cavabdeh4 tərəfindən iddianın təmin edilən hissəsində mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı həmin hissədə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
63. Məhkəmə kollegiyası aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, hazırkı iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmişdir.
64. Belə ki, iş üzrə müəyyən edilmiş hallardan görünür ki, iddiaçı mübahisəli daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun onun iradəsindən kənar olaraq özgəninkiləşdirildiyini, sonradan həmin əmlakın ardıcıl əqdlərin predmeti olduğunu, nəticədə cavabdeh2 və cavabdeh4 adına dövlət qeydiyyatına alındığını göstərərək həmin əqdlərin etibarsız hesab edilməsini, dövlət reyestrində aparılmış qeydlərin ləğvini və öz mülkiyyət hüququnun bərpasını tələb etmişdir.
65. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddianı təmin edərkən sonrakı əldə edənlərin vicdanlı əldə edən hesab edilə bilməməsi qənaətinə gəlmiş, bu nəticəni əsasən mənzilin qısa müddət ərzində bir neçə dəfə özgəninkiləşdirilməsi, əvvəlki sahibin mənzildə yaşamaqda davam etməsi, alqı-satqı qiymətinin bazar dəyərindən aşağı olması və iş üzrə müəyyən edilmiş digər hallarla əsaslandırmışdır.
66. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, daşınmaz əşyalara dair əşya hüquqlarının əldə edilməsi ilə bağlı mübahisələr üzrə iddianın predmetini əşyaya dair dövlət reyestrindəki qeydə iddiaçının xeyrinə düzəlişin edilməsi təşkil etdiyindən, məhkəmələr tələbdən asılı olmayaraq dövlət reyestrində aparılmış qeydin hüquqi əsasını təşkil edən halları, habelə sonrakı əldə edən şəxsin hüquqi vəziyyətini tam və hərtərəfli araşdırmalıdırlar.
67. Nəzərə alınmalıdır ki, dövlət reyestrində düzəliş edilməsinə dair tələbin həlli zamanı məhkəmə yalnız əvvəlki əqdlərin hüquqi nəticələrini deyil, həm də sonrakı əldə edənin vicdanlı əldə edən olub-olmamasını müəyyən etməlidir. Çünki vicdanlı üçüncü şəxsin hüquqlarının qanunla qorunması dövlət reyestrinin etibarlılığı prinsipinin əsas elementlərindən biridir.
68. Dövlət reyestrində düzəlişin aparılması barədə tələbin təmin olunmasını istisna edən hallardan biri daşınmaz əmlaka əşya hüquqlarının vicdanlı əldə edilməsidir.
69. Vicdanlılıq dedikdə, vəziyyətin tələb etdiyi bütün diqqətin göstərildiyi halda, bir haqqın qazanılmasına və ya başqa bir hüquqi nəticənin gerçəkləşməsinə dair hansısa əngəlin (maneənin) varlığının fərqində olmamaq başa düşülür. Başqa sözlə, əşya hüququ əldə edən üçüncü şəxs həmin hüququ qazanmasına mane olan halı bilmirsə (və ya vəziyyətin şərtlərinə görə bilməli deyilsə) vicdanlı sayılır. Vicdanlılığın hüququn qazanıldığı anda mövcud olması kifayətdir. Hüquqi nəticə (mülkiyyət hüququnun yaranması) gerçəkləşdikdən sonra üçüncü şəxsin sözügedən maneəni öyrənməsi onun əldə etdiyi hüquqa təsir etmir.
70. Mülki hüquq münasibətlərində “vicdanlılıq prezumpsiyadır (quivis bonus praesumitur)” qaydası tətbiq olunur. Yəni əşyanı əldə edənin vicdanlı olduğu ehtimal edilir. Ona görə də, vicdanlılığın qorunması qaydasından yararlanan şəxs özünün vicdanlı olduğunu sübut etmək vəzifəsi daşımır. Onun vicdanlı olmadığını sübuta yetirmək, bundan fayda əldə edəcək tərəfin, yəni üçüncü şəxsin vicdanlı olmadığını iddia edənin üzərinə düşür.
71. Mülki Məcəllənin 140 və 148.2-ci maddələrinə görə, reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka başqa hüquqlar əldə etmiş hər bir şəxsin bu hüquqları müdafiə edilməlidir.
72. Eyni zamanda MM-in 149.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, əgər daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı əsassızdırsa və ya əgər düzgün qeydiyyat əsassız çıxarılmışsa və ya dəyişdirilmişsə, bunun nəticəsində daşınmaz əmlaka olan hüquqlarına toxunulmuş istənilən şəxs qeydiyyatın çıxarılması və ya dəyişdirilməsi haqqında iddia qaldıra bilər. Bunun nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsi üçün tələblər irəli sürülməsi istisna edilmir. Bu zaman vicdanlı üçüncü şəxslərin qeydiyyatla əlaqədar əldə etdikləri hüquqları saxlanılır.
73. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının ## ### 2026-cı il tarixli, **/**** №-li Qərardadında bu məsələyə belə aydınlıq gətirilmişdir ki, “...mülki prosesdə sübut edilməli faktla sübut arasında bağlılığa görə sübutların iki növü fərqləndirilir: birbaşa sübutlar və dolayı sübutlar. Birbaşa sübutlar sübut edilən faktla birmənalı bağlıdır, yəni həmin faktın varlığı (və ya yoxluğu) barədə güvənli nəticə çıxarmağa əsas verir (məsələn: tərəflərin imzaladığı təhviltəslim aktı əşyanın verilməsini təsdiq edən düzünə sübutdur). Dolayı sübutlar isə sübut edilən fakt haqqında ehtimalla bir neçə nəticə çıxartmağa imkan verən sübutlardır. Onlar faktın varlığını ehtimal etməyə əsas verir. Dolayı sübutlardan o vaxt istifadə edilir ki, iş üzrə düzünə sübutlar ümumiyyətlə və ya kifayət qədər olmur. Bundan əlavə, birbaşa sübutlarda olan məlumatların həqiqiliyi mübahisələndirildiyi hallarda da dolayı sübutların istifadəsi qaçılmaz olur. Dolayı sübutlardan istifadə edilən zaman faktla bağlı bütün sübutlar birgə tədqiq olunmalıdır. Çünki hər bir dolayı sübut bir neçə versiya əsasında və bir neçə ehtimalla nəticəyə gəlmək imkanı yaradır. Əldə edənin bildiyini sübut etmək üçün bu sübutların məcmusu elə xarakter daşımalıdır ki, onun qeydin əsassız olduğunu bilməsindən (“əldə edən bilirdi”) başqa qənaətə gəlmək və bu qənaəti hər hansı ağlabatan alternativ izahlarla zəiflətmək mümkün olmasın. Başqa sözlə, həmin sübutlar yalnız bir nəticəyə - əldə edənin bilməsi faktına aparmalı, hakimdə bu haqda qəti və birmənalı qənaət formalaşdırmalıdır. Bu baxımdan məhkəmələr dolayı sübutlar əsasında nəticəyə gələrkən aşağıdakı şərtləri nəzərə almaqla onları birlikdə qiymətləndirməlidirlər: - əsasən bir yox, bir neçə dolayı sübut olmalıdır; - həmin sübutların mötəbərliyi şübhə doğurmamalıdır; - sübutlar bir-birini təsdiq etməli, tamamlamalı və bir-birilə uzlaşmalıdır; - onlar məcmu şəkildə sübut olunan faktın varlığı barədə birmənalı nəticə çıxarmağa əsas verən sistem yaratmalıdır. Vicdanlılığın yoxlanılması zamanı da birbaşa sübutlar olmadığı halda, dolayı sübutetmə konsepsiyasından çıxış edilərək, əldə edənin qeydin əsassız olmasını bildiyi qənaətinə gəlinə bilər. Belə qənaət isə öz növbəsində bu qərardadın 43-cü bəndində sadalanan, habelə digər əhəmiyyətli faktların sübut olunması ilə formalaşdığından həmin faktların mövcudluğunu təsdiq edən sübutlar əldə edənin bildiyi faktına münasibətdə dolayı sübutlar qismində çıxış edir. Belə ki, bu qərardadın 43-cü bəndində sadalanan faktların əksəriyyəti həm də əldə edənin vicdanlılığının yoxlanılması zamanı reyestrdə qeydin əsassızlığını bildiyinə işarə edən faktlardır. Sadəcə olaraq, yuxarıda qeyd edildiyi kimi “vicdanlı əldə edən görüntüsü” yaratmaq məsqədilə bağlanan uydurma əqdlərdən fərqli olaraq bu halda üçüncü şəxsin əşyanı əldə etməklə bağlı həqiqi niyyəti olsa da, buna dair hüquqi maneəni (qeydin əsassızlığını) bildiyini gizlədir. ... Beləliklə, bu kateqoriya işlər üzrə birbaşa sübutların olmadığı halda, dolayı sübutlar əsasında yuxarıda göstərilən qaydada qiymətləndirmə aparılmaqla, üçüncü şəxsin reyestrdəki qeydin düzgün olmadığını bildiyi nəticəsinə gəlmək olar. Bu zaman məhkəmənin gəldiyi nəticə aydın və sistemli şəkildə əsaslandırılmalı və anlaşılan olmalıdır. Əks yanaşma iddiaçını prosessual baxımdan mümkünsüz və həddən artıq ağır sübutetmə yükü altında qoymuş olar”.
74. Hazırkı işdə isə apellyasiya instansiyası məhkəməsi sonrakı əldə edənlərin vicdanlı olmadıqları qənaətinə gələrkən istinad etdiyi halları qeyd olunan sübutetmə standartları baxımından qiymətləndirməmişdir. Məhkəmə ayrı-ayrı dolayı sübutlara istinad etsə də, həmin sübutların məcmusunun yalnız bir nəticəyə – əldə edənlərin reyestrdəki qeydin düzgün olmadığını bildikləri qənaətinə gətirib çıxardığını əsaslandırmamış, həmin halların başqa ağlabatan izahlarının mümkün olub-olmamasını araşdırmamışdır.
75. Eyni zamanda kassasiya şikayətlərində göstərilən, mübahisəli əmlakın ipoteka ilə yüklü olması, alqı-satqı qiymətinin bir hissəsinin ipoteka öhdəliyinin icrası məqsədilə ödənilməsi, ipoteka hüququ sahibinin hüquqlarına təsir göstərən halların araşdırılmaması, habelə sonrakı əldə edənlərin vicdanlılığına təsir göstərə biləcək digər dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən tam yoxlanılmamış və onlara hüquqi qiymət verilməmişdir.
76. Beləliklə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iş üzrə müəyyən edilmiş halları Mülki Məcəllənin 140, 148.2 və 149.2-ci maddələrinin dispozisiya şərtləri, habelə Ali Məhkəmənin ## ### 2026-cı il tarixli **/**** nömrəli qərardadında müəyyən edilmiş sübutetmə yükü və standartları baxımından tam qiymətləndirməmiş, gəldiyi nəticəni işin faktiki halları və tətbiq edilməli hüquq normaları ilə kifayət qədər əsaslandırmamışdır.
77. Qeyd olunanları nəzərə alaraq, kassasiya kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir.
78. Təkrar apellyasiya baxışında tərəflərin bütün dəlilləri və etirazları dinlənilməli, təqdim edilmiş sübutlar MPM-in 88-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq hərtərəfli, tam və obyektiv qiymətləndirilməli, sonrakı əldə edənlərin vicdanlılığına dair nəticə Ali Məhkəmənin ## ### 2026-cı il tarixli, **/**** nömrəli qərardadında müəyyən edilmiş sübutetmə yükü və standartları əsasında əsaslandırılmalı, bundan sonra mübahisəyə tətbiq edilməli maddi hüquq normalarına uyğun yekun hüquqi qiymət verilməlidir. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı: Cavabdehlər cavabdeh4 və cavabdeh2 tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətləri qismən təmin edilsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## #### 2025-ci il tarixli *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin və iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilsin. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.