Azərbaycan Respublikası adından Qərardad Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-1725/2026 02.07.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia tələbinə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: kommersiya aidiyyəti) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X3 (sədrlik edən və məruzəçi), X7 və X4 ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclasının katibi Həsənova Bahar Elxan qızının katibliyi ilə, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** saylı qətnaməsindən iddiaçı İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Işin halları:
1. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın surətindən görünür ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən 277,6 kv.m sahəli qeyri-yaşayış sahəsi İddiaçı adına xüsusi mülkiyyəti kimi ##.##.2019-cu ildə qeydiyyata alınmışdır.
2. “Icarəyə verən” İddiaçı ilə “Icarəçi” “xxxx” MMC arasında ## #### 2019-cu il tarixdə bağlanmış və Bakı şəhəri ** saylı notariat kontorunun xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmiş, reyestrdə 3M-*** nömrə ilə qeyd edilmiş Icarə müqaviləsinin notarial qaydada təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, “Icarəyə verən”in mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi icarəyə verilmişdir. Həmin müqavilənin: - 3-cü bəndinə əsasən, icarə müddəti ##.##.2029-cu il tarixədək müəyyən edilir və onun bitməsinə 1 ay qalmış tərəflər həmin müqavilənin pozulmasına dair heç bir təklif irəli sürməzlərsə icarə müddəti hər növbəti il daha 1 il müddətinə uzadılmış hesab edilir. - 4-cü bəndinə əsasən, tərəflər razılığa gəlirlər ki, icarə müqaviləsinin başlandığı andan 2 il keçdikdən sonra Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının rəsmi inflyasiya dərəcəsini nəzərə alınmaq icarə haqqının məbləğində yenidən baxıla bilər. - 5-ci bəndinə əsasən icarəyə verilə sahənin istifadəsinə görə icarəyə verənə aylıq 1410 manat icar haqqı ödənilir, icarə haqqının ilkin ödənilmə vaxtı ##.##.2019-cu ild olaraq müəyyən edimişdir. Ilk üç ayın ödənişi 3600 icarə verənə avans kimi əvvəlcədən ödənilir. ##.##.2019-cu il tarixindən etibarən isə icarə haqqı aylıq ödəniləcək. - 9-cu bəndinə əsasən icarəçi hər hansı bir ay üzrə aylıq icarə haqqını iki aydan çox müddətdə ödəmədikdə, icarəyə verən rəsmi xəbərdarlıq etməklə müqaviləni ləğv edə bilər.
3. “Birinci tərəf” İddiaçı ilə “ikinci” “xxxx” MMC-nin adından X2 arasında ## ###### 2019-cu il tarixdə bağlanmış və Bakı şəhəri ** saylı notariat kontorunun xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmiş, reyestrdə 3M-1324 nömrə ilə qeyd edilmiş Əlavə sazişin notarial qaydada təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, Bakı şəhəri ** saylı notariat kontorunda bağlanmış ## #### 2019-cu il tarixli 3M-*** reyestr nömrəli icara müqaviləsinin 5-ci bəndi aşağıdakı redaksiyada verilir: icarəyə verilən sahənin istifadəsinə görə:- icarəyə götürən "xxxx“ MMC lil adından X5 icarəyə verən İddiaçı aylıq 2000 manat icarə haqqı ödəyir; Tərəflərin razılığına əsasən icarəçi icarə verənə 5100 manat pul ödəyir və göstərilən məbləğ növbəti 5 (beş) ayın icarə haqqından ayda 1020 (bir min iyirmi) manat olmaqla tutulacaq. ##.##.2019-cu il tarixdən Icarə haqqı ödənilir. ##.##.2020-ci il tarixdən etibarən isə icarə haqq aylıq 2350 manat ödəniləcək. Tərəflərin razılığına əsasən Icarəç hər ay aylıq icarə haqqından qanunla müəyyən edilmiş məbləğdə vergi ödəyir. 1.2 Müqavilənin 8-ci bəndi aşağıdakı redaksiyada verilir: 8. “icarəçi" “icarə verəni“ 15 gün öncədən xəbəbdarlıq etməklə icarə müqaviləsini ləğv edə bilər. “Icarəyə verən" yalnız icarəçi” icarə haqqını 2 ay ardıcıl ödəmədikdə müqaviləni bir tərəfli qaydada ləğv edə bilər.
4. “Birinci tərəf” İddiaçı ilə “ikinci” Cavabdeh MMC-nin adından X8 arasında ## ######## 2022-ci il tarixdə bağlanmış və Bakı şəhəri ** saylı notariat kontorunun xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmiş, reyestrdə 3M-1247 nömrə ilə qeyd edilmiş Əlavə sazişin notarial qaydada təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, Bakı şəhəri ** saylı notariat kontorunda bağlanmış ## #### 2019-cu il tarixli 3M-*** reyestr nömrəli icara müqaviləsinin 5-ci bəndi aşağıdakı redaksiyada verilir: icarəyə verilən sahənin istifadəsinə görə:- icarəyə götürən "xxxx “ MMC icarəyə verən İddiaçı aylıq 2583 manat icarə haqqı ödəyir; ##.##.2022-ci il tarixdən Icarə haqqı ödənilir.
5. ## #### 2019-cu il tarixli *M-*** nömrəli icarə müqaviləsinə ##.##.2022-ci il tarixli 1saylı Əlavə razılaşmadan görünür ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 216,9 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsində fəaliyyət göstərən Cavabdeh MMC-nin Suraxanı 6 mağazasının icarədarı İddiaçı icarəçinin əvəzində öz şəxsi vəsaitindən 342 manat elektrik enerjisi üzrə ödəniş edib. Həmin məbləğ icarəçi tərəfindən icarədara ödənilməlidir.
6. İddiaçı cavabdehə ünvanladığı ##.##.2024-cü il tarixli prentenziyadan görünür ki, cavabdehdən 3 (üç) gün ərzində icarə predmeti olan 170 kv metrdən əlavə istifadə edilən qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılmasını, habelə aylıq icarə haqqının 3000 manat müəyyən edilməsi barədə icarə müqaviləsinə əlavə sazişin bağlanmasını xahiş edilib, əks təqdirdə tərəfindən məhkəməyə müraciət edilərək icarə müqaviləsinin ləğv edilməsini, icarə sahəsinin boşadılmasını, məhkəmə xərcləri və hüquqi xidmətlə bağlı ödənilmiş olan xərclərin tələb olunması hüququnu özündə saxlayır.
7. İddiaçı cavabdehə ünvanladığı təklif məktubundan surətindən görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən 170+70,4=240,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə dair aylıq icarə haqqının 5000 manat müəyyən edilməsi barədə icarə müqaviləsinə əlavə sazişin bağlanılması, dəymiş maddi ziyan 171600 (bir yiiz yetmiş bir min altı yüz) manat icarəçiyə ödənilməsi təklif edilib, əks təqdirdə “X1” (Cavabdeh) Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti ilə İddiaçı arasında ##.##.2019-cu il tarixdə bağlanmış “Icarə" müqaviləsi və ##.##.2019, ##.##.2022-ci il tarixdə icarə müqaviləsinə əlavə və dəyişikliklər edilməsi barədə sazişlərin ləğv edilməsi, ünvan 2 ünvanında yerləşən 170+70,4 240,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi boşadıldılaraq icarəçiyə təhvil verilməsi və dəymiş ziyan tələbinə dair məhkəməyə müraciət ediləcəkdir.
8. Cavabdeh MMC-nin iddiaçıya ünvanladığı xəbərdarlıq məktubundan surətindən görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinində fəaliyyət göstərən mağazanın aylıq dövriyyəsinin icarə haqqı ilə nisbətdə qənaətbəxş olmaması səbəbindən mağaza rentabelli olaraq fəaliyyət göstərə bilmir. Mağazanın rentabelli olaraq fəaliyyət göstərə bilməsi üçün ##.##.2025-ci il tarixindən ayrlıq icarə haqqı məbləğinin 40% azaldılması zərurəti yaranmışdır. Icarəyə verəndən MMC-nin Daşınmaz Əmlak şöbəsinin səlahiyyətli nümayəndələri ilə əlaqə yaratması xahiş edilib, əks təqdirdə, hazırki icarə müqaviləsinin mövcud şərtlərlə davam etdirilməsinin səmərəliliyi barədə müzarikə etməli olacaqlar.
9. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının ##.##.2026-cı il tarixli **/**** saylı rəyindən görünür ki, rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən, İddiaçı mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki sahəsinin 293.8 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Əmircan qəsəbəsi, Z.Əliyev küçəsində yerləşən **Q saylı qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh MMC-nin istifadəsində olan hissəsinin ümumi sahəsinin 216.6 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Əmircan qəsəbəsi, Z.Əliyev küçəsində yerləşən **Q saylı qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh MMC-nin istifadəsində olan hissənin ümumi sahəsinin (216.6 kv.m), İddiaçı ilə Cavabdeh MMC ##.##.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsində göstərilən sahəyə (170 kv.m) uyğun olmadığı müəyyən edilmişdir.
Iş üzrə qəbul olunmuş məhkəmə aktları
10. Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MMC-yə qarşı “icarə müqaviləsinin ləğvi, qeyriyaşayış sahəsinin bolaşdılaraq təhvil verilməsi və maddi ziyanın ödənilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, onunla cavabdeh arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli “Icarə” müqaviləsinin, ##.##.2019-cu il və ##.##.2022-ci il tarixli əlavə sazişlərin ləğv edilməsi, 179400 (bir yüz yetmiş doqquz min dörd yüz) manat dəymiş maddi ziyan, 469,4 (död yüz altmış doqquz manat qırx qəpik) manat ödənilmiş dövlət rüsumunun cavabdehdən alınaraq ona ödənilməsi, cavabdehin ona məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən 170+70,4=240,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsini boşaldaraq təhvil verməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən 277,6 kv.m qeyri yaşayış sahəsinin 170 kv.m hissəsinin icarəyə verilməsi barədə cavabdeh təşkilat ilə onun arasında ##.##.2019-cu il tarixdə “Icarə müqaviləsi” bağlanıb. Daha sonra, yəni ##.##.2019-cu il tarixdə icarə müqaviləsinə əlavə və dəyişikliklər edilməsi barədə saziş imzalanıb. Onların razılığına əsasən ##.##.2022-ci il tarixdə icarə müqaviləsinə əlavə və dəyişikliklər ediliməsi barədə saziş imzalanıb. O, ##.##.2024-cü il tarixli pretenziya məktubu ilə cavabdehə müraciət edərək, 3 (üç) gün ərzində icarə predmeti olan 170 kv.metrdən əlavə istifadə edilən qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması, habelə aylıq icarə haqqının 3000 manat müəyyən edilməsi barədə icarə müqaviləsinə əlavə sazişin bağlanmasını xahiş edib, əks təqdirdə tərəfindən məhkəməyə müraciət edilərək icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, icarə sahəsinin boşaldılması, məhkəmə xərcləri və hüquqi xidmətlə bağlı ödənilmiş olan xərclərin cavabdehdən tələb olunması hüququnu özündə saxlayır kimi qeyd edib. Lakin bu günə kimi buna cavab verilməyib. Bundan sonra o, ##.##.2025-ci il tarixdə təkrar pretenziya məktubu ilə cavabdehə müraciət edərək aşağıdakılar qeyd edib: 1. ünvan 2 ünvanında yerləşən 170+70,4=240,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə dair aylıq icarə haqqının 5000 manat müəyyən edilməsi barədə icarə müqaviləsinə əlavə sazişin bağlanılsın; 2. Dəymiş maddi ziyan 171600 (bir yüz yetmiş bir min altı yüz) manat icarəçiyə ödənilsin; 3.Əks təqdirdə “X1” (Cavabdeh) Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti ilə İddiaçı arasında ##.##.2019cu il tarixdə bağlanmış “Icarə” müqaviləsi və ##.##.2019, ##.##.2022-ci il tarixdə icarə müqaviləsinə əlavə və dəyişikliklər edilməsi barədə sazişlər ləğv edilməsi, ünvan 2 ünvanında yerləşən 170+70,4=240.4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi boşadılaraq icarəçiyə təhvil verilməsi və dəymiş ziyan tələbinə dair məhkəməyə müraciət ediləcəkdir. Bu məktubdan sonra cavabdeh ##.##.2025-ci il tarixli xəbərdarlıq məktubu ilə müraciət edərək qeyd edib ki, mülkiyyətində ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi “xxxx" MMÇ-yə icarəyə verilib. Həmin obyektdə fəaliyyət göstərən mağazanın aylıq dövriyəsinin icarə haqqı ilə nisbətdə qənaətbəxş olmaması səbəbindən mağaza rentabelli olaraq fəaliyyət göstərə bilmir. Mağazanın rentabelli olaraq fəaliyyət göstərə bilməsi üçün ##.##.2025-ci il aylıq icarə haqqı məbləğinin 40 % azaldılması zərurəti yaranıb. Icarə müqaviləsi üzrə müfaviq dəyişikliklərin olunması üçün xxxx Daşınmaz Əmlak şöbəsinin səlahiyyətli nümayəndələri ilə əlaqə yaradılması xahiş olunub, əks təqdirdə, hazırkı icarə müqaviləsinin mövcud şərtlərlə davam etdirilməsinin səmərəliliyi barədə müzakirə etməli olacaqlar. Cavabdeh təşkilatın mövqeyi onun maraqlarına zidd olduğundan mövcud iddia tələbini irəli sürülür. Göstərilən işin faktiki hallarına əsasən hesab edir ki, onunla cavabdeh təşkilat arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli ‘‘Icarə" müqaviləsi, ##.##.2019-cu il və ##.##.2022-ci il tarixli əlavə sazişlər ləğv edilməsi, 179400 (bir yüz yetmiş doqquz min dörd yüz) manat və ödənilmiş dövlət rüsumu 469,4 (död yüz altmış doqquz manat qırx qəpik) manat cavabdeh təşkilatdan alınaraq ona ödənilməsi, cavabdeh təşkilatı iddiaçıya məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən 170+70,4=240,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi boşadılaraq ona təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir. Birincisi, “Icarə" müqaviləsi bağlanan zaman Bakı şəhərində qeyri-yaşayış sahələrinin 1 kv.m təxminən 25 30 manatdan aşağı olmayıb. Bu hesabla qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsinin icarə haqqı 1410, 2350 və ya 2583 manat deyil, 170x 25-30=4250-5100 manat təşkil edib. Hazırda Bakı şəhərində qeyri-yaşayış sahələrinin 1 kv.m. təxminən 35-40 manat təşkil edir. Belə olan halda faktiki icarə haqqı 170 x 35-40=5950-6800 manat təşkil edir. Göründüyü kimi onlar arasında istər icarə müqaviləsi bağlanan zaman, istərsə də əlavə dəyişiklik edilən zaman ona külli miqdarda maddi ziyan dəyib. Ikincisi, “Icarə müqaviləsindən göründüyü kimi icarəyə verilən sahə 1 70 kv.m olsa da, cavabdeh təşkilat tərəfindən onun mülkiyyətində olan 277,6 kv.m qeyriyaşayış sahəsinin 277,6-170-37.2=70,4 kv.m sahə zəbt edilərək istifadə edilməkdədir. Belə olan halda, cavabdeh təşkilat tərəfindən ayda 70,4x25-30=1760-2112, 70,4x35-40=2464- 2816 manat iddiaçıya əlavə maddi ziyan dəyib. Beləliklə, ##.##.2019-cu il tarixdən bu günə kimi 69 ay təşkil edir. 69x2600 (ortalama)= 179400 (bir yüz yetmiş bir min altı yüz) manat maddi ziyan təşkil edir. Üçüncüsü, aralarında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli "Icarə müqaviləsi”nin 4-cü bəndinə əsasən icarə müqaviləsinin başlandığı andan 2 (iki) il keçdikdən sonra icarə haqqının məbləğinə yenidən baxıla bilər.
12. Cavabdehin nümayəndəsi yazılı izahatla məhkəməyə müraciət edərək, etirazında qeyd etmişdir ki, müqavilədə 170 kv.m göstərilsə də, tərəflər faktiki olaraq uzun illər ərzində daha geniş sahədən istifadə olunduğunu bilib, iddiaçı buna məlumatlı olub, etiraz etməyib, istifadəyə mane olmayıb. Hazırlıq iclasında təyin edilmiş ekspertiza rəyində faktiki/ümumi istifadə sahəsinin 216 kv.m olduğu qeyd edilib (cavabdeh əlavə istifadə faktiki prinsip etibarilə inkar etmir). Iddiaçının iddiası 6 il susqun razılıq və davranışından sonra, yalnız icarə haqqının artırılması ilə bağlı danışıqlarda razılıq əldə edilmədikdən sonra qaldırılıb. Bu hal iddianın hüquqdan sui-istifadə xarakteri daşıdığını göstərir. Iddiaçının tələb etdiyi maddi ziyan məbləği (171600-179400 manat kimi hesablamalar) sübuta söykənmir, bazar qiymətinə dair obyektiv ekspert rəyinə, müqayisəli bazar araşdırmasına və ya qanuni hesablamaya əsaslanmır. Iddia tələblərinin mühüm hissəsinə (xüsusilə keçmiş dövrlərə aid pul tələblərinə) iddia müddəti tətbiq edilməlidir. Əlavə istifadə iddiaçıya məlum olub və uzun müddət etiraz edilməyib. Iddiaçı özü də sənədlərdə göstərir ki, 2019-cu ildən münasibətlər mövcuddur. Cavabdeh tərəfindən istifadə olunan əlavə sahə iddiaçı üçün gizli olmayıb. Əksinə iddiaçı illərlə obyektdən istifadəyə mane olmayıb, sahənin faktiki istifadə vəziyyətini bilib, əlavə sazişlər bağlanıb, münasibət faktiki olaraq davam etdirilib. Bu davranış sonradan geriyə dönük şəkildə “icazəsiz istifadə” kimi təqdim oluna bilməz. Tərəfin uzunmüddətli susqun davranışı və faktiki münasibəti qəbul etməsi, sonradan yalnız qiymət artımı mübahisəsi yarandığına görə sərt iddia irəli sürməsi işin mahiyyəti baxımından nəzərə alınmalıdır. Cavabdehin mövqeyinə görə, 2022-ci ildə bağlanmış əlavə sazişdə (elektrik enerjisi ödənişi ilə bağlı sənəddə) obyektin 216 kv.m olması faktı əks olunub. Iddiaçı bu məlumatdan xəbərdar olub, buna etiraz etməyib, hətta həmin sahə üzrə elektrik ödənişi məsələsini cavabdehlə hesablaşıb. Bu hal iddiaçının sonradan “əlavə istifadədən xəbərsiz olma” və ya “razılıq verməmə” mövqeyi ilə ziddiyyət təşkil edir. Müqavilədə 170 kv.m yazılması avtomatik olaraq müqavilənin ləğvi üçün əsas deyil. Iddiaçı müqavilədə 170 kv.m qeyd olunduğunu əsas götürərək müqavilənin ləğvini tələb edir. Lakin tərəflər arasında münasibət uzun illər davam edib, iddiaçı müqaviləni dərhal pozuntu əsası ilə ləğv etməyib, əksinə, faktiki istifadəni bilə-bilə icarə münasibətini saxlayıb. Deməli, iddiaçının indiki tələbi faktiki olaraq müqavilənin pozuntusunun aradan qaldırılmasına yönəlmiş vicdanlı tənzimləmə deyil, icarə haqqının artırılması tələbi qəbul edilmədikdən sonra təzyiq vasitəsi kimi qiymətləndirilməlidir. “2 ildən sonra qiymətə yenidən baxıla bilər” müddəası məcburi artım demək deyil. Müqavilədə icarə haqqına 2 ildən sonra yenidən baxıla bilməsi barədə müddəa varsa, bu avtomatik qiymət artımı yaratmır, tərəflər arasında məcburi yeni qiymət formalaşdırmır, təkbaşına müqavilənin ləğvi üçün şərtsiz əsas sayılmır. “Baxıla bilər” ifadəsi hüquqi mahiyyətinə görə imkanverici (dispozitiv) xarakter daşıyır, “mütləq artırılmalıdır” mənası vermir. Iddiaçı tərəfindən tələb edilən yüksək məbləğli zərər (171600/179400 manat və s.) aşağıdakı səbəblərlə əsassızdır. Zərərin mövcudluğu, məbləği və hesablanma metodikası etibarlı şəkildə sübut olunmayıb. Iddiaçı bazar icarə haqqını öz mülahizəsinə (birtərəfli qiymətləndirmə rəy) əsasən hesablayır. Lakin obyektin konkret yerləşməsi, vəziyyəti, faydalı/ümumi sahə fərqi, bazar müqayisə göstəriciləri, dövrlər üzrə real icarə qiymətləri üzrə məhkəməyə mötəbər ekspert rəyi təqdim olunmayıb (və ya təqdim edilən hesablama zərərin sübutu üçün kifayət deyil). Iddiaçının davranışı zərərin artmasına özü şərait yaradıb. Əgər iddiaçı həqiqətən əlavə istifadəyə etiraz edirdisə, bunu 2019, 2020, 2021-ci illərdə dərhal tələb edə bilərdi. Uzun müddət səssiz qalaraq sonradan böyük məbləğ formalaşdırmaq cəhdi vicdanlı dövriyyə davranışı ilə uzlaşmır. Faktiki istifadə üzrə münasibət müqavilə/razılaşma çərçivəsində dözümlü şəkildə davam edib. Belə olduqda “tam delikt zərəri” kimi hesablanan tələb hüquqi təbiətinə görə mübahisəlidir. Bu münasibət saf delikt deyil, əsasən müqavilə münasibətindən doğan mübahisədir. Iddiaçı iş materiallarına kənarda (məhkəmədənkənar qaydada) sifariş edilmiş qiymətləndirmə rəyini əlavə edib. Cavabdeh həmin rəy ilə razı deyil və hesab edir ki, bu rəy məhkəmə ekspertizası deyil, tək-tərəfli sifariş əsasında hazırlanmış sənəddir, belə sənədin qərəzsizliyi və metodologiyası iş üzrə tərəflərin iştirakçılığı olmadan təmin edilmir. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra qiymət verir, heç bir sübutun qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur, buna görə tək-tərəfli rəyin “həlledici” sübut kimi qəbul edilməsi mümkün deyil. Əgər bazar icarə dəyəri mübahisəlidirsə, düzgün yol məhkəmə tərəfindən (tərəflərin iştirakı ilə) müvafiq ekspertiza təyin edilməsi və sualların dəqiq formalaşdırılmasıdır, kənar rəy yalnız köməkçi sənəd ola bilər. Bundan əlavə, qanunu pozmaqla əldə edilmiş sübutlardan istifadə olunmasına yol verilmir, kənar qiymətləndirmə rəyinin tərtibi, məlumat bazası, müqayisə obyektləri və hesablamaları yoxlanmadan həmin sənədi “bazar qiyməti” kimi qəbul etmək prosessual ədalət prinsipinə zidd olardı. Cavabdeh bu etirazla birlikdə iddia müddətinin tətbiqini xahiş edir. Mülki Məcəllənin iddia müddəti ilə bağlı normalarına dair Konstitusiya Məhkəməsi hüquqi mövqelərində vurğulanır ki, mübahisə tərəfinin iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə verməsi məhkəmə üçün iddianın həmin hissədə qiymətləndirilməsi baxımından həlledici əhəmiyyət daşıyır və müddətin keçməsi iddianın rəddi üçün əsas ola bilər. Bu işdə ən azı 3 ayrı “müddət xətti” (maddi tələbin rəddi üçün əsaslar) var. Əsassız varlanma üzrə xüsusi müddət-2 il (maddi tələbin kəsilməsi): Əgər məhkəmə əlavə sahə üzrə pul tələbini “əsassız varlanma” kimi qəbul edərsə, Mülki Məcəllənin 1091.1 və 1092.1-ci maddələrinə görə hüquqi əsas olmadan başqasının hesabına əmlak əldə etmiş şəxs əsassız varlanmış sayılır və aldığı varlanmanı qaytarmalıdır. Lakin eyni zamanda Mülki Məcəllənin 1095-ci maddəsinə əsasən, məhrum olanın öz hüququnun məlum olduğu vaxtdan ən geci 2 il sonra bu hüquq müddətin keçməsinə görə qüvvədən düşür. Bu işdə iddiaçı ən gec ##.##.2022-ci il tarixində faktiki sahəni bildiyi halda, iddianı ##.##.2025-ci il tarixdə qaldırıb. Deməli, əlavə sahəyə görə geriyə dönük maddi tələbin (ən azı ##.##.2022-dən əvvəlki hissəsinin və ümumən “əsassız varlanma” xəttinin) müddət baxımından rədd edilməsi tələb olunur. Iddiaçı tələbini alternativ olaraq aylıq “əlavə icarə haqqı/fərq” kimi əsaslandırır. Bu isə mahiyyət etibarilə vaxtaşırı icra edilməli öhdəlikdən irəli gələn tələbdir. Mülki Məcəllənin 373.3-cü maddəsinə uyğun olaraq, vaxtaşırı icra edilməli öhdəliklərdən irəli gələn tələblər üzrə iddia müddəti 3 ildir. Buna görə də, məhkəmə iddianı bu istiqamətdə qəbul etsə belə, tələb maksimum son 3 illik dövr çərçivəsində müzakirə oluna bilər; 2019-2021 və daha köhnə dövrlər üzrə tələb iddia müddəti keçdiyinə görə rədd edilməlidir. Bu işdə pul tələbləri üzrə 3 illik müddət tətbiq olunmalıdır. Iddiaçının tələb etdiyi məbləğ faktiki olaraq əlavə istifadəyə görə pul, fərq məbləği, periodik xarakterli ödəniş tələbi mahiyyətindədir. Belə tələblər üzrə Mülki Məcəllədə müqavilə tələbləri və vaxtaşırı icra edilməli öhdəliklər üçün 3 illik iddia müddəti tətbiq edildiyi hüquqi mənbələrdə əks olunur. Bu səbəbdən, iddia ərizəsi 3 ildən artıq dövr müddəti keçdiyinə görə rədd edilməlidir. Iddiaçının davranışı aşağıdakı ardıcıllıqla qiymətləndirilməlidir: uzun illər faktiki istifadəni bilir, buna mane olmur, əlavə saziş münasibətlərini davam etdirir, 216 kv.m faktını ehtiva edən sənədlərdə iştirak edir, elektrik ödənişlərini həmin faktiki istifadə əsasında cavabdehdən tələb edir, yalnız icarə haqqının artırılması mübahisəsindən sonra yüksək məbləğli iddia qaldırır. Bu, məhkəmə tərəfindən vicdanlılıq prinsipi, tərəflərin faktiki davranışı və hüququn məqsədinə uyğun istifadə meyarları baxımından qiymətləndirilməlidir. Iddiaçının məqsədi pozuntunu aradan qaldırmaqdan çox, uzunmüddətli dövr üzrə geriyə dönük əsassız üstünlük əldə etmək kimi görünür. Iddiaçı müqavilənin ləğvini tələb edir, lakin müqavilənin ləğvi üçün pozuntunun “əhəmiyyətli” olması, müqavilənin məqsədini pozması, aradan qaldırılması üçün real imkan verilməsi və tərəflərin davranış ardıcıllığının nəzərə alınması mühümdür. Bu işdə isə iddiaçı uzun müddət faktiki vəziyyəti bilib, 2022-ci ildə bunu yazılı sənəddə qeyd edib, kommunal məsrəfləri həmin faktiki sahə üzərindən tənzimləyib, sonradan yalnız qiymət mübahisəsindən sonra ləğv tələb edib. Bu şərtlərdə “müqavilənin dərhal ləğvi” ölçülülük və mütənasiblik baxımından əsaslandırılmamış qalır. Qeyd edilənlərə əsasən iddianın tamamilə rədd edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.
13. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** saylı qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçıya aid edilməsi, iş üzrə keçirilmiş məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası tədqiqatının dəyəri olan 150 manat məbləğində pulun iddiaçı İddiaçı tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
14. Qətnamədən iddiaçı İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilərək iddia tələbinin təmin edilməsi və ödənilmiş dövlət rüsumlarının cavabdeh təşkilatdan tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılır ki, birincisi, məhkəmə nəzərə almamışdır ki, **/**** nömrəli ## ###### 2026-cı il tarixli ekspert rəyinə əsasən “Icarə müqaviləsi”ndə 170 kv.m. nəzərdə tutulsa da iddiaçının mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinin 216,6 kv.m sahəsini cavabdeh təşkilat istifadə edir. Belə olan halda 216,6-170=46.6 kv.m. qeyri yaşayış sahəsi cavabdeh təşkilat tərəfindən zəbt edilərək istifadə edilməkdədir. Bununla da cavabdeh təşkilat tərəfindən müqavilə öhdəliyini pozularaq ayda 46,6x25-30=1165- 1398, 46,6x35-40=1631-1864 manat iddiaçıya əlavə maddi ziyan dəymişdir. Beləliklə ##.##.2019-cu il tarixdən iddia qaldırılan günə kimi 69 ay təşkil edir, 69x1500 (ortalama)=103.500 (bir yüz üç min beş yüz) manat maddi ziyan təşkil edir. Ikincisi, məhkəmə qeyd edir ki, cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş icarə müqaviləsinə ##.##.2022-ci il tarixli əlavə razılaşmaya əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 216,9 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsində fəaliyyət göstərən Cavabdeh MMC-nin Suraxanı 6 mağazasının icarədarı Əfqan Abdulayev icarəçinin əvəzində öz şəxsi vəsaitindən 342 manat elektrik enerjisi üzrə ödəniş edib. Həmin məbləğ icarəçi tərəfindən icarədara ödənilməlidir. Bununla bağlı qeyd edir məhkəmə o qədər qərəzli olmuşdur ki, cavabdeh təşkilatın istifadəsinə 216,9 kv.m. verilməsinə dair hər hansı müqavilə olubolmasını belə yoxlamadan belə qənaətə gəlmişdir. Belə ki, belə müqavilə mövcud olsaydı nə məhkəmə ekspertiza təyin etməzdi, nə də ki, **/**** nömrəli ## ###### 2026-cı il tarixli ekspert rəyinə əsasən “Icarə müqaviləsi”ndə 170 kv.m. nəzərdə tutulsa da iddiaçının mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinin 216,6 kv.m sahəsini cavabdeh təşkilat istifadə edir kimi qeyd edilməzdi. Üçüncüsü, məhkəmə nəzərə alınmamışdır ki, iddiaçının mülkiyyət hüququ cavabdeh təşkilat tərəfindən pozulmuşdur. Belə ki, iddia tələbinin əsası məhz mülkiyyət hüququnun bərpası ilə bağlı olmuşdur. O baxımdan ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə nəzərdə tutulmayan və iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan 46.6 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsi zəbt olunaraq istifadə olunur. bununla da iddiaçı xüsusi mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsindən istifadə etməkdən, ondan faydalanmaqdan məhrum olmuşdur. Halbuki, mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Göründüyü kimi məhkəmə maddi hüquq normasını düzgün tətbiq etməmiş və bununla iddiaçının konstitusion hüquqlarını pozmuşdur. Məhkəmə nə tərəflər arasında olan müqavilələrə, nə ekspert rəyinə, nə də ki, iddiaçının mülkiyyətində olan qeyriyaşayış sahəsini cavabdeh təşkilat tərəfindən zəbt olunmasına hüquqi qiymət verməmişdir. Iddiaçı öz tələbinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut edə bilmişdir. Belə ki, mübahisə edilən qeyri-yaşayış sahənin iddiaçının mülkiyyətində olmasına, mülkiyyətdə olan 46,6 kv.m. sahə cavabdeh təşkilat tərəfindən zəbt olunaraq istifadə olunmasına (**/**** nömrəli ## ###### 2026-cı il tarixli ekspert rəyi ilə təsdiq olunub) dair sübut təqdim edilmişdir. Məhkəmə işin halarını və qanun normalarını sadalamaqla qətnamə qəbul etmişdir.
Apellyasiya baxışı zamanı keçirilən məhkəmə iclası və verilən izahatlar
16. Iş üzrə tərəflərə işə baxılmasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq onlar, məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin üzrlü səbəb barədə hər hansı sübut təqdim etmədiyini nəzərə alaraq işə tərəflərin iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq normaları:
17. Mülki Prosessual Məcəllənin 24.2-ci maddəsinə görə, mübahisənin ümumi məhkəməyə və ya kommersiya məhkəməsinə aidiyyəti işdə iştirak edən şəxslərin subyektiv tərkibi, mübahisənin predmeti və hüquq münasibətlərinin xarakteri nəzərə alınmaqla, bu Məcəlləyə müvafiq olaraq müəyyən edilir.
18. Həmin Məcəllənin 26.1-ci maddəsinə əsasən sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi ilə əlaqədar olan mübahisələrə (kommersiya mübahisələrinə) dair işlərə mülki məhkəmə icraatı qaydasında kommersiya məhkəmələri baxır.
19. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə görə isə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
20. Məhkəmə kollegiyası iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, mübahisənin mahiyyətinə qiymət verilmədən, iddia ərizəsi məhkəmə aidiyyəti qaydalarının pozuntusu ilə icraata qəbul edildiyindən birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək, iş aidiyyatı üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə göndərilməlidir.
21. Hazırki işdən görünür ki, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MMC-yə qarşı onlar arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinin və ona dair əlavə sazişlərin ləğv edilməsi, iddiaçının mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinin (170+70,4=240,4 kv.m) boşaldılaraq təhvil verilməsi, habelə müqavilədənkənar sahənin icazəsiz istifadəsinə görə hesablanmış 179.400 manat məbləğində maddi ziyanın ödənilməsini tələb edir.
22. Mübahisəli hüquq münasibətlərinin xarakteri araşdırılarkən müəyyən edilir ki, mübahisənin predmetini ünvan 3 ünvanında yerləşən və xüsusi mülkiyyət təyinatı qeyriyaşayış sahəsi olan daşınmaz əmlakın icarə müqaviləsi təşkil edir.
23. Iş materiallarından göründüyü kimi, cavabdeh Cavabdeh MMC hüquqi şəxs olaraq həmin daşınmaz əmlakı bilavasitə pərakəndə ticarət şəbəkəsinin (Suraxanı 6 mağazasının) fəaliyyətinin təşkili, yəni mənfəət əldə edilməsinə yönəlmiş sahibkarlıq fəaliyyəti məqsədilə idarə edir.
24. Elektron Məhkəmə Informasiya Sistemindən və Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında X6 saytından əldə edilmiş çıxarışlardan görünür ki, iddiaçı isə vergi ödəyicisi olmaqla (VÖEN: **********) öz mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə verib gəlir əldə edir.
25. “Işlərin ümumi və yaxud kommersiya məhkəmələrinə aidiyyətinin müəyyən edilməsi, məhkəmə aidiyyəti ilə bağlı mübahisələrə və məhkəmələr arasında yaranan fikir ayrılıqlarına baxılmasının xüsusiyyətlərinə dair” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun ## ######## 2020-ci il tarixli, ** №-li qərarında qeyd olunmuşdur ki, məhkəmə aidiyyətinin müəyyən edilməsi zamanı işin kommersiya məhkəməsində baxılması üçün hüquq münasibətlərinin xarakterinə qiymət verilərkən əsas tələb (və yaxud birlikdə baxılması mümkün olan əsas tələblərdən ən azı biri) üzrə mübahisənin tərəflərdən yalnız birinin deyil, ən azı iki qarşı tərəfin ayrı-ayrılıqda və ya birgə həyata keçirilən sahibkarlıq fəaliyyətindən, yaxud da tərəflərin (sahibkarlıq subyekti olub-olmamasından asılı olmayaraq) bağlı olduqları bir sahibkarlıq subyektinin özünün fəaliyyətinin həyata keçirilməsindən irəli gəlməli olması nəzərə alınmalıdır... Əsas tələb (yaxud birlikdə baxılması mümkün olan əsas tələblərdən ən azı biri) üzrə mübahisənin ən azı iki qarşı tərəfin birgə həyata keçirilən sahibkarlıq fəaliyyətindən irəli gəldiyi mübahisələrə müqavilə münasibətlərindən yaranan tələblər aiddir. Iş üzrə ən azı iki qarşı tərəfin sahibkarlıq fəaliyyətinin birgə və yaxud ayrı-ayrılıqda həyata keçirdiyi zaman yarana bilən mübahisələrə əşya-hüquqi münasibətlərdən irəli gələn istifadə, sahiblik və mülkiyyət hüquqlarının müdafiəsi, habelə deliktdən irəli gələn tələblər aiddir. Tərəflərin bağlı olduqları bir sahibkarlıq subyektinin özünün fəaliyyətinin həyata keçirilməsindən meydana gələn mübahisələrə isə kommersiya hüquqi şəxsi ilə bağlı korporativ mübahisələr aiddir.
26. Mülki Prosessual Məcəllənin 26.1-ci maddəsinin imperativ tələbinə görə, sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi ilə əlaqədar olan bu qəbildən olan mübahisələrə (kommersiya mübahisələrinə) dair işlərə mülki məhkəmə icraatı qaydasında yalnız kommersiya məhkəmələri baxa bilər. Ümumi məhkəmələrin kommersiya mübahisələrinə dair işlərə baxmaq səlahiyyəti yoxdur və məhkəmə aidiyyəti qaydalarının pozulması qəbul edilmiş məhkəmə aktının mütləq ləğvini şərtləndirən prosessual əsasdır.
27. Göstərilənləri ümumiləşdirərək məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** saylı qətnaməsi ləğv edilməklə, iş aidiyyətı üzrə baxılması üçün Bakı Kommersiya Məhkəməsinə göndərilməlidir.
28. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 26, 397-398, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Apellyasiya şikayəti qismən təmin olunsun. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** saylı qətnaməsi ləğv edilsin. Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia tələbinə dair iş məhkəmə aidiyyətı üzrə baxılması üçün Bakı Kommersiya Məhkəməsinə göndərilsin. Qərardaddan işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 10 (on) gün müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən hakim imza: Günay Axundova Hakimlər imzalar: Fərrux Qasımov Məhəmməd Rüstəmli