Azərbaycan Respublikası adından Qərardad Bakı şəhəri İş № 8(3-6)-357/2026 10.08.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Borclu Ərizəni verən şəxs protokolun qanunsuz hesab olunaraq ləğv edilməsi barədə ərizəsinə dair iş üzrə (Açar sözlər: ərizənin icraata qəbul olunmasından imtina) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X3 (sədrlik edən və məruzəçi), X1 və X2 ibarət tərkibdə, tələbkar Ərizəni verən şəxs protokolun qanunsuz hesab olunaraq ləğv edilməsi barədə ərizəsinə dair iş üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ## #### 2026-cı il tarixli, *(*- **)-***/**** nömrəli qərardadından borclu Ərizəni verən şəxs tərəfindən verilmiş şikayətə yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərardadı qəbul etdi. Birinci instansiya məhkəməsində icraat
1. Borclu Ərizəni verən şəxs şikayət ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri Nizami Rayon Icra Şöbəsinin ## ### 2026-cı il tarixli, P/e******/****-*-** saylı protokolunun qanunsuz hesab edilərək ləğv edilməsi və tərəflərlə birlikdə sonrakı prosesual hərəkətlər yerinə yetirilməsi barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ## #### 2026-cı il tarixli, *(*-**)-***/**** nömrəli qərardadına əsasən Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisinin *İ-***** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli icra sənədi üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Icra Şöbəsinin ##.##.2026-cı il tarixli, P/e******/****-*-** saylı protokolunun qanunsuz hesab edilərək ləğv edilməsi və tərəflərin iştirakı ilə sonrakı prosessual hərəkətlərin edilməsi barədə barədə borclu Ərizəni verən şəxs tərəfindən verilmiş şikayətin icraata qəbul edilməsindən imtina edilmişdir.
3. Qərardad onunla əsaslandırılmışdır ki, Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Həmin Məcəllənin 416.2-ci maddəsinə əsasən hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Maddənin məzmunu onu deməyə əsas verir ki, qanunverici hərracın və onun nəticələrinə dair protokolun ləğv edilməsi yalnız məhkəmə qaydasında maraqlı şəxsin iddiası üzrə mümkün hesab edir. Lakin istinad edilən maddədə nəzərdə tutulan iddianın müstəqil tələblə yanaşı iddaya etirazı da ehtiva edib-etməməsi aydınlaşdırılmalıdır. Göründüyü kimi borclu şikayətində hərracın nəticəsi olan protokolun qanunsuz hesab edilərək ləğv edilməsini məhkəmədən tələb etdiyindən o, hazırki şikayətə 8 indeksi ilə deyil, iddia icraatı qaydasında (2 indeksi ilə) mülki iş formasında aidiyyəti məhkəməyə müraciət etməlidir. Eyni zamanda məhkəmə qeyd edir ki, borclu iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etdiyi və iddia tələbi təmin ediləcəyi təqdirdə sonradan görüləcək porsessual tədbirlər icra məmuru tərəfindən ona məlumat verilərək həyata keçirilməlidir.
4. Həmin qərardaddan tələbkar Ərizəni verən şəxs şikayət verərək, qərardadın ləğv edilməsi və ərizənin təmin olunması barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
5. Şikayətin dəlillərinə görə məhkəmə nəzərə almamışdır ki, ortada hərrac protokolu yoxdur, yalnız icra məmurunun əmlakı təhvil vermə protokolu var, mübahisələdirilən protokol hərrac protokolu deyil, icra məmurunun qanunsuz hərəkətləri nəticəsində təhvil verilən protokoldur. Göstərilən protokol icra məmuru tərəfindən qanunsuz olaraq icra icraatı qaydasında verilmişdir. Buda 8 indeksi ilə məhkəmə nəzarəti qaydasında icra məmurunun hərəkətlərindən verilən şikayətdir. Buna görədə həmin iş 8 indeksi ilə baxılmalıdır. Icra məmuru qanunun imperativ tələbinə əsasən qiymətləndirmə hesabatı əsasında əmlakı ya hərraca çıxarmalı, ya da tələbkara təhvil verməlidir. Hazırda icra məmuru qiymətləndirmə hesabatı olmadan hərrac keçirilmədən birbaşa əmlakı qanunsuz protkolla tələbkara təhvil verilmişdir. Buna görədə həmin ptorokol qanunsuz hesab edilməli və sonrakı prosesual hərəkətlər edilməlidir. Qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak, yaxud icra sənədində satılmalı əmlakın müəyyən edildiyi hal istisna olmaqla, üzərinə həbs qoyulmuş əmlak və ya ipoteka predmeti həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, qanunla başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, qiymətləndiricinin hesabatında göstərilən bazar dəyəri ilə tələbkara təklif olunur. Göründüyü kimi qanunun imperativ tələbi kimi qiymətləndiricinin heabatında göstərilən bazar dəyəri ilə əmlak tələbkara təklif olunmağı qeyd edilsə də ortada heç bir qiymətləndirmə hesabatı olmadan mənzil tələbkara təklif edilmişdir. Həmçinin icra qeydində konkret olaraq mənzil dəyəri qeyd edilməmiş, yalnız həmin əmalak tutmanın yönəldilməsi tələbi göstərilmişdir. Icra haqqında qanunun tələbinə əsasən tutmanın yönəldilmə qaydası tam aşkar qeyd edilmişdir. Lakin icra məmuru göstərilən tələbə əməl etməmişdir. Nizami rayon icra şöbəsi icra vərəqəsində qeyd edilən tələbin icra üsulunu dəyişdirərək, heç bir qiymətləndirmə aparmadan əmlakı tələbkara təhvil vermiş, tələbkarda həmin qanunsuz protokola əsasən əmlakı əldə etmişdir. Bütün bu proseslər barədə biz cavabdeh olaraq məlumatlandırılmamışıq. Yalnız tələbin könüllü icrası barədə bizə bildiriş təqdim edilmiş, daha sonra həmin evin qiymətləndirilməsi üçün foto şəkilləri tələb edilmişdr. Lakin sonradan heç bir qiymətləndirmə aparılmadan ev qanunsuz olaraq tələbkara təhvil verilmişdir. Hazırda həmin mənzilin orta bazar qiyməti 600000-700000 manat civarındadır. Lakin icra məmuru qeyd edilən halları nəzərə almadan icra üsulunu dəyişdirərək, qiymətləndirmə aparmadan mənzili tələbkara təklif etmişdir.
6. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ## #### 2026-cı il tarixli, *(*-**)-***/**** nömrəli qərardadına əsasən şikayət təmin edilməyərək, işlə birlikdə baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmışdır.
Tətbiq edilən hüquq
7. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi (MPM): Maddə 13.4 Barəsində mübahisə edilən hüquq münasibətlərini tənzimləyən hüquq norması olmadıqda, məhkəmə analoji münasibətləri tənzimləyən hüquq normalarına müraciət edir. Maddə 153.2. Hakim aşağıdakı hallarda iddianın yolverilməzliyinə görə iddia ərizəsini qəbul etməkdən imtina edir: 153.2.1. ərizəyə məhkəmə qaydasında və ya mülki məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalı deyildirsə; Maddə 398.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin şikayətə baxıb qərardad qəbul etdikdə aşağıdakıları etmək hüququ vardır: 398.0.1. Məhkəmənin qərardadını dəyişdirmədən saxlayıb şikayəti təmin etməmək.
8. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi (MM): Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
9. “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 53.1. Qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak, yaxud icra sənədində satılmalı əmlakın müəyyən edildiyi hal istisna olmaqla, üzərinə həbs qoyulmuş əmlak və ya ipoteka predmeti həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, qanunla başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, qiymətləndiricinin hesabatında göstərilən bazar dəyəri ilə tələbkara təklif olunur. Maddə 53.1-1. Üzərinə həbs qoyulmuş əmlakı və ya ipoteka predmetini əldə etmək təklifini alan tələbkar 7 iş günü ərzində həmin əmlakın qəbulu ilə bağlı iradə ifadəsini bildirməli və bu hal tələbkar və icra məmuru tərəfindən imzalanan protokolla rəsmiləşdirilməlidir. Həmin protokol imzalandıqdan sonra dərhal “Elektron icra” informasiya sistemi vasitəsilə “Elektron notariat” informasiya sisteminə göndərilir və tələbkar daşınmaz əmlak və rəsmi reyestrdə qeydiyyata alınan daşınar əmlak üzərində hüquqlarını protokolun “Elektron notariat” informasiya sisteminə göndərildiyi gündən 5 iş günü müddətində rəsmiləşdirə bilər. Əmlakın bazar qiyməti tələbkarın tələbindən artıq olduqda, tələbkar aradakı fərqi ödəyir və həmin artıq olan vəsait bu Qanunun 74-cü maddəsində müəyyən edilmiş borcludan tutulmuş pul məbləğinin bölüşdürülməsi qaydasına uyğun olaraq bölüşdürülür və bütün tələblər təmin olunduqdan sonra qalan pul məbləği borcluya qaytarılır. Maddə 53.1-2. Tələbkar tərəfindən qəbul edilən daşınmaz əmlak və rəsmi reyestrdə qeydiyyata alınan daşınar əmlak üzərində hüquqların rəsmiləşdirilməsi həmin protokol əsasında “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 63-cü maddəsinə uyğun olaraq həyata keçirilir. Digər əmlakın tələbkara verilməsi icra məmurunun qərarı ilə rəsmiləşdirilir. Maddə 53.2-1. Üzərinə həbs qoyulmuş əmlakın tələbkar tərəfindən qəbul edilmədiyi, yaxud verilmiş müddətin ötürüldüyü hallarda bu barədə icra məmuru tərəfindən dərhal borcluya məlumat verilir və borclu 3 gün müddətində onu şəxsən açıq bazarda satmaq üçün icra məmuruna müraciət edə bilər. Borclu həmin əmlakın (ipoteka predmeti olan əmlak istisna olmaqla) şəxsən açıq bazarda satılması üçün icra məmuruna müraciət etdikdə, icra məmuru 1 iş günü müddətində bu barədə qərar qəbul edir və borcluya əmlakın qiymətləndiricinin hesabatında göstərilən dəyərinin 80 faizindən az olmayan qiymətə satılmalı olduğunu izah edir. Üzərinə həbs qoyulmuş əmlak notarius vasitəsilə rəsmiləşdirilən alqı-satqı müqaviləsi əsasında satılmalı olduqda qəbul edilmiş qərar “Elektron icra” informasiya sistemindən “Elektron notariat” informasiya sisteminə göndərilir. Maddə 53.2-2. Əmlakın (ipoteka predmeti olan əmlak istisna olmaqla) açıq bazarda satılması üçün 2 ay müddət müəyyən edilir. Həmin müddət bu Qanunun 53.1-3-cü maddəsində əmlakın satılması üçün müəyyən edilən müddətə daxil edilmir. Əmlak müəyyən edilən müddətdə açıq bazarda satıldığı halda notarius satışdan əldə olunan pul məbləğini depozit hesabından icra xidmətinin depozit hesabına köçürür. Notarius vasitəsilə rəsmiləşdirilməyən alqı-satqı əməliyyatları birbaşa icra məmurunun nəzarəti altında təşkil olunur və həmin əməliyyatlar üzrə ödənişlər bilavasitə icra xidmətinin depozit hesabına köçürülür.
10. “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 46.1. Ipoteka predmetinin açıq bazarda və ya hərracda, habelə elektron hərracda satışınadək (alqı-satqı müqaviləsi bağlananadək, tərəflərin razılığı əsasında həyata keçirilən hərracın nəticələri üzrə protokol imzalananadək, elektron hərracın nəticələri haqqında protokol tərtib olunanadək), yaxud “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq onun ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına (“Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 63-cü maddəsinə əsasən şəhadətnamə verilənədək) əsas öhdəlik üzrə borclu və (və ya) ipoteka qoyan, yaxud hər hansı üçüncü şəxs ipoteka saxlayanın əsas öhdəlik üzrə bütün tələbini ödəyərək ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsinə və onun satışına xitam verə bilər. Bu hüququ məhdudlaşdıran razılaşma əhəmiyyətsizdir.
11. “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 63. Icra sənədlərinin məcburi icrası ilə əlaqədar daşınmaz əmlakın və rəsmi reyestrdə üzərində hüquqlar qeydiyyata alınan daşınar əmlakın “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 53.1-1-ci, 53.1-2-ci və 62.20-ci maddələrinə uyğun olaraq tələbkar tərəfindən əldə edilməsi tələbkarın yazılı müraciəti əsasında notarius tərəfindən bu barədə şəhadətnamə verilməsi ilə rəsmiləşdirilir. Şəhadətnamə müvafiq əmlakın tələbkar tərəfindən qəbul edilməsi ilə bağlı tələbkarın iradə ifadəsini özündə əks etdirən, icra məmuru və tələbkar tərəfindən imzalanaraq “Elektron icra” informasiya sistemi vasitəsilə “Elektron notariat” informasiya sisteminə göndərilən protokol əsasında verilir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
12. Şikayətin dəlilləri kimi ona istinad olunur ki, hərrac protokolu yoxdur, yalnız icra məmurunun əmlakı təhvil vermə protokolu var, mübahisələdirilən protokol hərrac protokolu deyil, icra məmurunun qanunsuz hərəkətləri nəticəsində təhvil verilən protokoldur.
13. Yuxarıda qeyd olunan normaların təhlili nəticəsində müəyyən olunur ki, istər hərracın nəticələri barədə, istərsə də ipoteka predmetinin tələbkar tərəfindən qəbul edilməsi barədə protokol əmlakın özgəninkiləşdirilməsi barədə əqdddir və hər 2 protokol əmlak üzərində hüquqların rəsmiləşdirilməsi üçün əsas hesab olunur.
14. Mülki Məcəlllənin 324.1-ci maddəsinə əsasən əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Nəzərə almaq lazımdır ki, əqdin mövcud olması üçün hər 2 tərəfin iradə ifadəsinin mövcudluğu zəruri şərt kimi nəzərdə tutulsa da, icra prosesində hərrac və ya ipoteka predmetinin tələbkara təklif olunması nəticəsində əmlakın əldə olunmasında mülkiyyətçinin iradə ifadəsi mövcud olmur və bu əqdlərin rəsmiləşdirilməsi qanunvericiliyin tələbinə əsasən mülkiyyətçinin iradəsindən kənar baş verir.
15. Təsadüfi deyildir ki, Mülki Məcəllənin hərracla bağlı münasibətləri tənzimləyən 414- 416-cı maddələri həmin Məcəllənin “Müqavilə hüququ” adlanan 20-ci fəslində əksini tapmışdır.
16. Mülki Məcəllənin 415.5-ci maddəsində qeyd olunmuşdur ki, hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun və ya müsabiqənin keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında protokol imzalayırlar, bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. Göründüyü kimi hərrac protokolunun tərəfləri hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı olsa da bu protokol müqavilə qüvvəsindədir.
17. Hazırkı situasiyada da ipoteka predmetinin tələbkar tərəfindən qəbul edilməsinə dair protokolun tərəfləri qaununvericiliyə uyğun olaraq tələbkar və icra məmurudur. “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 53.1-1-ci maddəsinə əsasən üzərinə həbs qoyulmuş əmlakı və ya ipoteka predmetini əldə etmək təklifini alan tələbkar 7 iş günü ərzində həmin əmlakın qəbulu ilə bağlı iradə ifadəsini bildirməli və bu hal tələbkar və icra məmuru tərəfindən imzalanan protokolla rəsmiləşdirilməlidir. Yəni, bu protokol da əqd hesab olunur, əqdlərin etibarsızlığı, ləğv edilməsi barədə tələblərə isə icra icraatı çərçivəsində baxılması mümkün deyildir, həmin tələblərə iddia icraatı qaydasında baxılmalıdır.
18. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, əgər ipoteka predmetinin tələbkar tərəfindən qəbul edilməsinə dair tələbkar və icra məmuru tərəfindən protokolun imzalanmasına qədər pozuntuya yol verilmişdirsə və bu pozuntu əqdin etibarsızılığı və ya ləğvinə əsas verirsə, məhz Mülki Məcəllənin 416.1 və 416.2-ci maddələrinə istinad olunmaqla (Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.) müvafiq olaraq qeyd olunan tələblər irəli sürülə bilər.
19. Beləliklə məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qərardadı qanuni və əsaslıdır, şikayətin dəlilləri işin halları və qanunvericiliklə təkzib olunmaqla, qərardadın ləğvinə əsas vermir. Buna görə də qərardad dəyişdirilmədən saxlanılmalı, şikayət təmin olunmamalıdır.
20. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 263, 264, 400 və 402-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qərara aldı:
Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ## #### 2026-cı il tarixli, *(*-**)-***/**** nömrəli qərardadından tələbkar Ərizəni verən şəxs tərəfindən verilmiş şikayət təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ## #### 2026-cı il tarixli, *(*-**)-***/**** nömrəli qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərardad çıxarıldığı andan qanuni qüvvəyə minir. Qərardaddan kassasiya şikayəti verilə bilməz.