Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № e-2-1(112)-1396/2025 23.05.2025 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ GİRİŞ HİSSƏ Bakı İnzibati Məhkəməsi Hakim Həsənov Orxan Xaqani oğlunun sədrliyi, Üçüncü şəxslərin nümayəndələri X4, X1 və cavabdehin nümayəndəsi X5 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (üçüncü şəxs X9 və X3 və "xxxx"ASC) qarşı “çıxarışın verilməsi” tələbinə dair iddiası üzrə inzibati işə məhkəmənin binasında (Bakı şəhəri, N.Vəzirov küçəsi 56), açıq məhkəmə iclasında şifahi məhkəmə baxışı qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. TƏSVİRİ HİSSƏ İşin halları: İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “çıxarışın verilməsi” barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddiaçının əsaslandırması: İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin sərəncamıa əsasən C.Xəndan küçəsində torpaq sahəsi ona ayrılmış, orada ev inşa etmiş, evi tanışı Əli Bayramova satmışdır. Ev 0,02 ha torpaq sahəsi üzərində inşa edilmişdir. Əli Bayramovla razılaşma olmuşdur ki, yerdə qalan 0,06 ha onun imkanı olmadığından, dostluq aralarında olduğundan torpaq sahəsini müvəqqəti istifadə etsin. 2023-cü il tarixdə eşitdim ki, ev bankda ipoteka olduğu üçün bank tərəfindən alınmışdır. Bundan sonra torpaq sahəsinin adına özəlləşdirilməsi üçün müraciət etmiş, imtina edilmişdir. Onun evin yerləşdiyi 0,02 ha torpaq sahəsinə hər hansı iddiası yoxdur. Lakin yerdə qalan 0,06 ha torpaq sahəsi məhz ona ayrılmışdır. Cavabdehin etirazı: Daşınmaz əmlak alqı-satqı müqaviləsi əsasında X2 satılmışdır. Daha sonra "xxxx" ASC tərəfindən hərrac protokolu əsasında mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınmışdır. İddia tələbinin rədd edilməsi xahiş edilir. ƏSASLANDİRMA HİSSƏSİ İddianın mümkünlüyü: İddia ərizəsi onun mümkünlüyünü şərtləndirilən tələblərə cavab verməklə təqdim olunmuş və bu səbəbdən mümkün hesab edilir. Belə ki, irəli sürülmüş iddia inzibati prosessual qanunvericiliklə müəyyən edilmiş ümumi və xüsusi mümkünlük şərtlərinə riayət edilməklə təqdim edilmişdir. Faktiki hallar və sübutlar: İş materiallarında olan və məhkəmə baxışında tədqiq edilmiş: Çıxarışdan görünür ki, 29 iyun 2010-cu il tarixdən ünvan 1 ünvanda yerləşən yaşayış sahəsi və 0,02042 ha ölçüdə torpaq sahəsinə müvafiq olaraq mülkiyyət və istifadə hüquqları X6 adına qeydiyyata alınmışdır. İmtina məktubunda qeyd edilir ki, daşınmaz əmlak alqı-satqı müqaviləsi əsasında X2 satılmışdır. Bu səbəbdən müraciətin təmini mümkün olmamışdır. Torpaq sahəsinin mülkiyyətə verilməsinə dair şəhadətnamədə qeyd edilmişdir ki, 0,08 ha torpaq sahəsi Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının sərəncamı əsasında iddiaçıya ayrılmışdır. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının sərəncamından görünür ki, C.Xəndan küçəsində torpaq sahəsi iddiaçıya ayrılmışdır. Çıxarışdan görünür ki, 26 oktyabr 2023-cü il il tarixdə ünvan 1 ünvanda yerləşən yaşayış sahəsi və 0,02042 ha ölçüdə torpaq sahəsinə müvafiq olaraq mülkiyyət və istifadə hüquqları "xxxx" ASC-nin adına qeydiyyata alınmışdır. Çıxarışın verilməsinin əsasında hərrac protokolu çıxış edir. Arxiv qovluğunda olan sənədlərdən görünür ki, iddiaçı tərəfindən ümumi sahəsi 647.18 kv.m olan 7 otaqlə fərdi yaşayış evi iddiaçı tərəfindən X2 satılmış, həmin şəxs tərəfindən X7 bağışlanılmışdır. Binəqədi Rayon İcra Hakimiyyətinin 20 dekabr 2021-ci il tarixli sərəncamında qeyd edilir ki, fərdi yaşayış sahəsi 0,08 ha torpaq sahəsində inşa edilmişdir. 21 oktyabr 2002-ci il tarixli arayışda qeyd edilir ki, fərdi yaşayış evi 0,08 ha ölçüdə torpaq sahəsində inşa edilmişdir. Texniki pasportda qeyd edilir ki, fərdi yaşayış evi faktiki 806,4 kv.m torpaq sahəsində inşa edilmişdir. Tikinti altı sahə 228,2 kv.m, sənəd üzrə ümumi sahə 800 kv.m təşkil edir. Müayinə aktında qeyd edilir ki, torpaq sahəsində 2 mərtəbəli yaşayış evi, su basenası, 1 mərtəbəli tikili içərisində su hovuzu, qazanxana taxta kölgəlik olduğu bildirildi. Torpaq sahəsi bir tərəfdən mişar daşı hasar, az bir hissə şərti, iki tərəfdən mişar daş hasar və üzərindəki mövcud tikililərin çöl divarları ilə, bir tərəfdən az bir hissə şərti mişar daşı və üzərindəki mövcud tikililərin çöl divarları ilə sərhədlənmişdir. Hərrac üzrə sənədlərindən görünür ki, torpaq sahəsi faktiki 0,08064 ha ölçüdədir. Fərdi yaşayış sahəsi həm torpaq sahəsində yerləşir. Əmlakın likvit və bazar dəyərlərinin qiymətləndirilməsi zamanı fərdi yaşayış evi və torpaq sahəsinin məhz faktiki ölçüləri nəzərə alınmışdır. Tətbiq edilən hüquq və məhkəmənin mövqeyi: Məhkəmə işin yuxarıda göstərilən faktiki hallarını, o cümlədən tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini nəzərə almaqla hesab edir ki, iddia rədd edilməlidir. Gəlinən nəticə ilə bağlı aşağıdakıların da qeyd edilməsi zəruridir. Belə ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun: 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar; 8.0.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol; 8.0.3. daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında,yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, mənzil sertifikatı; 8.0.4. qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları; 8.0.5. 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri; 8.0.6.mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); 8.0.7. 2007-ci il mayın 22-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində olan bağ təsərrüfatı idarələri tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış bağ sahələrinə dair verilən icarə müqavilələri, sərəncamlar və orderlər kollektiv bağçılıq-yoldaşlıq təsərrüfatının üzvlərinin siyahısına müvafiq olaraq verilmiş üzvlük kitabçası və ya üzvlərin iclasının protokolundan çıxarış; 8.0.8.bu Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər. 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 8.0.9.1. hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə: 8.0.9.1.1. icarədə və ya istifadədə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə və ya yaşayış evinin istismara qəbul aktı; 8.0.9.1.2. məqsədli təyinatına görə yaşayış evinin tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd; 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 8.0.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd; 8.0.11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2009-cu il oktyabrın 1-dək) dövlət və ya ictimai mənzil fondundan yaşayış sahəsinin verilməsinə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, order və ya mənzil kirayəsi müqaviləsi; 8.0.12. 2006-cı il iyulun 6-dan 2009-cu il iyunun 24-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən daşınmaz əmlaka dair verilmiş şəhadətnamələr. 13.7. Üzərində mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınan torpaq sahəsi onda yerləşən daşınmaz əmlakla birgə vahid daşınmaz əmlak obyekti kimi qeydiyyata alınır. İşin faktiki hallarından da göründüyü kimi hazırkı inzibati mübahisə onunla əlaqədardır ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin sərəncamı əsasında iddiaçı ona ayrılmış 0,08 ha torpaq sahəsinin olduğunu, özgəninkiləşdirdiyi və sonradan ipotekada olan, hərrac nəticələri əsasında "xxxx" ASC-nin mülkiyyətinə keçən sahənin fərdi yaşayış evi və onun altında olan 0,02 ha olduğunu, beləliklə də 0,06 ha sahəyə iddiaçının hüququnun tanınmalı olduğunu iddia edir. Yəni, iddiaçı iddia edir ki, ümumilikdə 0,08 ha torpaq sahəsi və fərdi yaşayış evi yox, 0,02 ha ölçüdə torpaq və onun üzərində inşa edilmiş fərdi yaşayış evi özgəninkiləşdirilmişdir. Yerdə qalan 0,06 ha ölçüdə torpaq sahəsi isə onun mülkiyyətində olmalıdır. Məhkəmə iddianın göstərilən dəlilləri ilə razılaşmayaraq aşağıdakıların qeyd edilməsini zəruri hesab edir. “İpoteka haqqında” Qanunun: 6.1. İpoteka predmeti qanuna müvafiq olaraq ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan daşınmaz əşya, o cümlədən tikintisi başa çatdırılmamış daşınmaz əşya və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alman daşınar əşya ola bilər. 7.2. Bina, tikili, qurğu və ya digər daşınmaz əşyalar yalnız onların yerləşdiyi, yaxud fəaliyyətini təmin etdiyi torpaq sahəsi ilə birlikdə ipoteka qoyulur. Daşınmaz əşyaya tutma yönəldildikdə, onu alan şəxs həmin daşınmaz əşyanın əvvəlki mülkiyyətçisinə əşyanın yerləşdiyi torpaq sahəsi üzərində mənsub olan hüququ əldə edir. 42.8. Hərracın nəticələri haqqında protokol ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına ipotekaya xitam verilməsi və yeni mülkiyyətçi haqqında qeydlərin müvafiq reyestrə daxil edilməsi üçün əsas hesab olunur.
50. Torpaq qanunvericiliyinə uyğun olaraq torpaq sahəsinin ölçüləri və müvafiq kateqoriyalı torpaqların təyinatı nəzərə alınmaqla onun müstəqil sahə kimi istifadə edilə bilməyən bir hissəsinin ipotekasına yol verilmir. Torpaq sahəsinin bir hissəsi ipoteka qoyulduqda, həmin hissənin sərhədləri ipoteka qoyulmazdan əvvəl müəyyən edilməlidir. Mülki Məcəllənin: 245.Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən binaya və ya qurğuya mülkiyyət hüququ keçərkən tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilən torpaq sahəsinə hüquqlar binanı (qurğunu) əldə edənə keçir. Torpaq sahəsinin bina (qurğu) yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir. Yuxarıda göstərilən normaların tələbindən də göründüyü kimi tikili onun yerləşdiyi, yaxud fəaliyyətini təmin etdiyi torpaq sahəsi ilə birlikdə ipoteka qoyulur, daşınmaz əmlaka tutma yönəldildikdə, onu alan şəxs həmin daşınmaz əşyanın əvvəlki mülkiyyətçisinə əşyanın yerləşdiyi torpaq sahəsi üzərində mənsub olan hüququ da əldə etmiş olur. Hazırkı işin faktiki hallarından da göründüyü kimi fərdi yaşayış evi 0,08 ha ölçüdə, faktiki ölçüsü isə 0,0806 ha ölçüdə torpaq sahəsində inşa edilmişdir. Əmlakın hərracda qiymətləndirilməsi zamanı da məhz həmin ölçülər nəzərə alınmış və əmlakın likvit və bazar dəyəri məhz həmin ölçülərə uyğun qiymətləndirilmişdir. Göründüyü kimi ipotekanın predmeti fərdi yaşayış evi ilə yanaşı 0,08 ha ölçdüdə fərdi yaşayış evinin altında yerləşən və ona xidmət edən həyətyani sahə olmuşdur və yerdə qalan 0,06 ha ölçüdə torpaq sahəsinə ASC-nin mülkiyyət hüququnun qeydə alınmaması, həmin sahənin iddiaçının mülkiyyətində qalması anlamına da gəlməməkdədir. Nəzərə alınmalıdır ki, yuxarıda göstərilən normativ aktların tələbinə əsasən Torpaq sahəsinin bina (qurğu) yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir. Göründüyü kimi tikilinin yerləşdiyi torpaq sahəsindən əlavə, ondan istifadə üçün zəruri olan hissəyə mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir. Müayinə aktında qeyd edilir ki, torpaq sahəsində 2 mərtəbəli yaşayış evi, su basenası, 1 mərtəbəli tikili içərisində su hovuzu, qazanxana taxta kölgəlik olduğu bildirildi. Torpaq sahəsi bir tərəfdən mişar daşı hasar, az bir hissə şərti, iki tərəfdən mişar daş hasar və üzərindəki mövcud tikililərin çöl divarları ilə, bir tərəfdən az bir hissə şərti mişar daşı və üzərindəki mövcud tikililərin çöl divarları ilə sərhədlənmişdir. İddiaçının dəlilləri razılaşsaq belə aydın olur ki, ipotekaya əmlak qoyularkən, yaşayış evi və altındakı torpaq sahəsi ipotekaya qoyulmuş, su hovuzu, su basenası, qazanxana, kölgəlik olan hissələr ipotekaya qoyulmamış, yəni əmlakın bir mülkiyyətçisi fərdi yaşayış evindən istifadə hüququna malik olmuş, lakin su hovuzu, basena, kölgəlik və s isə iddiaçının mülkiyyətində saxlanılmışdır ki, məhkəmə hesab edir ki, həmin imtina dəlilləri yuxarıda göstərilən normativ tələblərlə uzlaşmır. Bu səbəbdəndir ki, torpaq sahəsinin bina (qurğu) yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ əldə edənə keçməsi ilə əlaqədar müddəa müəyyən edilmişdir. Təbii haldır ki, torpaq sahəsinin hissəvi ipotekası da mümkündür ki, bununla bağlı yuxarıda göstərilən tələbldən göründüyü kimi torpaq qanunvericiliyinə uyğun olaraq torpaq sahəsinin ölçüləri və müvafiq kateqoriyalı torpaqların təyinatı nəzərə alınmaqla onun müstəqil sahə kimi istifadə edilə bilməyən bir hissəsinin ipotekasına yol verilmir. Torpaq sahəsinin bir hissəsi ipoteka qoyulduqda, həmin hissənin sərhədləri ipoteka qoyulmazdan əvvəl müəyyən edilməlidir. Göründüyü kimi, əgər torpaq sahəsi hissəvi ipotekaya qoyulursa, həmin hissənin sərhədləri ipoteka qoyulmazdan əvvəl müəyyən edilməli idi. Hazırkı işin faktiki hallarından isə görünür ki, nəinki həmin sərhədlər əvvəldən müəyyən edilmiş, əksinə torpaq sahəsi qiymətləndirmə zamanı faktiki ölçülər əsas götürülməklə nəzərə alınmışdır. İndiki halda ipoteka üzrə qiymətin artıq ölçüdə torpaq sahəsi kimi göstərilməklə müəyyən edilməsi, mülkiyyət məsələsinə gəldikdə isə, əksinə artıq kimi qeyd edilən sahənin mülkiyyətində saxlanılmasına istinad, məhkəmə hesab edir ki, istisna edilməlidir. Həmçinin qeyd edilməlidir ki, “Məhkəmə və hakimlər haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 79-1-ci maddəsinə görə vahid məhkəmə təcrübəsi məhkəmələrin hüquqi məsələlərin həllinə yanaşmasının sabitliyini və ədalət mühakiməsi həyata keçirilərkən maddi və prosessual hüquq normalarının eyni cür tətbiq edilməsini təmin etmək məqsədilə formalaşdırılır. Ali Məhkəmə hüququn tətbiqi üzrə vahid məhkəmə təcrübəsini baxdığı işlər üzrə məhkəmə kollegiyalarının və Ali Məhkəmənin Plenumunun qərarları, habelə Ali Məhkəmənin Plenumunun məhkəmə təcrübəsinə dair verdiyi izahlar vasitəsilə formalaşdırır. Göründüyü kimi hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin formalaşdırılması təkcə Ali Məhkəmənin Plenumunun qərarları, habelə Ali Məhkəmənin Plenumunun məhkəmə təcrübəsinə dair verdiyi izahlar vasitəsilə deyil, eyni zamanda məhkəmə kollegiyalarının fərdi işlər üzrə qərarları vasitəsi ilə də həyata keçirilir. Ali Məhkəmənin 2-1(102)-768/2021 saylı iş üzrə qəbul etdiyi xx.xx.2021-ci il tarixli qərarı və 2-1(102)-2147/2022 saylı iş üzrə qəbul etdiyi xx.xx.2022-ci il tarixli qərarlarında həmin mövqedən çıxış edilmişdir. Qeyd olunanları nəzərə alaraq məhkəmə hesab edir ki, iddia rədd edilməlidir.
NƏTİCƏVİ HİSSƏ
Azərbaycan Respublikasının İnzibati-Prosessual Məcəlləsinin 52, 68, 69, 75.4, 85.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
qərara aldı:
İddia tələbi rədd edilsin. Qərardan təqdim olunduğu gündən 30 gün müddətində Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasına (Bakı şəhəri, Zahid Xəlilov küçəsi 540-cı məhəllə) apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Hakim: Orxan Həsənov