Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № e-2-1(112)-2484/2025 02.10.2025 BAKİ İNZİBATİ MƏHKƏMƏSİ Hakim Sevdimalıyeva Günel Arif qızının sədrliyi, İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil, Cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin (bundan sonra - Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi) nümayəndəsi X1 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması” haqqında iddia tələbi üzrə iş materiallarına məhkəmənin binasında (Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, N.Vəzirov küçəsi, 56) açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ : I. Mübahisəli hüquqi məsələnin qısa xülasəsi
1. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, 322v saylı sahədə çoxmərtəbəli yaşayış evinə və onun yerləşdiyi 0.12 hektar torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması öhdəliyinin cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Dövlət Reyestri publik hüquqişəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi üzərinə qoyulması barədə qərar qəbul qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. Məhkəmənin hazırki iş üzrə tarixli Qərardadı ilə iddia tələbi “Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, “322v” saylı torpaq sahəsində inşa olunmuş A və B literli tikililərə (yaşayış evinə) dair vahid əmlak qismində mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması barədə qərar qəbul edilməsi” kimi dəyişdirilmişdir.
3. Tələb onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, 322v saylı sahədə inşa edilmiş çoxmərtəbəli yaşayış evinə və onun yerləşdiyi 0.12 hektar torpaq sahəsi üzərində hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması ilə bağlı ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli ərizəni ilə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Dövlət Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə müraciət etmişdir. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Dövlət Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi xx.xx.2024-cü il tarixli məktubu ilə “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.0.10.1-ci və 15ci maddələrinə əsaslanaraq hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina edilmişdir. Lakin Azərbaycan Respublikası X5 Komitəsi Yanında Daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən Çıxarışdan da göründüyü kimiBakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, 322v saylı sahədə inşa edilmiş bağ evi İddiaçı xüsusimülkiyyətindədir. İddiaçı hesab edir ki, 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli imtina məktubu əsassız və qanunsuzdur.
4. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ünvanlanan imtina məktubunda qeyd olunmuşdur ki, idarənin mütəxəssisləri tərəfindən keçirilən texniki baxış zaman təqdim edilmiş layihə ilə faktiki vəziyyət arasında perimetrik ölçülərdə uyğunsuzluq mövcud olduğu, həmçinin bağ evinin faktiki olaraq hündürlüyünün 12 metrdən, mərtəbələrinin sayının isə 3-dən çox olduğu müəyyən edilmişdir. Bələ ki, layəhəyə əsasən bağ evinin damı kimi göstərilən sahə, faktiki olaraq mərtəbə kimi inşa edilmişdir. Odur ki, tikintisinə icazə tələb olunan obyektlər üçün nəzərdə tutulmuş sənədlər təqdim olunmalıdır. Eləcə də, təmir-tikinti işləri tam başa çatdırılmadığından otaqların təyinatını müəyyən etmək mümkün olmamışdır. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 47.4.2-ci maddəsinə əsasən sifarişçi tikinti layihəsinin şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun hazırlanmasını, layihədə dəyişikliklərin edilməsini, razılaşdırılmasını və təsdiqlənməsini təmin edir. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 80.1-ci maddəsinə asasan mülkiyyətində, icarəsində və ya istifadəsində olan torpaq sahəsində təyinatı üzrə yerüstü mərtəbələrinin sayı 3-dən, hündürlüyü 12 metrdən (binanın hündürlüyü “0” səviyyəsindən, yəni birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək (çardaqaltı döşəmənin alt hissəsi) və aşırımlarının uzunluğu 6 metrdən çox olmayan fərdi yaşayış evlərinin, habelə bu Məcəllənin 79.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan tikinti obyektlərinin tikintisi ilə bağlı məlumatlandırma icraatı həyata keçirilir və onların tikintisi üçün tikinti layihəsinin yalnız zirzəmilərin, mərtəbələrin, dam örtüklərinin planlarından, kəsiklərdən və fasadlardan ibarət memarlıq-planlaşdırma və tikinti ərazisinin baş planı bölmələrinin hazırlanması tələb olunur. "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8.0.10.1-ci maddəsinə əsasən tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə təqdim edilməlidir. Yuxarıda qeyd olunanlar nəzərə alınaraq, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 15-ci maddəsinə əsasən hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina edilmişdir.
5. Cavabdeh tərəfindən iddiaya yazılı etiraz təqdim edilərək bildirilmişdir ki, İddiaçı “Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, ``322v`` saylı sahədə çoxmərtəbəli yaşayış evinə və onun yerləşdiyi 0.12 hektar torpaq sahəsinədair İddiaçı mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması öhdəliyinin Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin üzərinə qoyulmasına dair iddiası etirazla qarşılanır. İddiaçı iddia tələbində qeyd olunanlar ilə bağlı xx.xx.2024-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli ərizə ilə İdarəyə müraciət etmiş və xx.xx.2024-cü il tarixli **********85 xaricolma nömrəli məktubla cavab verilmişdir. Sərəncamın icrası ilə əlaqədar aparılmış araşdırma nəticəsində məlum olmuşdur ki, idarənin mütəxəssisləri tərəfindən keçirilən texniki baxış zaman təqdim edilmiş layihə ilə faktiki vəziyyət arasında perimetrik ölçülərdə uyğunsuzluq mövcud olduğu, həmçinin bağ evinin faktiki olaraq hündürlüyünün 12 metrdən, mərtəbələrinin sayının isə 3-dən çox olduğu müəyyən edilmişdir. Belə ki, layihəyə əsasən bağ evinin damı kimi göstərilən sahə, faktiki olaraq mərtəbə kimi inşa edilmişdir. Odur ki, tikintisinə icazə tələb olunan obyektlər üçün nəzərdə tutulmuş sənədlər təqdim olunmalıdır. Eləcə də, təmir-tikinti işləri tam başa çatdırılmadığından otaqların təyinatını müəyyən etmək mümkün olmamışdır. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 47.4.2-ci maddəsinə əsasən sifarişçi tikinti layihəsinin şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun hazırlanmasını, layihədə dəyişikliklərin edilməsini, razılaşdırılmasını və təsdiqlənməsini təmin edir. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 80.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətində, icarəsində və ya istifadəsində olan torpaq sahəsində təyinatı üzrə yerüstü mərtəbələrinin sayı 3-dən, hündürlüyü 12 metrdən (binanın hündürlüyü “0” səviyyəsindən, yəni birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək (çardaqaltı döşəmənin alt hissəsi) və aşırımlarının uzunluğu 6 metrdən çox olmayan fərdi yaşayış evlərinin, habelə bu Məcəllənin 79.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan tikinti obyektlərinin tikintisi ilə bağlı məlumatlandırma icraatı həyata keçirilir və onların tikintisi üçün tikinti layihəsinin yalnız zirzəmilərin, mərtəbələrin, dam örtüklərinin planlarından, kəsiklərdən və fasadlardan ibarət memarlıq-planlaşdırma və tikinti ərazisinin baş planı bölmələrinin hazırlanması tələb olunur. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8.0.10.1-ci maddəsinə əsasən tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə təqdim edilməlidir. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23.1-ci maddəsinə əsasən qeydiyyat orqanının vəzifəli şəxsləri bu qanuna uyğun olaraq dövlət reyestrində daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatının dəqiqliyinə və vaxtında aparılmasına, dövlət reyestrindən verilən məlumatın tam və düzgün olmasına cavabdehdirlər. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən, Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsinin 48.2-ci maddəsini rəhbər tutaraq məhkəmədən iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş edilir.
6. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, 322v saylı bağ sahəsində yerləşən 0.12 ha torpaq sahəsinə dair İddiaçı adına xx.xx.2022-ci il tarixində tərtib olunmuş Torpaq sahəsinin planı və ölçüsü iş materiallarına əlavə olunmuşdur.
7. Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən Çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, 322v saylı bağ sahəsində yerləşən 0.12 ha torpaq sahəsi xx.xx.2022-ci il tarixində İddiaçı adına qeydiyyata alınmışdır.
8. Bakı şəhəri Binəqədi rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən iddiaçıya ünvanlanan xx.xx.2023cü il tarixli məktubda qeyd edilmişdir ki, müraciət əsasında inşa edilmiş mövcud zirzəmili, 3 (üç) mərtəbəli, mansardalı bağ evinin təqdim olunmuş layihəsi ("xxxx" MMC-nin işi) (Zirzəmi: zirzəmi - 210,20 kv.m; İ mərtəbə: terras - 14,10m\ 14,10 kv.m, 2,80 kv.m, trenajor zalı - 91,1 kv.m, dəhliz - 12,34 kv.m, holl - 20,90 kv.m, s/q - 7,00kv.m, geyinib-soyunma otağı - 56,50kv.m; İİ mərtəbə: terras - 14,10kv.m, 14,10kv.m, 2,80kv.m, holl -27,90kv.m, qonaq otağı-mətbəx - 58,90kv.m, kabinet - 21,2kv.m, s/q - 7,00kv.m, yataq otağı - 28,50m\ 20,23kv.m, 35,80kv.m, İİİ mərtəbə: terras - 14,10kv.m, 14,1 Okv.m, 2,80kv.m, holl - 27,90kv.m, qonaq otağı-mətbəx - 58,90kv.m, kabinet - 21,2kv.m, s/q - 7,00kv.m, yataq otağı - 28,50kv.m, 20,23kv.m, 35,80kv.m, mansarda: mansarda - 214,60kv.m, terras - 2,80kv.m) təsdiqlənərək, təqdim edilir. Təsdiq edilmiş layihə Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə müraciət olunması üçün əsasdır.
9. Daşınmaz əmlakın texniki vəziyyətini əks etdirən xx.xx.2024-cü il tarixli müayinə (baxış) Aktına əsasən Torpaq sahəsi 2 tərəfdən hasarla, 2 tərəfdən şərti sərhədlidir. Həmçinin 62.3 kv.m sahə ərizəçinin istifadəsindədir. Layihəyə əsasən A tikilisində daxili və xarici perimetrik ölçülərdə fərq vardır. Beləki daxili arakəsmə divarlarda kəskin fərq vardır. O cümlədən pilləkən hissəsində sahələr qeyd edilməmişdir. Bu səbələrə görə faktiki olaraq ümumi sahə 86.2 kv.m çoxdur. Layihədə mansard kimi göstərilən sahə faktiki olaraq mərtəbədir. Təmir tikinti işləri başa çatmadığından otaqların təyinatını müəyyən etmək mümkün deyildir. Baş planda göstərilən Hovuz tikilisi mövcud deyildir, o cümlədən həyətyani sahədə mövcud olan və tikintisi davam edən zirzəmi+3 mərtəbə+mansardlı bağ evi layihədə öz əksini tapmamışdır. 1-ci mərtəbənin döşəməsindən sonuncu mərtəbənin tavanına qədər olan hündürlük 12.8 m-dir. Bağ evində təmir işləri görülür (fasad boya, daxili divar üzlükləri suvanmamış, qapılar yoxdur, pəncərələrin çoxu mövcuddur, tavan beton, döşəmə beton).
10. “Caspian Valuation” Qiymətləndirici Təşkilat tərəfindən tərtib olunmuş xx.xx.2024-cü il tarixli Mütəxəssis Rəyinə əsasən: Sual 1 üzrə: Aparılan araşdırmalar və təhlillərə əsasən Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, "322v" saylı sahədə yerləşən A və B literli bağ evləri "xxxx" MMC tərəfindən tərtib edilmiş layihəyə uyğun olaraq inşa edilmişdir. Sual 2 üzrə: Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, "322v" saylı sahədə yerləşən A və B literli bağ evləri mərtəbəlilik və hündürlük baxımından Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin norma və qaydalarının tələblərinə uyğun tikilib. Zirzəmi mərtəbəsi layihəyə uyğun olaraq - 1,05 metr, digər hissədə -3,0 metr təşkil edir. Yaşayış mərtəbələri "0" səviyyəsindən, yəni birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək (çardaqaltı döşəmənin alt hissəsi) +11,90 metr təşkil edir. Sual 3 üzrə: Aparılmış ölçmə işləri və identifikasiya işləri nəticəsində məlum oldu ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, "322v" saylı sahədə yerləşən A və B literli bağ evlərinin faktiki vəziyyətdə tərkibindəki otaqların ölçüləri, təyinatı layihəyə uyğundur. Layihə üzrə konstruksiyada heç bir dəyişiklik qeydə alınmır.
11. Məhkəmənin hazırki iş üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli Qərardadı ilə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmişdir. Ekspert qarşısında aşağıdakı sual qoyulmuşdur: - İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, “322v” saylı torpaq sahəsində inşa olunmuş tikililərin təyinatı və sayı nə qədərdir? - Tikililərin (ayrılıqda göstərilməklə, məsələn A tikilisi, B tikilisi) mərbələrinin sayı, “0” səviyyəsindən, yəni birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək (çardaqaltı döşəmənin alt hissəsi) hündürlüyü və aşırımlarının uzunluğu nə qədərdir?
12. “X2” MMC tərəfindən tərtib olunmuş xx.xx.2025-ci il tarixli ETM-008/T/25 nömrəli Mütəxəssis Rəyinə əsasən: 1-ci sual üzrə Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 80-ci maddəsinin və AzDTN 2.7-3 “Fərdi yaşayış evləri. Layihələndirmə Normaları”nın tələblərini, eləcə də "xxxx" MMC tərəfindən tərtib olunmuş tədqiq olunan binaların Memarlıq Planlaşdırma bölməsi üzrə layihələrinin Bakı şəhəri Binəqədi rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən əsdiq edildiyini, həmçinin binaların faktiki vəziyyətini nəzərə alaraq, İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, “322v” saylı torpaq sahəsində iki ədəd “A” və “B” saylı fərdi yaşayış evləri inşa edildiyi müəyyən olunur. 2-ci sual üzrə Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 80-ci maddəsinin tələblərini nəzərə alaraq, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, “322v” saylı torpaq sahəsində inşa edilmiş “A” saylı fərdi yaşayış evinin 3 yaşayış mərtəbəsindən, mansarddan və zirzəmidən ibarət olduğu, birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən (+0.00 səviyyəsi) sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək hündürlük 11,9 metr, aşırımların uzunluğu (yük daşıyan divarın mərkəzi oxundan qarşıdakı divarın mərkəzi oxuna qədər olan məsafə) 6,0 metr, həmçinin “B” saylı fərdi yaşayış evinin 3 yaşayış mərtəbəsindən, mansarddan və zirzəmidən ibarət olduğu, birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən (+0.00 səviyyəsi) sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək hündürlük 11,9 metr, aşırımların uzunluğu (yük daşıyan divarın mərkəzi oxundan qarşıdakı divarın mərkəzi oxuna qədər olan məsafə) 6,0 metr təşkil etdiyi müəyyən olunur.
13. Şifahi məhkəmə dinləmələri zamanı (məhkəmə baxış iclasında) iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi iddia tələbinin təmin olunmasını xahiş etdi.
14. Şifahi məhkəmə dinləmələri zamanı (məhkəmə baxış iclasında) iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi iddia tələbinə etiraz edərək məhkəməyə təqdim edilən yazılı etirazın məzmununa uyğun izahat verdi.
II. İddianın növü və mümkünlüyü
15. İddianın növü öhdəliyin icrasına dair iddiadır.
16. İddia mümkündür.
III. Məhkəmənin mövqeyi
17. X4 Presedent hüququna əsasən, məhkəmə tərəfindən dəfələrlə qeyd edilmişdir ki, “mülkiyyət” ifadəsi qanunvericinin verdiyi anlayışla məhdudlaşmır, avtonom anlayışa malikdir.
18. “Əmlak”a “mövcud əmlak” və ya aktiv, o cümlədən ərizəçinin əmlak hüquqlarından istifadəni təmin etmək üçün ən azı “qanuni gözləntisi” olan iddialar ola bilər. Səmərəli şəkildə icrası mümkün olmayan əmlakı tanıtmağa ümid, eləcə də şərtin icra edilməməsi nəticəsində uzanan şərti iddia 1 saylı Protokolun 1-ci maddəsi baxımından “əmlak” hesab edilə bilməz (Lixtenşteyn kralı Hans-Adam İİ Almaniyaya qarşı; Gratzinger and Gratzingerova Çexiyaya qarşı).
19. “Mülkiyyət” anlayışı “mövcud mülkiyyətlə” məhdudlaşmır və tələblər də daxil olmaqla, ərizəçinin ən azından mülkiyyət hüququndan səmərəli şəkildə istifadənin əldə olunmasına ağlabatan və “qanuni gözləntisi” olan əmlakı da əhatə edə bilər. “Gözlənti” mübahisə obyekti olan mülki maraqla bağlı hüquqi müddəaya və ya hüquqi akta əsaslandığı halda “qanunidir” (Saghinadze və başqaları Gürcüstana qarşı 27.5.2010 tarixli qərar [İİ Bölmə] ərizə № 18768/05).
20. X6 Konvensiyasının 1 saylı Protokolun 1-ci maddəsi üç fərqli qayda nəzərdə tutur: birinci qayda, birinci bəndin birinci cümləsində nəzərdə tutulmuşdur, ümumi xarakterə malikdir və mülkiyyətdən maneəsiz şəkildə istifadə prinsipini müəyyən edir; ikinci qayda, birinci bəndin ikinci cümləsində nəzərdə tutulmuşdur, mülkiyyətdən məhrum etməni və onun şərtlərini əhatə edir; üçüncü qayda, ikinci bənddə nəzərdə tutulmuşdur, Dövlətlərin, digər məsələlərlə yanaşı, mülkiyyətdən ictimai marağa uyğun şəkildə istifadə olunmasına nəzarət etmək hüququnu tanıyır. Bu qaydalar bir-birilə əlaqəlidir: ikinci və üçüncü qaydalar mülkiyyətdən maneəsiz istifadə hüququna müdaxilənin konkret nümunələri ilə bağlıdırlar və birinci qaydada nəzərdə tutulan prinsip əsasında təhlil edilməlidirlər.
21. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası qanunun 11.1-ci maddəsinə əsasən hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün təqdim edilən sənədlərə tələblər üzrə hüquqların mövcudluğunu, əldə edilməsini, başqasına keçməsini, məhdudlaşdırılmasını (yüklənməsini), onlara xitam verilməsini təsdiq edən sənədlər hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla müəyyən edilmiş tələblərə uyğun olmalıdır.
22. “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində müvafiq qeydiyyatı qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər əsasında aparır və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası qanununun 23-cü maddəsinə əsasən idarə dövlət reyestrində daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatının dəqiqliyinə cavabdehdir.
23. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 139-1-ci maddəsində və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 8-ci maddəsinə əsasən müəyyən edilir.
24. Mülki Məcəllənin 139-1-ci maddəsinə əsasən: 139-1.1. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 139-1.1.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 139-1.1.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 139-1.1.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd;
25. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanunundan: 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 8.0.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd;
26. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi: Maddə 74. Tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri 74.1. Bu Məcəllənin 79-80-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş tikinti obyektləri istisna olmaqla, digər obyektlərin tikintisinə icazə tələb olunur. Maddə 80. Məlumatlandırma icraatı 80.1. Mülkiyyətində, icarəsində və ya istifadəsində olan torpaq sahəsində təyinatı üzrə yerüstü mərtəbələrinin sayı 3-dən, hündürlüyü 12 metrdən (binanın hündürlüyü “0” səviyyəsindən, yəni birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək (çardaqaltı döşəmənin alt hissəsi) və aşırımlarının uzunluğu 6 metrdən çox olmayan fərdi yaşayış evlərinin, habelə bu Məcəllənin 79.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan tikinti obyektlərinin tikintisi ilə bağlı məlumatlandırma icraatı həyata keçirilir və onların tikintisi üçün tikinti layihəsinin yalnız zirzəmilərin, mərtəbələrin, dam örtüklərinin planlarından, kəsiklərdən və fasadlardan ibarət memarlıq-planlaşdırma və tikinti ərazisinin baş planı bölmələrinin hazırlanması tələb olunur. 80.2. Barəsində məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektlərinin tikintisinə icazənin alınması tələb olunmur.
27. Mənzil Məcəlləsindən: 13.2. Otaqlardan, habelə yaşama ilə əlaqədar məişət və digər ehtiyacların ödənilməsi üçün nəzərdə tutulmuş yardımçı sahələrdən ibarət fərdi müəyyən edilmiş ev yaşayış evi hesab edilir. 13.3. Bir və ya bir neçə otaqdan, habelə yaşama ilə əlaqədar məişət və digər ehtiyacların ödənilməsi üçün nəzərdə tutulmuş yardımçı sahələrdən ibarət, çoxmənzilli binanın ümumi istifadədə olan sahələrinə birbaşa daxil olmaq imkanını təmin edən strukturca ayrıca sahəsi mənzil hesab edilir.
28. İddia ərizəsinin məzmunundan görünür ki, iddiaçı Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, “322v” saylı torpaq sahəsində inşa olunmuş A və B literli tikililərə (yaşayış evinə) dair vahid əmlak qismində mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasını tələb edir.
29. Məhkəmə ilk növbədə müəyyən edir ki, İddiaçı fərdi yaşayış evinə dair mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı üçün əsas olaraq “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanununun 8.0.10.2-ci maddəsinə istinad etmiş və həmin maddənin tələblərinə uyğun olaraq məlumatlandırma icraatına əməl etdiyini təsdiqləyən dəlilləri (tikililərə dair eskiz layihə, layihənin icra hakimiyyəti tərəfindən təsdiq olunması barədə məktub) məhkəməyə təqdim etmişdir.
30. Cavabdeh tərəfindən imtinanın əsas dəlili olaraq qeyd edilmişdir ki, idarənin mütəxəssisləri tərəfindən keçirilən texniki baxış zaman təqdim edilmiş layihə ilə faktiki vəziyyət arasında perimetrik ölçülərdə uyğunsuzluq mövcud olduğu, həmçinin bağ evinin faktiki olaraq hündürlüyünün 12 metrdən, mərtəbələrinin sayının isə 3-dən çox olduğu müəyyən edilmişdir. Belə ki, layihəyə əsasən bağ evinin damı kimi göstərilən sahə, faktiki olaraq mərtəbə kimi inşa edilmişdir. Odur ki, tikintisinə icazə tələb olunan obyektlər üçün nəzərdə tutulmuş sənədlər təqdim olunmalıdır. Eləcə də, təmir-tikinti işləri tam başa çatdırılmadığından otaqların təyinatını müəyyən etmək mümkün olmamışdır.
31. Məhkəmə araşdırması nəticəsində müəyyən edilmişdir: - “Caspian Valuation” Qiymətləndirici Təşkilat tərəfindən tərtib olunmuş xx.xx.2024-cü il tarixli Mütəxəssis Rəyində qeyd olunmuşdur ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, "322v" saylı sahədə yerləşən A və B literli bağ evləri "xxxx" MMC tərəfindən tərtib edilmiş layihəyə uyğun olaraq inşa edilmişdir. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, "322v" saylı sahədə yerləşən A və B literli bağ evləri mərtəbəlilik və hündürlük baxımından Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin norma və qaydalarının tələblərinə uyğun tikilib. Zirzəmi mərtəbəsi layihəyə uyğun olaraq - 1,05 metr, digər hissədə -3,0 metr təşkil edir. Yaşayış mərtəbələri "0" səviyyəsindən, yəni birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək (çardaqaltı döşəmənin alt hissəsi) +11,90 metr təşkil edir. Aparılmış ölçmə işləri və identifikasiya işləri nəticəsində məlum oldu ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, "322v" saylı sahədə yerləşən A və B literli bağ evlərinin faktiki vəziyyətdə tərkibindəki otaqların ölçüləri, təyinatı layihəyə uyğundur. Layihə üzrə konstruksiyada heç bir dəyişiklik qeydə alınmır. - “X2” MMC tərəfindən tərtib olunmuş xx.xx.2025-ci il tarixli ETM-008/T/25 nömrəli Mütəxəssis Rəyində qqeyd olunmuşdur ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 80-ci maddəsinin və AzDTN 2.7-3 “Fərdi yaşayış evləri Layihələndirmə Normaları”nın tələblərini, eləcə də "xxxx" MMC tərəfindən tərtib olunmuş tədqiq olunan binaların Memarlıq Planlaşdırma bölməsi üzrə layihələrinin Bakı şəhəri Binəqədi rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən əsdiq edildiyini, həmçinin binaların faktiki vəziyyətini nəzərə alaraq, İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, “322v” saylı torpaq sahəsində iki ədəd “A” və “B” saylı fərdi yaşayış evləri inşa edildiyi müəyyən olunur. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 80-ci maddəsinin tələblərini nəzərə alaraq, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, “322v” saylı torpaq sahəsində inşa edilmiş “A” saylı fərdi yaşayış evinin 3 yaşayış mərtəbəsindən, mansarddan və zirzəmidən ibarət olduğu, birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən (+0.00 səviyyəsi) sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək hündürlük 11,9 metr, aşırımların uzunluğu (yük daşıyan divarın mərkəzi oxundan qarşıdakı divarın mərkəzi oxuna qədər olan məsafə) 6,0 metr, həmçinin “B” saylı fərdi yaşayış evinin 3 yaşayış mərtəbəsindən, mansarddan və zirzəmidən ibarət olduğu, birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən (+0.00 səviyyəsi) sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək hündürlük 11,9 metr, aşırımların uzunluğu (yük daşıyan divarın mərkəzi oxundan qarşıdakı divarın mərkəzi oxuna qədər olan məsafə) 6,0 metr təşkil etdiyi müəyyən olunur.
32. Məhkəmə qeyd edilənləri məcmu halında qiymətləndirərək müəyyən edir ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, “322v” saylı sahədə yerləşən A və B literli bağ evləri "xxxx" MMC tərəfindən tərtib edilmiş və icra hakimiyyəti tərəfindən təsdiq olunmuş layihəyə uyğun olaraq inşa edilmişdir. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, "322v" saylı sahədə yerləşən A və B literli bağ evləri mərtəbəlilik və hündürlük baxımından Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin norma və qaydalarının tələblərinə uyğun tikilib. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Goradil kəndi, “322v” saylı torpaq sahəsində inşa edilmiş “A” saylı fərdi yaşayış evinin 3 yaşayış mərtəbəsindən, mansarddan və zirzəmidən ibarətdir, birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən (+0.00 səviyyəsi) sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək hündürlük 11,9 metr, aşırımların uzunluğu (yük daşıyan divarın mərkəzi oxundan qarşıdakı divarın mərkəzi oxuna qədər olan məsafə) 6,0 metr təşkil edir. “B” saylı fərdi yaşayış evinin 3 yaşayış mərtəbəsindən, mansarddan və zirzəmidən ibarət olduğu, birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən (+0.00 səviyyəsi) sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək hündürlük 11,9 metr, aşırımların uzunluğu (yük daşıyan divarın mərkəzi oxundan qarşıdakı divarın mərkəzi oxuna qədər olan məsafə) 6,0 metr təşkil edir.
33. Məhkəmə eyni zamanda nəzərə alır ki, cavabdeh tərəfindən mübahisələndirilən fərdi yaşayış evinin hündürlüyünün 12.8 metr olması bildirilsə də, iddiaçının marağının təmin edilməsini istisna edən dəlil məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Müayinə aktından isə görünür ki, evin hündürlüyü “0” səviyyəsindən deyil, 1-ci döşəməsindən (yəni birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən deyil) mansard mərtəbəsinin üst hissəsinə qədər (yəni sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək (çardaqaltı döşəmənin alt hissəsi) deyil) nəzərə alınmışdır. Halbuki 80.1-ci maddəsinin dispozisiya şərtinə əsasən binanın hündürlüyü “0” səviyyəsindən, yəni birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək nəzərə alınmalıdır. İş materiallarına əlavə olunmuş mütəxəssis rəylərinə əsasən isə evin hündürlüyü layihəyə və məlumatlandırma icraatının şərtlərinə uyğundur.
34. Belə olan təqdirdə, məhkəmənin qiymət verməli olduğu hal fərdi yaşayış evinin Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 80.1-ci maddəsinə əsasən müəyyən edilmiş şərtlərə mərtəbə sayı, hündürlüyü və aşırımlarının uzunluğunun müəyyən edilməsi ilə bağlıdır. Qeyd edilən şərtlərə cavab verən yaşayış üçün nəzərdə tutulmuş evə məlumatlandırma icraatının qaydaları tətbiq olunmalıdır. İşin müəyyən edilmiş hallarından (cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş müayinə aktından, layihədən və mütəxəssis rəylərindən) görünür ki, tikilinin mərtəbə sayı, hündürlüyü və aşırımlarının uzunluğu qeyd edilən tələblərə cavab verir. Eyni zamanda iddiaçının məlumatlandırma icraatına riayət etməsinə dair sübutlar məhkəməyə təqdim edilib. Odur ki, məhkəmə iddiaçı tərəfindən inşa edilmiş tikilinin Mənzil Məcəlləsinin 13.2-ci maddəsinə əsasən otaqlardan, habelə yaşama ilə əlaqədar məişət və digər ehtiyacların ödənilməsi üçün nəzərdə tutulmuş yardımçı sahələrdən ibarət fərdi müəyyən edilmiş ev olmaması qənaətinə gəlməyə əsas vermir. Belə olan təqdirdə, məhkəmə iddiaçı tərəfindən inşa edilmiş fərdi yaşayış evinin məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri deyil, tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyekti olduğu qənaətinə gəlmir.
35. Məhkəmə müəyyən edir ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanununun 8.0.10.2-ci maddəsində nəzərə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər mövcuddur və iddiaçı tərəfindən həm inzibati orqana, həm də məhkəməyə təqdim edilmişdir və özünə məxsus olan torpaq sahəsində inşa edilmiş fərdi yaşayış evlərinə dair xüsusi mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasına qanuni gözləntisi var.
36. Odur ki, məhkəmə hesab edir ki, cavabdehin imtinası (hərəkətləri) qanuna ziddir və iddiaçının hüquqlarının pozulmasına səbəb olan hal kimi qiymətləndirilmir
37. Göstərilənlərə əsasən və İPM-in 2.2, 4.1, 23.1, 58.7, 69, 75, 78 – 79, 81, 85-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
QƏRARAALDİ:
İddia təmin edilsin. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, “322v” saylı torpaq sahəsində inşa olunmuş A və B literli tikililər (yaşayış evi) üzərində vahid əmlak qismində İddiaçı xüsusi mülkiyyət hüququnu daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alaraq adına çıxarışın verilməsi öhdəliyi cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin üzərinə qoyulsun. Qərardan təqdim olunduğu gündən 30 gün müddətində Bakı İnzibati Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə (Bakı şəhəri, Z.Xəlilov küçəsi, 540-cı məhəllə) şikayət verilə bilər.
Hakim Günel Sevdimalıyeva