Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Sumqayıt şəhəri İş № e-2(3-8)-576/2026 30.06.2026 SUMQAYIT APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı İddiaçı cavabdeh “xxxx” MMC-yə (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər) qarşı mülki iş üzrə (müqavilə münasibətlərdən irəli gələn mübahisələr, podrat müqaviləsi üzrə fərdi –müəyyən əşyanı vermək öhdəliyinin icra edilməməsinin hüquqi nəticələrinin tətbiqi xüsusiyyətləri) Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının hakimləri Mahmudov Ayaz Akif oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), X1 və Hüseynzadə Afiq Hüseyn oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi X2, İddiaçı İddiaçı nümayəndəsi və vəkili nümayəndə2, Cavabdeh “xxxx” MMC- nin qanuni təmsilçisi nümayəndə1, nümayəndəsi və vəkili vəkil3, (sonuncu məhkəmə iclasında iştirak etmir) Müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1, Müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 qızının nümayəndəsi və vəkili vəkil2 iştirakı ilə, Abşeron Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi. İşin halları
1. “xxxx” MMC ilə İddiaçı arasında bağlanan ## #### 2019-cu il tarixli “Tikilməkdə olan yaşayış evinin qeyri-yaşayış sahəsinə dair” müqavilənin notarial qaydada təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, Birinci tərəf “xxxx” MMC Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində tikilməkdə olan binada ümumi sahəsi 172 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini İkinci tərəf İddiaçı təhvil verməyi, “İkinci tərəf” isə 258000 manat məbləğində pulu “xxxx” MMC-yə ödəməyi və qeyri-yaşayış sahəsini qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür.
2. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## #### 2019-cu il tarixli maliyyə arayışının notarial qaydada təsdiq edilmiş surətindən müəyyən edilir ki, İddiaçı tərəfindən Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində yerləşən 13 mərtəbəli yaşayış binasının qeyri-yaşayış sahəsində olan ümumi sahəsi 172 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin dəyərindən 258000 manat tam ödənilmişdir.
3. “xxxx” MMC-nin ##.##.2025- ci il tarixli, №** saylı məktubundan görünür ki, arxiv sənədlərinə keçirilmiş baxış zamanı İddiaçı aid müqavilənin nüsxəsi aşkar edilməmişdir.
4. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Prokurorluğunun ##.##.2025-ci il tarixli məktubundan görünür ki, “xxxx” MMC-nin təmsilçisi barəsində Yasamal Rayon Prokurorluğunda heç bir araşdırma aparılmamış və cinayət işi istintaq edilməmişdir.
5. “xxxx” MMC ilə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 arasında bağlanan ## #### 2021-ci il tarixli “Tikilməkdə olan yaşayış evinin qeyri-yaşayış sahəsinə dair” müqavilənin və cizgi-planın surətindən görünür ki, Birinci tərəf “xxxx” MMC Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində tikilməkdə olan binada ümumi sahəsi 115 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini İkinci tərəf mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 təhvil verməyi, “İkinci tərəf” isə 110000 manat məbləğində pulu “xxxx” MMC-yə ödəməyi və qeyri-yaşayış sahəsini qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür.
6. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ##.##.2021-ci il tarixli maliyyə arayışının surətindən müəyyən edilir ki, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 tərəfindən Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində yerləşən 13 mərtəbəli yaşayış binasının qeyri-yaşayış sahəsində olan ümumi sahəsi 115 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin dəyərindən 110000 manat tam ödənilmişdir.
7. “xxxx” MMC ilə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 arasında bağlanan ## ###### 2020-ci il tarixli “Tikilməkdə olan yaşayış evinin qeyri-yaşayış sahəsinə dair” müqavilənin və cizgi-planın surətindən görünür ki, Birinci tərəf “xxxx” MMC Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində tikilməkdə olan binada ümumi sahəsi 76 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini İkinci tərəf mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 təhvil verməyi, “İkinci tərəf” isə 50000 manat məbləğində pulu “xxxx” MMCyə ödəməyi və qeyri-yaşayış sahəsini qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür.
8. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ##.##.2020-ci il tarixli maliyyə arayışının surətindən müəyyən edilir ki, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 tərəfindən Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində yerləşən 13 mərtəbəli yaşayış binasının qeyri-yaşayış sahəsində olan ümumi sahəsi 76 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin dəyərindən 48100 manat ödənilmişdir.
9. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ##.##.2020-ci il tarixli maliyyə arayışının surətindən müəyyən edilir ki, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 tərəfindən Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində yerləşən 13 mərtəbəli yaşayış binasının qeyri-yaşayış sahəsində olan ümumi sahəsi 76 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin dəyərindən 1900 manat ödənilmişdir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat
10. İddiaçı İddiaçı cavabdeh “xxxx” MMC-ə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində yerləşən 13 mərtəbəli çox mənzilli binanın qeyri-yaşayış hissəsində olan ümumi sahəsi 172 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq onun istifadəsinə verilməsi və həmin sahədən istifadə etməsinə maneələrin aradan qaldırılması, qeyri-yaşayış sahəsi müqavilə üzrə vaxtında təhvil verilmədiyindən həmin sahənin aylıq icarə haqqı olaraq 3000 manat, ümumilikdə 70 ay üçün (3000x70) 210000 manat pul vəsaitinin ona ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh tərəfindən inşa edilmiş Abşeron rayonu Xırdalan şəhəri Qalubiyyə küçəsində yerləşən 13 mərtəbəli çox mənzilli binanın qeyri-yaşayış sahəsində olan ümumi sahəsi 172 kv.m. olan qeyri-yaşayış hissəsinin dəyəri 258.000 (iki yüz əlli səkkiz min) manat İddiaçı tərəfindən ## #### 2019cu il tarixdə ödənilməklə müqavilə bağlanmışdır. Qeyri-yaşayış sahəsinə dair pul vəsaitinin ödənilməsi barədə ## #### 2019-cu il tarixli maliyyə arayışı verilmişdir. Bir müddət əvvəl İddiaçı ona məxsus qeyri-yaşayış sahəsinə baxış keçirərkən məlum olmuşdur ki, cavabdeh tərəfindən qeyd edilən sahə qanunsuz olaraq üçüncü şəxslərin istifadəsinə verərək qazanc əldə edir. Mübahisənin həlli ilə bağlı ##.##.2025-ci il tarixdə cavabdehə müraciət olunmuş, lakin cavabdeh bu günə kimi nə mübahisəni həll etmiş, nə də ki, ümumiyyətlə cavab vermişdir. Həmin qeyri-yaşayış hissəsində olan ümumi sahəsi 172 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə vaxtında iddiaçıya təhvil verilsəydi iddiaçı həmin sahənin aylıq icarə haqqı olaraq 3000 (üç min) manat ümumilikdə 70 ay 3000x70=210.0000 (iki yüz on min) manat qazanc əldə edərdi. Cavabdehin qanunsuz hərəkətləri (vəzifə səlahiyyətlərindən sui-istifadə etməsi) nəticəsində iddiaçı bundan məhrum olmuşdur. Bununla da iddiaçıya 210.0000 (iki yüz on min) manat maddi ziyan dəymişdir. Odur ki, Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində yerləşən 13 mərtəbəli çox mənzilli binanın qeyri-yaşayış hissəsində olan ümumi sahəsi 172 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsi boşaldılaraq İddiaçı istifadəsinə verilməli və həmin sahədən İddiaçı tərəfindən istifadə etməsinə maneələr aradan qaldırılmalı, cavabdehdən 210.0000 (iki yüz on min) manat pul vəsaiti alınaraq iddiaçıya ödənilməlidir.
12. Abşeron Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim M.Mirhəsənli) iddia təmin edilməmişdir.
13. Məhkəmə öz mövqeyində qeyd edib ki, işin hallarına görə “xxxx” MMc ilə ayrıayrılıqda həm iddiaçı İddiaçı və həm də üçüncü şəxslər mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 arasında eyni qeyri-yaşayış sahəsinə dair təxminən eyni məzmunlu müqavilələr imzalanmış və onlar tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinin dəyəri ayrı-ayrılıqda tam ödənilmişdir. Adı çəkilən MMC ilə İddiaçı arasında imzalanan müqavilə tarix etibarı ilə daha əvvəl tərtib edilmiş olsa da, MMC qeyri-yaşayış sahəsini onun (iddiaçının) sahiblik və istifadəsinə deyil, üçüncü şəxslər mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 sahiblik və istifadəsinə vermiş, qeyri-yaşayış sahəsi sonuncular tərəfindən təmir etdirilmiş və hazırda istifadə edilməkdədir. İşin hallarından aydın olur ki, iddiaçı, qeyri-yaşayış sahəsi üçüncü şəxslərin sahiblik və istifadəsinə verilənədək, həm də bundan sonra keçən müddət ərzində qeyri-yaşayış sahəsi özünə verilməsini tələb etməmiş və buna dair hər hansı iddia irəli sürməmişdir.
14. Məhkəmə hesab edib ki, hazırkı iş üzrə müqavilədən irəli gələn öhdəliklər mövcud olduğundan, əşyanın (qeyri-yaşayış sahəsinin) alınmasına müəyyən vəsait sərf etmiş şəxslər (iddiaçı və üçüncü şəxslər) kreditor, öhdəliyin icrasını təmin etməyi üzərinə götürən MMC isə borclu hesab olunur. Bu mənada məhkəmənin qənaətinə görə, hazırkı mübahisəyə Mülki Məcəllənin 452.1-ci maddəsi tətbiq olunmalıdır.
15. Üçüncü şəxslər mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 lazımi qaydada ödənilmiş muzd əsasında qeyri-yaşayış sahəsini əldə etməklə hazırda istifadə etdiklərindən, onların mülkiyyət hüququnun qeydiyyatdan keçməməsi sözügedən şərtin baş verməsini şübhə altına almır. Nəzərə alınmalıdır ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi üzrə pay haqqı tam şəkildə ödənilməklə qeyri-yaşayış sahəsi üçüncü şəxslər mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 verildiyi üçün sonuncular həmin qeyri-yaşayış sahəsinə sahiblik və istifadə hüququ əldə etmiş və gələcəkdə zəruri sənədləri təqdim etməklə hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb etmək imkanını əldə etmişlər. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə hesab edib ki, iddia tələbi təmin edilə bilməz. İş üzrə iddiaçı əgər mübahisəli mənzilin dəyərini pulla və ya başqa formada ödədiyini sübut edərsə, həmin mənzilin sonradan başqasına verilməsi ilə bağlı ona dəymiş zərərin əvəzini tələb edə bilər.
16. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29-cu maddələri, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 14.2.1, 152.1, 386.1, 452.1, 425.2, 459.5-ci maddələri və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
17. Qətnamədən iddiaçı İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunmasını xahiş etmişdir.
18. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri təxminən iddia ərizəsi ilə analoji qaydada əsaslandırılmışdır. Şikayətdə qeyd olunub ki, məhkəmə işə qərəzli yanaşıb. Belə ki, iddiaçının müqaviləsi qüvvədə olduğu halda üçüncü şəxslərlə bağlanmış müqavilələrin etibarsız olmasına qiymət verməmiş, dəymiş ziyanın ödənilməsinə dair ümumi qaydada məhkəməyə müraciət etmək hüququnu iddiaçıya deyil, üçüncü şəxslərə izah etməli olduğu halda bunu etməmişdir. Mübahisə edilən qeyri-yaşayış sahəsi üçüncü şəxslərin mülkiyyətində deyil. İddiaçıya məxsus 172 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsinin cəmisi təxminən 20 kv.m. sahəsinin təyinatı dəyişdirilərək mənzil kimi istifadə olunur, qalan təxminən 150 kv.m. heç bir təmir edilməyib və istifadə edilmir. Bunu yerli baxış zamanı hakim şəxsən görmüşdür. Məhkəmə cavabdeh təşkilatın vəzifəli şəxslərin əməllərində vəzifə səlahiyyətlərindən sui-istifadə və aldatma nəticəsində üçüncü şəxslərin pullarını ələ keçirməsinə belə qiymət verməmişdir. Məhkəmənin mövqeyinə görə cavabdeh təşkilat kimi tikinti şirkətləri qeyri-yaşayış sahələri, mənzilləri bir neçə şəxsə sata bilər, sonuncuların istifadəsinə verdikdə sonunculara məxsus olmalıdır və cavabdeh təşkilat kimi tikinti şirkətlərin cinayət məsuliyyəti yaranmır. Məhkəmə iddiaçıya maddi ziyan dəyməsinə qiymət verməmişdir. Mübahisəli mənzil vaxtında iddiaçıya təhvil verilsəydi, iddiaçı həmin sahənin aylıq icarə haqqı olaraq 3000 (üç min) manata icarəyə verərək ümumilikdə 70 ay 210.0000 (iki yüz on min) manat qazanc əldə edərdi. Cavabdehin qanunsuz hərəkətləri nəticəsində iddiaçı bundan məhrum olmuşdur. Bununla da iddiaçıya 210.0000 (iki yüz on min) manat maddi ziyan dəymişdir. İşə baxan məhkəmə nə müqavilələrə, nədə ki, iş materiallarında olan digər sübutlara düzgün hüquqi qiymət verməmişdir. Məhkəmə işin hallarını və qanun normalarını sadalamaqla qətnamə qəbul etmişdir. Göstərilənlərə əsasən apellyasiya şikayəti təmin edilməlidir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı tərəfin etirazının dəlilləri
19. Cavabdeh “xxxx” MMC və üçüncü şəxs mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 tərəfindən iddiaçının apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verilmişdir.
Apellyasiya icraatı iştirakçılarının izahatları
20. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak etmiş iddiaçı İddiaçı nümayəndəsi və vəkili nümayəndə2 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək bildirdi ki, iş üzrə məhkəmənin gəldiyi hüquqi nəticə ondan ibarətdir ki, üçüncü şəxslər iddiaçıdan sonra bağlanmış müqavilələr üzrə mülkiyyətçi hesab olunublar, iddiaçının müqaviləsi, ödənişi isə nəzərə alınmamışdır. İddiaçı ilə bağlanmış müqavilə 2019-cu il tarixlidir, üçüncü şəxslərlə bağlanmış müqavilələr isə 2020 və 2021-ci il tarixlidir. Müqavilə və maliyyə arayışı məhkəməyə təqdim edilib, iş materialında mövcuddur, hətta ekspertiza təyin edilərək yoxlanılıb. Müqavilənin və maliyyə arayışının qüvvədə olması işin mübahisəsiz halıdır. Lakin işə baxan birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının müqaviləsi qüvvədə ola-ola həmin əmlakla bağlı bağlanmış ikinci və üçüncü müqavilələri daha üstün hesab etmişdir. Halbuki müqavilə bağlandıqdan, maliyyə arayışı verildikdən sonra əmlak ilkin olaraq iddiaçıya təhvil verilməli idi. Tərəflər arasında qeyri-yaşayış sahəsinə əlavə qapı açılması ilə bağlı razılaşma mövcud olmuşdur. (əmlakın yaxınlığında yerləşən bazara çıxış üçün) Həmin razılaşmaya əsasən faktiki vəziyyətdə əmlakın açarları iddiaçı tərəfindən cavabdehə təhvil verilmiş, əlavə qapı açıldıqdan sonra isə iddiaçıya qaytarılmalı idi. Lakin cavabdeh razılaşmanın tələbini pozmuş, bir müddət sonra isə məlum olmuşdur ki, sözügedən əmlak başqa şəxslərə satılmışdır. Məhkəmə işin halları tam araşdırmamış, təqdim edilən sübutlara düzgün hüquqi qiymət verməmişdir. Göstərilənlərə əsasən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili sonda apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək, iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etdi.
21. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak etmiş cavabdeh “xxxx” MMC- nin qanuni təmsilçisi nümayəndə1 apellyasiya şikayətinə etiraz edərək bildirdi ki, 2006-cı ildən cavabdeh şirkətdə işləyir, şirkətin təchizat şöbəsinin rəisi olmuş, bütün tikinti məsələlərindən məlumatlıdır. İddiaçı ilə şirkətin təsisçilərindən Vurğun Kərimovun yaxın dostluq münasibətləri olub. Həmin illər ərzində iddiaçı bir dəfə belə olsa, orada qeyriyaşayış sahəsinin olduğunu deməyib. 2022-ci ildə o, direktor kimi müqavilələri qəbul edəndə bütün obyektlərin, qeyri-yaşayış sahələrinin çertyojlarına kimi hər bir sənədi olub. İddiaçının isə adı müqavilədə olmayıb. Qarşı tərəfin vəkili obyektə dair açar aldıqlarını bildirir, belə bir hal isə olmayıb. Həmin ərazidə 70, 72 kv.m. əmlaka sahiblik edən mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1dır. Həmin ərazi şirkətin köhnə ofisi olub, daha sonra isə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 satılıb. Digər 115 kv.m. sahə isə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 satılıb. Göstərilənlərə əsasən cavabdehin qanuni təmsilçisi sonda bildirdi ki, işə baxan məhkəmə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir, ona görə də apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etdi.
22. Məhkəmə kollegiyasının iştirak etdiyi iclasında cavabdeh “xxxx” MMC-nin qanuni təmsilçisi nümayəndə1 nümayəndəsi və vəkili vəkil3 apellyasiya şikayətinə etiraz edərək bildirdi ki, işin əsli ondan ibarətdir ki, iddiaçı İddiaçılə “xxxx” MMC-nin təsisçilərindən biri olmuş Vurğun Kərimov uzun illər yaxın dost olublar. Vurğunun bildirdiyinə əsasən iddiaçı tərəfindən verilən 150000 manat pulun icra təminatı kimi iddiaçı ilə müqavilə bağlanıb. Ona görə də heç bir çertyoj, plan-ölçü sənədi verilməmişdir. Yəni reallıqda əmlak alqı-satqısı niyyəti olmayıb. Mübahisələndirilən müqavilə borc öhdəliyinin təminatı qismində bağlanıb. Ərazidə ümumiyyətlə iddiaçının müqaviləsinə uyğun ölçüdə qeyri-yaşayış sahəsi mövcud deyil. Göstərilənlərə əsasən cavabdehin vəkili və nümayəndəsi sonda apellyasiya şikayətinin rədd edilməsi, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi.
23. Müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 izahatında apellyasiya şikayətinə etiraz edərək bildirdi ki, qanuni əsasla yaşayış sahəsi əldə edib, təmir etmiş və həmin gündən əmlakdan yaşayış sahəsi kimi istifadə edir. Ona görə də apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etdi.
24. Müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 qızının nümayəndəsi və vəkili vəkil2 apellyasiya şikayətinə etiraz edərək bildirdi ki, iddiaçı tərəfindən məhkəməyə iddia veriləndə üçüncü şəxslər işə cəlb olunmamışlar. Orada başqa obyektlər də var, hansı əsasla mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 işə cəlb edilməsi bəlli deyil. mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 115 kv.m. hissəyə dair müqaviləsi var. İki nəfər üçüncü şəxsin müqaviləsində göstərilən sahələri və qiymətləri toplayanda iddiaçının iddia etdiyi sahə və qiymət üst-üstə düşmür. mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 qanuni əsasla əmlak əldə etmiş, təmir edərək, icarəyə vermişdir. Göstərilənlərə əsasən vəkil sonda apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi.
Tətbiq edilən hüquq
25. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. 158.1. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı aşağıdakılar da əmlak hüquqları sayılır: 158.1.2. əmlakdan istifadə hüququ; 158.2. Əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər. 164.1. Sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozma qadağan edilmiş özbaşınalıq sayılır. Hər bir sahibin qadağan edilmiş özbaşınalıqdan müdafiə üçün güc işlətmək ixtiyarı vardır. Bu zaman o, şəraiti nəzərə almaqla, əsassız güc hərəkətlərindən çəkinməlidir. 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 385.2. Öz məzmunundan və xarakterindən asılı olaraq, öhdəlik tərəflərdən hər birinin üzərinə istər müqavilə münasibətləri zamanı, istərsə də belə münasibətlərdən sonra digər tərəfin hüquqlarına və əmlakına xüsusi qayğı göstərmək vəzifəsini qoya bilər. 390.1.Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. 390.2. Müqavilə onun bağlandığı vaxt qüvvədə olan qanunla və digər hüquqi aktlar ilə müəyyənləşdirilmiş, tərəflər üçün məcburi qaydalara (imperativ normalara) uyğun gəlməlidir. Əgər müqavilə bağlandıqdan sonra onu bağlayarkən qüvvədə olmuş qaydalardan fərqlənən, tərəflər üçün məcburi başqa qaydalar müəyyənləşdirən qanun qəbul edilmişsə, bağlanmış müqavilənin şərtləri qüvvəsini saxlayır, amma qanunda onun qüvvəsinin əvvəllər bağlanmış müqavilələrdən əmələ gələn münasibətlərə şamil olunmasının müəyyənləşdirildiyi hallar istisna təşkil edir. 4 390.6. Müqavilə şərti tərəflərin razılaşması ilə ayrı qaydanın müəyyənləşdirilmədiyi halda tətbiq edilən normada (dispozitiv norma) nəzərdə tutulubsa, tərəflər razılaşma əsasında bu normanın tətbiqini istisna edə bilər və ya onun nəzərdə tutduğundan fərqli şərt müəyyənləşdirə bilərlər. Bu cür razılaşma olmadıqda müqavilə şərti dispozitiv norma ilə müəyyənləşdirilir.
425. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. 452.1. Fərdi-müəyyən əşyanı kreditorun mülkiyyətinə və ya əvəzli istifadəsinə vermək öhdəliyi icra edilmədikdə kreditor həmin əmlakın borclunun əlindən alınmasını və öhdəlikdə nəzərdə tutulan şərtlərlə ona verilməsini tələb edə bilər. Bu hüquq əmlakın üçüncü şəxsə mülkiyyət hüququ ilə verildiyi halda aradan qalxır. Əgər əmlak hələ verilməmişsə, öhdəlik hansı kreditorun xeyrinə daha əvvəl əmələ gəlmişsə, üstünlük o kreditorundur, bunu müəyyənləşdirmək mümkün olmadıqda isə daha əvvəl iddia irəli sürənindir. 452.2. Kreditor öhdəliyin predmeti olan əmlakın ona verilməsini tələb etmək əvəzinə zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun. 762.2. Podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır.
26. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1-ci maddəsinə görə, hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır Maddə 372.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Maddə 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiya məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri
27. Apellyasiya şikayətindən görünür ki, apellyator birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslığını tam həcmdə mübahisələndirir. Şikayət qətnamənin tam ləğvinə yönəldiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnamənin əsaslılığını tam həcmdə apellyasiya şikayətinin dəlilləri həddində yoxlayır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
28. Məhkəmə kollegiyası aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsi ilə çıxarıldığına görə qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsaslar yoxdur.
29. Belə ki, işin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilən hallarına görə ## #### 2019cu il tarixli “tikilməkdə olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair” müqaviləyə əsasən icraçı “xxxx” MMC Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində tikilməkdə olan binada yerləşən ümumi sahəsi 172 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini pay kimi payçı İddiaçı verməyi, payçı İddiaçı isə müqavilədə göstərilmiş məbləği tamamilə ödəməyi və əmlakı qəbul etməyi öz öhdəsinə götürmüşdür (i/m 1-ci cild. səh 32-33).
30. Qeyri-yaşayış sahəsinə dair “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## #### 2019-cu il tarixli maliyyə arayışında mübahisəli əmlakın pay dəyərinə görə payçı İddiaçı tərəfindən 258000 manat məbləğində pul ödənildiyi qeyd edilib (i/m 1-ci cild. səh 32-33).
31. Baxılan işin müəyyən edilən digər hallarına görə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 ilə “xxxx” MMC arasında ## #### 2021-cı il tarixdə “tikilməkdə olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair” müqavilə bağlanmış, həmin müqaviləyə əsasən “xxxx” MMC Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində yerləşən ümumi sahəsi 115 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 təhvil verməyi, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 isə müqavilədə göstərilmiş 110000 məbləği tamamilə ödəməyi və qeyri-yaşayış sahəsini qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür. Pulun tam ödənilməsi barədə həmin tarixli maliyyə arayışı verilmişdir (i/m 1ci cild. səh. 88- 92).
32. Yenə iş materiallarında olan ## ###### 2020-ci il tarixli “tikilməkdə olan yaşayış sahəsinə dair” müqavilədən görünür ki, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 ilə “xxxx” MMC arasında müqavilə bağlanmış, həmin müqaviləyə görə MMC Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsində yerləşən ümumi sahəsi 76 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 təhvil verməyi, sonuncu da müqavilədə göstərilmiş 50000 manat məbləği tamamilə ödəməyi və qeyri-yaşayış sahəsini qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür. Pulun tam ödənilməsi barədə maliyyə arayışı verilmişdir ((i/m 1-ci cild. səh 92-96).
33. Göründüyü kimi mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı cavabdeh “xxxx” MMC ilə həm iddiaçı İddiaçı, həm də üçüncü şəxslər mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 arasında təxminən eyni məzmunlu müqavilələr bağlanmış və onlar tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinin dəyəri ayrı-ayrılıqda tam ödənilmişdir.
34. Baxılan iş üzrə iddiaçı iddia edir ki, müqavilə üzrə ödənişlər tam ödənilsə də mübahisələndirilən qeyri-yaşayış sahəsi ona təhvil verilməmiş, əksinə həmin əmlak bilmədiyi səbəbdən digər şəxslərə (hissəvi qaydada) satılmışdır. Halbuki, müqavilədə nəzərdə tutulmuş əmlakın ona təhvil verilməsi barədə öhdəlik götürülmüşdür. Bu isə onun hüquqlarının pozulması deməkdir.
35. İş də iştirak edən müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər isə iddia tələbinə etiraz edərək bildirirlər ki, onlar iddiaçı İddiaçı tanımır və mübahisəli əmlakın dəyərini tam ödədikdən sonra aldıqlarını, müqavilə bağlanan zaman iddiaçı ilə MMC arasında hər hansı müqavilənin olmasından xəbərsiz olduqlarını və sonda əmlakı öz hissələrinə uyğun olaraq özləri tərəfindən təmir olunaraq, uzun müddətdir istifadə etdiklərini bəyan edirlər.
36. İş üzrə cavabdeh tərəf də (nümayəndəsi, vəkili) iddia tələbinə və eyni məzmunlu apellyasiya şikayətinə etiraz edərək bildirir ki, iddiaçı İddiaçı MMC-nin əvvəlki direktoru Vurğun Kərimov arasında borc münasibəti mövcud olmuş və V.Kərimov da borcun əvəzinə formal olaraq həmin müqaviləni bağlamış, lakin müqavilənin arxivdə hər hansı nüsxəsi aşkar edilməmişdir. Bundan əlavə, İddiaçı dəfələrlə ofisə gələrək Vurğun Kərimovla oturmuş, çay içmiş, lakin bir dəfə də olsun əmlakın mübahisəsini açmamış, həmin əmlakın digər şəxslərin istifadəsində olmasına baxmayaraq etirazını bildirməmişdir. Hansı ki, ofis mübahisəli-qeyri yaşayış sahəsinin yanında yerləşir. Vurğun Kərimovun barəsində araşdırma başlanıldıqdan sonra hazırki mübahisəni qaldırmışdır.
37. Araşdırılan işin mübahisəli hallarından görünür ki, eyni əmlaka dair üç fərqli şəxslə ayrı-ayrılıqda müqavilə bağlanmış, lakin hazırda iddiaçı olan birinci alıcı bu ötən müddət ərzində qeyri-yaşayış sahəsinə faktiki sahibliyi həyata keçirməmişdir. İkinci alıcılar (3-cü şəxslər) isə MMC ilə müqavilə bağladıqdan sonra, qeyri-yaşayış sahəsini öz hissələrinə uyğun təmir və istifadə etməklə (hətta yerli baxış zamanı 76. kv. m. sahibi F. Mövsümovun öz hissəsindən yaşayış sahəsi kimi istifadə etdiyi müəyyən edilmişdir) faktiki sahibliyi həyat keçirmiş, kommunal xidmətlərlə bağlı ödənişləri etmişlər.
38. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri üzrə araşdırmanı davam etdirən kollegiya həmçinin bildirir ki, bu qəbildən olan mübahisələrə baxılarkən məhkəmələr tərəfindən aydınlaşdırılmalı olan əsas məqamlardan biri də bina inşası ilə məşğul olan tərəfin MMC və ya MTK (mənzil tikinti kooperativi) statusunda olub-olmamasını müəyyən etməkdən, həmçinin mübahisənin Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddəsinin keçid dövrünün təsiri altına düşüb-düşməməsi ilə bağlı məsələdir. Keçid normanın təsiri altına düşə bilməsi üçün əsas məqam 2018-ci ilin iyul ayının 1-dən əvvələ, yoxsa sonra düşməsi halıdır. Konkret halda, hazırkı mübahisənin həlli sözügedən mənzillə bağlı müqavilələr bağlanan dövrdə qüvvədə olan Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddəsində ifadə edilmiş hüquqi mövqelərdə axtarılmalıdır.
39. Belə ki, MPM-in 217.2-ci maddəsinin tələbinə əsasən qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır.
40. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinə görə tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissəhissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir (178.8-ci maddənin 2018-ci il ####un #-dən qüvvədə olan mətni)
41. (Əvvəlki redaksiya) MM-in 178.8-ci maddəsinə görə mənzil, bağ, qaraj və ya başqa kooperativin üzvü, pay yığımına hüququ olan digər şəxslər kooperativin verdiyi mənzil, bağ, qaraj və ya ayrı qurğu üçün pay haqqını tam verdikdə həmin əmlaka mülkiyyət hüququ əldə edirlər (178.8-ci maddənin 2018-ci il ####un #-dək qüvvədə olan mətni)
42. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin “Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” ## ####### 2010-cu il tarixli Qərarında ifadə olunmuş hüquqi mövqeyinə görə, kooperativin üzvü və pay yığımına hüququ olan digər şəxslər kooperativin verdiyi mənzil, bağ, qaraj və ya ayrı qurğu üçün pay haqqını tam verdikdə həmin əmlaka sahiblik və istifadə etmək hüququnu, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındıqdan sonra isə sərəncam vermək hüququnu əldə edirlər.
43. Oxşar hüquqi vəziyyətə dair Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “M.Hüseynovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## #### 2014-cü il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” # #### 2015-ci il tarixli qərarında ifadə edilmiş hüquqi mövqe mövcuddur.
44. Göründüyü kimi sözügedən Plenum Qərarları da MM-in 178.8-ci madddəsinin birinci redaksiyasının qüvvədə olduğu dövrə təsadüf edir və bu da onu deməyə əsas verir ki, sözügedən Qərarlar maddənin ikinci redaksiyasına şamil olunmur.
45. Beləliklə, yuxarıda adıçəkilən maddələrin təhlilindən göründüyü kimi kooperativ üzvünün əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun yaranması pay haqqının tam ödənilməsi ilə əlaqələndirilmişdir. Kooperativ üzvlərinin mülkiyyət hüququ ilə əlaqədar qeyd edilməlidir ki, pay haqqının tam ödənilməsinə qədər kooperativin və onun üzvü arasında yaranan hüquq münasibətləri öhdəlik xarakterlidir. Bu öhdəliyin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, kooperativin üzvü yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququnun əldə edilməsinə əsas verən pay haqqının tam ödənilməsi vəzifəsini, kooperativ isə həmin sahənin müəyyən olunmuş müddətdə kooperativ üzvünə təhvil verilməsi vəzifəsini daşıyır. Beləliklə, kooperativin üzvü tərəfindən kooperativə pay haqqının tam ödənilməsi mənzilin ona təhvil verilməsi öhdəliyini yaradır.
46. Baxılan iş üzrə apellyasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verən kollegiya belə qənaətə gəlir ki, mübahisələndirilən əmlakla bağlı mübahisənin həllinə Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddəsinin 2018-ci il ####un #-dən əvvəl qüvvədə olan mətnini tətbiq etmək düzgün olmazdı. Belə ki, baxmayaraq ki, iddiaçının müqaviləsi 3-cü şəxslərə münasibətdə daha əvvəl tarixə təsadüf edir, lakin yuxarıda qeyd olunduğu kimi hər iki müqavilənin bir tərəfi (cavabdeh - bina inşası edən tərəf) MTK (koopertaiv) formasında yox, MMC (cəmiyyət) formasında fəaliyyət göstərmişdir. Yəni yuxarıda qeyd edilən maddənin keçid müddəası da məhz kooperativ və ya cəmiyyətlə bağlı olması ilə səciyyələndirilmişdir.
47. Göründüyü kimi hazırki mübahisənin həllinə Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddəsinin 2018-ci il ####un #-dən sonra qüvvədə olan mətnini, həmçinin məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna edən hallar müəyyən edilməmişdir. Konkret halda, hazırkı icraatda olan iş mülki qanunvericiliyin 178.8-ci maddəsinin əvvəlki redaksiyasına və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun yuxarıda qeyd olunan hüquqi mövqeyi ilə uzlaşmır.
48. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri üzrə araşdırma aparan kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəlmiş olduğu mövqe ilə razılaşaraq qeyd edir ki, mülki qanunvericiliyə əsasən, bir fərdi müəyyən əşya üzərində yalnız bir mülkiyyət hüququ mövcud ola bilər və həmin hüquq yalnız bir nəfərə (fərdi mülkiyyət) və yaxud eyni anda birdən çox şəxsə aid ola bilər (ümumi mülkiyyət). Yəni hər hansı əşya üzərində iki və ya bir neçə şəxsin tam mülkiyyət hüququnun eyni vaxtda mövcud olması mümkün deyildir. Əks yanaşma mülkiyyət haqqı sahiblərinin bu haqlarından irəli gələn səlahiyyətlərinin istifadəsini mümkünsüz edər.
49. İşin yuxarıda sadalanan ardıcıllığından müəyyən olunur ki, MMC ilə iddiaçı İddiaçı arasında müqavilə 2019-cu ildə, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1la (76.kv.m) 2020-ci ildə, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 ilə (115 kv m) isə 2021-ci il tarixdə bağlanmışdır. Göründüyü kimi iddiaçının müqaviləsi daha əvvələ təsadüf etsə də, istər iddiaçı, istərsə də üçüncü şəxslərlə müqavilə bağlanarkən bir tərəf (satıcı-bina tikintisini həyata keçirən tərəf) Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyət (MMC) statusunda olmuşdur.
49. Araşdırması aparılan işin müəyyən olunmuş digər hallarına görə İddiaçılə müqavilə bağlandıqdan sonra əmlakın ona faktiki olaraq təhvil verilməsi, bununla bağlı hər hansı sənədləşmənin aparılması (təhvi-təslim aktı, əmlakın açarlarının iddiaçıda olması və s.) müəyyən edilməmiş, qeyd edilənlərlə bağlı sonuncu tərəfindən məhkəməyə hər hansı sübut təqdim edilməmişdir.
50. Üçüncü şəxslər mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 tərəfindən isə əksinə, qeyri-yaşayış sahəsinin özlərinə məxsus hissələrinin onlar tərəfindən təmir olunması, uzun müddətdir ki, istifadə etmələri, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 özünə məxsus hissəni icarəyə verməsi, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 isə məişət əşyalarını özünə məxsus hissəyə yerləşdirməklə oradan yaşayış kimi istifadə etməsi sübut olunur ki, bu da iş üçün əhəmiyyət kəsb edən hallardandır (qeyd olunan hallar yerli baxış zamanı da öz təsdiqini tapmışdır).
51. Göründüyü kimi tərəflər arasında yaranmış mübahisə, iddiaçı ilə cavabdeh arasında, habelə cavabdehlə üçüncü şəxs arasında yaranmış podrat münasibətləri ilə bağlıdır. Eyni əmlaka dair podratçı üç nəfər şəxslə (hissəvi) müqavilə bağlamışdır. Bu halda mübahisənin həlli zamanı Mülki Məcəllənin fərdi-müəyyən əşyanı vermək öhdəliyinin icra edilməsinin nəticələrini tənzimləyən 452-ci maddənin göstərişləri nəzərə alınmalıdır. Həmin normya görə fərdi-müəyyən əşyanı kreditorun mülkiyyətinə və ya əvəzli istifadəsinə vermək öhdəliyi icra edilmədikdə kreditor həmin əmlakın borclunun əlindən alınmasını və öhdəlikdə nəzərdə tutulan şərtlərlə ona verilməsini tələb edə bilər. Bu hüquq əmlakın üçüncü şəxsə mülkiyyət hüququ ilə verildiyi halda aradan qalxır. Əgər əmlak hələ verilməmişsə, öhdəlik hansı kreditorun xeyrinə daha əvvəl əmələ gəlmişsə, üstünlük o kreditorundur, bunu müəyyənləşdirmək mümkün olmadıqda isə daha əvvəl iddia irəli sürənindir.
52. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, Mülki Məcəlləsnin 452.1-ci maddəsi fərdi müəyyən əşyaya dair öhdəliklərin icrasının təmininə yönəlmiş xüsusi müdafiə vasitəsi olmaqla, kreditora əşyanın borcludan alınaraq ona verilməsini və ya müqavilədə nəzərdə tutulmuş qaydada təqdim edilməsini tələb etmək hüququ verir. Bununla belə, həmin hüquq mütləq xarakter daşımır və əmlakın üçüncü şəxsə mülkiyyət hüququ ilə verildiyi hallarda məhdudlaşır.
53. Bu normada bəhs olunan “mülkiyyət hüququ ilə verilmə” anlayışı ümumi qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüququn dövlət qeydiyyatı ilə yaranması prinsipinə əsaslansa da, bu yanaşma bütün hüquq münasibətlərinə, xüsusilə podrat münasibətlərinə mexaniki qaydada tətbiq edilə bilməz.
54. Çünki podrat münasibətlərində tikintinin təhvil verilməsinin spesifikliyi ondan ibarətdir ki, əmlak podratçı tərəfindən tikilib sifarişçiyə faktiki təhvil verilir, lakin hələ reyestr qeydiyyatına alınmamış olur. Tikinti münasibətlərində əmlakın dövriyyəsi və mülkiyyət hüququnun yaranması mərhələli xarakter daşıyır: əvvəlcə tələb hüququ yaranır, daha sonra əmlak sifarişçiyə faktiki təhvil verilir və yalnız bundan sonra dövlət qeydiyyatı həyata keçirilir. Bu səbəbdən faktiki təhvilvermə və sahibliyin əldə olunması hüquqi baxımdan əhəmiyyətli hal kimi nəzərə alınmalıdır.
55. İş materiallarından müəyyən olunur ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydiyyatı aparılmamışdır. Lakin üçüncü şəxslərin mübahisəli mənzili podratçıdan faktiki qəbul etdiyi və həmin əmlak üzərində faktiki hakimiyyət qurub sahibliyi həyata keçirdiyi iş üzrə sübutlarla təsdiq edilir və mübahisələndirilmir (işin bu halı kollegiya tərəfindən keçirilmiş yerli baxış zamanı da müəyyən edilmişdir).
56. Məlumdur ki, mülki hüquqla sahiblik ayrıca qorunan hüquqi dəyərdir. Bu halda onun tamamilə hüquqsuz üçüncü şəxs kimi qəbul edilməsi yolverilməzdir. Əgər mənzil üzərində qeydiyyat hələ mümkün deyilsə (məsələn binanın tikintisi tamamlanmasına baxmayaraq istismara qəbul edilməsi rəsmiləşməyibsə, reyestr açılmayıbsa), onu hüquqi meyar kimi götürmək ədalətli hesab edilə bilməz.
57. Məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, konkret işin hallarında “mülkiyyət hüququ ilə verilmə” anlayışı yalnız dövlət qeydiyyatı ilə məhdudlaşdırıla bilməz və əmlakın faktiki təhvil verilməsini də əhatə edən geniş məzmunda şərh olunmalıdır. Əks yanaşma normanın formal tətbiqinə gətirib çıxararaq artıq formalaşmış faktiki əmlak münasibətlərinin pozulmasına səbəb ola bilər və bu ədalət və hüquqi müəyyənlik prinsiplərinə uyğun olmaz.
58. Kollegiya sonda, mübahisəli əmlakın boşaldılaraq iddiaçının istifadəsinə verilməsi (təhvil verilməsi) hissəsi ilə bağlı onu da qeyd edir ki, hazırkı iddia tələbi cavabdeh olaraq yalnız “xxxx”-yə qarşı yönəldilmişdir. İş üzrə üçüncü şəxslər isə cavabdeh qismində işə cəlb olunmamış, onlar yalnız birinci instansiya məhkəməsinin təşəbbüsü ilə üçüncü şəxs qismində tanınmışlar.
59. Halbuki, Mülki Prosessual Məcəllənin 50.3-cü və 57.1-ci maddələrinə əsasən cavabdeh və üçüncü şəxs fərqli prosessual hüquqi statusda olmaqla, cavabdeh işdə iştirak edən, iddia tələbi yönəldilən tərəfdir; üçüncü şəxs isə tələbə cavab verməli olmayan, lakin qəbul ediləcək qətnamə hüquq və vəzifələrinə təsir edə biləcəyi şəxsdir.
60. Kollegiya, iddia tələbinin və əlaqəli olaraq apellyasiya şikayətinin maddi ziyanla bağlı hissəsinə dair mövqeyini aşağıdakılarla əsaslandırır.
61. Belə ki, əgər cavabdehin öhdəliyinin icrası doğrudan da praktiki cəhətdən imkansız hala gəlibsə, yəni müqavilədə göstərilən əşyanın cavabdehdən alınaraq iddiaçıya verilməsi obyektiv səbəbdən mümkün deyilsə, iddiaçının pozulmuş hüquqlarının sürətli və ədalətli şəkildə bərpası üçün prosessual qənaət prinsipi də nəzərə alınaraq, tələbdə xüsusi olaraq göstərilməsə də, müqavilə öhdəliklərinin pozulmasına görə zərərin əvəzinin ödənilməsini nəzərdə tutulan normalar əsasında mübahisə həll edilə bilər.
62. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə iddiaçıya vurulmuş zərərin naturada əmlakın bərpası yolu ilə ödənilməsini mümkün hesab etmədiyi halda zərərin əvəzinin ödənilməsinin digər üsulunu-cavabdeh tərəfindən pul əvəzinin (kompensasiyanın) verilməsi üsulunu, o cümlədən, kompensasiyanın məbləğini tərəflərlə müzakirə etməli, məbləğlə bağlı mübahisə olduğu təqdirdə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş prosessual vasitələrdən istifadə edilməklə mübahisə həll edilməlidir.
63. Oxşar qayda, ilkin vəziyyətin bərpası yolu ilə zərərin əvəzinin ödənilməsi mümkün olmadıqda və ya bunun üçün tənasübsüz surətdə böyük xərclər zəruri olduqda kreditora pul əvəzinin verilməsi barədə Mülki Məcəllənin 459.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur. Eyni zamanda, Mülki Prosessual Məcəllənin 222.1-ci maddəsinə əsasən, alınmalı əmlak qətnamə icra olunan vaxt mövcud olmasa, məhkəmə cavabdehdən alınmalı əmlakın dəyərini...qətnamənin nəticə hissəsində göstərir.
64. Bu məqsədlə işin hüquqi vəziyyəti tərəflərlə müzakirə edilərək, iddianın göstərilən şəkildə həllinə iddiaçının münasibəti öyrənilmişdir. Lakin iddiaçının nümayəndəsi (vəkili) hüquqi maraqlarının yalnız əmlakın naturada verilməsindən ibarət olduğunu bildirərək, hazırkı halda əmlakın dəyərini, bundan doğan faizləri tələb etməmiş, yalnız ehtimal əsasında icarə hüququ əsasında əldə edə biləcəkləri gəliri tələb etmişdir (i/m 2-ci cild. səh 50).
65. Mülki qanunvericiliyə görə borclu, bir qayda olaraq onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir və öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır (MM, m.448.1- 448.2).
66. Mülki Məcəllənin 443.1-ci maddəsində göstərilir ki, öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur.
67. Eyni qaydada, həmin Məcəllənin 447.7-ci maddəsinə əsasən, ikitərəfli müqavilələrdə borclu öhdəliyini icra etmədiyinə görə kreditor müqavilədən çıxdıqda ona dəymiş zərərin əvəzini ödəməyi tələb edə bilər .
68. Qeyd edilən normalar onu göstərir ki, müqavilə bağlandıqdan sonra öhdəliyin icrasını özünün təqsirli hərəkətləri ilə imkansız vəziyyətə gətirən borclunu mülki hüquqi məsuliyyətdən azad etmək olmaz. Başqa sözlə, borclunun müqavilə öhdəliyi xətm olmur, kreditorun da müqavilədən irəli gələn tələb hüquqları aradan qalxmır. Kreditorun borclunun ona təklif edə biləcəyi (müqavilədə nəzərdə tutulandan) ayrı icranı qəbul etmək hüququ (MM, m.435) ilə yanaşı, öhdəliyin icrası əvəzinə düşdüyü bütün zərərlərin ödənilməsini tələb etmək ixtiyarı var.
69. Formalaşmış məhkəmə təcrübəsinə əsasən bütün zərərlər dedikdə, aşağıdakılar nəzərə alınır. a) kreditorun binadan əmlak (hazırki halda qeyri-yaşayış sahəsi) almaq üçün verdiyi əmlak (və ya onun pul ekvivalenti). Lakin həmin əmlakın müqavilə bağlandığı anda dəyəri (məbləği) deyil, kreditorun icraya olan mənfəətinin təmin edildiyi andakı dəyəri əsas götürülür; b) müqavilə şərtlərinin pozulması nəticəsində vaxtında icra edilməyən öhdəliyə hesablanan qanuni faiz (Mülki Məcəllənin 599.4-cü maddəsi) c) müqavilədə razılaşdırılmış, lakin ödənilməmiş kirayə (icarə) haqları və onun gecikdirmə faizləri (Mülki Məcəllənin 445.7-ci maddəsi). d) müqavilə öhdəliyinin pozulması kreditorun şəxsiyyət haqlarına müdaxilə ilə nəticələndiyi halda mənəvi zərərin əvəzi.
70. Baxılan işdə isə iddiaçı qeyd olunduğu kimi yalnız “icarə hüququ əsasında əldə edə bilcəyi” ödənişləri tələb etmişdir ki, bu da yuxarıda sadalanan maddi zərərlər siyahısına aid olunmamaqla yanaşı, həm də ehtimallara söykənir və konkret hallarla təsdiq olunmur.
71. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunan xüsusatları nəzərə alaraq belə qənaətə gəlir ki, hazırkı halda mübahisəli əmlak üzərində tərəflər arasındakı mənafe toqquşmasında, iddiaçının qanunla qorunan hər hansı hüququ pozulmuş olsa da belə, onunla cavabdeh MMC və ya direktoru (təsisçiləri) arasında qarşılıqlı razılığın olmaması digər bir şəxsin, konkret halda 3-cü şəxslərin əmlak hüquqlarının pozulması hesabına aradan qaldırıla bilməz. Bu halda əmlakı faktiki təhvil alan və təmir edərək uzun müddət istifadə edən (yaşayan) şəxsə daha üstün mövqedən yanaşılmalı, iddiaçıya isə yuxarıda qeyd olunan xüsusatlar nəzərə alınmaqla, mübahisəli əmlakla bağlı müqavilə öhdəliyinin icrasını mümkünsüzlüyü səbəbəbindən ödənilmiş pulun (həmçinin faizlərin) qaytarılması və zərərin ödənilməsi ilə bağlı MMC-yə (onun rəhbərliyinə) qarşı mülki qaydada tələb etmək hüququnun istisna edilməməsi izah olunmalıdır
72. Beləliklə, qeyd olunanlara əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsi ilə çıxarılmışdır. Məhkəmə müəyyən edilmiş hallara uyğun olaraq tərəflər arasındakı münasibətlər üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Apellyasiya şikayətində göstərilənlər əsassızdır, formal mülahizələrdir, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qanuni və əsaslıdır, mübahisə mahiyyəti üzrə düzgün həll edilmişdir, qətnamənin ləğvi üçün heç bir hüquqi əsas yoxdur. Ona görə də apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. İddia təmin edilmədiyindən ödənilmiş dövlət rüsumları iddiaçıya aid edilməlidir.
73. Qeyd edilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 384, 385, 392, 393 və 404-407-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
İddiaçı İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Abşeron Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilsin. Qətnamədən, tərəflər, üçüncü şəxslər və maraqlı şəxslər tələbləri təmin olunmadığı hallarda onlara rəsmi qаydаdа verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Azərbaycan Respublikası Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyаsı vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyаsına kassasiya şikayəti verə bilər (elektron kabinet və vəkil vasitəsilə). Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsindən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.