Bakı Şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(001)-2336/2021

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(001)-2336/2021 04.11.2021 BAKI ŞƏHƏRİ BİNƏQƏDİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Nəbizadə Nigar Xeyrulla qızının sədrliyi, Əliyeva Aytən Şəmşir qızının katibliyi, İddiaçı iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdehnə qarşı qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə mülki işə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Cavabdehnə qarşı qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinə müraciət etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, mübahisəli qiymətləndirmə hesabatının məzmunundan göründüyü kimi, hesabat formal şablon və standart trafaret əsasında tərtib olunmuş, qiymətləndirici daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən səthi təhlillə kifayətlənmiş, həmin ərazidə cari dövrdə, əmlakın yerləşdiyi ərazidə daşınmaz əmlakların satışı üzrə aparılmış əməliyyatları, mülki dövriyyəni və daşınmaz əmlakla bağlı əqdlərin qiymətini nəzərə almamış, statistik təhlil aparmamış, hesabat əsas etibarilə formal mülahizələrə və şablon müddəalara əsaslanmışdır. Məsələn, mübahisəli qiymətləndirmə hesabatının 3-cü səhifəsində “Qiymətləndirmənin məqsədi və nəticələrinin istifadəsi şərtləri” adlı 5-ci bölməsinin 1-ci cümləsində qeyd edilmişdir: “Qiymətləndirmənin məqsədi sifarişçinin qiymətləndirilən əmlakın ipoteka predmeti kimi istifadə etməsidir”. Bu cümlə bir daha təsdiq edir ki, hesabat şablon və standart trafaret əsasında tərtib edilib, heç bir əsaslı təhlil aparılmayıb. Belə ki, qeyd olunan torpaq sahəsi qiymətləndirmə hesabatında iddia olunduğu kimi ipoteka predmeti deyildir və qiymətləndirmənin məqsədi də qiymətləndirilən əmlakın ipoteka predmeti kimi istifadə edilməsi deyildir. Daşınmaz əmlakın ipoteka predmeti olub-olmaması, habelə onun ipoteka əqdlərinə yararlı olub-olmaması onun bazar qiymətinə əsaslı surətdə təsir edən mühüm faktorlardan biridir. Yaxud, mübahisəli qiymətləndirmə hesabatının “Qiymətləndirmə bazası və daha səmərəli istifadə (DSİ)” adlanan 7-ci bölməsinin sonuncu cümləsində qeyd olunur: “Yaşayış mənzili hazırda yaşayış mənzili kimi istifadə edilir və mövcud xüsusiyyətlərinə görə cari istifadəni DSİ hesab etmək olar”. Göründüyü kimi qiymətləndirici mübahisəli qiymətləndirmə hesabatını tərtib edərkən qiymətləndirmə obyektinə o dərəcədə səthi yanaşmışdır ki, hətta predmetin yaşayış sahəsi deyil torpaq sahəsi olduğunun fərqinə varmamışdır. Görünür ki, qiymətləndirici daha öncə digər sifariş üzrə qiymətləndirməsini həyata keçirdiyi yaşayış sahəsinin qiymətləndirmə hesabatının şablonu hazırkı iş üzrə mübahisə predmeti olan torpaq sahəsinə kortəbii şəkildə tədbiq etmişdir. Həmçinin, mübahisəli qiymətləndirmə hesabatının “Qiymətləndirmə prosesində nəzərdən keçirilən yanaşmalar və metodlar” bölməsinin 4-cü və 5-ci paraqraflarında qeyd olunur: “Qiymətləndirilən mənzil ümumi xərc əsasında inşa edilən binanın tərkib hissəsini təşkil etdiyindən onun ayrılıqda xərc yanaşması ilə dəyərinin müəyyən edilməsi məqsədəuyğun deyil. Mənzilin ümumilikdə qeyri-kommersiya xarakteri daşıması səbəbindən qeyri-davamlı və qeyri-müəyyən həddə gəlir gətirmə qabiliyyəinə malik olması və marketinq araşdırması zamanı kirayə gəlirlərinin əmlakın bazar dəyərinin formalaşmasında təsiredici rolunun az olduğunun müəyyən edilməsi onım bazar dəyərinin miiəyyən edilməsində gəlir yanaşmasının istifadəsi uyğun hesab edilmir”. Mübahisəli qiymətləndirmə hesabatının qeyd olunan müddəaları ilə əlaqədar qeyd edilməlidir ki, qiymətləndirici hesabatın 9-cu bölməsinə çatmasına baxmayaraq hələ də qiymətləndirmə obyektinin mənzil deyil torpaq sahəsi olduğunun fərqinə varmamışdır. Eyni zamanda, qiymətləndirici predmeti qiymətləndirərkən xərc metodunun tətbiqindən əsassız olaraq imtina etmişdir. Belə ki, qiymətləndirmə hesabatının istinad olunan müddəasından göründüyü kimi xərc yanaşmasından o vaxt imtina edilə bilərdi ki, predmet ümumi xərc əsasında inşa edilən binanın tərkib hissəsini təşkil etmiş olardı. Halbuki, qiymətləndirmə obyekti mərzlənmiş və hasara alınmış, habelə üzənndə fərdi yaşayş evi inşa edilmiş, eləcə də, mülkiyyətçi tərəfindən abadlaşdırılmış torpaq sahəsi olduğundan, onun qiymətləndirilməsi zamanı çəkilən xərclər də nəzərə alınmalı və xərc yanaşması tətbiq edilməli idi. Hesabatda nəzərə alındığı iddia olunan texniki amillərin heç biri nəzərə alnmamışdır. Eyni zamanda mübahisəli qiymətləndirmə hesabatı tərtib olunarkən Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin "Malın (işin, xidmətin) bazar qiymətinin müəyyən edilməsi Qaydaları haqqında" 6 saylı, 04 yanvar 2001-ci il tarixli qərarının 2.1-ci maddəsində göstərilmiş malın (işin, xidmətin) bazar qiyməti müəyyənləşdirilərkən istifadə edilməli olan məlumat mənbələrindən heç birindən istifadə edilməmişdir. Göründüyü kimi, mübahisəli qiymətləndirmə hesabatında qiymətləndirici müvafiq daşınmaz əmlaka dair zəruri bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən bütün amillər müəyyən edilməmiş, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji daşınmaz əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, müvafiq əmlakların müqayisəli təhlili aparılmamış, əmlakın real bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün mülkiyyətçidən müsahibə almamış və daşınmaz əmlakın cari dövrdəki dəyəri də qeyri-obyektiv təyin edilmişdir. Həmçinin, müvafiq icra sənədinə əsasən tələbin yönəldildiyi torpaq sahəsi naməlum vaxtda, naməlum şəraitdə qiymətləndirilmiş və qiymətləndirmə prosesində iştirak etmiş şəxslərin dairəsi məchuldur. Başqa sözlə həmin əmlakın qiymətləndirici tərəfindən hansı vaxtda, hansı şəraitdə, kim tərəfindən və kimin iştirakı ilə qiymətləndirilməsi məlum deyil. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verdi və ərizənin təmin edilməsini məhkəmədən xahiş etdi. Cavabdeh məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilməsinə baxmayaraq, məhkəmə iclasına gəlməmiş və gəlməməsinin üzrlü səbəbləri barədə məhkəməyə heç bir məlumat verməmişdir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185.5-ci maddəsinin tələblərinə əsasən işə cavabdehin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etdi. Məhkəmə iddiaçının izahatını dinləyib, işdə olan sənədləri tədqiq edib toplanmış sübutların məcmusuna qiymət verərək belə nəticəyə gəlir ki, iddia tələbi təmin edilməlidir. Belə ki, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 5-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə hökmünün və ya qərarının təmin edilməsi məqsədi ilə əmlakın qiymətləndirilməsinə zərurət olduqda əmlakın məcburi qaydada qiymətləndirilməsi aparılır. Həmin Qanunun 7-ci maddəsinə görə, qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı (Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabineti) müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Həmin Qanunun 8-ci maddəsinə müvafiq olaraq, qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Həmin Qanunun 9-cu maddəsinə uyğun olaraq, qiymətləndirici dövlət və kommersiya sirləri istisna olunmaqla, qiymətləndirməni həyata keçirmək üçün zəruri hesab etdiyi hər cür məlumatı yazılı və ya şifahi formada üçüncü şəxslərdən almaq hüququna malikdir. Göründüyü kimi, qanunverici məhkəmə tərəfindən sözügedən qanunun və mövcud prosessual qanunvericiliyin göstərişlərini diqqətə alaraq, aparılmış qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatdakı əmlakın dəyərinin yekun göstəricisinin həqiqi olmadığını müəyyən edildikdə qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini nəzərdə tutmuşdur. Bu baxımdan, məhkəmə sözügedən qənaətə gələrkən ədalət mühakiməsinin bərabərlik, çəkişmə və dispozitivlik prinsiplərini rəhbər tutmalı və proses tərəflərindən hər hansı birinə müəyyən imtiyaz və ya üstünlük verməməlidir. Odur ki, adıçəkilən prinsiplər, aparılmış qiymətləndirmə hesabatının ləğvi ilə bağlı məsələlərin həllində məhkəmələrin üzərinə formal mülahizələrdən çıxış etməmək, bu cür məsələləri qanunvericiliyin onlara verdiyi bütün mümkün vasitələrdən istifadə edərək tam və hərtərəfli araşdırmaq vəzifəsi qoyur. İş materiallarında olan 07.07.2021-ci il tarixli, UNİ/İ 73-288/21 saylı rəydə göstərilmişdir ki, “ ... torpaq sahəsinin mövcud vəziyyəti, yerləşdiyi ərazi ... sahəsi, konstruksiyası, aşınması və s. xususiyyətlər nəzərə alınmaqla aparılmış hesablamalara və təhlillərə əsasən Abşeron rayonu, Novxanı kəndində yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinin 07 iyul 2021-ci il tarixə orta bazar qiyməti 60000 manat, likvid qiyməti 54000 manat təşkil edir. Məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, Cavabdeh tərəfindən aparılmış qiymətləndirmə obyektiv olmamışdır. Belə ki, məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş qiymətləndirmə nəticəsində alınmış qiymətlə (bazar dəyəri - 60.000 manat) Cavabdeh müəyyən etdiyi qiymət (bazar dəyəri - 35.000 manat) arasında kəskin ziddiyət mövcuddur. Beləkilə, məhkəmə hesab edir ki, iddia ərizəsi təmin edilməli, Abşeron rayonu, Novxanı kəndində yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsinə dair Cavabdeh tərəfindən tərtib edilmiş 17 avqust 2020-ci il tarixli, ES-41/2020 saylı Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında Hesabat ləğv edilməlidir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Yuxarıda şərh edilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220 və 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə QƏT ETDİ: İddia ərizəsi təmin edilsin. Abşeron rayonu, Novxanı kəndində yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsinə dair Cavabdeh tərəfindən tərtib edilmiş 17 avqust 2020-ci il tarixli, ES-41/2020 saylı Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında Hesabat ləğv edilsin. İş üzrə aparılmış qiymətləndirmə üzrə xidmət haqqı – 200 (iki yüz) manat məbləğində pul Cavabdehndən tutularaq "xxxx" MMC-nin hesabına (VÖEN: **********, hesab № AZN: AZ15GUNA********************, Bank: Günay Bank ASC, VÖEN: **********, müxbir hesab: AZ25NABZ********************, KOD: 505594; SWİFT: GUNAAZ22) ödənilsin. Qətnamədən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mulki Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədiyi təqdirdə qəbul edildiyi gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Sədrlik edən: Nigar Nəbizadə