Bakı Şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(007)-3081/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(007)-3081/2025 03.12.2025 BAKI ŞƏHƏRİ NİZAMİ RAYON MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh1nə, “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X12” MMC-ə və “X7” ASC-ə qarşı iddia tələbinə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: “protokolun ləğv edilməsi və icra hərəkətlərinin dayandırılması” tələbi) X13 Tağı oğlunun sədrliyi, Məhkəmə iclas katibi Əliyeva Leyla Mirfazil qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi X5, onun vəkili və nümayəndəsi Vəkil, Cavabdeh “X7” ASC-nin nümayəndəsi X2 iştirakları ilə, İddiaçı cavabdehlər “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X12” MMC, “X7” ASC və Nizami rayon İcra şöbəsinə qarşı “hərracın yekunları barədə protokolun ləğvi və icra hərəkətlərinin dayandırılması” tələbinə dair mülki işə məhkəmənin inzibati binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İddia tələbi: İddiaçı cavabdehlər “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X12” MMC, “X7” ASC və Nizami rayon İcra şöbəsinə qarşı “hərracın yekunları barədə protokolun ləğvi və icra hərəkətlərinin dayandırılması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, 17 iyul 2025-ci il tarixli, **********61822976 saylı protokolun ləğv edilməsi, Nizami rayon İcra Şobəsı tərəfindən edilən icra hərəkətlərinin dayandırılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia tələbinin əsaslandırıldığı hallar: İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, 17 iyul 2025-ci il tarixli hərracın **********61822976 saylı protokolunda ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilini qiymətindən aşağı, dəyər dəyməzinə onun xəbəri olmadan heç bir xəbərdarlıqsız, hətta onun özünə satış təklif olunmamış, satılmış və hərracın qərarını isə Nizami rayon İcra məmurundan çox çətinliklə 28 iyul 2025-ci il tarixdə almışlar. Belə ki, ounn mülkiyyətində olan mənzilinin qiymətləndirilməsi bankın maraqları üzərində aparılmış və bankın adamlarına satılmışdır. Hərracdan əvvəl ona məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzilini hərracla qanunsuz əldə edən X6 onun həyat yoldaşı X3 165000 manata almaq istədiyini bildirmiş, lakin onun həyat yoldaşı həmin vaxt qardaşının köməkliyi ilə pul əldə etmişdir və bu səbəbdən də satmağa razılaşmamışdır. O bundan sonra dəfələrlə banka ödənişi etmək istədiyini və hansı formada, hansı hesaba ödəniş etməyini soruşmuşdur. Ona bank əməkdaşları demişlər ki, “gözlə 1 həftə müddətə hara ödəyəcəyini deyəcəyik". O 09 iyul 2025 –ci il tarixdən əlində pul ilə ödəniş üçün bankdan cavab gözləyir. Bir vaxt bilmişdir ki, bank mənzilini ondan xəbərsiz ona son dəfə də olsa, pulu ödəmək istəyini və ona alış təklifi etmədən mənzilini hərraca çıxarmış və qanunsuz, prinsiplər əsasında 260000 manatlıq dəyərində olan evini 165000 manata almaq istəyən Mehmana 174000 manat satmışdır. Onun da hərracda iştirakı təmin edilməli idi. Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyində ədalət prinsipi adlı maddə var. Bu maddə və hətta vətəndaş hüquq və azadlıqları haqqında qanunlar eyni ilə Konstitusiya haqqında qanunun 57-ci maddəsi kəskin şəkildə tələbkarlar tərəfindən pozulmuş, verilən qərarlar qanunsuz olaraq icra edilmişdir. Bundan başqa, Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X12 MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli **********61822976 saylı protokolunda mənzilinin ilkin satış qiyməti 110000 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. Bu cür ədalətszlik və ona qarşı qanunsuzluq tətbiq olunduğu üçün məhəkəmə tərəfindən Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X12 MMC-nin 17 iyul 2025-ci il tarixli, **********618229/6 saylı protokolu ləğv edilməlidir. Hazırda qanunsuz hərracın nəticəsi səbəbindən mənzili boşaltmağını tələb edirlər. O da vətəndaş olaraq onu bilmək istəyir ki, nə üçün hansı prinsip və qanunlara söykənib onun mənzilini hərracada onun iştirakı olmadan ucuz qiymətə dəyərindən qat-qat aşağı satmışlar. İş materialları: 49Yİ/19 saylı, xx.xx.2019-cu il tarixli ipoteka müqaviləsindən görünür ki, "xxxx" ASC ilə İddiaçı arasında ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilin xx.xx.2019-cu il tarixli 49Y/19 saylı əsas kredit müqaviləsinin təminatı qismində ipoteka yüklü edilməsinə dair müqavilə bağlanmışdır. Müqavilənin 2.3-cü bəndinə əsasən ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti 110000 (yüz on min) manat müəyyən edilmişdir. xx.xx.2025-ci il tarixli, 8İ-1923 saylı icra qeydindən görünür ki, İddiaçı "xxxx" ASC-ə cəmi 187971.47 manat borcunun olması və tutmanın borclunun mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilə yönəldilməsi barədə icra qeydi aparılmışdır. 21/757 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli X9 vasitəsilə açıq hərracın keçirilməsi barədə bildirişdən və reyestrin surətindən görünür ki, tələbkara, borcluya və icra şöbəsinə hərracın keçirilməsi barədə məlumat göndərilmişdir. xx.xx.2025-ci il tarixli 525-ci qəzetdən çıxarışdan görünür ki, mənzilin hərraca çıxarılması barədə elan verilmişdir. xx.xx.2025-ci il tarixli **********61822976 saylı hərracın nəticələrinə dair protokoldan görünür ki, hərrac xx.xx.2025-ci il tarixdə başlamış, xx.xx.2025-ci il tarixdə başa çatmışdır. Hərrac açıq auksion formasında elektron keçirilmişdir. Hərracın keçirilməsi barədə xx.xx.2025-ci il tarixdə “X9”- portalın sosial şəbəkə hesablarında elan dərc edilmişdir. Hərrac predmeti ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil olmuşdur. Hərracın predmetinin ilkin satış qiyməti 11000 manat, son satış qiyməti 174130 manat olmuşdur. Hərracın qalibi X6 olmuşdur. AMP Consulting MMC-nin 010 saylı xx.xx.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilin bazar dəyəri 212060 manat təşkil edir. xx.xx.2025-ci il tarixli qəbzdən görünür ki, İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərkən 100 manat dövlət rüsumu ödəmişdir. Tərəflərin izahatları: Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi X5 iddia tələbini müdafiə etdi və əlavə olaraq izahatında göstərdi ki, “whatsapp”dan hərraca çıxacağı barədə məlumat göndərmişlər, demişlər ki, 3 mərhələ var, narahat olmasınlar. Öz adına hesab açmasını demişlər. O da hesab açmışdır. 7 iyulda zəng etmişdir ki, müştəri ilə gəlir, demişdir ki, artıq gecdir. Bankın bütün əməkdaşları bilir ki, onların patent qanunsuz ləğv olunmuşdur. Ona görə belə problemləri var. O güvəndiyi üçün, ona razılıq verdikləri üçün heçnə etməmişdir. Göstərdiklərinin nəzərə alınmasını xahiş etdi. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının vəkili və nümayəndəsi Vəkil iddia tələbini müdafiə etdi və əlavə olaraq izahatında göstərdi ki, yeni bina, təmirli mənzil və otaq sayı nəzərə alınmaqla rəy vermişlər. 210000 manat dəyərdində qiymətləndirmə rəyi təqdim etmişlər, amma onlar onla da razı deyil. Orada həmin tipli ev 240000 manatdır. Çox kəskin fərq var. 2 ev satılmışdır, biri 166000 manat, digəri biri 174000 manata satılmışdır. Arada ziddiyyət, uyğunsuzluq var. Tərəfin mülkiyyət hüquqları pozulmuşdur. Mənzil satılarkən onlarən üstünlük hüququ təmin olunmamışdır. Tərəfin öz müştərisi olmuşdur, daha yüksək qiymətə alacaqdı. 240000 manata başqa şəxslə sövdələşməsi vardı. Bankın tələb etdiyi məbləğ də şişirdilmişdir. 187000 manat borcu olmasına baxmayaraq ipotekada olan 2 mənzil satılmışdır. Yerdə 13000 manat borc qalmışdır. Şəxs gedib 12000-13000 manat borcu kimdənsə ala bilərdi, evi satılmazdı. Hərracdan sonra pul dərhal depozit hesaba qoyulmalı idi. Dəfələrlə pulun köçürülməsi üçün müraciət etmişlər. Gah dedilər pul köçməmişdir, gah başqa bəhanə tapmışlar. Onlarda şübhə var ki, faizə pul verirlər. Camaatın artıq pulunu niyə qaytarmırlar?. Cavabdeh tərəf işdə maraqlı olmuşdur. Cavabdeh tərəf 2 iyulda razılıq vermişdir, amma mənzilləri 7 və 9 iyulda hərraca çıxarmışdır. Təmsil etdiyi tərəf müştərisi olmağı barədə müraciət etmişdir. Sonra qiymət barədə müştəri ilə razılıq olmayıb deyə gecikmişdir. 2 iyulda razılıq vermişdir, 7 iyulda necə hərraca çıxarırlar? Göstərilənlərə əsasən, iddianın təmin olunmasını xahiş etdi. Məhkəm iclasında iştirak edən cavabdeh “X7” ASC-nin nümayəndəsi X4 iddia tələbini qəbul etməyərək izahatında göstərdi ki, yerdə 14000 manat borc qala bilməzdi deyə digər təminata yönəldilmişdir. Problemli şöbə son günə qədər müştəri ilə əlaqədə olmuşdur. Onlar məktub vermişlər, amma müştəri ilə qiymətə görə razılaşa bilməmişlər. Tərəf bilirmişdir ki, iş hərrac mərhələsindədir. İpoteka haqqında qanunun 38-ci maddəsinə əsasən müqavilədə ilkin satış qiyməti olmadıqda qiymətləndirməyə göndərir. Lakin müqavilənin 2.3-cü bəndində ilkin satış qiymətləri göstərilmişdir. Bildirişlər hərrac təşkilatı tərəfindən göndərilmişdir. İcra məmuru tərəfindən pulun geri qaytarılmadığını deyirlər, burada iddianın mahiyyəti başqadır. Pulun qaytarılmaması bu tələb çərçivəsində araşdırılmır. 14000 manata görə ikinci evin hərraca çıxmağı qanunvericiliyin tələbinə zidd deyil. Göstərdiklərinin nəzərə alınmasını və iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etdi. Cavabdehlər Cavabdeh1 “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X12” MMC məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barəsində məlumatlandırılmalarına baxmayaraq, nümayəndələrinin məhkəmə iclasınd iştirakını təmin etməmişlər. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185.5-ci maddəsinə əsasən məhkəmə iclasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmiş cavabdehin gəlməməsinin səbəbləri haqqında məlumat olmadıqda və ya məhkəmə gəlməməyin səbəblərini üzürsüz hesab etdikdə, yaxud məhkəmə cavabdehin icraatı qəsdən yubandırdığını aşkar etdikdə, işə baxmağa haqlıdır. Bu halda qətnamə çəkişmə şəraitində qəbul edilmiş kimi qiymətləndirilərək cavabdehə apellyasiya qaydasında şikayət etmək hüququ verilir. Məhkəmə işə cavabdehlərin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə baxışının hədləri: Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1-ci maddəsinə əsasən, hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdikləri halları sübut etməlidir. 88-ci maddəsinə əsasən məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 106.1-ci maddəsinə əsasən işdə iştirak edən şəxslərin iş üçün əhəmiyyətli olan və onlara məlum olan faktlar barədə izahatları iş üzrə toplanmış digər sübutlarla yanaşı yoxlanılmalı və qiymətləndirilməlidir. 217.3-cü maddəsinə əsasən, qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 217.4-cü maddəsinə əsasən, məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 218.3-cü maddəsinə əsasən, hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Tətbiq edilən hüquq: İpoteka haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun: 9.1. Qanunla və ya əvvəlki ipoteka müqaviləsi ilə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, ipoteka qoyan digər öhdəliklərini təmin etmək üçün əvvəldən ipoteka qoyulmuş əşyanı yenidən girov qoya bilər (sonrakı ipoteka). 9.2. İpoteka qoyan ipoteka predmetinə dair bu Qanunun 10.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş bütün məlumatı hər bir sonrakı ipoteka saxlayana verməlidir. 10.8. İpoteka müqaviləsi bağlanarkən, ipoteka qoyan ipoteka predmeti üzərində üçüncü şəxslərin ona məlum olan bütün hüquqları, ipoteka predmetinin girovları və digər yüklülükləri, üçüncü şəxslərin iddiaları və məhkəmə mübahisələri, habelə əvvəlki ipoteka ilə təmin olunmuş öhdəliklərin xarakteri və məbləği barədə ipoteka saxlayanı yazılı formada xəbərdar etməlidir. Bu vəzifənin yerinə yetirilməməsi ipoteka saxlayana, o cümlədən sonrakı ipoteka saxlayana əsas öhdəliyin vaxtından əvvəl icrasını və ya ipoteka müqaviləsi şərtlərinin dəyişdirilməsini, yaxud müqavilənin pozulmasını və vurulmuş zərərin ödənilməsini tələb etmək hüququ verir. 38.1. Bu Qanunun 37.1-ci maddəsinə uyğun olaraq ipotekaya tutmanın yönəldilməsi barədə məhkəməyə şikayət edilmədikdə, tutma ipoteka saxlayanın ipoteka müqaviləsinə, yaxud ipoteka kağızına əsaslanan tələbi üzrə notariusun icra qeydi əsasında həyata keçirilir. 38.2. Notarius tərəflərdən birinin istəyi ilə ipoteka predmetinin açıq bazarda satılması barədə notariat qaydasında təsdiq edilmiş müraciətini icra qeydi ilə birlikdə 1 iş günü ərzində icra orqanına göndərir. “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq ipoteka predmeti açıq bazarda satılmaqla tələbin könüllü icrası üçün 2 ay müddət müəyyən edilir. Bu halda ipoteka predmeti ipoteka qoyanın əsas öhdəliyin həcmi barədə notariusa təqdim etdiyi arayış əsasında satılır. Açıq bazarda satış qiyməti tərəflərin notariat qaydasında təsdiq olunan razılaşması ilə müəyyən edilir. İpoteka predmeti bu müddətdə açıq bazarda satıldığı halda notarius satışdan əldə olunan pul məbləğini depozit hesabından icra xidmətinin depozit hesabına köçürür və həmin məbləğ bu Qanunun 47-ci maddəsinə uyğun olaraq bölüşdürülür. İpoteka predmeti bu müddətdə açıq bazarda satılmadığı halda tələb icra məmuru tərəfindən məcburi qaydada icra edilir. 41.1. İpoteka müqaviləsinə əsasən tutma yönəldilən ipoteka predmeti açıq bazarda və ya hərracda, o cümlədən elektron qaydada keçirilən hərracda satıla bilər. 41.2. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. Elektron hərracın keçirilməsi qaydaları “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq müəyyən edilir. 41.4. Tərəflərin notariat qaydasında təsdiqlənmiş razılaşması əsasında məhkəməyə müraciət edilmədən tutma yönəldilən ipoteka predmeti satılarkən satış üsulu və satışı həyata keçirməli olan şəxs, hərracların keçirilməsi qaydası, habelə hərrac baş tutmadıqda sonrakı prosedurlar, tərəflərin hüquq və vəzifələri və əmlakın satış qiyməti tərəflərin ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququ yarandıqdan sonra müəyyən edilən razılığı ilə müəyyən olunur. Razılığa əsasən ipoteka predmeti hərracda satıldıqda ipoteka saxlayan və ya ipoteka qoyan hərracın təşkilatçısına sifarişi verə bilərlər. 41.5. Hərrac açıq auksion formasında keçirilir. 46.1. İpoteka predmetinin açıq bazarda və ya hərracda, habelə elektron hərracda satışınadək (alqı-satqı müqaviləsi bağlananadək, tərəflərin razılığı əsasında həyata keçirilən hərracın nəticələri üzrə protokol imzalananadək, elektron hərracın nəticələri haqqında protokol tərtib olunanadək), yaxud “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq onun ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına (“Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 63-cü maddəsinə əsasən şəhadətnamə verilənədək) əsas öhdəlik üzrə borclu və (və ya) ipoteka qoyan, yaxud hər hansı üçüncü şəxs ipoteka saxlayanın əsas öhdəlik üzrə bütün tələbini ödəyərək ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsinə və onun satışına xitam verə bilər. Bu hüququ məhdudlaşdıran razılaşma əhəmiyyətsizdir. 47.5. İpoteka predmetinin satışından götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün yetərli deyildirsə, o, çatışmayan məbləği, əgər ipoteka müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, borclunun başqa əmlakından almaq hüququna malikdir. Bu halda ipoteka saxlayanın ipotekaya əsaslanan üstünlük hüququ yoxdur. Əgər satışdan götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələblərindən artıqdırsa, artıq məbləğ ipoteka qoyana qaytarılmalıdır. İcra haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun: 51.1. Borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı ilə qiymətləndirildiyi, yaxud əmlakın qiymətinin məhkəmə qərarı ilə müəyyən edildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir. 62.1. Elektron hərrac avtomatlaşdırılmış qaydada açıq auksion formasında keçirilir. 62.2. Bu Qanunun 50.6-cı maddəsinin ikinci abzasında göstərilən məhsullar istisna olmaqla, sifariş formalaşdırıldığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq ilk elektron hərrac, ilk elektron hərrac baş tutmadığı, yaxud onun nəticələri ləğv olunduğu gündən 10 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar elektron hərrac keçirilir. 62.3. Bu Qanunun 50.6-cı maddəsinin ikinci abzasında göstərilən məhsullar elektron hərraca çıxarıldıqda, sifariş formalaşdırıldığı gündən 5 təqvim günündən gec olmayaraq ilk elektron hərrac, ilk elektron hərrac baş tutmadığı, yaxud onun nəticələri ləğv olunduğu gündən 3 təqvim günündən tez və 5 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar elektron hərrac keçirilir. 62.4. Elektron hərracda mülki hüquq fəaliyyət qabiliyyətli fiziki şəxslər (o cümlədən tələbkar və borclu) və hüquqi şəxslər iştirak edə bilərlər. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Məcəllə adlanacaq): 269.1. Girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur və eyni zamanda borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur. 307.1. İpoteka müqaviləsində tərəflərin adı və yaşayış yeri (olduqları yer), ipotekanın predmeti, onun adı, olduğu yer və eyniləşdirilməsi üçün yetərli olan digər təsviri, əsas öhdəliyin mahiyyəti, ölçüsü (məbləği), əmələ gəlməsi əsasları və icra müddəti, bu öhdəliyin əsaslandığı müqavilənin tərəfləri, bağlandığı yer, tarix, həmçinin qanunla müəyyən edilmiş imperativ normalar nəzərə alınmaqla ipoteka saxlayanın tələbinin ipoteka predmeti hesabına yönəldilməsi barədə şərtlər, ipoteka predmetinin satılmasından əldə olunacaq gəlirlərin bölüşdürülməsi qaydası və növbəliliyi, ipoteka qoyanın elektron poçt ünvanı göstərilməlidir. 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. 317.2. Satış “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. 329.2-ci maddəsinə əsasən əqdlər şifahi və ya yazılı (sadə və ya notarial) formada bağlanır. 331.1-ci maddəsinə əsasən yazılı əqd onun məzmununu ifadə edən və əqdi bağlayan şəxs və ya şəxslər və ya onların lazımınca vəkil etdikləri şəxslər tərəfindən imzalanmış sənədin tərtibi yolu ilə bağlanmalıdır. 334.1-ci maddəsinə əsasən əqdin notariat qaydasında təsdiqlənməsi bu Məcəllənin 331-ci maddəsinin tələblərinə uyğun gələn sənəddə notariusun və ya bu cür notarial hərəkəti yerinə yetirməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxsin təsdiqləyici qeyd etməsi yolu ilə həyata keçirilir. 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. 385.1-ci maddəsinə əsasən, öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətləri etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, beləşərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 42-ci maddəsinə əsasən, öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunun ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. 445-ci maddəsinə əsasən, icranı gecikdirmiş borclu gecikdirmə nəticəsində vurduğu zərər üçün kreditor qarşısında məsuliyyət daşıyır. Öhdəliyin onun icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddətdə icra edilməməsi borclunun icranı gecikdirməsi sayılır. Əgər borclu icra müddəti çatdıqdan sonra kreditorun xatırlatmasına baxmayaraq öhdəliyi icra etməzsə, o icranı xatırlatma üzrə gecikdirmiş sayılır. 739-cu maddəsinə əsasən borc müqaviləsinə görə iştirakçılardan biri (borc verən) pula və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər iştirakçıya (borc alana) keçirməyi öhdəsinə götürür, digər iştirakçı (borc alan) isə aldıqlarını müvafiq olaraq pul və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlüəşyalar şəklində borc verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür. 739.2-ci maddəsinə əsasən borc müqaviləsinin predmeti hər hansı pul məbləği olduqda, o, kredit müqaviləsi adlandırılır. 740.1. maddəsinə əsasən borc müqaviləsi tərəflərin razılaşması ilə şifahi və ya yazılı formada bağlanır. 740.2. maddəsinə əsasən borc müqaviləsi predmetinin məbləği üç min manatdan çoxdursa və ya məbləğindən asılı olmayaraq müqavilənin iştirakçısı hüquqi şəxsdirsə, borc müqaviləsi yazılı formada bağlanmalıdır. «Ədalət mühakiməsinin həyata keçirilməsi zamanı insan hüquqlarının və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında X1 və İnsan hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsinin presedentlərinin tətbiqi haqqında Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun 30 mart 2006-cı il tarixli 5№li qərarının 2-ci bəndinə əsasən, Azərbaycan Respublikası «İnsan hüquqlarının və Əsas azadlıqların Müdafiəsi haqqında» Avropa Konvensiyasının iştirakçısı və onu 2002-ci ilin aprel ayının 15-də ratifikasiya etmiş dövlət kimi Konvensiya və onun Protokollarının təfsiri və tətbiqi məsələləri üzrə İnsan hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsinin yurisdiksiyasının məcburiliyini tanıyır. Azərbaycan Respublikası Konvensiyanı ratifikasiya etdiyi dövrdən sonra yurisdiksiyası altında olan insanların Konvensiyada nəzərdə tutulan hüquqlarını təmin etməlidir. İnsan və vətəndaş hüquqlarının və azadlıqlarının pozulması ilə bağlı məhkəmələr milli qanunvericiliklə yanaşı, Konvensiya müddəalarını da rəhbər tutmalı və bu zaman İnsan hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsinin təcrübəsinə istinad etməlidirlər. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 217.2-ci maddəsinə əsasən qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsinin Miragall Eskolano və digərləri İspaniyaya qarşı iş üzrə 25 yanvar 2000-ci il tarixli qərarında belə nəticəyə gəlmişdir ki, atılmalı olan formal addımları və şikayətlərin verilməsi üçün riayət edilməli olan müddət məhdudiyyətlərini tənzimləyən qaydalar ədalət mühakiməsinin lazımi qaydada həyata keçirilməsinin və xüsusi ilə hüquqi müəyyənlik prinsipi ilə uyğunluğunun təmin edilməsi məqsədini daşıyır. Məhkəmə mübahisəsi üzrə tərəflər bu qaydaların tətbiq edilməsini nəzərə almalıdırlar (§ 33). İddia müddətinin məqsədi ilə bağlı İnsan Hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsi Stanyo Belçikaya qarşı iş üzrə 7 iyul 2009-cu il il tarixli qərarında göstərmişdir ki, qanunvericilikdə müəyyən olunan iddia müddətinin məqsədi hüquqi müəyyənlikdir. Belə ki, potensial cavabdehləri vaxtı ötmüş tələblərdən qoruyur və məhkəmələri müəyyən zaman keçdikdən sonra qeyri-müəyyən və natamam sübutlara əsaslanmaqla qərar çıxarmaq zərurətindən azad edir. Avropa Məhkəməsinin prinsipial hüquqi mövqeyi ondan ibarətdir ki, qanun, qanunverici normaların kifayət qədər dəqiq ifadə olunmasını, bu və ya digər hərəkətin hansı nəticələrə səbəb olacağını görməyə imkan verməsini tələb edən müəyyən olunmuş standarta cavab verməlidir (Avropa Məhkəməsinin Deryus Litvaya qarşı iş üzrə 31 iyul 2000-ci il tarixli qərarı və həmin Məhkəmənin Böyük Palatasının Baranovski və Braniovski Polşaya qarşı işlər üzrə 28 mart 2000-ci və 22 iyul 2004-cü il tarixli qərarları). Məhkəmənin mövqeyi: Məhkəmə işdə işdə iştirak edən şəxsin izahatlarını dinləyib, iş üzrə toplanmış materialları tədqiq edib və araşdırılan sübutlara məcmu halında hüquqi qiymət verərək, hesab edir ki, iddia təmin edilməməlidir. Məhkəmə iddia tələbinin cavabdeh “X7” ASC-ə yönələn hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, iddiaçı tələbində hərrac protokolunun ləğv edilməsini və icra hərəkətlərinin dayandırılmasını tələb etsə də, cavabdeh "xxxx" ASC-ə yönələn tələbini dəqiq ifadə etməmiş, sonuncunun konkret hansı tələb üzrə cavab verməli şəxs olmasını əsaslandırmamışdır. Belə ki, icra hərəkətlərinin dayandırılması tələbi icra şöbəsinə, həracın yekunları barədə protokolun ləğvi tələbi isə hərrac mərkəzinə yönəlmiş tələblər olmuşdur. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 149.2.3-cü maddəsinə əsasən, iddia bir neçə cavabdehə verildikdə onların hər birinə qarşı yönələn tələb iddia ərizəsində göstərilməlidir. Məhkəmə iddia tələbinin hərracın yekunları barədə protokolun ləğvi hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, iddia tələbi həmin hissəsə əsaslı olmadığından təmin edilə bilməz. Hazırki iddia tələbi ilə bağlı məhkəmə qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, qanunvericiliyin tələbi baxımından ipoteka qoyulmuş əmlakın hüquqi mahiyyəti ondan ibarətdir ki, həmin əmlak əsas öhdəliyin icra olunmasının təminatı kimi çıxış edir. Bununla əlaqədar, ipoteka müqaviləsi ipoteka saxlayan ilə ipoteka qoyan arasında girovla təmin olunmuş əsas öhdəliyə münasibətdə əlavə öhdəlik yaradır. Deməli, ipoteka müqaviləsinə xitam verilməsi əsas öhdəliyə xitam verilməsi ilə müəyyən edilir. Bununla belə ipoteka əqdin bir növü olduğuna görə (Mülki Məcəllənin 324.2-ci maddəsi) onun bağlanmış hesab olunması üçün Mülki Məcəlləyə əsasən əqdin bağlanması üçün zəruri olan bütün şərtlərin mövcud olması vacibdir. Bu cür şərtlərdən tərəflərin fəaliyyət qabiliyyətinin və əqdin hüququn tələblərinə uyğun olmasının mövcudluğu zəruridir. Məhkəmə araşdırması zamanı işin faktiki halları ilə müəyyən edilmişdir ki, İddiaçı ilə bank arasında kredit müqaviləsi, həmin kredit müqaviləsinin təminatı qismində borclunun mülkiyyətində olan əmlakın yüklü edilməsinə dair ipoteka müqaviləsi bağlanmışdır. Bundan sonra bank müqavilə üzrə öz üzərinə düşən öhdəlikləri icra etmiş, nəzərdə tutulan məbləği borcalana vermişdir, lakin borcalan müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri icra etməmiş, kredit müqaviləsi üzrə ödənişlərini vaxtında ödəməmişdir. Nəticədə bankın tələbi ilə xx.xx.2025-ci il tarixdə borcun olması və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə icra qeydi aparılmışdır. Hərrac xx.xx.2025-ci il tarixdə başlamış, xx.xx.2025-ci il tarixdə başa çatmışdır. Hərrac açıq auksion formasında elektron keçirilmişdir. Hərracın keçirilməsi barədə xx.xx.2025-ci il tarixdə “X9”- portalın sosial şəbəkə hesablarında elan dərc edilmişdir. Hərrac predmeti ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil olmuşdur. Hərracın predmetinin ilkin satış qiyməti 11000 manat, son satış qiyməti 174130 manat olmuşdur. Hərracın qalibi X6 olmuş və bu barədə xx.xx.2025-ci il tarixli **********61822976 saylı hərracın nəticələrinə dair protokol tərtib edilmişdir. Məhkəmə işin faktiki hallarını, qanunun tələbini nəzərə alaraq qeyd edir ki, hərracın qanunsuz hesab edilməsi və hərracı yekunlarına dair protokolun ləğv edilməsinə əsaslar mövcud deyil. Ona görə də, iddia tələbi həmin hissədə əsassızdır və təmin edilmə bilməz. Bundan başqa məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçı hərracın qanuna zidd olmasını onunla əsaslandırmışdır ki, onun üstünlük hüququ təmin edilməmiş və ev bazar qiymətindən aşağı qiymətə satılmışdır. İş materiallarında olan ipoteka müqaviləsinin 2.3-cü bəndinə əsasən ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti 110000 (yüz on min) manat müəyyən edilmişdir. Bu da özlüyündə İcra haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun 511.1-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olmuşdur. Belə ki, sözügedən maddədə göstərilmişdir ki, borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı ilə qiymətləndirildiyi, yaxud əmlakın qiymətinin məhkəmə qərarı ilə müəyyən edildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir. Məhkəmə tərəfin üstünlük hüququnun təmin edilməməsinə dair etirazına münasibətdə isə qeyd edir ki, tərəf hərracın keçirilməsi, başlaması barədə qanunla nəzərdə tutulmuş qaydada məlumatlandırılmışdır, bundan başqa o, iddia ərizəsində istinad etdiyi halları məhkəmə araşdırması zamanı sübuta yetirə bilməmişdir. Məhkəmə iddia tələbinin icra hərəkətlərinin dayandırılması hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, bu tələb özlüyündə ilkin tələbdən (hərrac protokolunun ləğv edilməsi tələbi) törəmə tələbdir. İlkin tələb yuxarıda göstərilənlər əsasında təmin edilmədiyindən, hazırki icra hərəkətlərinin dayandırılması tələbi də təmin edilməməlidir. Mülki prosessual qanunvericiliyə görə, mülki işlər üzrə məhkəmə icraatında çəkişmə prinsipi tərəflərin öz hüquqi mövqeyinin müdafiə edilməsi üçün irəli sürdüyü tələb və etirazların əsaslarının sübut edilməsi imkanlarını və vasitələrini müəyyən edən sübutetmə qaydasıdır. Bu qaydaya uyğun olaraq mülki məhkəmə icraatının tərəfləri öz tələb və etirazlarının əsası kimi əsaslandığı halları sübut etməlidir. Göründüyü kimi, qətnamə çıxarıldıqda hakim mülki iş üzrə toplanmış, həmin iş üzrə əhəmiyyət kəsb edən, məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutları qiymətləndirməlidir. Bunun üçün işin konkret halları və həmin halları təsdiq və ya inkar edən, işin düzgün həlli üçün əhəmiyyətə malik olan sübutlar müəyyən olunmalıdır. İş üçün əhəmiyyəti olan hallar dedikdə isə hər bir tərəfin öz tələblərinin və ya etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi və məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla təsdiq və ya rədd olunan hallar başa düşülür. Qanunvericilik mülki işə baxılmasını və çıxarılan qətnaməni tələblə, həmin tələbi müəyyən edən hallarla və bu halları təsdiq edən sübutlarla məhdudlaşdırır. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Nəticə: Beləliklə, məhkəmə toplanmış sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verərək hesab edir ki, İddiaçı cavabdehlər “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X12” MMC, “X7” ASC və Nizami rayon İcra şöbəsinə qarşı “hərracın yekunları barədə protokolun ləğvi və icra hərəkətlərinin dayandırılması” barədə iddia tələbi təmin edilməməlidir. Məhkəmə xərcləri: Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. İddia tələbi təmin edilmədiyindən, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 227, 358-360 və 362-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ: İddiaçı cavabdehlər “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X12” MMC, “X7” ASC və Nizami rayon İcra şöbəsinə qarşı “hərracın yekunları barədə protokolun ləğvi və icra hərəkətlərinin dayandırılması” barədə iddia tələbi təmin edilməsin. Məhkəmə xərci iddiaçıya aid edilsin. Qətnamə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 ay müddətində Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən apellyasiya qaydasında şikayət verilmədikdə qətnamə həmin müddət başa çatdığı vaxtdan sonrakı gün qanuni qüvvəyə minir. Sədrlik edən: Rauf Əhmədov