Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsi Qərardad — İş №2(009)-96/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏRARDAD Bakı şəhəri İş № 2(009)-96/2022 22.11.2022 BAKI ŞƏHƏRİ SƏBAİL RAYON MƏHKƏMƏSİ Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin hakimi Rəna Nazim qızı Qafarovanın sədrliyi, Məhkəmə iclas katibi Pərvin Kamandar oğlu Paşazadənin katibliyi, İddiaçı və üçüncü şəxs "xxxx" QSC BOKT-nin nümayəndəsi X1 iştirakları ilə, İddiaçı – Cavabdeh MMC-yə (üçüncü şəxs kimi "xxxx" QSC BOKT cəlb edilən) qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə mülki işə məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı – Cavabdeh MMC-yə qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, xüsusi mükiyyət hüququ əsasında ona məxsus ünvan 1 ünvanlarının qiymətləndirilməsi üzrə “X4 Azerbaijan” MMC-nin verdiyi xx.xx.2021-ci il tarixli, A-İ/0657 saylı rəyin ləğv edilməsi və yenidən qiymətləndirmə keçirilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 2(007)-648/2010 saylı 3.05.2010-cu il tarixli icra vərəqəsinin icrasının təmin edilməsi məqsədi ilə Bakı şəhəri Səbail rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qərarı və 2173-7146/2011-xx-xx/4531 saylı müraciətinə əsasən mülkiyyət hüquqi ilə ona məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Məmməd Əfəndiyev küçəsi, ev 7, 17, 20, 21 saylı mənzillərin qiymətləndirməsi Cavabdeh MMC-yə həvalə edilərək onunla xx.xx.2021-ci il tarixli A-İ/0657 saylı müqavilə imzalanmışdır. Cavabdeh sifariş aldıqdan sonra onun Müşfiq adlı nümayəndəsi telefonla onunla əlaqə saxlayaraq mənzilə baxış keçirmək istədiyini bildirmişdir. xx.xx.2021-ci il tarixdə o, onunla görüşüb birlikdə mənzilə baxış keçirmişlər. O, gəldiyi yoldaşla məzilin fotoşəkillərini çəkərək öz qeyidlərini apraraq ondan xahiş etmişdir ki, yazılı şəkildə mənzil haqda məlumatları vatsapla ona göndərsin. O, xx.xx.2021-ci il tarixdə mənzil haqqında məlumatları ona göndərmişdir. xx.xx.2021-ci il tarixdə o, həmin şəxsə zəng edərək qiymətləndirmənin nə yerdə olduğunu soruşduqda bildirmişdir ki, mənzilə çox aşağı qiymət qoyulub və dedi ki, onun onların müdirləri Əhməd müəllimlə görüşməyi lazımdır və Əhməd adlı şəxsin telefon nömrəsini vatsapla ona göndərmişdir. O, həmin nömrəyə xx.xx.2021-ci il tarixdə zəng etmişdir ki, onunla nəyə görə görüşməli olduğunun səbəbini soruşsun. O, bildirmişdir ki, qiymətləndirmə ilə əlaqədardır. O, niyə mənzilin aşağı qiymətə qiymətləndirildiyini soruşduqda dedi ki, bunu bank və Baş icra idarəsi belə tələb edir, gəlin görüşək danışaq bir yolunu taparıq. O, bildirmişdir ki, Naxçıvana gedir qayıtdıqdan sonra görüşə bilər. O, da bununla razılaşmışdır. Qyıtdıqdan sonra ona zəng etmiş, ona bildirmişdir ki, özü ona zəng edəcək, lakin sonra zəng etməmişdir. xx.xx.2021-ci il tarixdə "xxxx" MMC-dən onun adına bildiriş gələrək mənzilin 1100000.00 (bir miliyon yüz min) manata qiymətləndirildiyini və xx.xx.2021-ci il tarixdə saat 11:00-da ilk hərracın keçiriləcəyi bildirilmişdir. O, qiymətləndirilmədən narazı qaldığını və məhkəməyə müraciət etmək üçün qiymətlənrimə hesabatının və rəyinin ona verilməsi ilə əlaqədar Səbail rayon İcra şöbəsinə müraciət etmiş və xx.xx.2021-ci ildə qiymətləndirmə ilə bağlı hesabatın surəti ona təqdim edilmişdir. Hesabatla tanış olduqda ona məlum oldu ki, cavabdeh tərəfindən qiymətləndirmə başdansovdu və qeyri obyektiv aparılmışdır. Cavabdehin hesabatının 3-cü səhifəsinin ikinci abzasında qeyd edilir ki, “qiymətləndirmə hesabatında göstərilmiş bütün faktlar, rəqəmlər və hesablamalar həqiqəti əks etdirir”. Lakin həmin hesabatın özündəki faklar bunun əksini deyir. Belə ki, hesabatında qiymətləndirilən əmlakın aid olduğu bazar seqmentlərinin təhlili və qiymətləndirilməsi üçün əmlakın qiymətinə təsir edə biləcək zəruri olan informasiyalar əldə edilməmiş və hesabatda göstərilməmişdir. Hesabatın 15-ci səhifəsinin əvvəlində qiymətləndirilən əmlakın ünvanı “ünvan 2, səhifənin sonunda “ünvan 1” göstərilmişdir. Həmin səhifədə mənzilin girişlərinin sayı 4 göstərilmiş, rəsmi və faktiki olaraq mənzilin 2 girişi vardır, magistral yola ən yaxın dayanacağa oln məsafə 120 metr göstərilib, lakin binanın 8-10 metrlik məsafəsində 6, 10, 18, 31, 37, 53, 65, 77 saylı marşurutlar üzrə hərəkət edən avtobusların dayanacaqları mövcuddur. Eyni zamanda hesabatda mənzilin daxili hündürlüyü 2.8 metr göstərilsədə faktiki olaraq mənzilin daxili hündürlüyü 4.0 metrdir. 42 kvm sahəsi oln 5 eyvan qiymətləndirmədə nəzərə alınmamışdır və hesabatda göstərilməmişdir baxmayaraq ki, texniki pasportda görünür. Hesabatın 16-cı səhifəsində Səbail rayonu üzrə iyul ayında təklif olunan məzillər üzrə qiymətlər göstərilmişdir, bu qiymətlər həqiqəti əks etdirmir. Bakı şəhəri üzrə satş elanları bunun tam əksini göstərir. Belə ki, Səbail rayonu üzrə yerləşdirilən köhnə tikililərdə olan mənzillərin hər kvadratmetrinin minimum satış qiyməti 4500 manat, maksimum satış qiyməti 7300 manat təşkil edir. Deməli rayon üzrə orta satış qiyməti 6115 manat təşkil edir. Çox güman ki, o, də Əhməd müəllimlə görüşsə idi onun da mənzili 3.000.000 manatdan yuxarı qiymətləndiriləcəkdi. Ümumiyyətlə mənzilin yerləşdiyi rayonda yeni tikililərin bir kvadratmetrinin (sadəcə giriş qapısı və xarici pəncərələr qoyulmaqla, qara suvaqla) satış qiyməti 3500-5000 manat civarındadır. Təmirsiz köhnə arxitektur binalarda isə ondan baha qiymətə satılır. Qiymətləndirilən əmlakın qiymətinə təsir edəcək real faktlar hesabatda nəzərə alınmamışdır. Belə ki, mənzil arxitektur binada yerləşir, döşəmədən tavana olan hündürük 4.0 metrdir, bütün otaqlara və salonlara 26 pəncərə vasitəsi ilə (pəncərələrin hamısı Almaniya istehsalı PVC, qiymətləri isə ölçülərindən asılı olaraq ***- **** ABŞ dolları) ilk işıq (günəş işığı) düşür, otaqların qapıları təmiz bahalı ağacdan hazırlanıb (11 qapıdır, hündürlükləri 2.75 metrdir, ölçülərindən asılı olaraq qiymətləri 2500- 5000 manat), mənzilin döşəməsi bahalı ağaclardan hazırlanmış şəkilli və mozaikalı parketdir, mənzildə 4 sanuzel, 3 duş otağı, 1 böyük hamam (duş kabinə və cakkuzi ilə), bir sauna, bir camaşırxana mövcuddur, bütün avadanlıqları İtaliya və İspaniya istehsalıdır (kafel və metlaxlarının bir kvadratmetrinin qiyməti 75-135 ABŞ dolları), qapıları Almaniya istehsalı PVC-dir. Mənzilin ümumi sahəsi 42 kvm.olan 5 eyvanı var, eyvanların döşəməsi bahalı metlax, tavanı lambirin, damörtüyü paslanmayan metaldandır, ətrafları dəmir barmaqlıqlarla bağlıdır. Qiymətləndirmə zamanı eyvanlar nəzərə alınmamışdır. Halbuki, istər yeni tikili istərsə də, köhnə tikili satıldığı zaman eyvanın da hər kv.m mənzilə bərabər tutulur, yeni binalarda mütləq, köhnə binalarda isə çox hallarda isə mənzilin divarları da kvm-ə daxil edilir. Onun mənzilində daşıyıcı divarların qalınlığı 0.75-0.96 metrdir, arakəsmə divarların qalınlığı isə 0.20 - 0.40 metrdir. Mənzilin divarlarla birlikdə ümumi sahəsi isə 700 kvm-dən artıqdır. Mənzil də hər birinin sahəsi 26 və 34 kvm olan iki mətbəx mövcuddur, avadalıqları xüsusi sifarişlə gətirilmişdir və ümümi qiymətləri 32000.00 ABŞ dolları təşkil edir, mənzil 4 ədəd soba ilə qızdırılır (hər bir sobanın mal material və işləmə xərci ilə 14000-20000 ABŞ dolları təşkil edir), mənzil ümumilikdə 7 yataq otağından, 1 geniş iş otağından, 2 böyük salondan, geniş giriş otağından ibarətdir. Mənzilin dam örtüyü paslanmayan metaldandır. Mənzilin qiymətinə təsir edə biləcək binanın 30-200 metrlik məsafəsində yerləşən şəhərin yüksək səviyyəli təhsil müəssisələri olan 132-134 saylı, 6 saylı, 150 saylı, 189-190 saylı məktəblərin, 100-200 metrlik məsafədə yerləşən İqtisad Universitetinin, Politologiya Akademiyasının, 8-10 metrlik məsafədə ictimai nəqliyyat dayanacağının, 50-100 metrlik məsafədə 3 ədəd super marketin, 200 metrlik məsafədə “İçəri Şəhər” metrostansiyasının, 100-200 metrlik məsafədə Prezident Aparatının, Nazirlər Kabinetinin, Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin, poçt şöbəsinin, “Azevrotel” rabitə qovuşağının, dövlət polikilinikalarının, dövlət və özəl klinikaların, filarmoniya parkının, M.Ə.Sabir parkının, Şəlalələr parkının, muzeylərin, İçəri şəhər Qoruğunun, 500 metrlik məsafədə Dənizkənarı Milli parkın, alış-veriş mərkəzlərinin, Dağüstü parkın, gözəl nəqliyyat-yol infrastrukturunun olması nəzərə alınmamışdır. Mənzili ipoteka edib kredit alan zaman bank tərəfindən 1700.000 manata qiymətlədirilmişdir, bankdan alınan 1000.000 manat vəsait və özünə aid 350000 manat vəsait mənzilin əsaslı təmirinə xərclənmişdir. Necə ola bilər ki, 9-10 il əvvəl ******* manata başa gəlmiş mənzil indi 1 ******* manata qiymətləndirilsin. Baxmayaraq ki, bu illər ərzində istər yeni tikililərin, istərsədə köhnə tikililərin qiymətlərində dəfələrlə qiymət artımı olmuşdur. Məhkəmə, iddia ərizəsini iş materialları əsasında nəzərdən keçirərək hesab edir ki, iddia ərizəsinə mülki məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalı olmadığından iş üzrə icraata xitam verilməlidir. Belə ki, iş materiallarına əlavə edilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli İddiaçı tərəfindən məhkəməyə verilmiş vəsatətdən görünür ki, Azərbaycan Respublikası “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 4-cü maddəsinin tələblərinə əməl edilməklə (“Azərbaycan Respublikasının hüquqi və fiziki şəxslərinin öz əmlakını qiymətləndirmək hüququ vardır. Qiymətləndirmənin nəticələri mühasibat və statistika uçotu və hesabatlarında düzəlişlər etmək üçün istifadə oluna bilər”) tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixdə Azərbaycan Respublikası "xxxx" MMC-yə müraciət edilərək mübahisəli mənzillərin qiymətləndirilməsi sifariş edilmiş, Azərbaycan Respublikası "xxxx" MMC tərəfindən verilən xx.xx.2022-ci il tarixli 247 saylı rəyə əsasən həmin mənzillərin xx.xx.2022-ci il tarixə orta bazar qiyməti 2 531 000 (iki miliyon beş yüz otuz bir min)manat müəyyən edilmiş, "xxxx" MMC ilə 05.11,2022-ci il tarixdə bağladığım müqavilə əsasında qeyd edilən mənzillər qiymətləndirilmiş və 11.11,2022-ci il tarixli 248/KS/22 saylı qiymətləndimə rəyinə əsasən həmin mənzillərin 11.11,2022-ci il tarixə olan bazar qiymətləri 2 492 000 (iki milyon dörd yüz doxsan iki min) manat təşkil etmiş, xüsusi mükiyyət hüququ əsasında mənə məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Məmməd Əfəndiiyev küşəsi, ev 7, mənzil 17,20,21-in qiymətləndirilməsi üzrə Azərbaycan Respublikası "xxxx" MMC tərəfindən verilən xx.xx.2022-ci il tarixli 247 saylı rəyi və AB Consulting” MMC tərəfindən verilən 11.11,2022ci il tarixli 248/KS/22 rəyi sübut kimi qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı işə mahiyyəti üzrə baxaraq iddiaçı tərəfindən təqdim edilən mütəxəssis rəyləri nəzərə alınaraq iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən üçüncü şəxs "xxxx" QSC BOKT-un nümayəndəsi X3 iş üzrə alınmış ilk mütəxəssis rəyi əsas götürülməklə qətnamə qəbul edilməsinə etiraz etmədiyini bildirmişdir. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-96/2022 saylı, 23 avqust 2022-ci il tarixli qərardadı ilə İddiaçı – Cavabdeh MMC-yə (üçüncü şəxs kimi "xxxx" QSC BOKT cəlb edilən) qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair iş üzrə icraata xitam verilməsi, iddiaçıya izah edilsin ki, aidiyyəti üzrə icra məmuruna (qurumuna), narazı qaldığı halda isə icra məmurunun hərəkətlərindən müvafiq məhkəməyə şikayət etmək hüququnun izah olunması qərara alınmışdır. Qeyd olunan qərardaddan İddiaçı tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixdə apellyasiya şikayəti verilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6879/2022 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadı ilə, şikayət təmin olunaraq, Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 23 avqust 2022-ci il tarixli, 2(009)-96/2022 saylı qərardadı ləğv edilmiş və müvafiq prosessual hərəkətlərin edilməsi üçün mülki işin məhkəməyə göndərilməsi qərara alınmışdır. Belə ki, iş materialları ilə müəyyən edilmişdir ki, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 2(007)-648/2010 saylı, xx.xx.2010-cu il tarixli qətnaməsinin icrasını təmin etmək məqsədilə qətnamənin icrası qaydasında icra icraatı çərçivəsində ünvan 1 ünvanlarında yerləşən əmlak Bakı şəhəri Səbail rayon İcra şöbəsinin məktubuna əsasən hərraca çıxarılmış və icra məmurunun sifarişi əsasında keçirilmiş qiymətləndirmə nəticəsində əmlakın qiyməti müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” xx.xx.2021-ci il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəmədə mübahisələndirilir. Hərrac keçirildikdən sonra isə qiymət “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilir. Məhkəmə qeyd edir ki, hazırki mübahisə predmeti olan əmlak ipoteka predmeti olsa da, həmin əmlakın ilkin satış qiyməti məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilməmişdir. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti icra icraatı çərçivəsində mübahisələndirilə bilər. Məhkəmə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərardadında göstərilən xüsusatları araşdıraraq, həmçinin Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” xx.xx.2021-ci il tarixli qərardadında göstərilən mövqeyi nəzərə alaraq belə hesab edir ki, hazırki işdə dəyəri mübahisələndirilən əmlakın ilkin satış qiyməti icra icraatı çərçivəsində müəyyən edilmiş əmlak olduğundan, əmlakın müəyyən edilmiş qiymətinin mübahisələndirilməsi iddia icraatı qaydasında deyil, icra çərçivəsində icra məmuruna müraciət edilməsi və ya hərəkətlərindən şikayət verilməsi qaydasında həyata keçirilməlidir. Ona görə də, İddiaçı iddia ərizəsinə iddia icraatı qaydasında baxılmalı olmadığından, iş üzrə icraata xitam verilməlidir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsinin 261.0.1-ci maddəsinə əsasən, iş məhkəmədə və ya mülki məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalı deyildirsə hakim iş üzrə icraata xitam verir. Həmin Məcəllənin 262.1-ci maddəsinə əsasən, iş üzrə icraata xitam verilməsi barədə məhkəmə qərardad çıxarır. İşin məhkəmə orqanlarına aid olmaması nəticəsində icraata xitam verilərsə, məhkəmə ərizəçinin hansı orqana müraciət etməli olmasını göstərməlidir. (MPM-262.3) İş üzrə icraata xitam verilməsi haqqında məhkəmənin qərardadından şikayət verilə bilər. (MPM-262.5) Beləliklə, məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, İddiaçı – Cavabdeh MMC-yə (üçüncü şəxs kimi "xxxx" QSC BOKT cəlb edilən) qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsinə məhkəmədə (iddia icraatı qaydasında) baxılmalı olmadığından iş üzrə icraata xitam verilməli, iddiaçıya aidiyyəti üzrə icra məmuruna (qurumuna), narazı qaldığı halda isə icra məmurunun hərəkətlərindən məhkəməyə şikayət etmək hüququ izah edilməlidir. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 261-264, 267-268-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏRARA ALDİ: İddiaçı – Cavabdeh MMC-yə (üçüncü şəxs kimi "xxxx" QSC BOKT cəlb edilən) qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair iş üzrə icraata xitam verilsin. İddiaçıya izah edilsin ki, aidiyyəti üzrə icra məmuruna (qurumuna), narazı qaldığı halda isə icra məmurunun hərəkətlərindən müvafiq məhkəməyə şikayət etmək hüququ vardır. Qərardaddan rəsmi qaydada verildikdən sonra 10 (on) gün müddətində Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinə şikayət verilə bilər. Sədrlik edən: Rəna Qafarova