Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1207/2026 23.06.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: əldən çıxmış fayda Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimləri Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər:
2. ünvan 3 ünvanında yerləşən sahəsi 120,60 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinə və ünvan 3 saylı evin sahəsi 94,2 kv.metr olan **/** saylı mənzilinə dair İddiaçı mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 2022-ci ilin may ayında qeydə alınmışdır.
3. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2023-cü il tarixli e-*(***)-***/**** saylı qətnaməsi ilə iddiaçı Cavabdeh cavabdehlər X1, Həsənov Şahin Hümmət oğlu və İddiaçı qarşı «icarə müqaviləsinin qüvvədə olunması hesab edilməsi, təmir xərclərinin ödənilməsi və s.» tələbinə dair iddia ərizəsi qismən təmin edilmiş, ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 94.2 kv/m, yaşayış sahəsində yerləşən siyahısı Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2023-cü il tarixli **/****-*/**** nömrəli ekspert rəyində göstərilən ümumi dəyəri 116.035,0 manat olan əmlakların daşına bilən hissəsi Cavabdeh geri qaytarılmış, daşına bilinməyən hissəsinin isə həmin rəydə göstərilən dəyərləri hesablanmaqla cavabdeh Həsənov Şahin Hümmət oğlundan tutularaq Cavabdeh ödənilmiş, yaşayış sahəsinin əsaslı təmir xərclərinə görə 16.900 manat, qiymətləndirmə üçün ödənilmiş 300 manat, vəkilin göstərdiyi yardıma görə 500 manat və ödənilmiş 439 manat məbləğində dövlət rüsumu cavabdeh Həsənov Şahin Hümmət oğlundan tutularaq Cavabdeh ödənilməsi, iddia tələbinin qalan və cavabdehlər X1 və İddiaçı aid hissələrdə rədd edilməsi, müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X4 cavabdehlər X1, Həsənov Şahin Hümmət oğlu və İddiaçı qarşı «təmir xərclərinin ödənilməsi, vurulmuş ziyanın ödənilməsi, maddi və mənəvi ziyan» tələbinə dair iddia ərizəsinin rədd edilməsi, iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X4 aid edilməsi, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatlarının dəyərini təşkil edən 100 (yüz) manat məbləğində ekspertiza xərclərinin 50 manat məbləği cavabdeh Həsənov Şahin Hümmət oğlundan, qalan 50 manat məbləği isə Cavabdeh tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
4. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2023-cü il tarixli, *(***)- ****/**** saylı qətnaməsinə əsasən, apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2023-cü il tarixli e-*(***)-***/**** saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
5. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2023-cü il tarixli, *(***)- ****/**** saylı qətnaməsi ilə müəyyən olunmuşdur ki, tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2018-ci il tarixli icarə müqaviləsinin müddəti ##.##.2021-ci il tarixdə başa çatmış və bundan sonra icarə münasibətləri davam etdirilməmiş, sonradan mübahisəli obyekt İddiaçı satılmış və onun mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Icarə müqaviləsinin müddəti bitdiyindən iddiaçıların obyekt üzərində hər hansı hüququ qalmamış, lakin, buna baxmayaraq, iddiaçılar obyekti boşaltmadıqlarından yeni mülkiyyətçinin hüquqları pozulmuşdur. Nəticədə məhkəmə iddiaçıların tələblərini əsassız hesab etmiş, alqı-satqı müqaviləsinin etibarlı olduğunu və obyektin boşaldılaraq İddiaçı təhvil verilməsinin qanuni olduğunu müəyyən etmişdir.
6. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının ##.##.2023-cü il tarixli, *(***)-****/**** saylı qərarına əsasən, kassasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2023-cü il tarixli, *(***)-****/**** saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
7. Icarəyə verən İddiaçı ilə icarəçi “xxxx” MMC-nin direktoru Cavid Ağayev arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən ona məxsus olan ünvan 4 ünvanında, ümumi sahəsi 94.2 kv.metr olan sahəni 1 aylıq icarə haqqı 5000 manat olmaqla “icarəçi”yə icarəyə verməyi, “icarəçi” isə həmin sahəni qəbul etməyi və müqavilə ilə müəyyən edilmiş icarə haqqını tam şəkildə və vaxtında ödəməyi öhdəsinə götürür.
8. Icarəyə verən İddiaçı ilə icarəçi X2 arasında bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən ona məxsus olan ünvan 4 ünvanında, ümumi sahəsi 94.2 kv. metr olan yaşayış sahəsini icarəyə vermiş, müqavilə ##.##.2024-cü il tarixdə imzalanır və “icarəçi” icarə sahəsində təmir işləri apardığı üçün icarə müqaviləsi ##.##.2024-cü il tarixindən qüvvəyə minir. Müqavilə 3 il müddətində bağlanılır və ##.##.2024 -##.##.2025-ci il üçün icarə haqqı 6500 manat, ##.##.2025-##.##.2026-cı il üçün icarə haqqı 7000 manat, ##.##.2026-##.##.2027-ci il üçün icarə haqqı 7500 manat olmaqla razılaşdırılmışdır.
9. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmurları tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.2023-cü il tarixli akta əsasən Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2023cü il tarixli, *(***)-***/**** saylı icra sənədinin icrası ilə bağlı ünvan 4 ünvanına gəlinmişdir. Əvvəlcədən rəsmi xəbərdarlıq olunmasına baxmayaraq, borclu X4 icra yerində iştirak etməmişdir. Onunla mobil telefon vasitəsilə əlaqə saxlanılmışdır (050-798-92-40). Borclu hazırda psixiatriya xəstəxanasında müalicə aldığını və icra yerində iştirak edə bilməyəcəyini bildirmişdir. Bir qədər sonra digər borclu Cavabdeh ünvana yaxınlaşmışdır. Ünvana daxil olmuşlar. Tərəflərin iştirakı ilə ünvanda olan əşyalar tam olaraq boşaldılmışdır. Mənzilin giriş qapılarının açarları dəyişdirilmişdir. Mənzil tələbkar İddiaçı təhvil verilmişdir.
10. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2023-cü il tarixli, e-*(***)-***/**** saylı qətnaməsinə əsasən, iddiaçı Cavabdeh iddiasının qismən təmin edilməsi, mənzildə yerləşən siyahısı Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2023-cü il tarixli **/****-*/**** nömrəli rəydə göstərilən ümumi dəyəri 116.035 manat olan əmlakların daşına bilən hissəsinin iddiaçı Cavabdeh geri qaytarılmasını, daşına bilinməyən hissəsinin isə həmin rəydə göstərilən dəyərlərinin hesablanmaqla cavabdeh Şahin Həsənovdan tutularaq iddiaçı Cavabdeh ödənilməsini, mənzilin əsaslı təmir xərclərinə görə 16.900 manat, qiymətləndirmə üçün ödənilmiş 300 manat, vəkilin göstərdiyi yardıma görə 500 manat və ödənilmiş 439 manat məbləğində dövlət rüsumunun cavabdeh Şahin Həsənovdan tutularaq iddiaçı Cavabdeh ödənilməsini, iddianın qalan və cavabdehlər Afət Həsənova və İddiaçı aid hissələrdə rədd edilməsini, üçüncü şəxs Ceyhun Ağayevin müstəqil iddiasının rədd edilməsini, iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun üçüncü şəxsə aid edilməsini, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatlarının dəyərini təşkil edən 100 manat məbləğində ekspertiza xərclərinin 50 manat məbləğinin cavabdeh Şahin Həsənovdan, qalan 50 manat məbləğinin isə iddiaçı Cavabdeh tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
11. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin ##.##.2023-cü il tarixli, *(***)-****/**** saylı qətnaməsinə əsasən, iddiaçı Cavabdeh və müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X4 apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, cavabdeh Həsənov Şahin Hümmət oğlunun apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, hazırkı mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş ## #### 2023cü il tarixli qətnamə qismən, yəni iddiaçı Cavabdeh iddiasının qismən təmin edilməsi hissəsində ləğv edilmiş və həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək, iddiaçı Cavabdeh iddiası təmin edilməmiş, hazırkı mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş ## #### 2023-cü il tarixli qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
12. Iddiaçı məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh Cavabdeh tərəfindən, ünvan 2 ünvanında yerləşən əmlakdan qanunsuz istifadəsi nəticəsində iddiaçıya vurulmuş zərərin (əldən çıxmış fayda) əvəzi olaraq ##.##.2022-ci il tarixindən başlayaraq ##.##.2023-cü il tarixinədək aylıq 5000 (beş min) manat hesablanmaqla ümumilikdə 90000 (doxsan min) manat və ödənilmiş 361 (üç yüz altmış bir) manat dövlət rüsumunun, cəmi 90361 (doxsan min üç yüz altmış bir) manat Cavabdeh tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılması xahiş edilmişdir.
13. Iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 5 ünvanında yerləşən **/** saylı mənzil və həmin ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi 2022-ci ilin may ayından etibarən tam mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus olmuşdur. Qeyd edilən əmlaklar əvvəlki mülkiyyətçi tərəfindən 2018-ci ildə Cavabdeh icarəyə verilmiş lakin cavabdeh müqavilə müddəti başa çatmasına baxmayaraq əmlakları boşaltmamışdır. Iddiaçı tərəfindən edilən şifahi və yazılı müraciətlər nəticəsiz qalmış, bununla bağlı məhkəməyə müraciət olunmuş və qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktları ilə mənzilin cavabdehlər tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi qət edilmişdir. Mənzil yalnız ##.##.2023-cü il tarixində icra qaydasında boşaldılmış, nəticədə iddiaçı ##.##.2022-ci ildən həmin tarixədək öz əmlakından istifadə, ona sahiblik və sərəncam vermək hüququndan məhrum olmuşdur.
14. Cavabdeh iddiaya qarşı etiraz təqdim edərək qeyd etmişdir ki, Bakı şəhəri, Xaqani küçəsi 41 ünvanında yerləşən mənzil İddiaçı satılarkən satınalmada üstünlük hüququna malik olan Cavabdeh bu barədə əvvəlcədən rəsmi məlumat verilməmişdir. Bildirilmişdir ki, İddiaçı mənzilin boşaldılması tələbi ilə məhkəməyə müraciət etməklə yanaşı, kommunal xidmətlərin dayandırılması və obyektin istifadəsinə qadağa qoyulması üçün tədbirlər görmüş, lakin sonradan həmin müvəqqəti təminat tədbirləri apellyasiya instansiyası tərəfindən ləğv edilmişdir. Cavabdeh həmçinin qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında 2018-ci ildə bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən aylıq icarə haqqı 550 manat olmuş, iddiaçının göstərdiyi aylıq 5.000 manat məbləği həqiqəti əks etdirməmişdir. Bundan əlavə, Nəsimi Rayon Məhkəməsinin qətnaməsi ilə Cavabdeh təmir xərcləri və əmlakının bir hissəsi ilə bağlı tələbləri qismən təmin edilmiş, lakin müqavilənin müddətinin uzadılması və 20.000 manat zərərin ödənilməsi hissəsində iddia rədd olunmuşdur. Məhkəmə müəyyən etmişdir ki, icarə münasibətləri yalnız Şahin Həsənov ilə Cavabdeh arasında yaranmış, Afət Həsənova və İddiaçı həmin müqavilənin tərəfi olmadıqlarından onlara qarşı irəli sürülmüş tələblər əsassızdır.
15. İddiaçı sifarişi əsasında icraçı “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş M-**/**** saylı arayışdan görünür ki, aparılmış araşdırmalara, hesablamalara və təhlillərə əsasən, ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 90-110 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış sahələrinin aylıq icarə haqları qeyri-yaşayış sahələrinin mərtəbəliliyindən, təmirliliyindən və təchizatından asılı olaraq 2022-2023-cü illərdə 5.500-6.000 manat təşkil etmişdir.
16. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, e-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir (hakim Rauf Əhmədov).
17. Məhkəmə iddia tələbinin əldən çıxmış faydanın tutulması ilə bağlı hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, ##.##.2018-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən Həsənov Şahin Hümmət oğlu ünvan 4 ünvanında yerləşən mənzili aylıq icarə haqqı 550 manat olmaqla Cavabdeh icarəyə vermişdir və tərəflər arasında icarə münasibətləri mövcud olmuşdur. Cavabdeh sözügedən məbləğdə icarə haqqını Həsənov Şahin Hümmət oğluna ödəmiş, məhkəmə iclasında verdiyi izahatında da, hazırkı iddiaçı ilə hər hansı münasibətinin olmadığını, icarə haqqını Şahin Həsənova verdiyini, hazırkı iddiaçı ilə bu barədə əlaqə saxladıqda isə sonuncunun Şahin Həsənovla danışmasını bildirdiyini qeyd etmişdir. Məhkəməyə təqdim edilmiş Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyası ##.##.2023-cü il tarixli, *(***)-****/**** saylı qərarının təsviri-əsaslandırıcı hissəsində isə qeyd edilmişdir ki, “...40. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının dəlilləri ilə bağlı işin hallarını araşdıraraq müəyyən etmişdir ki, Cavabdehla Şahin Həsənov arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin müddəti ##.##.2021-ci ildə başa çatmış, bundan sonra Şahin Həsənov obyekti satmaq istədiyi üçün icarə münasibətlərini davam etdirməmiş, 2022-ci ilin yanvar ayında Şahin Həsənov obyekti arvadı - cavabdeh Afət Həsənovaya bağışlamış, sonuncu da 2022-ci ilin may ayında obyekti İddiaçı satmışdır. Mübahisəli daşınmaz əşyanın satılması Cavabdeh məlum olmuş, o, obyekti boşaltmaq üçün Şahin Həsənovdan təmirə çəkdiyi xərci istəmiş, sonuncu da iki dəfəyə 14.000 manat ödədikdən sonra qalan vəsaiti ödəmədiyi üçün obyekti boşalmaqdan imtina etmiş, tərəflər arasında yaranmış mübahisə obyektin başqa şəxsə - İddiaçı satılması ilə yox (satın almaqda üstünlük hüququndan istifadə), obyektin təmirinə çəkilmiş xərcin məbləği ilə bağlı yaranmışdır ki, həmin mübahisə də başqa mülki işin predmetidir...”. Qeyd olunan qərarla, kassasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2023-cü il tarixli, *(***)-****/**** saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Digər yandan, işdə olan sübutlarla da təsdiq olunur ki, hazırkı cavabdehlə İddiaçı arasında icarə ilə bağlı hər hansı hüquq münasibəti mövcud olmamış, sözügedən mənzilin hazırkı cavabdeh tərəfindən boşaldılmamasına səbəb icarə müqaviləsi bağladığı Şahin Həsənovla, habelə mənzilin alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı ilə bağlı məhkəmə çəkişmələri olmuşdur, iş üzrə yekun məhkəmə aktı qanuni qüvvəyə mindikdən sonra isə, ##.##.2023-cü il tarixdə icra məmurlarının iştirakı ilə həmin sahə boşaldılmış və hazırkı iddiaçıya təhvil verilmişdir. Bundan başqa, iddiaçı tərəfindən hazırkı cavabdehlə əvvəlki icarədar Şahin Həsənov arasında bağlanmış mübahisə predmeti olan mənzilin icarə haqqı 550 manat müəyyən edilmişdir, iddiaçının məhkəməyə təqdim etdiyi sifarişçi İddiaçı sifarişi əsasında icraçı “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş M-**/**** saylı arayışda isə həmin məbləğin 2022- 2023-cü illərdə 5.000-6.000 manat həddində olması qeyd edilmiş və iddiaçı məhz 5.000 manat məbləğdən aylıq icarə haqqı hesablanmaqla, 90.000 manat əldən çıxmış faydanın cavabdehdən tutulmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə hesab edir ki, sözügedən arayış mötəbər sübut qismində qəbul edilərək qiymətləndirilə bilməz, digər yandan isə yuxarıda qeyd olunan işin faktiki halları nəzərə alınmaqla, iddia tələbi əsassız olduğundan təmin edilməməlidir.
18. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.1, 21.2-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 88, 119.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21 və 23-cü maddələrinin şərh edilməsinə dair” ## ### 2002-ci il tarixli Qərarına istinad etməklə əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
19. Iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnaməsinin ləğv, iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
20. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak ##.##.2022-ci il tarixdən etibarən İddiaçı xüsusi mülkiyyətində olmuş, lakin cavabdeh Cavabdeh həmin mənzili qanunsuz olaraq boşaltmayaraq iddiaçının mülkiyyət hüquqlarının həyata keçirilməsinə mane olmuşdur. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin ##.##.2023-cü il tarixli qərarı ilə müəyyən edilmişdir ki, cavabdehlə əvvəlki mülkiyyətçi arasında bağlanmış ##.##.2018-ci il tarixli icarə müqaviləsi ##.##.2021-ci il tarixdə başa çatmış və həmin tarixdən sonra cavabdehin obyektdən istifadəsi qanuni hesab edilə bilməz. Eyni zamanda, cavabdehin əvvəlcədən 5.000 manat icarə haqqı ödəməsi barədə iddiaları sübuta yetirilməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi preyudisial əhəmiyyət daşıyan Ali Məhkəmə qərarını nəzərə almamış, işə aidiyyəti olmayan hallara istinad etmiş və iddiaçının əmlakından 18 ay istifadə edə bilməməsi nəticəsində yaranmış əldən çıxmış fayda məsələsinə düzgün hüquqi qiymət verməmişdir. Iddiaçı mübahisəli obyekti kommersiya məqsədilə əldə etmiş, həmin obyekt faktiki olaraq “karaoke” zalı kimi istifadə olunmuş, ərazidə oxşar obyektlərin aylıq icarə haqqı 5.000–6.000 manat təşkil etmiş, bugünkü gün də həmin obyekt 6.500 (altı min beş yüz) manata icarədədir. Iddiaçı insaflı davranıb 5.000 (manat) hesablanmaqla əldən çıxmış faydanı tələb edir.
21. Iddiaçı təqdim etdiyi əlavə mülahizəsində qeyd etmişdir ki, cavabdeh Cavabdeh mübahisəli restorandan istifadəsinin qanunsuz olması iş üzrə artıq mübahisəsiz və preyudisial əhəmiyyət daşıyan haldır. Cavabdeh daşınmaz əmlakı qanunsuz istifadə etməklə iddiaçının mülkiyyət və istifadə hüquqlarını məhdudlaşdırmış, özü isə həmin obyektdən gəlir əldə etmişdir. Mülki Məcəllənin 21-ci maddəsinə əsasən hüququ pozulmuş şəxs əldən çıxmış faydanın tam ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir və birinci instansiya məhkəməsi bu normaya düzgün hüquqi qiymət verməmişdir. “xxxx” MMC ilə ##.##.2023-cü il tarixdə aylıq 5.000 manat məbləğində bağlanmış etibarlı icarə müqaviləsi iddiaçının real gəlir əldə etmək imkanının mövcudluğunu sübut edir, lakin cavabdehin qanunsuz istifadəsi səbəbindən obyekt icarəçiyə təhvil verilə bilməmişdir. Həmçinin ekspert rəyi ilə mübahisəli dövr üzrə orta bazar icarə haqqının 84.000 manat müəyyən edildiyi, bu məbləğin iddia tələbinin ağlabatan və əsaslı olduğunu təsdiqlədiyi bildirilmişdir. Iddiaçı cavabdehin MM-in 157.5-ci maddəsinin mənasında vicdansız sahib olduğunu, onun qanunsuz istifadəsi nəticəsində yaranmış bütün zərərə görə məsuliyyət daşıdığını göstərmiş, əldən çıxmış faydanın ən azı bazar icarə haqqı həcmində təmin edilməli olduğunu qeyd etmişdir.
22. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli iş üzrə ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddiaçı İddiaçı apellyasiya şikayəti qismən təmin edilərək Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ləğv edilmiş, iddia ərizəsinin qismən təmin edilməsinə dair iş üzrə qəbul edilmiş yeni qətnamə ilə cavabdeh Cavabdeh əldən çıxmış faydaya görə 84.000 manat, dövlət rüsumlarına görə 513 manat olmaqla cəmi 84.513 manat iddiaçı İddiaçı xeyrinə tutulması, iddia ərizəsinin qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir. Qətnamə ilə həmçinin məhkəmə xərcləri məsələsi də həll edilmişdir (hakimlər Səadət Səlimova (sədrlik edən və məruzəçi), Akif Isgəndərov və Məhəmməd Rüstəmli).
23. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, qanuni qüvvəsini almış Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2023-cü il tarixli e-*(***)-***/**** saylı qətnaməsinə əsasən Həsənov Şahin Hümmət oğlu ilə Cavabdeh arasında bağlanmış ## #### 2018-ci il tarixli icarə müqaviləsinə ## ###### 2021-ci il tarixdə müddətinin bitməsi ilə xitam verilməsi, obyektin yaşayış sahəsi kimi deyil, iaşə obyekti - “karaoke” kimi fəaliyyət göstərməsi, icarə müqaviləsinin müddəti bitməsinə baxmayaraq, icarəçinin obyekti boşaldıb təhvil vermədiyindən İddiaçı mülkiyyət hüququnun pozulması, ona görə də mülkiyyətçinin obyektin boşaldılıb təhvil verilməsini tələb etməkdə haqlı olması, Cavabdeh obyekt satılan ərəfədə Şahin Həsənovdan təmir xərcinə görə 14.000 manat aldığını, lakin sonuncu təmirə çəkilmiş xərcin qalan hissəsini vermədiyinə görə obyekti boşaltmaqdan imtina etdiyini bildirməklə, obyektin satılmasından məlumatlı olduğunu və təmir xərci ödəniləcəyi təqdirdə heç bir mübahisə etmədən obyekti boşaltmaq niyyətində olduğunu etiraf etmiş olması, Cavabdeh izahatından obyektin satılmasının ona məlum olması və obyekti boşaltmaq üçün Şahin Həsənovdan təmirə çəkdiyi xərci istəməsi, sonuncu da iki dəfəyə 14.000 manat ödədikdən sonra qalan vəsaiti ödəmədiyi üçün obyekti boşalmaqdan imtina etməsi, nəticədə tərəflər arasında yaranmış mübahisə obyektin başqa şəxsə - İddiaçı satılması ilə yox (satın almaqda üstünlük hüququndan istifadə), obyektin təmirinə çəkilmiş xərcin məbləği ilə bağlı yaranması, 2022ci ilin aprel ayında cavabdeh X3 adlı sürücüsü vasitəsi ilə 5.000 manat 9 ay qabaqcadan olmaqla kirayə haqqının ödənilməsi barədə birinci instansiya məhkəməsində heç bir sübut təqdim olunmamaqla yanaşı, həmin hal işin halları ilə də təkzib olunması, Cavabdeh 2022-ci ilin elə aprel-may aylarında iki dəfəyə 14.000 manat pul aldığı halda Şahin Həsənova 9 ay qabaqcadan icarə haqqı ödəməsi real və inandırıcı olmadığı müəyyən edilmişdir.
24. Hazırkı mülki iş üzrə məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçının mülkiyyətində olan mənzil və qeyri-yaşayış sahəsi birlikdə vahid ictimai iaşə obyekti (kafe) kimi fəaliyyət göstərir, mənzil müştərilər üçün yemək zalı, qeyri-yaşayış sahəsi (zirzəmi) isə mətbəx kimi istifadə olunur. Iki hissənin ümumi sahəsi (94.2 m2 + 120.6 m2) 214.8 kv.metr təşkil edir. Vahid ictimai iaşə obyektinə iki giriş, ikisi də bir yerdən, Xəqani küçəsi tərəfindən mənzil hissəsinə, mövcuddur. Qeyri-yaşayış sahəsinə (zirzəmiyə) isə giriş yalnız mənzil hissəsindən mümkündür. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Xəqani küçəsi, ** saylı evin **/** saylı mənzil və ünvan 6 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 120,6 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsi bir birindən təcrid olunmuş vəziyyətdə deyildirlər. ##.##.2022- ##.##.2023 tarixləri (18 ay) ərzində həmin obyektin icarə qiymətləri (55.800+28.200) 84.000 manat təşkil edir.
25. Araşdırma zamanı daha sonra müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçının 2022-ci ilin may ayından etibarən mülkiyyətində olan daşınmaz əmlaklar cavabdehin qanunsuz sahibliyindən Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmurları tərəfindən tərtib edilmiş akta əsasən, yalnız ##.##.2023-cü il tarixdə geri qaytarılmışdır.
26. Bundan başqa cavabdeh tərəflər arasında mübahisəyə baxıldığı ərəfədə icarə haqqını icarəyə verənə ödəməsini bildirsə də, bu halı təsdiq edən hər hansı bir sübutunu məhkəməyə təqdim edə bilməmiş, əksinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2023-cü il tarixli, *(***)-****/**** saylı qətnaməsindən müəyyən olunur ki, mülki işə apellyasiya instansiyası icraatında baxılarkən onun nümayəndəsi-vəkili izahatında Cavabdeh qarşı tərəflə əlaqəsi olmadığı üçün 550 manat icarə haqqını ödəyə bilmədiyini göstərmiş, araşdırma zamanı isə 2022-ci ilin aprel ayında cavabdeh X3 adlı sürücüsü vasitəsi ilə 5.000 manat 9 ay qabaqcadan olmaqla kirayə haqqının ödənilməsi barədə birinci instansiya məhkəməsində heç bir sübut təqdim olunmamaqla yanaşı, həmin halın işin halları ilə də təkzib olunması, Cavabdeh 2022-ci ilin elə aprel-may aylarında iki dəfəyə 14.000 manat pul aldığı halda Şahin Həsənova 9 ay qabaqcadan icarə haqqı ödəməsinin real və inandırıcı olmadığı müəyyən edilmişdir.
27. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tədqiq olunmuş sübutlara məcmu halında qiymət verib belə nəticəyə gəlmişdir ki, bağladığı icarə müqaviləsinə ##.##.2021-ci il tarixdə müddətinin bitməsi ilə bağlı xitam verilməsini bilən cavabdeh icarəyə götürdüyü obyekti heç bir hüquqi əsası olmadan, qanunsuz olaraq istifadə edib gəlir götürmək məqsədi ilə özündə saxlamaq üçün müxtəlif iddia tələbləri ilə məhkəməyə müraciət etməsi iddiaçıya məxsus əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bilən cavabdehi əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində ondan götürdüyü gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsi vəzifəsindən azad edilməsi üçün əsas ola bilməz. Belə ki, bir hüququn həyata keçirilməsi digər hüququn məhdudlaşdırılması və ya ümumiyyətlə nəzərə alınmaması ilə müşayiət edilə bilməz. Ona görə də, vicdansız sahibdən əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində onun götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini də tələb etmək hüququna malik olan iddiaçının ##.##.2022-ci il tarixdən ##.##.2023-cü il tarixədək olan dövr üçün mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi nəticəsində əldə edə biləcəyi əldən çıxan faydanı tələb etməkdə haqlıdır.
28. Iddiaçının iaşə obyekti kimi fəaliyyət göstərən obyekti alarkən məqsədi gəlir götürmək olduğundan, öz məqsədinə çatmaq üçün mülkiyyətində olan əmlakı cavabdehin qanunsuz sahibliyindən geri qaytarılması məqsədi ilə məhkəməyə müraciət etməsini, mülkiyyətində olan əmlakı icarəyə verməsinə dair müqavilə bağlamasını kollegiya əldən çıxmış fayda müəyyənləşdirilərkən onu əldə etmək üçün iddiaçının gördüyü tədbirlər və bu məqsədlə apardığı hazırlıq işləri olaraq nəzərə alır.
29. Kollegiya iddiaçının tələb etdiyi əldən çıxan faydanın məbləğini müəyyən edərkən qeyd edir ki, cavabdehin obyektin əvvəlki mülkiyyətçi ilə razılaşdığı simvolik icarə haqqı və iddiaçının tələb etdiyi məbləğ əldən çıxan faydanın məbləği olaraq qəbul edilə bilməz. Belə ki, mülki işin apellyasiya icraatı zamanı keçirilən qiymətləndirmə nəticəsində həmin obyektin iddiaçının tələb etdiyi dövr üçün (##.##.2022-##.##.2023 tarixləri (18 ay) ərzində) icarə qiymətinin 84.000 manat təşkil etməsi müəyyən edildiyindən, tərəflər aparılmış qiymətləndirmənin nəticəsini şübhə altına ala biləcək hər hansı bir sübutlarını məhkəməyə təqdim etmədiklərindən əldən çıxan faydaya görə cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalı olan məbləğ 84.000 manat məbləğində müəyyən edilməlidir.
30. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 5.3, 21.1, 21.2, 152, 157, 443.4-cü, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 91.1, 9.3, 14.2, 77.1, 82.3, 88-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri
b) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
31. Cavabdeh (vəkil vəkil1) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yeni apellyasiya baxışına qaytarılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
32. Kassasiya şikayətində işin faktiki hallarının tam və hərtərəfli araşdırılmadığı, mübahisəli obyekt üzrə icarə haqqının düzgün müəyyən edilmədiyi və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmədiyi üçün qanunsuz və əsassız qətnamə qəbul olunduğu qeyd edilmişdir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
33. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
34. Maddə 157.5. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən əmlakını geri tələb edərkən, bu şəxsin əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu halda (vicdansız sahib), əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində onun götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini də tələb edə bilər; ...Bundan başqa vicdansız sahib əmlakın mülkiyyətçisinə əmlakın onda olması ilə bağlı bütün zərərin əvəzini ödəməlidir.
35. Maddə 1091.1. Əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin.
36. Maddə 1091.2. Əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir.
37. Maddə 1092.1.1. Varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır. Qaytarma vəzifəsi bu Məcəllənin 157.5-ci maddəsinin tələbləri nəzərə alınmaqla, əldə edilənlərdən götürülən faydaya da şamil edilir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
38. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
39. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
40. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
41. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
42. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
Kassasiya baxışının hədləri
43. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
44. Kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
45. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
46. Belə ki, mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işdəki sübutları araşdıraraq bu qənaətə gəlmişlər ki, iddiaçı mülkiyyətində olan sahələrdə cavabdehin qanunsuz sahiblik etməsi nəticəsində düşdüyü 84.000 manat zərərin əvəzinin ödənilməsini sonuncudan tələb etməkdə haqlıdır. Mübahisəli əmlakın icarə haqqının daha aşağı olması və iddianın rədd edilməli olması barədə cavabdehin dəlilləri apellyasiya baxışında aparılmış tədqiqatlarla öz təsdiqini tapmamışdır.
47. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və cavabdehin dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
48. O da qeyd edilməlidir ki, işin faktiki halları kassasiya instansiyası məhkəməsinin araşdırma predmetini təşkil etmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
49. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
50. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
51. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ####### 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.