Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1496/2026 09.07.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının Iddiaçı Iddiaçı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin cavabdehlər cavabdeh1 X4 və cavabdeh2 qarşı “müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi və əmlak” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə QƏRARİ Açar sözlər: müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, binanın mülkiyyətçilərinin ümumi istifadəsində olan sahəyə sərəncam verilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan və Əhmədov Əhməd Abbas oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Işin halları:
1. Ünvan ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli bina 2015-ci ildə inşa edilmiş, bina Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının ## ### 2008-ci il tarixli *** saylı sərəncamı əsasında cavabdeh1 X4 inşa etdiyi Bakı şəhəri, Azadlıq prospekti, *** saylı ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli binanın Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ayrılmış torpaq sahəsi ilə əvəzləşdirilmiş, həmin binaya dair 2018-ci ildə cavabdeh1 X4 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır.
2. ## #### 2016-cı il tarixli alqı-satqı müqaviləsi ilə cavabdeh1 X4 cavabdeh2 Bakı şəhəri Binəqədi rayonu XXX qəsəbəsində yerləşən 19 mərtəbəli binanın həyətindəki 170 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsini satmışdır.
3. Bakı Inzibati Məhkəmənin ## ##### 2019-cu il tarixli qərarı ilə ünvan 1, **-** saylı ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmaqla çıxarışın verilməsinin təmin edilməsi qərara alınmış və qərar icra olunaraq cavabdeh2 mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
4. Binanın mansard mərtəbəsində yerləşən evlər, zirzəmi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs3, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 və X2 mülkiyyətindədir.
5. Həyətdə yerləşən 2 qaraj isə ## ###### 2021-ci il və ## #### 2021-ci il tarixli müqavilələr əsasında cavabdeh2 və X2 istifadəsindədir.
6. Iddiaçı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti ## ###### 2021-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları:
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. Iddiaçı Iddiaçı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti cavabdehlər cavabdeh1 X4 və cavabdeh2 qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlər arasında Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində Ünvan ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən, ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının satışı haqqında ## #### 2016-cı il tarixli müqavilənin və bu müqavilənin doğurduğu bütün nəticələrin etibarsız hesab olunması, cavabdeh cavabdeh1 X4 tərəfindən Ünvan ünvanında çoxmərtəbəli yaşayış binasının idarəçiliyinin, ümumi istifadədə olmalı obyektlərin mansard, zirzəmi, ofis binası, qaraj və generator binasının təhvil-təslim aktının tərtib edilərək təhvil verilməsi, binanın istismara qəbul aktının, binanın texniki pasportunun, binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin - rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi, binanın tikintisinə dair “XXX” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, yaşadıqları Ünvan ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli bina 2015-ci ildə tikilmişdir. Həmin bina Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının ## ### 2008-ci il tarixli *** saylı sərəncamı əsasında cavabdeh1 X4 inşa etdiyi Bakı şəhəri, Azadlıq prospekti, *** saylı ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli binanın Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ayrılmış torpaq sahəsi ilə əvəzləşdirilmişdir. Binaya 2018-ci ildə cavabdeh1 X4 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır. Mülkiyyətçilərlə alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, onların hüquqları dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Binanın mülkiyyətçilərinin ümumi istifadəsində olan hissələrini cavabdeh1 X4 ümumi istifadə edilməsinə imkan vermir. Həmin hissələri təhvil vermir. Dəfələrlə edilən müraciətlər öz səmərəsini verməmişdir. Daha sonra, mənzil mülkiyyətçiləri öz hüquqlarının müdafiəsi üçün birləşmişlər. Iddiaçı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti (VÖEN: **********) hüquqlarının müdafiəsi üçün müraciət etmişdir. Iddiaçı MMMC ## ###### 2021-ci il tarixdə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən Qeyri-kommersiya qurumlarının dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Adı çəkilən MMMC-nin fəaliyyət ərazisi Ünvan ünvanıdır, orada yerləşən yaşayış binasını birgə idarə etmək, binanın ümumi əmlakını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini tələb etmək hüququ vardır. Binanın mülkiyyətçiləri iradələrini ifadə edərək, binanın idarə edilməsi üsulunu seçmişlər. cavabdeh1 X4 vəzifəsi binanın tikintisini başa çatdırmaq olmuşdur. Buna baxmayaraq, cavabdeh binanı idarəetməyə, ikitirəlik yaratmağa çalışır. Cavabdehdən binanın mülkiyyətçilərinin ümumi mülkiyyətində olan əmlakların və bunlara dair sənədlərin təhvil verilməsi tələb edilsə də, cavabdeh buna məhəl qoymamışdır. Faktiki olaraq binanın idarə edilməsinə imkan yaratmamışdır. Məhkəmənin diqqətinə çatdırılmışdır ki, bu haqda cavabdeh hüquqi şəxsə pretenziya məktubu göndərilmişdir. Məktubda cavabdeh cavabdeh1 X4 çoxmərtəbəli yaşayış binası, ümumi istifadədə olmalı obyektlər, mansard, zirzəmi, ofis binası, qaraj və generator binasının təhviltəslim aktının tərtib edilərək təhvil verilməsi, binanın istismara qəbul aktının, binanın texniki pasportunun, binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin - rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi, binanın tikintisinə dair “XXX” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin onlara təqdim edilməsi tələb edilmişdir. Lakin hazırkı günə qədər heç bir müsbət nəticə əldə edilməmişdir. Halbuki, qeyd edilən sənədlər ümumi mülkiyyətçilərin maraqlarına toxunur, binanın idarə edilməsi üçün zəruridir. Ümumi istifadədə olmalı binanın hissələri də mülkiyyətçilərin maraqlarına xidmət etməlidir, mülkiyyətçilərin istifadəsinə verilməlidir. Binanın ümumi istifadəsində olan hissələri təhvil verilmədiyindən narazılıqlar davam edir. Bunun əksinə olaraq, iddiaçı tərəfindən vəkil sorğusu verilərək müəyyən edilmişdir ki, binanın ümumi istifadəsində olmalı ofis binası qanunsuz şəkildə özgəninkiləşdirilmişdir. Sorğuya Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinin məktubu ilə cavab verilmişdir. Sənədlər barədə ## ##### 2023-cü il tarixdə məlumat almışlar. Həmin sənədlərdən görünür ki, cavabdeh2 cavabdeh Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə qarşı qeyri-yaşayış sahəsinin onun adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla reyestrdən çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə iddia tələbi ilə * saylı Bakı Inzibati-Iqtisadi Məhkəməsinə müraciət etmişdir. Iddia tələbi * saylı Bakı Inzibati-Iqtisadi Məhkəməsinin ## ##### 2019-cu il tarixli qərarı ilə iddia təmin edilmişdir. Hazırda üçüncü şəxs qismində həmin məhkəmə prosesinə qoşulmaq barədə vəsatəti məhkəməyə təqdim etmişlər. Məhkəmənin əsasladırmasına görə Ünvan ünvanında yaşayış binası ## ###### 2018-ci il tarixli ******* nömrəli çıxarışa əsasən cavabdeh1 X4 mülkiyyətindədir. Binaya dair ## ###### 2018-ci il tarixli texniki pasport tərtib edilmişdir. Məhkəmənin diqqətinə çatdırılır ki, həmin texniki pasportda qeyd edilmiş ofis binası binanın ümumi istifadəsində olan inzibati idarəetmə üçün nəzərdə tutulmuşdur. Bu ofis binası binanın mülkiyyətçilərin razılığı olmadan özgəninkiləşdirilməsi qadağandır. Qanunvericiliyin tələblərinə zidd olaraq cavabdeh1 X4 ilə cavabdeh2 arasında bağlanmış ## #### 2016-cı il tarixli müqavilə ilə ofis binası satılmışdır. Həmin müqavilə etibarsız əqddir. Belə ki, binanın mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyətində olan ofis binası qanunsuz olaraq cavabdeh2 adına sənədləşdirilmişdir. cavabdeh2 cavabdeh1 X4 əvvəlki və hazırda faktiki rəhbəridir. Heç bir mülkiyyətçinin ixtiyarı yoxdur ki, ümumi istifadədə olan tikilini özgəninkiləşdirsin. Bundan başqa, həmin ofis binasının altında binanın texniki qurğuları, nasosxanası, su anbarı mövcuddur. Bu cür kommunikasiya xətlərinin, texniki qurğularının nasosxananın, su anbarı olan yerin üzərində hər hansı qeyri-yaşayış sahəsinin fəaliyyət göstərməsi qanunsuzdur. Belə ki, çoxmənzilli binanın həyətində yerləşən su anbarı mühüm, həyati əhəmiyyətli strateji obyektdir. Su anbarı 180 m. (600 m) sahəni əhatə edir, 800 nəfərdən çox insana xidmət edir. Hazırda cavabdeh həmin yerin yarısında ofis, yarı hissəsində kafe kimi fəaliyyət göstərmək istəyir. Bu isə yolverilməzdir. Su anbarının havalandırılma, ora daxil olma faktiki olaraq mümkünsüz olmuş, su anbarı, texniki qurğular üçün təhlükə yaranmışdır. Məhkəmə həmin obyektin hüquqi statusunu müəyyən etməmişdir. Su anbarının üzərində qeyri-yaşayış sahəsinin tikilməsinin içməli su anbarının fəaliyyətinə və insanlara veriləcək suyun təmizliyinə ciddi təhlükə yaradır. Ofis binasının sahəsi 170 kv.m-dir. Məhkəmə qərarından sonra ## ###### 2019-cu il tarixdə obyektin sahəsinin azalması barədə notariusa ərizə verilmiş, sahə 118,8 kv.m-ə qədər azaldılmışdır. Buna səbəb isə ofis binasının altında binanın su anbarının olmasıdır. Su anbarının üstə yuxarı çıxıntısı var. O çıxıntının olduğu yer səthinə çıxan görünən yeri su anbarının hissəsi kimi göstərib, qalan hissəsini qeyri-yaşayış sahəsi kimi rəsmiləşdirmişlər. Yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə məxsus həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan, binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan sahələr, o cümlədən mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, həmçinin binaya xidmət göstərən elektrik, sanitartexniki və digər avadanlıq olan hissə, ofis binası və ümumi istifadə üçün nəzərdə tutulmuş sahələrdir. Yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə məxsus həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan, binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan sahələr, o cümlədən mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, həmçinin binaya xidmət göstərən elektrik, sanitartexniki və digər avadanlıq olan hissə, ofis binası və ümumi istifadə üçün nəzərdə tutulmuş sahələrdir. Yaşayış binasının mülkiyyətçilərinin hüquqları və qanunvericilik pozulmaqla, cavabdeh1 X4 səlahiyyəti olmadan bağlandığından əqd etibarsız hesab olunmalıdır. Ofis binası üçün yeni açılmış qapı binanın transformator binasına tərəf açılır. Transformator ilə obyektin qapısının ara məsafəsi azdır. Kafenin burada yerləşməsi və fəaliyyət göstərməsi binanın elektrik və texniki təhlükəsizliyinə də ziddir. Bundan başqa, binanın altında yerləşən ümumi istifadədə olan qarajlar da təyinatına zidd istifadə olunur. Qarajın qapısı bağlanaraq sex kimi istifadə olunur. Oradan gələn kəskin boya qoxusu orada yaşayan sakinlərə narahatlıq verir. Bu qaraj da cavabdeh2 tərəfindən qanunsuz şəkildə istifadə olunur. Halbuki, qaraj heç kəsin şəxsi mülkü deyil, hamının istifadəsində olmalı ümumi əmlakdır. Bu olduqca təhlükəli vəziyyətdir. Baş verəcək hadisələr sakinlərin həyatı, əmlakı üçün təhlükədir.
9. Birinci instansiya məhkəməsində iştirak edən cavabdehlərin nümayəndəsi, vəkil vəkil2 iddiaya etiraz verərək göstərmişdir ki, cavabdeh1 X4 ilə cavabdeh2 arasında ## #### 2016-ci il tarixdə bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinə əsasən müqavilədə qeyd olunan məbləğ tam şəkildə ödənilərək, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsində yerləşən 19 mərtəbəli binanın həyətindəki 170 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsi alınmışdır. Bakı Inzibati Məhkəmənin ## ##### 2019-cu il tarixli qərarı ilə həmin qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmaqla, çıxarışın verilməsinin təmin edilməsi qərara alınmış və qərar icra olunaraq cavabdeh2 mülkiyyət hüququ tanınmışdır. Yəni, artıq həmin qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh2 xüsusi mülkiyyətindədir və ofis kimi fəaliyyət göstərir. Mülkiyyət hüququnun da daxil olduğu konstitusion hüquqların qorunması vəzifəsi qanunvericilik, icra və məhkəmə hakimiyyəti orqanlarının borcudur. Iddiaçı MMMC 2021-ci il tarixdə qeyri-kommersiya qurumu kimi qeydiyyatdan keçmişdir. Onun qeydiyyatdan keçdikdən sonra xüsusi mülkiyyətdə olan əmlakın “xxxx” MMMC-nin əmlakı kimi iddia tələbi qaldırması əsassızdır. Binanın nasosxanası olan sahənin qeyri-yaşayış binasına aid olan hissədə hər iki tərəfdən qapı ilə təchiz olunmuş və açarları iddiaçıdadır. Istənilən xxxx həmin nasosxanaya qanunsuz müdaxilə olmadan daxil ola bilirlər. Qeyri-yaşayış sahəsinə giriş təhlükəsizlik, sanitar normalara tam uyğun şəkildə təchiz olunmuşdur. Onun binanın su hövzəsi ilə və ya ora çirkab su axıdılması ilə bağlı verdiyi iddia tamamilə əsassızdır. Ümumiyyətlə MMMC-nin cavabdeh2 qarşı müqavilənin etibarsız hesab edilməsinə dair verdiyi iddia tələbi tamamilə əsassızdır. Cəmiyyət 2021-ci il tarixdə qeydiyyatdan keçmişdir. Ondan sonra yaranan hüquq münasibətlərinə dair iddia qaldıra bilər. 2016-ci il tarixdə alqı-satqı əsasında satılmış əmlaka dair heç bir iddia tələbi irəli sürə bilməzdi. Mənzil Məcəlləsinin Cəmiyyətin hüquq və vəzifələrinə aid olan 122-123-cü maddələrinin normalarından da göründüyü kimi cəmiyyət xüsusi mülkiyyətdə olan sahələrə dair iddia qaldırmaq hüququna malik deyildir. Yəni, onun xüsusi mülkiyyətdə olan sahələrlə bağlı yığıncaq edib, qərar qəbul etmək səlahiyyəti yoxdur.
10. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin ## ###### 2024-cü il tarixli, *(***)- ***/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim E.Mustafayev) iddia qismən təmin edilərək, Ünvan ünvanında yerləşən çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına aid mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan mühəndis qurğuları olan zirzəmilərin (texniki zirzəmi), generator binasının, binanın istismara qəbul aktının və binanın texniki pasportunun təhvil-təslim aktı tərtib edilərək Iddiaçı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinə təhvil verilməsi öhdəliyinin cavabdeh1 X4 həvalə edilməsi, dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 60 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehlər cavabdeh1 X4 və cavabdeh2 müştərək qaydada tutularaq iddiaçı Iddiaçı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinə ödənilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
11. Birinci instansiyası məhkəməsi ilk növbədə mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, hər hansı iddia tələbi üzrə ilk öncə iddiaçının tələbinə uyğun gələn iddia tələbinin qanuni əsası tapılmalı və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olması yoxlanılmalıdır. Hazırkı iddianın ## #### 2016-cı il tarixli müqavilənin və bu müqavilənin doğurduğu bütün nəticələrin etibarsız hesab olunması hissəsi ilə bağlı iddiaçı tələbinin əsası kimi ona istinad etmişdir ki, binaya dair ## ###### 2018-ci il tarixli texniki pasportda ofis binası binanın ümumi istifadəsində olan inzibati idarəetmə üçün nəzərdə tutulduğu qeyd olunsa da, ofis binası binanın mülkiyyətçilərin razılığı olmadan cavabdeh2 özgəninkiləşdirildiyindən ## #### 2016-cı il tarixli müqavilə etibarsız əqddir.
12. Aşağıdakılara əsasən məhkəmə iddiaçının bu dəlilini əsaslı saymamışdır.
13. Birincisi, işin faktiki halları ilə müəyyən edilir ki, Ünvan ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli bina 2015-ci ildə inşa edilmiş, bina Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının ## ### 2008-ci il tarixli *** saylı sərəncamı əsasında cavabdeh1 X4 inşa etdiyi Bakı şəhəri, Azadlıq prospekti, *** saylı ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli binanın Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ayrılmış torpaq sahəsi ilə əvəzləşdirilmiş, həmin binaya dair 2018-ci ildə cavabdeh1 X4 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır.
14. cavabdeh1 X4 ilə cavabdeh2 arasında ## #### 2016ci il tarixdə alqı-satqı müqaviləsinə əsasən müqavilədə qeyd olunan məbləğ tam şəkildə ödənilərək, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsində yerləşən 19 mərtəbəli binanın həyətindəki 170 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsini almışdır.
15. Eyni xxxxda Bakı Inzibati Məhkəmənin ## ##### 2019-cu il tarixli qərarına əsasən ünvan 1, **-** saylı ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmaqla çıxarışın verilməsinin təmin edilməsi qərara alınmış və qərar icra olunaraq cavabdeh2 mülkiyyət hüququ tanınmışdır.
16. Iddiaçı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti ## ###### 2021-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
17. Belə olan halda ## #### 2016-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin predmeti olan qeyriyaşayış binasının müştərək cəmiyyətin ümumi mülkiyyətinə aid edilməsi üçün hüquqi əsasın mövcudluğu iş üzrə müəyyən edilməmişdir.
18. Ikincisi, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi, XXX küçəsi, **A saylı, 118,9 kv.metr qeyri-yaşayış binası ## ######## 2019-cu il tarixdən, 1119069330 qeydiyyat nömrəsi ilə xüsusi mülkiyyət kimi qeydiyyata alınmış və qeyri-yaşayış binasına dair reyestrin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Iddiaçı qeyd olunan prezumpsiyanı təkzib edə biləcək heç bir mötəbər sübut təqdim etmədiyindən tələbin bu hissəsi əsaslı sayıla bilməz.
19. Üçüncüsü, iddiaçının istinad etdiyi ofis binasının altında binanın texniki qurğularının, nasosxananın, su anbarının mövcudluğu qeyri-yaşayış sahəsinin qanunsuz fəaliyyət göstərməsi ilə bağlı dəlilləri isə ## #### 2016-cı il tarixli əqdin etibarsız sayılması üçün əsas deyil.
20. Məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh1 X4 ilə cavabdeh2 arasında Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində Ünvan ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının satışı haqqında ## #### 2016-cı il tarixli müqavilənin və bu müqavilənin doğurduğu bütün nəticələrin etibarsız hesab olunması, habelə sözügedən ofis binasının iddiaçıya təhvil verilməsi barədə tələbi əsaslı olmadığından təmin edilə bilməz.
21. Iddia tələbinin cavabdeh1 X4 tərəfindən Ünvan ünvanında çoxmərtəbəli yaşayış binasının idarəçiliyinin, ümumi istifadədə olmalı obyektlərin – mansard, zirzəmi, ofis binası, qaraj və generator binasının təhvil-təslim aktının tərtib edilərək təhvil verilməsi; binanın istismara qəbul aktının, binanın texniki pasportunun, binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin – rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi; binanın tikintisinə dair “XXX” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsi hissəsini məhkəmə qismən əsaslı hesab etmişdir.
22. Belə ki, işdə olan cavabdeh1 X4 adına tərtib edilmiş 001011005984-***** reyestr nömrəli texniki pasportunun “A” tikilisinin planında 19 mərtəbəli binanın zirzəmisinin ümumi sahəsinin 1151,2 kv.m, mansardının ümumi sahəsinin 887,2 kv.m olduğu qeyd edilmişdir.
23. Göründüyü kimi mansarda mərtəbəsi binanın çardaq hissəsində yerləşən, yaşayış və qeyri-yaşayış məqsədləri üçün nəzərdə tutulmuş sahə olduğundan, həmin sahəyə dair fərdi şəxslərin mülkiyyət hüquqlarının əmələ gəlməsi mümkündür.
24. Iş materialları ilə (daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışlardan) müəyyən edilmişdir ki, iddiaçının tələb etdiyi binanın zirzəmisinin və mansarda mərtəbəsinin müxtəlif sahələrinə dair artıq X2, X1 cavabdeh2, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs3 mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınaraq çıxarışlar verilmişdir.
25. Belə olan halda, bütövlükdə Ünvan ünvanında çoxmərtəbəli yaşayış binasının mansarda mərtəbəsinin ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsus olması və ya binanın ümumi əmlakına aid edilməsi üçün hüquqi əsas mövcud olmadığından mansarda mərtəbəsinə münasibətdə iddia təmin edilə bilməz.
26. Binanın zirzəmi və generator binası hissəsi ilə bağlı isə məhkəmə iddianı qismən əsaslı hesab etmiş və Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsinin dispozisiya şərtlərini nəzərə alaraq qeyd etmişdir ki, həmin hissəyə münasibətdə mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi) və elektrik avadanlıq sahə mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakına aid edildiyindən iddiaçıya təhvil verilməlidir.
27. Iddia tələbinin “qaraj”ın təhvil verilməsi hissəsi ilə bağlı məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, sözügedən qaraja dair cavabdeh1 X4 ilə X2 arasında ## ###### 2021-ci il tarixli, **/** nömrəli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi, XXX, **/** nömrəli yaşayış binasının həyətində yerləşən 35,2 kv.metr qarajın, hər kv.metrinə 450 manat olmaqla, ümumilikdə 15840 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilməklə sonuncuya satılmışdır. Həmin müqavilə mübahisələndirilməməklə yanaşı, hazırda qüvvədən düşməsini təsdiq edən heç bir sübut da iddiaçı tərəfindən təqdim olunmamışdır. Belə olan halda, sözügedən qarajın iddiaçıya hansı əsasla təhvil verilməsi müəyyən edilmədiyindən iddia bu hissədə təmin edilə bilməz.
28. Tələbin “binanın istismara qəbul aktının, binanın texniki pasportunun, binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin – rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi; binanın tikintisinə dair “XXX” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsi”nə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, Binanın istismara qəbul aktının və binanın texniki pasportunun iddiaçıya verilməsi üçün hüquqi əsaslar mövcuddur. Hazırkı halda cavabdeh cavabdeh1 X4 təşkilati-hüquqi forması mənziltikinti kooperativi olmasa da çoxmənzilli binanın istismara qəbul aktı və binanın texniki pasportu çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının idarə edilməsi üçün zəruridir və həmin sənədlərin iddiaçıya təhvil verilməməsi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin hüquqlarının həyata keçirməsində maneə törədir. Buna görə məhkəmə hesab edir ki, binanın istismara qəbul aktının, binanın texniki pasportu cavabdeh1 X4 tərəfindən iddiaçıya təhvil verilməlidir.
29. Tələbin “binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin – rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi” ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, bu tələb qeyri-müəyyən olmaqla yanaşı işin məhkəmə araşdırılması xxxxı da sözügedən sənədlərin nədən ibarət olduğu, hansı dövlət qurumu tərəfindən verildiyi və ümumiyyətlə onların cavabdehdə olubolmamasını müəyyən etmək mümkün olmamış, bununla bağlı iddiaçı heç bir dəlil təqdim etməmişdir. Eyni xxxxda tələbin “binanın tikintisinə dair “XXX” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsi” hissəsi də anlaşılan deyil. Belə ki, iddiaçı “binanın tikintisinə dair “XXX” arasında bağlanmış müqavilənin ona təhvil verilməməsinin onun hansı hüquqlarının pozduğunu, bu müqavilə olmadan hansı səlahiyyətlərinin icrasından məhrum olması əsaslandırılmamışdır.
30. Həmçinin “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsini də mövcud olub olmaması ilə bağlı heç bir sübut təqdim edilməməklə yanaşı məhkəmə qeyd etmişdir ki, Mənzil Məcəlləsinin 122.1.1-ci maddəsində çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması, təmiri, kommunal xidmətlərin göstərilməsi haqqında və cəmiyyət iştirakçılarının maraqlarına uyğun digər müqavilələr bağlamaq cəmiyyətin hüquqlarından biri kimi müəyyən edilmişdir. Mövcud qanunvericiliyin tələblərinə görə çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etməklə bağlı səlahiyyətlər mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinə məxsusdur. Belə olan halda “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin cəmiyyətə təqdim edilməsinin əhəmiyyətinin nədə ifadə olması anlaşılan deyil. Halbuki, cəmiyyət sərbəst şəkildə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına dair mülkiyyətçilərin marağına zidd olmayan əqdləri bağlamaqda sərbəstdir.
31. Birinci instansiya məhkəməsi nəticəyə gələrkən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 140, 144.2, 152.1, 227.1, 227.2, 231.1, 231.2, 324.1, 324.5, 337.1, 337.3, 37.4, 337.5-ci, Mənzil Məcəllənin 35.1, 35.2, 35.4, 38.1, 119.1, 131.1-ci maddələrinə istinad etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
32. Iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qismən ləğv edilməsi (iddia tələbinin təmin olunmayan hissəsində), iddia tələbinin tam təmin edilməsi, qətnamənin qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
33. Apellyasiya baxışı xxxxı Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X9 Agentliyi, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs3, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 və X2 mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmişlər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qərardadı ilə təyin edilmiş məhkəmə tikintiekspertizası üzrə Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ###### 2025texniki 34. ci il tarixli rəyinə əsasən Ünvan ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli binanın həyətində olan su anbarı yeraltı olduğundan, eləcə də içərisi su ilə dolu olduğundan, su anbarı ilə onun yuxarı hissəsində inşa edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin nə qədər hissəsinin üst-üstə düşməsini müəyyənləşdirmək mümkün olmamışdır. Sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin su anbarının üstüstə düşən hissəsinin su anbarının təyinatı üzrə istifadəsinə (təmir, təmizləmə, baxış və s. məqsədlərlə) hər hansı formada maneə yaradıb-yaratmamasının müəyyən edilməsi hüquqi xarakterli olduğundan, eləcə də məhkəmə tikinti-texniki ekspertin səlahiyyətlərinə aid olmadığından, sual üzrə tədqiqat aparılmamışdır. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 69-cu maddəsinə əsasən tikililər arasında ara məsafəsinin saxlanılmalı olduğunu, Azərbaycan Respublikasının Su Məcəlləsinin 81 və 82-ci maddələrində göstərilənləri, eləcə də Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin ## #### 2000-ci il tarixli, ** nömrəli Qərarına əsasən su obyektlərinin yaxınlığında tikinti quraşdırma işlərinin aparılmasına icazə verilmədiyini nəzərə alaraq, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi. XXX küçəsi, 54-56 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli binanın həyətində mövcud olan yeraltı, içməli su anbarının üzərində inşa edilmiş, cavabdeh2 adına qeydiyyata alınmış, ümumi sahəsi 118,9 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki olaraq, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin ** saylı maddəsinin, Azərbaycan Respublikasının Su Məcəlləsinin 81 və ** saylı maddələrinin və “Su mühafizə zonalarının, onların sahil mühafizə zolaqlarının, ölçülərinin, sərhədlərinin və istifadəsinin müəyyən edilməsi Qaydalarının təsdiq edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin ## #### 2000-ci il tarixli, ** nömrəli Qərarının tələblərinə uyğun olmadığı müəyyən edilmişdir. Eyni xxxxda, sözügedən tikili Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmiş ## ###### 2018-ci il tarixli, Çoxmərtəbəli (çoxmənzilli) Yaşayış Binasının texniki pasportunda (layihəsində) öz əksini tapmışdır. Eləcə də, həmin tikiliyə dair Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti ## ######## 2019-cu il tarixli Çıxarış verilmişdir. Tədqiq olunan yaşayış binasının Dövlət Ekspertizasından təsdiq edilmiş layihə sənədləri mülki iş materiallarında olmadığından, sözügedən ofis binasının həmin layihədə nəzərdə tutulub-tutulmadığını müəyyən etmək mümkün deyildir. Eləcə də, həmin ofis binasının inşasına dair icazə verici sənədlər mülki iş materiallarında mövcud deyil. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi, XXX küçəsi, **-** saylı binanın zirzəmi hissəsinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmiş ## ###### 2018-ci il tarixli texniki məlumatlarına uyğun olduğu müəyyən edilmişdir. Həmin zirzəmidə yerləşən X2 adına qeydiyyata alınmış, ümumi sahəsi 750,0 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki vəziyyətinin, texniki göstəricilərinin və tikililərinin planlı yerləşməsinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmiş ## ### 2019-cu il tarixli texniki pasportun məlumatlarına uyğun olduğu müəyyən edilmişdir. Həmin zirzəmidə yerləşən qaraj X1 adına qeydiyyata alınmışdır. Ümumi sahəsi 311,3 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki vəziyyətinin, texniki göstəricilərinin və tikililərinin planlı yerləşməsinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmiş ## #### 2019-cu il tarixli texniki pasportun məlumatlarına uyğun olduğu müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi, XXX küçəsi, **-** saylı ünvanda inşa edilmiş binanın mansard mərtəbəsində yerləşən, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs3ə Sabir qızının adına qeydiyyata alınmış, ümumi sahəsi 124,5 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmiş ## ### 2019-cu il tarixli texniki pasportun məlumatlarına uyğun olduğu müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi, XXX küçəsi, **-** saylı ünvanda inşa edilmiş binanın mansard mərtəbəsində yerləşən, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 adına qeydiyyata alınmış, ümumi sahəsi 226,41 kv.metr qeyriyaşayış sahəsinin faktiki vəziyyətinin və texniki göstəricilərinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmiş ## ###### 2019-cu il tarixli texniki məlumatlarına uyğun olmadığı müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi, XXX küçəsi, **-** saylı ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 118,9 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsi üzrə sahələri 15,2 kv.metr və 7,6 kv.metr olan 5 və * saylı tikililərinin arasında ## ###### 2018-ci il tarixli texniki pasportda göstərilmiş arakəsmə divarı sökülərək 5 və * saylı tikililərin birləşdirilərək həmin hissənin sahəsinin genişləndirildiyi, sahəsi 2,7 kv.metr olan * saylı sanitariya qovşağı tikilisindən küçəyə tərəf göstərilmiş qapı boşluğunun bağlandığı, sahəsi 7,6 kv.metr olan tikiliyə tərəf qapı quraşdırıldığı, həmin qapının da texniki pasportda öz əksini tapmadığı, * saylı tikilidən * saylı tikiliyə tərəf açılan qapı boşluğunun bağlandığı, sahəsi 23,6 kv.metr olan * saylı tikili ilə * saylı tikili arasında yerləşən arakəsmə divarda qapı quraşdırıldığı, həmin qapının da texniki pasportda öz əksini tapmadığı müəyyən edilmişdir. Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, tədqiq olunan qeyri-yaşayış sahəsinin tikililərinin faktiki vəziyyətinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmiş ## ###### 2018-ci il tarixli texniki pasportun göstəricilərinə uyğun olmadığı müəyyən edilmişdir. cavabdeh2 adına qeydiyyata alınmış, ümumi sahəsi 113,5 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki vəziyyətinin və texniki göstəricilərinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmiş ## ### 2019-cu il tarixli texniki pasport məlumatlarına uyğun olduğu müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmiş ## ###### 2018-ci il tarixli texniki pasportun göstəriciləri ilə aparılmış müqayisəli təhlil və ölçü işləri nəticəsində Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi, XXX küçəsi, **-** saylı ünvanda yerləşən binanın mansard mərtəbəsinin eninin faktiki olaraq 20,0 metr olduğunu, texniki pasportda isə 160 metr göstərildiyini, texniki pasportda mansardın daxilinin boş olduğunun göstərildiyini, faktiki olaraq isə arakəsmələr inşa olunduğunu nəzərə alaraq, mansard tikilisinin faktiki vəziyyətinin və texniki göstəricilərinin ## ###### 2018-ci il tarixli texniki pasportun məlumatlarına uyğun olmadığı müəyyən edilmişdir.
35. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim X.Mərdanovanın sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər V.Sadıqov və R.Səmədov) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin ## ###### 2024-cü il tarixli, e-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
36. Apellyasiya kollegiyası qeyd etmişdir ki, Ünvan ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli bina 2015-ci ildə inşa edilmiş, bina Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının ## ### 2008-ci il tarixli *** saylı sərəncamı əsasında cavabdeh1 X4 inşa etdiyi Bakı şəhəri, Azadlıq prospekti, *** saylı ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli binanın Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ayrılmış torpaq sahəsi ilə əvəzləşdirilmiş, həmin binaya dair 2018-ci ildə cavabdeh1 X4 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır. cavabdeh1 X4 ilə cavabdeh2 arasında ## #### 2016-cı il tarixdə alqı-satqı müqaviləsinə əsasən müqavilədə qeyd olunan məbləğ tam şəkildə ödənilərək, Bakı şəhəri Binəqədi rayonu XXX qəsəbəsində yerləşən 19 mərtəbəli binanın həyətindəki 170 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsini almışdır. Eyni xxxxda, Bakı Inzibati Məhkəmənin ## ##### 2019-cu il tarixli qərarına əsasən ünvan 1 **- ** saylı ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmaqla çıxarışın verilməsinin təmin edilməsi qərara alınmış və cavabdeh həmin qərarı mübahisələndirməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı qanuni qüvvəsini almış və icra edilmişdir. Qərar 2023-cü ildə 3-cü şəxslərin cəlb edilməsi əsası ilə ləğv edilmiş və hazırda baxış mərhələsində olmaqla icraatı dayandırılmışdır.
37. Iş materiallarından görünür ki, Iddiaçı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti ## ###### 2021-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınması nəzərə alınmaqla ## #### 2016-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin predmeti olan qeyri-yaşayış binasının müştərək cəmiyyətin ümumi mülkiyyətinə aid edilməsi üçün hüquqi əsasın mövcudluğu iş üzrə müəyyən edilməmişdir.
38. Iddiaçı apellyasiya şikayətində cavabdeh1 X4 ilə cavabdeh2 arasında Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi, XXX küçəsi, 54-56 ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının alqı-satqısına dair bağlanılmış əqdin etibarsız hesab olunmalı olmasını göstərməklə qeyd olunan tikilinin binada yaşayan 800-dən çox şəxsi təmiz su ilə təmin edən anbarının üzərində tikilməsi ilə əsaslandırmışdır.
39. Bununla bağlı apellyasiya kollegiyası hesab etmişdir ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi, XXX küçəsi, **A saylı, 118,9 kv.metr qeyri-yaşayış binası ## ######## 2019-cu il tarixdən, 1119069330 qeydiyyat nömrəsi ilə xüsusi mülkiyyət kimi qeydiyyata alınmış və hazırda qeyri-yaşayış binasına dair reyestrin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir.
40. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, ekspert rəyindən ofis binasının inşasına dair icazəverici sənədlər mülki iş materiallarında mövcud olmaması göstərsə də, bu iş materiallarında olan 2018-ci ildə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən təsdiq edilmiş texniki pasport və çıxarışla məlumatları ilə tam təsdiq edilir.
41. Iddiaçı isə tələbində, eləcə də, apellyasiya şikayətində qeyd olunan prezumpsiyanı təkzib edə biləcək hər hansı bir mötəbər sübut təqdim etmədiyindən, tələbin bu hissəsi əsaslı sayıla bilməz.
42. Yuxarıda qeyd edilən məhkəmə qərarı 2023-cü ildə 3-cü şəxslərin, yəni hazırkı iş üzrə iddiaçıları cəlb edilməsi əsası ilə ləğv edilərək hazırda işin icraatının dayandırılması qeyd olunan prezumpsiyanı təkzib edə biləcək mötəbər sübut kimi qiymətləndirilmir.
43. Belə ki, binanın texniki pasportu məhkəmə qərarından əvvəl 2018-ci ildə səlahiyyətli dövlət orqanları tərəfindən verilmiş, çıxarış isə 2019-cü ildə qanuni qüvvəsini almış məhkəmə qərarı əsasında verilmişdir. Başqa sözlə, məhkəmə qərarının hazırda ləğvi nə çıxarışın, nə də ümumi binanın texniki pasportun ləğvi və qanunsuz olması anlamına gəlməyə qətiyyən hüquqi əsas vermir.
44. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya şikayətinin mövcud mübahisə baxımından cavabdeh1 X4 həmin ofis binasına dair cavabdeh2 xeyrinə bağladığı sərəncamverici əqdin etibarlı olması üçün cavabdehin buna səlahiyyətli olmamasına dair dəlili ilə bağlı hesab etmişdir ki, həmin dövrdə qeyd edilən şəxslər arasında müqavilə bağlanarkən iddiaçı MMMC qeydiyyata alınmamış və cavabdeh1 X4 cavabdeh2 qeyd edilən əqdi bağlamağa tam səlahiyyətli olmuşlar.
45. Sözügedən sahəyə mülkiyyət hüququ qeydə alındıqdan sonra qeydiyyatdan keçmiş MMMC-nin həmin müqavilənin tərəfi olmayaraq onu mübahisələndirməsi üçün hazırkı mövcud şəraitdən yararlanması (MMMC-nin yaradılması) düzgün olmamışdır. Bu baxımdan MMMCnin bu müqaviləni mübahisələndirmək üçün onun dövlət qeydiyyat tarixi ilə şərtləndirilməsinə dair məhkəmənin mövqeyi düzgün olmuşdur.
46. Belə ki, işin araşdırılmış halları ilə müəyyən edilmişdir ki, bu qeyri-yaşayış sahəsi binanı su ilə təchiz edən anbarın bir hissəsinin üzərində yerləşməsinə baxmayaraq MMMCnin heç bir formada hüququnu pozmur. Yerində müayinə xxxxı MMMC-nin üzvlərinin, sakinlərin qeyri-yaşayış sahəsinin altında yerləşən su anlarına sərbəst və maneəsiz giriş-çıxışının olması və oradan da təyinatı üzrə hazırkı vaxta kimi maneəsiz istifadə etmələri, həmçinin anbardan xeyli kənarda yerləşən anbarın fəaliyyəti ilə bağlı nasosxana və digər texniki qurğulardan da sərbəst istifadəsi öz təsdiqini tapmışdır.
47. Həmçinin, apellyasiya kollegiyası hesab etmişdir ki, sözügedən qeyri-yaşayış binasına hüquqlar mənzil mülkiyyəti ilə ayrılmaz şəkildə bağlı olduğu üçün hüquqi əsas mövcud olması və rəsmi dövlət reyestrində cavabdeh2 adına mülkiyyət hüququna dair qeydiyyatın aparılmasının əsassız olmasına, xüsusən də etibarlı qazanma əsası olmayan qeydiyyatın əsassız qeydiyyat olmasına və reyestrin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası aparılmış qeydiyyatın əsassızlığının mübahisələndirilməsini qadağan etməməsinə dair fikirlər apellyatorun subyektiv mülahizəsidir.
48. Belə ki, apellyator dövlət orqanı tərəfindən 2018-ci ildə təsdiq edilmiş və dövlət reyestrində qeydə alınmış mülkiyyət hüquqlarının özünün təbirincə qanunsuzluğunu özünün MMMC-nin qanunvericilikdə təsdiq edilmiş geniş səlahiyyətləri özündə əks etdirən hüquqları baxımından yalnız nəzəri cəhətdən əsaslandırmaqla, son məqsədi qanuni əsaslarla cavabdeh2a adına mülkiyyət hüququ qeydə alınmış qeyri-yaşayış sahəsinə sahiblənməkdir ki, bu niyyətinin də hüquqi əsasları mövcud deyildir.
49. Apellyasiya kollegiyası bu qənaətlərə gələrkən nəzərə almışdır ki, məhkəmənin pozitiv öhdəliyindən biri də iddia ərizəsinə münasibətdə oradakı söz və ifadələrlə bağlı olmayaraq bütünlüklə iddia ərizəsinin məzmununa əsasən tərəfin həqiqi niyyətini müəyyən etməkdən ibarətdir. Məhkəmə prinsipcə mülahizə yürütmək üçün daxili inam üzrə halları müəyyən etmək hüququna malikdir.
50. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya şikayətinin cavabdeh2 vicdanlılığı yalnız qeydiyyatın aparılmasından etibarən 10 il ərzində fasiləsiz və etirazsız sahiblik olduqda qoruna bilməsinə dair dəlili ilə bağlı qeyd etmişdir ki, Mülki Məcəllənin 178.5-ci maddəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində əsassız qeydə alınmış mülkiyyətçi qeydə almanın əsassız olması ilə şərtləndirilmişdir. Lakin, cavabdeh2 mübahisəli sahəyə dövlət reyestrində qeydə alınmasının əsassız olmasını bilməsinə dair məhkəmələrə heç bir sübut təqdim edilməmiş və mülkiyyətçinin də bu halı təsdiq etməsi iş materiallarından görünmür.
51. Məhkəmə kollegiyası bu dəlillə bağlı xüsusilə vurğulamışdır ki, hazırkı iddia qaldırılana kimi iddiaçı MMMC cavabdeh2 2016-cı ildən mübahisəyə sahəyə sahiblik etməklə, 2019-cu ildən isə onun mülkiyyətçisi olmaqla faktiki olaraq 7 il ərzində fasiləsiz və etirazsız istifadə etməsini deyil, məhz qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş 10 il ilə əsaslandırması bu anlama gəlir ki, o, cavabdehin bu illər ərzində istifadəsini qanunsuz, 10 il müddət keçmiş olduqda istifadəsini qanuni sayacaqdır. Apellyasiya məhkəməsi apellyasiya şikayətinin bu dəlilini anlaşılan və məntiqi hesab etməmişdir.
52. Qeyd edilənlərə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi düzgün olaraq belə nəticəyə gəlmişdir ki, cavabdeh1 X4 ilə cavabdeh2 arasında Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində Ünvan ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının satışı haqqında ## #### 2016-cı il tarixli müqavilənin və bu müqavilənin doğurduğu bütün nəticələrin etibarsız hesab olunması, habelə sözügedən ofis binasının iddiaçıya təhvil verilməsi barədə tələbi əsaslı olmadığından təmin edilə bilməz.
53. Apellyasiya şikayətinin digər dəlilləri ilə bağlı kollegiya qeyd etmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 3.0.15-ci maddəsində mansard mərtəbəsi binanın çardaq hissəsində yerləşən, yaşayış və qeyri-yaşayış məqsədləri üçün nəzərdə tutulmuş sahə kimi müəyyən olunmuşdur.
54. Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsində isə yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlərinin dairəsi qeyd olunmuşdur.
55. Göründüyü kimi, mansard mərtəbəsi binanın çardaq hissəsində yerləşən, yaşayış və qeyri-yaşayış məqsədləri üçün nəzərdə tutulmuş sahə olduğundan, həmin sahəyə dair fərdi şəxslərin mülkiyyət hüquqlarının əmələ gəlməsi mümkündür.
56. Iş materialları ilə (əlavə edilmiş daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışlardan) müəyyən edilmişdir ki, iddiaçının tələb etdiyi binanın zirzəmisinin və mansard mərtəbəsinin müxtəlif sahələrinə dair artıq X2, X1, cavabdeh2, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs3 mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınaraq çıxarışlar verilmişdir.
57. Bununla da, apellyasiya kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi düzgün olaraq belə qənaətə gəlmişdir ki, bütövlükdə Ünvan ünvanında çoxmərtəbəli yaşayış binasının mansard mərtəbəsinin ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsus olması və ya binanın ümumi əmlakına aid edilməsi üçün hüquqi əsas mövcud olmadığından mansard mərtəbəsinə münasibətdə iddia təmin edilə bilməz. Eyni qiymətləndirmə binanın zirzəmisinə də şamil olunur.
58. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, kollegiyanın iclasında iddiaçı tərəf izahatında qarajların alqı-satqı müqavilələrinin etibarsızlığını tələb etsə də, istər iddiasında, istərsə də, apellyasiya şikayətində 35,2 kv.metr qaraj sahəsi olan X2 arasında ## ###### 2021-ci il tarixli, **/** nömrəli alqı-satqı müqaviləsini mübahisələndirmişdir. Başqa sözlə, yalnız bir qaraj hazırkı iddianın predmetinə aiddir.
59. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərək hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinin qarajın təhvil verilməsi hissəsində də iddianın rədd edilməsi barədə gəldiyi nəticə düzgün olsa da, digər qaraj ilə bağlı iddia və apellyasiya şikayətinin dəlili olmasa da, bu müqavilənin də qanuniliyinə qiymət verilməsi qanuna zidd deyildir.
60. Belə ki, cavabdeh1 X4 ilə cavabdeh2 arasında ## #### 2021-ci il tarixli, **/** nömrəli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi, XXX **/** nömrəli yaşayış binasının həyətində yerləşən 45,6 kv.metr qarajın, hər kv.metrinə 450 manat olmaqla, ümumilikdə 20520 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilməklə sonuncuya satılmışdır. Sonuncu müqaviləsini iddiaçı iddiasında mübahisələndirilməsə də, hazırda onun qüvvədən düşməsini təsdiq edən heç bir sübut da iddiaçı tərəfindən təqdim olunmamışdır. Belə olan halda sözügedən qarajların iddiaçıya hansı əsasla təhvil verilməsi müəyyən edilmədiyindən iddia bu hissədə təmin edilə bilməz.
61. Apellyasiya eyni xxxxda iddia tələbinin təmin edilməyən - binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin - rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi hissəsinə münasibətdə bildirmişdir ki, bu tələb qeyri-müəyyən olmaqla yanaşı işin məhkəmə araşdırılması xxxxı da sözügedən sənədlərin nədən ibarət olduğu, hansı dövlət qurumu tərəfindən verildiyi və ümumiyyətlə onların cavabdehdə olub-olmamasını müəyyən etmək mümkün olmamış, bununla bağlı iddiaçı hər hansı bir dəlil təqdim etməmişdir.
62. Bundan başqa, iddia tələbinin binanın tikintisinə dair “XXX” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsi hissəsi də anlaşılan deyil.
63. Belə ki, iddiaçı binanın tikintisinə dair “XXX” arasında bağlanmış müqavilənin ona təhvil verilməməsinin onun hansı hüquqlarının pozduğunu, bu müqavilə olmadan hansı səlahiyyətlərinin icrasından məhrum olması əsaslandırılmamışdır.
64. Həmçinin, “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsini də mövcud olub-olmaması ilə bağlı heç bir sübut təqdim edilməməklə yanaşı kollegiya qeyd etmişdir ki, Mənzil Məcəlləsinin 122.1.1-ci maddəsində çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması, təmiri, kommunal xidmətlərin göstərilməsi haqqında və cəmiyyət iştirakçılarının maraqlarına uyğun digər müqavilələr bağlamaq cəmiyyətin hüquqlarından biri kimi müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin cəmiyyətə təqdim edilməsinin əhəmiyyətinin nədə ifadə olması anlaşılan deyil. Halbuki, cəmiyyət sərbəst şəkildə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına dair mülkiyyətçilərin marağına zidd olmayan əqdləri bağlamaqda sərbəstdir. Iddiaçı isə apellyasiya şikayətində iddia tələbinin qeyd edilən hissələrinə hər hansı bir aydınlıq gətirməmiş, yalnız formal mülahizələrə istinad etmişdir.
65. Bu kontekstdə apellyasiya kollegiyası hesab etmişdir ki, iddiaçının tələbinin təmin edilməyən hissəsində irəli sürdüyü faktiki hallar onun iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmamaqdadır. Çünki iş üzrə sübutetmə yükü iddiaçının üzərinə düşdüyü halda o, iddia tələbində istinad etdiyi faktiki halları biri digərini tamamlayan mötəbər sübutlarla sübut edə bilməmişdir.
66. Apellyasiya məhkəməsi cavabdeh tərəfin birinci instansiya məhkəməsi baxışı xxxxı təqdim etmədiyi və araşdırılmayan sübutlarla bağlı verdiyi izahatı ilə əlaqədar qeyd etmişdir ki, bu apellyasiya şikayətinin dəlili olmasa da, işin bu halına da qiymət verilməsi qanuna zidd deyil.
67. Belə ki, iş materiallarından görünür ki, iddianın predmeti olan əmlakların mülkiyyət sənədləri birinci instansiya məhkəməsinin son iclasında müzakirə edilməsinə və cavabdeh tərəfin izahatlarından da həmin əmlakların kimlərin və nə vaxtdan mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması barədə məhkəməyə məlumat verilməsinə baxmayaraq həmin sənədlər məhkəmə müşavirə otağına gedəndən sonra elektron sistemə yüklənmişdir. Məhz buna görə də birinci instansiya məhkəməsi qətnamə tərtib edərkən qeyd edilən əmlakların sənədlərinə istinad etmişdir (məhkəmə iclasını əks etdirən disk iş materiallarına əlavə edilmişdir).
68. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, bu sənədlər araşdırmanın predmeti olmadan qətnamədə əksini tapsa da belə, bu ciddi prosessual pozuntu kimi qiymətləndirilmir. Belə ki, sözügedən pozuntunun qəbulu halında belə, bu mahiyyətcə düzgün olan qətnamənin ləğvi üçün əsas yaratmır.
69. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini Mülki Məcəllənin 140, 144.2, 152.1, 227.1, 227.2, 231.1-ci, Mənzil Məcəlləsinin 35.1, 35.2, 35.4, 38.1. 119.1, 131.1-ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri:
70. Iddiaçı Iddiaçı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək və iddia tələbinin tam təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
71. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 35, 109.5-ci, Mülki Məcəllənin 49.3, 49-1, 140, 152.9, 227.2-ci maddələrinin tələbləri pozulmuşdur.
72. Belə ki, iş materiallarında olan texniki pasportdan görünür ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, XXX qəsəbəsi, XXX küçəsi, **-** saylı qeyri-yaşayış sahəsinin hüquq subyekti cavabdeh1 X4. Həmin texniki pasport mübahisə predmeti olan ofis binasının hündürmərtəbəli yaşayış binası ilə birgə konstruksiya olduğunu və Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydada həmin hündürmərtəbəli yaşayış binasına xidmət etməklə, onun istismarı üçün nəzərdə tutulmuş torpaq sahəsində yerləşdiyini təsdiq etməklə ümumi mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsus olduğunu açıqca göstərir. Əqdlər borclandırıcı və sərəncamverici növlərə ayrılırlar. Borclandırıcı əqdlərdən fərqli olaraq, sərəncamverici əqdlər şəxsin əmlakının aktivinə birbaşa təsir edən hüquqi hərəkəti ifadə edir. Sərəncamverici əqdin etibarlılığı üçün onun predmeti olan əmlak aktivi əqdin bağlandığı anda həmin əqdi bağlayan şəxsin əmlakının aktivində olmalı və o, buna səlahiyyətli olmalıdır. Mövcud mübahisə baxımından cavabdeh1 X4 həmin ofis binasına dair cavabdeh2 xeyrinə bağladığı sərəncamverici əqdin etibarlı olması üçün gərək cavabdeh buna səlahiyyətli olaydı. Halbuki, Mülki Məcəllənin 227.2-ci maddəsi yaşayış binasının ümumi istifadədə olan yerlərinə mülkiyyət hüququndakı payını özgəninkiləşdirməsini yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçisinə qadağan edir. Həmin qadağaya əsasən cavabdeh1 X4 cavabdeh2 xeyrinə sərəncamverici əqd bağlaya bilməzdi. Həmin qeyri-yaşayış binasına hüquqlar mənzil mülkiyyəti ilə ayrılmaz şəkildə bağlı olduğu üçün hüquqi əsas mövcuddur və o MMMC-nin dövlət qeydiyyat tarixi ilə şərtləndirilə bilməz. Reyestrin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası əşya hüquqlarına dair rəsmi qeydiyyatı olan etimadın qorunmasına xidmət edir. Reyestrin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası aparılmış qeydiyyatın əsassızlığının mübahisələndirilməsini qadağan etmir. Mülkiyyətin qazanılması üçün lazımi qeydiyyat qazanmanın qurucu ünsürüdür. Etibarlı qazanma əsası olmayan qeydiyyat əsassız qeydiyyatdır. cavabdeh1 X4 qeyd olunan tikilini alqı-satqı müqaviləsi ilə qanunsuz olaraq cavabdeh2 satmışdır. Qeyd olunan tikili binada yaşayan 800-dən çox şəxsi təmiz su ilə təmin edən anbarının üzərində tikilmişdir. Bu binadan ictimai-iaşə obyekti kimi istifadə edilməsi və ya sakinlərin iradəsinə zidd məqsədlərlə istifadə olunması yolverilməzdir. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 3.0.15-ci maddəsinə əsasən mansard mərtəbəsi binanın çardaq hissəsində yerləşən, yaşayış və qeyri-yaşayış məqsədləri üçün nəzərdə tutulmuş sahə kimi müəyyən olunmuşdur. Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsi ilə çardaqlar da çoxmənzilli binanın ümumi mülkiyyəti sayıldığından və mansard mərtəbəsi də binanın çardaq hissəsində yerləşən sahə olduğundan iddianın təmin edilməməsi qanunvericiliyin tələblərinin pozulması ilə müşayiət olunmaqla əsassızdır. Qarajın iddiaçı MMMC-yə təhvil verilməsi Konstitusiya ilə qorunan mülkiyyət hüququnun bərpasına xidmət edir və bu əsasla iddia təmin edilməlidir. Binaya dair dövlət orqanlarının sənədləri dedikdə, Iddiaçı MMMC tərəfindən çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üçün zəruri olan arxitektura və planlaşdırma sənədləri, tikinti işlərinin aparılması üçün müvafiq yerli icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən verilmiş icazələr, istismara qəbul aktı, texniki pasportun və digər zəruri sənədlərin təqdim edilməsi nəzərdə tutulmuş, ancaq məhkəmə tərəfindən bunlar nəzərə alınmamışdır. Məhkəmə “binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsi” hissəsinin də anlaşılan olmadığını qeyd etsə də, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, zəruri və müvafiq tədbirlərin görülməsi üçün icarə müqaviləsinin mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə təhvil verilməsi zərurət təşkil edir. “XXX” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin həmin müqavilə üzrə öhdəliklərin icrasında maraqlı şəxs olan Iddiaçı MMMC-yə təqdim edilməsi qanunvericiliyin tələbindən irəli gəlir.
73. Kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 414.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yazılı icraat qaydasında baxılmışdır.
74. Cavabdeh cavabdeh1 X4 nümayəndəsi, vəkil vəkil2 kassasiya şikayətinə qarşı etiraz verərək, təmin edilməməsi və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
75. Etiraz belə əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılarkən mübahisəli hüquq münasibətlərini tənzimləyən maddi hüquq normaları və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur.
Kassasiya baxışının hədləri
76. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
77. Iddiaçı apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsini bütövlüklə mübahisələndirdiyindən, hazırkı kassasiya baxışının predmetini kassasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun olaraq həmin qətnamənin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkil edir.
Tətbiq edilən hüquq:
78. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin: 140-cı maddəsinə əsasən reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. 144.2-ci maddəsinə əsasən sərəncam hüququ sərəncam verən tərəfin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə əsasən bu hüquqa malik olması və ya ixtiyarlı şəxsin ona həmin səlahiyyəti verməsi ilə təsdiqlənir. Bu səlahiyyət də notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Müqavilənin qanunauyğunluğu notariat qaydasında təsdiqləmə ilə təsbit olunur. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər tərəfindən həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış texniki göstəricilərinə uyğun təsdiqlənir. 152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ-subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 227.1-ci maddəsinə əsasən yaşayış binasının mənzildən kənarda və ya mənzil daxilində yerləşən, birdən çox mənzilə xidmət edən ümumi otaqları, dayaq konstruksiyaları, mexaniki, elektrik, sanitariya-texniki və digər avadanlığı, habelə yerləşdiyi torpaq sahəsi ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçilərinə mənsubdur. 227.2-ci maddəsinə əsasən yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçisinin ixtiyarı yoxdur ki, yaşayış binasının ümumi əmlakına mülkiyyət hüququndakı payını özgəninkiləşdirsin, habelə həmin payın yaşayış binasının tərkib hissəsinə mülkiyyət hüququndan ayrılıqda verilməsinə səbəb olan digər hərəkətləri yerinə yetirsin. 231.1-ci maddəsinə əsasən əgər daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində yaşayış binasının tərkib hissəsinin müəyyən mülkiyyətçisinin xeyrinə heç bir xüsusi hüquq qeydə alınmayıbsa, aşağıdakı predmetlər və hüquqlar yaşayış binasının tərkib hissələri mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyətindədir: torpaq və bina tikilməsinə əsas verəcək tikintiyə vərəsəlik hüququ; yaşayış binasının və onun tərkib hissələrinin digər mülkiyyətçilərinin otaqlarının konstruksiyası, konstruktiv strukturu və möhkəmliyi üçün əhəmiyyət daşıyan və binanın zahiri simasını və görkəmini müəyyənləşdirən tikinti elementləri; digər bu cür mülkiyyətçilərin öz otaqlarından istifadəsinə xidmət üçün nəzərdə tutulan qurğular. 231.2-ci maddəsinə əsasən binanın digər tikinti konstruksiyaları yaşayış binasının tərkib hissələri mülkiyyətçilərinin sonrakı razılaşması ilə əsaslandırma aktında birgə konstruksiyalar elan edilə bilər. Belə edilmədikdə ehtimal olunur ki, onlar xüsusi hüquqlara aid edilmişdir. 324.1-ci maddəsinə əsasən əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. 324.5-ci maddəsinə əsasən iradə ifadəsinin təfsiri xxxxı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir. 337.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. 337.2-ci maddəsinə əsasən əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. 337.3-cü maddəsinə əsasən əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. 337.4-cü maddəsinə əsasən etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. 337.5-ci maddəsinə əsasən əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir.
79. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin: 35.1-ci maddəsinə əsasən yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra-çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin sərhədi və ölçüləri torpaq qanunvericiliyinin və şəhərsalma fəaliyyəti haqqında qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla müəyyən edilir. 35.2-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi mülkiyyətə sahiblik edir, ondan istifadə edir və bu Məcəllə və mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verir. 35.4-cü maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında qəbul edilmiş qərara əsasən çoxmənzilli binada ümumi mülkiyyət obyektləri digər şəxslərin istifadəsinə verilə bilər, bu şərtlə ki, belə qərar vətəndaşların və hüquqi şəxslərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini pozmasın. 38.1-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə xərclər binanın sahə mülkiyyətçilərinin hesabına ödənilir. 119.1-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir. 131.1-ci maddəsinə əsasən mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin mülkiyyətində daşınar, habelə çoxmənzilli binanın daxilində və ya onun kənarında yerləşən daşınmaz əmlak ola bilər.
80. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 9.1-ci maddəsinə əsasən ədalət mühakiməsi çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirilir. 9.3-cü maddəsinə əsasən hakim bütün hallarda prosesin çəkişmə prinsipini təmin etməli, öz qərarını yalnız tərəflərin çəkişmə prinsipinə əsasən müzakirə etdiyi dəlillərlə, onların verdiyi izahatlarla, sənədlərlə əsaslandırmalıdır. 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 76.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. 76.2-ci maddəsinə əsasən bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 416.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. 418.1-ci maddəsinə əsasən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
81. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən ədalət mühakiməsinin çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirilməli olması, işin hallarının hərtərəfli, tam və obyektiv araşdırılması ilə bağlı prosessual hüquq normalarının pozulmasına yol verilmişdir.
82. Belə ki, hazırkı iş üzrə mübahisənin həlli üçün iddiaçının tələb etdiyi qeyri-yaşayış sahələrinin (binanın həyətində yerləşən ofis binasının və qarajın, habelə binanın zirzəmisində və mansarda hissələrində yerləşən sahələrin) bina mülkiyyətçilərinin ümumi mülkiyyətlərində olub-olmaması ilə bağlıdır. Iddiaçı məhz buna istinad edərək, həmin sahələrlə bağlanmış müqavilələrin etibarsız hesab olunmasını tələb etmişdir.
83. Iddianı əsassız hesab edən apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini ilk olaraq belə əsaslandırmışdır ki, cavabdehlərin mübahisəli sahələr üzərində mülkiyyət hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır və həmin qeydin həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir.
84. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin həmin qiymətləndirilməsi ilə razılaşmır.
85. Belə ki, ilk olaraq məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyasına istinad əsassız olmuşdur.
86. Bu səbəbdən ki, həmin prezumpsiya reyestrə güvənərək əşyanı vicdanlı əldə edən şəxslərin hüquqlarının qorunmasını təmin edir.
87. Hazırkı işdə isə cavabdehlər mübahisəli əmlakları reyestrdəki qeydə güvənərək əldə etməmişlər.
88. Iş materiallarından müəyyən olunur ki, mübahisəli sahələr Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının ## ### 2008-ci il tarixli sərəncamı əsasında cavabdeh1 X4 tərəfindən inşa olunmuş çoxmənzilli yaşayış binasının tərkib hissələri kimi inşa olunmuş, ofis binası kimi qeyd olunan sahə ## #### 2016-cı il tarixli müqavilə ilə cavabdeh2 istifadəsinə verilmiş, sonradan Bakı Inzibati Məhkəməsinin ## ##### 2019-cu il tarixli qərarı ilə sonuncunun qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınması qərara alınmışdır
89. Göründüyü kimi, apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməsini bu qaydada əsaslandırarkən tətbiq etməli olmadığı Mülki Məcəllənin 140-cı maddəsini tətbiq etmişdir.
90. Həmçinin, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mübahisəli sahələr üzərində cavabdeh1 X4 mülkiyyət hüququnun ## ###### 2018-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasını və sonuncuya Texniki pasportun tərtib edilməsinə istinadı əsassız olmuşdur.
91. Belə ki, iş materiallarında olan Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən (c. 1, i.v. 111) müəyyən olunur ki, Ünvan ünvanında 0,12934 hektar sahədə yerləşən, 22821 kv.m. sahəsi olan çoxmərtəbəli yaşayış binası cavabdeh1 X4 mülkiyyətindədir.
92. Həmçinin, iş materiallarında olan həmin binaya dair Texniki pasportun (c. 1, i.v. 112- 124) 2-ci səhifəsinə olan Baş plana və ona aid Təsnifat cədvəlindən müəyyən olunur ki, hündürmərtəbəli yaşayış binası “A” işarəsi ilə qeyd alınmaqla, tikilialtı sahəsi 1293,4 kv.m., mübahisəli olan digər tikililər (Transformator binası, 2 qaraj, Ofis binası, Yeraltı su anbarı) isə müvafiq olaraq İ-V işarələri ilə qeyd olunmaqla, tikilialtı sahəsi 510,1 kv.m. olaraq müəyyən edilmişdir.
93. Göründüyü kimi, cavabdeh cavabdeh1 X4 mülkiyyət hüququ yalnız “A” tikilisi olan çoxmərtəbəli yaşayış binasının üzərində qeydə alınmış, digər tikililər, o cümlədən mübahisəli Ofis binası həmin cavabdehin mülkiyyətində olmamışdır.
94. Belə olan halda, mübahisənin düzgün həlli üçün çoxmənzilli yaşayış binasının ilkin layihə sənədlərində mübahisəli qeyri-yaşayış sahələrinin (ofis binası, qaraj, mansarda mərtəbəsi, zirzəmi) nəzərdə tutulub-tutulmaması, tutulduğu halda isə onların təyinatı, binaya və onun tərkibində olan mənzillərə xidmət məqsədi ilə inşa olunması, onların fərdi şəxslərə özgəninkiləşdirilməsinin Mülki Məcəllənin 227-ci və Mənzil Məcəlləsinin 35-ci maddələrinə əsasən qanuni olub-olmaması araşdırılmalı olduğu halda, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu istiqamətdə hər hansı hüquqi dəyərləndirmə aparılmamışdır.
95. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməsini iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırmadığı, apellyasiya şikayətinin dəlillərinə tam qiymət vermədiyi üçün, Mülki Prosessual Məcəllənin 217.3, 218.1 və 372.7-ci maddələrinin tələblərini pozmuşdur.
96. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, hüquqi müəyyənlik prinsipi digər tələblərlə yanaşı, ən ümumi mənada mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur. Bu baxımdan, məhkəmələr tərəfindən qəbul olunmuş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Babayevin şikayəti üzrə ## ###### 2011-ci il tarixli Qərarı).
97. Işin yuxarıda qeyd olunan faktiki hallarını və sadalanan qanunvericilik aktları normalarının tələblərini nəzərə alan məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin hazırkı iş üzrə qəbul etdiyi qətnaməsi göstərilən prosessual hüquq normalarının tələblərinə cavab vermir.
98. Odur ki, qətnamə ilk iddianın təmin olunması hissəsində ləğv edilməli və iş həmin hissədə yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir.
99. Işə yenidən baxan məhkəmə qeyd olunan nöqsanları aradan qaldırmaqla yanaşı işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə nail olmaq üçün lazım olan bütün tədbirləri görməli, mübahisəli hüquq münasibətinə maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunmasını təmin etməli, araşdırılan sübutlara Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88, 217.4-cü maddələrinin tələbləri baxımından düzgün hüquqi qiymət verməlidir.
100. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416-417, 419, 421ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Iddiaçı Iddiaçı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin və iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.