Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-156/2026 17.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı iddiaçı1 cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı, iddiaçı iddiaçı2 cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı iddiaları barədə iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: müqavilə münasibətlərindən irəli gələn mübahisələr, müqavilə (podrat) üzrə öhdəliklər, pul Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Ispəndiyar Əsəd oğlu Şəfiyev (məruzəçi), Əhməd Abbas oğlu Əhmədov və Vüqar Təvəkgül oğlu Həsənovdan ibarət tərkibdə, iddiaçı iddiaçı1 cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı, eləcə də iddiaçı iddiaçı2 cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı “pul” tələblərinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2025-ci il # #### tarixli *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçılar tərəfindən birgə qaydada verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları:
1. Alıcı iddiaçı1 ilə satıcı qismində Cavabdeh MTK (bundan sonra - cavabdeh və ya MTK) arasında bağlanmış 2018-ci il # ###### tarixli */***-* nömrəli mənzilin alqı-satqı müqaviləsinin şərtlərinə görə MTK Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsində inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 5-ci girişinin 8-ci mərtəbəsində, 4 otaqlı, ümumi sahəsi 232.34 kv.m-dən ibarət mənzili tikib alıcıya verməyi, alıcı isə hər kv.metrin qiyməti 2200 manat olmaqla 511148 manat pul ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
2. Həmçinin alıcı iddiaçı2 ilə satıcı qismində Cavabdeh MTK arasında bağlanmış 2017-ci il ## #### tarixli 2/027 və */*** nömrəli mənzilin alqı-satqı müqavilələrinə əsasən MTK Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsində inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 2-ci girişinin 7-ci mərtəbəsində, 3 otaqlı, ümumi sahəsi 176.73 kv.m-dən ibarət mənzili və 2-ci girişinin 8-ci mərtəbəsində, 3 otaqlı, ümumi sahəsi 176.73 kv.m-dən ibarət mənzili tikib alıcıya təhvil verməyi, alıcı isə mənzillərin dəyərini ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
3. Cavabdeh MTK tərəfindən qeyd olunan mənzillər alıcılara təhvil verilmiş, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsində inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasının 5-ci girişinin 8-ci mərtəbəsində 4 otaqdan ibarət (çıxarışa əsasən ünvan 1, m8, m4) mənzili üzərində iddiaçı1 mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ##.##.2023-cü ildə qeydiyyata alınmış, qeydiyyat zamanı mənzilin ümumi sahəsi 205,10 kv.metr göstərilmişdir.
4. Habelə Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsi, ev 7, 9, 11, 13, 15, mənzil 3 (yeni qaydalarla: AZ 1001, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Rostropoviçlər küçəsi, 9, M8, m3) ##.##.2023-cü il tarixdən, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsi, ev 7, 9, 11, 13, 15, mənzil 3 (yeni qaydalarla: AZ 1001, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Rostropoviçlər küçəsi, 9, M7, m3) ##.##.2023-cü il tarixdən iddiaçı2 adına qeydiyyata alınmışdır. Qeydiyyat zamanı mənzillərin hər birinin ümumi sahəsi 158,60 kv.m göstərilmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları:
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. Iddiaçı iddiaçı1 cavabdeh “xxxx" MTK-ya qarşı iddia ərizəsi və iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh tərəfindən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsində inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasının 5-ci girişinin 8-ci mərtəbəsində 4 otaqdan ibarət (çıxarışa əsasən ünvan 1, m8, m4) mənzilinin satışı zamanı sahəni artıq göstərməklə ondan artıq alınmış 59.928 manat pulun və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 269.78 manatın cavabdehdən alınaraq ona verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. Iddia tələbi belə əsaslandırılmışdır ki, o, cavabdehlə 2018-ci il # ###### tarixli */***-* nömrəli çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilə bağlayaraq, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsində inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasının 5-ci girişinin 8-ci mərtəbəsində 4 otaqlı ümumi sahəsi 232.34 kv.m-dən ibarət mənzilin tikilib təhvil verilməsi üçün razılığa gəlmişdir. Həmin mənzilin müqavilə üzrə bir kv.m-nin qiymətinin dəyəri 2.200 manat müəyyən edilmişdir. Ilkin ödəniş olaraq 90.000 manat ödəniş etmiş, qalan 421.148 manat məbləğində pul vəsaitini hər ay bərabər hissələrlə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Sözügüdən 232.34 kv.m göstərilmiş mənzilin tam dəyərini sonradan ödəyərək heç bir borcu qalmamışdır. 2018-ci il # ###### tarixli */***-* nömrəli çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilədə göstərilən 232.34 kv.m mənzilə dair ##.##.2023-cü il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış aldığı zaman məlum olmuşdur ki, mənzilin sahəsi müqavilədə göstərilən sahədən 27.24 kv.m az, yəni 205.10 kv.m göstərilmişdir. Göründüyü kimi MTK müqavilə üzrə ondan 59.928 manat artıq pul almışdır. Hesab edir ki, MTK ondan mənzilin hər kv.m-nə görə aldığı artıq məbləği geri qaytarmalıdır. Bununla bağlı MTK-ya pretenziya məktubu yollayaraq, pulun geri qaytarılmasını tələb etsə də cavabdeh heç bir hərəkət etməmişdir. MTK müqavilə üzrə götürmüş olduğu öhdəliyi pozmuş və ondan artıq pul almışdır.
7. Sonradan iddiaçının nümayəndəsi və vəkili nümayəndə2 iddianın həcminin artırılmasına dair ərizə təqdim edərək, cavabdeh tərəfindən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsində inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasının 5-ci girişinin 8-ci mərtəbəsində 4 otaqdan ibarət (çıxarışa əsasən ünvan 1, m8, m4) mənzilinin satışı zamanı sahəni artıq göstərməklə artıq alınmış 64.724 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 284.17 manatın cavabdehdən alınaraq ona verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. Iddiaçı iddiaçı2 cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, “cavabdeh tərəfindən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsində inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasının 2-ci girişin 7-ci mərtəbəsi və 2-ci girişin 8-ci mərtəbəsində yerləşən (çıxarışa əsasən ünvan 2, m8, m3 və ünvan 2, m7, m3) mənzillərinin satışı zamanı sahəni artıq göstərməklə artıq alınmış 70.707 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 302.12 manatın cavabdehdən alınaraq ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
9. Iddia tələbi belə əsaslandırılmışdır ki, o, cavabdeh şirkətlə 2017-ci il ## #### tarixli 2/027 və */*** nömrəli çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilə bağlayaraq 2 ədəd, 2-ci girişin 7-ci mərtəbəsi və 2-ci girişin 8-ci mərtəbəsində hər biri 176.73 kv.m ibarət mənzillərin tikilib təhvil verilməsi üçün razılığa gəlmişdir. Həmin mənzillərin müqavilə üzrə bir kv.m qiymətinin dəyəri 1.950 manat müəyyən edilmişdir. Hər iki mənzil üçün ayrı-ayırılıqda ilkin ödəniş olaraq 50.000 manat ödəniş etmişdir. Qalan pul vəsaitini hər ay bərabər hissələrlə ödəməyi öhdəsinə götürmüş və bir il ərzində bütün vəsait onun tərəfindən ödənilmişdir. Hal-hazırda cavabdehə heç bir borcu qalmamışdır. 2017-ci il ## #### tarixli 2/027 və */*** nömrəli müqavilələrdə göstərilən 176.73 kv.m iki ədəd mənzilə dair ##.##.2023-cü il tarixli və ##.##.2023-cü il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışları aldığı zaman məlum olmuşdur ki, mənzillərin hər birinin sahəsi müqavilədə göstərilən sahədən 18.13 kv.m əksik yəni 158.60 kv.m göstərilmişdir. Göründüyü kimi cavabdeh tərəfindən iki müqavilə üzrə ondan ümumilikdə 70.707 manat artıq pul alınmışdır. Hesab etmişdir ki, MTK ondan mənzilin hər kv.m-nə görə aldığı artıq məbləği geri qaytarmalıdır. Bununla bağlı MTK-ya göndərdiyi pretenziya məktubunun nəticəsi olmamışdır.
10. Cavabdeh iddia tələblərinə qarşı etiraz edərək bildirmişdir ki, bəhs olunan müqavilələrin 2.2-ci bəndində əsasən həmin müqavilələr üzrə nəzərdə tutulmuş mənzilin sahəsi çöl divarların ortasından hesablanılır. Yəni mənzilin ara divarları və şaxtası onun sahəsini hesablayarkən nəzərə alınmır. Həmin müqavilələri imzalayarkən iddiaçı iradə ifadəsi göstərərək, yuxarıda qeyd etdiyi şərti qəbul etmişdir. Məlum olduğu kimi Bakı şəhərində yeni inşa edilmiş yaşayış binalarında mənzillərin alqı-satqısında formalaşmış işgüzar adətlərə əsasən, mənzilin sahəsi məhz çöl divarların ortasından hesablanılır. Digər tərəfdən Azərbaycan Respublikasının Vergi Məcəlləsinin 219.3. maddəsinə görə bina tikintisi fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslər üçün, dövlətə ayrılan hissə istisna olmaqla, tikilən binanın yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri, o cümlədən təqdim edilmək üçün ayrıca tikilən fərdi, şəxsi yaşayış və bağ evlərinin sahələri vergitutma obyektidir. Bu maddənin məqsədləri üçün tikilən binanın hər mərtəbəsinin ümumi sahəsi vergitutma obyektidir. Yəni vergitutma məqsədləri üçün inşa edilmiş binanın ara divarları, məhəccərləri, eyvanları və s. nəzərə alınmadan hər mərtəbəsinin ümumi sahəsi əsas götürülür. Beləliklə hesab edir ki, iddiaçının iddiası əsassız və ədalətsiz olduğu üçün o, təmin edilə bilməz.
11. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2024-cü il ## ###### tarixli qərardadı ilə mülki işlər bir icraatda birləşdirilmişdir.
12. Mənzillərin sahələrinin müqavilələrdə göstərilən ölçülərinə uyğunluğu, habelə "Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na uyğunluğunu müəyyən edilməsi üçün ekspertizalar təyin edilmişdir.
13. Iş üzrə təqdim edilmiş Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 2024-cü il # #### tarixli *-**-**/*-**/**** nömrəli rəyində göstərilmişdir ki, Cavabdeh MTK ilə iddiaçı1 arasında bağlanmış 2018-ci il # ###### tarixli */***-* nömrəli çoxmənzili yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satısına dair müqavilənin predmeti olan ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 8-ci mərtəbədə yerləşən * nömrəli mənzilin faktiki sahəsinin (209,8 kv.metr) müqavilədə göstərilən sahə (232,34 kv.metr) ilə üst-üstə düşmədiyi, mənzilin faktiki sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahə arasında 22,54 kv.metr fərq olduğu müəyyən edilmişdir. Iddiaçı iddiaçı1 mülkiyyətində olan Səbail rayonu, Rastropoviçlər küçəsi 15 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 8-ci mərtəbədə yerləşən * nömrəli mənzilin arakəsmə divarların altına düşən sahənin 5,4 kv.metr olduğunu nəzərə alaraq, sözügedən mənzilin (binanın eskiz layihəsində göstərilmiş bayır və qonşu mənzili ayıran divarların yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmamaqla, lakin binanın eskiz layihəsində göstərilmiş ara divarlarının yerləşdiyi sahələr-arakəsmə altı hesablanmaqla içdən-içə) müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan faktiki sahəsinin 215,2 kv.metr (209,8+5,4) təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “4” dekabr 2012-ci il tarixli * nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş "Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən, iddiaçı1 mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 8-ci mərtəbədə yerləşən * nömrəli mənzilin ümumi sahəsinin 202,92 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 8-ci mərtəbədə yerləşən * nömrəli mənzilin bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr də hesablanmaqla (oxdan-oxa) sahəsinin 232,32 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
14. Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 2024-cü il ## #### tarixli *- **-**/*-**/**** nömrəli əlavə ekspertiza rəyi ilə müəyyən edilmişdir ki, Cavabdeh MTK ilə iddiaçı1 arasında bağlanmış 2018-ci il # ###### tarixli */***-* nömrəli çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısıa dair müqavilənin predmeti olan ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilin binanın eskiz layihəsində göstərilmiş məhəccərlər, bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr və əmsallar nəzərə alınmadan içdən-içə faktiki sahəsi 209,82 kv.metr təşkil edir. Cavabdeh MTK ilə iddiaçı1 arasında bağlanmış 2018-ci il # ###### tarixli */***-* nömrəli çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilənin 2.2-ci bəndində mənzilin sahəsinin çöl divarların ortasından hesablandığı göstərildiyini nəzərə alaraq, ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 8-ci mərtəbədə yerləşən * nömrəli mənzilin çöl divarların ortasından, yəni oxdan-oxa sahəsinin 232,32 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
15. Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 2024-cü il ## #### tarixli *- **-**/*-**/*** nömrəli rəyində göstərilmişdir ki, Cavabdeh MTK ilə iddiaçı2 arasında bağlanmış 2017-ci il ## #### tarixli 2/027 və */*** nömrəli çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzillərin alqı-satqısına dair müqavilənin predmeti olan ünvan 2 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 7-ci və 8-ci mərtəbələrində yerləşən * nömrəli mənzilin faktiki sahəsinin (166,5 kv.metr) müqavilədə göstərilən sahə (176,73 kv.metr) ilə üst-üstə düşmədiyi, belə ki, mənzilin faktiki sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahə arasında 10,213 kv.metr fərq olduğu müəyyən edilmişdir. Iddiaçının mülkiyyətində olan ünvan 4 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 7-ci və 8-ci mərtəbələrində yerləşən * nömrəli mənzillərin arakəsmə divarlarının altına düşən sahənin 3,0 kv.metr olduğunu nəzərə alaraq, sözügedən mənzillərin binanın eskiz layihəsində göstərilmiş bayır və qonşu mənzilləri ayıran divarların yerləşdiyi sahələr, məhəccərlər və əmsallar nəzərə alınmadan, binanın eskiz layihəsində göstərilmiş ara divarlarının yerləşdiyi sahələr arakəsmə altı hesablanmaqla içdən-içə sahəsinin 169,5 kv.metr (166,5+3,0) təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti məcəlləsinin 59cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən, ünvan 2 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 7-ci və 8-ci mərtəbələrində yerləşən * nömrəli mənzillərin hər birinin ümumi sahəsinin 158,6 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. ünvan 2 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 7- ci və 8-ci mərtəbələrində yerləşən * nömrəli mənzillərin binanın eskiz layihəsində göstərilmiş məhəccərlər, bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr və əmsallar nəzərə alınmadan içdən-içə sahəsinin 166,5 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. ünvan 2 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 7-ci və 8-ci mərtəbələrində yerləşən * nömrəli mənzillərin bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr də hesablanmaqla (oxdan-oxa) sahəsinin 176,7 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Qeyd: Mənzilin ümumi sahəsi, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04" dekabr 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən hesablanmalıdır.
16. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin (hakim R.N.Qafarova) 2024-cü il ## ######## tarixli e-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbləri qismən təmin edilərək, cavabdehdən 49.544 manat pul vəsaiti və dövlət rüsumunun 238.63 manat hissəsinin tutularaq iddiaçı iddiaçı1 xeyrinə ödənilməsi, cavabdehdən 39.897 manat pul vəsaitinin və dövlət rüsumunun 209.69 manat hissəsinin tutalaraq iddiaçı iddiaçı2 xeyrinə ödənilməsi, iddia tələblərinin qalan hissələrdə təmin edilməməsi, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi tərəfindən aparılmış məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası tədqiqatlarının dəyəri olan 150 manatın 100 manat hissəsinin cavabdehdən, 25 manat hissəsinin iddiaçı iddiaçı1, 25 manat hissəsinin iddiaçı iddiaçı2 tutularaq Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
17. Məhkəmə gəldiyi nəticəni belə əsaslandırmışdır ki, təyinatı şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən etmək olan tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanmasına dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydaların hansı meyarlara görə mülki hüquq sahəsindəki müqavilə münasibətlərinə, başqa sözlə iddiaçılarla cavabdeh arasında bağlanmış müqavilə üzrə öhdəliklərə şamil edildiyi iddiaçılar tərəfindən əsaslandırılmamışdır.
18. Məhkəmə tərəflər arasında yaranmış münasibətlərə qiymət verərək qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin adlarının alqı-satqı müqaviləsi göstərilməsinə baxmayaraq, müqavilələrin məzmunundan aydın görünür ki, tərəflər arasında podrat münasibətləri mövcud olmuşdur.
19. Məhkəmə iş üzrə verilmiş məhkəmə ekspertizası rəylərini mötəbər sübut kimi qiymətləndirmiş və rəydə göstərilənləri nəzərə almışdır.
20. Məhkəmə iddiaçı iddiaçı1 iddia tələbi üzrə qeyd etmişdir ki, onunla bağlanmış */***-* nömrəli, ## ###### 2018-ci il tarixli mənzilin alqı-satqı müqaviləsində aldığı 4 otaqlı mənzilin sahəsinin 232.34 kv.m olması qeyd edilmişdir. Sonuncu məhkəmə ekspertizasının rəyi ilə, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilin binanın eskiz layihəsində göstərilmiş məhəccərlər, bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr və əmsallar nəzərə alınmadan içdən-içə faktiki sahəsinin 209,82 kv.metr, mənzilin çöl divarların ortasından, yəni oxdan-oxa sahəsinin 232,32 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
21. Məhkəmə iddiaçı iddiaçı2 iddia tələbi üzrə qeyd etmişdir ki, onunla bağlanmış 2/027 və */*** nömrəli, ## #### 2017-ci il tarixli mənzilin alqı-satqı müqavilələrində aldığı 3 otaqlı mənzillərin hər birinin sahəsinin 176.73 kv.m olması qeyd edilmişdir. Ekspert rəyi ilə iddiaçı iddiaçı2 məxsus ünvan 2 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 7-ci və 8-ci mərtəbələrində yerləşən mənzillərin əmsallar nəzərə alınmadan içdən-içə sahəsinin 166,5 kv.metr, mənzilin çöl divarların ortasından, yəni oxdan-oxa sahəsinin 176,7 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Ekspert rəyləri ilə müəyyən edilir ki, mənzillərin sahəsi iddiaçılara müqavilədə göstərildiyi kimi çöl divarlarının ortasından hesablanmaqla təhvil verilmişdir.
22. Məhkəmə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin “mənzilin sahəsinin çöl divarlarının ortasından hesablanması” barədə şərtini qanunvericiliyin tələbinə uyğun hesab etməmiş və bu mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, qanunvericiliyin tələbinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və məhz qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər. Bundan başqa, müqavilə onun bağlandığı vaxt qüvvədə olan qanunla və digər hüquqi aktlar ilə müəyyənləşdirilmiş, tərəflər üçün məcburi qaydalara (imperativ normalara) uyğun gəlməlidir.
23. Məhkəmə qeyd edib ki, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü maddələri imperativ normalardır və həmin normalara əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
24. Məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh tərəf iddiaçı1 ilə 2018-ci il # ###### tarixli */***-* nömrəli mənzilin alqı-satqı müqaviləsini bağlayarkən satılan mənzilin sahəsi 232.34 kv.m müəyyən edilməklə ondan həmin sahənin dəyəri olan 511.148 (232,34 kv.m x 2.200 manat) manat məbləğində pul vəsaiti alınmışdır. Bu isə mənzilin ümumi sahəsi üçün hesablanmalı olan (232,34 kv.m – 209,82 = 22,52 x 2.200 manat) məbləğdən artıq 49.544 manat vəsaitin cavabdeh tərəfindən iddiaçıdan alınmasını təsdiq edən haldır.
25. Həmçinin iddiaçı2 ilə də 2017-ci il ## #### tarixli 2/027 və */*** nömrəli mənzilin alqı-satqı müqavilələrini bağlayarkən satılan mənzillərin hər birinin sahəsi 176.73 kv.m qeyd edilməklə ondan həmin mənzillərə görə cəmi 344.623.50 (176,73 kv.m x 2 x 1.950 manat) manat məbləğində pul vəsaiti alınmış, bu da hər mənzilin ümumi sahəsi üçün hesablanmalı olan (176,73-166,5=10,23 kv.m x 1.950 manat) məbləğdən artıq 19.948.50, iki mənzil üçün isə (19.948.50 x 2) cəmi 39.897 manat cavabdeh tərəfindən iddiaçı iddiaçı2 artıq alınması halını təsdiq edir.
26. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Mülki Məcəlləsinin 6.2, 390.1, 390.2, 390.6, 425, 442, 578.1, 752.1 və 752.2-ci, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1, 59.2 və 59.3-cü, Mülki Prossesual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 101.1, 103.1, 119.1, 206.1 və 217.4-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
27. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv, iddianın rədd edilməsinə dair yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
28. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə görə, ekspert rəyləri ilə müəyyən edilmişdir ki, mənzillərin sahəsi iddiaçılara müqavilədə göstərildiyi kimi çöl divarlarının ortasından hesablanmaqla təhvil verilmişdir. Işin tədqiq olunan faktiki hallarından aydın olur ki, ## ######## 2018-ci il tarixili çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair */***-*-* saylı müqavilənin 2.2-ci bəndinə əsasən həmin müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş mənzilin sahəsi çöl divarların ortasından hesablanır. Yəni mənzilin ara divarları və şaxtası onun sahəsini hesablayarkən nəzərə alınmır. Həmin müqaviləni imzalayarkən iddiaçı iddiaçı1 iradə ifadəsi göstərərək, yuxarıda qeyd olunan şərti qəbul etmişdir. ## #### 2017-ci il tarixli çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqısatqısına dair */*** nömrəli və */*** nömrəli müqavilələrin 2.2-ci bəndlərinə əsasən həmin müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş mənzilin sahəsi çöl divarların ortasından hesablanılır. Yəni mənzilin ara divarları və şaxtası onun sahəsini hesablayarkən nəzərə alınmır. Həmin müqaviləni imzalayarkən iddiaçı iddiaçı2 iradə ifadəsi göstərərək yuxarıda qeyd olunan şərti qəbul etmişdir. Məlum olduğu kimi MTK ilə iddiaçı1 arasında 2018-ci il # ######## tarixili və iddiaçı2 arasında 2017-ci il ## #### tarixli 2/027 və */*** nömrəli müqavilələr bağlananda, məhz Mülki Məcəllənin 390.5. və 390.6. maddələrinin tələbləri nəzərə alınmışdır. Lakin birinci instansiya məhkəməsi işin bu faktiki hallarını nəzərə almadığı üçün səhv nəticəyə gəlmiş, məhkəmə iclaslarında araşdırılmış və ekspert rəylərində müəyyən edilmiş bütün faktiki hallara düzgün qiymət verməmişdir.
29. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (hakimlər – F.H.Qasımov (sədrlik edən və məruzəçi), G.T.Axundova və M.Ə.Rüstəmli) 2025-ci il # #### tarixli *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi iddianın təmin olunduğu hissələrdə ləğv edilmiş, həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə çıxarılaraq, iddia tələblərinin rədd olunması qət edilmişdir.
30. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşmayan apellyasiya instansiya məhkəməsi öz mövqeyinə müansibətdə həmçinin apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin 2.1-ci bəndində qeyd olunmuşdur ki, “Bu müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş mənzilin sahəsi çöl divarların ortasından hesablanır”
31. Ekspert rəyləri üzrə gəlinən nəticələr işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən mübahisələndirilməmiş, rəyləri şübhə altına alan hər hansı hal müəyyən edilməmişdir və buna görə də həmin rəylər mötəbər sübut kimi nəzərə alınmalıdır.
32. Həmin ekspert rəylərinin məzmunu bundan ibarətdir ki, müqavilənin 2.2-ci bəndində mənzilin sahəsinin çöl divarların ortasından hesablandığı göstərildiyini nəzərə alaraq, mənzillərin çöl divarların ortasından hesablanmaqla sahəsi müqavilədə qeyd olunan sahə ilə üst-üstə düşür, lakin Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş "Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən sahələr arasında fərq mövcud olur.
33. Kollegiya daha sonra qeyd etmişdir ki, oxşar işlərlə bağlı məhkəmə təcrübəsi də ondan ibarətdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə müqavilə tərəfləri sahənin hesablanması qaydasını müəyyən etdikləri halda,müqavilə şərtləri, belə hesablanma qaydası müəyyən edilmədikdə isə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hesablama qaydası tətbiq edilir. Hazırkı işdən də müəyyən olunur ki, iddiaçıya veriləcək mənzilin sahəsinin çöl divarların ortasından hesablanması qaydası barədə tərəflər razılığa gəlmişlər.
34. Kollegiya həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçıya verilən mənzilin ümumi sahəsi tərəflər arasında bağlanmış müqavilə ilə eyni olmuş və mənzilin sahəsinin müqavilə şərtlərindən fərqli, yəni az olması müəyyən edilməmişdir.
35. Kollegiya bildirmişdir ki, müqavilələrin müvafiq bəndində mənzilin ümumi sahəsinin hesablama qaydası açıq şəkildə göstərilib və iddiaçı bu şərtlərə azad iradəsi ilə razı olub.Cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliyi icra edərək, həmin ölçüdə mənzilləri iddiaçıya təhvil vermişdir. Iddiaçıların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən əldə etdiyi çıxarışda mənzilin ümumi sahəsinin az göstərilməsi, cavabdehin öhdəliyini icra etməməsi kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmə isə səhvən Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının ## ###### 2012-ci il tarixli qərarı və Tikinti Məcəlləsinə istinad etmişdir. O halda, məhkəmə bu normativ aktlara istinad edə bilərdi ki, müqavilədə mənzilin hesablanması qaydaları ilə bağlı şərt mövcud olmasın.
36. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6, 14, 21, 324.4, 385.1, 442, 752.1, 762.1, 762.2 və 776.1-ci, Mülki Prossesual Məcəlləsinin 77.1, 88, 217.1, 217.3, 372.7, 384, 385 və 386-cı maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
37. Iddiaçılar qətnamədən birgə kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi, işin yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə qaytarılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişlər.
38. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, hazırkı mübahisənin predmeti olan müqavilə tərəflər arasında yazılı formada bağlanmış podrat (alqı-satqı) müqavilələridir, müqavilənin cavabdeh tərəfindən hazır vəziyyətdə qarşı tərəfə (iddiaçıya) təqdim olunması müqavilə şərtlərinin təkbaşına hazırlanmasını təsdiq edir. “Müqavilənin gələcəkdə çox sayda istifadə etmək üçün hazırlanması” və “hazırlanan müqavilənin qarşı tərəfə təqdim edilməsi” də mübahisələndirilməyən hallardır. Belə olduğu halda müqavilənin 2.1-ci bəndi, tərəflərdən birinin müqavilə şərtlərini təkbaşına hazırlaması, müqavilənin gələcəkdə çox sayda istifadə etmək üçün hazırlanması və hazırlanan müqavilənin qarşı tərəfə təqdim edilməsi şərtləri müqavilənin standart şərtləri kimi qiymətləndirilməlidir. Ümumiyyətlə standard şərtli müqavilələrə digər müqavilələrdən fərqli yanaşılmalıdır. Adətən bu tipli mübahisələrdə standart şərtləri təklif edən tərəf etirazının əsası kimi “müqavilə azadlığı” prinsipinə istinad edir. Hazırki işdə də apellyasiya məhkəməsi “müqavilə azadlığı” prinsipindən çıxış etməklə, maddi hüquq normalarının pozulmasına yol vermişdir.
39. Məhkəmə araşdırmamışdır ki, müqavilənin 2.1-ci bəndi cavabdeh tərəfindən iddiaçıya təqdim edilmiş, iddiaçının bu bəndi dəyişdirmək, qiymətləndirmək iradəsinin olub-olmaması nəzərə alınmamışdır. Hazırkı işlə əlaqəli olan bütün müqavilələrə nəzər yetirdikdə görünür ki, müqavilələrin hamısı eyni şəkildədir. Dəfələrlə istifadə edilmək üçün nəzərdə tutulmuşdur. Beləliklə, hazırkı mübahisə mənzilin faktiki sahəsinin alqı-satqı müqaviləsində nəzərdə tutulmuş sahəsindən az olması ilə bağlı olduğundan və bu sahədə hüquqi tənzimləmə Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin müddəaları, o cümlədən Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Kollegiyasının ##.##.2012-ci il tarixli Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydaları ilə tənzimləndiyindən, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi səhv olaraq müqavilənin standart şərtinə istinad etmiş, ekspertizanın rəyini nəzərə almamışdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
40. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz ərizəsi daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
41. Maddə 6.1. Mülki qanunvericiliyin prinsipləri aşağıdakılardır: ... 6.1.2. mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyi; ... 6.1.5. müqavilələr azadlığı;
42. Maddə 14.1. Mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir.
43. Maddə 14.2. Mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsasları aşağıdakılardır: 14.2.1. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr (əmək müqavilələri istisna olmaqla) və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər. ... 14.2.6. Başqa şəxsə zərər vurulması. 14.2.7. Əsassız varlanma.
44. Maddə 21.1. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın.
45. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
46. Maddə 21.3. Zərərin əvəzinin ödənilməsi ilə bağlı tələbin həcminin müəyyənləşdirilməsi zamanı zərərçəkənin, onun işçisinin və qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş hallarda üçüncü şəxslərin davranışının zərərin yaranmasına və artmasına hansı həcmdə şərait yaratması nəzərə alınmalıdır.
47. Maddə 324.4. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir.
48. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
49. Maddə 385.2. Öz məzmunundan və xarakterindən asılı olaraq, öhdəlik tərəflərdən hər birinin üzərinə istər müqavilə münasibətləri zamanı, istərsə də belə münasibətlərdən sonra digər tərəfin hüquqlarına və əmlakına xüsusi qayğı göstərmək vəzifəsini qoya bilər.
50. Maddə 390.1.Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
51. Maddə 390.2. Müqavilə onun bağlandığı vaxt qüvvədə olan qanunla və digər hüquqi aktlar ilə müəyyənləşdirilmiş, tərəflər üçün məcburi qaydalara (imperativ normalara) uyğun gəlməlidir. Əgər müqavilə bağlandıqdan sonra onu bağlayarkən qüvvədə olmuş qaydalardan fərqlənən, tərəflər üçün məcburi başqa qaydalar müəyyənləşdirən qanun qəbul edilmişsə, bağlanmış müqavilənin şərtləri qüvvəsini saxlayır, amma qanunda onun qüvvəsinin əvvəllər bağlanmış müqavilələrdən əmələ gələn münasibətlərə şamil olunmasının müəyyənləşdirildiyi hallar istisna təşkil edir.
52. Maddə 390.6. Müqavilə şərti tərəflərin razılaşması ilə ayrı qaydanın müəyyənləşdirilmədiyi halda tətbiq edilən normada (dispozitiv norma) nəzərdə tutulubsa, tərəflər razılaşma əsasında bu normanın tətbiqini istisna edə bilər və ya onun nəzərdə tutduğundan fərqli şərt müəyyənləşdirə bilərlər. Bu cür razılaşma olmadıqda müqavilə şərti dispozitiv norma ilə müəyyənləşdirilir.
53. Maddə 425. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.
54. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
55. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
56. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
57. Maddə 762.2. Podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır.
58. Maddə 776.1. Sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər.
Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi
59. Maddə 59.1. Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.
60. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
61. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “4” dekabr 2012-ci il tarixli * nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”
62. Bənd 3.2. Yaşayış binasında otaqların və digər yerləşgələrin sahələri divar və arakəsmələrin tamamlanmış səthləri arasında döşəmə səviyyəsində (plintuslar hesaba alınmadan) ölçülməklə təyin edilir.
63. Bənd 3.8. Mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
64. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
65. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
66. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
67. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
68. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
69. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
70. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
71. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
72. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
73. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
Kassasiya baxışının hədləri
74. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
75. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi iddiaçılar tərəfindən bütövlüklə mübahisələndirildiyindən, hazırkı kassasiya baxışının hədlərini qətnamənin maddi və prosessual hüquq normalarına uyğunluğunun tam yoxlanılması təşkil edir.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
76. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
77. Avropa Insan Hüquqları Məhkəməsinin mövqeyinə görə, şikayətdə fundamental vacib hüquqi məsələlərin qaldırılmadığı təqdirdə, yuxarı instansiya məhkəmələrinin, xüsusən məhkəmə baxışının predmetini yalnız hüquqi məsələlərin təşkil etdiyi kassasiya instansiyası məhkəmələrinin şikayəti yalnız ona aid müvafiq qanunvericiliyə istinad etməklə rədd etmələri məqbul hesab oluna bilər (Avropa Insan hüquqları Məhkəməsinin “Məzahir Cəfərov Azərbaycana qarşı” işi üzrə).
78. Bu baxımdan işin hallarına nəzər salındıqda görünür ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qanunvericiliyin yuxarıda istinad olunan normaları əsasında iddia tələbi ilə bağlı məsələlər lazımi qaydada araşdırılmışdır. Kassasiya şikayətində irəli sürülən mahiyyətcə eyni dəlillər, iddianı qismən təmin edən birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslandırmasını təşkil edirdi və apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini ləğv etməklə, həmin dəlillərə kifayət qədər ətraflı qiymət vermişdir. Apellyasiya məhkəməsinin araşdırmalarını yetərli hesab edərək, onun qəbul etdiyi qərarın nəticələri ilə razılaşmaq və təsdiqi ilə kifayətlənmək mümkündür. Ona görə də, işin faktiki halları ilə bağlı apellyasiya məhkəməsinin araşdırmaları yetərli hesab olunur. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsində ətraflı şərh olunmuş həmin məsələləri təkrarlamağa lüzum qalmır.
79. Bununla yanaşı, məhkəmə kollegiyası əlavə olaraq aşağıdakıları qeyd etməyi zəruri sayır.
80. Öhdəlik hüququnda müqavilənin standart şərtlərinə dair normalarda şəffaflıq prinsipinin tərkib hissəsi kimi müəyyənlik prinsipi (tələbi) mövcuddur. Həmin prinsipə əsasən müqavilənin standart şərtlərində dispozisiya şərtləri və hüquqi nəticələr elə dəqiqliklə təsvir olunmalıdır ki, bu zaman bir tərəfdən müqavilənin standart şərtlərinin istifadəçisi üçün əsaslandırılmamış heç bir qiymətləndirmə azadlığı imkanları yaranmasın, digər tərəfdən isə müqavilə tərəfinin kənar yardım olmadan mümkün qədər aydın və sadə şəkildə öz hüquqlarını müəyyənləşdirə bilməsi (onun bu hüquqları həyata keçirməsinin qarşısının alınmaması üçün) mümkün olsun.
81. Baxılan iş üzrə tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin mənzilin sahəsi ilə bağlı 2.2-ci bəndi kifayət qədər aydın və anlaşılan məzmundadır.
82. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və iddiaçının dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
83. Qeyd olunmalıdır ki, işin faktiki halları kassasiya instansiyası məhkəməsinin araşdırma predmetini təşkil etmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
84. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
85. Məhkəmə kollegiyası yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq,
Qərara aldı:
Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2025-ci il # #### tarixli *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.