Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1630/2026 23.07.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: ümumi paylı mülkiyyətə xitam verilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli iş üzrə ## #### 2026-cı il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər:
2. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, M.Hadi küçəsi, ev 66B, *** saylı mənzil (bundan sonra – mübahisəli mənzil) tərəflərin birgə nikahı dövründə əldə olunmuşdur;
3. Nikaha xitam verildikdən sonra həmin əmlak üzərində tərəflərin hər birinə ½ hissə olmaqla payları müəyyən edilmişdir;
4. Iddiaçı cavabdehə mübahisəli mənzildəki payının alınması barədə bildirişlə təklif göndərmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. Iddiaçı məhkəməyə müraciət edərək, mübahisəli mənzilin paylı mülkiyyət hüququna mütənasib olaraq naturada ayrılması, bu mümkün olmadıqda əmlakların qiymətləndirilməsi və açıq hərracdan satılaraq əldə edilmiş pul vəsaitinin paylara mütənasib bölünməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Iddiaçı tələbini belə əsaslandırmışdır ki, mübahisəli mənzildəki payından istifadə etməkdə çətinlik çəkir. Belə ki, tərəflər əmlakın istifadə qaydası barədə razılığa gələ bilmirlər, bu da hər iki tərəfin haqlı narazılığına səbəb olur. Bu səbəbdən, payını satmaq qərarına gəlmiş və qanunvericiliyin tələblərini gözləməklə həmin ½ hissə payının alınmasını üçüncü şəxslərdən əvvəl cavabdehə təklif etmişdir. Cavabdehə bu barədə rəsmi qaydada bildiriş ünvanlasa da, qarşı tərəfdən hər hansı cavab verməmişdir.
7. Iddiaçı tələbinin məzmununa uyğun izahat verərək mənzilin naturada bölünməsinin mümkünlüyünün, hazırkı bazar qiymətinə uyğun olaraq likvid dəyərinin müəyyən edilməsi üçün ekspertiza təyin edilməsini xahiş etmişdir.
8. Cavabdeh iddianı qəbul etməməsinə dair izahat vermişdir.
9. Ekspert rəyində qeyd olunmuşdur ki, mübahisəli mənzilin tərəflərin paylarına uyğun naturada ayrılması texniki cəhətdən mümkün deyildir. 10.Mütəxəssis rəyində qeyd olunmuşdur ki, mübahisəli mənzilin ##.##.2024-cü il tarixinə likvid dəyəri 105000 manat təşkil edir. 11.Xətai Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, e-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş, mübahisəli mənzilin ilkin satış qiymətinin 105000 manat müəyyən edilməklə açıq hərracda satılaraq əldə edilmiş pul məbləğinin tərəflər arasında bərabər bölünməsi qət edilmişdir (hakim: İ.Abbasova). 12.Məhkəmə mövqeyini Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsinə istinad edərək belə əsaslandırmışdır ki, tərəflərin birgə nikah dövründə əldə etdikləri əmlak üzərində bərabər payları müəyyən edildiyindən və həmin mənzilin dəyəri mütəxəssis rəyinə əsasən müəyyən edildiyindən, həmçinin tərəflər arasında əmlakın məhkəmədənkənar satılması ilə bağlı razılıq olmadığından, həmçinin həmin əmlakın naturada bölgüsü mümkün olmadığından bu qənaətə gəlmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
13.Cavabdeh apellyasiya şikayəti vermiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilib, iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. 14.Şikayətin dəlilləri belə olmuşdur: mənzilin texniki və funksional bölgü imkanları (naturada ayrılma), iddiaçının satış təklifinin cavabdehə faktiki çatıb-çatmadığı, əmlakın real bazar dəyəri və qiymətləndirmənin obyektivliyi, tərəflərin qarşılıqlı razılaşma və kompensasiya imkanları,cavabdehin müdafiə hüququnun təmin olunması (iclasda iştirakı, çağırış proseduru) kimi məsələlərə düzgün hüquqi qiymət verilməmişdir. 15.Apellyasiya icraatı zamanı verilmiş ekspert rəyinə görə, mübahisəli mənzilin ##.##.2026-cı il tarixinə bazar dəyəri 155000 manat təşkil edir. 16.Cavabdeh izahatında son ekspert rəyindəki evin qiymətinin qənaətbəxş olduğunu bildirmişdir. 17.Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə apelyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, qətnamə mübahisəli mənzilin dəyərinə aid hissədə 105000 manatdan 155000 manata dəyişdirilmiş, qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (hakimlər: G.Abbasova – sədrlik edən və məruzəçi, F.Talışınski, M.Məmmədov). 18.Məhkəmə kollegiyası qənaətinə görə birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən mənzilin ilkin satış qiymətinin 105000 manat müəyyən edilməsi bazar dəyərindən xeyli aşağı olmaqla yanaşı tərəflərin maddi və iqtisadi maraqlarına zidd olmuşdur. Apellyasiya icraatı zamanı əldə edilmiş rəy isə iş üzrə digər sübutlarla uzlaşır və etibarlı sübut kimi qəbul olunur.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
19.Cavabdeh (vəkil:Nümayəndə) kassasiya şikayəti vermiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini, işin yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilməsini xahiş etmişdir. 20.Şikayət belə əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisəli mənzilin açıq hərracda satılması barədə nəticəyə gələrkən mülkiyyət hüququna daha az müdaxilə edən hüquqi vasitələrin mövcud olub-olmadığını araşdırmamışdır. Mülki Məcəllənin paylı mülkiyyətə dair normalarından irəli gəlir ki, paylı mülkiyyətə xitam verilməsi zamanı ilk növbədə naturada bölgü, bu mümkün olmadıqda isə kompensasiya, payın digər iştirakçı tərəfindən alınması və yalnız bunların mümkün olmadığı halda əmlakın satılması məsələsi qiymətləndirilməlidir. Məhkəmə kollegiyası isə cavabdehin iddiaçının payını almaq imkanını, iddiaçının cavabdehin payını almaq imkanını, kompensasiya mexanizmlərinin tətbiqini, istifadə qaydasının müəyyən edilməsinin mümkünlüyünü, tərəflər arasında barışıq və ya qarşılıqlı razılaşma ehtimalını araşdırmamışdır. 21.Digər dəlilə görə, satış təklifinin cavabdehə çatdırılması sübuta yetirilməmişdir. Iddiaçı ##.##.2024-cü il tarixli bildiriş göndərildiyini göstərsə də, bildirişin cavabdeh tərəfindən alınması, poçt qəbzi, çatdırılma barədə bildiriş, imzalı qəbul aktı mövcud deyil. 22.O cümlədən, mənzilin real bazar dəyəri düzgün müəyyən edilməmişdir. Belə ki, işə baxan məhkəmə kollegiyası real bazar satışlarını müqayisə etməmiş, həmin ərazidə son aylarda bağlanmış alqı-satqıları araşdırmamış, bazarın artım dinamikasını nəzərə almamış, kommersiya potensialını qiymətləndirməmişdir. Ekspert rəyi məhkəmə üçün məcburi sübut hesab edilmir. Məhkəmə ekspert rəyini digər sübutlarla birlikdə qiymətləndirməlidir.Lakin apellyasiya məhkəməsi bazar məlumatlarını, daşınmaz əmlak elanlarını, müqayisəli satışları, tərəfin təqdim etdiyi etirazları araşdırmadan yalnız ekspert rəyinə əsaslanmışdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
23.Iddiaçı kassasiya şikayətinə qarşı etiraz ünvanlayaraq şikayətin əsassız olduğu üçün təmin olunmamasını, apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir. 24.Etiraz belə əsaslandırılmışdır ki, iş materiallarında bildirişin göndərilməsini təsdiq edən sübutların mövcud olmasına baxmayaraq, cavabdeh həmin məsələni əsassız olaraq mübahisələndirməyə davam edir. Eyni zamanda, ekspert rəyində mübahisəli mənzilin bölünməsinin texniki cəhətdən mümkün olmadığı qeyd olunmuşdur.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
25.Maddə 221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
26.Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 27.Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 28.Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 29.Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. 30.Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
Kassasiya baxışının hədləri
31.Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. 32.Kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
33. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
34. Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinə əsasən, ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır.
35. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan apellyasiya məhkəməsi işin hallarını araşdıraraq bu qənaətə gəlmişdir ki, tərəflərin birgə nikah dövründə əldə etdikləri əmlak üzərində bərabər payları var, əşyanın naturada bölgüsünün mümkün olmaması ekspertiza rəyi ilə təsdiqlənir. Eyni zamanda tərəflər ümumi mülkiyyətə xitam verilməsi formaları barədə öz aralarında razılığıa gələ bilməmişlər. Bu səbəbdən məhkəmə mənzilin bazar dəyərini müəyyənləşdirərək açıq hərracdan satılmasını və əldə olunan vəsaitin tərəflər arasında bərabər şəkildə bölünməsini qət etmişdir.
36. Odur ki, apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə yuxarıda qeyd edilən maddi hüquq normasına uyğun olmuşdur.
37. Kollegiya kassasiya şikayətinin kompensasiya ilə bağlı dəlillərini əsaslı saymır, ona görə ki, hazırkı iddianın qanuni əsası payın ayrılması barədə Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsi deyil, ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsinə dair həmin Məcəllənin 221-ci maddəsidir. Normanın məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1)ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması. Əşyanın naturada bölgüsünün mümkün olmadığı müəyyən edilərsə, məhkəmə iddiaçıların tələbi əsasında ikinci mərhələyə keçid etməklə əşyanın hərracdan satılmasını qət etməlidir.
38. Mənzilin bazar dəyəri ilə bağlı isə işdə bir neçə dəfə tədqiqat aparılmış və əldə olunmuş sübutlar işə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmə tərəfindən qiymətləndirilmişdir. Nəticədə əşyanın bazar dəyərinin 155000 manat təşkil etməsi barədə rəy əsas götürülməklə qətnaməyə dəyişiklik edilmişdir.
39. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və cavabdehin dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
40. O da qeyd edilməlidir ki, işin faktiki halları kassasiya instansiyası məhkəməsinin araşdırma predmetini təşkil etmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
41. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
42. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
43. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli iş üzrə ## #### 2026-cı il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.