Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1682/2026 23.07.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə QƏRARI (Açar sözlər: payın əvəzinin kompensasiya ilə ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Babayev Zəki Baba oğlu (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı “mənzilin 3/4 hissəsinə payının əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi” barədə iddia tələbi ilə bağlı mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsindən cavabdeh cavabdeh1 (vəkil vəkil1) tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə ## #### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları:
1. Vəsiyyətnamə üzrə vərəsəlik hüququ haqqında ## #### 2022-ci il tarixli şəhadətnaməyə əsasən, ##.##.2021-ci il tarixdə vəfat etmiş Kondratyeva Aleksandra İvanovnanın Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən mənzilin vərəsəsi X8 Yuryevnadır və o, miras əmlakdan 3/4 hissədə pay almalıdır.
2. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125, ** nömrəli mənzilin 1/4 hissəsi ##.##.2022-ci il tarixdə cavabdeh2, 3/4 hissəsi isə ##.##.2022-ci il tarixdə Kondratyeva X6n adına qeydiyyata alınmışdır.
3. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** nömrəli, ## #### 2023-cü il tarixli qətnaməsinə əsasən, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin giriş qapısının məcburi açılması, mənzildən istifadəyə törədilən maneələrin aradan qaldırılmasının İddiaçı üzərinə qoyulması, ilkin iddia üzrə iddiaçı cavabdeh2 Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilə köçürülməsi, iddiaçı İddiaçı cavabdeh cavabdeh2 qarşı “payın naturada ayrılması və ya cavabdehin payına mütənasib olaraq kompensasiya ödənilməklə mülkiyyət hüququna xitam verilməsi” tələbinə dair qarşılıqlı iddia ərizəsinin təmin edilməməsi qət edilmişdir. Qətnamə qanuni qüvvəsini almışdır.
4. Həmin mülki işin icraatı zamanı məhkəmə tikinti texniki ekspertizası təyin edilmiş, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2022-ci il tarixli ekspert rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125, ** nömrəli mənzilin natura bölgüsünün mümkün olmadığı müəyyən edilmişdir.
5. Daşınmaz əmlakın bağışlanması haqqında ## ##### 2025-ci il tarixli müqaviləyə əsasən, ”hədiyyə verən”- cavabdeh2 Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsinin ona məxsus 1/4 hissəsini “hədiyyə alan”- cavabdeh1 bağışlamışdır.
6. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125, ** nömrəli mənzilin 3/4 hissəsi ##.##.2022-ci il tarixdə X6, 1/4 hissəsi isə ##.##.2025-ci il tarixdə Kondratyeva cavabdeh1 adına qeydiyyata alınmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları. Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
7. İddiaçı İddiaçı (bundan sonra iddiaçı) nümayəndəsi və vəkili İbrahimov Ramiz Hilal oğlu cavabdeh cavabdeh2 (bundan sonra cavabdehlər, yaxud ad, soyadı) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin 3/4 hissəsinin paylı mülkiyyətçisi olaraq müvafiq ekspert rəyinə əsasən payların naturada ayrılması mümkün olmadığından mənzilin 3/4 hissəsinə payının əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsinə dair qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
8. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin 3/4 hissəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən ********** qeydiyyat nömrəli, ##.##.2022-ci il qeydiyyat tarixli Çıxarışa əsasən iddiaçının mülkiyyətindədir. Həmin mənzil anası Kondratyeva Aleksandra İvanovnanın mülkiyyətində olmuş və onun tərəfindən digər əmlaklarla birlikdə Bakı şəhər ** saylı Notariat kontorunda ## ###### 2018-ci ildə təsdiq edilərək, reyestrdə 2V-24 nömrə ilə qeydə alınmış vəsiyyətnamə ilə iddiaçıya vəsiyyət edilmişdir. Anası ##.##.2021-ci ildə vəfat etmişdir. Anasının vəfatından sonra müvafiq sənədlər əsasında Bakı şəhəri ** saylı Notariat ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən ## #### 2022-ci ildə verilmiş vəsiyyətnamə üzrə vərəsəlik hüququ haqqında şəhadətnaməyə əsasən miras əmlakdan hazırda mübahisəli olan mənzilin 3/4 hissəsi iddiaçıya verilmişdir. Mənzilin ¼ hissəsi isə mirasda məcburi pay hüquqi əsasında açıq saxlanılmış və birinci növbə vərəsə kimi hazırda cavabdeh olan cavabdeh2 verilmişdir və onun mülkiyyətindədir. İş üzrə cavabdeh olan bacısı cavabdeh2 2010-cu ildə ailə quraraq hazırda yaşadığı ünvan 3 ünvana köçmüş və bu günədək də həmin ünvanda ailəsi ilə birlikdə yaşayır. Ailə qurduqdan sonra onunla valideynləri arasında münasibətlər pozulmuş, hətta o uşağının atası və anası ilə görüşməsinə belə icazə verməmişdir. İddiaçının atasının vəfatı ilə əlaqədar yas mərasimində belə iştirak etməmişdir. Uzun müddət anası ilə heç bir əlaqəsi olmamışdır. Anası 2021-ci il avqust ayında “COVİD-19” virusuna yoluxaraq, xəstəxanaya yerləşdirildikdən sonra bu barədə məlumatı olsa da, onunla maraqlanmamış, vəfat etdikdən sonra isə dəfnində belə iştirak etməmişdir. Ancaq qanunun tələbinə görə ona mirasdan məcburi pay verilmişdir. Miras mənzildən ona verilmiş 1/4 paya malik olmasını əsas tutaraq məhkəmədə məcburi qaydada mənzilə köçürülmə barədə iddia qaldırmışdır. Cavabdeh və onun ailəsi ilə olan münaqişə səbəbindən birgə yaşayış mümkün olmadığından mənzilin naturada bölünməsi və bu mümkün olmadıqda paya mütənasib olaraq kompensasiya ödənilməklə məsələnin həll edilməsini təklif edilib. Məhkəmə qərardadına əsasən Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzindən daxil olmuş ##.##.2022-ci il tarixli, **/**** nömrəli ekspert rəyində mənzilin texniki cəhətdən bölünməsinin mümkün olmadığı göstərilmişdir. Əvvəlki məhkəmə mübahisəsində Əmlak Ekspert Mərkəzinin mənzilin qiymətləndirilməsinə dair ##.##.2022-ci il tarixli Ekspert Rəyi ilə razılaşmadığına görə cavabdehin vəsatəti əsasında məhkəmə tərəfindən təkrar qiymətləndirmə aparılması qərara alınmış və həmin qərara əsasən “xxxx” MMC tərəfindən təqdim edilmiş ##.##.2023-cü il tarixli **/**** nömrəli rəyə əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin real bazar qiyməti 141.000 manat, likvid dəyəri isə 127.000 manat müəyyən edilmişdir. Cavabdeh mənzilin müəyyən edilmiş real bazar qiyməti ilə ¼ hissə həcmində payına mütənasib olaraq təklif edilmiş kompensasiya ilə razılaşmamışdır. Xarici ölkədə yaşasalar da, Azərbaycan doğma vətənidir, Bakıda anadan olub, böyüyüb, həyat yoldaşı da azərbaycanlıdır və hər il bir neçə dəfə vətənə gəlib-gedirlər. Həyat yoldaşının qohumları Bakıda yaşayırlar. Oğlu 2002-ci il təvəllüdlü X2 arzusu gəlib, Bakıda işləmək, burada ailə qurmaqdır, qızı da, həmçinin. Ona görə də Bakıda öz mənzilinin olması zəruridir. Anasının sağlığında onun yanına gəlirdilər. Hazırda mübahisəli olan mənzil iddiaçının vəsaiti hesabına təmir edilib, avadanlıqlar quraşdırılıb. 10 ildən yuxarıdır ki, hazırda cavabdeh olan bacısı o mənzildə olmayıb. Onun orada hər hansı bir əşyasının olması uydurmadır. Ancaq qanuna görə vəsiyyət edilmiş mirasdan, mənzildən ona məcburi pay verilib, o da, bu hüquqdan istifadə edərək (öz istəyi ilə yox, kənar təsirlə) problem yaradır. Cavabdeh olan bacısı və ailəsi ilə münasibəti olmadığından hazırda mübahisəli olan mənzildə nəinki birgə yaşamağı, hətta qısa müddətdə orada onun ailəsi ilə birlikdə olmağı mümkün hesab etmədiyindən və mənzilin naturada bölünməsi mümkün olmadığından paylı mülkiyyətdə olan mənzildəki 3/4 payının əvəzinə real bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsini, bu mümkün olmadıqda isə mənzilin açıq hərracdan satılaraq əldə edilən vəsaitin paylara mütənasib olaraq bölüşdürülməsini məqsədəmüvafiq hesab edir. Bakıda mənzilinin olması zəruri olduğundan əvvəlki mübahisədə ona kompensasiya verib, mənzildən əl çəkməsini xahiş etsə də, qəbul olunmadı. Hazırda ondan ayrılmaq, yəni payını ayırmaq üçün, payının əvəzinə kompensasiya verməsini istəyir. Razı olmasa, mənzilin hərracdan satılmasını, satış pulunun paya mütənasib aralarında bölünməsini tələb edir.
9. Cavabdeh cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili vəkil3 tərəfindən iddia ərizəsinə yazılı etiraz məhkəməyə təqdim edilmiş və etirazını onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı İddiaçı cavabdeh cavabdeh2 qarşı mənzilin 3/4 hissəsinə payının əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. İddiaçı İddiaçı “mənzilin 3/4 hissəsinə payının əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi iddiaya cavab verməli olmayan şəxsə qarşı verildiyindən əsassızdır və rədd edilməlidir. Belə ki, Bakı şəhəri, * saylı Notariat ofisinin xüsusi notariusu X3 tərəfindən təsdiq edilmiş və reyestrdə 4Ə-226 nömrə ilə qeyd edilmiş ## ##### 2025-ci il tarixli daşınmaz əmlakın bağışlama müqaviləsindən göründüyü kimi, hədiyyə verən cavabdeh2 özünə məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən ** saylı ümumi sahəsi 61 kv.m olan mənzilin paylı mülkiyyət üzrə ona məxsus 3/4 hissəsini hədiyyə alan cavabdeh1 hədiyyə etmişdir (bağışlama müqaviləsi etiraz ərizəsinə əlavə edilir). Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsinin 50.3-cü maddəsindən göründüyü kimi, iddia tələbinin yönəldiyi fiziki və hüquqi şəxslər cavabdeh hesab olunurlar. Göründüyü kimi, cavabdeh cavabdeh2 mübahisəli mənzilin paylı mülkiyyətçisi deyil, mülkiyyətçiyə məxsus hüquqları könüllü olaraq cavabdeh1 ötürmüşdür və hazırkı mülki iş üzrə cavabdeh ola bilməz.
10. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin # #### 2025-ci il tarixli rəyində qeyd edilmişdir ki, tədqiq olunan ümumi sahəsi 61 kv.metr olan Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, ** saylı mənzilinə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji mənzillərin mövcud orta bazar dəyəri təqribən 131.000 (61 kv.m. x 2.150 manat) manat, likvid dəyəri isə 118.000 (131.000-10%) manat müəyyən edilmişdir.
11. Məhkəmə tərəfindən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Ramiz İbrahimovun şifahi vəsatətinə əsasən cavabdeh1 cavabdeh qismində işə cəlb edilmişdir.
12. Cavabdeh cavabdeh1 nümayəndəsi və vəkili vəkil1 tərəfindən iddia ərizəsinə yazılı etiraz verilmiş, etiraz cavabdeh cavabdeh2 etirazının dəlillərinə uyğun əsaslandırılmışdır.
13. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra birinci instansiya məhkəməsi) *(***)-**/**** nömrəli, ## ######## 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Mehriban Əfəndizadə) iddia qismən təmin olunaraq, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125, mənzil 28-in ilkin satış qiymətinin 131.000 manat müəyyən edilməklə əvvəlcə qapalı, yəni yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün nəzərdə tutulan hərracın keçirilməsi, əmlaklar həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərrac keçirilərək satılması, satış pulu ümumi paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri olan İddiaçı (3/4 hissə), cavabdeh1 (1/4 hissə) arasında onların paylarına uyğun olaraq bərabər bölüşdürülməsi qət edilmişdir.
14. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı ilkin olaraq paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin 3/4 hissəsinin paylı mülkiyyətçisi olaraq müvafiq ekspert rəyinə əsasən payların naturada ayrılması mümkün olmadığından mənzilin 3/4 hissəsinə payın əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsinə dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Mülki işin materiallarında olan, əvvəlki mülki işin icraatı zamanı keçirilmiş, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2022-ci il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, mənzilin natura bölgüsü mümkün deyildir. Tərəflərin izahatlarından, mülki işin materiallarından müəyyən edilir ki, tərəflərin arasında paylı mülkiyyətə kompensasiya ilə xitam verilməsinə dair də razılıq yoxdur.
15. Mübahisəli əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş ekspertiza əsasında verilən rəydən məlum olur ki, sözügedən mənzilin tədqiq olunan ümumi sahəsi 61 kv.m. olan Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, ** saylı mənzilinə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji mənzillərin mövcud orta bazar dəyəri təqribən 131.000,0 (61 kv.m x 2.150,00 man) manat müəyyən edilmişdir. Beləliklə, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən mənzilin paylara uyğun naturada bölünməsi ona tənasübsüz zərər vurmadan açıqaşkar16. mümkün olmadığından, eləcə də tərəflərin arasında razılıq olmadığından, qeyd edilən əmlakın satılması və satış pulunun tərəflər arasında paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi barədə tələbi əsaslı olmuşdur.
17. Məhkəmə hesab etmişdir ki, mübahisəli əmlakın satışı, ilk növbədə qapalı hərrac qaydasında keçirilməli, yalnız bu baş tutmadıqda isə açıq hərracın keçirilməsi təmin olunmalıdır. Həmçinin qeyd edilməlidir ki, işin hallarından da göründüyü kimi iddiaçı həm məhkəmədən öncə, həm də məhkəmə gedişatında cavabdehə məxsus payın alınması üçün təşəbbüslə çıxış etmişdir və bu da bir daha əmlakın, ilk növbədə paylı mülkiyyətçilər üçün satışa çıxarılmasının zəruriliyinin təsdiq edir.
18. Mübahisə predmeti olan əşyanın açıq hərracdakı ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olub-olmamasına münasibətdə isə məhkəmə qeyd etmişdir ki, mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər.
19. Keçirilən ekspert tədqiqatları nəticəsində Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən mənzilin bazar dəyəri təqribən 131.000 manat olması öz təsdiqini tapmışdır. Buna görə də məhkəmə hesab etmişdir ki, əmlak qapalı hərracda satılmadığı təqdirdə, açıq hərracın seçilməsi zamanı onun ilkin dəyəri kimi yuxarıda göstərilən məbləğdə manat müəyyən edilməlidir.
20. Məhkəmə iddia tələbinin digər cavabdeh olan cavabdeh2 bağlı hissəsində qeyd etmişdir ki, ## ##### 2025-ci il tarixli daşınmaz əmlakın bağışlanması müqaviləsinə əsasən, cavabdeh2 Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsinin ona məxsus 1/4 hissəsini cavabdeh1 mülkiyyətinə bağışlamış, həmçinin Əmlak Məsəlləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın X1 Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125, mənzil 28 cavabdeh1 xüsusi mülkiyyətindədir. ##.##.2022-ci il tarixdə isə 3/4 hissəsi Kondratyeva X6n, ##.##.2025-ci il tarixdə 1/4 hissəsi cavabdeh1 adına qeydiyyata alınmışdır. Mülki işin materiallarından aydın olur ki, cavabdeh cavabdeh2 mübahisəli mənzilin paylı mülkiyyətçisi deyil, mülkiyyətçiyə məxsus hüquqları könüllü olaraq cavabdeh1 ötürmüşdür.
21. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29-cu maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144, 152, 215, 216, 217, 218, 220, 221, 421-ci maddələrinə, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun # ##### 2014-cü il tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” # ###### 2024-cü il tarixli, **/**** nömrəli Qərardadına və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 107, 119.1, 217.2, 217.3, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat:
22. Cavabdeh cavabdeh1 nümayəndəsi və vəkili vəkil1 apellyasiya şikayəti verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın rədd olunması barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
23. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, qətnamə ilə məhkəmə əşyanın bölünməsi mexanizmini tətbiq edərək, yanlışlığa yol vermişdir. Belə ki, iddia tələbindən və iddiaçının niyyətindən də göründüyü kimi əşya üzərində mülkiyyət hüququndakı payın ayrılması mexanizminin tətbiqini əsas gətirsə də, əşyanın bölünməsi mexanizmini tətbiq etməklə kompensasiya ödənilməsi mərhələsi istisna edilmişdir. Hesab edir ki, kompensasiya mərhələsinin istisna edilməsi iddia tələbinin hədlərindən kənara çıxma kimi qiymətləndirilməlidir. Çünki iddia tələbi paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin 3/4 hissəsinin paylı mülkiyyətçisi olaraq müvafiq ekspert rəyinə əsasən payların naturada ayrılması mümkün olmadığından mənzilin 3/4 hissəsinə payının əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi kimi formalaşdırılmışdır. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 02\**** nömrəli qərardadın 39-cu bəndində qeyd olunur ki, Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsinin məzmunundan və Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun həmin qərarındakı izahlardan müəyyən olunur ki, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması aşağıdakı üç mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın natura formasında ayrılması; 2) kompensasiya (payın dəyəri) ödənilməsi; 3) əşyanın məhkəmə qərarı ilə açıq hərracdan satılması və əldə olunan vəsaitin paylara mütənasib surətdə mülkiyyətçilər arasında bölüşdürülməsi. 40-cı bəndində qeyd olunur ki, bu tələblər üzrə hər növbəti mərhələnin yoxlanılmasına özündən əvvəlki mərhələnin tətbiqi mümkün olmadığı halda yol verilir. Yəni əgər payın naturada ayrılmasına yol verilmirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin digər mülkiyyətçilər tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Bu qaydalara əsasən əvvəlki iki mərhələnin tətbiqi mümkün olmadığı halda isə əşya məhkəmə qərarı ilə açıq hərracdan satıla və əldə olunan vəsait paylara mütənasib surətdə mülkiyyətçilər arasında bölüşdürülə bilər. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 0# #### 2025-ci il tarixli rəyindən görünür ki, tədqiq olunan ümumi sahəsi 61 kv.m olan Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, ** saylı mənzilinə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji mənzillərin mövcud orta bazar dəyəri təqribən 131.000 (61 kv.m. x 2.150 manat) manat, likvid dəyəri isə 118.000 (131.000-10%) manat müəyyən edilmişdir. Bu rəy isə # #### 2025-ci il tarixdə verilib. Eyni zamanda o rəydə qeyd edilib ki, bu rəy 3 ay müddətində hüquqi qüvvəyə malikdir. Həmçinin həmin ekspert rəyində də qeyd olunduğu kimi, bu ekspert rəyi yalnız obyektin qiymətləndirildiyi tarixdə etibarlıdır. İş üzrə Bakı şəhər Nərimanov Rayon Məhkəməsində sonuncu iclas artıq iddia tələbinə də müvafiq olaraq payların naturada ayrılması mümkün olmadığından iddiaçının mənzilinin 3/4 hissəsi payının əvəzinə cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiyanın ödənilməsi barədə razılığa gəlmək ərəfəsi idi. Həmin iclasın keçirildiyi tarixdə isə ekspert rəyinin tərtib edilməsindən artıq 3 ay deyil, 6 aydan artıq vaxt keçmişdi. Bu səbəbdən ekspert rəyi hüquqi qüvvəsini çoxdan itirmişdi. Bu səbəbdən iddia tələbində qeyd edildiyi kimi bazar dəyərini bilmədiklərindən bu məsələyə münasibət bildirmək qeyri-mümkün idi. Ekspertizanın keçirilməsi üçün yeni yaranmış əsasların olmasına baxmayaraq, ekspertizanın keçirilməsi barədə yazılı vəsatət təmin edilmədi. Kompensasiyanın ödənilməsi ilə bağlı razılığın verilib verilməməsini müzakirə edə bilməmişlər. Ona görə ki, iddia tələbinə müvafiq olaraq mənzilin bazar qiymətini bilmirdilər. İşin həll edilmə ardıcıllığı pozulub. Məhkəmə iddia tələbinin hədlərindən kənara çıxaraq artıq hüququ qüvvəsini çoxdan itirmiş rəyə müvafiq olaraq qətnamə qəbul etmiş, hətta mənzilin ilkin satış qiymətini də hüquqi qüvvəsini artıq çoxdan itirmiş rəyə əsasən təyin etmişdir. Ümumiyyətlə, daha əvvəl də kompensasiyanın məbləğinə dair iddiaçı tərəf yazılı qaydada təklif təqdim etməmişdir. Məhkəmə əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsinin tətbiqindən əvvəlki prosedura uyğun ardıcıllıq qaydasına riayət etməyərək və həm də iddia tələbinin hədlərindən kənara çıxaraq kompensasiya barədə razılığa gəlinməsi üçün hüquqi qüvvəyə malik olacaq bazar dəyərini müəyyənləşdirməyə şərait yaratmamışdır. Beləcə, ardıcıllıq üzrə ikinci prosedur qaydasına riayət olunmamışdır
24. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (bundan sonra apellyasiya instansiyası məhkəməsi) *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Fərrux Qasımov (sədrlik edən və məruzəçi) Məhəmməd Rüstəmli və Günay Axundova) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən ekspert tədqiqatları nəticəsində Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X4 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən mənzilin bazar dəyərinin təqribən 131.000 manat olmasının öz təsdiqini tapmasını, o cümlədən tərəflərin arasında paylı mülkiyyətə kompensasiya ilə xitam verilməsinə dair razılığın mövcud olmamasını və işin digər hallarını nəzərə alaraq iddianın qismən təmin edilməsi ilə əlaqədar düzgün nəticəyə gəlmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərdən keçirərkən görünür ki, qeyd olunan xüsusatlar iddia ərizəsinə etirazın da əsaslarını təşkil etmiş və bu dəlillər birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən araşdırılaraq və düzgün qiymətləndirilərək yekun nəticəyə gəlinmişdir. Buna görə də məhkəmə kollegiyası iş üzrə əlavə araşdırma və qiymətləndirmə aparılmasına zərurət görməmişdir.
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyinin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29-cu, Mülki Məcəllənin 144, 152, 215, 216, 217, 218, 220, 221, 421-ci maddələrinə, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 0# ##### 2014-cü il tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” # ###### 2024cü il tarixli, **/**** nömrəli Qərardadına və Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 217.1, 217.3, 384.0.1, 385.2-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri. Kassasiya şikayətinin dəlilləri:
27. Qətnamədən cavabdeh cavabdeh1 (vəkil vəkil1) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
28. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ümumi paylı mülkiyyətdə olan mənzildə ona məxsus 3/4 payın naturada ayrılmasının mümkün olmamasını əsas gətirərək, ilk növbədə həmin payın bazar dəyərinə uyğun kompensasiya ödənilməsini, yalnız buna razılıq əldə edilmədiyi halda isə mənzilin açıq hərracda satılmasını və satışdan əldə edilən vəsaitin paylara mütənasib qaydada bölüşdürülməsini xahiş etmişdir. Beləliklə, iddia tələbi Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş ardıcıl hüquqi mexanizmə uyğun şəkildə irəli sürülmüşdür. Lakin birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinin bu məzmununu nəzərə almamış, kompensasiya mərhələsini faktiki olaraq tətbiq etmədən birbaşa əmlakın hərracda satılması barədə qətnamə qəbul etmişdir. Bununla da məhkəmə həm qanunla müəyyən edilmiş mərhələlilik prinsipini pozmuş, həm də iddia tələbinin hədlərindən kənara çıxmışdır. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin "Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə" **/**** nömrəli Qərardadının 39-cu bəndində göstərilmişdir ki, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması üç ardıcıl mərhələdən ibarətdir: payın naturada ayrılması; payın dəyərinin (kompensasiyanın) ödənilməsi; əvvəlki iki mərhələnin tətbiqi mümkün olmadıqda əşyanın məhkəmə qərarı ilə açıq hərracda satılması və satışdan əldə olunan vəsaitin paylara uyğun bölüşdürülməsi. Həmin Qərardadın 40-cı bəndinə əsasən isə hər növbəti mərhələyə yalnız əvvəlki mərhələnin tətbiqi mümkün olmadıqda keçilməsi yolveriləndir. Hazırkı iş üzrə isə bu ardıcıllıq gözlənilməmişdir.
29. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin # #### 2025-ci il tarixli ekspert rəyində mübahisəli mənzilin orta bazar dəyəri 131.000 manat, likvid dəyəri isə 118.000 manat müəyyən edilmişdir. Lakin həmin ekspert rəyinin özündə açıq şəkildə göstərilmişdir ki, rəy yalnız tərtib olunduğu tarixə münasibətdə etibarlıdır və hüquqi qüvvəsi 3 ay müddətində qüvvədə qalır. Nərimanov Rayon Məhkəməsində keçirilmiş son məhkəmə iclası isə ekspert rəyinin tərtib edilməsindən artıq 6 aydan çox vaxt keçdikdən sonra baş tutmuşdur. Deməli, həmin vaxt ekspert rəyi artıq hüquqi qüvvəsini itirmişdi və iddia tələbində nəzərdə tutulan "bazar qiyməti ilə kompensasiya" məsələsinin həlli üçün etibarlı qiymətləndirmə mövcud deyildi. Bu səbəbdən yeni ekspertiza təyin olunması üçün əsaslar yarandığından həmin barədə yazılı vəsatət təqdim edilmiş, lakin məhkəmə həmin vəsatəti əsassız olaraq təmin etməmişdir. Əksinə, məhkəmə həm naturada bölgünün mümkün olmamasını, həm də kompensasiya barədə razılığın olmadığını əsas gətirərək, hüquqi qüvvəsini itirmiş # #### 2025-ci il tarixli ekspert rəyinə istinad etməklə mənzilin ilkin satış qiymətini 131.000 manat müəyyən etmiş, əvvəlcə qapalı hərracın, nəticə olmadıqda isə açıq hərracın keçirilməsi barədə qətnamə qəbul etmişdir. Halbuki kompensasiya barədə razılığın əldə olunub-olunmaması məsələsinin müzakirəsi üçün zəruri olan əsas şərt – əmlakın aktual bazar dəyərinin müəyyən edilməsi – təmin edilməmişdir. Tərəflər kompensasiyanın məbləğini bilmədikləri halda belə razılığın əldə olunmasının mümkün olub-olmaması barədə nəticəyə gəlmək hüquqi cəhətdən mümkün deyildi. Bundan əlavə, iddiaçı tərəfindən kompensasiyanın konkret məbləği barədə cavabdehə hər hansı yazılı təklif də təqdim edilməmişdir. Buna baxmayaraq, məhkəmə kompensasiya mərhələsinin başa çatdığı və tərəflər arasında razılığın olmadığı qənaətinə gəlmişdir ki, bu da işin faktiki halları ilə uzlaşmır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi də bu prosessual pozuntulara hüquqi qiymət verməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin ekspertiza nəticəsində mənzilin bazar dəyərinin 131.000 manat müəyyən edilməsini və kompensasiya barədə razılığın olmamasını əsas götürərək qətnaməni dəyişdirilmədən saxlamışdır. Halbuki apellyasiya instansiyası nəzərə almamışdır ki, istinad edilən ekspert rəyi artıq hüquqi qüvvəsini itirmiş, yeni ekspertiza keçirilməsi barədə vəsatət təmin edilməmiş və nəticədə kompensasiya mərhələsinin həyata keçirilməsi üçün zəruri olan əsas şərt mövcud olmamışdır. Beləliklə, məhkəmələr Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində və Ali Məhkəmənin **/**** nömrəli Qərardadında müəyyən edilmiş mərhələlilik prinsipini pozaraq, kompensasiya mərhələsini faktiki olaraq tətbiq etmədən birbaşa hərrac mexanizminə keçmiş, bununla da həm maddi, həm də prosessual hüquq normalarını pozmuş, eyni zamanda iddia tələbinin hədlərindən kənara çıxmışlar. Nəticədə qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinə tətbiq edilməli olan maddi hüquq normalarına, işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına, eləcə də iş üzrə müəyyən edilmiş faktiki hallara uyğun qəbul edilməmişdir. Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
30. Kassasiya şikayətinə qarşı iddiaçının nümayəndəsi və vəkili İbrahimov Ramiz Hilal oğlu tərəfindən etiraz verilmiş və etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, mübahisəli mənzil üzrə tərəflər arasında məhkəmədənkənar razılıq əldə olunmadığından uzun müddət davam edən məhkəmə çəkişmələri baş vermiş, müxtəlif instansiya məhkəmələri tərəfindən mübahisə ilə bağlı qərarlar qəbul edilmişdir.
31. Etirazda qeyd edilmişdir ki, mübahisəli mənzilin naturada bölünməsinin mümkün olmaması məhkəmə ekspertizasının rəyi ilə müəyyən edilmiş, bunun əsasında birinci instansiya məhkəməsi mənzilin əvvəlcə paylı mülkiyyətçilər arasında qapalı hərracda, nəticə əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracda satılması və satışdan əldə olunan vəsaitin mülkiyyətçilərin paylarına uyğun bölüşdürülməsi barədə qətnamə qəbul etmiş, həmin qətnamə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
32. İşə baxıldığı müddətdə cavabdeh və onun nümayəndəsi müxtəlif prosessual hərəkətlərlə məhkəmə baxışının uzadılmasına çalışmış, ekspertiza keçirilməsinə maneələr yaratmış, mübahisəli pay özgəninkiləşdirilmiş, aidiyyətlə bağlı vəsatətlər verilmiş, habelə digər məhkəmə mübahisələri başlanılmaqla prosesin uzadılmasına cəhd edilmişdir.
33. Kassasiya şikayətində irəli sürülən dəlillər mahiyyət etibarilə apellyasiya şikayətində göstərilən dəlillərlə eynidir, həmin arqumentlər apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən hərtərəfli araşdırılaraq hüquqi qiymətləndirilmiş və buna görə də mübahisələndirilən qətnamənin ləğv edilməsi üçün hüquqi əsaslar mövcud deyildir. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası.
34. Maddə 13 (hissə İ). Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur.
35. Maddə 29 (hissə IV). Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Əmlakın tam müsadirəsinə yol verilmir. Dövlət ehtiyacları və ya ictimai ehtiyaclar üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərti ilə yol verilə bilər. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi.
36. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
37. Maddə 16.1. Fiziki və hüquqi şəxslərin yalnız və yalnız başqa şəxsə ziyan vurmaq niyyəti ilə həyata keçirdikləri hərəkətlərə, habelə hüquqdan digər formalarda sui-istifadə edilməsinə yol verilmir.
38. Maddə 144.5. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ əmlakın fiziki cəhətdən bölünməsini nəzərdə tutmayan, lakin yaranacaq ümumi paylı mülkiyyətdə payların nisbətini faizlə müəyyənləşdirən bölünmə planı əsasında bölünə bilər. Mülkiyyətçi tərəfindən tərtib edilən belə bölünmə planı müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada təsdiq edildikdən sonra mülkiyyətçinin bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınır.
39. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
40. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
41. Maddə 213.1. İki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur.
42. Maddə 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər.
43. Maddə 213.3. Əşyaya ümumi mülkiyyət, qanunvericilikdə həmin əşyaya birgə mülkiyyət yaranmasının nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, paylı mülkiyyətdir.
44. Maddə 215.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik və ondan istifadə onun bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında, razılaşma əldə edilmədikdə isə məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi qaydada həyata keçirilir.
45. Maddə 215.6. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payını sata, bağışlaya, vəsiyyət edə, girov qoya bilər və ya ona dair başqa sərəncam verə bilər; onu əvəzi ödənilməklə özgəninkiləşdirdikdə bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl etməlidir.
46. Maddə 218.1. Ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı pay üçüncü şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri satılan payı, açıq hərracdan satış halı istisna olmaqla, satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlər əsasında almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Ümumi mülkiyyət hüququndakı payın satışı üçün açıq hərraca paylı mülkiyyətin bütün mülkiyyətçiləri razılıq vermədikdə belə hərrac bu Məcəllənin 224.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda keçirilə bilər.
47. Maddə 218.2. Payın satıcısı öz payını üçüncü şəxsə satmaq niyyəti barəsində payın qiymətini və digər satış şərtlərini göstərməklə paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçilərinə yazılı bildiriş verməlidir. Əgər paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndakı satılan payı satın almaqdan imtina edərlərsə və ya bildirişin verildiyi gündən 45 gün ərzində onu əldə etməzlərsə, daşınar əmlaka mülkiyyət hüququndakı payı isə 15 gün ərzində əldə etməzlərsə, satıcı öz payını istədiyi şəxsə sata bilər.
48. Maddə 218.3. Pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satıldıqda paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısının üç ay ərzində hüququ vardır ki, alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini məhkəmə qaydasında tələb etsin.
49. Maddə 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər.
50. Maddə 220.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər.
51. Maddə 220.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir.
52. Maddə 220.4. Bu maddəyə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər.
53. Maddə 220.6. Bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər.
54. Maddə 221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun # ##### 2014-cü il tarixli Qərarı. “...Əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-
55. maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı 220.4-cü mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanı olmadıqda və ya onlar kompensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər. Eyni zamanda, payının naturada ayrılması mümkün olmadıqda və mülkiyyətçi payın əvəzinə pul kompensasiyasını almaqdan imtina etdikdə, həmin mülkiyyətçi əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb edə bilməz. Həmçinin paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi birbaşa əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb etmək hüququna malik deyil. Bu baxımdan, paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərinin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Göstərilənlərə əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qərara almışdır ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür...”. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” # ###### 2024-cü il tarixli, **/**** nömrəli Qərardadı.
56. “... Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması məsələsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3 - 220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi məsələsi isə həmin Məcəllənin 221-ci maddəsi tətbiq edilməklə, bu qərardadın əsaslandırıcı hissəsində qeyd olunan hüquqi mövqelərə uyğun həll olunmalıdır. İddia tələbinin hansı formada ifadə olunmasından asılı olmayaraq, qaldırılan iddianın predmeti ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ya payın ayrılmasından ibarət olduğundan, məhkəmələr həmin tələbin qanuni əsasını təşkil edən maddənin dispozisiya şərtlərinə uyğun olaraq, mübahisənin qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllıq gözlənilməklə hər bir mərhələ üzrə həll edilməsinin mümkünlüyünü aydınlaşdırmalıdırlar. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda, iddiaçının tələbi üzrə məhkəmələr əşyanın bazar qiymətinə uyğun ədalətli kompensasiya məbləğini müəyyən etməli və cavabdeh tərəfin buna münasibəti baxımından müvafiq qərar qəbul etməlidirlər. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və əşyadan payın ayrılması barədə işlərə baxılarkən məhkəmələr qətnamənin nəticə hissəsində icra qaydası qismində əşyanın bazar dəyərinə uyğun hərracdan ilkin satış qiymətini göstərməlidirlər.” Birinci mərhələ üzrə məhkəmə tərəfindən ilk növbədə iddiaçının əşya üzərində mülkiyyət hüququndakı payının naturada bölgüsünün mümkün olub-olmadığı, ayrılan payın vahid daşınmaz əşya konsepsiyasına uyğun gəlib-gəlmədiyi istiqamətində araşdırma aparılmalıdır. Əşyanın xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla onun naturada bölgüsünün aşkar surətdə mümkünsüzlüyü halında məhkəmə hər hansı əlavə araşdırma aparmadan bu mərhələnin yoxlanılmasını yekunlaşdırmaqla, iddiaçının istəyinə uyğun olaraq ikinci mərhələyə keçid etməlidir. Araşdırmanın nəticəsində payın naturada ayrılmasının mümkünlüyü müəyyən edilərsə, məhkəmə payın müəyyən etdiyi qaydada naturada bölgüsü barədə qətnamə qəbul etməlidir. Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağıdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması. Birinci mərhələ (əşyanın fiziki bölgüsü) üzrə məhkəmə araşdırmasının predmeti ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılmasının ilkin mərhələsi (əşyadan payın naturada ayrılması) ilə eynilik təşkil etdiyindən bu qərardadın 42-44, 46-cı bəndlərində nəzərdə tutulan qaydalar nəzərə alınmalıdır”. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi.
57. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
58. Maddə 76.1. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
59. Maddə 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.
60. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
61. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
62. Maddə 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
63. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
64. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 416,2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində
65. nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
66. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
67. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri:
68. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
69. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə cavabdeh Rövşanə Həsənova tərəfindən bütünlüklə mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
70. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
71. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, kassasiya şikayətinin dəlillərində qeyd olunan hüquqi məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qiymət verilmişdir və məhkəmə kollegiyası həmin əsaslandırılma ilə razılaşır. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə ümumilikdə hüquqi qiymət verərək qeyd edir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən tərəflərin təqdim etdikləri sübutlar ətraflı araşdırılmış və hansı sübutun mötəbər, hansının isə qeyri-mötəbər olduğu müvafiq prosessual normalara əsasən müəyyən edilmiş, bu barədə məhkəmənin gəldiyi nəticələr əsaslandırılmış, düzgün hüquqi nəticəyə gəlinmiş, nəticələr işin həqiqi hallarına uyğun olmaqla, mübahisənin maddi-prosessual hüquqi əsasları düzgün müəyyən edilmişdir.
72. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd edir ki, kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
73. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə ## ##### 2004cü il tarixli Qərarı). Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Bu səbəbdən kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğuna görə, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz.
74. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir.
75. Bu səbəbdən, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
76. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.