Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-402/2026 08.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının Iddiaçılar iddiaçı5, iddiaçı4, iddiaçı3, iddiaçı2, iddiaçı6, iddiaçı9, iddiaçı1, iddiaçı8 və iddiaçı7 cavabdeh Cavabdeh qarşı “qeyri-yaşayış sahəsinin giriş-çıxışının binanın həyətinə açılmasının qadağan edilməsi” tələbinə və mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin cavabdeh Cavabdeh qarşı (hər iki iddia tələbi üzrə mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs3, Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 və Bakı şəhəri mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1) “mülkiyyət hüquqlarının müdafiəsi, qeyri-yaşayış sahəsinin girişçıxışının binanın həyətinə açılmasının qadağan edilməsi” tələbinə dair iddia ərizələri üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: mülkiyyətin müdafiəsi, qanunsuz tikililərin sökülməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (sədrlik edən və məruzəçi), Xıdırov Əhliman Mehman oğlundan və Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Işin halları:
1. iddiaçı5, iddiaçı4, iddiaçı3, iddiaçı2, iddiaçı6, iddiaçı9, iddiaçı1, iddiaçı8 və iddiaçı7 ünvan 2 ünvanında yerləşən binanın sakinləridirlər.
2. Bu binanın mənzil mülkiyyətçilərinin təsis etdikləri Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC qeyri-kommersiya hüquqi şəxslərin dövlət reyestrində ## ###### 2024-cü il tarixində qeydiyyata alınmışdır.
3. Iddiaçıların yaşadıqları ünvan 6 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 155 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi üzərində Cavabdeh mülkiyyət hüququ ## ###### 2023-cü il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
4. Azərbaycan Respublikası Bakı şəhəri mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 Başçısının müavini tərəfindən Cavabdeh ünvanlanmış ## ###### 2024-cü il tarixli cavab məktubuna əsasən XXX küçəsi, 539-540-cı məhəllə, ev 4A ünvanda yerləşən və mülkiyyətində olan 155,0 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin giriş qapısının blokdan olması səbəbindən bina sakinlərində yaranmış narazılığın aradan qaldırılması məqsədilə giriş-çıxışın təşkil edilməsi üçün mövcud olan vitrin pəncərəsindən qapı açılmasına razılıq verilməsi barədə müraciətə baxılmışdır. Sakinlərin ümumi istifadəsində olan blokdan girişin ləğv edilməsinə və qeyri-yaşayış sahəsinə müstəqil giriş-çıxışın təşkil edilməsi üçün mövcud vitrin pəncərəsinin dəyişdirilərək yerində giriş qapısı olan yeni vitrin-girişin quraşdırılmasına mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 etiraz etmir. Eyni zamanda işlər aparılarkən zəruri təhlükəsizlik tədbirlərinin görülməsi, binanın yükdaşıyan konstruksiyalarına və fasad elementlərinə toxunulmaması, inşaat norma və qaydalarının tələblərinə əməl olunması, girişin qarşısının abadlaşdırılması və ərazinin sanitar təmizliyinin qorunması Cavabdeh tapşırılmışdır.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları:
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. Iddiaçılar iddiaçı5, iddiaçı4, iddiaçı3, iddiaçı2, iddiaçı6, iddiaçı9, iddiaçı1, iddiaçı8 və iddiaçı7 cavabdeh Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehə məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin giriş-çıxışının binanın həyətinə açılmasının cavabdehə qadağan edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişlər.
6. Məhkəmə gedişatında müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs qismində işə qoşulmuş Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh Cavabdeh məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin giriş-çıxışının binanın həyətinə açılmasının qadağan edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. Hər iki iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçılar ünvan 2 ünvanında “xxxx” MTK tərəfindən inşa edilmiş binanın sakinləridirlər. Qeyd olunan ünvanda “xxxx” MTK tərəfindən inşa edilmiş 16-18 mərtəbəli yaşayış binasının təsdiq edilmiş texniki pasportu və digər müvafiq tikinti-texniki icazə sənədlərinə əsasən binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən qeyriyaşayış sahələrinin giriş-çıxışı binanın həyət tərəfindən deyil, blok tərəfindən nəzərdə tutulmuşdur. Bir müddət əvvəl cavabdeh sakinlərlə ciddi mübahisələrinə və sakinlərin qəti narazılıqlarına baxmayaraq, “necəsə” özünə məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin giriş-çıxışını küçə tərəfdən deyil, binanın həyəti tərəfdən açmağa “müvəffəq oldu” və orada stomatoloji klinika açdı. Həmin klinika uşaqların oyun meydançasının düz yanında olmaqla, uşaqların normal oyun oynamasına maneə yaradır. Bununla bağlı dəfələrlə cavabdehlə aralarında mübahisələr yaranmış, hazırda da davam etməkdədir. Cavabdeh bu layihəsini uğurla həyata keçirdiyindən ilhamlanaraq onun yanında olan qeyri-yaşayış sahəsini də alaraq, hazırda aidiyyəti dövlət qurumlarının da “dəstəyi” və “köməyi” ilə onun da giriş-çıxışını həyətə açmağı planlayır və bu yöndə artıq aktiv hərəkətlərə başlamışdır. Bu hərəkətlər isə açıq-aşkar sakinlərin konstitusion hüququ olan mülkiyyət hüquqlarının pozulması ilə nəticələnir. Belə ki, cavabdeh tərəfindən müvafiq qanunvericiliyə uyğun olmayaraq, onların istəyi və razılığı olmadan qeyri-yaşayış sahəsinin giriş-çıxışının sakinlərin ümumi mülkiyyətində olan binanın həyətinə açılması onların və uşaqların həyətdən normal şəkildə istifadə etməsinə, həyətə düşüb normal gəzmək, oynamaq və sair bu kimi hüquqlarının pozulmasına səbəb olmaqla, həyəti cavabdeh və onun kimi digər qeyri-yaşayış sahəsi alanların “şəxsi biznes məkanına” çevirəcək ki, bu da yolverilməzdir. Xüsusilə nəzərə alınmalıdır ki, həmin sahə sakinlərin uşaqlarının oyun meydançası olan ərazini də əhatə edir. Lakin, məlum olduğu kimi həmin bina sakinlərinin hamısının bu və ya digər səbəbdən hazırkı ərizə ilə çıxış etmək imkanı yoxdur. Bu hal isə mülki qanunvericilikdə çox mükəmməl qaydada tənzimlənmişdir. Yuxarıda qeyd edilənlərdən də göründüyü kimi, hazırkı ərizə ilə məhkəməyə müraciət edən iddiaçılar çoxmənzilli binanın mülkiyyətçiləri kimi həm də bütün digər mülkiyyətçilərin xeyrinə ümumi mülkiyyətdə olan sahələrin qorunmasını təmin etməyə çalışırlar ki, bu da istinad olunan normaların tələblərinə tam uyğundur. Əvvəldə də bildirdikləri kimi binanın orijinal texniki pasportu və digər müvafiq tikinti-texniki icazə sənədlərində sözügedən binanın bütün qeyriyaşayış sahələrinin giriş-çıxışları binanın blok tərəfindən nəzərdə tutulmuşdur. Bununla bağlı, tərəflərindən hazırda cavabdehə məxsus analoji qeyri-yaşayış sahəsinin əvvəlki mülkiyyətçisinə məxsus texniki pasport da təqdim edilir. Həmin texniki pasporta vizual baxmaq kifayətdir ki, müəyyən edilsin ki, həqiqətən də onların dedikləri əsaslıdır və girişçıxışlar məhz blokdan nəzərdə tutulmuşdur. Hazırkı halda isə cavabdeh qanunsuz və əsassız olaraq, özünə məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin giriş-çıxışını həyət tərəfdən açmağa səy göstərir. Halbuki binanın həyəti ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə, yəni iddiaçılara məxsusdur. Cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsinin giriş-çıxışını həyət tərəfdən etməsi bütün bina sakinlərinə məxsus həyətin onların istifadəsində olan hissəsinin azaldılmasına və onların yuxarıda sadaladıqları məhrumiyyətlərlə üzləşməsinə gətirib çıxaracaq ki, bu da qanuna zidd olmaqla, onların sakinlərə məxsus binanın həyətindən normal istifadə etmək hüquqlarını pozmaqdadır. Çoxmənzilli binada ümumi mülkiyyətin azaldılmasına yalnız binanın bütün sahə mülkiyyətçilərinin razılığı ilə yol verilir.
8. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən keçirilən yerində müayinə zamanı müəyyən olunmuşdur ki, cavabdeh Cavabdeh mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsindən binanın həyətə baxan tərəfindən giriş-çıxış qapısı qoyulması üçün pəncərədən qapı yeri açılmış və sonradan hörülmüşdür. Bina sakinlərinin bildirdiyinə görə binanın baş tərəfində olan qeyri-yaşayış sahəsində stomatoloji klinika fəaliyyət göstərir. Həmin klinika cavabdehə məxsusdur. Klinikaya binanın blokundan daxil olmaq mümkündür. Bundan əlavə klinikadan binanın həyətinə giriş-çıxış qapısı da qoyularaq dəmir qəfəslə əhatələnmişdir. Iddiaçıların və müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxsin nümayəndəsi və vəkili vəkil4 bildirmişdir ki, cavabdeh, iddiada qeyd edilən, təmiri başa çatmamış qeyri-yaşayış sahəsindən binanın həyətinə birbaşa giriş-çıxış üçün qapını pəncərədən açmaq istəyir və bununla bağlı addımlar atır. Obyektin giriş-çıxışının binanın həyətindən açılması sakinlərin həyətə düşüb normal gəzmək, uşaqların oynamaq və sair bu kimi hüquqlarının pozulmasına səbəb olacaq. Xüsusilə nəzərə alınmalıdır ki, həmin sahə sakinlərin uşaqlarının oyun meydançası olan ərazini də əhatə edir. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri PHŞ-nin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinin mütəxəssisi XXX bildirmişdir ki, layihə sənədinə əsasən açılacaq obyektin olduğu hissədə qapı deyil, pəncərə qoyulması nəzərdə tutulmuşdur. Verilən suala cavab olaraq bildirmişdir ki, çoxmərtəbəli yaşayış binasının layihəsindən görünür ki, binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış sahələrinə giriş-çıxış binanın həyəti tərəfdən deyil, blok tərəfdən nəzərdə tutulmuşdur.
9. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin ## #### 2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim A.Sultanova-Məmmədova) iddialar təmin edilməklə, cavabdeh Cavabdeh ona məxsus ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin giriş-çıxışının binanın həyətinə açılmasının qadağan edilməsi qət edilmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçılar “xxxx” MTK tərəfindən inşa edilən, ünvan 2 ünvanında yerləşən binanın sakinləridirlər. Həmin binanın birinci mərtəbəsində cavabdehə məxsus qeyri-yaşayış obyekti mövcuddur.
11. Hazırkı mübahisənin mahiyyətini cavabdeh Cavabdeh tərəfindən özünə məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin giriş-çıxışını küçə tərəfdən deyil, binanın həyəti tərəfdən açması təşkil edir.
12. Iş materiallarına əlavə edilmiş çoxmərtəbəli yaşayış binasının təsdiq edilmiş layihəsindən açıq-aşkar görünmüşdür ki, binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış sahələrinə giriş-çıxış binanın bloku tərəfindən nəzərdə tutulmuşdur. Qeyri-yaşayış sahələrindən binanın həyətinə ayrıca giriş-çıxışın açılması nəzərdə tutulmamışdır.
13. Birgə iddiaçılar və müstəqil iddia irəli sürən üçüncü şəxs cavabdehə məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin giriş-çıxışının binanın həyətinə açılmasının qadağan edilməsini tələb edir.
14. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 35.3-cü maddəsinə əsasən çoxmənzilli binada ümumi mülkiyyətin azaldılmasına yalnız həmin binanın yenidən qurulması yolu ilə binanın bütün sahə mülkiyyətçilərinin razılığı ilə yol verilir.
15. Belə olduğu halda, məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh Cavabdeh ona məxsus ünvan 5 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin giriş-çıxışının binanın həyətinə açılması qadağan edilməlidir.
16. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152, 157, 213-cü, Mənzil Məcəlləsinin 35, 37-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
17. Cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi, Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC-nin iddia ərizəsinin baxılmamış saxlanılması barədə qərardad və iddiaçılar iddiaçı5, iddiaçı4, iddiaçı3, iddiaçı2, iddiaçı6, iddiaçı9, iddiaçı1, iddiaçı8 və iddiaçı7 iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
18. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsi qətnaməsində hüquqi mövqeyini Mənzil Məcəlləsinin 35.3-cü maddəsinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Qanunun bu norması hazırkı mülki mübahisəyə münasibətdə tətbiq edilə bilməz, ona görə ki, cavabdehin xüsusi mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinin girişçıxışının binanın həyətinə açılması həmin çoxmənzilli binada ümumi mülkiyyətin azalması ilə nəticələnmir, yalnız oradan istifadə edilməsindən ibarətdir. Bundan başqa, məhkəmə nəzərə almamışdır ki, Mənzil Məcəlləsinin 35.5-ci maddəsində müəyyən edilmişdir ki, çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi digər şəxslərin məhdud istifadə hüququ ilə yüklü edilə bilər. Hazırkı mülki mübahisə ilə bağlı Mülki Məcəllənin 152.5-ci maddəsində nəzərdə tutulan şərtin əlamətləri də mövcud deyildir. Beləliklə, yuxarıda şərh edilən fakt və hallarla iddia ərizəsinin təmin edilməsi üçün hüquqi əsas mövcud deyildir. Bu səbəbə görə də birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qanuni və əsaslı sayıla bilməz. Bundan başqa, müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs qismində işə qoşulmuş Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC-nin hüquqi şəxs qismində dövlət qeydiyyatına alınması, bununla da, mülki prosessual hüquq qabiliyyətinə malik olması, onun hansı hüququnun və ya qanunla qorunan mənafeyinin müdafiə edilməsindən ötrü məhkəməyə hazırkı iddia ərizəsi ilə müraciət etməsi, bununla bağlı subyektiv hüququnun olması barədə mülki işdə heç bir sübut mövcud deyildir. Fiziki şəxslər olan iddiaçıların iddia tələbinin predmeti və əsası ilə müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC-nin iddia tələbinin predmeti və əsası eynilik təşkil edir. Belə vəziyyətdə Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC-nin mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürən üçüncü şəxs qismində işdə iştirak etməsi MPM-in 55.1ci maddəsinin məna və məzmununa uyğun deyildir. Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC qanunla müəyyən edilmiş qaydada mülki prosessual hüquq qabiliyyətinə malik hüquqi şəxs sayılarsa, onda MPM-in 51.1-ci maddəsinə müvafiq olaraq, o, işdə müştərək iddiaçı qismində iştirak edə bilərdi. Lakin mülki işdə Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC-nin hüquqi şəxs qismində dövlət qeydiyyatına alınmasını təsdiq edən heç bir sübut olmadığına görə MPM-in 152.1 və 152.1.2-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olaraq, onun iddia ərizəsi məhkəmənin icraatına qəbul edilməməli, geri qaytarılmalı idi. Ancaq, artıq icraata qəbul edildiyinə görə Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC-nin mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürən üçüncü şəxs qismində iddia ərizəsinin baxılmamış saxlanılması barədə qərardad qəbul edilməli idi. Barəsində mübahisə gedən qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi ünvanda yerində müayinə keçirilən zaman mübahisənin həllindən ötrü DƏDKR PHŞ-nin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinin mütəxəssisinin şifahi məsləhətinə sübut qismində istinad edilmişdir. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran hallarla bağlı məhkəməyə təqdim edilə bilən sübut növlərinin müəyyən edildiyi MPM-in 76-cı maddəsində “mütəxəssis rəyi” adlı sübut növü nəzərdə tutulmamışdır. Mülki iş üzrə müvafiq ekspertiza təyin edilməmiş və qoyulan suallar üzrə ekspert rəyi alınmamışdır. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi qənaəti əsaslandırmaq üçün ekspert rəyinə deyil, mütəxəssisin şifahi məsləhətinə sübut qismində istinad etmişdir. Işdə olan Yasamal RIHB-nin müavininin cavabdehə ünvanlanmış ## ###### 2024-cü il tarixli cavab məktubundan görünmüşdür ki, sakinlərin ümumi istifadəsində olan blokdan girişin ləğv edilməsinə və qeyri-yaşayış sahəsinə müstəqil giriş-çıxışın təşkil edilməsi üçün mövcud vitrin pəncərəsinin dəyişdirilərək yerində giriş qapısı olan yeni vitrin-girişin quraşdırılmasına Yasamal RIH etiraz etmir. Bu hüquq verən sənədlə təsdiq edilmişdir ki, cavabdeh xüsusi mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinə müstəqil giriş-çıxışın açılmasını özbaşına deyil, tikinti norma və qaydaların riayət etməklə rayon icra hakimiyyətinin icazəsi əsasında həyata keçirir. Ona görə də cavabdeh tərəfindən göstərilən ünvanda qeyri-yaşayış sahəsinə müstəqil giriş-çıxış açması qanunsuz sayıla və qadağan edilə bilməz. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən təyin edilmiş məhkəmə tikintiekspertizası üzrə Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ####### 2025-ci il tarixli texniki 19. ekspert rəyinə əsasən “xxxx” MTK-nın təsdiq edilmiş layihə sənədlərində ünvan 2 ünvanında yerləşən, Cavabdeh xüsusi mülkiyyətində olan həmin ünvandakı qeyri-yaşayış sahəsində binanın həyətinə giriş-çıxış üçün qapının açılmasının nəzərdə tutulmadığı, sözügedən qeyriyaşayış sahəsinə giriş-çıxışın layihə sənədlərində binanın ümumi dəhlizindən (blokdan) nəzərdə tutulduğu müəyyən edilmişdir. Yaşayış binasının təsdiq edilmiş layihə sənədlərinə əsasən cavabdeh tərəfindən inşa edilmiş yeni qapının yaşayış kompleksinin həyətyanı sahəsinə doğru açıldığı müəyyən edilmişdir.
20. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim M.Rüstəmlinin sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər G.Axundova və F.Qasımov) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
21. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçılar ünvan 2 ünvanında yerləşən binanın sakinləridirlər. Həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi əsasında Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC yaradılmışdır.
22. Cavabdeh binanın birinci mərtəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisidir və həmin sahəyə giriş-çıxış layihə sənədlərində binanın ümumi dəhlizindən (blokdan) nəzərdə tutulmuşdur.
23. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinin yoxlanılması məqsədilə iş üzrə məhkəmə tikintitexniki ekspertizası təyin edilmiş və Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ####### 2025-ci il tarixli ekspert rəyi verilmişdir.
24. Iş materiallarından müəyyən edilmişdir ki, cavabdeh binanın divarında söküntü işi apararaq ümumi həyətə açılan pəncərəni qapı ilə əvəz etmiş, əlavə olaraq pilləkən konstruksiyası inşa etmişdir.
25. Cavabdeh bununla bağlı mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 tərəfindən ona ünvanlanmış ## ###### 2024-cü il tarixli məktuba istinad etsə də, həmin məktubda binanın yükdaşıyan konstruksiyalarına və fasad elementlərinə toxunulmaması tapşırılmışdır.
26. Bundan başqa, qanunvericiliyə əsasən binanın həyəti ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə məxsus olduğundan həyətin ərazisinin azalması ilə nəticələnən işlərin görülməsi barədə qərar mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 razılığı əsasında deyil, mülkiyyətçilərin razılığı əsasında həyata keçirilə bilər.
27. Göründüyü kimi, binanın layihə sənədlərində nəzərdə tutulmadığı halda, cavabdehin qanunsuz olaraq yaşayış kompleksinin həyətyanı sahəsinə doğru yeni qapı açması sahə mülkiyyətçilərinin çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına sahiblik, ondan istifadə ilə bağlı qanunla qorunan hüquqlarının məhdudlaşdırılmasına gətirib çıxarır.
28. Apellyasiya kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iş materiallarına əlavə edilmiş sənədlərdən müəyyən edilir ki, Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC qeyri-kommersiya hüquqi şəxslərin dövlət reyestrində ## ###### 2024-cü il tarixində qeydiyyata alınmışdır. Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC tərəfindən hazırkı iş üzrə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürən üçün şəxs qismində iddia ərizəsi verilməsi mülki-prosessual qanunvericiliyin tələblərinə zidd deyil. Belə ki, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürən üçüncü şəxslər işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər bir tərəfə (hazırkı iş üzrə cavabdehə) qarşı iddia irəli sürməklə işə qarışa bilərlər.
29. O da qeyd edilməlidir ki, Mənzil Məcəlləsinin müddəalarına görə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinin vəzifələrindən biri də sahə mülkiyyətçilərinin çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına sahiblik, ondan istifadə hüquqlarının həyata keçirilməsini çətinləşdirən və maneçilik törədən üçüncü şəxslərin hərəkətlərinin qarşısının alınması və ya bu kimi hərəkətlərə son qoyulması üçün zəruri tədbirlər görməkdir. Hazırkı iddia tələbinin həm sahə mülkiyyətçiləri, həm də MMMC tərəfindən üçüncü şəxs qismində irəli sürülməsi qanunvericiliyin tələblərinə zidd deyil.
30. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini Mülki Məcəllənin 152, 222, 1096, 1098-ci, Mənzil Məcəlləsinin 35, 119, 122, 123-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri:
31. Cavabdeh Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi, iş üzrə yeni qərar qəbul edilməsi və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılması barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
32. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən Mülki Prosessual Məcəllənin 50.3, 54.1, 372.1, 372.7-ci maddələrinin tələbləri pozulmuşdur.
33. Belə ki, iş üzrə iddiaçıların tələbinin yönəldiyi cavabdeh iddia tələbinin predmetini təşkil edən ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi olmadığından ona qarşı həmin iddia qaldırıla bilməzdi. Məhkəmə kollegiyası Mülki Prosessual Məcəllənin tələblərini pozmuş, işə baxarkən cavabdeh qismində cəlb edilmiş Cavabdeh iddiaya cavab verməyən şəxs olmasını müəyyən etməmiş və əsl olmayan cavabdehi əsl cavabdehlə əvəz etməmişdir. Məhkəmə araşdırması zamanı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdeh Cavabdeh mülkiyyətində olub-olmaması barədə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidmətindən müvafiq arayış alınmamışdır. Hətta birinci instansiya məhkəməsində üçüncü şəxs qismində məhkəməyə cəlb edilmiş Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri PHŞ * saylı Bakı Ərazi Idarəsinin mütəxəssisi XXX məhkəmə iclasına gələrkən mübahisə edilən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi barədə məhkəməyə hər hansı bir məlumat verməmiş, məhkəmə iclasında texniki məsələlər barədə izahatlar vermişdir. Halbuki, o, nümayəndə olaraq iştirak etdiyi iş üzrə təmsil etdiyi orqanda mövcud olan daşınmaz əmlaka dair müvafiq sənədlər üzrə həmin əmlakın cavabdeh qismində məhkəməyə cəlb edilmiş Cavabdeh mülkiyyətində olmadığını bildirməli idi. Məhkəmə iddiaçılar tərəfindən təqdim olunmuş ünvan 2 ünvanda yerləşən sahəsi 155 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh mülkiyyətində olmasına dair Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən verilmiş Çıxarışa əsasən onun həmin əmlakın mülkiyyətçisi olması qənaətinə gəlmiş və onu cavabdeh kimi qəbul etmişdir. Halbuki, iddiaçıların iddia qaldırdıqları vaxtdan xeyli əvvəl, yəni 2024-cü ilin mart ayından həmin əmlak başqa şəxsin mülkiyyətində olmuşdur. Belə ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən ********** qeydiyyat nömrəli ## #### 2024cü il qeydiyyat tarixli Çıxarışa əsasən ünvan 3 ünvandakı 155 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin X1 mülkiyyətində olması göstərilir. Göründüyü kimi giriş-çıxış məsələsi mübahisə edilən qeyri-yaşayış sahəsi başqa şəxsin mülkiyyətində olduğundan məhkəmələr tərəfindən cavabdeh qismində mülkiyyətçi olmayan şəxsə aid qəbul edilmiş məhkəmə qərarı əsassız olmaqla yanaşı icrası mümkün olmayan qərardır.
34. Kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 414.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yazılı icraat qaydasında baxılmışdır.
35. Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs MMMC kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verərək, şikayətin təmin olunmaması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, iş materialları ilə təsdiq edilmişdir ki, iş üzrə iddiaçılar və üçüncü şəxs tərəfindən iddia ərizəsi təqdim edilən zaman mübahisəli qeyriyaşayış36.sahəsi dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışa əsasən cavabdeh Cavabdeh mülkiyyətində olmuşdur. Məhkəmə də məhz iddiaçılar tərəfindən təqdim edilmiş rəsmi dövlət reyestr sənədinə əsaslanaraq onu cavabdeh kimi qəbul etmişdir. Iş materiallarında olan Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri PHŞ * saylı Bakı Ərazi Idarəsinin ## ###### 2024-cü il tarixli sorğuya cavab məktubundan da görünmüşdür ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh Cavabdeh adına qeydiyyata alınmışdır və həmin tarix üçün mülkiyyətində olmuşdur. Qeyd edilən məktub iddiaçıların vəkili tərəfindən verilmiş sorğu əsasında əldə edilmiş və həmin sənədə uyğun olaraq da iddia ərizəsi hazırlanaraq məhkəməyə ünvanlanmışdır. Məhkəmə heç bir prosessual pozuntu olmadığından işi icraata qəbul edərək yekun məhkəmə aktı qəbul etmişdir. Cavabdeh həm birinci instansiya məhkəməsində, həm də apellyasiya məhkəməsində iştirak etmiş, əmlakın özgəninkiləşdirilməsi faktını proses zamanı məhkəməyə bildirməmiş, özünü mübahisəli münasibətin subyekti kimi aparmışdır. Əgər əmlak həqiqətən də iddia qaldırılmamışdan əvvəl özgəninkiləşdirilmişdirsə, cavabdeh bunu məhkəməyə bildirməli, müvafiq sübut təqdim etməli və lazımi vəsatət qaldırmalı idi. Cavabdehin yuxarıda qeyd edilən halları kassasiya mərhələsində arqument kimi istifadə etməsi prosessual hüquqlarından sui-istifadə kimi qiymətləndirilməlidir.
Kassasiya baxışının hədləri:
37. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
38. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi cavabdeh tərəfindən bütövlüklə mübahisələndirildiyindən, hazırkı kassasiya baxışının predmetini həmin qətnamənin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkil edir.
Tətbiq edilən hüquq:
39. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60-cı maddəsinin 1-ci hissəsinə əsasən hər kəsin hüquq və azadlıqlarının məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir.
40. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 9.1-ci maddəsinə əsasən ədalət mühakiməsi çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirilir. 9.3-cü maddəsinə əsasən hakim bütün hallarda prosesin çəkişmə prinsipini təmin etməli, öz qərarını yalnız tərəflərin çəkişmə prinsipinə əsasən müzakirə etdiyi dəlillərlə, onların verdiyi izahatlarla, sənədlərlə əsaslandırmalıdır. 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 47.1-ci maddəsinə əsasən işdə iştirak edən şəxslər, prosessual qanunvericiliklə onlara verilmiş prosessual hüquqlardan vicdanla istifadə etməyə borcludurlar. 76.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. 76.2-ci maddəsinə əsasən bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 416.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. 417.1.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
41. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
42. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən cavabdehin apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun araşdırma aparılmış və səlahiyyətləri çərçivəsində işdə olan sübutlara hüquqi qiymət verilməklə, yekun nəticəyə gəlinmişdir. Məhkəmə kollegiyası həmin əsaslandırma ilə tam razılaşır.
43. Kassasiya şikayətinin dəlilləri üzrə məhkəmə kollegiyası ilk olaraq qeyd edir ki, cavabdeh apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi hüquq normalarının pozulmasını iddia etmir. Onun kassasiya şikayətinin dəlili ondan ibarətdir ki, mübahisələndirilən qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehin mülkiyyətində olmadığı üçün iddia tələbə cavab verməli olmayan şəxsə qarşı verilmişdir.
44. Kassasiya şikayətinin dəlilini məhkəmə kollegiyası əsassız hesab edir.
45. Bu səbəbdən ki, cavabdeh nə birinci, nə də ki, apellyasiya instansiyası məhkəmələrində mübahisələndirilən sahənin onun mülkiyyətində olmamasını bildirməmişdir. Halbuki, kassatorun hazırkı şikayətinə əlavə etdiyi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən mübahisələndirilən qeyri-yaşayış sahəsi ## #### 2024-cü il tarixdən X1 mülkiyyəti kimi dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Iddia ərizəsi ilə Cavabdeh qarşı ## ###### 2024-cü il tarixdə birinci instansiya məhkəməsinə verilmişdir.
46. Əksinə, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsindən verilmiş apellyasiya şikayətində cavabdeh daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa istinad etməklə, ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 155 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh mülkiyyətində olmasını bildirmişdir.
47. Göründüyü kimi, cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsini özgəninkiləşdirməsini məhkəmədən gizlətmişdir. Odur ki, hazırda bu hala istinad etməklə, apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvini tələb etməklə, cavabdeh prosessual hüquqlarından vicdansızcasına istifadə etməyə cəhd edir ki, bu Mülki Prosessual Məcəllənin 47.1-ci maddəsində qadağan olunmuşdur.
48. Digər tərəfdən qeyd olunmalıdır ki, hazırkı iddia ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsinin giriş-çıxışının binanın həyətinə açılmasının cavabdehə qadağan edilməsi ilə bağlıdır.
49. Işin faktiki hallarını araşdıran məhkəmələr müəyyən etmişlər ki, qeyd olunan girişçıxışın açılmasına məhz cavabdeh cəhd etmişdir. Bu halı cavabdeh nə birinci, nə də ki, apellyasiya məhkəməsində mübahisələndirməmiş, əksinə iddiaya etiraz və məhkəmə aktlarından şikayət etməklə, faktiki olaraq bunu etiraf etmişdir.
50. Belə olan halda, qeyri-yaşayış sahəsinin kimin mülkiyyətində olmasından asılı olmadan, iddiaçıların qadağan edilməsi xahiş olunan hərəkətlər məhz cavabdeh tərəfindən həyata keçirildiyindən, iddianın buna cavab verməli olmayan şəxsə qarşı verilməsinə dair kassasiya şikayətinin dəlili əsassızdır.
51. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə tam razılaşaraq hesab edir ki, həmin məhkəmə hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir. Kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassızdır, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün qanuni əsas deyildir.
52. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416-417, 419, 421-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Cavabdeh Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.