Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-527/2026 30.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə QƏRARI (Açar sözlər: alğı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Babayev Zəki Baba oğlu (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı “alğı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsi” tələbinə dair iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh cavabdeh2 (vəkil vəkil1) tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə ## ##### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları:
1. Şəki şəhər XDS İcraiyyə Komitəsinin ## ##### 1989-cu il tarixli, * nömrəli qərarına əsasən, cavabdeh2 Şəki şəhərin 4-cü kvartalında üç otaqlı ev tikmək üçün 600 kv.m torpaq sahəsi verilmişdir.
2. Nüyvərov Salman İlyas oğlu (cavabdeh2 atası), cavabdeh1 (cavabdeh2 bacısı) və X3 (iddiaçının atası) iştirakları ilə ## ##### 2002-ci il tarixdə tərtib edilmiş və həmin tarixdə notariat qaydada təsdiqlənmiş aktda qeyd olunmuşdur ki, Şəki şəhər XDS İcraiyyə Komitəsinin ## ##### 1989-cu il tarixli * nömrəli qərarına əsasən cavabdeh2 şəhərin 4-cü kvartalında ev tikmək üçün 600 kv.m. torpaq sahəsi verilmiş, həmin torpaq sahəsi üzərində kürsüyə qədər bünövrə qoyulmuşdur. cavabdeh2 hazırda Rusiyada olduğundan onun adına olan həmin sahənin satılması üçün atası Salman Nüyvərova razılıq vermişdir. Nüyvərov Salman İlyas oğlu da həmin 600 kv.m. torpaq sahəsini qonşusu Vaqif Əliyevə satmaq istəyir. Odur ki, hər iki tərəfin razılığı ilə Vaqif Əliyev həmin torpaq sahəsi üçün Salman Nüyvərova 1.200 ABŞ dollarını verərək, həmin torpaq sahəsini özünün torpaq sahəsinə birləşdirmişdir. Əgər Salman Nüyvərov və yaxud oğlu gələcəkdə həmin torpaq sahəsi üzrə hər hansı bir tələb və yaxud imtina edərsə, onda verilmiş 1.200 ABŞ dollarının iki mislini qaytarmağa borcludur, Vaqif Əliyev həmin torpaq sahəsini gələcəkdə rəsmiləşdirdikdən sonra isə bu tələb öz qüvvəsini itirir. Aktda göstərilən 1.200 ABŞ dollarını oğlu Tacəddinin əvəzinə onun razılığı ilə Salman Nüyvərov qızı Yaqutun iştirakı ilə almış və gələcəkdə baş verə biləcək bütün mübahisələrə cavabdehlik daşıyır. Aktın doğruluğunu Salman Nüyvərov, cavabdeh1 və Vaqif Əliyev öz imzaları ilə təsdiq etmişlər.
3. cavabdeh2 tərəfindən əl yazısı ilə yazılmış və tarix göstərilməmiş iltizamda ona məxsus olan 600 kv.m. torpaq sahəsinin Vaqif Əliyevə satılmasına etiraz etmədiyi qeyd olunur.
4. X3 ##.##.2021-ci il tarixində vəfat etmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları. Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
5. İddiaçı İddiaçı (bundan sonra iddiaçı) nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 (bundan sonra cavabdeh, yaxud ad, soyadı) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh cavabdeh2 ilə iddiaçının mərhum atası X3 arasında Şəki şəhərinin 4-cü kvartalında yerləşən 600 kv.m. torpaq sahəsinin ## ##### 2002-ci il tarixində edilmiş alğı-satqısına dair müqavilənin bağlanmış hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
6. İddia tələbi işin yuxarıda qeyd olunan hallarına istinad etməklə onunla əsaslandırılmışdır ki, təxminən 2002-ci ildə cavabdeh2 iddiaçının mərhum atası Vaqif Əliyevə müraciət edərək ona ayrılmış torpaq sahəsini satmaq istədiyini bildirmiş, əgər imkanı varsa həmin torpaq sahəsini almasını təklif etmişdir. İddiaçının atası da, onun təklifini qəbul etmiş və həmin torpaq sahəsinin 1.200 ABŞ dollarına alğı-satqı edilməsinə razılaşmışlar. Həmin vaxt torpağın sənədləri olmadığından alğı-satqının rəsmiləşdirilməsi mümkün olmamışdır. Daha sonra, cavabdeh2 şəxsi işləri ilə əlaqədar Rusiya Federasiyasına getmiş və gedərkən torpaq sahəsinin iddiaçının mərhum atası Vaqif Əliyevə satılmasına razı olması barədə iltizam vermişdir. Bundan sonra, ## ##### 2002-ci ildə hazırkı iş üzrə cavabdehlərin mərhum atası Salman Nüyvərov, cavabdeh1 və iddiaçının mərhum atası Vaqif Əliyev arasında torpaq sahəsinin alğı-satqısına dair akt bağlanmış və həmin akt notarial qaydada təsdiq edilmişdir. Həmin tarixdən torpaq sahəsi onların istifadəsinə verilmiş və bu günə kimi də mübahisəsiz qaydada tərəflərindən istifadə edilmişdir. Keçən müddət ərzində dəfələrlə cavabdeh2 müqavilənin rəsmiləşdirilməsi barədə müraciət edilsə də, hər dəfə “onsuz da biz həmin torpağı sizə satmışıq deyərək” rəsmiləşdirməkdən yayınmışdır. İddiaçının atası Vaqif Əliyev ## ##### 2021-ci ildə kəskin respirator çatışmazlığı səbəbindən ölmüşdür. Bundan sonra, iddiaçı mərhum atasının vərəsəsi qismində tanınmış və ona qanun üzrə vərəsəlik hüququ haqqında şəhadətnamə verilmişdir. Daha sonra, iddiaçı tərəfindən cavabdeh2 alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması təklif edilsə də, müqavilə bağlamaqdan yayınmışdır. 2002-ci ildən etibarən həmin torpaq sahəsi onların istifadəsində olmuş və heç bir şəxsin buna hər-hansı bir etirazı olmamışdır.
7. Məhkəmə iclasında iddiaçı izahat verərək bildirmişdir ki, evin alğı-satqısını rəsmiləşdirməməsinin səbəbi, o zaman evin sənədlərinin hazırlanmasının çətin olması idi. Lakin hazırda həmin sənədləşmələri etmək rahatdır. İş materiallarından da göründüyü kimi, onlar arasında alğı-satqı əqdi imzalanmışdır. Onlar arasında alğı-satqıya razı olmaq barədə qəbz yazılaraq imzalanıb. Sonradan, cavabdeh imzanın ona aid olmadığını deyib. Lakin cavabdeh torpağın satıldığı barədə məlumatlı idi. Cavabdeh özü də etiraf edib ki, o, 2005-ci ildə Rusiyadan gəlib və bu zaman əmlakın satıldığından məlumatlı olub. Cavabdehin özünün də bunu etiraf etməsindən və alğı-satqı aktından görünür ki, cavabdehlər həqiqətən də alğısatqı barədə razılaşmışlar. Keçən müddət ərzində cavabdeh buna etiraz etməyib.
8. Məhkəmə iclasında cavabdeh cavabdeh2 iddia tələbinə etiraz edərək izahatında bildirmişdir ki, atası xəstə olduğundan və özünün imkanı zəif olması səbəbindən Rusiyaya işləmək üçün gedib. 2005-ci ildə atası vəfat edəndə Rusiyadan Azərbaycana qayıdıb. Gələndən sonra eşidib ki, evi satıblar. O bunu eşidib məhkəməyə müraciət etmək istəsə də, ailə üzvləri qoymamışlar. O, məhkəməyə müraciət etməməsinin səbəbini belə izah etmişdir ki, bu müddət ərzində qarşı tərəfi gözləmiş, aralarında razılığa gələ biləcəklərini fikirləşmişdir. Daha sonra, “Asan Xidmət”dən çıxarış almaq üçün getmişdir. Lakin sonradan ona deyiblər ki, torpağın üstündə pul var, həmçinin torpaqda sürüşmə var. Həmin torpaq sahəsi üzərində ev yoxdur. O, Rahibin oğlunu tanımır. 1993-cü ildə Rusiyaya getmiş, 1996-cı ildə anasının, 2005ci ildə isə atasının vəfat etməsi səbəbi ilə Azərbaycana gəlib. 1.200 dolları atası ilə bacısı alıb. Torpaqdan hal-hazırda qarşı tərəf istifadə edir. Evin qapısının yerini da onlar dəyişiblər.
9. Məhkəmə iclasında şahid qismində dindirilmiş Əliyev İlqar Məmmədcəfər oğlu ifadə verərək bildirmişdir ki, Rahib onun qardaşı oğludur. Cavabdehin torpaq sahəsi onların torpaq sahəsinə bitişikdir. Bir müddət sonra makler həmin torpağın satıldığını bildirdi. Onlar razılaşdıqdan sonra müəyyən olundu ki, torpaq sahəsi Tacəddinin adınadır. Atası Tacəddinin razılığının rəsmi qaydada alınmasını təmin edəcəyini bildirərək notariusun iştirakı ilə alğı-satqı etmişlər.
10. Məhkəmə iclasında şahid qismində dindirilmiş X1 ifadə verərək bildirmişdir ki, iddiaçı və cavabdeh onun qonşusudur. Tacəddinin atası Salman ona torpaq sahəsinin satmaq istədiyini demişdir. Səbəbini soruşduqda isə Salman ona onsuz da evin dağıldığını və uşaqların da Rusiyada olduğunu bildirmişdir. O, da əmlakın satıldığını İlqara bildirib. Sonradan evin satıldığını eşitmişdir.
11. Şəki Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra birinci instansiya məhkəməsi) e-*(***)- ***/**** nömrəli, ## ### 2024-cü il tarixli (hakim Elşən Vəliyev) qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir.
12. Birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, iddiaçı iddia ərizəsində cavabdeh2 ilə Vaqif Əliyev arasında alğı-satqı müqaviləsinin bağlanmasını, məhz bu səbəbdən cavabdeh2 tərəfindən iltizamın imzalanmasını bildirsə də, bu hallara dəlalət edə biləcək sübutları məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir.
13. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçının istinad etdiyi cavabdeh2 tərəfindən imzalanması göstərilən iltizam torpaq sahəsinin alğı-satqısı şərtlərini özündə əks etdirən müqavilə deyildir. Həmin ərizədə torpaq sahəsinin alğı-satqısının tərəfləri, torpağın satış qiyməti, müqavilənin müddəti, bu alğı-satqının hansı vaxtda notarial qaydada təsdiqlənməli olması və sair şərtlər göstərilməmişdir. Ona görə də həmin ərizə 0,06 ha torpaq sahəsinin alğısatqısı ilə bağlı cavabdeh2 ilə Vaqif Əliyev arasında bağlanmış sadə yazılı əqd kimi qəbul edilə bilməz.
14. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144.1, 152.1, 152.2, 152.5, 157.4, 324.1, 337.1, 337.2, 354.2, 359.1, 362.1, 362.2, 560.1, 567, 646.1, 648.1, 648.2-ci və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 76.1, 76.2, 119.1, 217.3, 217.4 və 233.3-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat:
15. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə apellyasiya şikayəti verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək, iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
16. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri iddia ərizəsinin dəlilləri ilə oxşar məzmunda olmuş, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, məhkəmə yalnız cavabdehin mövqeyini üstün tutmaqla kifayətlənmişdir. Məhkəmə iddiaçının (onun mərhum atasının) vicdanlı alıcı olmasını nəzərə almamış, onun qanunla qorunan mülkiyyət hüquqlarına qiymət verməmişdir. Eləcə də, məhkəmə cavabdehin niyə 2002-ci ildən bu günə kimi mülkiyyətində olan (əgər həqiqətən də, satmamışdırsa) torpaq sahəsinə hər-hansı bir iddia irəli sürmədiyini əsaslandırmamış, həmin xüsusatlara hüquqi qiymət verməmişdir.
17. Apellyasiya icraatında iş üzrə ekspertiza təyin edilmiş və müvafiq ekspert rəyi əldə edilmişdir. Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli, */*** nömrəli ekspert rəyi ilə müəyyən edilmişdir ki, ekspertizaya təqdim edilmiş, cavabdeh2 məxsus torpaq sahəsinin satılmasına etiraz etməməsi barədə razılıq ərizəsində “İmza: /cavabdeh2 /” əlyazmaları qarşısındakı imza – cavabdeh2 tərəfindən icra olunmuşdur.
18. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (bundan sonra apellyasiya instansiyası məhkəməsi) *(***)-****/**** nömrəli, # ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Elçin Hüseynov (sədrlik edən və məruzəçi) Zülfüqar Sadiqov və Əyyub Kərimov) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır
19. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, iddia tələbinin mahiyyətindən göründüyü kimi, tələb əqdin (alğı-satqı müqaviləsinin) bağlanmış hesab edilməsi barədədir. İddiaçı tələbinin faktik əsası kimi ona istinad edib ki, mərhum atası mübahisəli torpaq sahəsini alan zaman torpağın sənədləri hazır olmamış, torpağın pulunu tam olaraq ödəmişdir. Həmin torpaq sahəsini naturada təhvil almış, öz həyətyanı torpaq sahəsinə bitişdirmiş, 20 ildən artıq fasiləsiz olaraq torpaq sahəsinə sahiblik etmişlər. Bu illər ərzində cavabdeh həmin torpaq sahəsi barədə ona heç bir irad bildirməmişdir. İşə baxan birinci instansiya məhkəməsi bunları nəzərə almamışdır.
20. İddiaçı mübahisəli torpaq sahəsinin mərhum atasına məxsusluğunu bildirməklə, Şəki şəhərinin 4-cü kvartalında yerləşən 600 kv.m. torpaq sahəsinin ## ##### 2002-ci ildə alğısatqısına dair müqavilənin bağlanmış sayılmasını xahiş etmişdir.
21. İş materiallarından da göründüyü kimi, iddiaçının mübahisələndirdiyi torpaq sahəsi səlahiyyətli dövlət orqanı tərəfindən iş üzrə cavabdeh cavabdeh2 istifadəsinə verilməsinə baxmayaraq, nə torpaq islahatı zamanı, nə də ondan sonra cavabdehin mülkiyyətinə verilməmiş və sonuncunun torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınmamışdır.
22. Məhkəmə kollegiyasında araşdırma zamanı müəyyən edilmişdir ki, cavabdehin mərhum atası Salman Nüyvərov cavabdehin razılığı ilə Şəki şəhərinin 4-cü kvartalında yerləşən 600 kv.m. torpaq sahəsini iddiaçının atası Vaqif Əliyevə 1.200 ABŞ dolları qarşılığında satmış, Salman Nüyvərov və oğlu həmin torpaq sahəsinin mülkiyyət sənədlərini aldıqdan sonra Vaqif Əliyevin adına rəsmiləşdirəcəyi barədə öhdəlik götürmüşdür
23. İddiaçı tələbinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 335.2-ci maddəsinə (bu maddə ##.##.2005-ci il tarixli qanunla çıxarılmışdır) istinad etmiş və məhz həmin maddənin müddəalarına əsaslanmaqla cavabdehin atası tərəfindən iddiaçının atasına verilmiş mübahisəli torpaq sahəsinə dair alğı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab olunmasını tələb etmişdir.
24. Kollegiya qeyd etmişdir ki, mübahisəli torpaq sahəsi ilə bağlı iddiaçının atası və cavabdehin atası arasında imzalanmış akt daşınmaz əmlaka dair bağlanmış ikitərəfli əqd kimi qəbul edilə və müvafiq olaraq da onlarla bağlı Mülki Məcəllənin yuxarıda qeyd olunan maddələrinin müddəaları tətbiq edilə bilməz. Nə iddiaçının istinad etdiyi akt tərtib olunarkən mübahisə predmeti olan torpaq sahəsinin hüquqmüəyyənedici sənədləri mövcud olmuş, nə də hal-hazırda vardır. Yəni daşınmaz əşya olan torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnu iddiaçı tərəfə vermək üçün cavabdeh tərəfin həmin torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ olmamışdır və hal-hazırda da yoxdur. Bu fakt işin mübahisəsiz halı olmaqla qeyd olunan aktın (alğı-satqı müqaviləsinin) bağlanmış hesab edilməsini qəti olaraq istisna edir. Birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, qanunvericiliyin tələbinə əsasən daşınmaz əmlak, o cümlədən torpaq üzərində sərəncam verməklə bağlı əqdlər (alğı-satqı, bağışlama və sair) yazılı formada bağlanmalı, notariat qaydada təsdiqlənməli və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmalıdır. Qanunla müəyyən olunmuş forma tələblərinə riayət edilməməklə bağlanmış əqd etibarsızdır, yəni heç bir hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Məhkəmə bu mövqeyində də haqlı olmuşdur.
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 144.1, 324.1, 335, 355.1, 335.2, 394, 646.1, 648.1, 648.2-ci və Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 77, 217.3, 217.4-cü maddələrinə istinad etmişdir. Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat:
26. Qətnamədən iddiaçı (vəkil Nümayəndə) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsini xahiş etmişdir.
27. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, işə baxan məhkəmə kollegiyası iddiaçının (onun mərhum atasının) vicdanlı alıcı olmasını nəzərə almamış, onun mülkiyyət hüququna Konstitusiyanın 13 və 29-cu maddələri baxımından düzgün hüquqi qiymət verməmişdir. Məhkəmə kollegiyası keçirilmiş ekspertizanın rəyini nəzərə almamış, rəyə ümumiyyətlə qiymət verməmişdir.
28. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ######## 2025-ci il tarixli qərarı ilə (hakimlər İspəndiyar Şəfiyev (sədrlik edən) Əhməd Əhmədov və Vüqar Həsənov) iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilmiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilməsi qərara alınmışdır.
29. Kassasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyinə dair qeyd etmişdir ki, iddiaçının əsaslandığı, ## #### 2005-ci il tarixli Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə qüvvədən salınmış Mülki Məcəllənin 335-ci maddəsi ilə əqdin notariat formasına riayət edilməməsinin nəticələri müəyyən edilirdi. Həmin maddəyə əsasən, əgər tərəflərdən biri notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunan əqdi tamamilə və ya qismən icra etmişsə, digər tərəf isə əqdin notariat qaydasında təsdiqlənməsindən boyun qaçırırsa, əqdi icra etmiş tərəfin tələbi ilə məhkəmənin əqdi etibarlı saymaq ixtiyarı vardır. Bu halda əqdin sonradan notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb edilmir. Qeyd edilən maddə, forma şərtinə riayət edilməməsi səbəbindən etibarsız əqdlərin etibarlı hala gətirilməsini (konvalidasiyasını) nəzərdə tuturdu. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “S.Əliyevanın şikayəti üzrə” 2006-cı il ## ### tarixli Qərarında Mülki Məcəllənin 335-ci maddəsi ilə əlaqədar formalaşdırdığı hüquqi mövqeyinə əsasən əqdi icra etmiş tərəfin tələbi ilə məhkəmənin əqdi etibarlı hesab etməsi üçün mütləq aşağıdakı hallar mövcud olmalıdır: əqdin notarial təsdiqlənməsi qaydasına riayət edilməməsi əks tərəfin təqsiri ucbatından baş verməli; məhz əks tərəf əqdin notariat qaydasında təsdiqlənməsindən yayınmalı; əqdin özü qanuna zidd olmamalı və onun yazılı formada tərtib edilməsinə dair tələbə əməl edilmiş olmalıdır.
30. Tərəflərin torpaq sahəsinin alğı-satqısı barədə razılaşmalarını sübut etmək üçün iddiaçı tərəfindən təqdim olunan aktda torpaq sahəsinin iddiaçıya satıldığı qeyd olunmuşdur. Aktı cavabdehin atası və bacısı imzalamış, cavabdeh torpağın satılmasına razılığını yazılı şəkildə ifadə etmişdir. İşə baxmış apellyasiya instansiyası məhkəməsi də müəyyən etmişdir ki, cavabdehin mərhum atası Salman Nüyvərov cavabdehin razılığı ilə Şəki şəhərinin 4-cü kvartalında yerləşən 600 kv.m. torpaq sahəsini iddiaçının atası Vaqif Əliyevə 1.200 ABŞ dolları qarşılığında satmış, Salman Nüyvərov və oğlu həmin torpaq sahəsinin mülkiyyət sənədlərini aldıqdan sonra Vaqif Əliyevin adına rəsmiləşdirəcəyi barədə öhdəlik götürmüşdür. Lakin məhkəmə bununla yanaşı hesab edib ki, mübahisəli torpaq sahəsi ilə bağlı iddiaçının atası və cavabdehin atası arasında imzalanmış akt daşınmaz əmlaka dair bağlanmış ikitərəfli əqd kimi qəbul edilə və müvafiq olaraq da onlarla bağlı Mülki Məcəllənin yuxarıda qeyd olunan maddələrinin müddəaları tətbiq edilə bilməz.
31. Kassasiya kollegiyası bu mövqe ilə razılaşmayaraq qeyd etmişdir ki, həmin akt torpağın alğı-satqısı məzmununda tərtib olunmuşdur, alğı-satqı müqaviləsinin elementlərini (satıcının əşyanı alıcının mülkiyyətinə vermək, alıcının əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürməsi) kifayət qədər tam əks etdirir və başqa müqavilə öhdəliklərinin məzmununa uyğun müddəaları və şərtləri müəyyən etmir. Bu cür yazılı sənədin başlıqda “Akt” adlandırılması, tərəflərin bəyan etdikləri həqiqi niyyətlərini qüvvədən salmır, bu razılaşmanın legitimliyini şübhə altına almağa əsas vermir.
32. Belə ki, müqavilənin anlayışını müəyyən edən Mülki Məcəllənin 389.1-ci maddəsinə əsasən, mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır. Mübahisə predmeti olan torpaq sahəsi cavabdehə məxsus olmuşdur, lakin həmin torpağın alğı-satqısı barədə təqdim edilən aktda cavabdehin imzası yoxdur. Bu baxımdan, həmin razılaşmanın cavabdehin torpağın satılmasına yönəlmiş iradəsini ifadə edib-etməməsi təhlil olunmalıdır. Bu cür təhlil zamanı ilk növbədə cavabdeh cavabdeh2 tərəfindən imzalanmış, ona məxsus olan 600 kv.m torpaq sahəsinin Vaqif Əliyevə satılmasına etiraz etmədiyi barədə iltizam nəzərə alınmalıdır. Bu iltizam, cavabdeh cavabdeh2 torpağın satılmasına razılığını, torpaq sahəsinə hüquqlarından əvəzli imtinaya yönələn iradəsini aydın şəkildə ifadə edir. Bu nəticəyə gəlməyə əsas verən digər əhəmiyyətli hal isə ondan ibarətdir ki, cavabdeh2 2005-ci ildə xaricdən gəlmiş, həmin vaxtdan torpaq sahəsinin satılmasından və iddiaçının torpaq sahəsinə faktiki olaraq sahiblik və istifadə etməsindən məlumatlı olmuş, lakin ötən (iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edilən ##.##.2023-cü il tarixədək olan 17 il) müddətdə buna etiraz etməmiş, torpaq sahəsinin geri alınması üçün hər hansı təşəbbüs göstərməmişdir. İşin bu halı torpağın qanuni əsaslarla sahibi olmuş cavabdeh2 iradə ifadəsinin müəyyən olunması üçün əhəmiyyətlidir. Çünki bu növ mübahisələrdə torpaq sahəsinin satılmasına yönələn iradənin mövcudluğu həm də mülkiyyətçinin bu əqdi bəyənməyə dəlalət edən hərəkətləri ilə də müəyyən edilə bilər. Belə ki, Mülki Məcəllənin 358-ci maddəsinə əsasən, səlahiyyətsiz şəxsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əgər səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilirsə, etibarlıdır. Əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verilməsi, əgər səlahiyyətli şəxs bunu bəyənirsə, etibarlı olur. Bu baxımdan işin halları cavabdeh cavabdeh2 atası tərəfindən torpaq sahəsinin satılmasını bəyəndiyi barədə nəticəyə gəlməyə əsas verir.
33. Yuxarıda qeyd olunduğu kimi Mülki Məcəllənin 335.2-ci maddəsinə istinadla məhkəmənin əqdi etibarlı hesab edə bilməsi üçün aşağıdakı halların mövcudluğu tələb olunur:
1. Əqdin notarial təsdiqlənməsi qaydasına riayət edilməməsi əks tərəfin təqsiri ucbatından baş verməli; 2. Məhz əks tərəf əqdin notariat qaydasında təsdiqlənməsindən yayınmalı; 3. Əqdin özü qanuna zidd olmamalı və onun yazılı formada tərtib edilməsinə dair tələbə əməl edilmiş olmalıdır. Birinci və ikinci şərtlərlə bağlı qeyd olunmalıdır ki, ## ##### 2002-ci il tarixdə tərtib edilmiş və notariat qaydada təsdiqlənmiş aktda iddiaçının torpaq sahəsinin alğı-satqısı üzrə öhdəliyini yerinə yetirməsi (torpaq sahəsinə olan hüquqları əvəzli şəkildə əldə etdiyi) mübahisələndirilmir. Aktla müəyyən edilən öhdəliklərin gələcəkdə həmin torpaq sahəsi rəsmiləşdirilənədək qüvvədə olması açıq şəkildə əksini tapıb. Cavabdehin hazırkı mövqeyindən də onun əqdin notariat qaydasında təsdiq edilməsindən yayınması aşkardır. Üçüncü şərtlə (əqdin özünün qanuna zidd olmaması) bağlı qeyd olunmalıdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddianı rədd edərkən mövqeyini həm də belə əsaslandırıb ki “nə iddiaçının istinad etdiyi akt tərtib olunarkən mübahisə predmeti olan torpaq sahəsinin hüquqmüəyyənedici sənədləri mövcud olmuş, nə də hal-hazırda vardır, yəni daşınmaz əşya olan torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnu iddiaçı tərəfə vermək üçün cavabdeh tərəfin həmin torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ olmamışdır və hal-hazırda da yoxdur”. Kassasiya kollegiyası bununla bağlı qeyd etmişdir ki, mülkiyyət hüququ müəyyən hüquqi faktın və ya belə faktların məcmusunun mövcudluğu zamanı yaranır. Yalnız qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hüquqi faktların baş verməsi mülkiyyət hüququnun yaranmasına səbəb ola bilər. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 14.2.2-ci maddəsinə görə, dövlət orqanlarının və yerli özünüidarə orqanlarının qanunvericilikdə mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsası kimi nəzərdə tutulmuş aktları, mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsaslarından biridir. Bu baxımdan, Şəki şəhər XDS İcraiyyə Komitəsinin ## ##### 1989-cu il tarixli qərarı, cavabdeh2 mübahisəli 600 kv.m. torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun müvafiq qaydada qeydə alınmasına əsas verən hüquqi fakt kimi çıxış edir. Məlum olduğu kimi, əşyaya mülkiyyət hüququnun tam həcmdə əldə edilməsi üçün onun verilməsi barədə tərəflərin razılığından başqa, qanunvericilikdə nəzərdə tutulduğu halda belə əşyanın dövlət reyestrində qeydə alınması zəruri şərtdir. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır (“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 2.1-ci maddəsi). Başqa sözlə, qeydiyyatın funksiyası və hüquqi təyinatı ondan ibarətdir ki, mülkiyyət hüququnun təminat mexanizmi məhz daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatı ilə şərtləndirilir. Mülkiyyətçinin mənafelərinin qorunması baxımından daşınmaz əmlaka dair məlumatların vahid dövlət reyestrində qeydiyyatı zəruridir. Şəxsin daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı nəticə etibarı ilə bu hüququn pozulmasının qarşısının alınmasına xidmət edir. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı, həmçinin əmlaka dair mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənədlərin həqiqiliyinə və əsaslılığına təminat kimi çıxış edir.
34. Baxılan iş üzrə mübahisəli torpaq sahəsi üzərində cavabdeh cavabdeh2 mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmayıb. Bu baxımdan iddia tələbi üzrə iki mühüm prinsip toqquşur: 1. daşınmaz əşyaya sərəncam vermək üçün mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması zərurəti; 2. faktiki olaraq icra olunmuş və qanuna zidd olmayan əqdi məhkəmənin etibarlı saymaq ixtiyarı. Mülki Məcəllənin 335.2-ci maddəsinin dispozisiya şərtləri, yalnız formanın pozulduğu, lakin əqdin predmeti üzrə hüququn mövcud olduğu hallarda müqavilənin etibarlı sayılmasını ehtiva edir. Bu mənada baxılan iş üzrə hüquqi problem əqdin formasında deyil, torpağa dair hüququn reyestrdə qeydiyyata alınmamasındadır. Lakin nəzərə alınmalıdır ki, daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyata alınmasınadək qanuni sahiblik və istifadə hüququ inkar olunmur. XDS-nin qərarı əsasında cavabdeh cavabdeh2 torpağa sahiblik və istifadə hüquqları rəsmən mövcuddur. cavabdeh2 mübahisəli torpaq sahəsi ilə bağlı vəziyyəti mülkiyyət hüququnun yaranması üçün hüquqi əsaslar mövcud olan, lakin qeydiyyatla tamamlanmamış vəziyyətdir. Buna görə də, tərəflər arasında olan əqd, tamamilə qüvvəsi olmayan, predmetsiz razılaşma deyil. Bu hal, “gözlənən mülkiyyət hüququ”nun və inzibati aktdan doğan subyektiv hüquqların (əmlak hüquqlarının) mülki dövriyyədə iştirakı imkanlarının təhlilini tələb edir. Qeyd olunmalıdır ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.1-ci maddəsində göstərilir ki, qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar, daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur. Odur ki, tərəflər arasında müqavilə bağlanarkən cavabdeh2 mübahisəli torpaq sahəsinə real olaraq gözlənilən mülkiyyət hüququ olmuşdur. Həmçinin nəzərə alınmalıdır ki, torpaq sahəsinin sahiblik və istifadə hüquqlarının dövriyyəsi qanunla nəzərdə tutulmuşdur. Mülki Məcəllənin 651-654-cü maddələri hüquqların alğı-satqısı ilə bağlı münasibətləri tənzimlənir. “Torpaq bazarı haqqında” Qanunun 1 və 14-cü maddələrinə görə torpaq sahələrinin dövriyyəsi dedikdə təkcə mülkiyyət hüququnun deyil, həm də istifadə və icarə hüquqlarının dəyişməsi başa düşülür. Bu hüquqlar (o cümlədən, istifadə və sahiblik hüquqları) alğı-satqı, bağışlama, dəyişmə, ipoteka və s. yollarla başqa şəxslərə keçə bilər. Yəni qanun bu hüquqların dövriyyəsini bir hüquqi institut kimi tanıyır.
35. Torpaq sahəsinin cavabdehə verilməsi barədə inzibati akt (XDS-nin qərarı) birbaşa torpağa mülkiyyət hüququ yaratmasa da, sahiblik və istifadə hüququndan ibarət subyektiv hüququ doğurur. Bu hüquqların konkret şəxsə verilməsi, artıq fərdi-hüquqi status yaradır. Bu statusun özünün başqa şəxsə keçməsi isə qanunda qadağan edilməyib, əksinə, yuxarıdakı kimi qanunla tanınıb. Buna görə də cavabdeh cavabdeh2 torpağa sahiblik və istifadə hüququ “dövriyyə qabiliyyətli əmlak hüququ” hesab edilə bilər. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumu “Ər arvadın ümumi əmlakının bölünməsi ilə bağlı mübahisələrdə qanunvericiliyin tətbiqi təcrübəsi haqqında” Qərarının 1.3-cü maddəsində də izah etmişdir ki, əmlak şəxs(lər)ə məxsus, iqtisadi dəyəri olan bütün hüquq və öhdəliklərin məcmusudur. Bu mənada tərəflər arasında bağlanmış əqd, torpağa hüququn faktiki ötürülməsini əks etdirən sadə yazılı razılaşmadır və bu razılaşma faktiki olaraq icra edilməklə, dövriyyə qabiliyyətli əmlak hüququnun ötürülməsi sayıla bilər. Yəni tərəflər arasında sadə yazılı müqavilə mülkiyyət hüququnun deyil, istifadə hüququnun və ya sahiblik statusunun ötürülməsi kimi qəbul oluna bilər. Bu əqdin hüquqi təbiəti hüququn ötürülməsidir. Belə razılaşma, torpağı vermiş inzibati orqanın qanuni mənafelərinə də təsir etmir. Cavabdehin istifadə və sahiblik hüququndan başqasının xeyrinə imtina etməsi, ictimai maraqlara zidd deyilsə (məsələn, torpaq kənd təsərrüfatı məqsədilə istifadə olunur, mülkiyyət formasında dəyişiklik baş vermir və s.), o zaman bu proses inzibati orqanın icazəsinə ehtiyac olmadan baş verə bilər. Deməli, cavabdehin XDS qərarı üzrə əldə etdiyi hüququn iqtisadi (mülki) dövriyyəyə daxil olub iddiaçıya ötürülməsi, mümkün və qanuni bir aktdır. İşə baxmış məhkəmə işin hallarını bu hüquqi mövqedən təhlil etməmiş, iddia tələbinin qismən təmin olunmaqla sahiblik və istifadə hüquqlarının ötürülməsi kimi müəyyən edilməsinin mümkünlüyünü, mübahisənin bu cür həllinin iddiaçının maraqlarına nə dərəcədə uyğunluğunu, iddiaçının bununla razılaşmasını, qeyd olunan torpaq sahəsinə hüquqların rəsmiləşdirilməsi ilə bağlı iddiaçının torpaq sahəsini vermiş inzibati orqanla, habelə qeydiyyat orqanı ilə gələcəkdə mümkün münasibətlərini iddiaçı ilə müzakirə etməmişdir. Belə mübahisələrin həllində məhkəmələr formal mülahizələrdən çıxış etməməli, məsələləri qanunvericiliyin onlara verdiyi bütün mümkün hüquqi vasitələrdən istifadə edərək tam və hərtərəfli araşdırmalıdırlar. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat:
36. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Elman İsayev (sədrlik edən və məruzəçi), Ələddin Məcidov və Elçin Mehdiyev) iddiaçı tərəfindən verilmiş аpellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin ## ### 2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə, iddia təmin edilmiş və cavabdeh2 ilə Vaqif Əliyev arasında Şəki şəhərinin 4-cü kvartalında yerləşən 600 kv.m torpaq sahəsinin ## ##### 2002-ci ildə alğısatqısına dair müqavilənin bağlanmış hesab edilməsi qət edilmişdir.
37. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyinə əsaslandırarkən qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı rədd edərkən əsassız və reallığa uyğun olmayan nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsinin iclasında şahid qismində dindirilmiş dəvət olunmuş Əliyev İlqar Məmmədcəfər oğlu izahat verərək bildirmişdir ki, Rahib onun qardaşı oğludur. Cavabdehin torpaq sahəsi onların torpaq sahəsinə bitişikdir. Bir müddət sonra “makler” həmin torpağın satıldığını bildirdi. Onlar razılaşdıqdan sonra müəyyən olundu ki, torpaq sahəsi Tacəddinin adınadır. Atası Tacəddinin razılığının rəsmi qaydada alınmasını təmin edəcəyini bildirərək notariusun iştirakı ilə alğı-satqı etmişlər. Birinci instansiya məhkəməsinin iclasında şahid qismində dindirilmiş X1 izahat verərək bildirmişdir ki, iddiaçı və cavabdeh onun qonşusudur. Tacəddinin atası Salman ona torpaq sahəsinin satmaq istədiyini demişdir. Səbəbini soruşduqda isə Salman ona onsuz da evin dağıldığını və uşaqların da Rusiyada olduğunu bildirmişdir. O, da əmlakın satıldığını İlqara bildirib. Sonradan evin satıldığını eşitmişdir.
38. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, iş materialından görünür ki, cavabdeh2 torpaq sahəsinin satılmasına razılığı bildirən qəbzdə olan imzanın cavabdeh2 tərəfindən icra edildiyini müəyyən etmək üçün ekspertiza təyin edilmiş və Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli, */*** nömrəli ekspert rəyi ilə müəyyən edilmişdir ki, ekspertizaya təqdim edilmiş, cavabdeh2 məxsus torpaq sahəsinin satılmasına etiraz etməməsi barədə razılıq ərizəsində “İmza: /cavabdeh2 /” - əlyazmaları qarşısındakı imza – cavabdeh2 tərəfindən icra olunmuşdur.
39. Bundan başqa, cavabdeh2 2005-ci ildə xaricdən gəlmiş, həmin vaxtdan torpaq sahəsinin satılmasından və iddiaçının torpaq sahəsinə faktiki olaraq sahiblik və istifadə etməsindən məlumatlı olmuş, lakin ötən (iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edilən ##.##.2023-cü il tarixədək olan 17 il) müddətdə buna etiraz etməmiş, torpaq sahəsinin geri alınması üçün hər hansı təşəbbüs göstərməmişdir.
40. İş materiallarında olan cavabdeh cavabdeh2 tərəfindən yazılmış iltizamdan görünür ki, ona məxsus olan 600 kv.m. torpaq sahəsinin Vaqif Əliyevə satılmasına etiraz etmir.
41. İş materiallarında olan ## ##### 2002-ci il tarixli aktda qeyd edilmişdir ki, Şəki şəhər XDS İcraiyyə Komitəsinin ## ##### 1989-cu tl tarixli ** nömrəli Qərarına əsasən cavabdeh2 Şəhəri 4-cü kvartalında üç otaqlı ev tikmək üçün 600 kv.m. torpaq sahəsi verilmişdir. Həmin torpaq sahəsi üzərində kürsüyə qədər bünövrə qoyulmuşdur. cavabdeh2 hazırda Rusiyada olduğundan onun adına olan həmin sahənin satılması üçün atası Salman Nüyvərova razılıq vermişdir. Salman Nüyvərov da həmin 600 kv.m. torpaq sahəsini qonşusu Vaqif Əliyevə satmaq istəyir. Odur ki, hər iki tərəfin razılığı ilə Vaqif Əliyev həmin torpaq sahəsi üçün Salman Nüyvərova 1.200 ABŞ dollarını verərək həmin torpaq sahəsini özünün torpaq sahəsinə birləşdirmişdir. Əgər Salman Nüyvərov və yaxud oğlu gələcəkdə həmin torpaq sahəsi üzrə hər hansı bir tələb və yaxud imtina edərsə onda verilmiş 1.200 ABŞ dollarının iki mislini qaytarmağa borcludur, Vaqif Əliyev həmin torpaq sahəsini gələcəkdə rəsmiləşdirdikdən sonra isə bu tələb öz qüvvəsini itirir. Aktda göstərilən 1.200 ABŞ dollarını oğlu Tacəddinin əvəzinə onun razılığı ilə Salman Nüyvərov qızı Yaqutun iştirakı ilə almış və gələcəkdə baş verə biləcək bütün mübahisələrə cavabdehlik daşıyır. Aktın doğruluğunu Salman Nüyvərov, cavabdeh1 və Vaqif Əliyev öz imzaları ilə təsdiq etmişlər.
42. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 5.3, 14.3, 139.1, 144.1, 324.1, 335, 335.2, 394, 646.1, 648.1, 648.2-ci, “Torpaq bazarı haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1, 4,5,10, 14-cü və Mülki Prosessual Məcəllənin 9.1, 9.3, 14.2, 76.1, 76.2, 76.3, 77.1, 80, 81, 88, 106.1-ci maddələrinə istinad etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri. Kassasiya şikayətinin dəlilləri:
43. Qətnamədən cavabdeh cavabdeh2 (vəkil vəkil1) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin təkrar apellyasiya baxışına göndərilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
44. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçının torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmamış, ona çıxarış verilməmişdir. Eyni zamanda, Ali Məhkəmənin göstəriş və tövsiyələrə əməl edilməmişdir. Kollegiya cavabdehin atası və bacısı tərəfindən imzalanmış aktı qanuni hesab edərək, onu alğı-satqı müqaviləsi kimi qəbul etmişdir. Məhkəmə subyektiv hüququ olmayan şəxslər tərəfindən imzalanmış aktı qanuni hesab etmişdir. Araşdırmaya ehtiyac olmasaydı, Ali Məhkəmə iddianın təmin edilməsi barədə qərar qəbul edərdi. Məhkəmə cavabdeh tərəfindən imzalanmış iltizamın nə vaxt, harada və hansı şəraitdə imzalandığını da araşdırmamış, cavabdehin özünün həmin iltizamın ekspertizaya göndərilməsi barədə vəsatət verdiyini nəzərə almamışdır. Məhkəmə cavabdehə münasibətdə 2005-ci ildən sonra keçən müddət ərzində öz torpağı ilə maraqlanmadığı barədə qeyd etsə də, iddiaçının hansı səbəbdən həmin müddət ərzində həmin torpağı sənədləşdirmədiyinə hüquqi qiymət verməmişdir. Üzərində heç bir tarix və yer göstərilməyən iltizam əvəzində iddiaçının torpaq sahəsinə mülkiyyət sənədi almamasının səbəbi məhkəmə tərəfindən araşdırılmamışdır. Məhkəmədə torpaq sahəsi barədə bütün sənədlərin və məlumatların alınması barədə vəsatətlər verilmişdir. Lakin məhkəmə ətraflı araşdırma aparmadan əsassız və qanunsuz qərar qəbul etmişdir. Əldə olunmuş və cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş sənəd və sübutların isə böyük əksəriyyəti nəzərə alınmamış və qiymətləndirilməmişdir.
45. Həmin yazı cavabdeh tərəfindən yazılmamış və yazının aşağısındakı adının qarşısındakı imza da ona məxsus deyil, onun tərəfindən icra edilməmişdir. Ümumiyyətlə o, həmin əlifba ilə yaza bilmir. Müqayisə etmək üçün # ###### 2023-cü il tarixdə yazdığı eyni məzmunlu ərizəni birinci instansiya məhkəməsinə təqdim etmişdir. Həmin yazı tərəfindən yazılsa belə, iş üçün əhəmiyyətli deyildir. Çünki bir əmlakın kiməsə satılmasına etiraz edilməməsi, həmin əmlakın qeyd edilən şəxsə satılması anlamına gəlmir.
46. Ekspertizanın təyin edilməsində isə məqsəd iddiaçı tərəfin qanunsuz və saxtakarlıq yolları ilə əldə etdiyi sübutlardan istifadə etməsini sübut etməyə çalışmaqdır.
47. Qeyd edilən torpaq sahəsinin satılmasına dair hər hansı bir razılaşma olmamış, bununla bağlı cavabdehə hər hansı bir məbləğdə pul verilməmiş, həmin torpaq sahəsinin satılması və ya özgəninkiləşdirilməsi ilə bağlı o, heç kimə, o cümlədən ailə üzvlərinə etibarnamə verməmişdir. Belə olduğu halda, qanunla müəyyən edilmiş qaydada səlahiyyət vermədiyi hər hansı bir şəxs, istərsə də ailə üzvü onun mülkiyyətində olan əmlakla bağlı hansısa sərəncamı verməsi qanunvericiliyin tələblərinə uyğun hesab edilə bilməz.
48. Razılıq adlandırılan sənəd etibarnamə üzrə rəsmiləşdirilməli, həmin sənəd də notarial qaydada təsdiq edilmiş etibarnamə şəklində olmalıdır. ## ##### 2002-ci il tarixli akt həmin tarixdə notarial qaydada təsdiq edilmişdir. Bu o deməkdir ki, iddiaçı öz işini etibarlı qurmağa çalışdığını göstərir. Belə olan halda, notarius ofisinə qədər getmiş tərəflərin nə üçün həmin vaxt alğı-satqı müqaviləsi bağlamaması, sadəcə belə bir akt tərtib etməsi sual doğurur. Əlbəttə ki, bunun bir cavabı var, o da bu işlərdən onun xəbərinin olmaması və notariusun tərəflərə bununla bağlı onun atasına etibarnamə verməli olduğunu böyük ehtimalla izah etməsi olmuşdur. Bir qanunsuz aktı təsdiq etdirməyə çalışan iddiaçı həmin torpaq sahəsini həqiqətən də cavabdehdən almışdırsa, onda nə üçün həmin torpaq sahəsinin satılmasına görə ondan harada yaşamağından asılı olmayaraq atasının adına bir etibarnamə alıb göndərməyimi tələb etməmişdir. Axı, cavabdeh ölkədə uzun illər olmadığı bir müddətdə onun adından qəbz təqdim edilir. Belə çıxır ki, o, həmin qəbzi Rusiyadan yazıb göndərmişdir.
49. Məhkəmə kollegiyası öz qətnaməsində aktın bağlanmasından 17 il ötdüyünü əsas gətirərək, bu məsələdə cavabdehin iddia verilən günədək etiraz etməməyini onun əleyhinə şərh edir, halbuki artıq bu 17 il müddətin ötməsi özü özlüyündə iddiaçının hazırkı tələblə bağlı məhkəməyə müraciət etmək üçün qanunvericiliklə müəyyən edilmiş müddəti ötürməsini deməyə əsas verir. Hətta birinci və apellyasiya instansiya məhkəmələrin bu iddianın həm əsassız olduğunu bildirilmiş, həmçinin iddiaya iddia müddəti tətbiq edilməklə rədd edilməsi barədə vəsatətlər verilmişdir. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikası Konstitusiyası.
50. Maddə 60.İ-ci bənd. Hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi.
51. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
52. Maddə 14.2.2. Dövlət orqanlarının və yerli özünüidarə orqanlarının qanunvericilikdə mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsası kimi nəzərdə tutulmuş aktları, mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsaslarından biridir.
53. Maddə 14.3. Əgər qanunla əmlak hüquqlarının yaranması üçün ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, dövlət qeydiyyatına alınmalı əmlak hüquqları onların qeydə alındığı andan əmələ gəlir.
54. Maddə 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.
55. Maddə 144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
56. Maddə 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir.
57. Maddə 335. Əqdin notarial formasına riayət edilməməsinin nəticələri (## #### 2005ci il tarixdə qüvvədən düşüb).
58. 335.1 Əqdin notarial formasına riayət edilməməsi onun etibarsızlığına səbəb olur. Bu cür əqd əhəmiyyətsiz sayılır.
59. 335.2. Əgər tərəflərdən biri notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunan əqdi tamamilə və ya qismən icra etmişsə, digər tərəf isə əqdin notariat qaydasında təsdiqlənməsindən boyun qaçırırsa, əqdi icra etmiş tərəfin tələbi ilə məhkəmənin əqdi etibarlı saymaq ixtiyarı vardır. Bu halda əqdin sonradan notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb edilmir.
60. Maddə 358.1. Səlahiyyətsiz şəxsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əgər səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilirsə, etibarlıdır.
61. Maddə 358.2. Əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verilməsi, əgər səlahiyyətli şəxs bunu bəyənirsə, etibarlı olur.
62. Maddə 360.2. Təmsil edilən tərəfindən əqdin sonradan bəyənilməsi onun üçün əqdin bağlandığı andan əqd üzrə mülki hüquq və vəzifələr yaradır, dəyişdirir və onlara xitam verir.
63. Maddə 394. Bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
64. Maddə 646.1. Daşınmaz əşyaların alğı-satqısı müqaviləsinə görə satıcı torpaq sahəsini, evi, binanı, qurğunu, mənzili və ya digər daşınmaz əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür.
65. Maddə 648.1. Daşınmaz əşyaların alğı-satqısı halında tərəflərdən hər biri mülkiyyət hüququnun keçirilməsi faktının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün öz tərəfindən zəruri olanları həyata keçirərək özünün vermə və ya qəbul etmə vəzifəsini icra edir.
66. Maddə 648.2. Satılmış əşya ilə bağlı risklər, xərclər və faydalar şübhə halında alıcıya yalnız daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə daxil edildiyi andan keçir. Əgər tərəflərdən biri qeydiyyatın gecikdirilməsində təqsirlidirsə, o, bununla əlaqədar əmələ gəlmiş zərərin əvəzini digər tərəfə ödəməlidir. Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsi.
67. Maddə 84. Torpaq mülkiyyətçilərinin, istifadəçilərinin və icarəçilərinin hüquqları qanunla qorunur. “Torpaq bazarı haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu.
68. Maddə 1. Əsas anlayışlar Bu Qanunda istifadə olunan anlayışlar aşağıdakı mənaları ifadə edir: torpaq bazarı - torpaq dövriyyəsi proseslərində torpaq sahələrinin alğı-satqısı, girov qoyulması, bağışlanması, habelə mülkiyyət, istifadə və icarə hüquqlarının digər formalarda dəyişməsi ilə bağlı dövlət orqanları, bələdiyyələr, fiziki və hüquqi şəxslər arasında yaranan iqtisadi və hüquqi münasibətlər; torpaq sahələrinin dövriyyəsi-Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə müəyyən olunmuş qaydada torpaq sahələri üzərində mülkiyyət, istifadə və icarə hüquqlarının dəyişməsi, torpaqların bir kateqoriyadan digərinə keçməsi və kateqoriyalar daxilində transformasiyası.
69. Maddə 4. Torpaq bazarının obyektləri və subyektləri : Azərbaycan Respublikasının torpaq qanunvericiliyi ilə müəyyən olunmuş qaydada qeydiyyata alınmış aşağıdakı torpaq sahələri və torpaqla bağlı hüquqlar torpaq bazarının obyekti ola bilər: xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar; bələdiyyələrin ehtiyat fondunun özəlləşdirilə bilən torpaqları; ipoteka haqqında Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə ipoteka predmeti sayılan torpaq sahələri; özəlləşdirilən dövlət obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələri; dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üzərində istifadə və icarə hüquqları.
70. Azərbaycan Respublikasının hüquqi şəxsləri və vətəndaşları torpaq bazarında mülkiyyətçi, istifadəçi, icarəçi, girovqoyan, girovsaxlayan, alıcı, satıcı və digər əqdlərin iştirakçısı ola bilərlər.
71. Maddə 5. Torpaq bazarında aşağıdakı əqdlər həyata keçirilir: torpaq sahəsi üzərində istifadə və icarə hüquqlarının başqasına keçməsi torpaq bazarı əqdlərinin formalarından biridir.
72. Maddə 10. Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların alğı-satqısı vətəndaşların və hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olan torpaqlar, habelə onlar üzərində istifadə və icarə hüquqları bilavasitə satıldıqda, alğı-satqı tərəflər arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş alğı-satqı müqavilələri əsasında həyata keçirilir.
73. Maddə 14. Torpaq sahəsi üzərində istifadə və icarə hüquqları başqasına alğı-satqı, nizamnamə (pay) fonduna verilmə, girov qoyulma (ipoteka), dəyişmə, bağışlanma və vərəsəlik qaydalarında, torpaq mülkiyyətçilərinin, istifadəçilərinin və icarəçilərinin razılığı ilə könüllü və ya məhkəmənin qərarı ilə keçə bilər. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi.
74. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
75. Maddə 76.1. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
76. Maddə 76.2. Məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.
77. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
78. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
79. Maddə 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
80. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
81. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
82. Maddə 417.1.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
83. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin.
84. Maddə 420. İşə kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən baxıldıqdan sonra həmin iş kassasiya instansiyası məhkəməsinin qərarının təsdiq olunmuş surəti ilə birlikdə apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılır. Kassasiya baxışının hədləri:
85. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
86. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə cavabdeh cavabdeh2 tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kasasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
87. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İşə əvvəl baxmış kassasiya instansiya məhkəməsinin göstərişlərinə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən əməl olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
88. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, kassasiya şikayətinin dəlillərində qeyd olunan hüquqi məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qiymət verilmişdir və məhkəmə kollegiyası həmin əsaslandırılma ilə razılaşır. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə ümumilikdə hüquqi qiymət verərək qeyd edir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən tərəflərin təqdim etdikləri sübutlar ətraflı araşdırılmış və hansı sübutun mötəbər, hansının isə qeyri-mötəbər olduğu müvafiq prosessual normalara əsasən müəyyən edilmiş, bu barədə məhkəmənin gəldiyi nəticələr əsaslandırılmış, düzgün hüquqi nəticəyə gəlinmiş, nəticələr işin həqiqi hallarına uyğun olmaqla, mübahisənin maddi-prosessual hüquqi əsasları düzgün müəyyən edilmişdir.
89. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd edir ki, kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
90. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə ## ##### 2004cü il tarixli Qərarı). Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Bu səbəbdən kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğuna görə, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz.
91. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir.
92. Bu səbəbdən, kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
93. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh cavabdeh2 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.