Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-542/2026 09.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 cavabdehlər “xxxx” MMC və cavabdeh1 ASC-yə qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: icra icraatından irəli gələn mübahisələr, hərracın nəticələrinin mübahisələndirilməsi, ipoteka Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şəfiyev Ispəndiyar Əsəd oğlu (məruzəçi), Əhmədov Əhməd Abbas oğlu və Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 cavabdehlər “xxxx” MMC və cavabdeh1 ASC-yə qarşı “hərracın yekun nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2025-ci il # ###### tarixli *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı iddiaçı2 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. cavabdeh1 ASC (Bank), iddiaçı1 (ipoteka qoyan) və iddiaçı2 (borcalan) arasında bağlanmış 2010-cu il ## ###### tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən, Bank ilə iddiaçı2 arasında bağlanmış eyni tarixli kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin təmin edilməsi üçün iddiaçı1 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evi ipotekaya qoyulmuşdur.
2. Quba Rayon Məhkəməsinin (hakim Z.Tahirov) 2017-ci il ## ###### tarixli *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, cavabdeh iddiaçının xeyrinə 130.000 ABŞ dolları əsas borc və 59.170 ABŞ dolları faiz borcu olmaqla, cəmi 189.170 ABŞ dollarının (ödəniş günü ABŞ dollarının Azərbaycan manatına münasibətdə müəyyən edilmiş məzənnəsi nəzərə alınmaqla manat hesabı ilə) və ödənilmiş 17,78 manat dövlət rüsumunun tutulması, iddiaçının tələbinin ipoteka predmeti olan, Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışa əsasən iddiaçı1 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 380.000 manat müəyyən edilməsi, ipoteka predmeti olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 125.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin açıq hərrac yolu ilə satılması, satışdan əldə ediləcək vəsait hesabına iddiaçıya olan 130.000 ABŞ dolları əsas borc və 59.170 ABŞ dolları faiz borcu olmaqla, cəmi 189.170 ABŞ dolları borcun (ödəniş günü ABŞ dollarının Azərbaycan manatına münasibətdə müəyyən edilmiş məzənnəsi nəzərə alınmaqla manat hesabı ilə) və 17,78 manat məbləğində dövlət rüsumunun ödənilməsi, satışdan əldə olunan vəsaitin qətnamənin icrasından artıq qalan hissəsinin isə ipoteka qoyana verilməsi qət edilmişdir.
3. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin 2024-cü il ## ###### tarixli *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçının apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində ləğv edilməsi və həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməsi, ipoteka predmetini təşkil edən iddiaçı1 məxsus (birgə nikah dövrüdə əldə edilmiş əmlak) Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325,4 kv.m ümumi, 133,4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin 282.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi qət olunmuşdur.
4. Həmin qətnamə qanuni qüvvəyə minib icraya yönəldilmiş, ipoteka predmeti olan Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin hərracdan satılması üçün icra məmuru tərəfindən hərracın keçirilməsi “xxxx” MMC-yə sifariş verilmiş, hərrac təşkilatı tətəfindən birinci hərrac ##.##.2025-ci il tarixdə təyin edilmiş, birinci hərrac baş tutmadığına görə ikinci hərrac ##.##.2025-ci il tarixə təyin edilmiş bu barədə tərəflərə bildirişlər göndərilmiş qəzetdə elanlar verilmişdir.
5. 2025-ci il ## #### tarixdə tərtib olunmuş protokola əsasən ipoteka predmeti olan mənzil kreditor tərəfindən 179.798,97 manata qəbul edilmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. Iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 (bundan sonra – iddiaçılar və ya ad, soyad) cavabdehlər “xxxx” MMC-yə və cavabdeh1 ASC-yə (bundan sonra – cavabdehlər) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçı iddiaçı1 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinə dair keçirilən hərracın nəticələri haqqında ##.##.2025-ci il tarixli ****************** nömrəli hərrac protokolunun etibarsız hesab edilməsi və ona məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsinə dair “xxxx” ASC ilə bağlanmış ##.##.2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsinə xitam verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş ediblər.
7. Iddia tələbi işin yuxarıda sadalanan faktiki hallarına istinad olunmaqla belə əsaslandırılmışdır ki, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsindən kassasiya şikayəti verilməsinə baxmayaraq, icra prosesi barədə iddiaçılara məlumat verilməmişdir. Yalnız ##.##.2025-ci il tarixli vəkil sorğusuna cavab olaraq icra sənədinin Quba rayon Icra Şöbəsinə göndərildiyi və əmlakın hərrac yolu ilə satıldığı məlum olmuşdur. Müəyyən edilmişdir ki, icraata başlama haqqında qərar ##.##.2024-cü il tarixdə qəbul edilmiş, lakin həmin qərar iddiaçılara təqdim olunmamışdır. Əmlakın satışı xxxxnə həvalə edilmiş və hərraclar qanunvericiliyin tələbləri pozulmaqla keçirilmişdir. Belə ki, əmlak birinci hərracda 282.000 manata çıxarılmış, alıcı olmadığından ikinci hərracda 239.700 manata təklif edilmiş, nəticədə satılmadığı üçün 179.798,97 manata tələbkar cavabdeh1 ASC-yə verilmişdir. Hərracların keçirilməsi barədə nə yazılı, nə də digər qaydada iddiaçılara məlumat verilməmişdir, təqdim olunan poçt bildirişləri isə çatdırılmanı təsdiq etmir. Bu poçt bildirişlərindən sadəcə ikisində “şəxsə” hissəsində başqa bir imza atılmışdır. Həmin hissədə olan imza isə iddiaçılara aid deyildir. Bundan əlavə, hərrac bildirişlərinin qanunla nəzərdə tutulmuş müddətlərdə göndərilməsi sübuta yetirilməmişdir. Halbuki, məhkəmə sənədləri əvvəllər eyni ünvana düzgün çatdırılmışdır. Eyni zamanda, son hərrac ##.##.2025-ci il tarixdə keçirildiyi halda, əmlak tələbkar tərəfindən ##.##.2025-ci il tarixdə əldə edilmişdir ki, bu da qanunvericiliklə müəyyən edilmiş müddətlərin (tələbkar 30 gün müddətində əmlakı əldə etməli) pozulmasını göstərir. Göstərilən hallar icra və ipoteka haqqında qanunvericiliyin tələblərinin pozulmasına və mülkiyyət hüquqlarımın məhdudlaşdırılmasına səbəb olmuşdur.
8. Iddiaçıların vəkil və nümayəndəsi məhkəmə iclasında iddia tələbini müdafiə etmiş, əlavə olaraq bildirmişdir ki, icra məmurları tərəfindən tərtib edilmiş aktda iddiaçıların Quba şəhərində yerləşən yaşayış yerində yaşadıqları göstərilmişdir. Halbuki, iddiaçılar daim həmin ünvanda yaşamış və hazırda da orada yaşamaqdadırlar.
9. Cavabdehlər isə məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımı qaydada xəbərdar olunmalarına baxmayaraq, nümayəndələrinin iştirakını təmin etməmiş və bunun səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat vermədikləri üçün məhkəmə onların nümayəndələrinin iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
10. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin (hakim İ.Ş.Rüstəmli) 2025-ci il # ######## tarixli e-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilməmişdir.
11. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, ipoteka predmetinə daxil olan fərdi yaşayış evinin satışına dair hərrac barədə iddiaçılara məlumat verilməməsi iddia tələbinin əsası kimi çıxış edir.
12. Məhkəmə iddiaçının əmlakın qiymətləndirilməsini mübahisələndirməsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, bu hissədə iddia əsassızdır. Belə ki, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin icra vərəqəsinin surətindən və iddia ərizəsindən müəyyən olunmuşdur ki, Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə yerləşən mübahisəli fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti məhkəmə qətnaməsi ilə 282.000 manat məbləğində müəyyən edilmiş və “xxxx” MMC tərəfindən əmlak məhz həmin məbləğlə hərraca çıxarılmışdır. Beləliklə, məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş dəyər hərracdakı ilkin satış qiyməti ilə eynilik təşkil etmişdir.
13. Məhkəmə həmçinin bildirmişdir ki, əmlakın əsl dəyərindən aşağı qiymətə satılması ilə bağlı tələb də əsassızdır. Hərrac protokolundan məlum olmuşdur ki, əmlak təkrar hərracda 15%-25% azalmış faizlə, yəni 179.798,97 manata satılmışdır (282.000 x 15% = 239.700; 239.700 x 25% = 59.925; 239.700 - 59.925 = 179.775). Bu halda, əmlakın satış qiyməti qanunvericiliyə uyğun olaraq düzgün müəyyənləşdirilmişdir.
14. Birinci instansiya məhkəməsi iddiaçıların hərracın keçirilməsi barədə məlumatsız olması ilə bağlı tələbini əsassız hesab edərək bildirmişdir ki, iş materiallarında olan ##.##.2025-ci il və ##.##.2025-ci il tarixli bildirişlərin surətindən göründüyü kimi "xxxx" MMC mənzilin ilkin satış qiymətini, hərracın yerini və vaxtını göstərən bildirişləri iddiaçılara göndərmiş, eyni zamanda, “Market” qəzetinin ##.##.2025-##.##.2025-ci il tarixli buraxılışlarında hərracın yeri, vaxtı və ilkin satış qiymətini əks etdirən elanlar dərc etdirmişdir. Qanunvericiliyə əsasən, hərrac təşkilatçısı hərrac barədə məlumatları tərəflərin ünvanlarına göndərmək öhdəliyinə malikdir. Işdən məlum olmuşdur ki, hərrac təşkilatçısı müvafiq bildirişi borclunun qeydiyyatda olduğu ünvana göndərmiş, lakin borclunun həmin ünvanda yaşamaması səbəbindən bildiriş çatdırılmamışdır. Nəticə olaraq, hərrac təşkilatçısı qanunla müəyyən edilmiş öhdəliyini yerinə yetirərək tərəfləri məlumatlandırmışdır, bildirişin çatdırılmaması isə borclunun həmin ünvanda olmaması səbəbindən baş vermişdir.
15. Məhkəmə iddia tələbinin “ipoteka müqaviləsinə xitam verilməsi” ilə bağlı hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, ipoteka predmetinə daxil olan əmlak hərracda ipoteka saxlayana satıldığından, qanunvericiliyə əsasən, əmlakın ipoteka saxlayana keçirildiyi andan ipotekaya xitam verilmiş sayılır. Xitam verilmiş müqaviləyə isə yenidən xitam verilməsi mümkün deyildir.
16. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – MM) 415.2-ci, “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 61.1, 62.1-ci, “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 48.1-ci, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prossesual Məcəlləsinin (bundan sonra – MPM) 14.2, 77.1, 88, 217.4cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
17. Iddiaçılar birgə apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın tam təmin olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
18. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddia tələbinin əsası iki haldan ibarət olmuşdur: bildirişlərin iddiaçılara çatdırılmaması və tələbkar tərəfindən əmlakın qanunla müəyyən edilmiş 30 günlük müddətdə əldə edilməməsi. Lakin birinci instansiya məhkəməsi bu halları araşdırmamış, işin hərtərəfli və obyektiv baxılmasını təmin etməmişdir. Şikayətdə qeyd olunmuşdur ki, məhkəmə iddianın predmetinə aid olmayan əmlakın qiymətləndirilməsi məsələsinə geniş yer vermişdir, halbuki iddia ərizəsində bu məsələ mübahisələndirilməmişdir. Bu hal qətnamənin əsaslandırılmasının formal xarakter daşıdığını göstərmişdir. Həmçinin iş materiallarında bildirişlərin göndərildiyini təsdiq edən sənədlər mövcud olsa da, onların iddiaçılara faktiki çatdırılması, eləcə də bildirişlərdəki imzaların aidiyyəti və poçt göndərişlərinin həqiqiliyi yoxlanılmamış, hərrac və icra prosedurunun qanunauyğunluğu araşdırılmamışdır ki, bu da iddiaçıların mülkiyyət hüquqlarının pozulmasına səbəb olmuşdur. Bundan əlavə, “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsinin tələbinə baxmayaraq, tələbkarın əmlakı 30 gün ərzində əldə etməməsi məhkəmə tərəfindən araşdırılmamış və hüquqi qiymət verilməmişdir.
19. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (hakimlər - X.A.Mərdanova (sədrlik edən və məruzəçi hakim), V.N.Sadıqov və R.Ə.Səmədov) 2025-ci il # ###### tarixli *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçılar tərəfindən birgə verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
20. Apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə tam razılaşmış, apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, iddiaçı həm iddia ərizəsində, həm də apellyasiya şikayətində hərrac barədə məlumatlandırılmadığını və bildirişin ona təqdim edilmədiyini göstərmişdir. Lakin iş materiallarından müəyyən edilmişdir ki, hərrac təşkilatçısı tərəfindən ilkin hərrac barədə kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc edilmiş və tərəflərə sifarişli poçt göndərişi ilə bildirişlər göndərilmişdir.
21. Məhkəmə kollegiyası bildirmişdir ki, iddiaçının bildirişi şəxsən almaması onun hərracdan məlumatsız olması kimi qiymətləndirilə bilməz və bu hal hərracın etibarsızlığı üçün əsas yaratmır. Həmçinin Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2008-ci il ## ###### tarixli qərarına əsasən, hərrac barədə bildiriş qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan oferta xarakteri daşıyır və onun borcluya və ya tələbkara bilavasitə təqdim edilməsi, yaxud onların məcburi iştirakı tələb olunmur. Bu baxımdan, hərrac təşkilatçısı tərəfindən qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmişdir.
22. Məhkəmə kollegiyası tələbkarın əmlakı 30 gün ərzində əldə etməməsi ilə bağlı dəlilə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iş materiallarına əsasən, sonuncu hərrac ##.##.2025-ci il tarixdə başlanmış və ##.##.2025-ci il tarixdə protokol tərtib edilməklə tələbkar əmlakı əldə etmişdir. Göründüyü kimi, iddia tələbi məhkəmədə sübutlarla və işin faktiki halları ilə təsdiqlənməmişdir. Keçirilmiş hərrac “Ipoteka haqqında” Qanun və Mülki Məcəllə ilə müəyyən edilmiş qaydalara uyğun aparılmış və nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi üçün qanuni əsas yoxdur.
23. Məhkəmə tərkibi xüsusilə vurğulamışdır ki, iddiaçıların göstərdiyi faktiki hallar onların iddia tələbinin qanuni əsasları ilə uyğunlaşmır. Sübutetmə yükü iddiaçılara aid olduğu halda, onlar irəli sürdükləri halları etibarlı və biri-birini tamamlayan sübutlarla təsdiq edə bilməmişlər.
24. Apellyasiya məhkəməsi öz mövqeyini MM-in 414.1, 414.2, 415.2, 416-cı, “Icra haqqında” Qanunun 53.2, 61.1, 62.1-ci, “Ipoteka haqqında” Qanunun 41.2, 41.3, 42.1, 42.3, 42.4, 42.6, 42.8, 43, 44-cü, MPM-in 14.2, 77.1, 80, 88, 106.1, 217.1, 217.3, 218.1, 384.0.1 və 405-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 2014-cü il ## ####### tarixli və “F.Cavadov və V.Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının 2007-ci il ## ####### tarixli qərarının Azərbaycan Republikası Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 2008-ci il ## ###### tarixli Qərarlarına istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
25. Iddiaçı iddiaçı2 (vəkil Vəkil) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi, bu mümkün olmadıqda isə işin yeni məhkəmə baxışına qaytarılması barədə yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
26. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə prosesində tədqiq olunan sənədlərdə ipoteka qoyana bildirişin təqdim edildiyi təsdiqlənməmişdir. Bildirişin göndərildiyi ünvan və qəbul edən şəxslər müəyyən edilməmiş, poçt bildirişlərindəki “şəxsən” qrafasındakı imzaların aidiyyəti araşdırılmamışdır. Qanunun bu tələbinin pozulması özü hərracın etibarsızlığını yaradır. Lakin məhkəmə araşdırmanı təmin etməyərək qanuni prosesdən yayınmışdır.
27. Əmlak hələ tələbkara təhvil verilməsə də, qanunla müəyyən edilmiş qaydaların pozulmaqla hərracın keçirilməsi iddiaçının konstitusiya və mülkiyyət hüquqlarını pozmuşdur. Məhkəmə hərracın qanuniliyini araşdırmadan qərar çıxarmış, nəticədə Bankın maraqlarını vətəndaşın hüquqlarından üstün tutmuşdur. Həmçinin, icra məmuru tərəfindən icra qanununun tələblərinə əməl edilməyərək iddiaçılara könüllü icra müddətinin verilməməsi də qanuna zidd olmuşdur.
28. Kassator apellyasiya şikayətində də tələbkarın əmlakı qanunda nəzərdə tutulan 30 günlük müddətdə əldə etməməsini vurğulayaraq qeyd etmişdir ki, məhkəmə bu faktı araşdırmamış və iddianın əsas hissəsinə münasibət bildirməmişdir. Bu da öz növbəsində məhkəmənin işi qanuni və ədalətli araşdırmaq niyyətinin olmamasını, həm iddia, həm də apellyasiya şikayətini oxumadığını açıq şəkildə göstərir.
29. Birinci instansiya məhkəməsi mülkiyyət hüququ ilə bağlı iddianı yalnız bir hazırlıq iclası və bir məhkəmə baxışı ilə yekunlaşdırmış, iddianın verilməsinə görə iddiaçıları prosesi uzatmaq cəhdi ilə ittiham etmişdir.
30. Məhkəmə iddia ərizəsində əmlakın qiyməti ilə bağlı heç bir etiraz olmadığını nəzərə almadan bu məsələyə geniş izahat vermiş, qətnamədə “Ipoteka haqqında” Qanunun 53.2-ci maddəsini iddia ilə əlaqəsiz şəkildə yerləşdirmişdir. Bundan əlavə, ##.##.2025-ci il tarixində işin təxirə salınması üçün verilmiş ərizəyə baxılmayaraq, tərəflərin iştirakını təmin etməməklə prosessual qanunvericiliyin tələbləri kobud şəkildə pozulmuşdur.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
31. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
32. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
33. Maddə 414.1. Əgər müqavilənin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, o, hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Müqavilə hərracı udan şəxslə bağlanır.
34. Maddə 414.2. Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. Ixtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir.
35. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir.
36. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
37. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
“Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
38. Maddə 41.2. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. Icra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra- hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir.
39. Maddə 41.3. Hərracın təşkilatçısına sifariş “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa müvafiq qaydada tərtib olunur və hərraca çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini əks etdirir.
40. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir.
41. Maddə 42.3. Istənilən şəxs, o cümlədən ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan hərracda alıcı qismində iştirak edə bilər. Hərracı sifariş edən icra qurumunun və hərrac təşkilatının əməkdaşlarının, habelə əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirən şəxslərin birbaşa və ya dolayı yolla hərracda alıcı qismində iştirak etməsinə yol verilmir.
42. Maddə 42.4. Hərracda iştirak edən ipoteka saxlayan beh ödəmir. Hərracı udduğu halda, ipoteka saxlayan tələbinin məbləği həcmində alış qiymətini ödəməkdən azad olunur.
43. Maddə 42.6. Hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında müqavilə qüvvəsinə malik olan protokol imzalayırlar. Protokolun imzalanmasından imtina edilməsi Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 415ci maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.
44. Maddə 42.8. Hərracın nəticələri haqqında protokol ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına ipotekaya xitam verilməsi və yeni mülkiyyətçi haqqında qeydlərin müvafiq reyestrə daxil edilməsi üçün əsas hesab olunur.
45. Maddə 43.1. Hərracın təşkilatçısı aşağıdakı hallardan biri baş verdikdə hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi mediada və özünün rəsmi internet saytında məlumat dərc etdirir: 43.1.1. hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə; 43.1.2. hərracın iştirakçısı olmadıqda; 43.1.3. hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticələri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə; 43.1.4. hərracı udmuş iştirakçı bu Qanunla müəyyən olunmuş müddətdə alış qiymətini tamamilə ödəmədikdə, bu şərtlə ki, ipoteka saxlayanın razılığı ilə həmin müddət uzadılmasın.
46. Maddə 43.2. Bu Qanunun 43.1.1- 43.1.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda hərracın baş tutmaması barədə elan hərracın keçirilməsinin təyin olunduğu və ya müvafiq olaraq alış qiymətinin ödənilməsi üçün nəzərdə tutulmuş gündən 3 təqvim günü gec olmayaraq dərc etdirilir.
47. Maddə 43.3. Hərracın baş tutmaması barədə elanın dərc edildiyi gündən sonra 10 təqvim günü müddətində ipoteka saxlayan ipoteka qoyanla müqavilə əsasında ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə ala bilər.
48. Maddə 43.4. Ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir.
49. Maddə 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
50. Maddə 43.6. Təkrar hərracda bir iştirakçı olduqda hərrac baş tutmuş hesab olunur və bu halda həmin şəxs hərracın qalibi olur.
51. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
52. Maddə 43.7-1. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.
53. Maddə 43.8. Ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
54. Maddə 44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.
“Icra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
55. Maddə 53.2. Vergi ödəyicisinin vergi borcuna görə siyahıya alınmış əmlakı istisna olmaqla, borclunun əmlakı qanunla nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır. Vergi ödəyicisinin vergi borcuna görə siyahıya alınmış əmlakının hərrac yolu ilə satılması vergi orqanının sifarişi əsasında Azərbaycan Respublikasının Vergi Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş qaydada müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqan (qurum) vasitəsilə həyata keçirilir. Dəyəri 5000 manatdan artıq olmayan daşınar əmlak icra xidmətinin (vergi borcuna görə siyahıya alınmış daşınar əmlaka münasibətdə vergi orqanının) müəyyən etdiyi ticarət şəbəkələrində müvafiq müqavilə əsasında satıla bilər. Azərbaycan Respublikasının Vergi Məcəlləsinin 90-cı maddəsinə əsasən vergi ödəyicisinin siyahıya alınmış əmlakının vergi orqanının müəyyən etdiyi ticarət şəbəkələrində (o cümlədən, satışını elektron şəkildə həyata keçirən ticarət şəbəkələrində) satışının təşkili qaydaları müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqan (qurum) tərəfindən müəyyən olunur.
56. Maddə 61.1. Vergi borcuna görə siyahıya alınmış əmlak istisna olmaqla, borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir.
57. Maddə 61.2. Ixtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunın sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
58. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
59. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
60. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
61. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
62. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
63. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
64. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində
65. nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
66. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
Kassasiya baxışının hədləri
67. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
68. Hazırkı kassasiya şikayətində apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi iddiaçı iddiaçı2 tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
69. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
70. Avropa Insan Hüquqları Məhkəməsinin mövqeyinə görə, şikayətdə fundamental vacib hüquqi məsələlərin qaldırılmadığı təqdirdə, yuxarı instansiya məhkəmələrinin, xüsusən məhkəmə baxışının predmetini yalnız hüquqi məsələlərin təşkil etdiyi kassasiya instansiyası məhkəmələrinin şikayəti yalnız ona aid müvafiq qanunvericiliyə istinad etməklə rədd etmələri məqbul hesab oluna bilər (Avropa Insan hüquqları Məhkəməsinin “Məzahir Cəfərov Azərbaycana qarşı” işi üzrə).
71. Bu baxımdan işin hallarına nəzər salındıqda görünür ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qanunvericiliyin yuxarıda istinad olunan normaları əsasında iddia tələbi ilə bağlı məsələlər lazımi qaydada araşdırılmışdır. Kassasiya şikayətində irəli sürülən mahiyyətcə eyni dəlillər, apellyasiya şikayətinin dəlillərini təşkil edirdi və apellyasiya məhkəməsi həmin dəlillərə kifayət qədər ətraflı qiymət vermişdir. Apellyasiya məhkəməsinin araşdırmalarını yetərli hesab edərək, onun qəbul etdiyi qərarın nəticələri ilə razılaşmaq və təsdiqi ilə kifayətlənmək mümkündür. Ona görə də, işin faktiki halları ilə bağlı apellyasiya məhkəməsinin araşdırmaları yetərli hesab olunur. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsində ətraflı şərh olunmuş həmin məsələləri təkrarlamağa lüzum qalmır.
72. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və iddiaçının dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
73. Kassasiya şikayətinin dəlilləri mahiyyəti etibarilə, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması və qətnamədə ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmaması ilə bağlıdır. Qeyd olunmalıdır ki, işin faktiki halları ilə bağlı dəlillər üzrə kassasiya icraatında araşdırma aparılmır, onlara qiymət verilmir. Çünki kassasiya icraatı yalnız məsələnin hüquqi tərəfi ilə, yəni şikayət verilən qətnamədə qanun pozuntularının mövcudluğu və ya onun olmamasına dair şikayətdə qoyulmuş məsələlərə cavab verilməsi ilə məhdudlaşır. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
74. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
75. Məhkəmə kollegiyası yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq,
Qərara aldı:
Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2025-ci il # ###### tarixli *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.