Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-736/2026 23.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh4 MMC, Bank “xxxx” ASC, cavabdeh2 MMC və Abşeron Rayon Icra və Probasiya şöbəsinə qarşı (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində Sumqayıt şəhəri üzrə Icra Idarəsi və Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin * saylı Abşeron Ərazi Idarəsi cəlb edilməklə) iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: əmlakın qiymətləndirilməsi haqqında hesabatın və hərracın yekunları barədə protokolun mübahisələndirilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi və mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şəfiyev Ispəndiyar Əsəd oğlu (məruzəçi), Əhmədov Əhməd Abbas oğlu və Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh4 MMC, Bank “xxxx” ASC, cavabdeh2 MMC və Abşeron Rayon Icra və Probasiya şöbəsinə qarşı (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində Sumqayıt şəhəri üzrə Icra Idarəsi və Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 cəlb edilməklə) “əmlakın qiymətləndirilməsi haqqında hesabatın və hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi və mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi” tələbinə dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh Bank "xxxx” ASC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi: Işin halları
1. Kreditor (ipoteka saxlayan) Bank “xxxx” ASC, alıcı (ipoteka qoyan/borcalan) İddiaçı və satıcı X1 arasında bağlanmış 07.06.2022ci il tarixli № IP-00029-00/2* saylı alqı-satqı və ipoteka müqaviləsinə əsasən, satıcı xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 2 saylı ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.m, yaşayış sahəsi 54,4 kv.m olan, 0,0265 ha torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evini 98.000 manata alıcıya satmış, daşınmaz əmlakın dəyərinin 20.000 manatı alıcı tərəfindən, 78.000 manatı kreditor (ipoteka saxlayan) tərfindən ödənilmişdir. Müqavilənin 1.8-ci bəndində “xxxx” MMC tərəfindən ##.##.2022-ci il tarixində tərtib edilmiş daşınmaz əmlakın qiymətləndirmə aktına əsasən, ipoteka predmetinin qiyməti 106.000 manat dəyərində (o cümlədən torpaq sahəsinin dəyəri 25.000 manat) müəyyən edilmiş, eyni zamanda alıcı və kreditor (ipoteka saxlayan) ipoteka predmetinin 90.000 manat dəyərində olan qiymətinin ilkin satış qiyməti olduğunu qəbul etmişlər.
2. Sumqayıt şəhəri * saylı notariat ofisinin ##.##.2023-cü il tarixli 8I-***** reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən İddiaçı məxsus ipoteka predmeti olan ünvan 1 saylı ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən, ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinə tutma yönəldilmişdir. Icra qeydində öhdəliyi müəyyən edən IP00029-00/22A müqviləyə əsasən əsas borc 77.314,06 manat, faiz borcu 3.035,30 manat, cəmi tutulma məbləği 80.349,36 manat təşkil edir.)
3. Qeyd olunan icra qeydinə əsasən Sumqayıt şəhəri üzrə Icra Idarəsinin icra məmuru tərəfindən icra sənədi üzrə icraata başlamaq haqqında ## ####### 2023-cü il tarixli qərar qəbul edilmiş, borclu şəxs İddiaçı icranı tələbin 10 gün müddətində könüllü icrası barədə bildiriş göndərilmişdir.
4. Icra məmuru tərəfindən dəvət edilmiş qiymətləndirici cavabdeh2 MMC-nin ##.##.2024-cü il tarixli qiymətləndirilmə hesabatı ilə ipoteka predmeti olan Masazır kəndi, Ə.Vahid küçəsi, ***A saylı ünvandakı 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin ##.##.2024-cü il tarixə bazar dəyəri 80.000 manat müəyyən edilmişdir.
5. Icra məmuru ##.##.2024-cü il tarixli məktubla cavabdeh4 MMC-dən ipoteka predmeti olan yaşayış evinin satılması üçün hərracın keçirilməsini xahiş etmişdir.
6. Hərrac prosesində ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evi “Ipoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq təkrar hərracdakı satış dəyərinin 25 faizindən az olmamaqla ##.##.2024-cü il tarixli məktubla ipoteka saxlayan Bank “xxxx” ASCnə təklif olunmuşdur. Ipoteka saxlayan Bank “xxxx” ASC ipoteka predmetini təklif edilən 51.000 manat məbləğində əldə edilməsinə razı olduğunu bildirmiş, bu razılığa əsasən “X4” nəzdində cavabdeh4 MMC tərəfindən ## #### 2024-cü il tarixli hərracın yekunları barədə **/** saylı protokol tərtib edilmiş, Bank “xxxx” ASC ipoteka predmetini təklif edilən 51.000 manat məbləğində əldə etmişdir.
7. Bundan sonra ünvan 1 saylı ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsinin üzərində yerləşən fərdi yaşayış evinə Bank “xxxx” ASC-nin mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ##.##.2024-cü il tarixdə qeydiyyata alınmışdır.
8. “X2 Mərkəzi” MMC-nin təqdim etdiyi ##.##.2025-ci il tarixli, YDQM 004- ***/**** nömrəli ## ### 2025-ci il tarixli hesabata əsasən həmin əmlakın hazırki dövrə bazar dəyəri 155.000 manat təşkil edir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
9. Iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh4 MMC, Bank “xxxx” ASC, cavabdeh2 MMC və Abşeron Rayon Icra və Probasiya şöbəsinə qarşı (Sumqayıt şəhəri üzrə Icra Idarəsi və Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) iddia ərizəsi və iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh cavabdeh2 MMC-nin ##.##.2024-cü il tarixli “Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatı”nın etibarsız hesab edilməsi, cavabdeh cavabdeh4 MMC tələfindən tərtib edilmiş və hərrac təşkilatçısı, Abşeron rayon Icra və probasiya şöbəsi və Bank "xxxx” ASC tərəfindən imzalanmış, ##.##.2024-cü il tarixli **/** nömrəli açıq hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi, mübahisəli yaşayış evinə dair cavabdeh Bank "xxxx” ASC-nin mükiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışın ləğv olunması, cavabdeh Bank "xxxx” ASCnin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş, həmin fərdi yaşayış evinə dair iddiaçının mülkiyyət hüquqünun bərpa olunması, iddia ərizəsinin məhkəməyə verilməsi üçün ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun, həmçinin vəkilin göstərdiyi hüquqi yardıma görə 1.000 manat məbləğində vəsaitin cavabdehlərdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Sumqayıt şəhəri * saylı Notariat Ofisinin ##.##.2023-cü il tarixli icra qeydinə əsasən 77314.06 manat əsas borc, 3035.30 manat faiz borcu və 25 manat dövlət rüsumu olmaqla, cəmi 80374.36 manat məbləğində kredit borcu üzrə tutma İddiaçı mülkiyyətində olan mübahisəli fərdi yaşayış evinə yönəldilmişdir. Notariat Ofisinin ##.##.2023-cü il tarixli icra qeydi icra edilməsi üçün Abşeron rayon Icra və probasiya şöbəsinə göndərilmişdir. Abşeron rayon Icra və probasiya şöbəsinin icra məmuru V.Əliyevin qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında ##.##.2023-cü il tarixli qərarına əsasən, həmin fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsi “xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə həvalə edilmiş, məhz onların ##.##.2024-cü il tarixli Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatına əsasən, fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri 80.000 (səksən min) manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Abşeron rayon Icra və probasiya şöbəsinin icra məmuru V.Əliyev tərəfindən hərracın keçirilməsi ilə bağlı sifariş verilmişdir. cavabdeh4 MMC-nin ##.##.2024-cü il tarixli, **/** nömrəli Açıq hərracın yekunları barədə protokoluna əsasən, həmin fərdi yaşayış evi Bank "xxxx” ASC tərəfindən alınmışdır (daşınmaz əmlakın əldə edilən alış qiyməti - 51 000 (əlli bir min) manat). BANK "xxxx” ASC-yə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarış verilmişdir. Bank "xxxx” ASC ##.##.2024-cü il tarixli məktubla icra şöbəsinə müraciət edərək, icra sənədi üzrə İddiaçı 32919.36 (otuz iki min doqquz yüz on doqquz.36) manat məbləğində qalıq borcunun olması bildirilmişdir. Iddiaçı hesab edir ki, cavabdeh2 MMC-nin ##.##.2024-cü il tarixli hesabatında daşınmaz əmlakın real bazar qiyməti düzgün müəyyən edilməmişdir, fərdi yaşayış evinin real bazar qiyməti daha yüksəkdir. Qiymətləndirmə rəyində qiymətləndirici mübahisəli daşınmaz əmlaka dair zəruri bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən bütün amillər müəyyən edilməmiş, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji daşınmaz əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, müvafiq əmlakların müqayisəli təhlili aparılmamış və daşınmaz əmlakın cari dövrdəki dəyəri də qeyri-obyektiv təyin edilmişdir. Beləliklə, cavabdeh cavabdeh2 MMC tərəfindən qiymətləndirmə düzgün aparılmamış, Abşeron rayon Icra və probasiya şöbəsi tərəfindən əmlak aşağı qiymətə açıq hərracdan satılmaq üçün sifariş verilmişdir. Belə ki, hərrac, fərdi yaşayış evinin satış qiyməti cavabdeh2 MMC-nin hesabatına əsasən 80.000 (səksən min) manat əsas götürülməklə keçirildiyindən, hərracın nəticələrinə dair ##.##.2024-cü il tarixli **/** nömrəli protokol etibarsız hesab edilməklə, hərracın nəticələri aradan qaldırılmalı, həmin daşınmaz əmlak hazırkı real bazar qiyməti əsasında qiymətləndirilməli və hərrac yenidən təşkil edilməlidir.
11. Məhkəmənin ##.##.2025-ci il tarixli *(***)-****/**** nömrəli qərardadı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizası təyin edilmiş, “X2 Mərkəzi” MMC-nin təqdim etdiyi ##.##.2025-ci il tarixli hesabata əsasən mübahisəli əmlakın hazırki dövrə bazar dəyəri 155.000 manat təşkil edir.
12. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin (hakim K.B.Xudayev) ##.##.2025-ci il tarixli e-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilərək, cavabdeh2 MMC-nin ##.##.2024-cü il tarixli “Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabat”ının etibarsız hesab edilməsi, cavabdeh4 MMC-nin “Açıq hərracın yekunları barədə” ##.##.2024cü il tarixli **/** nömrəli protokolun etibarsız hesab edilməsi, mübahisəli əmlaka dair Bank “xxxx” ASC-nin adına olan çıxarışın ləğv edilməsi, iddiaçının mülkiyət hüququnun bərpa olunması qət edilmişdir.
13. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdeh2 MMC tərəfindən verilən hesabata görə sözügedən mübahisəli əmlakın ##.##.2024-cü il tarixinə bazar dəyəri 80.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Məhkəmə qərardadı əsasında təyin olunan qiymətləndirmə ilə bağlı “X2 Mərkəzi” MMC-nin təqdim etdiyi ##.##.2025-ci il tarixli, YDQM 004- ***/**** nömrəli ## ### 2025-ci il tarixli hesabata əsasən həmin əmlakın hazırki dövrə bazar dəyəri 155.000 manat təşkil edir. Göründüyü kimi, mübahisələndirilən hesabatda göstərilən 80.000 manat reallığı əks etdirmir.
14. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdeh2 MMC mənzili qiymətləndirərkən həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə almamış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməmiş, nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçının hüququnun pozuntusuna şərait yaratmış, əmlak real dəyərindən aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır.
15. Yuxarıda qeyd edilənlərə əsasən, hərracın keçirilməsi qaydaları pozulduğundan, hərrac və onun nəticələrinə dair ##.##.2024-cü il tarixli, **/** nömrəli protokol etibarsız hesab edilməlidir. Həmçinin adı çəkilən sənədin etibarsızlığının nəticəsi kimi hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində Bank “xxxx” ASC-nin mülkiyyət hüququ barədə qeyd və onun əsasında verilmiş çıxarış ləğv olunmalıdır.
16. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli əlavə qətnaməsi ilə cavabdehlər Bank “xxxx” ASC və cavabdeh2 MMC-dən hüquqi yardıma görə ödənilmiş 1.000 manat məbləğində pul və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi kimi 100 manat məbləğində pulun alınaraq iddiaçıya ödənilməsi qət edilmişdir.
17. Birinci instansiya məhkəməsi öz hüquqi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 317.1, 317.2, 414.2, 414.3, 414.5, 416.1, 416.2-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 119.1-ci maddələrinə, “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 53.2, 61.1, 61.2-ci maddələrinə, “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 41.2, 42.1, 43.4, 43.5, 43.7, 44-cü maddələrinə, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8.1-ci maddəsinə istinadən əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
18. Cavabdeh Bank “xxxx” ASC qətnamədən və ##.##.2025-ci il tarixli əlavə qətnamədən apellyasiya şikayətləri verilərək onların ləğv edilərək iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
19. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, hərracların keçirilməsi ilə bağlı iddiaçıya bütün bildirişlər göndərilmiş, ##.##.2024-cü il tarixli bildirişdən imtina etmiş, ##.##.2024-cü il tarixli bildirişi isə qəbul etmişdir. Beləliklə iddiaçı hərracın keçirilməsi barədə məlumatlandırılmışdır. Həmin müddət ərzində onun tərəfindən ipoteka predmetinin qiyməti, hərrac proseduru ilə bağlı heç bir etiraz və narazılıqlar yaranmamışdır. Üstündən uzun müddət keçdikdən sonra əsassız olaraq iddia qaldırılmışdır. Hərrac keçirilməsi zamanı heç bir qanun pozuntusuna yol verilməmişdir. Məhkəmə tərəfindən də hər hansısa bir pozuntu faktının olması qətnamədə qeyd edilməmiş, lakin hərrac nəticələri etibarsız hesab edilmişdir. Ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsi ##.##.2024-cü il tarixdə aparılmış, həmin tarixə olan əmlakın dəyəri 80.000 manat təşkil etmişdir. Məhkəmə tərəfindən isə həmin qiymətləndirilmə tarixinin üstündən 1 ildən çox vaxt keçməsi nəzərə alınmamış, “X2 Mərkəzi” MMC-nin təqdim etdiyi ##.##.2025-ci il tarixli rəy əsas götürülməklə iddia təmin edilmişdir. Rəylərin tarixləri arasında 1 il 5 ay müddət keçmişdir, həmçinin qiymətləri arasında 2 dəfə artıq fərq vardır. Məhkəmə tərəfindən isə bu ziddiyyətlərə əhəmiyyət verilməmiş, nə tarix fərqi, nə də qiymət fərqi müqayisə edilməmiş, təkrar ekspertiza təyin edilməmişdir.
20. Cavabdehin əlavə qətnamədən verdiyi apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, vəkilə göstərdiyi hüquqi xidmətə görə haqqın məbləği hüquqi xidmət müqaviləsində öz əksini tapır. Hazırki iş üzrə iddiaçının vəkili tərəfindən sadəcə ödəniş qəbzi təqdim edilmişdir. Həmin qəbzə əsasən ödənişin hansı məqsədlə həyata keçirildiyi, hansı müqavilə üzrə ödənildiyi məlum deyildir. Məhkəmə tərəfindən isə yalnız ödəniş qəbzinə əsaslanmaqla tələb təmin edilmiş, həmin haqqın həqiqətən 1.000 manat olmasını təsdiq edən hüquqi xidmət müqaviləsi tələb edilməmişdir.
21. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin apellyasiya şikayətlərinin dəillərini araşdırmaq məqsədilə, ipoteka predmetinin təkrar qiymətləndirilməsini keçirmiş, Mərkəzi Ekspertiza Bürosu MMC-nin 2025-ci il ## ###### tarixli MEB-***-**** nömrəli hesabatına əsasən, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m olan 734 A nömrəli fərdi yaşayış evinin bazar dəyərinin ##.##.2024-cü il tarixinə 92.600 manat, ##.##.2025-ci il tarixinə 124.300 manat, hazırda isə 125.000 manat olması müəyyən edilmişdir.
22. Iddiaçının vəkili-nümayəndəsi vəkil2 fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsinə dair təkrar ekspertiza təyin edilməsi barədə vəsatət vermiş və vəsatətini onunla əsaslandırmışdır ki, mübahisəli fərdi yaşayış evinə dair bir neçə ekspertin rəyləri verilib və həmin rəylər arasında ziddiyyətlər mövcuddur.
23. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (hakimlər S.R.Səlimova (sədrlik edən və məruzəçi), A.Ə.Isgəndərov və A.N.Imanov) 2025-ci il ## ###### tarixli 2(103)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətlərinin təmin olunmaması, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
24. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşan məhkəmə kollegiyası öz mövqeyinə münasibətdə bildirmişdir ki, iddiaçı mülkiyyətində olan əmlakının icra icraatında müəyyən olunan ilkin satış qiymətini qanunla müəyyən olunan müddətdə mübahisələndirmək hüququ olduğundan hazırkı iddia tələblərini irəli sürməkdə haqlı olmuşdur.
25. Bundan başqa, qeyd olunan daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin 2022-2025-ci illər aralığında müxtəlif qiymətləndiricilər tərəfindən fərqli qiymətlərlə qiymətləndirilməsi və hər dəfə həmin əmlakın dəyərinin 80.000 manatdan artıq olması kollegiyaya birinci instansiya məhkəməsinin bir vərəqdən ibarət hesabatla cavabdeh2 MMC tərəfindən daşınmaz əmlakın qiymətləndirməsi aparılarkən həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmaması, qiymətləndirməni səthi aparması, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olmaması, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə almaması, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməməsi, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməməsi, nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçının mülkiyyət hüququnun pozulmaqla əmlakının real dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmasına şərait yaratması səbəbindən iddia tələblərinin əsaslı olduğu üçün tam həcmdə təmin edilməsinə dair gəldiyi nəticə ilə razılaşmağa əsas verir.
26. Kollegiya eyni zamanda qeyd edib ki, araşdırma zamanı apellyasiya şikayətinin dəlilləri öz təsdiqini tapmadığından, ipoteka predmetinin təkrar qiymətləndirilməsinə zərurət yoxdur.
27. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi öz hüquqi mövqeyini “Ipoteka haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun 41.2 və 44-cü, “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 29.1, 53.2 və 61.2-ci, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 3, 7, 8 və 10-cu, Mülki Məcəllənin 317, 337, 354, 414, 415.5, 416.1, və 416.2-ci, Mülki Prossesual Məcəllənin 14.2, 77.1, 78.1, 80, 81, 82.3, 217.2, 217.4 və 220.5-ci maddələrinə istinadən əsaslandırmışdır.
28. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
29. Qətnamədən cavabdeh Bank "xxxx” ASC (vəkil vəkil1) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddianın rədd edilməsi ilə bağlı yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
30. Kassasiya şikayəti apellyasiya şikayətinə uyğun məzmunda əsaslandırılmış və əlavə olaraq bildirilmişdir ki, məhkəmələr işin faktiki hallarını və bununla bağlı təqdim olunan dəlillərə düzgün qiymət verməmiş və nəticədə maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması ilə nəticələnən qətnamə qəbul etmişlər.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
31. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
32. Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər.
33. Maddə 317.2. Satış “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir.
34. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
35. Maddə 354.1. Əhəmiyyətsiz əqdin etibarsızlığı nəticələrinin tətbiqi haqqında iddia onun icrasına başlanıldığı gündən bir il ərzində irəli sürülə bilər.
36. Maddə 354.2. Bu Məcəllənin 347.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, maraqlı şəxs əqdin bağlanmasına təsir etmiş zorakılığa və ya hədəyə son qoyulduğu gündən və ya əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və ya bilməli olduğu gündən bir il ərzində əqdi mübahisə edə bilər. Vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd mübahisəyə əsasın məlum olduğu andan bir ay ərzində mübahisə edilə bilər.
37. Maddə 414.1. Əgər müqavilənin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, o, hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Müqavilə hərracı udan şəxslə bağlanır.
38. Maddə 414.2. Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. Ixtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir.
39. Maddə 414.3. Bu Məcəllədə göstərilən hallarda əmlakın və ya əmlak hüququnun satışı barədə müqavilələr yalnız hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər.
40. Maddə 415.5. Hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun və ya müsabiqənin keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.
41. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
42. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
“Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu (iş üzrə 2021- ci ildə hərraclar keçirilərkən qüvvədə olan redaksiyada)
43. Maddə 41.2 Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən həyata keçirilir və ipoteka predmeti hərracda satılır. Icra məmuru hərracın keçirilməsini əmtəə birjalarının nəzdində yaradılmış ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) sifariş verir.
44. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirir, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş göndərir. Birinci elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 30 təqvim günü qalmış verilir. Hərracın keçirilməsinə 15 təqvim günü qalmış ikinci elan verilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, ilkin satış qiyməti, hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi miqdarında beh ödəməlidir.
45. Maddə 44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.
“Icra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
46. Maddə 29.1. Tərəflər icraat materialları ilə tanış olmaq, onlardan çıxarışlar etmək, onların surətini çıxarmaq, əlavə materiallar təqdim etmək, vəsatət vermək, icra hərəkətlərinin həyata keçirilməsində iştirak etmək və bu zaman şifahi və yazılı izahatlar vermək, icraatın gedişində meydana çıxan bütün məsələlər üzrə öz dəlil və mülahizələrini bildirmək, icraatda iştirak edən digər şəxslərin vəsatətlərinə, dəlil və mülahizələrinə etiraz etmək, icra məmuruna etiraz etmək və onun hərəkətlərindən (hərəkətsizliyindən) şikayət vermək hüquqlarına malikdirlər.
47. Maddə 53.2. Borclunun əmlakı, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır. (##.##.2025-ci il tarixədək qüvvədə olan redaksiyada)
48. Maddə 61.2. Ixtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir. (##.##.2025-ci il tarixədək qüvvədə olan)
“Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu (2024-cü il ####un #-dək qüvvədə olmuş)
49. Maddə 6. Qiymətləndirmə üçün əsas Qiymətləndirici tərəfindən obyektin qiymətləndirilməsi üçün əsas sifarişçi ilə bağladığı müqavilədir. Mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hallarda obyektin qiymətləndirilməsi məhkəmənin ekspertiza haqqında, o cümlədən təkrar ekspertiza haqqında qərarı əsasında da aparıla bilər. Belə hallarda məhkəmə qiymətləndirici seçməkdə tam müstəqildir.
50. Maddə 7. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabat Qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar və ya digər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər.
51. Maddə 8. Qiymətləndiricinin hesabatında obyektin qiymətləndirilməsi haqqında məlumatın barəsində mübahisələr Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
52. Maddə 4.1. Bütün fiziki və hüquqi şəxslər özlərinin qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququna malikdirlər.
53. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
54. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
55. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
56. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
57. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
58. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
59. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin.
Kassasiya baxışının hədləri
60. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
61. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
62. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
63. Avropa Insan Hüquqları Məhkəməsinin mövqeyinə görə, şikayətdə fundamental vacib hüquqi məsələlərin qaldırılmadığı təqdirdə, yuxarı instansiya məhkəmələrinin, xüsusən məhkəmə baxışının predmetini yalnız hüquqi məsələlərin təşkil etdiyi kassasiya instansiyası məhkəmələrinin şikayəti yalnız ona aid müvafiq qanunvericiliyə istinad etməklə rədd etmələri məqbul hesab oluna bilər (Avropa Insan hüquqları Məhkəməsinin “Məzahir Cəfərov Azərbaycana qarşı” işi üzrə).
64. Bu baxımdan işin hallarına nəzər salındıqda görünür ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qanunvericiliyin yuxarıda istinad olunan normaları əsasında iddia tələbi ilə bağlı məsələlər lazımi qaydada araşdırılmışdır. Kassasiya şikayətində irəli sürülən mahiyyətcə eyni dəlillər, apellyasiya şikayətinin dəlillərini təşkil edirdi və apellyasiya məhkəməsi həmin dəlillərə kifayət qədər ətraflı qiymət vermişdir. Apellyasiya məhkəməsinin araşdırmalarını yetərli hesab edərək, onun qəbul etdiyi qərarın nəticələri ilə razılaşmaq və təsdiqi ilə kifayətlənmək mümkündür. Ona görə də, işin faktiki halları ilə bağlı apellyasiya məhkəməsinin araşdırmaları yetərli hesab olunur. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsində ətraflı şərh olunmuş həmin məsələləri təkrarlamağa lüzum qalmır.
65. Bununla yanaşı, məhkəmə kollegiyası əlavə olaraq aşağıdakıları qeyd etməyi zəruri sayır.
66. Mübahisələndirilən qiymətləndirmə rəyi verilən dövrdə (2024-cü il ####un #-dək) qüvvədə olmuş “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 6-cı və 8-ci maddələri baxımından qiymətləndiricinin hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılarkən, məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəaları nəzərə alınmaqla qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etməsi mümkündür.
67. Buna əsasən işə baxmış məhkəmə evin bazar qiymətinin müəyyən olunması barədə qiymətləndirmə təyin etmişdir.
68. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsində obyektin dəyərinin həqiqiliyini müəyyən etmək üçün obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsi məhkəmənin vəzifəsi yox, hüququ kimi nəzərdə tutulmasına baxmayaraq, əksər hallarda yenidən ekspert qiymətləndirilməsi həqiqətə nail olmaq üçün ən etibarlı hüquqi vasitə kimi çıxış edir.
69. Bundan başqa, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinin təhlili o nəticəyə gəlməyə əsas verir ki, qiymətləndiricinin hesabatında obyektin qiymətləndirilməsi haqqında məlumat barəsində mübahisələrə baxılarkən məhkəmə, hesabatda qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin «həqiqiliyini» araşdırır. Obyektin bazar dəyərinin «həqiqiliyinin» araşdırılması onu ehtiva edir ki, araşdırmanın sonunda məhkəmə, qiymətləndiricinin müəyyən etdiyi qiymətin həqiqi olub-olmaması barədə nəticəyə gəlməlidir. Adi məntiq baxımından isə bu nəticəyə gəlmək üçün, məhəmə əmlakın «həqiqi» dəyərinin nə qədər olduğu barədə mötəbər məlumatlara malik olmalı, bu sübutların təhlili əsasında “həqiqi” dəyəri müəyyən etməli, «həqiqi» dəyəri ilə qiymətləndiricinin müəyyən etdiyi qiymət arasında müqayisə aparmalı, fərq olduğu halda iddianı təmin etməlidir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin evin qiyməti barədə rəylərə münasibətdə gəldiyi nəticə, bu qiymətlərə dair kifayət qədər ətraflı məlumatların ümumiləşdirilməsi əsasında gəlinən qənaətdir.
70. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və iddiaçının dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
71. Kassasiya şikayətinin dəlilləri mahiyyəti etibarilə, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması və qətnamədə ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmaması ilə bağlıdır. Qeyd olunmalıdır ki, işin faktiki halları ilə bağlı dəlillər üzrə kassasiya icraatında araşdırma aparılmır, onlara qiymət verilmir. Çünki kassasiya icraatı yalnız məsələnin hüquqi tərəfi ilə, yəni şikayət verilən qətnamədə qanun pozuntularının mövcudluğu və ya onun olmamasına dair şikayətdə qoyulmuş məsələlərə cavab verilməsi ilə məhdudlaşır. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
72. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
73. Məhkəmə kollegiyası yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419cu maddələrini rəhbər tutaraq,
Qərara aldı:
Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli 2(103)- ****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.