Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-817/2026 13.05.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə QƏRARI (Açar sözlər: podrat müqaviləsi, zərərin ödənilməsi, müqavilənin standart şərtləri) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Babayev Zəki Baba oğlu (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı “pul” tələbinə dair iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)- ****/**** nömrəli, # ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh Cavabdeh MMC (vəkil vəkil2) tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə ## ### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları:
1. İddiaçı ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il binada mənzil tikintisi haqqında müqavilənin 1.1-ci maddəsinə əsasən podratçı Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, 2319-21-23 məhəllədə inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsində, üç otaqlı, ** saylı mənzilini tikib sifarişçiyə təhvil verilməsini və sifarişçi öz növbəsində onun sifarişi ilə tikilən mənzili qəbul edib haqqını ödəməsinini öz öhdəsinə götürür.
2. Müqavilənin 3-cü fəsli “Müqavilənin qiyməti” adlanır. Həmin fəslin 3.1-ci bəndində göstərilir ki, “Tikilən mənzilin ümumi yaşayış sahəsinin oxdan-oxa 1 kv.m. qiyməti ____ AZN həcmindədir. Mənzilin ümumi sahəsi 136,8 kv.metrdir.
3. ünvan 2 (yeni qaydalar ilə: AZ 1142, ünvan 1) İddiaçı adına ##.##.2019-cu il tarixində qeydiyyata alınmışdır.
4. Reyestr qeydiyyatına əsasən daşınmaz əmlakın ümumi sahəsi (kvadratmetrlər) – 113,70 kv.metrdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları. Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
5. İddiaçı İddiaçı (bundan sonra iddiaçı) nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə cavabdeh Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə (bundan sonra cavabdeh, yaxud MMC) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh MMC-dən 30.053 manat məbləğində pul vəsaitinin və 181 manat dövlət rüsumunun əvəzinin tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
6. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış ## ####### 2019-cu il tarixli müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi 2319-21-23 məhəllədə inşa edilən yaşayış binasının 11-ci mərtəbə, ** saylı mənzili cavabdeh iddiaçıya satır, iddiaçı isə mənzilin dəyərini ödəməyi öhdəsinə götürür. Müqaviləyə əsasən iddiaçı yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 136,8 kv.metrdən ibarət olan, 3 otaqlı, ** saylı mənzilin sahəsinin hər kvadrat metri üçün 1.301 manat olmaqla, cəmi dəyəri 178.000 manat məbləği ödəyir. İddiaçı müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş 178.000 manat məbləğdə pul vəsaitini cavabdehə tam ödəmişdir və mənzil iddiaçıya təhvil verilmişdir. İddiaçı ## ###### 2019-cu il tarixdə qeyd olunan mənzilə dair reyestrdən çıxarış əldə etmişdir. Çıxarışa əsasən mənzilin ümumi sahəsi 113,70 kv.metr qeyd olunmuşdur. Cavabdeh müqavilə üzrə mənzilin ümumi sahəsini artıq qeyd etməklə əlavə vəsait əldə etmişdir. Belə ki, müqaviləyə görə mənzili ümumi sahəsi 136,8 kv.metr qeyd edilsə də, reyestrdən çıxarışa əsasən mənzilin ümumi sahəsi 113,70 kv.metrdir. Mənzilin hər kvadrat metri üçün 1.301 manat ödənilməsi nəzərə alınsa, iddiaçının 136,8 kv.m.-dən 113,70 kv.m. çıxılaraq, əslində daha az məbləğdə pul vəsaitini ödəməsi mövqeyinə gəlinir. Fərq 23,1 kv.metr edir. Hər kvadrat metr üçün 1.301 manat məbləğ ödənildiyini nəzərə alınanda, iddiaçının cavabdehdən 30.053 manat məbləğində pul vəsaiti tələb etməsi əsaslıdır.
7. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e qərardadı ilə iş üzrə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının təyin edilmiş və müvafiq ekspert rəyi əldə edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi tərəfindən iş üzrə verilmiş ##.##.2023-cü il tarixli, ***-**/*-**/**** nömrəli ekspert rəyində qeyd edilmişdir ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “xxxx”na əsasən İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, məhəllə 2319-21-23 inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı mənzilin (yeni qaydalarla AZ 1142 ünvan 1) ümumi sahəsinin 117.6 kv.m. təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, məhəllə 2319-21-23 inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı mənzilin (yeni qaydalarla AZ 1142 Bakı şəhəri, Xəta rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, 45, M11, m1) faktiki (naturada) ümumi sahəsi, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 122.8 kv.m. təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
8. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş G-**/**-*** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli mütəxəssis rəyində qeyd edilmişdir ki, ünvan 2 (yeni qaydalar ilə: AZ 1142, ünvan 1) ünvanında yerləşən mənzilinin 2019-cu ilə 1 kv.metrinin orta bazar dəyəri 1.000 manat müəyyən edilir.
9. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra birinci instansiya məhkəməsi) *(***)-***/**** nömrəli, ## ##### 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Sahibə Hacıyeva) iddianın qismən təmin edilməsi, 14.000 manat məbləğində dəymiş ziyanın əvəzinin və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 132 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən alınaraq iddiaçıya ödənilməsi qət edilmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, iddia tələbindən göründüyü kimi, iddiaçı cavabdehin podrat müqaviləsi üzrə öhdəliyini tam icra etməməsinə görə dəyən ziyanın ödənilməsini tələb edir. Çünki işin hallarından göründüyü kimi, iddiaçı ilə cavabdeh arasında müqavilə bağlanmış, iddiaçı maliyyə arayışına əsasən mənzilin dəyərini ödəmiş, lakin cavabdeh müqavilə öhdəliklərini yerinə yetirməmişdir. Buna görə də az verilən sahənin ölçüsünün qiymətinə uyğun zərərin qarşılanmasını tələb edir.
11. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçının bu tələbi qanunidir. Çünki mülki qanunvericilik müqavilə şərtlərinin məcburiliyini və icra edilməli olduğunu təsbit edir. Bu prinsipə görə, bağlanmış müqavilələr onlarda göstərilən və tərəflərin razılığa gəldikləri şərtlər əsasında da icra edilir. Cavabdeh mənzili müqavilədə göstərilən ölçüdə deyil, daha az ölçüdə iddiaçıya təhvil verməklə öhdəliyini pozmuş, iddiaçıya müqavilədə nəzərdə tutulan ölçüdə verməməklə, ona maddi zərər vurmuşdur. İddiaçıya dəymiş maddi zərər isə onun mülkiyyətinə gözləntisi olan gələcək əmlakından məhrum olmasında ifadə olunur.
12. Tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilir ki, podratçı faktiki ümumi sahəsi 136,8 kv.m. olan mənzili orta təmirli vəziyyətdə iddiaçıya verməli idi. Yəni iddiaçı 136,8 kv.m. olan mənzili əldə edəcəyini gözlədiyi halda, ona daha az ölçüdə mənzil verilmiş, bununla da mənzilin ölçülərinin azaldılması nisbətində iddiaçı əmlakından məhrum olmuşdur.
13. Mənzillərin az ölçüdə təhvil verilməsinə görə dəymiş zərərin müəyyən edilməsi və ödənilməsi hissəsinə münasibətdə isə məhkəmə hesab etmişdir ki, ekspert rəyində göstərilən qaydada, yəni mənzillərin sahəsinə azalma əmsalları tətbiq edilmədən müəyyən edilmiş ölçülərlə müqavilədə göstərilən ölçülər arasında yaranmış fərqin ödənilməsi formasında həyata keçirilməlidir.
14. Məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, qeyd edilən mənzilin 1 kv.m.-nin 2019-cu il tarixinə qiyməti orta hesabla 1.000 manat hesab edilməklə, iddiaçıya əskik verilmiş sahənin qiyməti 14.000 manat (14x1.000=14.000) müəyyən edilməlidir.
15. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6.2, 21.1, 21.2, 385.1, 386.1, 442, 443.1, 443.2, 448.1, 752.1, 762.1, 762.2, 776.1ci, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 1, 59.1, 59.2, 59.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının # ###### 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “xxxx”nın 3.2, 3.8-ci bəndlərinə və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1 və 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat:
16. Cavabdeh MMC-nin nümayəndəsi və vəkili vəkil2 apellyasiya şikayəti verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qismən, iddianın təmin edilmiş hissəsində ləğv edilməsini və iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
17. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdehin məhkəmədə iştirakı təmin edilmədiyindən, məhkəmə baxışları zamanı etirazını və müqavilədə verilmiş mənzilin faktiki sahəsi ilə bağlı sübutlarını təqdim edə bilməmişdir. Mübahisəli mənzilin müqavilədə müəyyən edilmiş faktiki ölçüsünə və tərəflərin bununla bağlı münasibətinə gəlincə qeyd edilməlidir ki, mənzil binanın layihəsinə uyğun olaraq, sxematik cizgi üzrə müəyyən edilir və müqavilədə razılaşdırılır. Mənzilin sahəsinə faydalı sahələr, qonşu divarların alt sahələrinin 1/2 hissəsinin, daxili divarların alt sahəsi və eyvanın tam sahəsi daxil edilir. Tərəflər arasında müqavilə bağlanılan zaman da ölçülər bu şəkildə razılaşdırılır və müqavilədə qeyd edilir. Məhz bu ölçülərdən irəli gələrək, mübahisəli mənzilin ümumi tikinti sahəsi 136,8 kv.m. müəyyən edilmiş, 5 il bundan əvvəl tərəflər arasında qəbul edilib, müqavilədə təsdiqlənmişdir. Mənzilə dair çıxarış verilən zaman DƏDRX * saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən mənzilə tərtib edilmiş ##.##.2019-cu il tarixli texniki pasportda mənzilin faydalı sahəsi 119,7 kv.m. müəyyən edilmiş və balkon sahəsinə 0,3 əmsalı tətbiq edilərək, 113,7 kv.m. hesablanmışdır. Yaşayış sahəsi 72 kv.m. müəyyən edilmişdir. Bəlli və mübahisəsiz haldır ki, çıxarışda mənzilin yalnız faydalı (yəni divar altı sahələrin heç bir nəzərə alınmadan) sahəsi qeyd edilmişdir. Ona görə ki, mənzillərin sahəsinin qeydiyyata alınmasının tələbi, qaydası belədir. Tərəflər arasında öhdəliyi yaradan mənzilə dair bağlanmış müqavilədə mənzilin hər hansı sahəsinə sonradan azalma əmsallarını tətbiq etməklə və ya yalnız faydalı sahə nəzərə alınmaqla mənzilin sahəsinin müəyyən edilməsi razılaşdırılmamışdır. Tam əksinə, müqavilədə mənzilin ümumi tikinti sahəsi nəzərdə tutulmuşdur. Qətnamənin faktlar üzrə əsasını təşkil edən iş üzrə təqdim edilmiş ##.##.2023-cü il tarixli ekspert rəyinə gəlincə qeyd edilməlidir ki, rəydə qeyd olunan sahələrin ölçüləri ümumiyyətlə yanlışdır. Belə ki, ekspertə təqdim edilmiş sənədlərdə adı keçən mənzil 3 otaqlıdır. Lakin ekspert yerində mənzilin 4 otaqlı olduğunu müəyyən etmişdir. Amma bu hal ekspert rəyində qeyd edilməmiş və yalnız iddiaçı tərəfindən sonradan aparılmış bölgü üzrə hörülmüş divarın altında 2,5 kv.m. faydalı sahənin qaldığı qeyd edilməmiş və nəzərə alınmamışdır. Yalnız bu baxımdan ekspertin rəyi 2,5 kv.m. sahədə səhvdir. Bundan başqa, ekspert rəyində azaltma əmsalı tətbiq edilmədən, bayır və ara divarlarının sahələri nəzərə alınmadan mənzilin ümumi sahəsinin 122,8 kv.m. olduğunun müəyyən edildiyi qeyd edilir. Yəni müəyyən etdiyi faydalı sahədən 7,5 (122,8–115,3) kv.m. artıq. Bu tam yanlış hesablamadır. Belə ki, ekspert rəyində müəyyən edilmiş balkon sahəsinə azalma əmsalı tətbiq edilmədiyi halda o, 7,5 kv.m. ölçüdədir (əslində, yerində 8,6 kv.m.). Elə bunun 5,2 kv.m. (7,5–2,3) burada balkonda, 2,5 kv.m. də iddiaçının özü tərəfindən sonradan apardığı bölgüdə inşa edilmiş ara divarın altında qalan sahədir. Mənzildə bundan başqa arakəsmələr üzrə daha 10 kəsişən daxili divar vardır. Bu divarlar eni və uzunluğu hesabı üzrə ən azından 15 kv.m. sahəni əhatə edir. Göründüyü kimi, qətnamə qəbul edilərkən hakim yalnız ekspertin verdiyi rəydə qeyd edilən göstəriciləri nəzərə almış, lakin iş üzrə müəyyən edilən halların aşkar şəkildə ziddiyyətli olduğuna diqqət verməmiş və məsələnin obyektiv həlli üçün əhəmiyyətli olan bu halları tam aydınlaşdırmamışdır. Nəzərə alınmalıdır ki, iddiaçı qeyd olunan mənzili 2019-cu ildə əldə etmiş, hüququnu reyestrdə qeydiyyata aldırmış və 2019-cu ildə çıxarış əldə etmişdir. Həmçinin əldə etdikdən sonra mənzildə bir sıra dəyişikliklər edilmişdir. Bəlli məsələdir ki, mülkiyyətçi tərəfindən mənzildə edilmiş dəyişikliklər mənzilin ümumi tikinti sahəsinə təsir etməsə də, faydalı sahəsinin ölçülərinin azalmasına səbəb olmuşdur. Bundan başqa, iş üzrə tərəflərin mənzillə bağlı razılaşma və öhdəliyi aralarında mövcud olmuş müqavilədən irəli gəldiyindən, müqavilə münasibətidir. Müqavilə münasibətinə aid mübahisələr üçün 3 illik iddia müddəti müəyyən edilmişdir və bu müddət 2022-ci ildə bitmişdir. Həmçinin tərəflər arasında öhdəliyi yaradan mənzilə dair bağlanmış müqavilədə mənzilin hər hansı sahəsinə sonradan azalma əmsallarının tətbiq etməklə və ya yalnız faydalı sahəsi nəzərə alınmaqla mənzilin sahəsinin müəyyən edilməsi razılaşdırılmamışdır. Tam əksinə, müqavilədə veriləcək mənzilin ümumi tikinti sahəsi nəzərdə tutulmuşdur. Cavabdehin müqavilə üzrə öhdəliklərini tam şəkildə icra etmiş, mənzili iddiaçıya yerində ümumi sahəsi ölçməklə təhvil vermişdir.
18. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərardadı ilə hazırkı mülki iş üzrə təkrar məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmişdir. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş *** nömrəli, ## ######## 2024-cü il tarixli mütəxəssis rəyində qeyd edilmişdir ki, iddiaçıya məxsus Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, 2319-21-23-cü məhəllədə inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsində, üç otaqlı, ** saylı mənzilin ümumi sahəsinin, İddiaçı ilə cavabdeh MMC arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli alğı-satqı müqaviləsinin 3.1-ci bəndinə əsasən, yəni oxdan-oxa hesablandıqda mənzilin sahəsinə yaşayış (qonaq və yataq) və yardımçı otaqları, eyvan (balkon) sahələri, daxili və xarici divaraltı sahələri daxil olmaq şərtilə, müqavilə üzrə 138,6 kv.m. sahəyə uyğun olduğu müəyyən edilir. Təkrar (hazırkı) ekspertiza ilə ilkin ekspertiza arasında, tədqiq olunan mənzilin ümumi sahəsi (ölçüsü) üzrə yaranmış 21,0 (138,6-117,6) kv.m. fərq, təkrar ekspertiza tədqiqatı zamanı mənzilin ümumi sahəsinin ##.##.2019-cu il tarixli alğı-satqı müqaviləsinin 3.1-ci bəndində əks olunmuş şərtlərə uyğun olaraq hesablanması ilə izah olunur. İkinci sual üzrə - iddiaçı İddiaçı məxsus ** saylı mənzilin ölçüsünün (ümumi sahəsinin) müqaviləyə uyğun olduğu nəzərə alınaraq, bu sual üzrə tədqiqat aparılmamışdır.
19. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (bundan sonra apellyasiya instansiyası məhkəməsi) *(***)-****/**** nömrəli, ## ####### 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər İkram Şirinov (sədrlik edən və məruzəçi), Namiq Cəfərov və Elşən Kazımov) apellyasiya şikayəti təmin edilərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək iddia tələbi rədd edilmişdir.
20. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə işin faktiki hallarına uyğun olmamışdır. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə mənzilin ümumi sahəsinin 136,8 kv.m. olması göstərilmişdir, iddiaçı isə ümumi sahənin ölçüsü ilə müqavilədə göstərilən sahə arasında 23,1 kv.m. fərq olmasını bildirmiş və buna əsasən də hazırkı tələbini irəli sürmüşdür.
21. Birinci instansiya məhkəməsinin yekun nəticəyə gələrkən yalnız Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi tərəfindən iş üzrə verilmiş ##.##.2023-cü il tarixli, *-**-**/*-**/**** nömrəli ekspert rəyinə istinad etməsi, eləcə də cavabdeh tərəfin dəlilləri nəzərə alınaraq apellyasiya baxışı zamanı iddiaçının mülkiyyətinə verilmiş mənzilin sahəsinin müqavilə şərtlərinə uyğun olub-olmamasının müəyyən edilməsi iş üçün əhəmiyyətli olduğundan, iş üzrə təkrar məhkəmə tikinti texniki ekspertizası təyin edilmişdir.
22. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş *** nömrəli, ## ######## 2024-cü il tarixli mütəxəssis rəyinə münasibətdə bildirmişdir ki, həmin rəyi şübhə altına alan hər hansı hal müəyyən edilməmişdir və həmin rəy mötəbər sübut kimi nəzərə alınmalıdır. Həmçinin birinci instansiya məhkəməsində ekspertiza təyin edilən zaman ekspert qarşısında mənzilin faktiki (istifadə olunan) sahəsinin və tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları (əmsal) tətbiq edilməklə əldə edilən sahənin müəyyən edilməsi barədə sual qoyulmuşdur, halbuki hazırkı mübahisə cavabdehin müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliklərin həyata keçirməməsi ilə bağlı olmuşdur. Belə ki, iş materiallarından görünür ki, iddiaçı tələbində cavabdehin podrat müqaviləsi üzrə öhdəliyini tam icra etməməsinə görə dəyən ziyanın ödənilməsini tələb edir. Apellyasiya baxışı zamanı aparılmış ekspertiza tədqiqatı isə iddiaçıya verilmiş mənzilin sahəsinin müqavilə şərtlərinə uyğun olub-olmamasının müəyyən edilməsi ilə bağlı olmuş və təqdim edilmiş rəy mənzilin ümumi sahəsinin tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli alğı-satqı müqaviləsinin 3.1-ci bəndində əks olunmuş şərtlərə uyğun olaraq hesablanmasına istinadən tərtib edilmişdir.
23. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, 2319-21-23 məhəllədə inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsində, üç otaqlı, ** saylı mənzilin sahəsinin İddiaçı ilə cavabdeh MMC arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli alğı-satqı müqaviləsinin 3.1-ci bəndinə əsasən hesabladıqda həmin mənzilin ölçüsünün müqaviləyə uyğun, yəni 138,6 kv.m. olması müəyyən edilmişdir.
24. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi bildirmişdir ki, oxşar işlərlə bağlı məhkəmə təcrübəsi də ondan ibarətdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə müqavilə tərəfləri sahənin (istər yaşayış, istərsə də qeyri-yaşayış sahəsi olsun) hesablanması qaydasını müəyyən etdikləri halda müqavilə şərtləri, belə hesablanma qaydası müəyyən edilmədikdə isə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hesablama qaydası tətbiq edilir. Hazırkı işdən də müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinin “oxdan-oxa” hesablanması qaydası barədə tərəflər razılığa gəlmişlər.
25. İddiaçıya verilən mənzilin ümumi sahəsi tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə ilə eyni olmuş və mənzilin sahəsinin müqavilə şərtlərindən fərqli, yəni az olması müəyyən edilməmişdir.
26. Cavabdehin məhkəmə iclasında iştirakının təmin edilməməsi və nəticədə onun sübutları birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edə bilməməsinə dair apellyasiya şikayətinin digər dəlili ilə bağlı apellyasiya instansiyası məhkəməsi bildirmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən cavabdehin müvafiq qeydiyyat ünvanına bildiriş göndərilmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi onların fəaliyyətlərinin müvəqqəti dayandırılması ilə əlaqədar həmin bildirişlərin onlara çatdırılmadığını qeyd etmişdir. Kollegiya cavabdehin apellyasiya şikayətinin həmin dəlili ilə razılaşaraq hesab etmişdir ki, cavabdehin iştirakının təmin edilməsi ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən zəruri tədbirlər görülməmiş, işə cavabdehin iştirakı olmadan baxılmışdır.
27. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 6.2, 21.1, 21.2, 385.1, 386.1, 390.1, 404.1, 404.2, 442, 443.1, 443.2, 448.1, 752.1, 762.1, 762.2, 776.1-ci, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 1, 59.1, 59.2, 59.3-cu maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “4” dekabr 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “xxxx”nın 3.2, 3.8ci bəndlərinə istinad etmişdir. Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat:
28. Qətnamədən iddiaçı (vəkil Nümayəndə) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
29. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi ekspertiza təyin edərkən və ekspertin suallara yazdığı cavaba münasibət bildirərkən səhv nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, tərəflərin müqavilədə sahənin “oxdan-oxa” olmasına dair razılığı yoxdur. Həmçinin Tikinti və Şəhərsalma Məcəlləsinə görə yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Belə olan halda və ümumi məhkəmə təcrübəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normasını düzgün tətbiq etməmişdir.
30. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-***/**** nömrəli, ## ###### 2025-ci il tarixli qərarı ilə (hakimlər Rəşad Həsənov (sədrlik edən) Aqil Abbasov və Əhməd Nurməmmədov) kassasiya şikayəti qismən təmin edilərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilmiş, iş yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə qaytarılmışdır.
31. Kassasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, hazırkı mübahisə üzrə tərəflər arasında bağlanmış mənzil tikintisi haqqında müqavilənin 3-cü fəsli “Müqavilənin qiyməti” adlanır. Həmin fəslin 3.1-ci bəndində göstərilir ki, “Tikilən mənzilin ümumi yaşayış sahəsinin oxdan-oxa 1 kv.m. qiyməti ___ AZN həcmindədir. Mənzilin ümumi sahəsi 136,8 kv.m.”. Bu müqavilədə qiymətlə bağlı hər hansı qeyd aparılmamışdır. Göründüyü kimi, müqavilənin bu bəndində “oxdan-oxa” ifadəsi yalnız birinci cümlədə mənzilin 1 kv.m.-nin qiyməti ilə bağlı işlədilir. Mənzilin ümumi sahəsinin 136,8 kv.m. olduğu qeyd edilən ikinci cümlədə isə bu sahənin çöl və mənzildaxili arakəsmə divarların altındakı sahələri də əhatə edən ümumi sahə, yoxsa yalnız mənzilin faydalı sahəsini əhatə edən sahə olduğu birmənalı müəyyən edilməmişdir. Həmçinin müqavilədə göstərilən “oxdan-oxa” ifadəsinin mənzilin bütün çöl və arakəsmə divarlarının altındakı sahələri əhatə etmək mənası daşıdığı da birmənalı şəkildə müəyyən edilmir.
32. Mənzil tikintisini, habelə tikinti norma və qaydalarını, habelə tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarını nizamlayan normativ sənədlərdə “oxdan-oxa” ifadəsindən istifadə edilməsinə rast gəlinmir. Bu ifadənin məhz yuxarıda qeyd edilən mənada işlədilməsi tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin digər bəndlərindən də müəyyən edilmir.
33. Hazırkı mübahisənin düzgün həlli yalnız yuxarıda qeyd edilmiş halları, habelə işin diqqətəlayiq olan digər halları (məs. müqavilə şərtlərinin bu şəkildə tərtib edilməsinin hansı tərəfin təşəbbüsü ilə olması, mübahisəli mənzilin layihədə göstərilən ilkin vəziyyətinin dəyişdirilərək 4 otaqlı mənzilə çevrilməsi və s.) araşdırılaraq, onlara qiymət verildikdən sonra mümkündür. Lakin işdən müəyyən edilir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi yuxarıda qeyd edilən halları araşdıraraq onlara qiymət vermədən, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə mənzilin sahəsinin bütün çöl və arakəsmə divarların altındakı əraziləri də əhatə etməsi ilə bağlı nəticəyə gəlmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat:
34. Yeni apellyasiya baxışı zamanı iş üzrə əlavə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilərək müvafiq rəy alınmışdır. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin *-**-**/*-**/****/**** nömrəli ## ####### 2025-ci il tarixli ekspert rəyinə əsasən, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 0# ###### 2012-ci il tarixli * nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “xxxx”na əsasən cavabdeh MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmiş Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, məhəllə 2319- 21-23, ** saylı (yeni qaydalarla AZ 1142 ünvan 1) mənzilin ümumi sahəsinin (Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş layihə-cizgi əsasında, iddiaçının layihədən kənar qaydada apardığı tikinti altı sahə istisna olmaqla) 112,5 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir; cavabdeh MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmiş Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, məhəllə 2319- 21-23, ** saylı (yeni qaydalarla AZ 1142 ünvan 1) mənzilin müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan olan faktiki sahəsinin (Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş layihə-cizgi əsasında, iddiaçının layihədən kənar qaydada apardığı tikinti altı sahə istisna olmaqla) 118,5 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir; qeyd: ##.##.2023-cü il tarixli **/**** nömrəli ekspert rəyi ilə hazırkı ekspert rəyi arasında yaranmış fərqin səbəbi, **/**** nömrəli ekspert rəyi tərtib edilərkən sözügedən mənzilin faktiki vəziyyəti zamanı əldə edilmiş ölçülərə, hazırkı ekspert rəyi tərtib edilərkən isə layihə sənədlərində olan ölçülərə əsasən hesablamalar aparılması ilə izah olunur.
35. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, # ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Cəmilə Musayeva (sədrlik edən və məruzəçi), Fuad Abdıyev və Fuad Babayev) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
36. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, hazırkı iddianın hüquqi əsasını Mülki Məcəllənin 752.1, 762, 766-cı maddələri təşkil edir və işin halları ilə həmin normalar arasındakı qarşılıqlı əlaqə həmin Məcəllənin 405-ci maddəsi əsasında təhlil edilməlidir. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış ## ####### 2019-cu il tarixli müqavilədən göründüyü kimi, cavabdeh MMC Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, 2319-2123 məhəllədə inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsində yerləşən üç otaqlı ** saylı təmirsiz mənzili İddiaçı mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin 3-cü fəsli “Müqavilənin qiyməti” adlanır və həmin fəslin 3.1-ci bəndində göstərilir ki, “Tikilən mənzilin ümumi yaşayış sahəsinin oxdan-oxa 1 kv.m. qiyməti ___ AZN həcmindədir. Mənzilin ümumi sahəsi 136,8 kv.m.”. Müqavilənin həmin fəslində qiymətin hansı qaydada hesablanacağı barədə ayrıca qeyd aparılmamışdır.
37. Göründüyü kimi, hazırda mübahisəli olan məsələ müqavilənin qeyd olunan bəndində istifadə edilmiş ifadələrin hüquqi məzmunu ilə bağlıdır. Belə ki, “oxdan-oxa” ifadəsi yalnız bəndin birinci cümləsində mənzilin 1 kv.m.-nin qiyməti ilə əlaqələndirilmiş, ikinci cümlədə isə mənzilin ümumi sahəsinin 136,8 kv.m. olduğu göstərilmişdir. Lakin həmin sahənin yalnız mənzilin daxili faydalı sahəsini, yoxsa çöl və mənzildaxili arakəsmə divarların altındakı sahələri də əhatə edib-etmədiyi müqavilədə birbaşa müəyyən edilməmişdir.
38. İcrası məcburi olan kassasiya instansiyası məhkəməsinin göstərişlərinə əsasən, hazırkı mübahisənin düzgün həlli yalnız müqavilənin mübahisəli bəndində istifadə edilmiş ifadələrin hüquqi məzmununun araşdırılması və onlara hüquqi qiymət verilməsi ilə mümkün hesab olunur. Göstərilən bu məsələ öz həllini tapdıqdan sonra, mənzilin layihədə göstərilən ilkin vəziyyətinin sonradan dəyişdirilməsi, o cümlədən otaqların üç otaqlı mənzildən dörd otaqlı mənzilə çevrilməsi nəticəsində sahə göstəricilərinə təsir edən hallar araşdırılmalı, həmin dəyişikliklərin sahəyə təsiri müəyyən edilməklə müvafiq hüquqi nəticəyə gəlinməlidir.
39. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin tikilən mənzilin ümumi sahəsinin “oxdan-oxa” qaydasında hesablanmalı olması barədə mövqeyi ilə əlaqədar qeyd etmişdir ki, iddiaçının müqavilə bağlanarkən bu qaydanı cavabdehin üzərinə düşən öhdəliklərin icrası qaydası kimi qəbul etdiyini göstərən aydın və birmənalı iradənin mövcudluğu iş materialları ilə təsdiq edilmir. Nəzərə alınmalıdır ki, təcrübədə sifarişçilərlə mənzil-tikinti kooperativləri arasında xidmətlərin göstərilməsinə dair müqavilələr, bir qayda olaraq, MTK-lar tərəfindən əvvəlcədən hazırlanmış standart şərtlər əsasında bağlanır və bu cür müqavilələrdə sifarişçinin fərdi qaydada şərtləri dəyişdirmək və ya dəqiqləşdirmək imkanları faktiki olaraq məhdud olur. Belə ki, Mülki Məcəllənin 405-ci maddəsinə istinadən qeyd edilməlidir ki, qanunverici müqavilənin mühüm şərtləri ilə yanaşı standart şərtləri ilə bağlı da xüsusi qaydalar müəyyən etmişdir. Müqavilənin standart şərtləri əvvəlcədən düşünülməklə hazırlanmış elə şərtlər toplusudur ki, həmin şərtlərə görə onu qəbul edən tərəf icraya olan mənfəətini təmin etməyə məhkum vəziyyətindədir (zəifdir) və standart şərtləri qarşı tərəflə müzakirə edəcək imkana (nə zaman, nə də bilik və məlumatlılıq baxımından) malik deyil. Hətta, qəbul edən tərəf standart şərtləri qarşı tərəflə müzakirə etmək istəsə belə, qarşısındakı şəxsin belə səlahiyyəti və ya hansısa şərti dəyişdirmək hüququ olmur. Qeyd edilməlidir ki, xüsusilə istehlak yönümlü standart şərtli müqavilələrdə fiziki şəxs iqtisadi cəhətdən zəif tərəf kimi çıxış edir və hüquqlarının xüsusi müdafiəsinə ehtiyac duyur. Mülki qanunvericiliyə əsasən müqavilənin standart şərtləri onu təklif etmiş tərəflə digər tərəf arasında bağlanmış müqavilənin tərkib hissəsinə yalnız o halda çevrilir ki, təklif etmiş tərəf müqavilənin bağlandığı yerdə əyani qeyd yazsın və bu şərtlərə istinad etsin, digər tərəf isə həmin şərtlərlə tanış olmaq və razıdırsa, bu şərtləri qəbul etmək imkanına malik olsun. Müqavilələrin standart şərtlərinin formaca qeyri-adi olduğuna görə digər tərəfin nəzərdə tuta bilmədiyi müddəaları müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilmir. Müqavilənin standart şərtləri təfsir edilərkən rast gəlinən bütün qeyri-müəyyənliklər, onların özündə əks etdirən şərtlərin müqaviləyə daxil edilməsini təklif etmiş tərəfin ziyanına (əleyhinə) təfsir edilir. Müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır. Bu baxımdan standart şərtli müqavilələrdən irəli gələn mübahisəni həll edən məhkəmə həmin mübahisəyə tətbiq etdiyi müqavilə müddəalarını təfsir edərkən standart şərtlərin müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilib-çevrilmədiyinə, etibarlı olub-olmadığına da hüquqi qiymət verməlidir. Həmçinin nəzərə almalıdır ki, tərəflərin bilavasitə razılaşdırdıqları şərtlərə, standart şərtlərə nisbətən üstünlük verilir.
40. Hazırkı halda da cavabdeh (bina tikən) tərəfindən əvvəlcədən tərtib edilərək bütün sifarişçilərə eyni məzmunla təklif olunan “Tikilən mənzilin ümumi yaşayış sahəsinin oxdan-oxa 1 kv.m. qiyməti ___ AZN həcmindədir” şərti standart şərt kimi qiymətləndirilməlidir. Həmin bəndin ikinci cümləsi isə, əksinə, tərəflər tərəfindən sonradan dəqiqləşdirilmiş və kokretləşdirilmiş şərt kimi nəzərə alınmalıdır. Belə ki, həmin cümlədə mənzilin sahəsinin 136,8 kv.m. olduğu birbaşa göstərilmiş və bu göstərici mənzilin “ümumi sahəsi” anlayışı ilə əhatə olunmuşdur. Müqavilədəki bu bəndin ikinci cümləsində tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydası konkret və dəqiq şəkildə müəyyən edildiyi təqdirdə, cavabdehin yalnız birinci cümlədə mənzilin 1 kv.m.-nin qiyməti ilə əlaqəli şəkildə istifadə edilmiş “oxdan-oxa” ifadəsinə istinad etməklə müqavilənin digər tərəfini özündən asılı və daha əlverişsiz vəziyyətə salması, tərəflərin müqavilədən irəli gələn hüquq və imkanlardan bərabər şəkildə istifadə etməsinə əngəl törədir. Bu isə mülki qanunvericilikdə təsbit edilmiş mülki hüquq subyektlərinin bərabərliyi prinsipinin pozulmasına, habelə hüquqdan sui-istifadə hallarının yaranmasına zəmin yaradır. Bundan əlavə, mənzil tikintisi, habelə tikinti norma və qaydaları, eləcə də tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanmasını tənzimləyən normativ sənədlərdə “oxdanoxa” ifadəsinin istifadəsinə rast gəlinmir. Bu ifadənin məhz yuxarıda göstərilən mənada işlədilməsi tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin digər bəndlərindən də müəyyən edilmir. Nəzərə alınmalıdır ki, müqavilənin ziddiyyətli və qeyri-müəyyən şərtlərinin iddiaçının ziyanına şərh edilməsinə yol verilmir.
41. Beləliklə məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış ## ####### 2019-cu il tarixli müqavilənin şərtlərinə əsasən, 136,8 kv.m. ölçüsü cavabdeh MMCnin İddiaçı mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürdüyü Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, 2319-21-23 məhəllədə inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı mənzilin ümumi sahəsi kimi qəbul edilməli, həmin sahənin və həcmin hesablanması Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 0# ###### 2012-ci il tarixli * nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “xxxx”na uyğun aparılmalıdır.
42. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin göstərişlərinə uyğun olaraq məhkəmə kollegiyası, mənzilin layihədə nəzərdə tutulmuş ilkin vəziyyətinin sonradan dəyişdirilməsi, o cümlədən üç otaqlı mənzilin dörd otaqlı mənzilə çevrilməsi nəticəsində sahə göstəricilərinə təsir edən halların araşdırılmasının, həmin dəyişikliklərin mənzil sahəsinə təsiri üzrə hüquqi nəticənin müəyyən edilməsinin zəruri olduğunu da qeyd etmişdir. Bu məqsədlə mülki iş üzrə əlavə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının təyin edilməsi labüd hesab edilmiş, ekspert qarşısında aşağıdakı suallar qoyulmuşdur: Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 0# ###### 2012-ci il tarixli * nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “xxxx”na əsasən cavabdeh MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmiş Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, məhəllə 2319-21-23, ** saylı (yeni qaydalarla AZ 1142 ünvan 1) mənzilin ümumi sahəsi (Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş layihə-cizgi əsasında, iddiaçının layihədən kənar qaydada apardığı tikinti altı sahə istisna olmaqla) nə qədər təşkil edir? Cavabdeh MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmiş Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, məhəllə 2319- 21-23, ** saylı (yeni qaydalarla AZ 1142 ünvan 1) mənzilin müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan olan faktiki sahəsi (Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş layihə-cizgi əsasında, iddiaçının layihədən kənar qaydada apardığı tikinti altı sahə istisna olmaqla) nə qədər təşkil edir? Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin *-****/*-**/****/**** nömrəli ## ####### 2025-ci il tarixli ekspert rəyinə əsasən rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının # ###### 2012-ci il tarixli * nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “xxxx”na əsasən cavabdeh MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmiş Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, məhəllə 2319-21-23, ** saylı (yeni qaydalarla AZ 1142 ünvan 1) mənzilin ümumi sahəsinin (Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş layihə-cizgi əsasında, iddiaçının layihədən kənar qaydada apardığı tikinti altı sahə istisna olmaqla) 112,5 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Cavabdeh MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilmiş Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, məhəllə 2319-21-23, ** saylı (yeni qaydalarla AZ 1142 ünvan 1) mənzilin müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan olan faktiki sahəsinin (Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş layihə-cizgi əsasında, iddiaçının layihədən kənar qaydada apardığı tikinti altı sahə istisna olmaqla) 118,5 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Ekspert tərəfindən xüsusi olaraq qeyd edilmişdir ki, ##.##.2023-cü il tarixli **/**** nömrəli ekspert rəyi ilə hazırkı ekspert rəyi arasında yaranmış fərqin səbəbi, **/**** nömrəli ekspert rəyi tərtib edilərkən sözügedən mənzilin faktiki vəziyyəti zamanı əldə edilmiş ölçülərə, hazırkı ekspert rəyi tərtib edilərkən isə layihə sənədlərində olan ölçülərə əsasən hesablamalar aparılması ilə izah olunur.
43. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, iddiaçı ona təhvil verilmiş mənzilin ölçülərinin müqavilədə göstəriləndən az olması əsası ilə dəymiş zərəri tələb etmək üzrə subyektiv hüquqa malikdir. Çünki iddiaçının mülkiyyətinə verilmiş mənzilin ümumi sahəsinin müvafiq azalma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan, cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş layihə-cizgi əsasında və iddiaçının layihədən kənar qaydada apardığı tikinti altı sahə istisna olunmaqla 118,5 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən olunur və bu göstərici müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi kimi nəzərdə tutulmuş 136,8 kv.m. ölçüdən 18,3 kv.m. azdır. Beləliklə, iddiaçıya müqavilədə nəzərdə tutulduğundan daha az sahənin verildiyi, yəni müqavilə şərtlərinin cavabdeh tərəfindən lazımi qaydada icra edilmədiyi, bununla da iddiaçının hüququnun pozulduğu hallar işdə olan sübutlara əsasən öz təsdiqini tapmışdır. Belə ki, iddiaçıya təhvil verilmiş mənzilin ümumi sahəsinin 136,8 kv.m. deyil, 118,5 kv.m. təşkil etməsi, cavabdehin müqavilə ilə üzərinə düşən öhdəlikləri şərtləşdirilmiş qaydada icra etmədiyinə dəlalət edir. Belə ki, tərəflər arasında podrat müqaviləsinin bağlanmasından irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır. Həmin müqaviləyə əsasən podratçı (cavabdeh) müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi (iddiaçı) isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. İddiaçı müqaviləyə uyğun məbləğdə ödəniş etmək vəzifəsini tam şəkildə icra etsə də, cavabdeh müqavilədə nəzərdə tutulan ölçüdə mənzil təhvil vermək üzrə vəzifəsini icra etməməklə iddiaçını, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum etmişdir.
44. Yuxarıda qeyd edilənlərə görə məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, ## ####### 2019-cu il tarixli müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, 2319-21- 23 məhəllə ünvanında inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsində yerləşən ** saylı təmirsiz mənzilin ümumi sahəsinin verilməmiş 18,3 kv.m. hissəsinə görə, hər kv.m. üçün 1.000 manat (işin birinci instansiya məhkəməsində baxışı zamanı alınmış “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş G-**/**-*** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli mütəxəssis rəyinə əsasən, ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzilin 2019-cu ilə 1 kv.m.-nin orta bazar dəyəri rəy verilən tarixə 1.000 manat müəyyən edilmişdir) hesablanmaqla 18.300 (18,3 x 1.000) manat məbləğində pul vəsaiti cavabdeh tərəfindən iddiaçıya məmulatın dəyərinin azaldılmış hissəsi olaraq ödənilməlidir.
45. Bununla belə, məhkəmə kollegiyası iddiaçının birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini mübahisələndirmədiyini, hazırda məhkəmə kollegiyasının baxış predmetini “iddianın 14.000 manat məbləğində təmin edilmiş hissəsi” təşkil etdiyini və məhkəmənin hazırkı vəziyyətdə iddianın təmin edilməyən hissəsini yenidən qiymətləndirməsinin mümkün olmadığını nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, nə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin *-**-**/***/****/**** nömrəli ## ####### 2025-ci il tarixli ekspert rəyində göstərilən hallar, nə də ki apellyasiya şikayətinin dəlilləri mövcud vəziyyətdə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissədə ləğvi, yaxud dəyişdirilməsi üçün əsas təşkil etmir.
46. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 6.1.5, 6.2, 21.1, 21.2, 385.1, 386.1, 390.1, 405.1, 417.1, 417.2, 418, 419.14, 419.25, 425, 442, 443.1, 443.2, 448.1, 752.1, 762.1, 762.2, 766, 776.1-ci, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 1, 59-cu, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.1 və 14.2, 77.1, 88-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “4” dekabr 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “xxxx”nın 3.2, 3.8-ci bəndlərinə istinad etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri. Kassasiya şikayətinin dəlilləri:
47. Qətnamədən cavabdeh (vəkil2) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
48. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Ali Məhkəmənin qeyd olunan mövqeyindən göründüyü kimi, müqavilədə qeyd edilmiş mənzilin ümumi sahəsi və oxdan oxa ölçülərinə hansı sahələrin daxil olduğu məsələsi aydınlaşdırılmalıdır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi bununla bağlı ətraflı araşdırma aparmamışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi müqavilənin bu şərtini təhlil edərkən “oxdan-oxa” ifadəsini standart şərt kimi qiymətləndirmiş, qeyri-müəyyənlik olduğu qənaətinə gəlmiş və həmin qeyrimüəyyənliyi cavabdehin ziyanına şərh etmişdir. Bu yanaşma müqavilə hüququnun əsas prinsiplərinə, o cümlədən tərəflərin bərabərliyi və Mülki Məcəllənin müqavilələrin təfsirini tənzimləyən normalarına ziddir. Mübahisəli bənddə “oxdan-oxa” ifadəsi sahənin hesablanma metodologiyasını müəyyən edən texniki göstəricidir və tikinti praktikasında istifadə olunan ölçü qaydasıdır. Bu ifadə yalnız qiymətə aid edilməmiş, faktiki olaraq tərəfə veriləcək sahənin ölçmə qaydası ilə müəyyən ediləcəyini göstərmişdir. Müqavilədə 136,8 kv.m. sahə məhz həmin ölçmə qaydası əsasında razılaşdırılmış göstəricidir. Müqavilə şərtləri təfsir edilərkən yalnız ayrı-ayrı sözlərin hərfi mənası deyil, tərəflərin həqiqi iradəsi, müqavilənin bütövlükdə məzmunu, digər şərtlərlə sistemli əlaqəsi, tərəflərin davranışı və işgüzar adətlər nəzərə alınmalıdır.
49. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi “oxdan-oxa” ifadəsinin tikinti norma və qaydalarında birbaşa göstərilmədiyini əsas gətirmişdir. Lakin qanunvericilikdə hər bir texniki terminologiyanın ayrıca normativ təsbit olunmaması onun hüquqi əhəmiyyətini istisna etmir.
50. Mülki Məcəllənin 404.2-ci maddəsi məhz işgüzar adətlərin və təcrübədə formalaşmış yanaşmaların nəzərə alınmasını tələb edir. Tikinti sektorunda oxlar üzrə ölçmə üsulu geniş tətbiq olunan, sahələrin daha dəqiq müəyyən edilməsi üçün istifadə edilən, tikilinin dəyişməz texniki mexanizmdir və layihə sənədlərində konstruktiv oxlar əsas koordinat sistemi kimi çıxış edir. Bu baxımdan, “oxdan-oxa” anlayışı qeyri-müəyyən deyil, əksinə texniki baxımdan konkret məna daşıyan və hesablamada dəqiq və vəziyyətinə görə dəyişilməyən ölçü üsuludur. Belə ki, “oxdan-oxa” anlayışı tikinti layihələndirməsində texniki ölçü metodunu ifadə edir və layihə sənədlərində konstruktiv oxlar arasında məsafəyə əsaslanan konkret ölçü sistemidir. Bu sahə hesablamasında bayır və ara divarları, məhəccərlər, soba və buxar yerləri də daxil edilir, yəni layihə üzrə bütün sahə nəzərə alınır. Bu qayda müqavilədə razılaşdırılmışdır və tərəflərin öhdəliklərinin icra mexanizmini müəyyən edir. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü maddələrinə görə, ümumi sahə mənzilin daxili (faydalı) istifadə sahəsini göstərir və bayır-ara divarlar, məhəccərlər, soba daxil edilmir. Lakin “oxdan-oxa” ölçüsündə bu elementlər nəzərə alınır və sahənin ölçüsünə daxil edilir.
51. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən, tərəflər mənzilin sahəsinin oxdan-oxa hesablanmasını razılaşdırıblar və bu tərəflərin müqavilə üzrə ifadə iradələridir.
52. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş *** nömrəli, ## ######## 2024-cü il tarixli mütəxəssis rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Qaçaq Nəbi küçəsi, 2319-21-23-cü məhəllədə inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsində, 3 otaqlı, ** saylı mənzilin ümumi sahəsinin, İddiaçı ilə cavabdeh MMC arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli alğı-satqı müqaviləsinin 3.1-ci bəndinə əsasən, yəni oxdan-oxa hesablandıqda mənzilin sahəsinə yaşayış (qonaq və yataq) və yardımçı otaqları, eyvan (balkon) sahələri daxili və xarici divaraltı sahələri daxil olmaq şərtilə, müqavilə üzrə 138,6 kv.m. sahəyə uyğun olduğu müəyyən edilir. Qeyd olunur ki, təkrar (hazırkı) ekspertiza ilə ilkin ekspertiza arasında, tədqiq olunan mənzilin ümumi sahəsi (ölçüsü) üzrə yaranmış 21,0 (138,6- 117,6) kv.m. fərq, təkrar ekspertiza tədqiqatı zamanı mənzilin ümumi sahəsinin ##.##.2019-cu il tarixli alğı-satqı müqaviləsinin 3.1-ci bəndində əks olunmuş şərtlərə uyğun olaraq hesablanması ilə izah olunur. Göründüyü kimi, mənzilin oxdan-oxa sahəsi, həqiqətən də, razılaşdırılmış ölçü həcmindədir (136,8 kv.m.). Tərəflər müqavilədə sahənin oxdan-oxa ölçüsündə razılaşmışlar. Bu, qanunazidd deyil və qanunla nəzərdə tutulmuş hesablama o vaxt tətbiq edilir ki, tərəflər fərqli razılaşmaya gəlməmiş olsunlar.
53. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi müqaviləni formal və fraqmentar təhlil etmiş, birinci cümləni standart şərt kimi qəbul etməklə ikinci cümləni ondan ayırmış və nəticədə müqavilənin bütövlük mənasını pozmuşdur. Halbuki müqavilənin eyni bəndində göstərilən müddəalar bir-birini tamamlayır və eyni hüquqi mexanizmin tərkib hissəsidir. Müqavilə tərəflərin sərbəst iradə ifadəsinin nəticəsidir və qanuna zidd olmadığı müddətdə onun şərtləri məhkəmə tərəfindən dəyişdirilə və ya yenidən formalaşdırıla bilməz.
54. Məhkəmənin müqaviləni standart şərtli müqavilə kimi qiymətləndirməsi də hüquqi cəhətdən əsaslandırılmamışdır. Hər hansı müqavilə müddəasının standart şərt hesab edilməsi üçün həmin şərtin digər tərəfə təqdim edilmə qaydası, müzakirə imkanının olmaması və konkret sübutlar mövcud olmalıdır. İş materiallarında iddiaçının müqavilə şərtlərini dərk etmədiyini, onlarla tanış olmaq imkanından məhrum olduğunu və ya şərtlərin onun üçün gözlənilməz olduğunu təsdiq edən sübut yoxdur. Sadəcə, müqavilənin tikinti şirkəti tərəfindən hazırlanması onun avtomatik olaraq ədalətsiz və ya qeyri-müəyyən sayılması üçün hüquqi əsas yaratmır.
55. Eyni zamanda nəzərə alınmalıdır ki, iddiaçı tərəfindən mənzildə layihədən kənar dəyişikliklər edilmiş, üç otaqlı mənzil dörd otaqlı mənzilə çevrilmişdir. Sahə göstəricilərinə təsir edən bu dəyişikliklərin yekun nəticəyə hansı formada təsir göstərdiyi tam və obyektiv şəkildə müəyyən edilməmişdir. Məhkəmə layihə üzrə ölçüləri əsas götürmüş, lakin faktiki təhvil və sonrakı dəyişikliklər arasında səbəbli əlaqəni hüquqi baxımdan düzgün qiymətləndirməmişdir.
56. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi əlavə olaraq ekspert rəyinə istinad etmişdir. Lakin iş üzrə iki fərqli yanaşma mövcuddur: əvvəlki ekspertiza faktiki ölçülərə, sonrakı ekspertiza isə layihə sənədlərinə əsaslanmışdır. Ekspert özü rəylər arasındakı fərqin metodoloji səbəbdən yarandığını göstərmişdir. Buna baxmayaraq, məhkəmə həmin ziddiyyəti aradan qaldırmadan və əlavə əsaslandırılmış araşdırma aparmadan yalnız bir metodologiyanı qəbul etmişdir. Bu isə sübutların hərtərəfli, tam və obyektiv qiymətləndirilməsi prinsipinə ziddir. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi.
57. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
58. Maddə 21.1. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın.
59. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
60. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
61. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
62. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
63. Maddə 405.1. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır.
64. Maddə 417.1. Müqavilənin standart şərtləri əvvəlcədən ifadə edilmiş, dəfələrlə istifadə üçün nəzərdə tutulan elə şərtlərdir ki, bunları bir tərəf (təklif edən) digər tərəfə təqdim edir və əvvəlcədən müəyyənləşdirilmiş normalardan fərqlənən və bu normaları tamamlayan qaydalar onların vasitəsilə müəyyənləşdirilir.
65. Maddə 417.2. Əgər tərəflər müqavilənin şərtlərini müfəssəl müəyyənləşdirmişlərsə, bunlar müqüvilənin standart şərtləri sayılmır.
66. Maddə 417.3. Tərəflərin bilavasitə razılaşdırdıqları şərtlərə standart şərtlərə nisbətən üstünlük verilir.
67. Maddə 418. Müqavilənin standart şərtləri onu təklif etmiş tərəflə digər tərəf arasında bağlanmış müqavilənin tərkib hissəsinə yalnız o halda çevrilir ki, təklif etmiş tərəf müqavilənin bağlandığı yerdə əyani qeyd yazsın və bu şərtlərə istinad etsin, digər tərəf isə həmin şərtlərlə tanış olmaq və razıdırsa, bu şərtləri qəbul etmək imkanına malik olsun. Əgər müqavilənin digər tərəfi sahibkardırsa, müqavilənin standart şərtləri bu şərtlə müqavilənin tərkib hissəsi olur ki, işgüzar münasibətlərdə zəruri olan ehtiyat göstərdiyi halda o bunu nəzərdə tutmalı olsun.
68. Maddə 419.1. Müqavilələrin standart şərtlərinin formaca qeyri-adi olduğuna görə digər tərəfin nəzərdə tuta bilmədiyi müddəaları müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilmir. Maddə 419.2. Müqavilənin standart şərtləri təfsir edilərkən rast gəlinən bütün qeyrimüəyyənliklər,
69. onları özündə əks etdirən şərtlərin müqaviləyə daxil edilməsini təklif etmiş tərəfin ziyanına (əleyhinə) təfsir edilir.
70. Maddə 425. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.
71. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
72. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur.
73. Maddə 443.2. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur. Zərər bu Məcəllənin 21-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalara uyğun müəyyənləşdirilir.
74. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir
75. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
76. Maddə 752.2. Əgər podratda hər hansı məmulatın hazırlanması nəzərdə tutularsa və podratçı onu özünün əldə etdiyi materiallardan hazırlayarsa, hazırlanmış məmulata mülkiyyəti sifarişçiyə verir. Əgər əvəz edilən əşya hazırlanmışdırsa, alğı-satqı qaydaları tətbiq edilir.
77. Maddə 753.1. Sifarişçi podratçıya şərtləşdirilmiş muzd ödəməyə borcludur. Əgər həmin şəraitdə podratın yalnız muzd müqabilində yerinə yetirilməsi ehtimal edilirsə, belə hesab edilir ki, muzd dinməz razılıq əsasında şərtləşdirilmişdir. Əgər muzdun miqdarı müəyyənləşdirilməyibsə, adi muzdun şərtləşdirildiyi hesab olunur. Şərtləşdirilmiş muzd ödənildikdə, podratçının müqavilə üzrə razılaşdırılmış iş həcminə daxil olan bütün işləri ödənilmiş sayılır.
78. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
79. Maddə 762.2. Podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır.
80. Maddə 766. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər.
81. Maddə 776.1. Sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi.
82. Maddə 1. Azərbaycan Respublikasının şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyi şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən edir.
83. Maddə 54.1. Azərbaycan Respublikasının şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyi şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən edir.
84. Maddə 59.1 xxxx bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.
85. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
86. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “xxxx.”
87. Bənd 1.1. Bu Qaydalar “Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin təsdiq edilməsi, qüvvəyə minməsi və bununla bağlı hüquqi tənzimləmə haqqında” Azərbaycan Respublikasının 2012-ci il ## #### tarixli 392-İVQ nömrəli Qanununun tətbiqi barədə” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2012-ci il # ######## tarixli *** nömrəli Fərmanının 3.1-ci bəndinin və Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1-ci maddəsinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə hazırlanmışdır və tikinti obyektlərinin, o cümlədən yaşayış, ictimai, istehsalat binalarının sahəsinin və həcmlərinin hesablanması qaydalarını müəyyən edir.
88. Bənd 3.8. Mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
89. Bənd 58.3.2. Yaşayış binasında otaqların və digər yerləşgələrin sahələri divar və arakəsmələrin tamamlanmış səthləri arasında döşəmə səviyyəsində (plintuslar hesaba alınmadan) ölçülməklə təyin edilir.
90. Bənd 59.3.8. Mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi.
91. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
92. Maddə 76.1. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
93. Maddə 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.
94. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
95. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
96. Maddə 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
97. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
98. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində
99. nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
100. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
101. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin.
102. Maddə 420. Kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir. Kassasiya baxışının hədləri:
103. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
104. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə iddiaçı tərəfindən bütünlüklə mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanılır. Kasasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
105. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
106. Kassasiya şikayətində apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin hallarına düzgün hüquqi qiymət verilmədiyi, maddi hüquq normalarının düzgün tətbiq edilmədiyi və prosessual hüquq normalarının tələblərinin pozulduğu barədə dəlilləri əsassızdır.
107. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, kassasiya şikayətinin dəlillərində qeyd olunan hüquqi məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qiymət verilmişdir və məhkəmə kollegiyası həmin əsaslandırılma ilə razılaşır. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə ümumilikdə hüquqi qiymət verərək qeyd edir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən tərəflərin təqdim etdikləri sübutlar ətraflı araşdırılmış və hansı sübutun mötəbər, hansının isə qeyri-mötəbər olduğu müvafiq prosessual normalara əsasən müəyyən edilmiş, bu barədə məhkəmənin gəldiyi nəticələr əsaslandırılmış, düzgün hüquqi nəticəyə gəlinmiş, nəticələr işin həqiqi hallarına uyğun olmaqla, mübahisənin maddi-prosessual hüquqi əsasları düzgün müəyyən edilmişdir.
108. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
109. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə ## ##### 2004cü il tarixli Qərarı). Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Bu səbəbdən kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğuna görə, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz.
110. “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun ## ###### 2005-ci il tarixli Qərarının 2.2-ci bəndinə əsasən, məhkəmə qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarına dəqiq əməl edilməklə qəbul edildikdə qanuni hesab edilir. Həmin Qərarın 2.4-cü bəndinə əsasən, qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn qəti nəticəsi onda şərh edilsin, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun.
111. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir.
112. Bu səbəbdən, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
113. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, # ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.