Ali Məhkəmə Qərar — İş №2(102)-1212/2021

Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1212/2021 24.02.2021 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının QƏRARİ İddiaçı: İddiaçı Cavabdeh: Cavabdeh MTK İddia tələbi: qeyri-yaşayış sahəsinin əvvəlki yerləşdiyi sahə üzrə təhvil verilməsi, ödənilməmiş kirayə haqqının ödənilməsi və yaradılmış maneələrin aradan qaldırılması Açar sözlər: müqavilə şərtləri, müqavilə tərəflərinin bərabərliyi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, Quliyev Gündüz Ağababa oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, Xələfov İlqar Rəhim oğlu və Əliyev Zaur Əli oğlundan ibarət tərkibdə, Hadi Mirqədir Mirbaba oğlunun katibliyi Kassator İddiaçı, vəkili Vəkil iştirakı ilə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının xx x xxx 2020-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə dair işə xx xxxxxx 2021-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin faktiki halları İddiaçı ilə Cavabdeh MTK arasında xx xxxxxx 2017-ci il tarixdə 36 saylı müqavilə bağlanmış müqaviləyə əsasən İddiaçı ona məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsində 1 nömrəli binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 83,1 kv.m-dən ibarət qeyri-yaşayış sahəsini Binəqədi rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx xxxx 2017-ci il tarixli sərəncamı əsasında ünvan 1 ünvanda tikintisi nəzərdə tutulmuş yeni yaşayış binasının tikintisinin həyata keçirilməsi üçün MTK-nın mülkiyyətinə verməyi, MTK isə bunun əvəzində həmin ərazidə tikintisi nəzərdə tutulm uş yeni layihə tam başa çatdıqdan sonra həmin layihə üzrə yaşayış binasında, ümumi sahəsi 100 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış sahəsini təmirsiz qaydada onun mülkiyyətinə verməyi, habelə İddiaçı müvəqqəti icarəyə götürdüyü yer üçün xx.xx.2018-ci il tarixdən etibarən aylıq 600 manat kirayə haqqının ödənilməsini təmin etməyi öhdələrinə götürmüşlər. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat xx xxxxxx 2019-cu il tarixdə İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı iddia ərizəsi, sonradan isə iddia ərizəsinə əlavə ilə məhkəməyə müraciət edərək, Əcəmi Naxçıvani küçəsi ilə Səttar Bəhlulzadə küçələrinin kəsişməsində, “xxxx” şadlıq sarayının qarşısında MTK tərəfindən tikintisi aparılan 4 bloklu, hündürmərtəbəli yaşayış binasında binanın yerləşdiyi ərazinin abadlaşdırılması işləri də daxil olmaqla tikinti işləri tam başa çatdıqdan sonra Səttar Bəhlulzadə küçəsinə tərəf olmaqla B blokunda (ona məxsus əvvəlki qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi yerdə) ümumi sahəsi 100 m2 olan yeni qeyri-yaşayış sahəsinin ona verilməsi; cavabdehin xx xxxxxx 2019-cu il tarixə qədər ödəmədiyi 2400 manat (4 ay x aylıq 600 manat = 2400 manat) kirayə haqqının və xx xxxxxx 2019-cu il tarixdən başlayaraq binanın yerləşdiyi ərazinin abadlaşdırılması işləri də daxil olmaqla tikinti işləri tam başa çatdırılaraq qeyri-yaşayış sahəsi təhvil verilənə qədər müqavilədə qeyd olunan aylıq 600 manat kirayə haqqının cavabdehdən tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçıya məxsus qeyri-yaşayış sahəsi Səttar Bəhlulzadə küçəsi ilə üzbəüz əsas yolun kənarında, “xxxx” şadlıq sarayının qarşısında yerləşmiş və MTK binanın yerləşdiyi ərazini abadlaşdırdıqdan sonra məhz həmin yerdən ona ümumi sahəsi 100 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış sahəsi verməyi öhdəsinə götürməsinə baxmayaraq, məhəllə içərisində yerləşən binadan qeyri-yaşayış sahəsi təklif etməklə öhdəliyini pozmuşdur, o cümlədən tərəflər arasında imzalanmış müqavilənin şərtlərinə görə, nəinki tikinti quraşdırma işləri yekunlaşdıqdan, hətta binanın yerləşdiyi ərazinin abadlaşdırılması başa çatdıqdan sonra qeyri-yaşayış sahəsi ona təhvil verilməli və qeyri-yaşayış sahəsi təhvil verilənə qədər aylıq 600 manat kirayə haqqı ödənilməli idi. Buna baxmayaraq, cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyini pozaraq 4 ayın kirayə haqqını ödəməmiş və bundan sonra da ödəməl i olduğu kirayə haqqını ödəməkdən boyun qaçırmışdır. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-5375/2019 nömrəli iş üzrə xx xxxxxx 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə (hakim C.Ə.Tağıyev) iddia qismən təmin edilmiş, ünvan 2 ünvanında Cavabdeh MTK tərəfindən tikintisi aparılan 4 bloklu hündürmərtəbəli yaşayış binasında tikinti işləri tam başa çatdıqdan sonra iddiaçı ilə aralarında bağlanmış xx xxxxxx 2017-ci il tarixli müqavilədə nəzərdə tutulmuş ümumi sahəsi 100 kv.m olan yeni qeyri-yaşayış sahəsinin iddiaçıya təhvil verilməsi, Cavabdeh MTK tərəfindən xx xxxxxx 2019-cu il tarixə qədər ödəmədiyi 2400 manat kirayə haqqının və xx xxxxxx 2019-cu il tarixdən başlayaraq tikinti işləri tam başa çatdırılaraq qeyri-yaşayış sahəsi təhvil verilənə qədər müqavilədə qeyd olunan aylıq 600 manat kirayə haqqının cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması qət edilmiş, iddia qalan hissədə rədd edilmişdir. Məhkəmə kirayə haqqı tələbi bağlı hissədə iş üzrə gəldiyi qənaəti onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdeh MTK iddiaçıya ünvanladığı xx.xx.2017-ci il tarixli əvəzləşdirmə müqaviləsi əsasında ona ayrılmış qeyri-yaşayış sahəsində tikinti işlərininyekunlaşdırmasını göstərərək ona ayrılmış qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil prosesi ilə əlaqədar müvafiq sənədlərin imzalanması üçün MTK-nın tikinti gedən ərazidə yerləşən satış ofisinə müraciət etməli olmasını bildirsə də, iddiaçıya müqaviləsi əsasında ayrılmış qeyri-yaşayış sahəsində tikinti işləri yekunlaşdırmadan cavabdeh müqavilə əsasında üzərinə götürdüyü aylıq 600 manat kirayə haqqının ödənilməsini dayandırmaqda haqlı olmamışdır. İddiaçının əvvəlki qe yri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi yerdən qeyri-yaşayış sahəsi verilməsi tələbi ilə bağlı gəlinən nəticə isə onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya onun mülkiyyətində olmuş sahənin ölçüsündən daha artıq qeyriyaşayış sahəsi verilməsinə dair aralarında bağlanmış xx xxxxxxx 2017-ci il tarixli əvəzləşdirmə müqaviləsində konkret olaraq iddiaçıya yeni qeyri-yaşayış sahəsini ona məxsus əvvəlki qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi yerdən verilməsi kimi üzərinə öhdəlik götürülməmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat Həmin qətnamədən iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək onun “ünvan 2 ünvanında Cavabdeh MTK tərəfindən tikintisi aparılan 4 bloklu hündürmərtəbəli yaşayış binasında tikinti işləri tam başa çatdıqdan sonra İddiaçı ilə aralarında bağlanmış xx xxxxxx 2017-ci il tarixli 36 saylı müqavilədə nəzərdə tutulmuş ümumi sahəsi 100 m2 olan yeni qeyri-yaşayış sahəsinin iddiaçıya təhvil verilməsi” hissəsində ləğv olunaraq həmin hissədə iddiasının tam təmin edilməsini xahiş etmiş, şikayətini məhkəmənin işin hallarına və sübutlara düzgün hüquqi qiymət vermədiyi arqumentləri ilə əsaslandırmışdır. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(103)-1791/2020 nömrəli iş üzrə xx xxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər – E.M.Həsənov, V.N.Sadıqov, F.F.Babayev) iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, qətnamə mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə MTK-nın iddiaçıya, ona məxsus olmuş sahənin yerləşdiyi əvvəlki yerdən qeyri-yaşayış sah əsi vermək öhdəliyi nəzərdə tutulmadığından, birinci instansiya məhkəməsi müvafiq tələb üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış sözügedən müqavilə hazırda da qüvvədədir və iddiaçı həmin müqavilənin etibarlılığını mübahisələndirməməklə məhz bu müqaviləyə istinadla tələblər irəli sürmüşdür. İddiaçının digər tələbi ilə bağlı isə qeyd edilmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin nəticə hissəsində göstərilən “tikinti işləri tam başa çatdıqdan sonra” ifadəsi binanın istismara qəbul olunmasını, habelə onun yerləşdiyi ərazinin abadlaşdırılmasını da ehtiva edir və bu mənada iddiaçının müvafiq tələbi mahiyyətcə təmin edilmiş hesab olunmalıdır. Apellyasiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları, tərəflərin müna sibətləri və tətbiq edilməli olan hüquqla bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir və apellyasiya şikayətinin dəlilləri mübahisələndirilən hissədə qətnamənin ləğvi, yaxud dəyişdirilməsi üçün əsas deyildir. Kassasiya şikayətinin dəlilləri, ona etiraz, kassasiya iclasında tərəflərin iştirakı və izahatları İddiaçı həmin qətnamədən kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilib iddianın tam təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmiş və şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən Mülki Məcəllənin 404-cü maddəsinin tələbləri nəzərə alınmaqla müqavilə şərtləri düzgün təfsir edilməmişdir. Belə ki, iddiaçı müqavilə şərtlərinə əməl edərək Əcəmi Naxçıvani ilə Səttar Bəhlulzadə küçələrinin kəsişməsində, “xxxx” sadlıq arayının qarşısında yerləşən qeyri-yaşayış sah əsini boşaldaraq boş vəziyyətdə cavabdeh MTK-ya təhvil vermişdir. MTK isə həmin obyektin əvəzində tamamilə başqa bir yerdə, məhəllə içərisində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin veriləcəyini bildirir. Apellyasiya məhkəməsi isə müqavilədə aydın qeyd edilmədiyindən cavabdehin iradəsindən asılı olaraq istənilən yerdən ona qeyri-yaşayış sahəsinin verilə biləcəyi barədə mövqedən çıxış etmişdir ki, bu da qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iddiaçı və vəkili kassasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etdi. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə xəbərdar edilmiş cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə kollegiyasının iclasına gəlməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 407.2-ci maddəsinə əsasən kassasiya şikay ətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmədiyi üçün kassasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin belə dəlilləri üzrə araşdırma aparmır və onlara qiymət vermir. Həmin Məcəllənin 416-cı maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Həmin Məcəlləsinin 418.3-cü maddəsinə əsasən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, b u pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Hazırkı iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi iddiaçının kassasiya şikayəti əsasında tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi Tərəflər arasındakı mübahisə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsində 1 nömrəli binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 83,1 kv.m-dən ibarət olmuş qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlıdır. Həmin əmlak iddiaçının mülkiyyətində olmuş, sonradan onun yerləşdiyi binanın sökülərək yerində yeni çoxmərtəbəli yaşayış binasının inşa edilməsini nəzərdə tutan layihə çərçivəsində, həmin layihəni həyata keçirən və hazırki iş üzrə cavabdeh olan tikinti şirkəti ilə iddiaçı arasında mübahisəli əmlaka dair əvəzləşdirmə müqaviləsi bağlanılmışdır. Həm in müqavilənin şərtlərinə görə, iddiaçı qeyd edilən əmlakı cavabdeh MTK-nın mülkiyyətinə verməyi, sonuncu isə onun əvəzində inşa ediləcək yaşayış binasında ümumi sahəsi 100 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini təmirsiz qaydada iddiaçının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür. İddiaçı tərəfindən müqavilə öhdəliyinin yerinə yetirilməsi, yəni göstərilən əmlakın cavabdeh MTK-ya təhvil verilməsi işin mübahisəsiz halıdır. İşin mübahisəli halı isə, iddiaçıya cavabdeh MTK tərəfindən həmin əmlakın əvəzinə veriləcək qeyri-yaşayış sahəsinin yeri ilə bağlıdır, iddiaçı cavabdehin bu barədə təklifi ilə razılaşmır və əvvəlki qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi yerdən verilməsini tələb edir. İddiaçı və cavabdehin izahatlarından, eyni zamanda iş materiallarından görünür ki, yeni yaşayış binası 4 bloklu ol maqla, şərti olaraq A, B, C və D blokları adlandırılır. İddiaçıya məxsus olmuş əmlak hazırki B blokunun ərazisinə düşür, ümumiyyətlə söküntü işləri yalnız A və B bloklarının yerləşdiyi ərazilərdə aparılmış, C və D blokları isə sonradan inşa edilmişdir. Cavabdeh hazırda yeni qeyri-yaşayış sahəsinin C və D bloklarından verilməsini təklif edir və göstərir ki, “sökülən obyektin yerində yeni obyekt veriləcəyi” barədə öhdəlik götürməmişdir. Mülki Məcəllənin 14.2.1-ci maddəsində qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlərin bağlanması mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsaslarından biri kimi təsbit edilmişdir. Həmin Məcəllənin 385-ci maddəsinə görə, öhdəliyə əsasən bir şəxs (bo rclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətlər etməli, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Həmin Məcəllənin 386.1-ci maddəsinə görə isə öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. Həmin Məcəllənin 404.1-ci müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alı r. Həmin Məcəllənin 404.2-ci maddəsinə əsasən, bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə iddiaçıya məxsus olmuş qeyri-yaşayış sahəsinin əvəzində verilməli olan sahənin ölçüsü göstərilsə də, onun yeri dəqiq və konkret olaraq müəyyən edilməmişdir. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, qeyri-yaşayış sahəsinin veriləcəyi yerin tərəflər arasında əvvəlcədən razılaşdırılmaması birtərəfli qaydada nə iddiaçının, nə də cavabdehın xeyrinə təfsir edilə bilməz, əks yanaşma mülki qanunvericiliyin əsas xxxxiplərindən olan mülki hüquq subyektlərinin bərabərliyi xxxxipinin tələblərinə zidd olardı. Bu halda, yeni qeyri-yaşayış sahəsinin yeri tərəflərin hər hansı birinin arzusundan, yəni iddiaçının tələbi və ya cavabdehin təklifindən asılı edilməməklə, əvvəlki qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi əraziyə uyğun, yəni həmin ərazinin xarakterik xüsusiyyətləri (yol kənarında yerləşməsi, işləklilik vəziyyəti) nəzərə alınmaqla, həmin əraziyə eyni kriteriyalar baxımından daha uyğun olan ərazi üzrə müəyyən edilməlidir. Apellyasiya məhkəməsi müqavilədə qeyri-yaşayış sahəsinin yeri ilə bağlı cavabdehin hər hansı öhdəliyi olmadığını və iddiaçının da bu müqaviləni mübahisələndirmədiyini göstərmişdir, bu isə belə qənaətə gəlməyə imkan verir ki, mövcud vəziyyətdə “iddiaçı cavabdehin təklifi ilə razılaşmalıdır”. Halbuki, yuxarıda qeyd edildiyi kimi, hər hansı şərtin müqavilədə razılaşdırılmaması, sonradan müqav ilə tərəflərinin hər hansı birinə üstünlük vermr. Apellyasiya məhkəməsi mübahisəyə mülki qanunvericiliyin tələbləri baxımından düzgün hüquqi qiymət verməməklə, iddiaçının təklif edilən qeyri-yaşayış sahəsinin yerinin əvvəlki yerlə “uyğunsuzluğu” barədə dəlillərini ümumiyyətlə araşdırmamaqla, qanuni və əsaslı olmayan qətnamə qəbul etmişdir. Bu halda məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməlidir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyas ının xx xxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin və iş yenidən baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.